OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK00056677
SZ-1 člen 5, 25, 25/1, 28, 28/1.. OZ člen 619, 641, 642.
upravljanje v večstanovanjskih stavbah - redna vzdrževalna dela na skupnih delih večstanovanjske stavbe - posli rednega upravljanja - nadomestitev soglasja etažnega lastnika s sklepom sodišča - pogodba o delu - izpolnitev obveznosti - plačilo za pogodbeno opravljeno delo - obligacija rezultata
Izvajalčeva storitvena obveznost (v konkretnem primeru na tej strani po pooblastilu nepravdnega sodišča nastopa tožnica kot plačnica izvajalcu, ki ga je angažira) ima namreč značilnost obligacije rezultata (641. in 642. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), zato toženec kot etažni lastnik ni dolžan izvršiti plačila za dela na skupnih delih stavbe v sorazmerju z njegovim solastniškim deležem, dokler gradbena dela niso izvršena v celoti.
EZ-1 člen 1. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 18. ZPP člen 7, 212.
dobava toplotne energije - delilnik stroškov za dobavo toplotne energije - obračun in plačilo stroškov - način izračuna - pomanjkljiva trditvena podlaga - dokazno breme - dokaz z vpogledom v listino - razpravno načelo - pravno odločilna dejstva
Trditvena podlaga tožeče stranke bi glede na konkreten ugovor, da iz predloženih računov ni razviden način izračuna njegove višine, morala obsegati preverljiv način izračuna vtoževanih stroškov ogrevanja, torej ne le kateri računi so podlaga za vtoževano terjatev, temveč tudi po kakšnem izračunu je tožeča stranka prišla do vtoževanega zneska.
Listine so namenjene le preverjanju resničnosti njenih navedb, ni pa mogoče pričakovati, da bo iz izvedenih dokazov pravno odločilna dejstva odkrivalo sodišče samo. Sodišče namreč obstoj pravno odločilnih dejstev z izvajanjem dokazov le preizkusi, na strani tožeče stranke pa je dolžnost, da v skladu z razpravnim načelom navede odločilna dejstva, ki utemeljujejo njen zahtevek ter za svoje trditve ponudi ustrezne dokaze.
plačilo opravljene storitve - dolžnost etažnih lastnikov - način odločanja etažnih lastnikov - odločanje etažnih lastnikov - redno upravljanje stvari - vzdrževanje večstanovanjske stavbe - sanacija objekta - soglasje etažnih lastnikov za poseg - spor majhne vrednosti - izvedba naroka v sporu majhne vrednosti - obrazložitev sodbe v sporu majhne vrednosti
Etažni lastniki lahko odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov (prvi odstavek 34. člena SZ-1). Zakonske skladnosti njenega ravnanja ne omaja dejstvo, da je šlo v bistvu za potrditev sklepa nadzornega odbora, saj je bila navedena listina (odločitev nadzornega odbora) v odnosu do etažnih lastnikov kljub temu zgolj predlog sklepa (glasovanje „za“ ali „proti“). Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je bil sklep sprejet z več kot polovico solastniških deležev.
Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe (ki spadajo med posle rednega upravljanja) po SZ-1 so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe se med drugim štejejo dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Nesporno je, da je bil sporni zid zgrajen z namenom zaščite pred poplavami, ker je bila stavba pred tem že poplavljena. Ne drži, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčevega ugovora, da je zid postavljen na tujem zemljišču. V 13. točki obrazložitve je pojasnilo, da se v tem postopku ne odloča o lastništvu parapetnega zidu, temveč o tem, ali so stroške njegove postavitve in ostale investicije v sklopu protipoplavne zaščite dolžni nositi etažni lastniki stavbe, za potrebe katere je bil zid zgrajen.
Toženka je kot najemnica stanovanja po četrtem odstavku 24. člena SZ-1 dolžnica vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe. Ta toženkina obveznost pa ni nastala šele s prejemom računa ali opomina posameznega dobavitelja, pač pa že z dobavo in porabo električne oziroma toplotne energije. Kako je imela toženka v spornem obdobju urejeno dostavo poštnih pošiljk, nima nobenega vpliva na njeno obveznost, zato je odveč njen očitek tožniku, da naj bi ji z odstranitvijo poštnega nabiralnika onemogočil prejemanje računov. Za odločitev o odpovedi najemnega razmerja, ki je posledica toženkinega neplačevanja obratovalnih stroškov, je bistveno, da toženki ni uspelo dokazati, da je bil kakšen od spornih računov neutemeljeno izdan ali da ga je toženka plačala, preden je to kot subsidiarni dolžnik storil tožnik.
OZ člen 190. SPZ člen 68, 72. ZPP člen 110, 110/2, 339, 339/1.
spor majhne vrednosti - neupravičena obogatitev - solastnina - skupna lastnina - povrnitev stroškov - stroški upravljanja in obratovanja - sorazmerno plačilo
Če kateri od solastnikov pri poravnavi stroškov in bremen skupne stvari plača več kot odpade nanj z upoštevanjem njegovega solastninskega deleža, ima pravico od preostalih solastnikov zahtevati povrnitev razlike, vendar od vsakega solastnika le glede na njegov solastninski delež. V tem delu je namreč solastnik, ki je plačal celoten račun, izpolnil tujo obveznost v smislu 190. člena OZ. Sprejeta odločitev, da mora toženka povrniti tožnici le nanjo odpadajoči znesek vtoževanih stroškov, ki jih je namesto nje plačala tožnica, je torej sprejeta ob pravilni uporabi 68. člena SPZ in 190. člena OZ.
SPZ člen 119, 119/2. SZ-1 člen 25, 25/4, 44, 44/1.
stanovanjski stroški - pobot - v pobot uveljavljana terjatev - rezervni sklad - sredstva rezervnega sklada - pobotljivost terjatve
Ker so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov (drugi odstavek 119. člena SPZ), ki se smejo po zakonu uporabiti samo za poravnavo nekaterih stroškov vzdrževanja skupnih delov stavbe v etažni lastnini, je pravilen zaključek, da toženec ni izkazal, da bi bilo zatrjevano terjatev mogoče pobotati s terjatvijo etažnih lastnikov iz naslova njegovih dolžnih vplačil v rezervni sklad.
najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - neplačevanje najemnine in tekočih stroškov - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - pisni opomin - pisno opozorilo na izpolnjevanje obveznosti
Ker je bil toženec v skladu z zakonskimi zahtevam pozvan na plačilo zapadlih neplačanih obveznosti v postavljenem roku, vendar pa se na pozive ni odzval, je podan dejanski stan, ki utemeljuje odpoved najemne pogodbe. Odločitve ne more spremeniti niti pritožbeno izvajanje o pobotu najemnine s plačilom zneska 20.000,00 EUR ter vlaganjem v stanovanje, ker navedenega toženec ni dokazal.
Ni sporno, da je bila Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta A. z dne 19. 8. 1997 (v nadaljevanju Pogodba), ki ureja tudi način (ključ) obračunavanja stroškov obratovanja in upravljanja, ki odstopa od zakonsko predpisanega, sklenjena s soglasjem večine etažnih lastnikov.
Pogodba v delu, v katerem spreminja ključ delitve stroškov, zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov ni veljavna. Ključ delitve torej s Pogodbo ni bil (veljavno) spremenjen, kar pomeni, da je treba stroške obratovanja in upravljanja obračunati po zakonsko določenem ključu delitve glede na uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine.
V skladu z jasno in ustaljeno sodno prakso je sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov.
ZPP člen 436, 436/2, 451, 452, 453. SZ-1 člen 25a, 30.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - število pripravljalnih vlog v sporu majhne vrednosti - razveljavitev plačilnega naloga - obravnavanje glavne stvari - izrek sodne odločbe - novela ZPP-E - pogodba o opravljanju upravniških storitev - stroški opominjanja - zamuda s plačilom - zakonske zamudne obresti - zavarovalna premija - priznana dejstva - uveljavljanje bistvene kršitve določb pravdnega postopka
Odločitev v izreku sodbe je skladna z določbo drugega odstavka 436. člena ZPP, ki določa, da sodišče v primeru, če toženec vloži obrazložen ugovor, s sklepom razveljavi plačilni nalog in začne po pravnomočnosti tega sklepa z obravnavanjem glavne stvari. O zadevi se odloči v navadni pravdi, s tem, da se zahtevku ugodi ali se ga zavrne.
Da sodišče ni odločalo o razveljavljenem predlogu za izvršbo, na tek zamude nima vpliva. Odločilno je, da je bila tožena stranka v zamudi s plačilom posameznih stroškov, česar v postopku na prvi stopnji ni prerekala, zato tega ne more več izpodbijati v pritožbi, saj v postopku v sporih majhne vrednosti pravilnosti ugotovljenega dejanskega stanja s pritožbo ni mogoče izpodbijati.
Ena od posebnosti sporov majhne vrednosti je, da morajo v njih pravdne stranke zatrjevati vsa dejstva in predlagati vse dokaze v tožbi oziroma odgovoru na tožbo in eni nadaljnji pripravljalni vlogi (451. in 452. člen ZPP). Dejstva, ki jih zatrjujejo in dokazi, ki jih predlagajo izven teh vlog (tudi v pritožbi) se ne upoštevajo (453. člen ZPP).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00055034
ZPP člen 458. OZ člen 191, 271, 275, 434, 434/3. SPZ člen 68, 115, 118. ZUJIK člen 75.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - aktivna legitimacija upravnika - ugovor pasivne legitimacije - javna kulturna infrastruktura - stroški upravljanja - stroški obratovanja - zavezanec za plačilo obratovalnih stroškov - subrogacija terjatve
Po SPZ je zavezanec za plačilo stroškov, povezanih z upravljanjem in obratovanjem stavbe, (etažni) lastnik (68. in 115. člen SPZ), ne najemnik (uporabnik).
najemna pogodba - službeno stanovanje - odselitev v dom starejših občanov - slabo zdravstveno stanje - tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine - obstoj najemne pogodbe - aneks k najemni pogodbi - uporabnik stanovanja - pravni naslov za bivanje v stanovanju - zavrnitev tožbenega zahtevka
Ob veljavni najemni pogodbi je veljaven tudi aneks št. 1 k tej pogodbi, ki (še vedno) predstavlja podlago za toženčevo zakonito bivanje v stanovanju.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00054762
ZPP člen 5, 213, 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14, 339/2-15. OZ člen 190. SZ-1 člen 59. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 17.
terjatev upravnika za povračilo obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja - zahtevek upravnika za povračilo obratovalnih stroškov - obratovalni stroški in stroški upravljanja - stroški ogrevanja - stroški ogrevanja stanovanja - delitev stroškov - neto tlorisna površina - izpolnjevanje obveznosti - načelo kontradiktornosti - pravica do izjave - dokazni postopek - izvedba dokaza - dokaz z izvedencem - zavrnitev izvedbe dokaza - odsotnost odločilnih razlogov - uveljavljanje absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka - predlog stranke za izvedbo dokaza - zavrnitev dokaznega predloga - obrazložitev zavrnitve dokaznega predloga - opredelitev do dokaznega predloga stranke
Ker je za delitev stroškov ogrevanja bistvena ogrevana površina stanovanja, t. j. neto tlorisna površina toženkinega stanovanja brez balkona in shrambe, je neutemeljeno toženkino sklicevanje na Tehnična navodila in primere za izračun površin prostorov in delov stavb Ministrstva za okolje in prostor, ki so namenjena izmeri uporabne površine stanovanja. Pritožbeno sodišče ob tem pripominja, da toženka v tem postopku ne more uspeti oziroma doseči spremembe neto tlorisne površine ter posledično ogrevane površine stanovanja. Tožeča stranka kot upravnik je pri ugotavljanju in delitvi stroškov ogrevanja za posamezno stanovanje vezana na neto tlorisno površino stanovanja, ki je razvidna iz uradnih evidenc.
Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek pravilno presojalo na dveh podlagah. Glede povračila stroškov, ki jih je tožeča stranka v imenu toženke založila oziroma plačala dobaviteljem in izvajalcem storitev, je uporabilo določila o verziji. Glede stroškov, ki jih je imela tožeča stranka z izvedbo hišniških del, čiščenja okolice in snega ter ugotavljanjem stroškov ogrevanja, ki jih izvaja sama, pa se je oprlo na pogodbo o upravljanju.
Temeljno načelo pravdnega postopka je načelo kontradiktornosti, izraženo v prvem odstavku 5. člena ZPP, vključno s pravico do izjave, ki je neposredni izraz pravice do enakega varstva pravic v postopku. Pravica do enakega varstva pravic se nanaša tudi na dokazni postopek.
SZ-1 člen 29, 29/1. SPZ člen 33, 33/1, 67. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 11, 12. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 25, 25/1, 26, 26-10, 27, 27/1, 27/1-2.
gospodarski spor majhne vrednosti - upravnik - obračunavanje stroškov upravnika - obračun stroškov obratovanja - delitev stroškov obratovanja - delitev stroškov upravljanja
Dogovor o zmanjšanju obsega varovanja ni dogovor o vzpostavitvi varovanja.
Etažni lastniki po določilu prvega odstavka 29. člena SZ-1, ne glede na določbo 67. člena SPZ o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, odločijo s soglasjem več kakor 3/4 lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Le takrat, kadar gre za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za uporabo stanovanja v druge namene ter za najem in odplačevanje posojil v breme rezervnega sklada, je z določilom drugega odstavka istega člena potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.
zamudna sodba - pogoji za izdajo zamudne sodbe - vročitev tožbe s fikcijo - nevložitev odgovora na tožbo - domneva priznanja tožbenih trditev - tožba na izpraznitev nepremičnine - skupni prostor - najemna pogodba za določen čas - prenehanje najemnega razmerja - uporaba nepremičnine brez pravnega naslova - pasivna legitimacija - pasivna legitimacija najemnika - najemnik prostorov - uporabnik prostora - dolžnosti najemnika ob prenehanju najemnega razmerja
Ker je najemno pogodbo za prostor sklenila toženka kot najemnica, je po preteku časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, toženka tista, ki je kot pogodbena stranka dolžna izprazniti prostor, torej mora poskrbeti tudi za izselitev oseb, ki zasedajo prostor. Pasivno legitimirana je tako toženka, ne pa njena hči.
etažna lastnina - večstanovanjska stavba - skupni deli stavbe v etažni lastnini - poseg v skupni del stavbe - sprememba vrste rabe - zelenica - odprta terasa - posli, ki presegajo redno upravljanje - soglasje etažnih lastnikov za poseg - tričetrtinska večina - preureditev skupnih prostorov
Presoja vprašanja ali je za izvedbo del, s katerimi se na skupnem delu večstanovansjke stavbe namesto dotedanje zelenice postavi podložni beton in leseni pod ter izvede spremljajoča dela (drenaža, prod, napeljava, zvišanje svetlobnih jaškov) potrebno 100 % soglasje vseh etažnih lastnikov.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSK00056941
ZPP-UPB3 člen 76, 76/3.. SPZ člen 43, 43/2, 49, 100.. SZ-1 člen 44, 44/1, 45, 45/1.
priznanje pravdne sposobnosti skupnosti etažnih lastnikov - tožba na ugotovitev obstoja izločitvene pravice - pooblastilo upravniku za zastopanje pred sodiščem - sosporništvo - priposestvovanje
Pogoji za priznanje lastnosti stranke etažnim lastnikom v predmetni zadevi niso podani. Stanovanjski zakon omogoča skupnosti etažnih lastnikov, da se registrirajo kot pravna oseba, vendar je njihova pravna sposobnost omejena na sklepanje poslov v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše. Zato ni nobene podlage, da bi v sporu, ki presega okvir upravljanja in se nanaša na stvarnopravna razmerja, lastnost stranke priznali etažnim lastnikom, ki niti niso organizirani v skupnost lastnikov. Poleg tega etažni lastniki v predmetni zadevi nimajo premoženja, na katerega bi bilo mogoče seči z izvršbo. V poštev bi prišla kvečjemu sredstva rezervnega sklada, vendar je po prvem odstavku 45. člena SZ-1 na premoženje rezervnega sklada dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom 44. člena.
Uporabno dovoljenje, ki je bilo podlaga za prevzem posameznih delov stavbe (in z njimi povezanih skupnih delov), je bilo izdano tudi za sporna parkirna mesta, ta so bila takrat fizično že vrisana. Ob vpisu etažne lastnine so bila ta parkirna mesta vpisana kot posamezni del in ne kot skupni del, tožeča stranka ni izkazala, da bi bila sporna parkirna mesta izrecno vključena v kupoprodajne pogodbe kot del skupnih delov in naprav. Ko so se kupci posameznih delov vpisali v zemljiško knjigo kot etažni lastniki, so imeli možnost vpogleda v načrt etažne lastnine in tako ugotoviti, kaj so v naravi skupni deli, posebej še, ker skupni deli v kupoprodajnih pogodbah očitno niso bili konkretno opredeljeni. Tako ravnanje bi bilo od povprečno skrbnih kupcev stanovanj vsekakor mogoče pričakovati. Tožeča stranka je sicer lahko bila v zmoti, vendar ta zmota ni bila opravičljiva, zato je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožeča stranka ni bila dobroverni lastniški posestnik spornih parkirnih mest in zato do njihovega priposestvovanja ni moglo priti.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00054312
SZ člen 117, 118, 119, 123, 123/1, 147, 147/3. ZPP člen 199, 199/1, 200, 200/2, 214, 214/2.
pravica do nakupa stanovanja - predkupna pravica - odkupna pravica - onemogočena uveljavljavitev predkupne pravice - pravni interes za vstop v pravdo, ki teče med drugimi - nedopustne pritožbene novote - pritožba stranskega intervenienta - lastninjenje stanovanj - privatizacijski nakup stanovanja - prekluzivni rok za sklenitev pravnega posla - trditveno breme - neobrazloženo prerekanje trditev nasprotne stranke
Predlagateljica ni izkazala, da bi izid pravde vplival na njeno možnost uveljavitve predkupne pravice. Varovanje predkupne pravice, na katero se sklicuje pritožnica, ne zadošča za njeno vključitev v pravdo tožnikov, v kateri slednji uveljavljajo odkupno pravico. Odkupna pravica po 117. členu SZ je nekaj povsem drugega kot predkupna pravica, v razmerju obeh upravičenj niso uporabljiva pravila, ki veljajo za konkurenco predkupnih pravic.
Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup.
S presojo, da je toženkin ugovor glede kvadrature posameznih stanovanj nekonkretiziran, sodišče prve stopnje še ni prestopilo (iz trditvene) v fazo dokazovanja, zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje dokazno breme glede kvadrature stanovanj nepravilno prevalilo na toženko.
Pravica do nakupa je oblikovalna pravica, vezana na upravičenca in ni podedljiva.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA - ZEMLJIŠKI KATASTER
VSL00054424
ZVEtL-1 člen 23, 23/5, 43. SZ-1 člen 20. ZS člen 83a. Odredba o posebnih ukrepih zaradi nastanka pogojev iz prvega odstavka 83.a člena Zakona o sodiščih (2020) člen 1. ZZK-1 člen 3, 3/2-4. ZEN člen 24.
etažna lastnina - pripadajoče zemljišče k stavbi - skupni del stavbe - atrij kot posebni skupni del - solastnina etažnih lastnikov - pravočasnost vloge - tek rokov v času veljavnosti posebnih ukrepov zaradi epidemije SARS-Cov-2 (COVID-19) - sodna poravnava
V sodni praksi je bilo že večkrat zavzeto stališče, da ureditev, o kateri so se dogovorili udeleženci, na najprimernejši način ureja pravni položaj atrijev.