TFL Vsebine / Revija SIR*IUS

Valuation for the purpose of expropriation and uplift/solatium

Določanje pravične odškodnine pri razlastitvi je kompleksen strokovni izziv, saj odškodnina presega zgolj tržno vrednost razlaščenih nepremičnin. V članku analiziramo, kako ključne mednarodne organizacije (IVSC, TEGOVA, RICS, ASA) določajo strokovne podlage in metodologijo za oceno vrednosti nepremičnin v okviru ocene vrednosti odškodnine v postopkih razlastitve. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV 104, 105) zahtevajo določitev tržne vrednosti (angl. market value) in uporabe premise najgospodarnejše uporabe kot osnove, pri zakonsko določenih zahtevanih dodatkih (npr. solatium) pa vključitev posebnih predpostavk. TEGOVA (EVS 2) to potrjuje in zahteva prilagoditev nacionalni zakonodaji. RICS (Red Book Global Standards) se neposredno ukvarjajo z elementom prisile: Anglija zakonsko določa Dodatek za obvezni nakup (uplift/solatium), ki je zakonsko določen stalni odstotek tržne vrednosti (od 7,5 % do 10 %) in ga ocenjevalec vrednosti ne ocenjuje, ampak zgolj izračuna, s čimer se zagotavlja pravna varnost in doslednost nadomestila za nelagodje, saj ni prepuščen subjektivni presoji ocenjevalca. V nasprotju s tem v ameriškem sistemu izhajajo iz dosledne uporabe t. i. pravične tržne vrednosti (angl. fair market value), ki ne vključuje pribitkov za voljnost (solatium). Slovenski sistem določanja pravične odškodnine (ZUreP-3) se opira na tržno vrednost in dodatno vključitev vseh premoženjskih škod. Sistemi ocenjevanja in zahtevane strokovne podlage ocenjevanja so v postopkih razlastitve po državah zelo podobne. Vse temeljijo na tržni vrednosti in premisi najgospodarnejše uporabe ter iz pravične odškodnine pri razlastitvi (z izjemo omenjene Anglije) izključujejo nepremoženjsko škodo.

The determination of just compensation in expropriation is a complex professional challenge, as compensation exceeds the mere market value of the expropriated real estate. The article analyses how key international organizations (IVSC, TEGOVA, RICS, ASA) define the professional bases and methodology for the valuation of real estate within the assessment of compensation in expropriation proceedings. The IVS (104, 105) require a determination of market value and the use of the highest and best use premise as a basis. In the case of legally mandated required additions (e.g. solatium), they require the inclusion of special assumptions. TEGOVA (EVS 2) confirms this and requires adjustment according to national legislation. RICS (Red Book Global Standards) directly addresses the element of compulsion: England legally determines the uplift/solatium premium as a fixed percentage of market value (7.5% to 10%). The valuer does not assess this amount but merely calculates it, thereby ensuring legal certainty and consistency of compensation for distress, as it is not subject to subjective judgment. In contrast, the American system (ASA and the US) adheres to the strict fair market value and excludes solatium. The Slovenian system (ZUreP-3) relies on market value and the inclusion of all pecuniary damages. The valuation systems and the required professional bases of appraisal are very similar across countries in expropriation proceedings. All are based on market value and the highest and best use premise, and (with the exception of the aforementioned England) exclude compensation for non-pecuniary damages.