Glede zakupnega razmerja, sklenjenega za stanovanje iz stanovanjskega fonda bivše JLA med JLA in civilnopravno osebo pred 25.6.1991, veljajo določbe ZOR o zakupu, torej tudi 1. odstavek 596. člena ZOR in 1. odstavek 597. člena istega zakona in sicer v razmerju do Republike Slovenije kot prejemnice stanovanjskega fonda JLA.
skupni prostori večstanovanjske hiše - hišniško stanovanje - lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - nične pogodbe - ničnost pogodbe zaradi predmeta
Hišniško stanovanje je po samem stanovanjskem zakonu postalo solast solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš (četrti odstavek 8. člena SZ). Kot takšno se ne more še enkrat privatizirati po določilu 117. člena SZ oziroma ne more biti predmet obveznosti prodajne pogodbe sklenjene po tem določilu. Pogodba, katere predmet obveznosti je nedopusten, pa je nična (47. člen v zvezi s 1. odstavkom 103. člena ZOR).
preurejanje podstrešnih skupnih prostorov v stanovanjski hiši v družbeni lastnini - varstvo lastninske pravice - zahteva za prenehanje vznemirjanj - varstvo pravice solastnika na delu stvari
V zvezi s to presojo je opozoriti na določilo 158. člena stanovanjskega zakona (naprej SZ). Po tem določilu se spori, sproženi pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona, nadaljujejo po predpisih, ki so veljali pred tem zakonom. Ti predpisi, ki so urejali razmerja kot je sporno, so bili: zakon o stanovanjskih razmerjih (ZSR), zakon o pravicah na delih stavb in zakon o stanovanjskem gospodarstvu. Po določilu 68. člena ZSR ni smel nihče brez dovoljenja stanovanjskega organa in soglasja hišnega sveta preurejati podstrešnih in drugih skupnih prostorov v stanovanjski hiši v družbeni lastnini, kar je veljalo za take hiše tudi v primerih, če so bile deloma v lasti etažnih lastnikov. Enako ureditev je vseboval 50. člen zakona o stanovanjskem gospodarstvu. Po določilu 4. člena zakona o pravicah na delih stavb so imeli tudi vsi etažni lastniki skupno trajno pravico uporabe na podstrešju in na skupnih delih stavb, če je bila ta v družbeni lastnini. Ker toženec za gradbene posege na skupnih delih podstrešja, ki so predmet tožbenega zahtevka, ni imel potrebnih soglasij in dovoljenj po ugotovitvah sodišč druge in prve stopnje, so bili ti posegi brez pravne podlage in torej nedopustni. V takih primerih pa imajo imetniki pravice uporabe na skupnih delih večstanovanjske hiše, med katere so spadali tudi etažni lastniki po 5. členu zakona o pravicah na delih stavb, pravico do pravnega varstva, ki je podobno pravici lastnika oziroma solastnika po 37., 42. in 43. členu zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (naprej ZTLR).
STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO - UPRAVNI SPOR
VS30082
SZ člen 159. ZUS člen 6.
spor o pristojnosti - stanovanjski spor
Za stanovanjske spore je po uveljavitvi stanovanjskega zakona pristojno splošno sodišče in ne sodišče združenega dela oziroma delovno in socialno sodišče, in ne vrhovno sodišče v upravnem sporu.
Že s sklenitvijo same kupoprodajne pogodbe je tožnica kot kupovalka po določbah 118. člena SZ prevzela vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, kolikor te pravice s samim zakonom niso posebej omejene. Dogovorjen obročen način plačevanja kupnine torej na veljavnost pogodbe ne more vplivati, niti ne pomeni dogovor o takem načinu plačevanja kupnine, da je pogodba sklenjena z odložnim pogojem, kot zmotno meni revident. V členu 124 SZ predvidena možnost razveze pogodbe, ki je le pravica kupca, pa na pravice kupca kot lastnika v smislu 118. člena SZ ne more vplivati.
Ker toženec s tožnico nima sklenjene najemne pogodbe, je na podlagi 58. člena SZ utemeljen izpraznitveni zahtevek.
Zahtevek na izpraznitev stanovanja je izjemoma utemeljen tudi tedaj, ko najemna pogodba ni sklenjena, uporabnik stanovanja pa kljub zahtevku na plačilo uporabnine in kljub pravnomočni sodbi uporabnine noče plačati.
odpoved najemne pogodbe - nezakonita uporaba stanovanja
Iz ugotovljenega dejanskega stanja izhaja, da se je toženec vselil v sporno stanovanje, ki je od 25.6.1991 dalje v upravljanju Republike Slovenije, spomladi 1992 brez soglasja najemodajalca, to je brez naslova. Taka uporaba stanovanja pa je nezakonita in daje njegovemu lastniku pravico, da zahteva s tožbo izpraznitev stanovanja.
določitev imetnika stanovanjske pravice med razvezanima zakoncema
Pravno odločilno za odločitev po 17. členu ZSR (v zvezi z 8. členom tega zakona) je, kdo od razvezanih zakoncev ima večje stanovanjske potrebe. Trditev, da bi si predlagatelj lahko priskrbel drugo stanovanje, na odločitev ne more vplivati.
sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - najemna pogodba za določen čas - najemna pogodba za nedoločen čas
Pri presoji je potrebno izhajati iz dejanskega stanja, ki sta ga ugotovili sodišči prve in druge stopnje. Iz dejanskih ugotovitev sledi, da je sporna hiša "v izgradnji in še lep čas ne bo sposobna za bivanje".
Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja pa še ni mogoče sklepati o utemeljenosti tožbenega zahtevka, kot sta to zmotno presodili sodišči prve in druge stopnje. Takšne dejanske ugotovitve dajejo le oporo za presojo, da ni utemeljena odklonitev sklenitve zahtevane najemne pogodbe po 1. odst. 148. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), medtem ko ni mogoče presoditi, ali gre v konkretnem primeru za situacijo, ki jo ureja 2. odst. 148. čl. SZ. Morebitna dolžnost tožene stranke, da s tožečo sklene le najemno pogodbo za določen čas namreč tudi izključuje njeno dolžnost, da sklene najemno pogodbo za nedoločen čas po 2. odst. 147. čl. SZ. Za presojo po 2. odst. 148. čl. SZ pa manjkajo konkretne ugotovitve o dokončanosti sporne hiše in o tožničini zmožnosti za izvedbo del, ki so še neobhodno potrebna za usposobitev sporne hiše za preselitev, ter s tem povezanega vprašanja o možnosti opredelitve časa, ki ga tožnica za ta dela potrebuje.
UZITUL člen 1, 9, 9/3. Temeljna ustavna listina o samostojnosti in neodvisnosti člen 1, 1/3. ZSFJLA. Pravilnik o dodeljevanju stanovanj iz stanovanjskega sklada JLA. ZTLR člen 3, 3/1, 70, 70/1, 70/2, 75.
vojaška stanovanja - posest - pravica razpolaganja
Tudi če so imeli JLA in njeni organi po osamosvojitvi naše republike (ne)posredno posest nad kakšnim stanovanjem iz svojega sklada, jim to dejstvo ni dajalo pravice razpolagati z njim, ker jim je bila odvzeta z osamosvojitvenimi akti.
prenehanje stanovanjskega razmerja - podstanovalska razmerja - prenehanje pravic podstanovalca - oddaja stanovanja v najem - pravice in obveznosti najemnika in lastnika po prenehanju najemnega razmerja
Ob nespornem dejstvu, da je imetnik stanovanjske pravice prenehal uporabljati stanovanje, oddal pa ga je v podnajem tožencema, se pokaže, da ga ta uporabljata brez pravnega naslova tako v primeru, da bi bilo potrebno uporabiti določbe ZSR, kakor tudi v primeru uporabe SZ. Tako ni potrebno posebej ugotavljati, ali je imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko oziroma najemno razmerje.
Izpodbijani sklep temelji na ugotovitvi, da sta od predlagateljeve nezakonite vselitve minili več kot dve leti, zato tožba po 50. členu zakona o stanovanjskih razmerjih ni več mogoča. V takem primeru pridobi nezakonito vseljeni stanovanjsko zaščito. Ker ni mogoče doseči njegove izselitve, se njegov pravni položaj izenači z imetnikom stanovanjske pravice.
odgovornost za napake - posebne pravice imetnika stanovanjske pravice
Nakup stanovanja po določbah SZ (privatizacija) z neuveljavljanjem očitne napake onemogoča utemeljenost kasnejše tožbe na odpravo napake, čeprav je ta obstojala še v času razmerja med strankama po ZSR.
Sklicevanje lastnika stanovanja na okoliščine iz 3. odstavka 60. člena ZSR (v okviru uporabe 2. odst. 128. čl. SZ) terjajo ustrezno dejansko ugotovitev zaradi presoje, ali je imetniku stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ res bilo mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov.
URS člen 5.SZ člen 129, 129/2, 51, 51/2. ZNKD člen 51, 52.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe za stanovanje v hiši, predvideni za celovito obnovo - ohranjanje kulturne dediščine
Soglasje za odtujitev stanovanja po 3. odstavku 51. člena ZNKD ni zgolj strokovno (izvedensko) mnenje. S tem, ko zavod za varstvo naravne in kulturne dediščine izda ali ne izda soglasja, varuje javno korist. Čeprav ne gre za upravni akt, pa je to vendarle posamični akt, s katerim se izvršujejo javna pooblastila. Z odklonitvijo soglasja po 51. členu ZNKD so prizadeti prejšnji imetniki stanovanjske pravice, ker jim je z odklonitvijo soglasja odvzeta pravica po 117. členu stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in 21/94). Prizadeti pa so tudi prodajalci, ker morajo v takšnem primeru prejšnjim imetnikom omogočiti nakup drugega primernega stanovanja pod enakimi pogoji (2. odstavek 129. člena). Izdaja ali zavrnitev soglasja za odtujitev stanovanja zato ne more biti povsem odvisna od diskrecijske pravice pristojnega zavoda. Zavod mora upoštevati elemente, ki jih za izdajo soglasja predpisuje zakon.
prenehanje stanovanjskega razmerja - kdaj stanovanjsko razmerje ne preneha - vojaško stanovanje
Dolžnost izselitve s strani JLA po 25.6.1991 dodeljenega stanovanja v primeru prenehanja rabe prejšnjega stanovanja nastopi šele tedaj, ko bo omogočena preselitev v prejšnje stanovanje, na katerem stanovanjska pravica ni mogla prenehati.
stanovanjska najemna razmerja - določitev najemnika stanovanja po razvezi zakonske zveze - dovoljenost revizije v nepravdnem postopku
Razmerja, ki temeljijo na najemni pogodbi po stanovanjskem zakonu so premoženjskopravna razmerja, za katera veljajo določbe, kot za ostala premoženjskopravna razmerja. Izjema o dovoljenosti revizije po 2. odst. 111.čl. ZNP za najemna razmerja po stanovanjskem zakonu ne velja.
revizija - rok za vložitev revizije - brzojavna revizija - dopolnitev revizije - lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prenehanje stanovanjskega razmerja - gradnja družinske hiše
Brzojavna revizija, dasiravno neobrazložena, je popolna, ker ima vse njene sestavine (prvi odstavek 351. člena v zvezi s 399. členom ZPP) in zato obrazložitev revizije, ki je bila vrhu tega vložena še po preteku 3-dnevnega roka iz tretjega odstavka 113. člena ZPP, ne podaljša revizijskega roka.
Lastnik ni dolžan prodati stanovanja, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje (drugi odstavek 127. člena SZ). Brž ko sta nižji sodišči ugotovili, da je tožnica nehala uporabljati stanovanje in brez presledka več kot 6 mesecev ni stanovala v njem (prvi odstavek 58. člena ZSR), sta lahko razsodili tako, da se tožbeni zahtevek zavrne. Pri tem sta tudi pravilno razlagali pomen pravnih standardov uporabljati stanovanje in stanovati v stanovanju, in to v povezavi z določbo drugega odstavka 1. člena ZSR, ki opredeljuje vsebino stanovanjske pravice, ki je v trajnem uporabljanju stanovanja v družbeni lastnini za zadovoljevanje osebnih in družinskih stanovanjskih potreb. Zato tisti, ki se iz različnih razlogov le občasno mudi v stanovanju, tega ne uporablja v smislu ZSR.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - odpoved stanovanjskega razmerja - gradnja hiše
Za obstoj odpovednega razloga po 60. členu ZSR zadošča, da je imel imetnik stanovanjske pravice v času uveljavitve SZ razpoložljiva sredstva za dograditev hiše.