najemna pogodba - službeno stanovanje - odselitev v dom starejših občanov - slabo zdravstveno stanje - tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine - obstoj najemne pogodbe - aneks k najemni pogodbi - uporabnik stanovanja - pravni naslov za bivanje v stanovanju - zavrnitev tožbenega zahtevka
Ob veljavni najemni pogodbi je veljaven tudi aneks št. 1 k tej pogodbi, ki (še vedno) predstavlja podlago za toženčevo zakonito bivanje v stanovanju.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00054762
ZPP člen 5, 213, 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14, 339/2-15. OZ člen 190. SZ-1 člen 59. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 17.
terjatev upravnika za povračilo obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja - zahtevek upravnika za povračilo obratovalnih stroškov - obratovalni stroški in stroški upravljanja - stroški ogrevanja - stroški ogrevanja stanovanja - delitev stroškov - neto tlorisna površina - izpolnjevanje obveznosti - načelo kontradiktornosti - pravica do izjave - dokazni postopek - izvedba dokaza - dokaz z izvedencem - zavrnitev izvedbe dokaza - odsotnost odločilnih razlogov - uveljavljanje absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka - predlog stranke za izvedbo dokaza - zavrnitev dokaznega predloga - obrazložitev zavrnitve dokaznega predloga - opredelitev do dokaznega predloga stranke
Ker je za delitev stroškov ogrevanja bistvena ogrevana površina stanovanja, t. j. neto tlorisna površina toženkinega stanovanja brez balkona in shrambe, je neutemeljeno toženkino sklicevanje na Tehnična navodila in primere za izračun površin prostorov in delov stavb Ministrstva za okolje in prostor, ki so namenjena izmeri uporabne površine stanovanja. Pritožbeno sodišče ob tem pripominja, da toženka v tem postopku ne more uspeti oziroma doseči spremembe neto tlorisne površine ter posledično ogrevane površine stanovanja. Tožeča stranka kot upravnik je pri ugotavljanju in delitvi stroškov ogrevanja za posamezno stanovanje vezana na neto tlorisno površino stanovanja, ki je razvidna iz uradnih evidenc.
Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek pravilno presojalo na dveh podlagah. Glede povračila stroškov, ki jih je tožeča stranka v imenu toženke založila oziroma plačala dobaviteljem in izvajalcem storitev, je uporabilo določila o verziji. Glede stroškov, ki jih je imela tožeča stranka z izvedbo hišniških del, čiščenja okolice in snega ter ugotavljanjem stroškov ogrevanja, ki jih izvaja sama, pa se je oprlo na pogodbo o upravljanju.
Temeljno načelo pravdnega postopka je načelo kontradiktornosti, izraženo v prvem odstavku 5. člena ZPP, vključno s pravico do izjave, ki je neposredni izraz pravice do enakega varstva pravic v postopku. Pravica do enakega varstva pravic se nanaša tudi na dokazni postopek.
SZ-1 člen 29, 29/1. SPZ člen 33, 33/1, 67. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 11, 12. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 25, 25/1, 26, 26-10, 27, 27/1, 27/1-2.
gospodarski spor majhne vrednosti - upravnik - obračunavanje stroškov upravnika - obračun stroškov obratovanja - delitev stroškov obratovanja - delitev stroškov upravljanja
Dogovor o zmanjšanju obsega varovanja ni dogovor o vzpostavitvi varovanja.
Etažni lastniki po določilu prvega odstavka 29. člena SZ-1, ne glede na določbo 67. člena SPZ o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, odločijo s soglasjem več kakor 3/4 lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Le takrat, kadar gre za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za uporabo stanovanja v druge namene ter za najem in odplačevanje posojil v breme rezervnega sklada, je z določilom drugega odstavka istega člena potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.
zamudna sodba - pogoji za izdajo zamudne sodbe - vročitev tožbe s fikcijo - nevložitev odgovora na tožbo - domneva priznanja tožbenih trditev - tožba na izpraznitev nepremičnine - skupni prostor - najemna pogodba za določen čas - prenehanje najemnega razmerja - uporaba nepremičnine brez pravnega naslova - pasivna legitimacija - pasivna legitimacija najemnika - najemnik prostorov - uporabnik prostora - dolžnosti najemnika ob prenehanju najemnega razmerja
Ker je najemno pogodbo za prostor sklenila toženka kot najemnica, je po preteku časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, toženka tista, ki je kot pogodbena stranka dolžna izprazniti prostor, torej mora poskrbeti tudi za izselitev oseb, ki zasedajo prostor. Pasivno legitimirana je tako toženka, ne pa njena hči.
etažna lastnina - večstanovanjska stavba - skupni deli stavbe v etažni lastnini - poseg v skupni del stavbe - sprememba vrste rabe - zelenica - odprta terasa - posli, ki presegajo redno upravljanje - soglasje etažnih lastnikov za poseg - tričetrtinska večina - preureditev skupnih prostorov
Presoja vprašanja ali je za izvedbo del, s katerimi se na skupnem delu večstanovansjke stavbe namesto dotedanje zelenice postavi podložni beton in leseni pod ter izvede spremljajoča dela (drenaža, prod, napeljava, zvišanje svetlobnih jaškov) potrebno 100 % soglasje vseh etažnih lastnikov.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSK00056941
ZPP-UPB3 člen 76, 76/3.. SPZ člen 43, 43/2, 49, 100.. SZ-1 člen 44, 44/1, 45, 45/1.
priznanje pravdne sposobnosti skupnosti etažnih lastnikov - tožba na ugotovitev obstoja izločitvene pravice - pooblastilo upravniku za zastopanje pred sodiščem - sosporništvo - priposestvovanje
Pogoji za priznanje lastnosti stranke etažnim lastnikom v predmetni zadevi niso podani. Stanovanjski zakon omogoča skupnosti etažnih lastnikov, da se registrirajo kot pravna oseba, vendar je njihova pravna sposobnost omejena na sklepanje poslov v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše. Zato ni nobene podlage, da bi v sporu, ki presega okvir upravljanja in se nanaša na stvarnopravna razmerja, lastnost stranke priznali etažnim lastnikom, ki niti niso organizirani v skupnost lastnikov. Poleg tega etažni lastniki v predmetni zadevi nimajo premoženja, na katerega bi bilo mogoče seči z izvršbo. V poštev bi prišla kvečjemu sredstva rezervnega sklada, vendar je po prvem odstavku 45. člena SZ-1 na premoženje rezervnega sklada dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom 44. člena.
Uporabno dovoljenje, ki je bilo podlaga za prevzem posameznih delov stavbe (in z njimi povezanih skupnih delov), je bilo izdano tudi za sporna parkirna mesta, ta so bila takrat fizično že vrisana. Ob vpisu etažne lastnine so bila ta parkirna mesta vpisana kot posamezni del in ne kot skupni del, tožeča stranka ni izkazala, da bi bila sporna parkirna mesta izrecno vključena v kupoprodajne pogodbe kot del skupnih delov in naprav. Ko so se kupci posameznih delov vpisali v zemljiško knjigo kot etažni lastniki, so imeli možnost vpogleda v načrt etažne lastnine in tako ugotoviti, kaj so v naravi skupni deli, posebej še, ker skupni deli v kupoprodajnih pogodbah očitno niso bili konkretno opredeljeni. Tako ravnanje bi bilo od povprečno skrbnih kupcev stanovanj vsekakor mogoče pričakovati. Tožeča stranka je sicer lahko bila v zmoti, vendar ta zmota ni bila opravičljiva, zato je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožeča stranka ni bila dobroverni lastniški posestnik spornih parkirnih mest in zato do njihovega priposestvovanja ni moglo priti.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA - ZEMLJIŠKI KATASTER
VSL00054424
ZVEtL-1 člen 23, 23/5, 43. SZ-1 člen 20. ZS člen 83a. Odredba o posebnih ukrepih zaradi nastanka pogojev iz prvega odstavka 83.a člena Zakona o sodiščih (2020) člen 1. ZZK-1 člen 3, 3/2-4. ZEN člen 24.
etažna lastnina - pripadajoče zemljišče k stavbi - skupni del stavbe - atrij kot posebni skupni del - solastnina etažnih lastnikov - pravočasnost vloge - tek rokov v času veljavnosti posebnih ukrepov zaradi epidemije SARS-Cov-2 (COVID-19) - sodna poravnava
V sodni praksi je bilo že večkrat zavzeto stališče, da ureditev, o kateri so se dogovorili udeleženci, na najprimernejši način ureja pravni položaj atrijev.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00054312
SZ člen 117, 118, 119, 123, 123/1, 147, 147/3. ZPP člen 199, 199/1, 200, 200/2, 214, 214/2.
pravica do nakupa stanovanja - predkupna pravica - odkupna pravica - onemogočena uveljavljavitev predkupne pravice - pravni interes za vstop v pravdo, ki teče med drugimi - nedopustne pritožbene novote - pritožba stranskega intervenienta - lastninjenje stanovanj - privatizacijski nakup stanovanja - prekluzivni rok za sklenitev pravnega posla - trditveno breme - neobrazloženo prerekanje trditev nasprotne stranke
Predlagateljica ni izkazala, da bi izid pravde vplival na njeno možnost uveljavitve predkupne pravice. Varovanje predkupne pravice, na katero se sklicuje pritožnica, ne zadošča za njeno vključitev v pravdo tožnikov, v kateri slednji uveljavljajo odkupno pravico. Odkupna pravica po 117. členu SZ je nekaj povsem drugega kot predkupna pravica, v razmerju obeh upravičenj niso uporabljiva pravila, ki veljajo za konkurenco predkupnih pravic.
Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup.
S presojo, da je toženkin ugovor glede kvadrature posameznih stanovanj nekonkretiziran, sodišče prve stopnje še ni prestopilo (iz trditvene) v fazo dokazovanja, zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje dokazno breme glede kvadrature stanovanj nepravilno prevalilo na toženko.
Pravica do nakupa je oblikovalna pravica, vezana na upravičenca in ni podedljiva.
uporabnina za stanovanjsko hišo v solastnini - zamenjava ključavnice - neupravičena obogatitev - oddajanje solastne nepremičnine v najem - soglasje solastnika - temeljna načela obligacijskega prava - načelo proste presoje dokazov - sodna poravnava - javna dražba nepremičnin
Zgolj dejstvo, da solastnik solastne stvari ne uporablja, pri tem pa od drugega solastnika ne zahteva njene uporabe, samo po sebi še ne zadošča za zahtevek na podlagi neupravičene pridobitve
Postopek gradnje dvižne ploščadi je trenutno v fazi informativnega zbiranja prijav za sofinanciranje ter je s strani predlagateljev zatrjevana škoda še preveč oddaljena, negotova in abstraktna, ureditvena začasna odredba pa je dopustna le v primeru nujnosti preprečevanja neposredno grozeče in konkretne nevarnosti nastanka škode.
Pravna podlaga za zavarovanje nedenarne terjatve je podana v 272. členu ZIZ in v 151. členu ZNP-1, a je v primeru, ko gre za izdajo ureditvene začasne odredbe, treba upoštevati tudi odločbo Ustavnega sodišča RS št. Up-275/97 z dne 6. 7. 1998, ki zahteva restriktivni pristop pri izdaji takšne odredbe.
Sodišče verjetnosti terjatve ni ugotavljalo, saj je predlog predlagateljev zavrnilo iz razloga, ker grozeče nasilje ni bilo zatrjevano, težko nadomestljiva škoda pa ni izkazana.
Pri izdaji ureditve začasne odredbe tehtanje po tretji alineji drugega odstavka 272. člena ZIZ ne pride v poštev.
SZ-1 člen 50, 50/1, 50/1-3, 50/1-5, 51, 51/2. Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (2004) člen 4. ZPP člen 452.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - načelo enakega obravnavanja strank - omejeno število vlog v sporu majhne vrednosti - redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - soglasje etažnih lastnikov - opravljanje upravniških storitev - plačilo upravniških storitev - delitev stroškov s strani upravnika - nastanek obveznosti
Obravnavana zadeva se je začela na podlagi predloga za izvršbo na podlagi verodostojne listine. Ta okoliščina terja posebno razlago določb 452. člena ZPP, ki omejujejo število vlog pravdne stranke na tožbo oziroma odgovor na tožbo ter še na eno pripravljalno vlogo. Šteje se, da predlog za izvršbo in dopolnitev tožbe skupaj predstavljata prvo pripravljalno vlogo, na drugi strani pa isto velja za ugovor zoper sklep o izvršbi in odgovor na dopolnitev tožbe. Strankam v takšnih specifičnih sporih majhne vrednosti je treba dati možnost, da po ugovoru zoper sklep o izvršbi vsaka od njiju še v eni pripravljalni vlogi navaja nova dejstva in predlaga nove dokaze, nato pa v nadaljnji vlogi odgovarja na navedbe nasprotne stranke. Navedbe in dokazi iz vseh teh treh vlog (ene še v izvršilnem postopku, naslednjih dveh pa v pravdnem postopku) so (lahko) upoštevni.
Zahtevek za plačilo stroškov mesečnih pregledov dvigal, mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje in nadzora stanja požarne varnosti je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker tožnica ni imela ustreznih sklepov etažnih lastnikov za izvedbo teh poslov rednega upravljanja. Takšno materialnopravno stališče je napačno. Upravnik za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov (drugi odstavek 51. člena SZ-1). Katera so ta dela, določa Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb, in sicer v 4. členu in Prilogi 3. Ta med drugim določa, da med takšna dela sodijo letni tehnični in mesečni kontrolni pregledi dvigal (24. točka) ter vzdrževanje vseh priključkov na skupne instalacije stavbe, kot so med drugim tudi dotoki in odtoki vode, plinske ter ogrevalne instalacije (18. točka). Tožnica zato za izvajanje mesečnih pregledov dvigal ter mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje (kot del vzdrževanja) ni potrebovala posebnega sklepa etažnih lastnikov. Tožbeni zahtevek je v tem delu utemeljen.
Delitev stroškov med etažne lastnike je ena izmed ključnih nalog upravnika (glej 3. točko prvega odstavka 50. člena SZ-1). Tudi iz Priloge št. 2 Aneksa št. 1 izhaja, da je v pogodbeni ceni storitve upravljanja vključeno tudi razdeljevanje stroškov. Če tožnica s potrebnim znanjem ne razpolaga in zaradi tega izvršitev svojih nalog naloži tretji osebi, to ne more iti na škodo etažnih lastnikov. Enako velja za poravnavo obveznosti. Tudi to je bistveno opravilo upravnika (5. točka prvega odstavka 50. člena SZ-1). Da je vključeno v pogodbeno ceno, izhaja tudi iz že navedene priloge aneksa. Na višino bančnih stroškov in provizij vpliva tožnica sama z izbiro svojih poslovnih partnerjev. V primeru velikega porasta cen bančnih storitev lahko etažnim lastnikom predlaga sklenitev novega aneksa, ne more pa povečanih stroškov enostransko preložiti na njih.
Terjatev ne nastane z izstavitvijo računa in prejem računa ni pogoj za nastanek obveznosti. Nastala terjatev prav tako ni zastarala, saj je bil predlog za izvršbo vložen v predpisanem enoletnem roku. Prejem računov vpliva zgolj na tek zamudnih obresti.
tožba na izpraznitev stanovanja - prekinitev pravdnega postopka - predhodno vprašanje - skupno premoženje razvezanih zakoncev - načelo ekonomičnosti postopka
V taki zadevi je predhodno vprašanje, ali je pritrditi tožniku, da gre za njegovo izključno last sporne nepremičnine, ali ima tožena stranka prav, da gre za skupno premoženje razvezanih zakoncev. Ker o tej zadevi že teče pravda, ki je bila sprožena 22. 11. 2019 in gre torej za predhodno vprašanje, je ravnanje sodišča prve stopnje pravilno, ko se je odločilo za prekinitev postopka.
Objekt ni zadosti varen. Posamezni deli so močno dotrajani in ogrožajo varno uporabo ter stabilnost objekta. Objekt je grajen brez ustrezne zaščite pred vplivom meteorne vode. Vidni so znaki zamakanja. Zaradi pojava vlage in plesni ima objekt neprimerno higiensko in zdravstveno varnost. Ni vgrajene toplotne izolacije, obstoječe naprave so zastarele. V objektu ni tople vode niti nobenega ogrevanja. Objekt ne izpolnjuje minimalnih tehničnih zahtev za bivanje, zlasti s področja požarne, potresne in zdravstvene varnosti. Glede na navedeno je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da stavba ne predstavlja primernega stanovanja.
Sodišče prve stopnje je zahtevek zavrnilo zaradi pomanjkanja protipravnosti, kot ene od nujnih predpostavk odškodninske odgovornosti. Ugotovilo je, da tožnik ni imel pravnega naslova za bivanje v stanovanju.
najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - nevložitev odgovora na tožbo - zamudna sodba - neplačevanje najemnine in stroškov - utemeljene okoliščine
Ker toženec ni plačeval najemnine in obratovalnih stroškov, kot se je zavezal v najemni pogodbi, mu je tožeča stranka po opominu utemeljeno odpovedala najemno pogodbo in zahtevala izpraznitev stanovanja. Pritožbeno sodišče razume stisko toženca ob nastali zdravstveni situaciji, vendar pa bi se toženec moral poslužiti možnosti, ki mu jo v takšni situaciji daje SZ-1 v določbi prvega odstavka 104. člena (sprožitev postopka za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopka za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ob hkratnem obvestilu o tem lastniku stanovanja).
najemna pogodba - izselitev najemnika - neplačevanje najemnine in stroškov - solidarna obveznost dolžnikov - preizkus sodbe sodišča prve stopnje po uradni dolžnosti - sprememba izreka na drugi stopnji
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožena stranka najemne pogodbe ni odpovedala, prav tako ni obvestila lastnika stanovanja o tem, da v stanovanju več ne živi oziroma predlagala iz tega razloga sklenitev aneksa. Sodišče prve stopnje je pravilno tudi navedlo, da socialna stiska tožene stranke ne more vplivati na dolžnost plačila obveznosti, h katerim se je zavezala s sklenitvijo najemne pogodbe.
OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK00059692
OZ člen 131, 131/1, 132, 164, 187, 622, 633.. SZ-1 člen 56, 57, 57/1.
odgovornost za škodo - zamašitev odvodne cevi - upravnik - izvajalec del - naročnik del - potrebna skrbnost - višina škode - dolžnost nadzora - odgovornost za izbiro
Odgovornost upravnika za izbiro tretje osebe, v smislu določbe prvega odstavka 57. člena SZ-1, je podana takrat, če upravnik pri izbiri ni ravnal z ustrezno profesionalno skrbnostjo, torej če je izbral osebo, za katero je vedel oziroma bi moral vedeti, da ne bo pravilno (in / ali pravočasno) opravila posla, ker na primer nima ustreznega strokovnega znanja oziroma sposobnosti, ki so potrebne za pravilno izpolnitev.
Upravnik v tej zadevi ne nastopa kot naročnik del. Pogodbe ni sklenil v svojem imenu in za svoj račun, temveč jo je sklenil kot zastopnik etažnih lastnikov - naročnikov.
Naročnik nima obveznosti nadzora, temveč pravico do nadzora, ki je usmerjena k temu, da lahko ugotovi, ali so se izpolnile predpostavke za uresničitev njegovih odstopnih upravičenj. Ker je nadzor naročnikova pravica, ne pa tudi obveznost, za naročnika zaradi neopravljanja nadzora ne morejo nastati škodljive posledice v tem smislu, da bi zaradi tega prevzel tveganja v zvezi z opravljenim poslom.
Predmetna škoda ni nastala zaradi kršitve (samostojnih) upravnikovih dolžnosti, temveč zaradi nestrokovno izvedene sanacije vertikalne kanalizacijske cevi, ki je bila zaupana zunanjemu izvajalcu.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSC00053267
SZ-1 člen 23, 50, 71.
skupni deli - plačilo stroškov - odškodnina - položaj upravnika - predpostavke krivdne odškodninske odgovornosti
Med tožnico in toženko (dvema upravnicama) ni nobenega pogodbenega odnosa in tudi SZ-1 med njima samima ne vzpostavlja pravic in dolžnosti (glej predvsem 23. člen SZ-1) v smeri plačevanja obveznosti iz naslova upravljanja. Tožnica je v razmerju do toženke in do etažnih lastnikov dveh stavb, če se v celoti sledi pritožbenim navedbam, tretja oseba, ki je navedene obratovalne stroške plačala in se očitno želi regresirati oziroma od toženke zahteva plačilo odškodnine. Tožnice upoštevaje njene navedbe po SZ-1 ni mogoče šteti niti za dobavitelja v smislu SZ-1 (glej predvsem 71. člen SZ-1).
Edina pravna podlaga, na kateri lahko tožnica od toženke zahteva plačilo omenjenih stroškov s pripadki in opomina, je odškodninska, kar v pritožbi priznava tudi tožnica. Za utemeljenost zahtevka na tej podlagi je treba zatrjevati in izkazati vse predpostavke odškodninske odgovornosti (pravno priznano škodo, protipravno ravnanje in vzročno zvezo), z izjemo krivde, katere obstoj se domneva. Omenjenega bremena tožnica tudi po presoji pritožbenega sodišča ni zmogla.
Pritožbeno sodišče ne vidi razloga, da se toženka skladno s SZ-1 ne bi bila dolžna ravnati po navodilih (sklepih) etažnih lastnikov, pa čeprav obstoji njena načelna dolžnost razdeljevati obratovalne stroške. Povedano drugače in poenostavljeno, četudi je verjetno logičen in razumski interes etažnih lastnikov oziroma je za etažne lastnike koristno, da plačujejo obratovalne stroške glede svoje lastnine, gre vseeno za njihovo lastnino in imajo glede nje vse pravice in dolžnosti, ki jih ima lastnik. Ali etažni lastniki lahko pravno upoštevno prepovedo delitev stroškov, je vprašanje, ki niti ni pravno relevantno oziroma odločujoče. Verjetno ni dvoma, da lahko zavračajo plačilo stroškov s sklepi, ki jim je njihov zastopnik (upravnik) načeloma dolžan slediti.
Ni izkazane nobene vzročne zveze med nerazdelitvijo vtoževanih zneskov in zatrjevano škodo. Toženki so namreč etažni lastniki prepovedali razdeljevati omenjene stroške in ji naložili, da sporne račune zavrača. Povedano drugače, etažni lastniki nočejo plačati.
Obenem mora biti škoda, ki jo upravnik povzroči tretjim osebam, pravno priznana in je ni mogoče kar preprosto enačiti s plačanimi obratovalnimi stroški s pripadki ter stroški opomina. Upravnik je namreč lahko odgovoren le za škodo, ki je posledica njegovega protipravnega ravnanja.