NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00061189
ZVEtL-1 člen 19, 20, 20/1, 20/2, 20/3, 41, 46, 46-2. ZNP-1 člen 42. ZPP člen 184, 184/1, 185, 185/1.
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - upravičena oseba za vložitev predloga - predlog pridobitelja posameznega dela stavbe - pridobitelj posameznega dela stavbe - pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe - pravno nasledstvo - pogoji za priposestvovanje lastninske pravice na nepremičnini - verjetno izkazani pogoji za priposestvovanje lastninske pravice - družbeno stanovanje - pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe, sklenjen na podlagi SZ - sprememba predloga - bistvene sestavine predloga - opisni zahtevek - dokončna ureditev razmerij med strankama
Za izkazovanje in ugotovitev pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe je bistvena zgolj presoja, ali pridobitelj izpolnjuje pogoje, ki so veljali za pridobitev lastninske pravice v času sklenitve pravnega posla oziroma nastanka pravnega naslova po SZ. Predlagateljica je takšne pogoje izkazala (oziroma najmanj zatrjevala) in njena aktivna legitimacija v postopku ne more biti vprašljiva. Njen pravni naslov (prodajna pogodba) je v trenutku, ko je bil pridobljen (ko je bila pogodba sklenjena), učinkoval proti takratni lastnici. Zatrjevani naknadni pravnoposlovni prenos lastninske pravice na nasprotnega udeleženca (in v posledici spornost lastništva nepremičnine) ji aktivne legitimacije ne more odvzeti. Sodišče prve stopnje bo moralo o njenem predlogu vsebinsko odločati. Izbira načina pravnega varstva ne glede na spornost določenih vprašanj ostaja posamezniku, sodišče pa ga nudi upoštevajoč materialno pravo in ustrezne procesne predpise izbranega postopka.
Čeprav se nasprotni udeleženec s spremembo predloga ni strinjal, to ni ovira za odločanje o popravljenem predlogu. V nepravdnem postopku zahtevek ni bistvena sestavina predloga, zato je sodišče na predlog vezano le glede opisa razmerja oziroma stanja, o katerem naj odloči. V obravnavani zadevi gre za očitno pomoto. Tudi če bi na podlagi 42. člena ZNP-1 smiselno uporabili določbe ZPP glede spremembe tožbe, bi bila ta kljub nestrinjanju nasprotnega udeleženca dovoljena. Skladno s prvim odstavkom 184. člena ZPP lahko tožeča stranka (predlagatelj) do konca glavne obravnave spremeni tožbo (predlog). V obravnavanem primeru je dopustitev spremembe smotrna za dokončno ureditev razmerja med strankama oziroma udeležencema (prvi odstavek 185. člena ZPP).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZAVAROVANJE TERJATEV
VSL00061220
ZIZ člen 272. SPZ člen 32. ZPP člen 184.
motenje posesti - posest stanovanja - začasna odredba - vzpostavitev prejšnjega posestnega stanja - vrnitev nepremičnine v posest - ugovor zoper sklep o začasni odredbi - nov predlog za izdajo začasne odredbe - pogoji za izdajo začasne odredbe za zavarovanje nedenarne terjatve - verjetnost obstoja terjatve - sodno varstvo posesti - rok za vložitev tožbe zaradi motenja posesti - prekluzivni rok za vložitev tožbe - obseg sodnega varstva posesti - uveljavljanje drugega zahtevka poleg obstoječega - izselitev iz stanovanja - sprememba tožbe - dovoljenost dokaznega sredstva
Sodišče prve stopnje je ponoven predlog za izdajo začasne odredbe zavrnilo iz dveh razlogov. Presodilo je, da je tožnik zamudil subjektivni 30 dnevni rok za postavitev tožbenega zahtevka iz naslova motenja na način, da se je toženec iz stanovanja dolžan izseliti, zato tudi ni izkazan temeljni pogoj za izdajo začasne odredbe s takšno vsebino, to je verjetnost terjatve. V nadaljevanju je sodišče navedlo tudi vsebinske razloge za zavrnitev predloga, ko je po oceni izvedenih dokazov zaključilo, da tožniki niso z verjetnostjo izkazali toženčeve opustitve soposesti stanovanja, v katerem je bival zadnja štiri leta, zato z vrnitvijo vanj posesti tožnikov tudi ni motil.
Ker pravdni postopek posebej ne ureja uporabe dokazov, pridobljenih na nedovoljen način, mora sodišče v vsakem primeru opraviti tehtanje njihove dopustnosti v luči pravice do dokazovanja in teže kršitve pravice do zasebnosti. To je sodišče v izpodbijanem sklepu opravilo in pravilno presodilo, da bistveni dokaz, na katerem je zgolj posnetek stanovanja in toženčev vstop, ni pridobljen na nedovoljen način, pri ostalih dokazih pa so se stranke snemanja zavedale in je tudi druga tožnica snemala toženca, zato je prednost upravičeno dalo toženčevi pravici do izvedbe dokaza.
postopek za vzpostavitev etažne lastnine - skupni del stavbe v etažni lastnini - posamezni del stavbe - izkaz verjetnosti lastninske pravice - odločanje na podlagi dokaznega standarda verjetnosti - materialno procesno vodstvo - predložitev novih dokazov v pritožbenem postopku
Ne glede na to, da lahko udeleženci tudi po odločbi o vzpostavitvi etažne lastnine, izdani v postopku po ZVEtL-1, svoja upravičenja uveljavljajo v pravdi, je sodišče v skrbi za zanesljivo ugotovitev dejanskega stanja dolžno udeležence vzpodbuditi k dopolnitvi pomanjkljivih navedb ali dokazil.
Ker je vzbujen dvom o pravilnosti zaključka, da ni izkazana dovolj verjetna podlaga za ugotovitev, da je del 8 posamezni del stavbe in da pripada pritožnici, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK00062963
EZ člen 4., 33., 69., 70.. EZ-1 člen 297, 530.. SZ-1 člen 25.
spor majhne vrednosti - dobava toplotne energije - večstanovanjska stavba - terjatev dobavitelja do posameznega etažnega lastnika - pogodbeno razmerje - pogodba o dobavi toplotne energije - skupno odjemno mesto - konkludenten način sklenitve pogodbe
Za presojo pravnega razmerja med pravdnima strankama v zvezi z dobavo toplotne energije je treba uporabiti tako zakonske določbe Energetskega zakona, kot tudi splošne akte Agencije za energijo in sistemskih operaterjev distribucije toplote (distributerjev toplote). Gre za specialne pravne predpise na področju energetike, ki so kogentne narave in zavezujejo udeležence pravnih razmerij s področja energetike, torej tako tožečo stranko kot distributerja toplote, kot tudi etažne lastnike večstanovanjske stavbe, ki so odjemalci toplote. Tožeča stranka se zato utemeljeno sklicuje na določbe teh predpisov, ki določajo, da v primeru, ko ni sklenjena pisna pogodba o dobavi toplote, pa odjemalec (skupno odjemno mesto) dejansko odjema toploto, se šteje, da je pogodbeno razmerje med distributerjem toplote in odjemalcem nastalo z dnem dobave toplote (19. člen Splošnih pogojev, 59. člen SON in 530. člen EZ-1).
DRUŽINSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00061329
SPZ člen 68, 72, 72/5. DZ člen 82, 82/2. SZ-1 člen 24, 24/5, 24/6. OZ člen 1019, 1028.
stroški upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe - regresni zahtevek - skupno premoženje bivših zakoncev - stroški uporabe skupne stvari - delitev skupnega premoženja - odgovornost za obveznosti v zvezi s skupnim premoženjem - obveznosti, nastale v zvezi s skupnim premoženjem - skupna lastnina - solastnina - subsidiarno poroštvo
Do delitve oziroma razdružitve skupnega premoženja sta nosilca lastninske pravice na skupnem premoženju oba zakonca skupaj kot kolektiv (enota). Z določitvijo deležev na skupnem premoženju na njem ne nastane solastnina, temveč se določi delež na premoženju kot celoti in samo taka celota je nato predmet delitve.
Zakonec lahko od drugega zakonca terja povračilo za to, kar je ob poravnavi obveznosti, ki bremeni oba, plačal več, kot znaša njegov del obveznosti.
V obravnavani zadevi ne gre za terjatev upravnika večstanovanjske stavbe zoper toženko kot uporabnico stanovanja, ampak za tožnikov regresni zahtevek zoper njo, zato je irelevantno vprašanje, ali in kdaj je bil upravnik obveščen o spremembi uporabnika stanovanja. Toženka, ki je dejanska in izključna uporabnica stanovanja, je dolžna tožniku plačati vse obratovalne stroške ter ustrezni del stroškov upravljanja, ki jih je tožnik kot lastnik in subsidiarni porok plačal namesto nje.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00060806
SPZ člen 105, 105/1, 105/3. SZ-1 člen 3, 3/3, 5, 20, 20/1, 21, 25, 25/1, 28, 30, 30/2, 34, 34/1. ZPP člen 13, 13/1.
upravnik - aktivna legitimacija - pogodba o upravljanju - pogodbeni prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov na upravnika - višina solastniškega deleža - predhodno vprašanje - posebni skupni deli v etažni lastnini - pogodba o medsebojnih razmerij - stroški porabe električne energije - delitev po solastniških deležih - posli rednega upravljanja - pravna podlaga - trditveno in dokazno breme upravnika - plačilo stroškov dobaviteljev
Da lahko upravnik zahteva povrnitev stroškov opravljenega posla od etažnih lastnikov (tudi tistih, ki mu ugovarjajo), mora imeti ustrezno pravno podlago (pooblastilo) za njegovo izvedbo – predhodno soglasje kapitalske večine etažnih lastnikov ali odločbo sodišča. Trditveno in dokazno breme glede pravne podlage je bilo na tožnici, ki pa mu ta ni zadostila.
Toženka je v tem sporu ugovarjala višini stroškov, tožnica pa bi morala pojasniti in dokazati, na kakšen način je prišla do iztoževanega zneska. Dokazati bi torej morala tudi, da so bili računi dobaviteljev in izvajalcev res izdani v zatrjevani višini. Tega dokaznega bremena pa tožnica ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške rednega upravljanja (kljub toženkinemu ugovoru) ni predložila.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00060837
ZNP-1 člen 149, 149/1. SZ-1 člen 25, 25/2, 25/3. SPZ člen 67, 67/3, 67/4.
ureditev razmerij med solastniki - nadomestitev soglasja solastnikov - soglasje za priključitev na distribucijsko omrežje - pravni interes lastnika - nujen posel rednega upravljanja - ureditev stanja in razmerja v nepravdnem postopku
Med posle upravljanja se štejejo tudi posli obratovanja (25. člen SZ-1), med udeleženci pa je spor prav v zvezi z zagotavljanjem pogojev za dobavo in storitev na način, da bo mogoč individualni obračun elektrike za posamezne porabnike. Da je nadomestitev soglasja v zvezi s priklopom na elektro omrežje posel, nujen za redno vzdrževanje stvari, izhaja tudi iz sodne prakse.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00060311
ZVEtL-1 člen 3, 19, 20. SPZ člen 105. SZ-1 člen 5, 20. ZNP-1 člen 42. ZPP člen 347, 347/2.
vzpostavitev etažne lastnine - posebni skupni del - posamezni del - skupni del - podstrešni prostor - balkon - pravni temelj pridobitve lastninske pravice - priposestvovanje - priposestvovanje lastninske pravice na posameznem delu stavbe - pritožbena obravnava - zaslišanje udeležencev v postopku - odprava procesne kršitve v pritožbenem postopku
Senat je o pritožbi razpravljal na seji 8. 9. 2022. Ker po njegovi oceni ni bilo utemeljenih razlogov za opustitev dokaza z zaslišanjem udeležencev v postopku pred sodiščem prve stopnje, je bil na podlagi drugega odstavka 347. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 ter 42. členom ZNP-1 sprejet sklep, da se za odpravo kršitve opravi pritožbena obravnava.
Skupni deli zgradbe v etažni lastnini so deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov posameznih delov (105. člen SPZ). Med njimi SZ-1 v 5. členu našteva stopnišča, vhodne vetrolove, hodnike, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostore za odlaganje odpadkov in druge prostore, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov. Lahko (ne nujno) pa etažni lastniki, če nekateri skupni deli služijo le nekaterim posameznim delom, te določijo kot posebne skupne dele (prim. 20. člen SZ-1).
V skladu z 19. členom ZVEtL-1 je pridobitelj posameznega dela stavbe po tem zakonu oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje pravni temelj pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Ne glede na to določbo izkazovanje pravnega nasledstva ni potrebno, če pridobitelj verjetno izkaže pogoje za priposestvovanje lastninske pravice na posameznem delu stavbe (20. člen ZVEtL-1).
Ob tem zavedanju in ob odsotnosti vsakršnih trditev o pravnem naslovu, ki bi bil lahko podlaga za pridobitev lastninske pravice oziroma za transformacijo ali določitev skupnih delov kot posebnih skupnih delov, zaključek, da je prišlo do priposestvovanja, nikakor ni mogoč. Gola dolgoletna uporaba (dotlej nedvomno in nesporno) skupnega dela ter izključitev drugih lastnikov od uporabe kljub še tako velikemu vložku ni mogla pripeljati do pridobitve lastninske pravice na skupnem prostoru, četudi bi se pritožnikoma to zdelo prav(ično).
Predlagatelj pridobitev teh dveh delov, ki predstavljata pokrit balkon oziroma verando (ali “gank“) ob njegovem stanovanju v prvem nadstropju izkazuje z darilno pogodbo (priloga A 4 v spisu). Besedilo darilne pogodbe takšno razlago vsekakor omogoča oziroma je ne izključuje. Ker je v pogodbi govora o odgovarjajočem deležu skupnih prostorov, pa bi bila (glede na to, kaj bi se ugotovilo o dotedanji uporabi prostorov) možna tudi razlaga, za kakršno sta se zavzemala pritožnika, torej, da gre za skupni prostor. A (z zaslišanji udeležencev postopka dopolnjeni) dokazni postopek njune razlage (in njunih trditev, da so vsi solastniki tam shranjevali pridelke, rože, sušili perilo ...) ni potrdil.
sklep o dedovanju - zapuščinski postopek - način delitve zapuščine - izločitev iz zapuščine - dedni dogovor - dedič - odgovornost za zapustnikove dolgove - dedičeva odgovornost za dolgove - upravnik večstanovanjske stavbe - obratovalni stroški - razdelilni ključ - aktivna in pasivna legitimacija - stvarnopravni zahtevek - obligacijski zahtevek
V primeru izločitve premoženja zaradi lastništva toženke zapuščinsko sodišče (izločenega) premoženja ne bi zajelo v obsegu zapuščine. V takšnem primeru zapuščinsko sodišče tudi ne bi navajalo toženke kot upnice v postopku. Prav tako toženki in zakonitima dedičema ne bi bilo treba skleniti sporazuma o delitvi zapuščine. Toženka ne bi prejela solastniškega deleža zapuščine, saj bi že bila lastnica izločenega premoženja, ki ne sodi v zapuščino.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK00064866
OZ člen 198.. SZ člen 117.. ZPP člen 8, 212, 243, 286, 339, 339/1.
uporaba tuje stvari v svojo korist - plačilo uporabnine - nadomestno stanovanje - dolžnost sklenitve prodajne pogodbe (kontrahirna dolžnost) - višina uporabnine - dokazovanje - uporaba izvedenskega mnenja iz drugega sodnega postopka - bistvena kršitev določb pravdnega postopka - zavrnitev dokaznega predloga - imetnik stanovanjske pravice
Neutemeljeno pritožba napada razloge, s katerimi je sodišče zavrnilo toženčev ugovor o prenehanju obveznosti plačila uporabnine zaradi uničenja spornega stanovanja. Toženec je namreč nesporno stanovanje za bivanje z ženo uporabljal vse do 30. 11. 2021. Že navedeno utrjuje zaključek, da stanovanje očitno ni bilo uničeno in neuporabno, kar bi utemeljevalo prenehanje obveznosti plačevanja uporabnine. Toženec je tako določeno korist od uporabe stanovanja zagotovo imel. Tega ne spremeni niti dejstvo, da je stanje stavbe, v kateri se nahaja to stanovanje, nesporno slabo in je bila v tej zvezi izdana tudi odločba gradbene inšpekcije o prepovedi njene uporabe.
STANOVANJSKO PRAVO - STAVBNA ZEMLJIŠČA - STVARNO PRAVO
VSL00060770
ZVEtL-1 člen 7, 29, 42, 43, 55. SZ-1 člen 23.
določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - skupno pripadajoče zemljišče - površina parcele - kvadratura stavbe - merila - urbanistični in arhitekturni pogoji - vpis pravic v zemljiško knjigo - vabilo na narok - kontradiktornost - neobvezna izvedba naroka - konkretizacija pritožbenih razlogov - dokaz s sodnim izvedencem
Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča ne določa obveznosti in nujnosti oprave naroka.
Zakon sodišču omogoča, da z uporabo meril na najprimernejši način določi obseg pripadajočega zemljišča. To je tudi storilo sodišče v obravnavani zadevi, ko je s pomočjo izvedenke, ki si je ogledala kraj in po pregledu dokumentacije v spisu, ugotavljalo obseg pripadajočega zemljišča k stavbama. Zahteva po omejitvi zemljišča na določeno kvadraturo ne obstaja.
DRUŽINSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00061157
SZ člen 117, 123. ZZZDR člen 51, 58, 19. OZ člen 3.
skupno premoženje bivših zakoncev - odkup stanovanja po SZ - imetnik stanovanjske pravice - dogovor glede lastništva - prispevanje kupnine za nakup stanovanja - z delom pridobljeno premoženje zakoncev - pogodba s slamnatim kupcem - delitev skupnega premoženja - obseg in deleži na skupnem premoženju - prosto urejanje pogodbenih razmerij
V obravnavanih okoliščinah je brez dvoma šlo za skupen dogovor tožnika, toženke in njene babice kot imetnice stanovanjske pravice in s tem upravičenke do odkupa stanovanja pod ugodnejšimi pogoji (s 60 % popustom), da se stanovanje odkupi, da pravdni stranki postaneta dejanska lastnika stanovanja, babica pa ima izgovorjene ugodnosti. To pa hkrati pomeni, da je razlogovanje sodišča prve stopnje, da se je odkup stanovanja izpeljal tako, da je bila imetnica stanovanjske pravice dejansko slamnati kupec, pravilno. Res je, da OZ ne vsebuje določb o pogodbi z navideznim pogodbenikom. Pojem pogodbe z navideznim kupcem sta izoblikovali teorija in sodna praksa. Sodišče prve stopnje se je glede tega sklicevalo na več odločb Višjega sodišča v Ljubljani in na odločbo VS RS II Ips 595/2008. Res je, kot trdi pritožnica, da dejansko stanje, ki ga obravnava odločba VS RS ni enako kot predmetno, je pa primerljivo, v obeh primerih kupec ni želel postati lastnik. Tega ne omaje trditev, da je pobudo za nakup stanovanja dala babica in da je uveljavljala svoja upravičenja za odkup stanovanja. Brez denarja pravdnih strank bi njeno upravičenje do odkupa dejansko ostalo zgolj pravica, ki je na pravdni stranki tudi ni mogla prenesti, saj ne sodita v krog teh upravičencev.
Pravilen je zato zaključek sodišča prve stopnje, da sodi odkupljeno stanovanje v skupno premoženje pravdnih strank, saj je bilo pridobljeno v času trajanja zakonske zveze z denarjem, ki sta ga z delom ustvarili pravdni stranki. Kot je že pojasnilo sodišče prve stopnje (in se ob tem sklicevalo na odločbo VS RS II Ips 870/2008), je ureditev premoženjskih razmerij med zakoncema kogentne narave, zato zakonca ne moreta sporazumno vplivati na zakonsko določen premoženjski režim in odločati, kaj sodi v njuno skupno oziroma posebno premoženje in kakšni so deleži na skupnem premoženju. Obligatornost režima skupnega premoženja je relativizirana le z možnostjo zakoncev, da kadarkoli v času trajanja zakonske zveze sporazumno (ali na zahtevo enega ali drugega zakonca) skupno premoženje razdelita (drugi odstavek 58. člena ZZZDR). Takšen delilni sporazum mora biti sklenjen v predpisani obliki (v obliki notarskega zapisa po Zakonu o notariatu oziroma je moral biti sodno overjen po ZZZDR iz leta 1976). Ker pa sta pravdni stranki skupno premoženje šele pridobili, overitev pogodbe ni bila potrebna,
SZ-1 člen 31, 51, 51/1. Pravilnik o zaščiti stavb pred delovanjem strele (2009) člen 4, 4/4, 8, 8/2.
stroški hišnika - stroški vzdrževanja skupnih delov - delitev stroškov, ki nimajo podlage v sklepu etažnih lastnikov - posebni deli stavbe - posebni skupni deli v etažni lastnini - stroški etažnega lastnika
Tožnica na popisnem listu dodatno zaračunanih hišniških del za februar in april 2020 (nad dvema urama mesečno) ni konkretizirala, niti hišniška dela iz popisnega lista niso razvidna. Zaradi tega tožnica ne glede na sklep etažnih lastnikov, ki je hišniška dela omejeval na 2 uri mesečno, ni upravičena do plačila dodatno vtoževanih hišniških storitev, saj dodatno zaračunani hišniški stroški niso bili konkretizirani in izkazani.
Ker ograja po dejanskih ugotovitvah sodišča ni predstavljala skupnega dela stavbe niti toženkinega posebnega dela, temveč posebni del drugega etažnega lastnika, za plačilo nastalega stroška toženka ne odgovarja.
SZ-1 člen 25, 25/2, 25/4, 26, 26/3, 29, 29/1, 37, 37/4, 37/5. GZ člen 3, 3/1, 3/1-41. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 13, 13/1, 13/1-4.
povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad - stroški obnove fasade - toplotna izolacija fasade - tehnični napredek - stroški vzdrževanja in rednih izboljšav - izboljšave nepremičnine - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - sklep zbora lastnikov - posel, ki presega okvir rednega upravljanja - kvalificirana večina
Odločanje o načrtu vzdrževanja se na podlagi tretjega odstavka 26. člena SZ-1 res šteje za posel rednega upravljanja. To pomeni, da lahko etažni lastniki ob upoštevanju četrtega in petega odstavka 37. člena SZ-1 o njem odločajo (tudi) na ponovljenem zboru etažnih lastnikov in sicer z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Vendar pa to velja le, če načrt vzdrževanja dejansko obsega dela, ki se štejejo za vzdrževanje. Sodišče prve stopnje se je zato utemeljeno ukvarjalo z vprašanjem, ali sporna sanacija fasade predstavlja vzdrževanje in s tem posel rednega upravljanja (drugi in četrti odstavek 25. člena SZ-1) ali pa gre za posel, ki redno upravljanje presega (29. člen SZ-1).
Konkretno sanacijo fasade, pri kateri je po ugotovitvah sodišča prve stopnje šlo za energetsko sanacijo in ne zamenjavo zaradi iztrošenosti, bi lahko uvrstili kvečjemu med izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike. SZ-1 tako v 29. členu in citiranem Pravilniku iz poslov rednega upravljanja izrecno izvzema nekaj izboljšav, ki bi jih sicer lahko uvrstili med izboljšave, ki sledijo tehničnemu napredku v smislu 41. točke 3. člena GZ. Ker tudi konkretna energetska sanacija fasade, ki je bila načrtovana v načrtu vzdrževanja, sodi med takšne (izvzete) izboljšave, gre posledično za posel, ki presega okvir rednega upravljanja. Za njegovo izvedbo je zato potrebno soglasje več kot ¾ etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Tako soglasje pa na ponovljenem zboru etažnih lastnikov dne 16. 5. 2019 ni bilo doseženo.
Najemnik mora brez nepotrebnega odlašanja obvestiti najemodajalca o napaki v najem vzete stvari, razen če zanjo že ve. V primeru, da ga o tem ne obvesti, izgubi pravico do povračila škode, ki mu nastane zaradi napake. Notifikacija napake, ki ni takojšnja, tako pomeni izgubo pravice do odškodnine
Pritožba ne zadosti trditvenemu bremenu o tem, katero dejstvo se je napačno povzelo oziroma preneslo v sodbo in ne pojasni, zakaj bi bilo to pomembno za odločitev ter kje so nasprotja v odločilnih dejstvih.
Ni izkazana že prva predpostavka odškodninske odgovornosti t.j. obstoj nedovoljenega ravnanja toženih strank, zato preostalih predpostavk ni bilo potrebno ugotavljati.
rezervni sklad - aktivna legitimacija upravnika za vtoževanje plačil v rezervni sklad - fiduciarni račun
Iz prvega odstavka 42. člena SZ-1 izhaja, da upravnik v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov vodi fiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada, ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo posebej. V skladu z določilom drugega odstavka 119. člena SPZ so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov, ki jih vodi upravnik ločeno na posebnem računu.
Pritožba ima sicer prav, ko opozarja na sodno prakso, ki dopušča ustno ali konkludentno sklenjeno najemno pogodbo, a vendar je za takšno sklenitev pomembno, da je bil dosežen sporazum o bistvenih sestavinah najemne pogodbe. Ena teh je tudi najemnina. Vsekakor je možen dogovor, da se bo najemnina pobotala z vlaganji, ki jih bo opravil najemnik v stanovanju oz. stanovanjski hiši, seveda pa morajo biti ta vlaganja konkretizirana oz. vsaj določljiva ob sklenitvi najemne pogodbe. Dejstvo, da je nekdo vlagal v nepremičnino in se kasneje skliceval, da ta vlaganja predstavljajo plačilo najemnine, ne predstavljajo dogovora o najemnini.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00059179
ZPP člen 224, 318, 318/1, 339, 339/2, 339/2-8. OZ člen 198.
zamudna sodba - pogoji za izdajo zamudne sodbe - pravilna vročitev tožbe v odgovor - pravica do izjave - hišni predalčnik - vročilnica kot javna listina - uporaba tuje stvari v svojo korist - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - nadomestilo koristi od uporabe (uporabnina) - plačilo uporabnine - izpraznitev stanovanja
Vročevalec na vročilnici ni zaznamoval, da bi bilo s predalčnikom karkoli narobe oziroma da bi bil ta neuporaben. Ker je vročilnica javna listina, se šteje, da so dejstva, ki so v njej navedena, resnična (224. člen ZPP). Toženec je tisti, ki mora trditi in dokazati, da je bila vročitev napačno opravljena. S trditvami o tem, da je s ključem mogoče odpreti več predalčnikov, pa pravilnosti vročitve toženec ne more izpodbiti. Toženec je namreč tisti, ki je dolžan zagotoviti ustreznost predalčnika, kar vključuje tudi to, da mora biti njegova vsebina dostopna samo njemu. Toženec pa je glede na lastne trditve ravnal neskrbno in kljub vedenju o zatrjevani možnosti, da nekdo razpolaga s ključem, ki odpira tudi njegov predalčnik, ni poskrbel, da nekdo drug ne more dostopati do vsebine njegovega predalčnika. Zato se na pomanjkljivosti predalčnika ne more uspešno sklicevati.
Sodišče prve stopnje je na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov pravilno ugotovilo, da ima sporna nepremičnina osem etažnih lastnikov in le osem in ne devet posameznih delov. Posamezni deli v dvo ali večstanovanjski stavbi so stanovanja (4. člen SZ-1). Del stavbe št. 8, ki ga predlagatelj šteje za posamezni del, to ni, saj gre za skupni komunikacijski prostor in zato splošni skupni del (5. člen SZ-1). Določitev upravnika v stavbi torej ni obvezna, tak posel rednega upravljanja torej po SZ-1 in SPZ ni nujen, kar izključuje intervencijo sodišča v nepravdnem postopku.
Da bi bila določitev upravnika iz kakšnih drugih razlogov v konkretnem primeru nujen posel, iz navedb, podanih pred sodiščem prve stopnje ne izhaja. Trditve o ovirah pri poslih rednega upravljanja, ker stavba nima upravnika, niso takšne, ki bi to utemeljevale. Upravnik večstanovanjske stavbe je le pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Etažni lastniki odločitve o (rednih in izrednih) poslih upravljanja, sprejemajo sami, upravnik pa je tisti, ki sprejete sklepe etažnih lastnikov izvrši. Trditve, da se etažni lastniki ne zmorejo dogovoriti za izvedbo popravila strehe, ki ob slabem vremenu zamaka njegovo stanovanje, zaradi česar mu nastaja škoda, bi (če bi bila izkazana nujnost) kvečjemu utemeljile drugačen predlog – takšnega, da o izvedbi posla (popravila strehe) odloči sodišče v nepravdnem postopku.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00059067
SPZ člen 33. OZ člen 768. SZ-1 člen 48, 48/2, 51, 51/1, 62.
motenje posesti - izvrševanje soposesti - sprememba tožbe - pasivna legitimacija upravnika - razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki - pogodba o naročilu (mandat) - izvrševanje - postavitev zapornice kot motilno dejanje - motilno dejanje - ekonomski interes
Prva in druga toženka sta kot upravnici pasivno legitimirani za konkretno motenjsko pravdo. Sodna praksa glede priznanja pasivne legitimacije upravniku stavbe v motenjskih sporih sicer res ni enotna. Vendar je razmerje odločb, ki zagovarjajo nasprotna si stališča, precej enakovredno in ne v izrazito podporo stališču, da upravnik izvršuje zgolj sklep v korist etažnih lastnikov in zato ni pasivno legitimiran v motenjski pravdi.
Drugi odstavek 48. člena SZ-1 določa, da je upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Kadar upravnik v okviru opravljanja upravniških storitev sklepa pravne posle s tretjimi osebami glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe (prvi odstavek 57. člena SZ-1). Končno 62. člen SZ-1 določa, da se za pogodbo o opravljanju upravniških storitev uporabljajo pravila obligacijskega prava o pogodbi o naročilu (mandat), če SZ-1 ne določa drugače. Narava razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom je torej podobna mandatni pogodbi.
Upravnik mora pri izvrševanju sklepov etažnih lastnikov ravnati skrbno, kot dober gospodarstvenik. Dolžna skrbnost upravniku naroča, da sklepu etažnih lastnikov ne sme le golo slediti z izvršitvijo brez vsakršne lastne presoje koristnosti ali dopustnosti sklepa, ampak mora etažne lastnike (naročitelja) opozoriti na morebitne škodljive posledice.
Ker gre za spor o motenju posesti, kjer se odloča s ciljem pospešenega in poenostavljenega reševanja sporov, po presoji pritožbenega sodišča za zagotovitev učinkovitega in hitrega sodnega varstva ni odločilno zgolj, v čigavo korist je bilo dejanje storjeno. Če je očitno, kdo je posest motil, se lahko motenjska tožba vloži tudi zoper motilca, ki dejanje stori v korist tretje osebe.
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožnica zaradi motenja posesti morala poiskati drugo, daljšo pot, ki je včasih zaradi zastojev tudi veliko bolj zamudna, česar pritožbi ne izpodbijata. Očitno je, da ima zaradi daljše poti tožnica ekonomski interes za posestno varstvo in ne gre zgolj za zlorabo pravice.