SZ-1 člen 111, 111/1, 112, 112/2. ZPP člen 313, 313/2.
tožba za izpraznitev stanovanja - zasedanje stanovanja brez pravne podlage - rok za izpraznitev in izročitev stanovanja - paricijski rok
Rok za izpraznitev in izročitev stanovanja, kot ga določa 112. člen SZ-1 (60 do 90 dni), velja le v primeru odpovedi najemne pogodbe, v konkretnem primeru, ko toženec stanovanje v sporni nepremičnini zaseda (s svojo družino) brez pravnega naslova, pa velja rok, ki ga določa drugi odstavek 313. člena ZPP, torej rok 15 dni.
SZ-1 člen 111, 111/3. SPZ člen 100. SZ člen 123, 147, 175a. - člen 50.
tožba za izpraznitev stanovanja - bivanje brez pravnega naslova - aktivna legitimacija - solastnik nepremičnine - varstvo lastninske pravice na delu stvari - varstvo solastninske pravice pred posegi tretjih - etažni lastniki kot tožniki - oblikovanje tožbenega zahtevka - splošni skupni del - hišnik - opravljanje hišniških del - pravica do začasne uporabe stanovanja hišniško stanovanje - izguba pravice - imetništvo stanovanjske pravice - pridobitev imetništva stanovanjske pravice - nastanek najemnega razmerja - rok za sklenitev pogodbe - zahteva za odkup stanovanja
Toženec je status hišnika izgubil, zato je posledično izgubil tudi pravico do uporabe spornega hišniškega stanovanja. Njegovo bivanje v stanovanju je postalo nezakonito, saj ni več opravljal hišniških del. 50. člen ZSR (iz leta 1982) je v tretjem odstavku določal dveletni rok za izdajo določbe o izpraznitvi nezakonito vseljenega v stanovanje. Po poteku dveletnega roka je oseba lahko pridobila imetništvo stanovanjske pravice ob izpolnjenih pogojih nezakonite vselitve, če ni bila zahtevana izselitev iz stanovanja. Vendar navedeno ne pomeni, da je tožnik imetništvo stanovanjske pravice tudi dobil, ampak (le), da ga je mogel dobiti, vendar za to ni ukrenil ničesar in kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, imetništva stanovanjske pravice ni nikoli dobil.
Z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona iz leta 1991 so prenehala vsa razmerja, ki so bila prej opredeljena kot imetništvo stanovanjske pravice in so se preoblikovala v najemna razmerja. 147. člen SZ je določal šestmesečni rok za sklenitev ustrezne najemne pogodbe. V 123. členu SZ, ki je urejal odkup stanovanja, pa je bil določen rok za uveljavljanje zahteve za odkup stanovanja.
Toženec ni pokazal nikakršnega interesa, da bi se njegovo bivanje v stanovanju pravno uredilo. Sprožil ni nobenega postopka. Neuveljavitev zahteve za sklenitev najemne pogodbe je okoliščina, ki sodi v sfero imetnika stanovanjske pravice, odklonitev sklenitve najemne pogodbe iz neutemeljenih razlogov, pa gre v breme lastnika.
upravljanje večstanovanjske stavbe - stroški upravnika - stroški rednega vzdrževanja - način odločanja etažnih lastnikov - podpis listine - zbor etažnih lastnikov - upravičen predlagatelj - zakonito sprejeti sklepi - splošni skupni del
SZ-1 kot enega od načinov sprejemanja odločitev določa tudi odločanje s podpisovanjem listine (prvi odstavek 34. člena). Ta način podrobneje ureja v 35. členu. Pravilno je stališča sodišča prve stopnje, da SZ-1 glede tega načina odločanja ne določa upravičenega predlagatelja. Določilo drugega odstavka 34. člena ZS-1 se izrecno nanaša le na zbor lastnikov. Res je sicer v uvodnih pojasnilih k zakonu dr. Miha Juhart zavzel stališče, da je edino smiselno, da lahko odločanje s podpisovanjem listine začnejo osebe, ki so določene kot sklicatelji zbora, vendar pa takšno stališče sodišča ne zavezuje.
stroški upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe - kdo so uporabniki stanovanja - član gospodinjstva - dejansko bivališče - pritožbeni razlogi v sporu majhne vrednosti
Ker je mož toženke v njenem stanovanju dejansko bival, je toženka dolžna upravniku stavbe plačati stroške v višini, kot veljajo za dva uporabnika posamezne stanovanjske enote.
V sporu majhne vrednosti sta poudarjeni načeli pospešitve in ekonomičnosti postopka, omejeno pa je načelo materialne resnice, kar se med drugim odraža v tem, da prvostopenjske sodbe ni mogoče izpodbijati zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter relativnih bistvenih kršitev določb postopka.
podatki o etažnih lastnikih - poravnava zapadlih obveznosti
Sodišče prve stopnje je iz predloženih seznamov neplačnikov, ki jih je tožena stranka kot upravnik večstanovanjske stavbe posredovala tožeči stranki na njeno zahtevo, ker etažni lastniki niso plačali svojih obveznosti po izstavljenih računih tožeče stranke, ugotovilo, da ta seznama vsebujeta šifre etažnih lastnikov, njihov priimek in ime oziroma firmo, naslov, delež lastništva v % in datum od kdaj imajo tak delež. To pa so tudi po presoji pritožbenega sodišča vsi potrebni podatki za izterjavo dolga od neplačnikov - etažnih lastnikov. Zaključek sodišča prve stopnje, da seznami etažnih lastnikov, kot jih je tožeči stranki posredovala tožena stranka ustrezajo seznamom etažnih lastnikov po določbi drugega odstavka 71. člena SZ-1 je zato pravilen. Posledično je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni odgovorna za plačilo vtoževanih računov in tožeča stranka ni upravičena od nje terjati plačila teh računov.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00006400
ZPP člen 451.
aktivna legitimacija - status upravnika - postopek v sporu majhne vrednosti - prepozen dokazni predlog
Ker tožnica torej ni izkazala aktivne legitimacije za vloženo tožbo, je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek pravilno zavrnilo že iz omenjenega razloga.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - SOCIALNO VARSTVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00006908
SZ-1 člen 121, 121/3, 121/4, 121/5, 121a, 121a/1, 121b, 121b/2, 121b/5. ZUPJS člen 28, 28/2. ZPP člen 299, 299/2.
plačnik - neprofitna najemnina za stanovanje - neprofitna in tržna najemnina - subvencija tržne najemnine - finančna izravnava - razmerje med občino in državo
Po sprejetju novele SZ-1A je imel najemnik tržnega stanovanja pravico le do subvencije za razliko med tržno in neprofitno najemnino. S sprejetjem in uveljavitvijo ZUPJS v letu 2010 se je položaj spremenil tako, da je najemnik tržnega stanovanja, če je bil upravičen do subvencioniranja najemnine, pridobil tudi pravico do subvencioniranja še tistega dela (sicer tržne) najemnine, ki je ustrezal najemnini za neprofitna stanovanja.
Zneske subvencij v teku koledarskega leta v celoti plačuje občina v korist najemnikov. Po koncu leta pa lahko zahteva polovico takšnih zneskov od Republike Slovenije. Prvi in tretji stavek petega odstavka 121.b člena SZ-1 pri tem ne delata nobene razlike med delom, ki se nanaša na neprofitno najemnino in tistim, ki se nanaša na razliko med neprofitno in tržno najemnino. Republika Slovenija je dolžna povrniti polovico plačanih subvencij.
spor majhne vrednosti - dovoljeni pritožbeni razlogi v sporu majhne vrednosti - pritožbene novote - verzija - trditveno in dokazno breme - stroški storitev za uporabo skupnih delov in naprav v stanovanjski hiši - obračun stanovanjskih stroškov
Ob ugotovljenem dejanskem stanju, ko je tožnik stroške obratovanja in vzdrževanja (elektrike za toplotno postajo, porabo hladne vode, okoljsko dajatev za porabo hladne vode, odvoza smeti, vzdrževanja stavbe in omrežnine) plačal iz lastnih sredstev v korist toženca in je bil toženec okoriščen, tožnik pa prikrajšan, je sodišče pravilno uporabilo materialno pravo in sicer 190. in 197. člen OZ.
skupno premoženje bivših zakoncev - delitev skupnega premoženja bivših zakoncev - pravica do odkupa stanovanja
Imetništvo stanovanjske pravice enega od zakoncev ob uveljavitvi pravice do odkupa po 117. členu SZ iz leta 1991, če je bil ta opravljen v času trajanja zakonske zveze, ne pomeni, da bonitete oziroma ugodnosti ob nakupu stanovanja po navedenem zakonu predstavljajo posebno premoženje tega zakonca in njegov poseben vložek k pridobitvi stanovanja.
Ureditev premoženjskih razmerij med zakoncema je kogentne narave, zato zakonca ne moreta sporazumno vplivati na zakonsko določen premoženjski režim in odločati, kaj sodi v njuno skupno oziroma posebno premoženje in kakšni so deleži na skupnem premoženju. Zakonca imata le možnost, da kadarkoli v času trajanja zakonske zveze, sporazumno skupno premoženje razdelita. Takšen delilni sporazum pa mora biti sklenjen v predpisani obliki.
Določitev deležev v kupoprodajni pogodbi ne pomeni veljavnega delilnega sporazuma.
privatizacija - stanovanjska pravica - nakup stanovanja s strani imetnika stanovanjske pravice - pravica do odkupa stanovanja po SZ - pravica do uporabe stanovanja - izpraznitev stanovanja po SZ - stroški postopka
Glede na temeljno načelo privatizacije, ki izenačuje pravico do odkupa stanovanja za vse tiste občane, ki so bili na dan uveljavitve SZ imetniki stanovanje pravice, ter upoštevaje dejstvo, da je prvi toženec izbral opcijo odkupa stanovanja, pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča, da v konkretni zadevi, kljub temu da toženca nimata sklenjene najemne pogodbe in da za uporabo spornega stanovanja plačujeta uporabnino, ni mogoče govoriti o nezakoniti uporabi spornega stanovanja. Vse dokler tožnica prvemu tožencu ne bo omogočila odkupa stanovanja, ima slednji skupaj z drugo toženko pravico uporabljati sporno stanovanje.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00007232
ZPP člen 347, 347/3, 347/4, 347/5. OZ člen 9, 472. SZ-1 člen 68, 71.
pogodba o poslovnem sodelovanju - upravnik - razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami - pasivna legitimacija - izpolnitev pogodbene obveznosti - stroški ogrevanja - delitev stroškov - delilnik stroškov toplotne energije
Upravnik se dobavitelju lahko zaveže kot plačnik blaga in storitev, ki so (sicer) namenjene etažnim lastnikom.
Pogodba o dobavi in montaži radijskih delilnikov toplote je bila sklenjena v imenu in za račun etažnih lastnikov in bodo zato v končni posledici plačniki opravljenih storitev etažni lastniki. Ker pa je tožena stranka (kot upravnik) v razmerju do tožeče stranke (kot dobavitelja) prevzela obveznost, da bo zagotovila sredstva za poravnavo njenih računov, pa lahko plačilo v tem postopku vtoževane terjatve zahteva od nje.
Z dobavo in vgradnjo delilnikov ter predložitvijo korekturnih faktorjev je tožeča strank omogočila delovanje sistema delilnikov, na podlagi katerega bi bilo mogoče obračunati stroške ogrevanja. Opustitev izvedbe testnih meritev in testnega obračuna tega ne spremeni.
SZ-1 člen 30. - člen 25, 26, 27. ZPP člen 452, 453.
spor majhne vrednosti - stroški dobavitelja - stroški upravljanja - porazdelitev dokaznega bremena - razdelitev stroškov - ključ delitve stroškov - zavezanec za plačilo stroškov - dolžnost etažnih lastnikov - najemna pogodba - solastnina etažnih lastnikov - pravočasne trditve - pravočasen dokaz - delilnik stroškov za dobavo toplotne energije
Za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, so odgovorni etažni lastniki v skladu s svojimi solastniškimi deleži, razen, če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače.
Ker iz najemne pogodbe (za najem stanovanja v solasti etažnih lastnikov) izhaja, da jo je podpisala tožnica po pooblastilu etažnih lastnikov, pritožbeno sodišče pritrjuje tožnici, da so se etažni lastniki na ta način odpovedali ločenemu zaračunavanju obratovalnih stroškov najemnikom.
Sodišče prve stopnje je zmotno uporabilo pravilo o dokaznem bremenu, z neupoštevanjem trditev in dokaznih predlogov glede razdelitve toplotne energije, pa je tudi poseglo v tožničino pravico do izjave. Toženka pa je v pobot uveljavljala tudi določen znesek iz naslova zbranih najemnin, ki naj bi jih tožnica zbirala in zadrževala brez pravne podlage, o čemer sodišče prve stopnje še ni odločalo.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00007328
ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14, 339/2-15.
predmet prodajne pogodbe - odkup stanovanja po SZ - pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s priposestvovanjem - dobra vera - dobra vera priposestvovalca - absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Pravilen je zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožnik ni pridobil lastninske pravice sporne kleti na podlagi priposestvovanja. Tožencu je uspelo izpodbiti dobrovernost tožnika, zato so neutemeljene pritožbene navedbe, da bi se moralo sodišče ukvarjati (tudi) s priposestvovalno dobo. Dovolj je, da eden izmed pogojev za priposestvovanje ni izpolnjen (v obravnavanem primeru dobra vera), da lastninske pravice s priposestvovanjem ni moč dobiti. Poleg dejstva, da iz kupoprodajne pogodbe in zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja ne izhaja, da bi tožnik kupil tudi sporno klet, je sodišče utemeljilo tožnikovo nedobrovernost tudi s tem, da je tožnik prosil direktorja S. za uporabo kleti za nedoločen čas v zameno za ureditev in izpraznitev kleti.
Prekluzivni roki iz 452. člena ZPP veljajo za podajo dokaznih predlogov, ne pa za samo predložitev dokazov. Po 451. členu ZPP je namreč treba v tožbi predlagati dokaze, ne zahteva pa, da jih mora tudi že predložiti.
Tožba je sklepčna, če upravnik navede, katere stroške vtožuje, za katero obdobje in način delitve stroškov (tj. ključ delitve) med etažne lastnike. Nadaljnja konkretizacija terjatve pa je odvisna od sklepčnosti ugovora toženca in vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka kot posledico dokaznega postopka in ne na sklepčnost tožbe.
Upravnik je upravičen od toženke kot etažne lastnice zahtevati povrnitev denarnega zneska, ki ga je založil za plačilo stroškov obratovanja.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00005812
ZPP člen 337, 449, 449/2, 458, 458/1. OZ člen 131, 190. SPZ člen 105. SZ-1 člen 20, 32.
spor majhne vrednosti - stroški ogrevanja - veljavnost pogodbe o upravljanju - pogodba o upravljanju - pogodba o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki - posebni skupni del večstanovanjske stavbe - odškodninska odgovornost upravnika - elementi odškodninske odgovornosti - neupravičena pridobitev - predpostavke za zahtevek iz naslova neupravičene pridobitve
Ob dejstvu, da je tožena stranka prepričljivo dokazala, da je svojo dolžnost natančnega obračuna stroškov ogrevanja skrbno opravljala in stroške obračunavala, tako tožnici, kot tudi preostalim etažnim lastnikom, ki so njene obračune kljub temu, da se tožničine trditve o oškodovanju smiselno nanašajo tudi nanje, sprejemali kot pravilne, ni podlage, da bi toženi stranki pripisali neskrbno (protipravno) ravnanje.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00007226
SZ-1 člen 50, 61, 61/1, 61/2, 61/3, 63, 63/1. SPZ člen 105, 105/1, 119, 119/2.
upravljanje večstanovanjske stavbe - zamenjava upravnika - obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja - prenehanje pogodbe o opravljanju upravniških storitev - procesna aktivna legitimacija - stvarna aktivna legitimacija - ločitev procesne legitimacije od stvarne - naloge upravnika - sredstva rezervnega sklada
SZ-1 v 61. členu širi aktivno procesno legitimacijo tudi na novega upravnika, da od starega upravnika izterja listine in sredstva, ki so v tem določilu navedena, čeprav so končni materialnopravni nosilci teh upravičenj etažni lastniki kot nosilci (so)lastninske pravice na posameznih in skupnih delih stavbe. Gre torej za primer ločitve stvarne in procesne legitimacije.
zahtevek na izpraznitev stanovanja - zamudna sodba - dejansko stanje sodbe - sklepčnost zahtevka - pravni naslov - uporabnina - povrnitev pravdnih stroškov
Toženec, ki tožničine nepremičnine uporablja brez pravnega naslova, je le-te dolžan izprazniti in jih izročiti tožnici, dolžan pa je plačati tudi za njihovo uporabo, saj je bil z uporabo okoriščen, tožnica pa prikrajšana.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00005174
SZ-1 člen 30. OZ člen 197. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-11, 339/2-15, 443, 443/1.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - protispisnost - aktivna legitimacija upravnika - upravnik večstanovanjske stavbe - plačilo obratovalnih stroškov - verzija - stroški upravljanja - pogodba o upravljanju
Tožeča stranka je bila stvarno legimirana za obe vtoževani terjatvi: za obratovalne stroške na podlagi 197. člena OZ v zvezi s 30. členom SZ-1, za stroške upravljanja pa na podlagi pogodbe o upravljanju.
Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi izpodbijane sodbe, da glede na specialno določilo 95. člena SZ-1 v stanovanjskih razmerjih ni mogoče uporabiti splošne določbe 615. člena OZ o molče obnovljenem zakupu. SZ-1 namreč izključuje možnost nadaljevanja najemnega razmerja za določen čas brez sklenitve aneksa k najemni pogodbi, ki mora biti sklenjen 30 dni pred potekom najema za določen čas. Sodna praksa je enotna, da gre za specialno določilo, ki izključuje uporabo 615. člena OZ.
Predložitev računov konkretnih dobaviteljev ni bila potrebna. Že iz računov upravnika je razvidno, katere storitve so bile opravljene s strani katerih dobaviteljev. Tožena stranka oprave teh storitev ni prerekala. Šele če bi to storila, pa bi tožeča stranka morala dejstvo, da so bile opravljene, izkazati (npr. s predložitvijo računov konkretnih izvajalcev).
Samo dejstvo, da je določeno plačilo sporno in da o njem teče (sodni) postopek, ne pomeni, da s takšnim plačilom ni mogoče zamujati oziroma, da lahko do zamude pride šele, ko je zahtevku ugodeno.