upravnik – pasivna legitimacija – obvestilo o spremembi lastništva – oddelitev dela družbe
Ker tožena stranka nikoli ni bila lastnica poslovnega prostora, tožeče stranke kot upravnice tudi ni bila dolžna obvestiti o „spremembi lastništva“, do katerega tako ali tako ni prišlo, ker je lastnica vseskozi druga pravna oseba.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0071268
SZ-1 člen 53, 53/2, 56. OZ člen 191.
pogodba o opravljanju upravniških storitev – upravnik – pooblastilo upravnika tretji osebi – prenos upravljanja na drugo družbo – neupravičena obogatitev – neobstoj prikrajšanja – cesijska pogodba
Upravnik bi lahko tretjo osebo pooblastil zgolj za opravljanje določenih upravniških poslov, ni pa imel v zakonu podlage, da je na drugo družbo prenesel celotno pogodbo o upravljanju večstanovanjske hiše. Pogodba o upravljanju je namreč sklenjena, ko jo podpiše več kot polovica solastniških deležev etažnih lastnikov, enak delež pa je potreben, če se etažni lastniki odločijo za zamenjavo upravnika (drugi odstavek 53. člena SZ-1).
OBLIGACIJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0060216
SZ-1 člen 61. OZ člen 204, 204/2.
upravnik – odpoved pogodbe o upravljanju – obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja – opravljanje tujih poslov kljub prepovedi – prepovedana gestija – odškodninska odgovornost gestorja – višina škode
Toženka je kljub odpovedi pogodbe o upravljanju še vedno nastopala kot upravnik stavbe in izvajalcu gradbenih del pred zapadlostjo terjatve plačala znesek opravljenih del. Ker se je na ta način brez dovoljenja etažnih lastnikov lotila tujega posla, je odgovorna za nastalo škodo.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – USTAVNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0071259
URS člen 22. SPZ člen 67, 99, 105, 105/4, 105/5, 118. SZ-1 člen 3, 3/3, 50. ZPP člen 196, 213, 213/2.
ugotovitev neveljavnosti sklepa in odstranitev zapornic – vznemirjanje s postavitvijo zapornice – omejitev dostopa z vozili na parkirišče na zemljiščih, ki so skupni deli – aktivna legitimacija – lastnik – pasivna legitimacija – vsi etažni lastniki – nujni enotni sosporniki – upravnik – izpodbijanje sklepov etažnih lastnikov – pravica do izvedbe predlaganega dokaza – načelo enakega varstva pravic pred sodiščem
Spor o veljavnosti sklepov etažnih lastnikov je mogoče rešiti le za vse etažne lastnike na enak način. Ker o poslih upravljanja odločajo vsi etažni lastniki, morajo biti v primeru njihovega izpodbijanja vsi toženi. To pomeni, da bi morali tožniki tožbo zaradi ugotovitve neveljavnosti sklepa lastnikov etažnih enot uperiti zoper etažne lastnike kot nujne sospornike.
SZ-1 člen 89, 103, 103/1, 103/1-4, 104. ZPP člen 5, 212.
odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - kršitev najemne pogodbe - neplačevanje najemnine - zavrnitev dokaznega predloga - zaslišanje stranke - poziv za izpolnitev obveznosti - določitev primernega roka za odpravo kršitve - zamenjava neprofitnega stanovanja ali preselitev
Sodišče prve stopnje z zavrnitvijo toženkinega dokaznega predloga za njeno zaslišanje ni zagrešilo kršitve 5. člena ZPP. Zaslišanje strank namreč predstavlja zgolj dokazno sredstvo, toženki pa je bila zagotovljena pravica do izjavljanja v postopku. Med drugim je v drugi pripravljalni vlogi navedla, da izpolnjuje vse pogodbene obveznosti, kolikor je zavezana in kolikor lahko. Vendar pa toženka ni predložila dokazila o dejanskem plačilu obveznosti iz opomina z dne 15. 10. 2015. Čeprav je bila v skladu z 212. členom ZPP dolžna navesti dejstva, s katerimi izpodbija navedbe in dokaze tožnika, dejstva o plačilu obveznosti ni konkretizirala.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL0071280
OZ člen 190, 190/1. SZ člen 111, 112, 116.
neupravičena obogatitev - uporaba in razpolaganje z delom podstrešja - pridobitev lastninske pravice na delu podstrešja večstanovanjske stavbe - prodaja spornih prostorov dobrovernemu kupcu - nemožnost vrnitvenega zahtevka - zahtevek za plačilo spornih prostorov - tržna vrednost neobdelanih podstrešnih prostorov
Tožniki so bili prikrajšani za materialnopravno upravičenje uporabe in razpolaganja s spornimi prostori, toženka pa v istem obsegu brez veljavne pravne podlage obogatena (prvi odstavek 190. člena OZ). Ker tožniki prostorov ne morejo (več) zahtevati nazaj, so upravičeni do plačila njihove vrednosti.
SPZ člen 68, 105, 115. SZ-1 člen 29, 29/2. Splošni pogoji za dobavo in odjem toplote iz distribucijskega omrežja v Občini Jesenice člen 22, 22/2, 23, 27.
ogrevanje večstanovanjske stavbe – obveznosti na skupnih delih – stroški uporabe skupne stvari – posel izrednega upravljanja – odklop iz sistema ogrevanja – odstop od pogodbe o dobavi toplote – sprememba rabe skupnih delov – soglasje solastnikov
Toplotna naprava, skupaj z merilnim mestom za dobavljeno toplotno energijo, predstavlja napravo, namenjeno skupni rabi vseh stanovalcev in je hkrati kot skupni del stanovanjske stavbe v solastnini vseh etažnih lastnikov.
Odstop enega etažnega lastnika iz celotnega sistema ogrevanja po svoji naravi pomeni spremembo rabe skupnih delov.
Splošno pravilo pri etažni lastnini je, da obveznosti na skupnih delih bremenijo vse etažne lastnike, in sicer v skladu z njihovim solastniškim deležem. Pri tem načeloma ni pomembno, v kolikšni meri solastniki uporabljajo (nekatere) skupne dele. Lahko pa se dogovorijo tudi za drugačen način porazdelitve bremen, ki ni odvisen od velikosti njihovih solastniških deležev.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – VARSTVO POTROŠNIKOV
VSL0084215
ZVKSES člen 23, 27.
pogodba o upravljanju – nujno vzdrževalno delo – dobava tople vode – način odločanja etažnih lastnikov – aktivna legitimacija upravnika – odgovornost prodajalca za skrite napake – garancija za naprave in opremo – potek garancijskega roka – spor majhne vrednosti
Pritožbeno sodišče se strinja s sodiščem prve stopnje, da je popravilo toplotne postaje v okoliščinah konkretnega primera predstavljalo nujno vzdrževalno delo. Takšno stališče ni samovoljno, saj je utemeljeno z dejstvom, da so stanovalci v jesenskem času za normalno bivanje potrebovali toplo vodo. Ker iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je 26. 11. 2012 prišlo do popolne odpovedi obtočne črpalke, ki je povzročila nezadostno delovanje toplotne postaje kot celote, ni utemeljena pritožbena navedba, da v novembru 2012 še ni prišlo do težav s toplo vodo.
spor majhne vrednosti - upravnik - nepremičnine skupne rabe - stroški upravljanja in vzdrževanja - obratovalni stroški - uporaba tuje stvari v svojo korist - poslovni prostori
Stroške upravljanja bi lahko tožeča stranka vtoževala zgolj na podlagi sklenjene pogodbe o upravljanju, ki pa jo nesporno tožena stranka ni sklenila in je zato ne zavezuje.
Glede na to, da je tožena stranka uporabo delov, ki so v lasti solastnikov, zanikala, bi morala tožeča stranka za utemeljenost tožbenega zahtevka na podlagi neupravičene obogatitve konkretizirano trditi in dokazati, katere dele naj bi tožena stranka neupravičeno uporabljala.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0071271
SZ-1 člen 103, 112, 112/4. ZPP člen 313.
odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov – izpraznitev stanovanja – ponovna zamuda s plačilom stroškov po predhodnem pisnem opozorilu na kršitev najemne pogodbe – možnost poplačila stroškov iz varščine – namen varščine – rok za izpolnitev – rok za izpraznitev stanovanja
Ponovna zamuda s plačilom stroškov predstavlja razlog za odpoved najemne pogodbe (103. člen SZ-1).
določitev najemnika stanovanja – izselitev iz stanovanja – neprostovoljna izselitev
Nasprotni udeleženec ni prerekal trditev predlagateljice, da se je iz stanovanja skupaj s sinom izselila v varno hišo zaradi njegovega psihičnega in fizičnega nasilja, torej prebivališča ni zapustila povsem prostovoljno, zato tudi načelo pravičnosti (ob vseh ostalih ugotovljenih okoliščinah) terja, da se za najemnico določi predlagateljica.
pogodba o opravljanju upravniških storitev – sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev – podpis pogodbe – vročitev pogodbe
Kje se nahajajo podpisi – na sami pogodbi ali pa na ločenih izjavah, na veljavnost pogodbe ne vpliva.
Upravnik mora vsakokratnemu etažnemu lastniku vročiti kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Šteje se, da je vročitev opravljena, ko upravnik kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev vrže v hišne predalčnike, ob sklenitvi pa jo tudi objavi na oglasni deski.
Trditveno (in dokazno) breme za dejstva, ki se nanašajo na pretrganje zastaranja, na strani tistega, ki ugovoru zastaranja nasprotuje (tožnice), trditveno (in dokazno) breme za dejstva, ki se nanašajo na konec pretrganja zastaranja in ponoven začetek teka zastaralnega roka, pa so na strani tistega, ki se na zastaranje sklicuje (toženke). V obravnavani zadevi je tožnica svojemu trditvenemu (in dokaznemu) bremenu glede pretrganja zastaranja zadostila, toženka, ki se je na zastaranje sklicevala, pa se plačila obveznosti ni razbremenila - ni zatrjevala, da so (bili) izvršilni postopki zoper glavnega dolžnika končani, ker je bil npr. upnik poplačan oziroma so bili postopki sicer ustavljeni, zastaralni rok zoper glavnega dolžnika (pravne posledice se nanašajo tudi na poroka) pa je začel teči znova in se je (že) iztekel.
ZNP člen 124. ZPP člen 313, 313/2. SZ-1 člen 112, 112/4.
delitev solastne nepremičnine – civilna delitev – izselitev solastnika po delitvi stvari – paricijski rok za izselitev
Sodišče prve stopnje je pri določitvi roka za izročitev nepremičnine upoštevalo dejstvo, da nasprotni udeleženec v nepremičnini prebiva, vendar ni navedlo nobenega razumnega razloga za določitev krajšega roka v primerjavi z rokom, ki ga je določilo predlagateljicama za izpolnitev njune obveznosti. Toženec utemeljeno opozarja na neenako obravnavo udeležencev v zvezi z določitvijo paricijskega roka.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – DENACIONALIZACIJA – ODVETNIŠTVO
VSL0082313
OZ člen 162. ZDen člen 88. SZ-1 člen 173, 173/2. SZ člen 117, 117/4, 123, 123/1, 123/2. ZPP člen 192. ZOdvT tarifna številka 3100.
privatizacija stanovanj – najemnik denacionaliziranega stanovanja – pravice najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih v zvezi z nadomestnim odkupom – zahteva za odkup stanovanja – prekluzivni rok – kontrahirna dolžnost – pravica do odkupa stanovanja – oblikovalna pravica – predmet dedovanja – kumulacija zahtevkov – stroški pravdnega postopka – nagrada za postopek – ponovljeni postopek
Lastnik stanovanja je bil dolžan stanovanje prodati po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona le na zahtevo upravičene osebe. Predhodna zahteva za odkup stanovanja je bila nujen del postopka za uveljavljanje odkupa.
Pravica do nakupa stanovanja iz 117. člena SZ je po svoji naravi oblikovalna pravica (opcija), ki je vezana na osebo upravičenca, in zato ne more biti predmet dedovanja.
Če se zadeva vrne na nižje sodišče, ki se je z zadevo že ukvarjalo, se že nastala nagrada za postopek pred tem sodiščem všteje v nagrado za postopek v ponovljenem postopku.
stroški obratovanja večstanovanjske stavbe - dobava toplotne energije - subsidiarna obveznost - subsidiarna obveznost lastnika za stroške najemnika - najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - prekluzija - nedovoljene pritožbene novote - spor majhne vrednosti
Toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje ni ugovarjal temu, da je najemnik stanovanja, kamor je tožnica po ustrezni pogodbi v spornem obdobju dobavljala toplotno energijo. Ugovarjal je le, da ni lastnik oz. posestnik tega stanovanja in da tam nima prijavljenega stalnega ali začasnega prebivališča, kar pa je za plačilo stroškov iz naslova najema vse nerelevantno.
ZAVAROVALNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO
VSL0075300
SZ-1 člen 68, 71, 71/1. OZ člen 929, 929/1. ZPP člen 458, 458/1.
zavarovalna pogodba – upravnik – zavarovalec – zavarovanec – etažna lastnina – spor majhne vrednosti – razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami – sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami – stranke pogodbe – dejansko stanje – poravnava zapadlih obveznosti
Za obravnavano zadevo je odločilno, da vprašanje strank sklenjene pogodbe ni vprašanje materialnega prava, temveč dejansko vprašanje. Gre namreč za dejansko ugotavljanje prave pogodbene volje strank pri sklenitvi pravnega posla in ne za razlago pisne pogodbe.
Tožena stranka je zavarovalno pogodbo sklenila kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov (68. člen SZ-1), zato so materialno pravni nosilci pravic in obveznosti iz spornega zavarovalnega razmerja etažni lastniki.
prehajanje trditvenega in dokaznega bremena – razlaga pogodb – pogodba o upravljanju – posebni skupni deli stavbe – delitev stroškov na posebnih skupnih delih – prekoračitev trditvene podlage – prepoved reformatio in peius
Kot pritožba izpostavlja v delu, v katerem izpodbija odločitev o veljavnosti drugega odstavka 6. člena Pogodbe o upravljanju, v postopku na prvi stopnji ni nobena od strank zatrjevala, da Pogodba v kateremkoli delu, vključno z delilnikom stroškov, ne bi bila veljavna.
Ker nobena od strank ni zatrjevala njegove neveljavnosti, je sodišče prve stopnje zmotno odklonilo njegovo uporabo s sklicevanjem nanjo.