Pritožnik zmotno meni, da bi morala neobstoj izjemnih okoliščin, zaradi katerih najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, zatrjevati tožnica v tožbi. Gre za ugovorne (obrambne) navedbe in dejstva iz osebne sfere toženca, ki bi jih moral pravočasno (že v postopku pred sodiščem prve stopnje) podati in dokazovati toženec. Pritožbeno naziranje, da je tožba zaradi neobstoja teh trditev nesklepčna, ni pravilno.
Kadar stranka sama poda trditev, ki je zanjo neugodna, koristna pa za nasprotno stranko, preden to trditev poda nasprotna stranka, gre za anticipirano (vnaprejšnje) priznanje. Tako priznanje učinkuje, če se nasprotna stranka nanj sklicuje, pri čemer ji trditve ni treba ponoviti, marveč zadošča le sklicevanje na priznanje. Če za učinkovanje vnaprejšnjega priznanja ni potrebno, da nasprotna stranka trditev ponovi, ampak zadošča že sklicevanje na priznanje, po presoji pritožbenega sodišča vnaprejšnje priznanje učinkuje tudi, če nasprotna stranka ponovi vnaprej priznano trditev.
Stranka, ki preklicuje priznanje, mora svoj preklic obrazložiti, to je pojasniti, zakaj je preklic upravičen, in to upravičenost tudi izkazati. Po presoji pritožbenega sodišča tožena stranka ni zadostila trditvenemu in dokaznemu bremenu, da obstajajo razlogi, ki upravičujejo preklic.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DENACIONALIZACIJA - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZAVAROVANJE TERJATEV - ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSL00060821
SZ člen 113, 113/2, 117, 117/1, 117/2, 117/5, 118, 119, 123, 125, 125/2, 125/3, 125/4, 147, 147/3. SZ-1 člen 166, 176, 176/1. ZPP člen 199, 199/1, 200, 200/1, 200/3. SPZ člen 23, 66, 66/3. ZVEtL-1 člen 19, 19/2, 21, 21/1. ZIZ člen 238, 238/1. ZZK-1 člen 31, 32. ZDen člen 88.
pravica do odkupa stanovanja - lastninjenje in privatizacija stanovanj - denacionalizacija stanovanjske stavbe - predkupna pravica - vrstni red predkupnih upravičencev - pravni interes - stranska intervencija - pravni interes za stransko intervencijo - pravni učinek dejanj intervenienta - nujno sosporništvo - najemna pogodba za nedoločen čas - neprofitna najemnina - pravni naslov - nedokončana etažna lastnina - solastništvo nepremičnine - tožba na sklenitev kupne pogodbe - vpis v zemljiško knjigo - odkupna vrednost - določitev vrednosti spora - odmera stroškov postopka - nedovoljena pritožbena novota
Predpostavka stranske intervencije je poseben intervencijski interes, ki je podan, kadar je intervenient z eno izmed strank v materialnopravnem razmerju tako, da utegne sodba neposredno ali posredno vplivati na njegov pravni položaj.
Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup. Tožnik ima pravico zahtevati sklenitev kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki, saj njegov zahtevek ne posega v lastninska upravičenja drugih solastnikov tj. naslednikov upravičencev iz postopkov vrnitve podržavljenega premoženja.
Upravičenci lahko uveljavljajo pravico do nakupa stanovanja z zakonsko določenimi popusti v zakonsko določenem roku. Prekluziven je rok za vložitev zahteve za prodajo stanovanja, ne rok za vložitev tožbe. Ker je postopek za vrnitev podržavljenega/zaplenjenega premoženja predstavljal pravno oviro za odločanje o zahtevi za odkup stanovanja, je šteti, da je zahteva za odkup, ki jo je tožnik podal 13. 11. 1991 ter ponovno 29. 9. 2014, ohranila svoje pravne učinke.
družbena lastnina - lastninjenje družbene lastnine - lastninjenje stanovanj - pridobitev lastninske pravice po zakonu (originarna pridobitev) - izviren način pridobitve lastninske pravice - priposestvovanje
Nima prav pritožnica, ko sodišču prve stopnje očita, da je napačno odločilo, ko je svojo odločitev utemeljilo na SZ, ki v 1. členu določa, da ureja vprašanja stanovanjskih stavb in lastninskopravna razmerja ter upravljanje večstanovanjskih stavb. Pritožba sodišču prve stopnje namreč očita, da se ni opredelilo, ali je šlo v spornem objektu za večstanovanjsko ali poslovno stavbo in se tako postavlja vprašanje ali bi sploh smelo uporabiti SZ. Takšni razlogi niso pravno pravilni, saj 111. člen SZ (poglavje 8. - Lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij) ureja lastninjenje stanovanj, ne glede na to v kakšnih objektih se nahajajo.
Skladno z veljavno sodno prakso je najemna pogodba res lahko sklenjena tudi ustno ali s konkludentnimi ravnanji. To so tista ravnanja, ki sama po sebi ne pomenijo izjave volje za sklenitev pogodbe, toda glede na okoliščine, v katerih so izvedena, je mogoče zanesljivo sklepati, da takšna volja obstoji. Pri presoji konkludentnega ravnanja je tako bistveno, da med pogodbenima strankama obstoji soglasje volj ter da je le-to izraženo.
Večletno bivanje v nepremičnini same sklenitve najemne pogodbe ne more nadomestiti.
ZPP člen 76, 76/1, 77, 77/1, 78, 78/1, 318, 318/1. SZ-1 člen 111.
zamudna sodba - poslovna nesposobnost - pavšalne navedbe - tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine - pravdna sposobnost - uporaba stanovanja brez pravnega naslova
Toženka v svoji pritožbi dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje konkretno ne izpodbija, sklicuje se zgolj na neobstoj svoje poslovne sposobnosti, katere pravna posledica je, da zamudna sodba zoper njo ne more učinkovati.
izročitev in izpraznitev nepremičnine - pravna podlaga za uporabo stanovanja - lastnik stanovanja - vrnitev stanovanja - lastninska pravica - upravičenje do posesti - zavrnitev dokaznega predloga
Tožnica je dokazala, da ima na nepremičnini, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je ta v dejanski oblasti toženke (92. člen SPZ). Toženka ni dokazala, da je do posesti teh prostorov upravičena (93. člen SPZ). Podredni tožbeni zahtevek za izpraznitev in izročitev prostorov je zato utemeljen.
Utemeljena je pritožbena graja, da sodišče prve stopnje, ki je sicer zaključilo, da je bila med skupnostjo lastnikov in toženko v letu 2003 sklenjena ustna najemna pogodba za nedoločen čas za v tem postopku obravnavano stanovanje (v nadaljevanju stanovanje) nima razlogov o tem, v čem šteje, da je bilo podano soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah ustno sklenjene najemne pogodbe.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00058385
ZPP člen 185, 214. SZ-1 člen 111. OZ člen 198, 393, 393/1, 393/2.
izselitev najemnika - izselitev iz nepremičnine - izpraznitev stanovanja - imetnik stanovanjske pravice - pravica do odkupa stanovanja - najemna pogodba za nedoločen čas - odpoved najemne pogodbe - pravna podlaga - nezakonito bivanje v stanovanju - obratovalni stroški - uporabnina - presoja sklepčnosti tožbe - sprememba tožbenega zahtevka - konkludentna privolitev v spremembo tožbe - trditvena in dokazna podlaga - nesporna dejstva - solidarna obveznost - deljiva obveznost - pravice oseb, izbrisanih iz registra stalnega prebivalstva - postopek ugotavljanja dejanskega prebivališča - nedopustna pritožbena novota
Toženci niso uspeli dokazati, da četrta toženka in njeni otroci stanovanje upravičeno zasedajo kot lastniki oziroma, da bi imeli kakšno drugo pravno podlago za uporabo spornega stanovanja, ki bi preprečevala njegovo izpraznitev.
Hipotetična možnost odkupa stanovanja ni dovolj. Če toženci menijo, da imajo na spornem stanovanju lastninsko pravico, morajo to uveljavljati z ustreznimi zahtevki v pravdi.
Ker gre pri obveznosti na strani več tožencev kot dolžnikov za deljivo obveznost in ni določena drugačna delitev, se obveznost deli na enake dele in je vsak izmed njih odgovoren za svoj del obveznosti. Takšna obveznost je manj od solidarne.
izpraznitev in izročitev stanovanja - aktivna legitimacija - dejanska etažna lastnina - nerazdeljena solastnina - izročitev stvari v posest
Ker zakon solastniku omogoča lastninsko tožbo neodvisno od drugih solastnikov na celi stvari, lahko tožeče stranke zahtevajo izročitev stvari v svojo posest in ne tudi v soposest drugega solastnika.
spor majhne vrednosti - upravljanje večstanovanjske zgradbe - načrt vzdrževanja - posel, ki presega okvir rednega upravljanja - nujna vzdrževalna dela - rezervni sklad - povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad
Skladno z določilom prvega odstavka 29. člena SZ-1 etažni lastniki o poslih, ki presegajo redno upravljanje stanovanjske hiše, odločajo s 75 % solastniških deležev. Kot je zgoraj pojasnjeno, je predmet vzdrževanja v tej pravdi energetska prenova večstanovanjske stavbe, ki pred tem ni imela toplotne izolacije fasade. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da so etažni lastniki skladno z zakonom z navadno večino izposlovali sklep o povečanju sredstev za posle rednega vzdrževanja, vendar so ti posli presegali okvir rednega vzdrževanja.
Odločanje o načrtu vzdrževanja šteje za posel rednega upravljanja (tretji odstavek 26. člena SZ-1) le, če gre dejansko za zadeve, ki se nanašajo na redno vzdrževanje. Torej za posle, ki se skladno z veljavnimi predpisi štejejo za redno vzdrževanje. Drugačno razlaganje tega določila bi pomenilo obid zakona, saj bi omogočalo, da se za navadno solastniško večino sprejme tudi odločitev o povišanju plačil v rezervni sklad zaradi izvedba poslov, ki ne predstavljajo rednega vzdrževanja. To pa ni skladno z naravo in namenom rezervnega sklada.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 112a, 112a/1, 112a/2, 112a/3. ZPP člen 435, 435/2.
izpraznitveni nalog - zahtevek na izpraznitev stanovanja - odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlog - kršitev najemne pogodbe - obveznosti najemnika - rok za izpolnitev obveznosti - neplačilo najemnine in stroškov - ugovor zoper plačilni nalog
Toženec priznava, da tožniku dolguje plačilo najemnine in stroškov za stanovanje, višina dolga za izpodbijano odločitev ni relevantna. Kdo najeto stanovanje uporablja in kakšni so razlogi za toženčevo slabo finančno stanje, prav tako ni relevantno. Sodišče pomoč pri dogovarjanju strank ponudi v okviru predstavitve možnosti za sklenitev sodne poravnave, če do dogovora strank ne pride, pa odloči skladno z zakoni in sodno prakso.
ZPP člen 7, 8, 212, 214, 216. SZ-1 člen 94. OZ člen 190.
najemno razmerje - najemna pogodba - obveznosti najemodajalca - neporavnane obveznosti do najemodajalca - kršitev najemne pogodbe - neplačevanje najemnine in stroškov - prenehanje najemnega razmerja - obveznosti najemnika - vrnitev stanovanja - vrnitev v prejšnje stanje - čiščenje prostorov - poškodovanje tuje stvari - popravilo poškodovane stvari - odtujitev stvari, dane v najem - kršitev procesnega prava - odprava procesne kršitve v pritožbenem postopku - dejanska trditvena in dokazna podlaga - prosti preudarek - obrazložitev dokazne ocene - opredelitev do izjave - opredelitev do dokazov - neupravičena pridobitev - plačilo uporabnine
Toženka je s tem, ko stanovanja ni predala v takšnem stanju, kot ga je prejela, kršila najemno pogodbo.
Toženka v pritožbi neutemeljeno navaja, da ni podane ne krivde ne protipravnosti njenega ravnanja. Ker ni skrbela za primerno čistočo stanovanja, je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da je ravnala malomarno (krivdno). S tem, ko je opustila dolžno skrbnost, pa je obenem ravnala protipravno, saj je možnost nastanka škode predvidljiva posledica njene opustitve. Elementa krivde in protipravnosti se namreč pri opustitvenih ravnanjih tesno prepletata.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00057036
OZ člen 347, 347/1, 355, 355/1, 355/1-6. ZPP člen 82, 82/5, 151, 151/1.
zastaranje občasnih denarnih terjatev - plačilo sredstev v rezervni sklad - zastaranje terjatev upravnika večstanovanjskih hiš - stroški pravdnega postopka glede na uspeh stranke - stroški začasnega zastopnika
Terjatve iz 355. člena OZ so naštete izčrpno in enoletnega zastaralnega roka z analogijo ni mogoče širiti na druge, četudi primerljive terjatve. Sodna praksa tako zastopa stališče, da obveznost plačila v rezervni sklad zastara v triletnem roku, ki je določen za zastaranje občasnih terjatev. Ne gre namreč za terjatev upravnika, temveč etažnih lastnikov (sredstva rezervnega sklada).
sodna odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi (neplačevanje najemnine) - izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe - postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine - utemeljene okoliščine - dogovor o obročnem plačilu najemnine - bistvene sestavine pogodbe
Ni mogoč sklep, da je bil ustni dogovor o obročnem plačilu dolgovane najemnine dejansko sklenjen. Ni dovolj, da se stranki dogovarjata o možnem načinu rešitve nastale situacije, dogovor mora biti dejansko tudi sklenjen, to pa je, ko se stranki zedinita o vseh njegovih bistvenih sestavinah. Toženec zmotno meni, da je bil ta sklenjen, ker je bila hčerka pripravljena plačevati po 200 EUR tedensko, s čimer bi dolg do konca leta 2020 odplačala. Tožnik odpovedi najemne pogodbe namreč ni pogojeval le z plačilom vseh zapadlih najemnin, temveč je zahteval tudi drugo ukrepanje toženca, pa tudi redno poravnavanje najemnin in stroškov v bodoče, kar kaže na to, da se stranki nista zedinili o bistvenih sestavinah dogovora.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - IZVRŠILNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00056904
SZ-1 člen 42, 42/1, 44, 44/1, 63, 63/2. SPZ člen 119, 119/2, 119/4, 119/5. ZIZ člen 62, 62/2.
upravljanje večstanovajskih stavb - razmerja med etažnimi lastniki - rezervni sklad - sredstva rezervnega sklada - vodenje sredstev računa rezervnega sklada - dolžnost plačevanja v rezervni sklad - izterjava sredstev za rezervni sklad - aktivna legitimacija v primeru neplačila v rezervni sklad - skupnost etažnih lastnikov - aktivna legitimacija etažnih lastnikov - oblikovanje tožbenega zahtevka - nakazilo na račun upravnika - nepravilno postavljen tožbeni zahtevek - namenska poraba sredstev - poseben transakcijski račun - materialno procesno vodstvo - spor majhne vrednosti - izvršba na podlagi verodostojne listine - predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine - upravnik večstanovanjske stavbe - zamenjava upravnika - razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki - aktivna legitimacija upravnika večstanovanjske stavbe - postopek po ugovoru zoper sklep o izvršbi na podlagi verodostojne listine - predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine kot tožba v pravdnem postopku - tožba - sestavine tožbe - prva pripravljalna vloga - enotna obravnava - trditvena in dokazna podlaga - dopolnitev tožbe
V pravdnem postopku, ki se nadaljuje po dolžnikovem ugovoru zoper sklep o izvršbi, tvori tožbo predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine skupaj s prvo pripravljalno vlogo.
Tožeča stranka bi morala zahtevati plačilo na poseben transakcijski račun etažnih lastnikov, kjer se zbirajo sredstva rezervnega sklada, in ne na račun upravnika.
Razpolagalna sposobnost etažnih lastnikov je zaradi stroge namenskosti in nepovratnosti sredstev rezervnega sklada zelo omejena. Kakršen koli prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov na sredstvih rezervnega sklada mimo dovoljenih namenov uporabe, ki so izrecno in kogentno določeni, ni dovoljen.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00056902
SZ-1 člen 107.
najemna pogodba - uporaba nepremičnine - dogovor med lastnikom in najemnikom - pogodbena volja strank - sprememba lastnika nepremičnine - zamenjava ključavnice - odpoved najemne pogodbe - izostanek pravne podlage - korist od uporabe tuje stvari - tržna najemnina
Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice vstopi v pravni položaj najemodajalca. To v obravnavanem primeru pomeni, da sta tožnika kot nova lastnika vstopila v položaj najemodajalke in bi moral zato toženec kot najemnik njima plačevati za uporabo stanovanja.
Po ustaljeni sodni praksi je nadomestilo za korist od uporabe tuje nepremičnine enako znesku povprečne tržne najemnine.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00056910
SZ-1 člen 112, 112/3.
najemna pogodba - hišniško stanovanje - prenehanje najemnega razmerja - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - tožba na odpoved najemne pogodbe - pravilno oblikovan tožbeni zahtevek - pravnomočnost sodne odločbe - nesklepčnost tožbe - odpravljiva nesklepčnost tožbe - oblikovalni zahtevek - konstitutivna tožba - izpraznitveni zahtevek - lastninska pravica - pravica do doma - test sorazmernosti
Ker je tožeča stranka postavila ugotovitveni zahtevek, da je najemno razmerje z dnem izdaje sodbe prenehalo, in s tožbo ni izrecno zahtevala odpovedi najemne pogodbe, oziroma poleg izpraznitvenega zahtevka ni postavila še oblikovalnega, je zahtevek tožeče stranke nesklepčen.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00056161
ZPP člen 450, 450/2. SZ-1 člen 25, 25/1, 31.
gospodarski spor majhne vrednosti - stanovanjske in poslovne stavbe - etažna lastnina - obratovalni stroški in stroški upravljanja - ključ delitve stroškov - posel rednega upravljanja - varnostna služba - dom za starejše - sprememba tožbe
Med določbami ZPP, ki veljajo za spore majhne vrednosti, ni posebnega pravila o spremembi tožbe. To pomeni, in slednje je enotno sprejeto v sodni praksi in teoriji, da je tudi v sporu majhne vrednosti sprememba tožbe dopustna. Tudi po stališču višjega sodišča je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da je to smotrno za dokončno ureditev razmerja med pravdnima strankama. Glede na zgoraj navedeno o postavljenem zahtevku so zato neutemeljene pritožbene trditve, da se je tožeča stranka s tem želela izogniti posebnim procesnim določbam o postopku v spornih majhne vrednosti.
Pritožnica sama uveljavlja prav to, da mora po zakonu imeti izvajalec institucionalnega varstva (to je dom starejših občanov v zgradbi) za izvajanje osnovne oskrbe s predpisom na delovnih mestih zaposlenega vratarja - receptorja. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da se v stavbi izvaja dejavnost, katere narava narekuje varnostno - receptorsko službo, je torej pravilna, sklicevanje na potrebnost soglasja vseh etažnih lastnikov pa zato, ker je za posle rednega upravljanja potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev glede na večstanovanjsko stavbo, pa neutemeljeno.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00058033
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 26. ZPP člen 286b, 451.
pogodba o opravljanju upravniških storitev - pogodba o opravljanju storitev in poslov upravljanja - plačilo upravniških storitev - sklepčnost tožbe - identifikacija tožbenega zahtevka - obračun stroškov - trditveno in dokazno breme glede ključa delitve - ključ delitve - ugovor pravilnosti izračuna vtoževane terjatve - pravočasnost navajanja dejstev - pravočasnost grajanja kršitev določb pravdnega postopka
Tožeča stranka je navedla iztoževano obdobje ter vsaj okvirno oz. abstraktno opredelila, za katere vrste stroškov gre (plačilo stroškov vode, skupne elektrike, hišniških storitev, upravljanja, vzdrževanja itd.). Vrsta (in višina) posameznih mesečnih stroškov pa je konkretno in natančno opredeljena v predloženih računih. Ključ delitve je sicer res navedla le za del stroškov, ki se nanašajo na vodo (glede na dejansko porabo), ter za hišniške storitve (glede na enoto), vendar pa je hkrati pojasnila, da je stroške delila skladno s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb ter da prilaga obračune stroškov. Na slednjih (torej priloženih računih) pa je ključ delitve jasno naveden pri vsakem strošku posebej. Ob dejstvu, da gre za (zgolj) devet preglednih, jasnih računov in ne za obsežno listinsko dokumentacijo, višje sodišče pojasnjuje, da je bila toženi stranki dana zadostna možnost, da ugovarja pravilnosti ključa delitve. Pritožničini očitki, da iz obračuna stroškov ni podrobneje razvidno, po katerem ključu so se stroški delili (površina, enota, št. uporabnikov), ne držijo.