povrnitev stroškov za vzdrževanje vodovoda - odprava napak v vodovodnem sistemu - plačilo nadomestila za uporabo vodovodnega omrežja - lastniški delež - vodovodno omrežje - solastniki skupnih delov - delitev po solastniških deležih
Toženec je kot solastnik vodovodnega omrežja dolžan nositi stroške vzdrževanja le-tega in stroške za plačilo poračuna vode, ki predstavlja strošek izgub.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO
VSL00010112
ZPP člen 8, 324, 324/4, 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-15, 360, 360/1. OZ člen 14, 59, 59/2, 427, 427/1, 635, 635/1, 662. ZVKSES člen 23, 24, 25, 25/1, 25/3, 25/3-2, 26, 27, 28, 29. ZFPPIPP člen 161, 161/1, 212, 212/1, 212/6.
napake v solidnosti zgradbe - odgovornost investitorja - odgovornost prodajalca - zamakanje - pravni temelj - jamčevanje za stvarne napake - odprava napake na stroške prodajalca - nastanek terjatve - odložni pogoj - vpliv prisilne poravnave na terjatev - enoletni rok za sodno uveljavitev zahtevka - prevzem dolga s strani izvajalca - dokazna ocena - dokaz z izvedencem - pritožbene novote - očitek protispisnosti
Na potek enoletnega roka za sodno uveljavljanje zahtevka sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, temveč le na ugovor stranke. Ker tožena stranka v pritožbi ni trdila, da je tak ugovor pred sodiščem prve stopnje podala oziroma kdaj ga je podala, v pritožbi pa je z njim prepozna, pritožbene navedbe o nepravočasnosti tožbe niso utemeljene.
Sodišče je ugotovilo, da je glavni vzrok zamakanja v pomanjkljivi izvedbi tlaka in hidroizolacije na terasi ter konzoli objekta, kjer niso bili izvedeni zaključki, vsi ostali vzroki pa bi bili lahko vzrok za zamakanje poleg glavnega vzroka. Nadalje je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi, da od sanacije terase dalje do zamakanja ne prihaja več. Glede na ugotovitev, da se pri sanaciji v konstrukcijo lože ni posegalo in kasneje montirana balkonska vrata niso bila odstranjena, je torej očitno, da je bil vzrok zamakanja drugje (in ne v izgradnji lože), tako kot je to ugotovil izvedenec.
Napake v solidnosti gradnje obsegajo napake na vseh tistih vitalnih delih objekta, ki bi morali opravljati svojo funkcijo v desetletnem roku, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma uporabe objekta. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta, ki ogrožajo njegovo stabilnost, med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta.
Obveznost odprave napake nastane le pod pogojem, če se napaka dejansko pojavi. V takem primeru pridobi upravnik pravico zahtevati od izvajalca odpravo napak. Glede na nepredvidljivost nastanka napake in njenega obsega, pojmovno ni mogoče zahtevati vnaprej njene odprave. V primeru začetka postopka prisilne poravnave nad izvajalcem del zato tudi ni mogoče te terjatve pretvoriti v denarno terjatev po metodi izračuna iz 161. člena ZFPPIPP. Ker se je napaka pojavila po potrjeni prisilni poravnavi in je posledično tudi terjatev iz naslova jamčevanja za napake nastala po potrjeni prisilni poravnavi, potrjena prisilna poravnava nanjo ne učinkuje.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZAVAROVANJE TERJATEV
VSL00009775
ZIZ člen 270, 272. ZPP člen 87, 87/3, 337, 337/1.
začasna odredba za zavarovanje nedenarne terjatve - predlog za izdajo začasne odredbe - zavarovanje nedenarne terjatve - pooblaščenec - pooblastitelj - pooblastilno razmerje - sposobnost podeliti pravdno pooblastilo - upravnik kot pooblaščenec - zastopanje etažnih lastnikov - naloge upravnika - tožba za ugotovitev lastninske pravice - dovoljena pritožbena novota - pogoj nekrivde
Med opravljanje nalog upravnika ne sodi vlaganje zahtevkov za ugotovitev lastninske pravice. Posledično upravnik ne more pooblastiti odvetnika za vložitev tožbe za ugotovitev lastninske pravice.
najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - odvetnik kot pooblaščenec - nepredložitev pooblastila - zavrženje tožbe - naknadna odobritev pravdnih dejanj - soglasje novega toženca za vstop v pravdo
Odobritev vložitve tožbe (kar bi imelo za posledico sodelovanje RS v pravdi kot tožnice) in soglasje, da v pravdo na tožeči strani namesto nje vstopi Stanovanjski sklad RS (kar bi - če bi takšno soglasje dala tudi toženka - imelo za posledico, da RS v postopku sploh ne bi sodelovala), sta namreč dve popolnoma različni izjavi, ki imata tudi različne posledice. Vsebinsko jasne izjave o soglasju za vstop druge osebe v pravdo, zato ni mogoče širiti preko njenega jezikovnega pomena.
ZIZ člen 17, 17/2, 17/2-2, 20a, 21. SZ-1 člen 112, 112/3.
izvršilni naslov - notarski zapis - najemna pogodba - neposredna izvršljivost notarskega zapisa - zapadlost nedenarne terjatve - odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja
Priznavanje učinka neposredne izvršljivosti glede izselitve iz stanovanja v primeru spora bi pomenilo, da lahko upnik prisilno ureditev zaobide. Izvršilni naslov za izselitev iz stanovanja kot posledico prenehanja najemne pogodbe zaradi izredne odpovedi je tako lahko le (pravnomočna) sodna odločba, zato bosta morala upnika pridobiti izvršilni naslov za dolžnikovo izselitev v sodnem postopku po vložitvi ustrezne tožbe.
Glede na vse navedeno zapadlosti nedenarne terjatve v obravnavanem primeru z listino iz 20.a člena ZIZ ni mogoče dokazovati in notarski zapis ne more biti izvršilni naslov za njeno prisilno uveljavitev.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00008742
SZ člen 30, 31, 31/1. OZ člen 355. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8.
stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - pogodba o opravljanju upravniških storitev - večinsko soglasje etažnih lastnikov - delitev stroškov v večstanovanjski stavbi - zastaranje terjatve upravnika - kršitev pravice do obravnavanja pred sodiščem - neizvedba dokaza - upravičeni razlogi za zavrnitev dokazov
Kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Sodišče prve stopnje je dokazni predlog za postavitev izvedenca gradbene stroke pravilno zavrnilo, ker je pravilno ugotovilo, da gre pri spornem vprašanju števila posameznih enot v stavbi za pravno vprašanje.
Upravnik od etažnih lastnikov lahko izterjuje stroške na pogodbeni podlagi, torej, če ima za to posebno pooblastilo, sicer pa le, če je stroške založil iz lastnih sredstev.
Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2010) člen 11.
pogodba o upravljanju - stroški obratovanja in upravljanja - stroški ogrevanja - stroški ogrevanja stanovanja - delitev obratovalnih stroškov - merilnik porabe toplote - delilnik stroškov za ogrevanje - deleži
Če se lastnik ni odločil za vgraditev delilnikov, kot je v konkretnem primeru, saj namestitev delilnika na radiator ni mogoča, ker ima toženec talno gretje, se na osnovi Sporazuma, ki so ga sprejeli etažni lastniki, katerih delež znaša 60,98%, porabniški delež za ogrevanje določi tako, da se določi sorazmeren delež ogrevane površine, pomnožen s faktorjem 1,6. Tožencu so bili stroški ogrevanja obračunani v skladu s Sporazumom in 11. členom Pravilnika. Za drugačno porazdelitev stroškov ogrevanja pa bo toženec moral skleniti nov sporazum z vsemi etažnimi lastniki.
Subjektivna sprememba tožbe bi v skladu s 187. členom ZPP pomenila, da tožnica ne bi tožila več toženca, ampak nekoga drugega. Do tega očitno ni prišlo, prav tako do spremembe subjekta ni prišlo na tožeči strani. V konkretnem primeru je bila spremenjena "le" vsebina tožbenega zahtevka, kar pa (v skladu s 184. členom ZPP) predstavlja objektivno spremembo tožbe.
Vrhovno sodišče RS je v svoji odločbi II Ips 263/2015 z dne 4. 4. 2016 pojasnilo, zakaj ima upravnik že na podlagi zakona aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad, pod pogojem da to plačilo zahteva na poseben račun, na katerem se ta sredstva vodijo.
najemna pogodba - neplačilo najemnine - normalna raba stanovanja - obveznosti najemodajalca - neporavnane obveznosti do najemodajalca - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe
Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, SZ-1 najemniku ne daje pravice, da samostojno preneha plačevati najemnino. Če stanje v stanovanju najemniku ne zagotavlja normalne uporabe, lahko o tem obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, tega ne stori, lahko ta dela na stroške lastnika izvede najemnik sam, stroške izvedbe del pa nato pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine (93. člen SZ-1). To pa pomeni, da najemnik ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati v pogodbi dogovorjene najemnine.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00008517
ZPP člen 333, 333/1, 339, 343, 343/2, 352. OZ člen 347, 349, 355, 355/1, 355/1-6, 427, 427/1, 429, 429/1. SZ-1 člen 2, 17, 24, 30, 30/3. SPZ člen 115.
res iudicata - istovetnost zahtevka - istovetnost strank - priznanje terjatve v stečajnem postopku - prepozna dopolnitev pritožbe - subsidiarna odgovornost lastnika za neplačane obveznosti najemnika - poslovne stavbe in poslovni prostori - stroški obratovanja in upravljanja - prevzem izpolnitve - prevzem dolga - zastaranje terjatve iz naslova stroškov upravljanja - obvestilo upravniku o spremembi lastništva posameznega dela
Priznanja terjatve v stečajnem postopku se nanaša na primere, kadar obstaja kumulativno istovetnost strank ter istovetnost terjatev. Četudi bi v okviru pritožbenih navedb obstajala istovetnost terjatve, pa ne obstaja istovetnost strank. Ker je bila v stečajnem postopku terjatev tožeče stranke priznana s strani druge družbe, z ugovorom pravnomočno razsojene stvari tožena stranka ne bi mogla uspeti.
Določba 24. člena SZ-1 ne zajema subsidiarne odgovornosti lastnika poslovnih prostorov. Že jezikovna razlaga citirane določbe povsem nedvoumno določa meje pomena konkretnega pravnega pravila: subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja. Glede na izrecno ločitev stanovanjskih in poslovnih prostorov v 2. členu SZ-1, poslovni prostori tako že po jezikovni razlagi spadajo izven meja konkretnega določila.
Na podlagi 115. člena SPZ za obveznosti na skupnih delih odgovarja (etažni) lastnik, v obravnavanem primeru tožena stranka. Navedeno velja kljub dogovoru med toženo stranko in leasingojemalcem, da bodo ti stroški bremenili leasingojemalca. Tak dogovor je namreč mogoče šteti zgolj kot prevzem izpolnitve v smislu 434. člena OZ, ki učinkuje izključno med strankama, ne pa tudi nasproti tretjim osebam, v tej zadevi tožeči stranki.
Ker tožnica ni navedla ključa delitve stroškov upravljanja in stroškov storitev, ki jih je opravila sama, je tožbeni zahtevek glede teh stroškov pravilno zavrnjen.
Nastanek terjatve iz naslova stroškov obratovanja pa za toženca ni bil sporen, zato bi moralo sodišče prve stopnje šteti, da je ta izkazan. Enako velja glede višine te terjatve, kolikor je toženec ni konkretizirano prerekal.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00009106
OZ člen 131, 190. SZ-1 člen 25, 32. SPZ člen 67. ZPP člen 7, 212.
povrnitev škode - povrnitev koristi - pogodba o upravljanju - upravljanje večstanovanjske zgradbe - stroški upravljanja in vzdrževanja - upravnik večstanovanjske stavbe - solastnina - solastniki - solastninski delež - najemnina - način delitve - trditveno in dokazno breme
Ker se je tožnica s toženko dogovorila, da bo zanjo odplačno opravljala posle upravljanja s hišo, toženki pa za opravljeno delo ni posebej plačevala, ji ne more iti celoten znesek najemnin, pridobljenih na račun njenega solastninskega deleža.
V obdobju, ko je bil večinski solastnik pogrešan in manjšinska solastnika nista vedela, ali je še živ oziroma ali prideta v poštev za dedovanje onadva ali kdo tretji, se je tožnica strinjala, da toženka upravlja tudi z zneskom najemnin, prejetim na račun solastninskega deleža večinskega solastnika. Potem ko je s sodno poravnavo, sklenjeno z dedinjo večinskega solastnika, pridobila terjatve, ki bi iz njegovega solastninskega deleža šle njemu, se njen položaj ni bistveno spremenil. Od toženke bi lahko zahtevala morebiten presežek prejetih najemnin nad zneskom stroškov, porabljenih za upravljanje in vzdrževanje hiše, ne pa celotnega zneska najemnin, prejetih na račun solastninskega deleža večinskega solastnika.
ZLNDL člen 2. Zakon o stanovanjskih razmerjih (1959) člen 7, 70. Zakon o prometu z zemljišči in stavbami (1954) člen 43, 46.
pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - lastninjenje - družbena lastnina - pravica do uporabe - pridobitev pravice uporabe - pristojnosti hišnega sveta - stanovanjska skupnost - sprememba pravice uporabe na družbeni lastnini v lastninsko pravico
V skladu s 43. in 46. členom ZPZS, ki je veljal v letu 1962, je bila za prenos zemljišča iz družbene lastnine v trajno uporabo zasebnikom, da si sezidajo stanovanjsko stavbo (sem je treba šteti tudi gradnjo garaž), potrebna odločba in ne pogodba. Odsotnost klasične pogodbe zato na pridobitev pravice uporabe s strani pravnega prednika tožnice ne vpliva. Poleg tega je v sodni praksi uveljavljeno stališče, da odločba o podelitvi zemljišča za gradnjo in gradbeno dovoljenje (v konkretnem primeru je to odločba z dne 16. 4. 1962) vsebujeta pravico graditi, ta pa vsebuje trajno pravico uporabe zemljišča, na katerem je zgrajen objekt.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSK00007705
ZVEtL člen 7, 7/2, 7/3. ZPN člen 7. SZ člen 9, 12. ZPP člen 337, 337/1.
postopek določitve pripadajočega zemljišča k stavbi - pripadajoče zemljišče k več objektom - splošni skupni del - dejanska etažna lastnina - funkcionalno zemljišče k stavbi - funkcionalno zemljišče k več stavbam - nedopustna pritožbena novota
V obdobju Stanovanjskega zakona, ki ni več vseboval kogentnih pravil o akcesorni vezanosti pravic na funkcionalnem zemljišču na pravice na stavbi, kot je to pred njim določal Zakon o prometu z nepremičninami v 7. členu in je torej odpadla podlaga, da je tudi funkcionalno zemljišče nujni skupni del etažne lastnine, pa ni videti razloga, za to, da se prodajalec in kupci posameznih delov, kljub določbi 9. in 12. člena Stanovanjskega zakon, ne bi mogli dogovoriti, da je posameznim delom pripadajoče zemljišče le zemljišče pod stavbo.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - odpovedni razlog - posegi najemojemalca - nedopusten poseg v stanovanje - poseg brez soglasja - dovoljen poseg v lastninsko pravico - stanje, ki omogoča normalno uporabo stanovanja - dotrajanost - okno - menjava - sprememba stanovanja - zmotna uporaba materialnega prava - vstop v stanovanje - izpolnitev obveznosti lastnika
Lastnik nima možnosti vstopa v stanovanje zaradi meritev, če ne izkaže, da bo opravil dela za izboljšanje predmeta najema. Vstop v stanovanje več kot dvakrat letno morajo namreč najemniki lastniku dopustiti zato, da lastnik lahko izpolni svoje dolžnosti iz 92. člena SZ-1.
Pri posegu najemnika v stanovanje in vgrajeno opremo brez poprejšnjega soglasja lastnika, skladno z določbo 6. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 ni podan krivdni odpovedni razlog v primeru posegov iz 97. člena SZ-1.
spor majhne vrednosti - omejeni pritožbeni razlogi - upravnik večstanovanjske stavbe - plačilo stroškov obratovanja - poraba toplote po površini stanovanja - dejanska poraba toplote - način delitve in obračuna stroškov - pravilnik - delilnik stroškov toplotne energije
V primeru, ko porabniškega deleža posameznega dela stavbe po krivdi lastnika ni mogoče ugotoviti s pomočjo podatkov razdelilnikov, se porabniški delež ogrevanja določi tako, da se delež ogrevalne površine pomnoži z izravnalnim faktorjem 1,6. S tako ureditvijo je določen način delitve in obračuna v primeru, ko je po krivdi lastnika (odsotnost privolitve lastnika za vstop v stanovanje) onemogočen vstop v stanovanje zaradi montaže toplotnih delilnikov oziroma odčitavanje. Tožeča stranka je stroške ogrevanja obračunala na podlagi ogrevalne površine v skladu s Pravilnikom.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00007932
SZ-1 člen 93. ZPP člen 70.
zahteva za izločitev sodnika - izločitveni razlog - stanovanjska najemna razmerja - dolžnosti lastnika stanovanja - opustitev dolžnosti lastnika - znižanje najemnine
Tožnik ni dokazal, da najeto stanovanje ne bi bilo primerno za bivanje. Zato ne more uveljavljati odškodninskega zahtevka iz tega naslova in tudi ne more zahtevati povračila plačanih najemnin (93. člen SZ-1).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSK00007459
SPZ člen 115, 116, 116/1, 116/1-1. OZ člen 190. ZPP člen 12.
obratovalni stroški in stroški upravljanja - obogatitveni zahtevek - delitev stroškov med etažnimi lastniki - pogodba o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki - najemnina za poslovne prostore - pomoč prava nevešči stranki
Kar pa zadeva skupne obratovalne stroške (stroške na skupnih delih), se pritožbeno sodišče v celoti pridružuje pravni oceni sodišča prve stopnje, in sicer, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastninskim deležem (115. člen Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ), razen če so se etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih glede stroškov in obveznostih, ki jih bremenijo, dogovorili za drugačen ključ (prva alineja prvega odstavka 116. člena SPZ). Glede teh stroškov torej velja, da je ključ delitve določen v zakonu oziroma v pogodbi o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov, zato mora ta ključ delitve vedno spoštovati tudi najemnik posameznega poslovnega prostora.