Če prodajalec in upravna enota prejmeta izjavo o sprejemu ponudbe pravočasno, potem so izpolnjeni pogoji iz 21. člena ZKZ. Povratnica je le dokument, s katerim kupec izkazuje vročitev izjave o sprejemu ponudbe prodajalcu, kar je pomembno le za uveljavljanje njegove pravice do sklenitve pogodbe, ni pa to zakonska predpostavka, zaradi katere kupec ne bi bil upravičen do sklenitve kupoprodajne pogodbe. Povratnica je le dokaz, s katerim se dokazuje, da je bila izjava o sprejemu ponudbe oddana ponudniku in upravni enoti.
ZEMLJIŠKA KNJIGA – KMETIJSKA ZEMLJIŠČA - POGODBENO PRAVO
VSL0067530
ZZK-1 člen 49, 49/1, 142. ZKZ člen 21, 21/1, 22, 22/1, 23, 23/1, 23/2. OZ člen 15, 21, 22, 52.
predznamba lastninske pravice – kmetijsko zemljišče – sprejem ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča - prodajna pogodba – sklenitev pogodbe za nakup kmetijskega zemljišča - neenotna sodna praksa
Možnost, da pravico do nakupa uveljavi več upravičencev istega prednostnega reda in je posledično pravica izbire, s katerim izmed njih bo sklenil pogodbo, na strani prodajalca, narekuje zaključek, po katerem pogodba v trenutku sprejema ponudbe še ni sklenjena.
STVARNO PRAVO - LASTNINJENJE - KMETIJSKA ZEMLJIŠČA
VSM0021746
ZSKZ člen 2, 14.
družbena lastnina - kmetijska zemljišča - pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona
Zakon o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov RS – ZSKZ je stopil v veljavo 10.03.1993. V svojem 14. členu določa, da kmetijska zemljišča, kmetije in gozdovi v družbeni lastnini, ki niso postali last Republike Slovenije oziroma občin po Zakonu o lastninskem preoblikovanju podjetij, po Zakonu o zadrugah ter kmetijska zemljišča in gozdovi, ki so jih temeljne organizacije kooperantov dobile v upravljanje in razpolaganje na neodplačen način, postanejo z dnem uveljavitve tega zakona last Republike Slovenije oziroma občin in se po stanju ob uveljavitvi tega zakona prenesejo na sklad oziroma na občino. Glede na takšen zapis v 14. členu tega zakona je tudi pravno nepomembno, ali so lovske organizacije pridobile pravico uporabe na kmetijskih oziroma gozdnih zemljiščih odplačno ali neodplačno.
ZEMLJIŠKA KNJIGA – LASTNINJENJE – KMETIJSKA ZEMLJIŠČA
VSL0065609
ZSKZ člen 14, 14/1, 16, 16/3. ZLNDL člen 3, 3/3.
lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini v korist društva – kmetijsko zemljišče – prehod lastninske pravice na Sklad kmetijskih zemljišč – uporaba materialnega prava – prehod lastninske pravice po zakonu
Ker je lastništvo kmetijskih zemljišč v družbeni lastnini določeno že s strani ZSKZ, to predstavlja materialno pravo, na katerega je sodišče vezano. Zavrnitev vpisa lastninske pravice tako izhaja iz v postopku nespornih dejstev, da so bile sporne nepremičnine kmetijska zemljišča in v družbeni lastnini, torej so bila olastninjena že pred uveljavitvijo ZLNDL dne 25. 7. 1997.
V primeru, ko je lastništvo nastalo že z uveljavitvijo zakona, začetek zemljiškoknjižnega postopka ni pomemben.
KMETIJSKA ZEMLJIŠČA - LASTNINJENJE - STVARNO PRAVO
VSM0021037
OZ člen 86, 350, 335. SPZ člen 39, 92, 92/3. ZLPP člen 5. ZLNDL člen 1. ZOR člen 103. ZSKZ člen 14, 14/1, 14/2, 14/4, 16. ZZK-1 člen 40, 40-3. Navodilo o tem, kaj se šteje za dokumentacijo za prenos kmetijskih zemljišč, kmetij in gozdov na Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije oziroma na občine (1993) člen 1.
kmetijska zemljišča - varstvo lastninske pravice - pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona - amandmaji IX do LXXXIX k Ustavi SRS iz leta 1974 - kmetijske zemljiške skupnosti - pravno nasledstvo - družbena lastnina - vknjižba lastninske pravice na podlagi ZSKZ - ničnost - pogodba, ki nasprotuje prisilnim predpisom
Po določbah ZSKZ so predmetna kmetijska zemljišča last Republike Slovenije (14. člen ZSKZ) in so se po stanju ob uveljavitvi zakona prenesle na Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (da je tožnica pridobila lastninsko pravico na navedenih nepremičninah na podlagi ZSKZ, tudi toženka ne osporava).
KMETIJSKA ZEMLJIŠČA - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
VSM0021038
OZ člen 7, 7/1, 15, 21, 21/1, 22, 22/3, 23. URS člen 15, 15/3. ZKZ člen 19, 19/3, 19/3-3, 20, 21, 21/1, 21/2, 22, 23. ZPP člen 9, 213, 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14, 339/2-15. ZS člen 3, 3/2. ZZK-1 člen 40, 40/1, 40/1-5.
kmetijska zemljišča – prodajna pogodba – sklenitev pogodbe – najboljši vrstni red predkupnega upravičenca – odobritev pravnega posla s strani upravne enote – odložni pogoj - izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila – ponudba, dana nedoločenemu številu oseb – splošna ponudba – zakonita predkupna pravica
Upoštevaje splošna pravila o nastanku pogodbe je ta sklenjena, ko pogodbenika dosežeta soglasje o bistvenih sestavinah, pri čemer je trenutek njenega nastanka vezan na prejem sprejema ponudbe s strani ponudnika (15. člen in prvi odstavek 21. člena Obligacijskega zakonika – OZ). Enako velja za prodajno pogodbo glede kmetijskega zemljišča, s tem pridržkom, da je potrebno dodatno upoštevati prej opredeljeni namen zakonodajalca, da je sklenitelj pogodbe, kolikor so med sprejemniki ponudbe predkupni upravičenci, tisti, ki ima najboljši vrstni red (enako Miha Juhart, Promet s kmetijskimi zemljišči v: Pravna praksa št. 22, z dne 13.11.1997, str. 13 in naslednje). Stališče, da je takšna pogodba sklenjena tedaj, ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom o sprejemu ponudbe, je bilo že zavzeto tudi v sodni praksi (največkrat je bil v tej zvezi citiran sklep Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 835/2007 z dne 28.1.2009). Zaradi zakonske ureditve, po kateri je predvidena odobritev posla s strani upravne enote (22. člen ZKZ), velja, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem te odobritve. Zgolj v takšnem pravnem okvirju je nuditi sodno varstvo na podlagi sklenjene pogodbe za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Pripomniti velja, da je obravnavano stališče zavzela pravna teorija in sodna praksa za primer, ko med sprejemniki ponudbe ni več predkupnih upravičencev z enakim vrstnim redom najvišjega ranga. Takšna situacija izhaja tudi iz navedb tožene stranke v obravnavani zadevi.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO - KMETIJSKA ZEMLJIŠČA
VSL0062361
ZKZ člen 23. OZ člen 512.
predkupna pravica po ZKZ – kršitev predkupne pravice – razveljavitev prodajne pogodbe – sklenitev prodajne pogodbe
Predkupnemu upravičencu, ki mu je bila predkupna pravica po ZKZ kršena, OZ v prvi vrsti nalaga s tožbo izpodbijati prodajno pogodbo, na podlagi katere je bila njegova predkupna pravica kršena. Šele, če je njegovemu tožbenemu zahtevku ugodeno in prodajna pogodba razveljavljena, je mogoče ugoditi tožbenemu zahtevku na sklenitev pogodbe.
SPZ člen 9, 28. ZKZ člen 3, 3/2. ZPP člen 212. ZZad člen 74, 74/2. Navodilo o tem, kaj se šteje za dokumentacijo za prenos kmetijskih zemljišč, kmetij in gozdov na Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije oziroma na občine, člen 1, 5.
pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona - zadruga - priposestvovanje - kmetijska zemljišča - neodplačnost - dokazno breme
Pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona. Opravičljiva zmota ne more temeljiti na nepoznavanju prava.
OBLIGACIJSKO PRAVO – KMETIJSKA ZEMLJIŠČA – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSK0005971
OZ člen 21. SPZ člen 32. ZKZ člen 19, 22. ZPP člen 285.
kmetijska zemljišča – sklenitev pogodbe – materialno procesno vodstvo – oblikovanje tožbenega zahtevka – zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine
Ker je predkupni upravičenec v 30-dnevnem roku po datumu objave ponudbe sprejel ponudbo toženke za prodajo kmetijskega zemljišča, je pogodba o nakupu kmetijskega zemljišča sklenjena. Zaradi tega bi moral tožnik postaviti zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere se bo lahko kot lastnik vknjižil v zemljiško knjigo, pa tega ni storil (opomba: drugačno stališče VS RS II Ips 384/2010).
kmetijska zemljišča - ponovna ugotovitev vrednosti nepremičnine - cenitev
V fazi postopka, ko lahko stranke uveljavljajo le ugotovitev kasnejše spremembe vrednosti nepremičnin, cenitev, ki določa vrednost nepremičnin na datum pred pravnomočno ugotovljeno vrednostjo, ne more izkazovati zahtevane kasnejše spremembe vrednosti nepremičnin.
Odtujitev stvari, ki je predmet prodajne pogodbe, namreč ne povzroči prenehanja pasivne stvarne legitimacije toženca, temveč pomeni to, da če toženec svoje pogodbene obveznosti ne bo mogel izpolniti pač nastopijo sankcije, ki jih Obligacijski zakonik predvideva v zvezi s prodajno pogodbo v primeru njene neizpolnitve.
Realna cena nepremičnin je res bistveno višja, vendar to ni relevantno, saj se je toženec tega zavedal, torej je v prodajo pod takšnimi pogoji privolil. O napaki volje (bistveni zmoti) zato ni mogoče govoriti, prav tako tudi ne o čezmernem prikrajšanju, saj se za uporabo tega instituta prav tako zahteva, da toženec za pravo vrednost nepremičnin ni vedel in ni bil dolžan vedeti.
Ker pridobitelj pravic na podlagi pravnega posla (na primer kupec), ki obveznost izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila iztožuje, ne more (in ne sme) biti priviligiran (v ugodnejšem položaju) kot pridobitelj (kupec) nepremičnine, ki mu je oseba (prodajalec) z overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom dovolila vknjižbo, mora za utemeljenost zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine po 5. točki prvega odstavka 40. člena ZZK-1 pridobitelj pravic kot tožnik poleg drugega trditi in dokazati tudi plačilo davka ter (listinsko) izpolnitev pogojev po posebnih predpisih. Nobene razumne podlage namreč ni za to, da pridobitelju v primeru spora navedenih kogentnih zakonskih obveznosti ne bi bilo potrebno trditi in dokazati kot dejanske podlage zahtevka v takem primeru. Navedeno pa hkrati pomeni, da v primeru neobstoja pisne oblike pogodbe, s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, realizacija (izpolnitev pogodbenih obveznosti) ne more nadomestiti manjkajoče oblike.
ZIZ člen 272, 272/1, 272, 272/1. OZ člen 22, 22/3, 22, 22/3.
ponudba - vabilo k dajanju ponudb - prodaja kmetijskega zemljišča
Ne glede na to, da je javna objava ponudbe tožene stranke imela vse bistvene sestavine prodajne pogodbe, pa je po presoji pritožbenega sodišča utemeljeno pritožbeno opozorilo, da se je tožena stranka z javno objavo ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča obrnila na nedoločen krog oseb in ne na točno določeno osebo, torej tožečo stranko. Navedeno pa je odločilno dejstvo za presojo, ali gre za ponudbo tožeče stranke in sprejem ponudbe tožene stranke, ki bi rezultiralo v obveznosti tožene stranke k sklenitvi pisne pogodbe prav s tožečo stranko. Pri javni objavi ponudbe tožene stranke gre za njen predlog kot vabilo k dajanju ponudb v smislu 3. odst. 22. člena OZ.
Zato poziva tožene stranke oziroma javne objave ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča ni mogoče tolmačiti kot ponudbe za sklenitev pogodbe tožeči stranki samo zato, ker se je na javno objavo "ponudbe" odzvala samo tožeča stranka.
promet s kmetijskimi zemljišči - sklenitev pogodbe - soglasje volj - sprejem ponudbe - zakonita predkupna pravica - kršitev pogodbe - nesklenitev pogodbe s sprejemnikom ponudbe - rok za vložitev tožbe
Posebnost ureditve prodaje po ZKZ je, da mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, dati ponudbo upravni enoti na območju, kjer je kmetijsko zemljišče (1. odstavek 20. člen ZKZ; torej ne individualnim predkupnim upravičencem, kot to sicer velja v primeru pogodbene predkupne pravice - prim. 507. člen OZ, in tudi ne določeni osebi, kot to sicer velja za ponudbo - prim. 1. odstavek 22. člena OZ), vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, pa mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (1. odstavek 21. člen ZKZ; torej ne samo osebe, ki imajo predkupno pravico po 23. členu ZKZ). Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča torej lahko sprejme več oseb in že zato ni mogoče šteti, da pogodba nastane s samim sprejemom ponudbe s strani predkupnega upravičenca ali kake druge osebe, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče. Nadaljnji pogoj pa je, da pravni posel odobri upravna enota (19. člen ZKZ). Zaradi drugačne specialne ureditve po ZKZ so torej izključena splošna določila OZ o tem, da je pogodba sklenjena že takrat, ko ponudnik prejme od druge stranke (naslovnika) izjavo, da ponudbo sprejema (1. odstavek 21. člena OZ).
Sprejem ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča prodajalca zavezuje k temu, da s predkupnim upravičencem oziroma osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe, sprejemnik ponudbe pa s sprejemom ponudbe pridobi pravico zahtevati od lastnika sklenitev prodajne pogodbe. Če je sprejemnik ponudbe obenem tudi predkupni upravičenec, pomeni nesklenitev prodajne pogodbe tudi kršitev predkupne pravice, če pa ni predkupni upravičenec, je njegov položaj primerljiv s položajem, kadar je sklenjena predpogodba: lastnik kmetijskega zemljišča je z izročitvijo ponudbe upravni enoti za prodajo zemljišča prevzel obveznost, da bo s sprejemnikom ponudbe sklenil pogodbo o prodaji tega zemljišča (torej je prevzel obveznost, kot jo opredeljuje 1. odstavek 33. člena OZ) - tudi nesklenitev take (glavne) pogodbe je mogoče nato zahtevati s tožbo (4. odstavek 33. člena OZ). Tako 1. odstavek 512. člena kot tudi 5. odstavek 33. člena OZ določata 6 mesečni rok za uveljavitev zahtevka za sklenitev pogodbe; oba roka sta tudi prekluzivna.
ZKZ člen 21, 21/2, 22, 22/1, 23, 21, 21/2, 22, 22/1, 23. ZIZ člen 272, 272. OZ člen 50, 50.
začasna odredba za zavarovanje nedenarne terjatve - verjeten obstoj terjatve - promet s kmetijskimi zemljišči - predkupni upravičenci - navidezna pogodba
Ob odločanju o predlagani začasni odredbi je sodišče vezano na trditve tožeče stranke v predlogu in v okviru teh trditev mora presoditi, ali so izpolnjeni pogoji za izdajo začasne odredbe.
Če je zaščitena kmetija v solasti in eden od solastnikov umre, se za prevzemnika določi tistega zakonitega dediča zapustnika, ki je že solastnik zaščitene kmetije.
Za denacionalizirano premoženje lahko pridejo v poštev določbe ZDKG, če je zemljišče ob podržavljenju pripadalo gospodarsko - gozdarsko kmetijski enoti, ki je bila kasneje proglašena za zaščiteno kmetijo.
Nujni delež v denarju se ne more glasiti v plačilu v tuji valuti.