SZ imetništva stanovanjske pravice ne pozna več. To pa ne pomeni, da v postopkih, ki so bili začeti pred njegovo uveljavitvijo, ni več mogoče odločati o predlogu uporabnika stanovanja, da ga stanodajalec določi za imetnika stanovanjske pravice. Zaradi uveljavitve SZ, ki imetništva stanovanjske pravice več ne pozna, se ta določitev res ne more nanašati na obdobje po uveljavitvi SZ (kar se s predlogom tudi zahteva), se pa lahko nanaša na obdobje pred uveljavitvijo SZ pa do dneva njegove uveljavitve. Pri tem dejstvo, da je bil v teku denacionalizacijski postopek ni odločilno, saj je pravni položaj osebe, ki uporablja stanovanje, ki je bilo predmet denacionalizacijskega postopka, tudi odvisen od vprašanja, ali je imela ta oseba na dan uveljavitve SZ status imetnika stanovanjske pravice (npr. 125. člen SZ v delu, ki se nanaša na veljavnost določil najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom - prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, pravica do nakupa stanovanja itd.).
lastninjenje in privatizacija stanovanj - rok za uveljavljanje zahteve za odkup
Po presoji revizijskega sodišča je potrebno pri obravnavanju vprašanja pravočasnosti tožnikove zahteve za odkup stanovanja upoštevati določbe spremenjenega 125. člena SZ, zlasti določbe 5.
odstavka navedenega člena, ki ne omejuje pravice do odkupa stanovanja le na stanovanja iz 2. odstavka 113. člena SZ (stanovanja in stanovanjske hiše, ki so na podlagi predpisov o podržavljenju, navedenih v 3. in 4. členu zakona o denacionalizaciji, postale splošno ljudsko premoženje), ampak govori o "vseh razpoložljivih zasedenih in nezasedenih stanovanjih", katerih lastnik je zavezanec. Mednje zato sodijo tudi druga, še ne privatizirana stanovanja, ki so v lasti zavezanca za vrnitev podržavljenih stanovanj in v katerih prebivajo prejšnji imetniki stanovanjske pravice, sedaj najemniki, ki niso odkupili stanovanj v prvotnem roku iz 123. člena SZ, čeprav so to pravico po 117. členu SZ imeli. Določbe o novem roku 4 mesecev za odkup uvajajo rešitev, ki naj pravna položaja obeh kategorij imetnikov spravi v ravnotežje. S to določbo SZ torej enim omogoča nadomestni odkup, drugim pa naknadni odkup. Ker je torej novela SZ določila nov rok za odkup stanovanj po privatizacijskih pogojih tudi tistim prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ki ne stanujejo v stanovanjih, ki so predmet denacionalizacije, so pa v lasti denacionalizacijskih zavezancev (med njimi so tudi občine, torej tudi tožena stranka), je s tem tudi tožnik dobil ponovno pravico zahtevati odkup spornega stanovanja.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - prenos lastnine družbenih stanovanj - pravica uporabe - etažna lastnina
Revizijska trditev, da pravica uporabe na spornem stanovanju ni bila vknjižena na tožečo stranko, je točna, vendar pa ni pravnoodločilna. Sporno stanovanje je v etažni lastnini, po ugotovitvah sodišč druge in prve stopnje pa je bilo pridobljeno na podlagi pogodbe z dne 24.2.1976, v kateri je izrecno določeno, da pridobi pravni prednik tožeče stranke na tem stanovanju pravico uporabe z možnostjo, da se sporno stanovanje v zemljiški knjigi vknjiži kot etažna lastnina.
Nevknjižba etažne lastnine ni imela za posledico izgube pravice uporabe, ravno tako pa nevknjižena etažna lastnina ni predstavljala ovire za pridobitev lastninske pravice tožeče stranke na spornem stanovanju na podlagi določbe 111. člena stanovanjskega zakona, Ur.l. RS, št. 18/91 - v nadaljevanju SZ. Na podlagi citirane določbe SZ so namreč subjekti, ki so v njej navedeni (med njimi je tudi Republika Slovenija, tedaj tožeča stranka), z dnem uveljavitve SZ pridobili lastninsko pravico na vseh stanovanjih, na katerih so imeli na dan uveljavitve zakona pravico uporabe in ne le na tistih, pri katerih je bila v zemljiški knjigi že vpisana etažna lastnina.
imetnik pravice do uporabe - pravica do vselitve in proste razpolage s stanovanjem - višina najemnine - pasivna legitimacija
Za stanovanja, ki jih zasedajo imetniki pravice do uporabe velja profitna najemnina od uskladitve stanovanjske pogodbe z določili SZ oziroma od poteka šestmesečnega roka za takšno uskladitev (1. odstavek 156. člena SZ), oziroma od poteka enoletnega roka, v katerem je treba realizirati pravico do vselitve in proste razpolage s stanovanjem ali pravico do dodelitve drugega primernega stanovanja (2. odstavek 155. člena SZ). Pri tem pa je zakonodajalec položaj imetnikov pravice do uporabe olajšal tako, da je zavezanca iz 2. odstavka 155. člena SZ obvezal, da krije razliko med v najemni pogodbi določeno profitno najemnino in najemnino, ki se oblikuje skladno z metodologijo, predpisano za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih.
Lastnikovi pravici stoji nasproti pravica imetnika pravice do uporabe (zrcalna pravica), da mu tisti, ki mu je to pravico dodelil (2. odstavek 155. člena SZ) oziroma občina, na območju katere je stanovanje ali stanovanjska hiša (2. odstavek 156. člena SZ - s tem odstavkom je zakonodajalec dopolnil 155. člen SZ), priskrbi oziroma zagotovi drugo primerno stanovanje. Poudariti je treba, da pravici obeh ne izhajata le iz primerov t.i. administrativnih dodelitev stanovanj, ki so se začele leta 1945 z Uredbo o stanovanjih in poslovnih prostorih (Uradni list Slovenskega narodnoosvobodilnega sveta in Narodne vlade Slovenije, št. 8/45) in končale leta 1959 z Zakonom o stanovanjskih razmerjih (Uradni list FLRJ, št. 16/59), temveč iz vseh tistih razmerij med lastniki zasebnih stanovanj in imetniki pravice do uporabe, ki so bila ustvarjena v nasprotju z lastnikovo voljo. To pa so tudi primeri, ko je lastnik praznega stanovanja moral oddati stanovanje s pogodbo, ker bi mu ga sicer oddal stanovanjski organ, primeri zamenjav stanovanj, katerim se lastnik ni mogel upreti, primeri "dedovanja" pravice do uporabe ter primeri trajne uporabe stanovanj v zasebni lasti iz časa pred letom 1945 na podlagi vsakokrat veljavnih stanovanjskih predpisov.
Lastnik mora, če naj doseže pravico proste razpolage s stanovanjem, s tožbo zajeti tudi zavezanca za zagotovitev drugega primernega stanovanja.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - izplačilo ob izselitvi - odpravnina - preselitev v drugo najemno stanovanje - stanovanje iz sedanjega družbenega stanovanjskega sklada
Stanovanjski zakon določa v prvem odstavku 126. člena, da mora lastnik iz 111., 112. (sem sodi tožena stranka), prvega odstavka 113. in 114. člena tega zakona izplačati 30 % vrednosti stanovanja prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, ki ga izprazni v dveh letih po uveljavitvi zakona. Ta zakonska določba ureja le razmerje med (novim) lastnikom stanovanja in prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ki je bil to ob uveljavitvi zakona. To pomeni, da gre le-temu izplačilo, če v zakonskem roku izprazni stanovanje, ne oziraje se na to kako to stori. Ni pomembno, ali svoje stanovanjsko vprašanje reši tako, da si kupi drugo, da si kupi ali zgradi drugo hišo, se preseli h komu drugemu, izseli iz države ali najame drugo najemno stanovanje drugega lastnika, za profitno ali neprofitno najemnino, za določen ali nedoločen čas, za večje ali manjše stanovanje ipd. Zadošča torej golo dejstvo, da stanovanje izprazni.
privatizacija stanovanj - upravičenec za odkup - okoliščine, ki so obstojale ob uveljavitvi SZ - trajno prenehanje uporabe
Tožnica je mesec dni pred uveljavitvijo SZ izkazala namen, da trajno preneha uporabljati stanovanje. Zato ni upravičen do nakupa stanovanja po privatizacijskih določbah SZ.
privatizacija stanovanj - rok za uveljavitev pravice do odkupa stanovanja
SZ v 123. členu ne določa prekluzivnega roka za vložitev tožbe, pač pa določa prekluzivni rok za vložitev zahteve za prodajo stanovanja po 117. členu SZ. Če je bila zahteva vložena pravočasno, torej pred 19.10.1993, pa lastnik stanovanja ni sklenil pogodbe o prodaji stanovanja, je mogoče zahtevati prodajo s tožbo, ki mora biti vložena v splošnem zastaralnem roku.
privatizacija stanovanj - upravičenci za odkup - gradnja hiše
Vsebina in smisel 2. odstavka 148. člena SZ je v izpostavitvi primera, ko lastnik stanovanja lahko odkloni sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas, kar je sicer praviloma njegova obveznost (2. odstavek 147. člena SZ), ne pa v določitvi dodatnega razloga, zaradi katerega privatizacija ne bi prišla v poštev.
določitev imetnika pravice uporabe stanovanja ob razvezi zakonske zveze - sestava senata - trajni mandat
Določba 158. člena stanovanjskega zakona (Ur. list RS, št. 18/91 in 21/94) ne dopušča v reviziji ponujene razlage, po kateri naj bi v nepravdnem postopku za določitev imetnika pravice uporabe stanovanja (17. člen zakona o stanovanjskih razmerjih - ZSR - Ur. list SRS, št. 35/82), ker ne gre za "spor", ne veljalo pravilo o nadaljevanju postopka po prejšnjih predpisih, če se je ta spor začel še pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona. Sodna praksa ni sprejela razlikovanja, ponujenega v reviziji. Pravno nevzdržno bi bilo stališče, po katerem naj bi v stanovanjski pravdi, začeti pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona, bili uporabljivi prejšnji stanovanjski predpisi, v nepravdnem postopku pa ne, čeprav gre v obeh primerih za presojo dejstev, ki se opirajo na prejšnja stanovanjska razmerja - in sicer ne glede na procesni naziv ustrezne sodne odločbe.
Pomembno je, da je stavba namensko zgrajena za razreševanje stanovanjskih potreb upokojencev. Teh stanovanj ni mogoče privatizirati, ker bi se s tem spremenila njihova namembnost.
Po oceni revizijskega sodišča je v tem primeru sicer podana identiteta strank (upoštevajoč pri tem tudi vsebinski pomen 146.
člena SZ), ni pa podana identiteta spora, ker se zahtevka iz že pravnomočne sodbe in iz predmetne tožbe razlikujeta. Izrek iz pravnomočne sodbe (ki je identičen s tožbenim zahtevkom, postavljenim v prvi tožbi) se glasi, da se tožencu odpoveduje stanovanjska pogodba z dne 6.11.1973 za sporno stanovanje z odpovednim rokom 30 dni ter da se je toženec dolžan skupaj s člani družine izseliti, vendar prisilno ne prej, dokler mu ne bodo priskrbljeni najpotrebnejši prostori.
Tožbeni zahtevek v tej obravnavani zadevi pa se glasi, da se mora toženec izseliti iz spornega stanovanja z vsemi stvarmi in stanovalci ter ga praznega oseb in stvari izročiti tožnikom. Primerjava vsebine izreka pravnomočne sodbe in tožbenega predloga iz predmetne zadeve kaže po oceni revizijskega sodišča, da ne gre za identičen spor: s sedaj postavljenim tožbenim zahtevkom zahteva tožeča stranka več kot pa ji je bilo dosojeno s pravnomočno sodbo, ker izpraznitev toženca po tej sodbi ni nepogojna (pogojena je s tem, da tožeča stranka preskrbi tožencu najpotrebnejše prostore), medtem ko se po zavrženi tožbi zahteva nepogojna izpraznitev. Objektivna identiteta spora zato ni podana.
Razlogi, zaradi katerih je lastnik upravičen odkloniti prodajo stanovanja po določbah SZ o privatizaciji, so navedeni v 128. in 129. členu SZ. Na obravnavani primer se nanaša določba drugega odstavka 128. člena SZ, po kateri lastnik ni dolžan prodati stanovanja, če je prejšnjemu imetniku prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov, skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih. Izpodbijana sodba se pravilno opira na to določilo (in ne na določilo 148. člena SZ, ki je le prehodna določba, ki nima samostojnih razlogov za upravičenost odklonitve prodaje stanovanja, zaradi česar jo je potrebno razlagati v povezavi z drugim odstavkom 128.člena SZ) in v zvezi s tem obravnava vprašanje, ali bi tožnik družinsko stanovanjsko hišo lahko dogradil (3. odstavek 60.člena ZSR). V postopku pred nižjima sodiščema je bilo ugotovljeno, da dograditev hiše v trenutku uveljavitve SZ ni bila mogoča, na podlagi mnenja , ki je bilo izdelano v letu 1994 pa sta sodišči ugotovili, da bi tožnik ob upoštevanju družinskih in premoženjskih razmer ter (ne)možnosti pridobivanja nadaljnjih kreditov, družinsko hišo lahko dogradil šele v sedmih letih. Ob upoštevanju navedenih dejanskih ugotovitev sta sodišči druge in prve stopnje materialnopravno pravilno zaključili, da pogoji za "potrditev odpovedi stanovanjskega razmerja " iz 3. odstavka 60. člena ZSR niso izpoljneni, s tem pa tudi ne pogoji iz 128.člena SZ za odklonitev prodaje stanovanja.
Po presoji revizijskega sodišča je materialnopravno pravilna tudi odločitev obeh sodišč glede pravnih učinkov kreditne pogodbe, ki je bila dne 17.7.1990 sklenjena med pravdnima strankama. Glede na višino prejetega posojila (znašalo je deset tedanjih tožnikovih plač), ugotovljeno (ne)možnosti pridobitve nadaljnjih posojil, zlasti pa stanja hiše ob uveljavitvi SZ in takratne (ne)možnosti nadaljevanja gradnje, navedena posojilna pogodba namreč ob uveljavitvi SZ ne bi mogla predstavljati samostojne podlage za to, da bi tožena stranka tožeči stranki lahko utemeljeno odpovedala stanovanjsko razmerje.
Razlogi, zaradi katerih je lastnik upravičen odkloniti prodajo stanovanja po določbah Stanovanjskega zakona o privatizaciji, so navedeni v 128. in 129. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ). Izhodišče pritožbenega sodišča, ki svojo odločitev o spremembi prvostopne sodbe utemeljuje izključno z določbo 2. odstavka 148.
člena SZ, zato pravno ni pravilno. Določba 148. člena SZ je namreč prehodna določba, ki nima samostojnih razlogov za upravičenost odklonitve prodaje stanovanja. To vprašanje ureja drugi odstavek 128. člena SZ. Zato je treba določbo 148. člena, ki govori o odklonitvi prodaje, razlagati v povezavi z drugim odstavkom 128. člena SZ, kar pomeni, da je pomembno vprašanje primernosti lastnega stanovanja in je od tega odvisno, ali lastnik utemeljeno odklanja prodajo stanovanja ali ne.
Po določilu drugega odstavka 128. člena stanovanjskega zakona (SZ), lastnik ni dolžan prodati stanovanja, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR). Po določilu tretjega odstavka 60. člena ZSR pa je bila odpoved stanovanjskega razmerja utemeljena tudi v primeru, če družinska stanovanjska hiša sicer še ni bila dograjena, imetnik stanovanjske pravice pa bi jo lahko glede na vse okoliščine primera (premoženjske razmere, stopnja dograditve objekta in podobno) dogradil (v krajšem časovnem obdobju). Navedena materialnopravna določila sta sodišči nižjih stopenj glede na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabili pri odločanju o predmetnem sporu. To pa pomeni, da je tožena stranka po določilu drugega odstavka 128. člena SZ upravičeno odklonila prodajo spornega stanovanja tožnici.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaško stanovanje
Odločilni okoliščini za odločitev o sporu sta bili ugotovitvi, da je bilo toženki dodeljeno sporno stanovanje iz stanovanjskega fonda bivše JLA 2.10.1991 in da toženka pred tem ni bila imetnica stanovanjske pravice na kakšnem stanovanju. Glede na tako dejansko stanje sta sodišči druge in prve stopnje tudi po oceni revizijskega sodišča pravilno uporabili določila 58. člena stanovanjskega zakona (SZ), ko sta odločili, da mora toženka izprazniti sporno stanovanje in ga praznega izročiti lastnici, to je tožnici. Ta je namreč po določilu prvega odstavka 9. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije prevzela v upravljanje vse premično in nepremično premoženje, s katerim so na njenem ozemlju do uveljavitve tega zakona upravljali bivši zvezni organi ter poveljstva, enote in zavodi JLA. Na veljavnost določb temeljne ustavne listine in ustavnega zakona za izvedbo te listine ni vplival trimesečni moratorij, dogovorjen s tako imenovano Brionsko deklaracijo, kot zmotno meni revidentka, ker z njim ni bilo vzpostavljeno formalnopravno stanje pred 25.6.1991. Republika Slovenija je dne 25.6.1991 postala samostojna in neodvisna država, v skladu z načelom efektivnosti pa je bila tudi edina oblast na svojem teritoriju. Zato po 25.6.1991 na njenem območju stanovanjski organi bivše JLA niso mogli več razpolagati s stanovanjskim fondom bivše federacije. Glede na tako stanje dne 2.10.1991 izdana stanovanjska odločba, s katero je stanovanjski organ bivše JLA dodelil toženki sporno stanovanje, ni bila veljavna. Toženka je zato v spornem stanovanju brez veljavnega naslova. Zato sta sodišči druge in prve stopnje pravilno zaključili, da toženka ni pridobila stanovanjske pravice na spornem stanovanju, da ga zaseda brez veljavnega naslova in da ga mora zato izprazniti.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice - sprememba statusa uporabnika stanovanja v status imetnika stanovanjske pravice
Ni odločilnega pomena, da tožnica ni izposlovala formalnega priznanja stanovanjske pravice, saj je glede na to, da je izpolnjevala vse pogoje za uporabnico stanovanja in ker stanodajalec v roku iz 18. čl. ZSR ni zahteval njene izselitve, s tem pridobila upravičenja, ki gredo imetniku stanovanjske pravice, vključno pravico, da uveljavlja odkup stanovanja po določbah SZ o privatizaciji.
razmerja med predlogom za obnovo postopka in drugimi izrednimi pravnimi sredstvi - nova dejstva in dokazi - pravica lastnika stanovanja do vselitve in proste razpolage
Tožeča stranka (lastnik) ima "direktni" zahtevek proti toženima strankama (uporabnikoma stanovanja) na izselitev in sodišče druge stopnje s pritrditvijo temu stališču ni kršilo 155. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94, v nadaljevanju SZ). Prav tako je pravilna ugotovitev, da gre za sočasno obveznost, saj s trenutkom, ko bo prva tožena stranka zagotovila drugi primerni stanovanji, nastane tudi obveznost izselitve iz dosedanjih stanovanj. Le izvršitev obeh obveznosti se opravi v časovnem zaporedju.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - uporabnik stanovanja
Po izselitvi imetnice stanovanjske pravice je tožnica kot edina uporabnica, ki je ostala v stanovanju, in ki je z imetnico stanovanjske pravice najmanj dve leti živela v ekonomski skupnosti, obdržala pravico do nadaljnje uporabe stanovanja (2. odstavek 19. člena ZSR). Ta pravica pa je bila, ob upoštevanju prej navedenih pravnoodločilnih dejstev, po svoji vsebini in pravnih učinkih povsem izenačena z imetništvom stanovanjske pravice. To z drugimi besedami pomeni, da tožnica ni pridobila pravice do odkupa spornega stanovanja kot ožji družinski član imetnika stanovanjske pravice, kot se v reviziji zmotno zatrjuje, ampak kot imetnica pravice, ki je bila po svoji vsebini in pravnih učinkih povsem izenačena z imetništvom stanovanjske pravice. Zato ji je bila tožena stranka dolžna na njeno zahtevo prodati stanovanje na podlagi določbe 117. člena SZ.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - zapadlost zahteve za odkup - rok za uveljavljanje zahteve za odkup stanovanja
Primerjava 117. in 123. člena SZ, ki sta oba v poglavju o lastninjenju in privatizaciji ter v oddelku o privatizaciji stanovanj, utemeljuje zaključevanje, da se dvoletni rok iz 123. člena SZ nanaša na vložitev zahteve iz 117. člena zakona. Stanovanjski zakon nima nobene druge določbe o roku za vložitev zahteve po 117. členu. Določba 123. člena SZ ne govori o tožbi, pač pa o uveljavljanju pravice do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti. Zato je očitno, da ne more veljati rok s končnim datumom 19.10.1993 tako za vložitev zahteve kot tudi za vložitev tožbe. Upoštevati je namreč treba določbo 117. člena, po kateri je predhodna zahteva nujen del postopka za uveljavljanje odkupa, ki daje lastniku stanovanja 30 dni časa za sklenitev pogodbe. Zaradi tega določbe 123. člena ni mogoče interpretirati tako, da bi se štelo, da določa prekluzivni rok, v katerem mora biti vložena tožba, pač pa je to določba, s katero je postavljen prekluzivni rok za vložitev zahteve po 117. členu SZ. Kadar je bila ta zahteva vložena pravočasno to je pred 19.10.1993, je nato mogoče nakup stanovanja zahtevati s tožbo v splošnem zastaralnem roku.