nezakonita vselitev - tožba na izpraznitev stanovanja - pasivna legitimacija
Ob ugotovljenih dejstvih, da se je tožnica vselila v obravnavano stanovanje kot družinski član imetnika stanovanjske pravice, čeprav mu ta lastnost po zakonu ni šla, nadalje, da se je vselila v stanovanje, katerega uporabnica je bila toženka, torej stanovanje, ki pravno ni bilo prazno, zakon ni nalagal toženki, da tožbo za izpraznitev stanovanja vloži proti vsem trem vseljenim družinskim članom, da bi tako vsakemu posebej preprečila pridobitev statusa imetnika stanovanjske pravice po 50. členu ZSR. Tožničino sklicevanje na nezakonitost odločbe, ki je bila podlaga za vselitev, ji ne more prinesti več pravic kot stanovalcem zakonitega imetnika stanovanjske pravice (70. člen ZSR). Le, če bi šlo za nezakonite vselitve družinsko ali sicer pravno nepovezanih oseb v dejansko in pravno prazno stanovanje, bi bilo revizijsko mnenje o potrebnosti tožbe proti vsaki izmed njih utemeljeno. Zakon tudi sicer ni predvideval izgube pravice ne za imetnika stanovanjske pravice ne za uporabnika zato, ker se je kdo tretji vselil v stanovanje v nasprotju z zakonom.
SZ člen 117, 147, 147/1, 147/2, 148, 148/2, 160. ZSR člen 16, 19/1.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - zakonec - imetnik pravice uporabe
Ko je bilo ugotovljeno, da je tožnikov oče izgubil stanovanjsko pravico v letu 1990, pomeni, da ni bil njen imetnik ob uveljavitvi stanovanjskega zakona 19.10.1991 (160. člen SZ) in tako tudi takrat ni pridobil pravice do privatizacije stanovanja in nadalje, tudi ni mogel veljavno odločiti o tem, kateri izmed upravičencev do privatizacije, torej njegovih ožjih družinskih članov, ima pravico do odkupa stanovanja po 117. in naslednjih členih SZ. Pravilno je tudi stališče, da tožnik nima izvirne pravice do odkupa stanovanja, ker je to pravico pridobila njegova mati kot zakonec prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ki je trajno nehal uporabljati stanovanje (16. člen ZSR), te pravice pa ni izkoristila ne sama ne tako, da bi privolila, da jo izkoristi tožnik, marveč le tako, da je sklenila najemno pogodbo. Pri tem je res nepomembno za rešitev tega spora, ali gre za pogodbo za določen ali za nedoločen čas, saj je bistveno le to, da lastnik sklene pogodbo z imetnikom stanovanjske pravice, pa naj gre za nedoločen čas (prvi in drugi odstavek 147. člena SZ) ali za določen čas po dogovoru ali ob določenih pogojih (drugi odstavek 148. člena SZ). Tožnikova mati je enega izmed slednjih načinov izkoristila in tako tožnik kot uporabnik zaradi tega in prej povedanega nima možnosti za odkup stanovanja po privatizacijskih predpisih.
1. Terjatev do 20 % deleža nezapadlih obrokov kupnine od prodanega stanovanja proti kupcu ima Stanovanjski sklad in ne prodajalec.
2. Po 1. odst. 12. člena ZSOS, upoštevajoč njegovo zgoraj navedeno razlago, nastane tožeči stranki terjatev na 20 % deležu neplačanih obrokov kupnine za prodana stanovanja proti prodajalcu šele z dnem, ki ga določa omenjeno zakonsko določilo.
revizija - dovoljenost revizije - vrednost spornega predmeta
Stanovanjski zakon (Ur. l. RS št. 18/91 in 21/94) je uredil pravna razmerja v zvezi z uporabo tujih stanovanj kot najemna razmerja, torej kot premoženjskopravna razmerja med lastniki in najemniki. V tej zadevi gre za spor s tožbenim zahtevkom na izpraznitev stanovanja, pri čemer je utemeljenost zahtevka odvisna od tega, ali ima tožena stranka sklenjeno najemno pogodbo s tožnico kot lastnico stanovanja oziroma ali ima pravico do sklenitve najemne pogodbe. Gre za premoženjskopravni spor, o katerem je treba odločiti na podlagi določb Stanovanjskega zakona.
Za spore premoženjskopravne narave z nedenarnim tožbenim zahtevkom pa določa Zakon o pravdnem postopku (v nadaljnjem ZPP) v drugem in tretjem odst. 382. člena mejni znesek vrednosti spornega predmeta, ki mora biti naveden v tožbi (2. odst. 186. čl. ZPP), da bi bila revizija dovoljena.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - dovoljenost revizije - vrednost spornega predmeta
V okviru tožbenega zahtevka na izpraznitev stanovanja se je postopek začel (185. člen ZPP) v času veljavnosti zakona o valorizaciji denarnih kazni za kazniva dejanja in gospodarske prestopke ter drugih denarnih zneskov (Ur. list RS, št. 55/92), v katerem se po 9. členu denarni zneski, ki se nanašajo na vrednost spornega predmeta (drugi in tretji odstavek 382. člena ZPP) zvišajo za 10 krat. To pa pomeni, da je za dopustnost revizije glede na vrednost spornega predmeta od 5.12.1992, ko je navedeni zakon začel veljati, treba upoštevati 10 kratnik zneska 8.000,00 SIT, ki je bil kot meja za dopustnost revizije postavljen v noveli ZPP iz leta 1990 (Ur. list RS, št.
20/90). Za presojo dovoljenosti obravnavanja revizije je torej treba upoštevati mejno vrednost spornega predmeta v znesku 80.000,00 SIT. Na dejansko ugotovitev, da toženec že od leta 1990 (še pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona) spornega stanovanja ni več uporabljal za zadovoljenje svojih stanovanjskih potreb, je revizijsko sodišče vezano. Stanovanjsko pravico je toženec po določbi 58. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82) zaradi več kot šest mesečne neuporabe izgubil, s tem pa tudi pravico do lastninjenja po stanovanjskem zakonu in pravico, da po tem zakonu sklene najemno pogodbo.
odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi - tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - izselitev družinskega člana - aktivna legitimacija
Ko sta nižji sodišči uporabili zakon o stanovanjskih razmerjih sta se sklicevali na določbo drugega odstavka 159. člena SZ. Gre za prehodno določbo, ki ureja pravna razmerja med lastniki stanovanj in imetniki stanovanjske pravice za čas do sklenitve najemne pogodbe po stanovanjskem zakonu, ne podaljšuje pa veljavnosti zakona o stanovanjskih razmerjih za osebe, ki ob začetku veljavnosti stanovanjskega zakona niso imele stanovanjske pravice. Stanovanjski zakon na novo ureja razmerja med lastniki in najemniki stanovanj. Stanovanjska pravica po zakonu o stanovanjskih razmerjih kot pridobljena pravica ima posledice pri vzpostavitvi najemnih razmerij po stanovanjskem zakonu. Vendar gre pri tem samo za stanovanjsko pravico, ki je obstajala na dan uveljavitve stanovanjskega zakona. Ob dejanski ugotovitvi, da toženkin oče kot imetnik stanovanjske pravice na obravnavanem stanovanju le-tega ni nehal uporabljati, pomeni, da se toženka nahaja v stanovanju kot ožji družinski član. Tudi iz trditev obeh strank izhaja, da toženka ni bila imetnica stanovanjske pravice. Tako ni razloga, da se uporabijo določbe zakona o stanovanjskih razmerjih na podlagi omenjene določbe drugega odstavka 159. člena SZ, marveč določbe slednjega zakona. Ta pa lastniku stanovanja ne daje možnosti, da s tožbo zahteva izselitev ožjega družinskega člana. Ne tožba zaradi odpovedi najemne pogodbe (52. in 53. člen SZ) ne izpraznitvena tožba (58. člen SZ) ne moreta biti vloženi samo proti ožjemu družinskemu članu. Pravilna je torej presoja nižjih sodišč, da ni podana pasivna legitimacija toženke, pa čeprav sta prišli do takšne odločitve na podlagi zakona o stanovanjskih razmerjih.
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO
VS03399
SZ člen 147, 150, 159, 159/2. ZSR člen 23, 24, 25.ZOR člen 10, 552, 552/1.
pravice imetnika stanovanjske pravice - zamenjava stanovanj po uveljavitvi SZ - prehodne in končne določbe SZ - pogodba o menjavi
I. Glede obravnavanih stanovanj, na katerih sta ob uveljavitvi SZ imeli stanovanjsko pravico, pravdni stranki v času po uveljavitvi SZ nista mogli skleniti pogodbe o zamenjavi stanovanj v smislu 24. člena ZSR. Podlage za opredelitev ugotovljenega dogovora pravdnih strank tudi ni mogoče najti v določbah SZ - ta ne ureja kakšne pogodbe o zamenjavi stanovanj, ki bi jo sklenila najemnika (ali prejšnja imetnika stanovanjske pravice pred sklenitvijo najemnih pogodb).
II. Prehodno določbo 2.odst. 159 čl. ZS je treba razlagati tako, da se do sklenitve najemne pogodbe med lastnikom stanovanja (prejšnjim stanodajalcem) in prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice kot najemnikom, uporabljajo določbe ZSR za presojo njunih medsebojnih pravic in dolžnosti. Ne more pa se ta prehodna določba razlagati tako, da se do sklenitve najemne pogodbe podaljšuje pravni režim prejšnjega ZSR za stanovanje, ki je bilo prej v družbeni lastnini, z uveljavitvijo SZ pa je bilo olastninjeno (členi 111-116 SZ).
ZSR člen 29, 29/1, 33, 33/1.SZ člen 46, 61.ZOR člen 210, 226.
pravice in obveznosti najemnika stanovanja - spreminjanje stanovanjskih prostorov - pisno soglasje - opravljanje tujih poslov kljub prepovedi
Za adaptacijska dela v stanovanju, ki jih je opravil poprej imetnik stanovanjske pravice (oziroma zdaj najemnik stanovanja) in za povrnitev stroškov v zvezi z njimi je potrebno uporabiti ustrezne določbe zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR) oziroma zdaj stanovanjski zakon, (Ur. list RS, št.
18/91-I, 21/94 in 23/96 - SZ), ker so te posebne v razmerju do splošnih določb ZOR.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaško stanovanje - dolžnost vrnitve prejšnjega stanovanja
Glede na navedene ugotovitve je odločitev sodišč druge in prve stopnje delno materialnopravno zmotna. Pravno zmotna je v delu kolikor ni bil sprejet ugovor tožene stranke, da ji mora tožeča stranka ob izselitvi iz spornega stanovanja omogočiti vrnitev, to je vselitev v njeno prejšnje stanovanje. Pravno zmotni del odločitve je posledica neupoštevanja celotnega ugotovljenega dejanskega stanja. Iz tega sicer izhaja, da toženec osebno stanovanja ne uporablja več. Toda stanovanje uporablja očitno vsaj en njegov družinski član -
uporabnik in sicer hčerka E.. Uporabniki stanovanja pa so po določilu 2. odstavka 19. člena ZSR, ob predpisanih predpostavkah (ki se v tem primeru niso problematizirale) ohranili pravico do nadaljnje uporabe stanovanja in sicer v obsegu pravic imetnika stanovanjske pravice. Čim pa je v stanovanju ostal eden od družinskih članov imetnika stanovanjske pravice, katerega status uporabnika ni bil sporen po 2. odstavku 19. v zvezi s 1. odstavkom 5. člena ZSR, mora lastnik stanovanja v takem primeru, kot je obravnavani, ob izselitvi iz nezakonito vseljenega stanovanja omogočiti uporabniku, da se vseli v prejšnje (zakonito zasedeno stanovanje), ki je v tem primeru Z. v L.
Pogodbe se sklepajo, da bi se z njimi dosegli učinki oziroma posledice, ki jih pogodbeniki hočejo. Z obravnavano menjalno pogodbo pa je toženka dosegla prav tisti rezultat, ki ga je hotela s sklenitvijo pogodbe in ki ga je, zaslišana kot stranka, tudi logično obrazložila. Dejstvo, da se je kasneje premislila, na veljavnost sklenjenega posla ne vpliva. Pomembna je ugotovitev, da se je to, kar je toženka izrazila s sklenjeno pogodbo, ujemalo z njeno pravo voljo, zato o kakršnikoli napaki njene volje ne more biti govora.
Prav tako sodišče ni bistveno kršilo določb pravdnega postopka s tem, ko čezmernega prikrajšanja ni ocenilo z izvedencem gradbene stroke. Po določilu 139. člena Zakona o obligacijskih razmerjih lahko stranka zahteva razveljavitev pogodbe, če je bilo med obveznostmi pogodbenih strank v dvostranski pogodbi očitno nesorazmerje in če stranki, ki zahteva razveljavitev pogodbe, prava vrednost ni bila znana in tudi ni morala biti znana. Pojem "očitnega nesorazmerja" je pravni standard, zato je v vsakem konkretnem primeru prepuščeno sodišču, da glede na okoliščine primera ugotavlja, kdaj je podano očitno nesorazmerje. Tudi ugotavljanje subjektivnega elementa prikrajšanja (ali je bila stranki prava vrednost znana in morala biti znana) je seveda stvar sodišča.
tožba na izpraznitev - soba v gostinsko počitniškem objektu
Sobe, ki je bila toženi stranki dodeljena v gostinsko-počitniškem objektu I., ni mogoče šteti za stanovanje v smislu določbe 4. člena zakona o stanovanjskih razmerjih, Ur.l.SRS, št. 35/84, 14/84. Tožena stranka na tej sobi zato ni bila imetnica stanovanjske pravice.
vojaško stanovanje - pridobitev imetništva stanovanjske pravice - dobrovernost - prevzem upravljanja premoženja JLA
Republika Slovenija je ob osamosvojitvi prevzela pravno nasledstvo od prejšnje skupne države SFRJ v obsegu, kot to izhaja iz Temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije, Ustavnega zakona za njeno izvedbo in drugih predpisov. Vsekakor je prevzela premoženje JLA in s tem tudi njen stanovanjski sklad.
Prevzela ga je z dnem osamosvojitve in s tem stopila v pravice in obveznosti, ki so veljavno nastale do tedaj. Nadaljnja pravna dejanja JLA, s katerimi je razpolagala s tistim premoženjem, ki ga je prevzela v upravljanje Republika Slovenija, pa za Republiko Slovenijo niso ustvarila nikakršnih obveznosti. Ta razpolaganja niso veljavna. Časovna meja za veljavnost pravnih dejanj JLA glede upravljanja in razpolaganja z njenim premoženjem na ozemlju Republike Slovenije je trenutek osamosvojitve.
ZSFJLA člen 36, 48. PRAVILNIK O DODELJEVANJU STANOVANJ IZ STANOVANJSKEGA SKLADA JLA člen 29.ZOR člen 567.UZITUL člen 4, 9.
vojaško stanovanje - zakup - prenehanje zakupa - uporaba posebnih predpisov
Prav ima revizija, da sklep o dodelitvi stanovanja v L., M. toženki, če je ta neveljaven, kar se je izkazalo, da je, in preselitev na njegovi podlagi ne more biti razlog za prenehanje zakupa prostorov na P. Ker sklep nima nobenih pravnih učinkov ne more imeti niti tega, da je zaradi njega oziroma izselitve tožene stranke na njegovi podlagi prenehal zakup. Glede tega vprašanja pa je stališče pritožbenega sodišča v materialnopravnem pogledu nepravilno. Niti določbe zakona o sredstvih in financiranju JLA niti določbe na njegovi podlagi izdanega pravilnika ne opredeljujejo vsebine zakupa in njegovega prenehanja. Zato je mogoče tudi za zakup, kot je obravnavani, neposredno uporabiti določbe XI. poglavja zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) o zakupu. S tega vidika pa pritožbeno sodišče sodnega spora med strankama ni preizkusilo in tako tudi ne, ali zakupno razmerje traja še naprej, ali je prenehalo na podlagi zakona, ali na podlagi pogodbe o zakupu, katere podoben primerek, ki se ne nanaša na toženo stranko, je tožeča stranka predložila šele v pritožbenem postopku. Tako tudi ni zavzelo stališča o tem, kakšne posledice izhajajo iz zakupnega razmerja za toženko in kakšne za toženca, če to še velja, ali je prenehalo.
tožba na izpraznitev stanovanja - podstanovalska razmerja - nezakonita uporaba stanovanja - izpraznitev stanovanja zaradi preselitve v hišo
S prenehanjem stanovanjskega razmerja imetnika stanovanjske pravice (N.), je prenehalo tudi podstanovanjsko razmerje tožencev (člen 76 zakona o stanovanjskih razmerjih - ZSR). Stanovanjsko razmerje imetnika stanovanjske pravice je po določilu 58. člena ZSR prenehalo najpozneje v 6 mesecih po njegovi izselitvi (ki je bila 17.8.1990). Bivanje tožencev od trenutka, ko je prenehalo stanovanjsko razmerje imetnika stanovanjske pravice, je bilo nezakonito (drugi odstavek 76. člena ZSR). Tako nezakonito bivanje pa na podlagi določb 50. člena ZSR ni pripeljalo do pravnega varstva tožencev v smislu tretjega odstavka 50. člena ZSR, ker do uveljavitve stanovanjskega zakona (SZ) ni preteklo 2 leti od njune vselitve. Ob takem pravnem stanju toženca nista mogla pridobiti nobenih pravic po stanovanjskem zakonu (niti ne pravic iz 149. člena SZ). Od prenehanja veljavnosti ZSR dalje toženca na podlagi navedenega zakona nista mogla pridobivati nobenih pravic več.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - neuporaba stanovanja - oddaja v celoti v podnajem
Pravilno sta sodišči uporabili pravna standarda uporabljati stanovanje in stanovati v stanovanju, o katerih pomenu je mogoče sklepati iz definicije stanovanjske pravice, ki ji je ZSR dal v marsičem socialno vsebino. Po drugem odstavku 1. člena ZSR je stanovanjska pravica zagotavljala delavcem, delovnim ljudem in občanom, da pod pogoji, ki jih določa ta zakon, trajno uporabljajo stanovanja v družbeni lastnini za zadovoljevanje osebnih in družinskih stanovanjskih potreb. Iz te zakonske določbe torej ne izhajajo le pravice marveč tudi dolžnosti imetnika stanovanjske pravice, da stanovanje uporablja na opisani način. Že samo ob revizijskih poudarkih (redno občasno uporabljala stanovanje, v njem imela shranjene svoje stvari, tam stalno prijavljena, namen ponovno se vanj vseliti) je mogoče sklepati, da takšni načini uporabe stanovanja ne morejo pomeniti rednega zadovoljevanja stanovanjskih potreb. Stanovanje kot objekt izvajanja stanovanjske pravice in dolžnosti nikakor ni moglo služiti le kot prostor za shranjevanje pohištva in drugih stvari, prostor za občasne obiske, sredstvo v rezervi, ki ga bo mogoče nekoč izkoristiti za zadovoljevanje stanovanjskih potreb, in kot navezna okoliščina za prijavo bivališča. Skratka uporabljati stanovanje in stanovati v njem pomeni v duhu ZSR zadovoljevati v njem svoje vsakdanje stanovanjske potrebe.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - rok za uveljavljanje zahteve za odkup - rok za vložitev tožbe
Določba 123. člena SZ ne govori o tožbi, temveč o "uveljavljanju pravice" do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti. Prekluzivni rok je strogi rok, ki ga zakonodajalec določi zaradi pravne varnosti dolžnika oziroma zavezanca. Ker pa s tem odvzame pravico dotedanjemu upravičencu, mora zakonodajalec rok v zakonu natančno določiti tako, da ni nobenega dvoma, da gre za prekluzivni rok. Določba 123. člena SZ nima takšnih značilnosti. Ker 123. člen SZ govori o roku za uveljavitev pravice, tako ne določa prekluzivnega roka za vložitev tožbe, temveč za vložitev zahteve za prodajo stanovanja po 117.
pravica uporabnika po smrti imetnika stanovanjske pravice - status uporabnika - izguba pravic
Ugotovitev, da toženka v zadnjih dveh letih pred smrtjo svojih staršev ni več bivala v spornem stanovanju, jemlje toženki podlago za sklicevanje na drugi odst. 19.čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih. Ker toženka stanovanja ni trajno uporabljala za zadovoljevanje svojih osebnih in družinskih stanovanjskih potreb ter ni stalno stanovala s svojim očetom ter nato z materjo v zadnjih dveh letih pred njuno smrtjo (1. in 5.čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih), ni pridobila pravic po 2. odst. 19.čl. tega zakona.
kaj ni stanovanje - stanovanjska pravica - soba v hotelu
Toženka je pred vselitvijo v sporno stanovanje imela le nastanitev v dvoposteljni sobi (vojaškega) hotela Partizan v Ljubljani, o kateri je odločala uprava hotela. Pravna presoja, da toženka ni bila imetnica stanovanjske pravice na navedeni sobi, je skladna z določbo 4. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih, veljavnega v času, ko je toženka uporabljala navedeno sobo.
stanovanjska najemna razmerja - najemna pogodba za določen čas - podaljšanje najemne pogodbe za določen čas - tožba na izpraznitev stanovanja
Pravdni stranki sta sklenili najemno pogodbo za sporno stanovanje dne 1.4.1992, torej v času veljavnosti SZ. Sklenili sta najemno pogodbo za določen čas, tj. za čas enega leta, po preteku pogodbene dobe pa najemnega razmerja nista podaljšali, obnovili. Ob takih dejanskih ugotovitvah je bila (glede na določbe 40. in 45. člena SZ) pravilna presoja sodišča druge stopnje, da je toženka po preteku enoletne najemne dobe v spornem stanovanju nezakonito. Torej je zavrnitev toženkine pritožbe proti izpraznitveni sodbi prve stopnje pomenila pravilno uporabo materialnega prava (58. člena SZ).
SODSTVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VS30399
ZDSS člen 4.ZS člen 97. ZPP (1977) člen 22.
pristojnost v stanovanjskih sporih - vrste in pristojnosti sodišč
Delovna sodišča so specializirana sodišča, zato so pristojna le za spore, za katere je to v zakonu izrecno določeno. Med temi spori niso navedeni spori v zvezi z oddajanjem stanovanj, zato za reševanje teh sporov delovna sodišča niso pristojna.