OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0073537
SZ-1 člen 50, 50/1, 50/1-3, 50/1-5, 59. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8.
spor majhne vrednosti – terjatve upravnika – pooblastila upravnika – poslovna stavba – položaj upravnika – obratovalni stroški – izterjava obratovalnih stroškov – neupravičena pridobitev – stroški vodenja rezervnega sklada – pogodba o upravljanju – aktivna stvarna legitimacija upravnika
Zgolj dejstvi, da je tožeča stranka upravnik stavbe in da je izdelala obračun obratovalnih stroškov v smislu 59. člena SZ-1, njene aktivne stvarne legitimacije ne izkazujeta. Tožeča stranka bi lahko aktivno legitimacijo pridobila s pogodbo o upravljanju, s katero bi etažni lastniki nanjo prenesli svoja materialnopravna upravičenja oziroma, v kolikor etažni lastniki nanjo niso prenesli materialnopravnih upravičenj, če je stroške založila iz lastnih sredstev.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083041
ZPP člen 339, 339/2, 339/2-15, 451, 452, 458, 458/1.
postopek po ugovoru zoper sklep o izvršbi – spor majhne vrednosti – protispisnost – sklepčnost tožbe – upravljanje večstanovanjske stavbe – upravnik – stroški obratovanja in upravljanja
Za sklepčnost tožbe zadostuje, da upravnik navede, katere stroške vtožuje, za katero obdobje in način delitve stroškov med etažne lastnike, nadaljnja konkretizacija terjatve pa je odvisna od (sklepčnosti) ugovora toženca in vpliva na dokazanost njenega obstoja in višine (vprašanje utemeljenosti zahtevka).
Čim je toženec ugovarjal izračunu ene od postavk stroškov, bi tožnik moral najmanj zanjo navesti znesek, ki ga je plačal dobavitelju (celota) za dobavo oziroma storitev, ključ delitve (del celote) in znesek, ki je odpadel na toženca. Šele v takem primeru sodišče lahko preizkusi pravilnost obračuna med strankama spornega stroška in odloči o zahtevku.
neupravičena obogatitev – cesijska pogodba – prenos upravljanja – upravnik – aktivna leigitmacija – kdaj se ne more zahtevati vrnitev
Družba L. L. ni bila upravnik in zato ni bila dolžna plačati računov dobaviteljev oziroma za plačilo zalagati svojih sredstev. Plačala je torej nekaj, kar ni bila dolžna, tega pa ji toženka zato tudi ni bila dolžna vrniti. Terjatve do toženke ni pridobila in je zato ni mogla s cesijsko pogodbo prenesti na družbo L. (tožnico).
DRUŽINSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ZEMLJIŠKA KNJIGA – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0064701
ZZZDR člen 51, 51/2, 59, 59/1. SZ-1 člen 173, 173/2, 173/3. ZZK-1 člen 40, 40/1, 40/1-3. ZPP člen 2.
izvenzakonska skupnost – skupno premoženje – stanovanje kot skupno premoženje – darilo – ugovor višjega deleža na skupnem premoženju – ugovor izključne lastnine – izviren način pridobitve lastninske pravice
Darilo, dano obema partnerjema, namreč predstavlja posebno premoženje enega in drugega partnerja, pri čemer nastane solastnina z enakim solastniškim deležem vsakega do ½, razen če darovalec izrecno določi drugače.
Bistveno za nastanek skupne lastnine je dejstvo, da je tožnik za plačilo dela kupnine najel kredit v zvezi s skupnim premoženjem, ki ga je odplačeval iz svojih prihodkov, pri čemer višina njegovega prispevka za nastanek skupnega premoženja ni pomembna. Ob dejstvu, da nobena od strank ni uveljavljala nadpolovičnega deleža in da velja domneva o enakih deležih partnerjev na skupnem premoženju (1. odstavek 59. člena ZZZDR), je povsem nepomemben način oziroma vir financiranja preostale kupnine. Pritrditi pa je stališču sodišča prve stopnje, da sodna praksa šteje, da toženkin ugovor izključne lastnine ne vključuje ugovora višjega deleža na skupnem premoženju.
Tožnik bo skladno s 3. točko 1. odstavka 40. člena ZZK-1 vknjižbo svoje solastninske pravice v zemljiški knjigi lahko dosegel že na podlagi ugotovitvenega dela izreka. Slednji zadostuje, saj gre pri nastanku skupne lastnine za izviren način pridobitve lastninske pravice in ne pravnoposlovni podlagi.
Postopek se je začel na podlagi izvršbe na podlagi verodostojne listine. Po ugovoru toženke bi morala tožeča stranka obrazložiti višino vtoževanega zneska tako, da bi navedla, kako se računi v zvezi z dobavljeno vodo delijo med konkretne objekte in med uporabnike/stanovalce teh objektov ter na kakšen način oziroma po kakšnem ključu so bili ti stroški obračunani za posamezen objekt ali posameznega uporabnika (in med njimi toženko) in za ta obračun predložiti ustrezne dokaze. Ker tožeča stranka ni postopala na tak način, je sodišče prve stopnje po pravilu o dokaznem bremenu pravilno materialnopravno odločilo, ko je zavrnilo zahtevek. Zgolj sklicevanje na predložene listine, brez ustrezne trditvene podlage in obrazložitve višine posameznih vtoževanih zneskov, ne zadostuje za ugoditev tožbenemu zahtevku.
SZ-1 člen 70, 71, 71/2, 72, 81. OZ člen 393, 393/1. Odlok o oskrbi s pitno vodo Mestne občine Ljubljana člen 19, 19/3.
dobava vode – trditveno breme dobavitelja – upravljanje večstanovanjske stavbe – upravnik – poravnava zapadlih obveznosti – deljive obveznosti – prepoved dogovora o solidarni odgovornosti etažnih lastnikov
Ne glede na to, da je tožnica račune izdajala upravniku (ta pa je obračunani strošek razdeljeval med etažne lastnike in glede na prejeta plačila tudi izpolnjeval obveznost do tožnice kot dobaviteljice), je še vedno etažni lastnik tisti, ki je nosilec obveznosti iz materialnopravnega razmerja in s tem oseba, od katere lahko tožnica terja plačilo v sodnem postopku. To pa mu posledično daje tudi pravico, da v morebitnem sodnem postopku uveljavlja vse ugovore iz tega materialnopravnega razmerja, torej tudi ugovore, ki se nanašajo na višino dolgovanega zneska.
STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – NEPRAVDNO PRAVO
VSL0076306
SZ-1 člen 106, 106/6.
odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov – primernost drugega stanovanja – pravdni postopek – nepravdni postopek
Tožniki upravičeno opozarjajo, da sklicevanje sodišča prve stopnje na smiselno uporabo 6. odstavka 106. člena SZ-1, ni utemeljeno. Omenjeni člen lastniku omogoča odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov pod pogojem, da najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. V primeru spora o primernosti takšnega drugega stanovanja pa se o tem odloča v nepravdnem postopku. V takšnem postopku se torej odloča „zgolj“ o primernosti drugega stanovanja in ne o sami pravici do takšnega stanovanja. V konkretnem primeru tožniki pravico do primernega stanovanja ne uveljavljajo v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe, ampak na podlagi drugih določb SZ-1. Ali ta njihova pravica (oziroma v zvezi z njo postavljeni zahtevki) v razmerju do toženca sploh obstoji, pa bo moralo presoditi sodišče v pravdnem postopku.
SZ-1 člen 103, 104, 104/1. ZPP člen 278, 285, 318, 339, 339/2, 339/2-7.
najemno razmerje – najem neprofitnega stanovanja – odpoved najemne pogodbe – kršitev najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlogi – nemožnost odpovedi najemne pogodbe iz utemeljenih razlogov na strani najemnika – materialno procesno vodstvo – zamudna sodba – obrazložen odgovor na tožbo – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka – začetek postopka osebnega stečaja – postopek za odpust obveznosti
Sodišče ne sme zavrniti uporabe 104. člena SZ-1, ko najemnik (pravočasno) navede eno izmed teh pravno odločilnih dejstev, dokler ne opravi svoje vloge, ki mu jo daje ZPP v okviru materialnopravdnega vodstva.
Med tipične primere, ko se šteje, da odgovor na tožbo ni obrazložen, teorija in sodna praksa uvrščata ravno primere, ko se toženec v sicer pravočasnem odgovoru na tožbo sklicuje na socialne ali zdravstvene razloge. Toda navedena pravna teorija in sodna praksa nista uporabljivi v zadevah odpovedi najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, kajti sklicevanje na zdravstvene/socialne razloge predstavlja sočasno del abstraktnega dejanskega stanu iz 1. odstavka 104. člena SZ-1. Če toženec/najemnik torej odgovori pravočasno na tožbo za odpoved neprofitnega stanovanja in v njem navaja zdravstvene in/ali socialne razloge, je treba šteti, da se je obrazloženo uprl vročeni tožbi, zato pogoji za izdajo zamudne sodbe niso podani.
upravnik – spor majhne vrednosti – protispisnost – trditveno breme – dokazno breme – prehod trditvenega in dokaznega bremena – stroški upravljanja – delno plačevanje računov – delitev stroškov ogrevanja po metodi ekonokalov – metodologija ekonokalov
Tožeča stranka je metodologijo ekonokalov podrobno pojasnila in glede posameznega obračuna vsem razdelilnikom priložila izpis glede porabniških deležev stroškov toplote za ogrevanje za posamezno obračunsko obdobje. Tožeča stranka je s tem zadostila svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu glede višine stroškov ogrevanja. S tem je prešlo trditveno in dokazno breme o tem, kaj konkretno je pri vsakem obračunu in delitvi stroškov ogrevanja sporno, na toženca. Toženec svojih pavšalnih ugovornih navedb glede nestrinjanja z obračunom in delitvijo stroškov ogrevanja (glede na konkretne navedbe tožeče stranke) ni zadosti specificiral.
Odškodninska terjatev posameznega etažnega lastnika do drugih etažnih lastnikov ni pobotljiva z njihovo terjatvijo do njega za vplačilo sredstev v rezervni sklad.
sklep o zavarovanju - začasna odredba - denarna kazen - upravljanje večstanovanjske stavbe - prenehanje pogodbe o opravljanju upravniških storitev - predaja poslov - prenos sredstev - račun, ki ga vodi na novo izbrani upravnik - sredstva rezervnega sklada - vodenje sredstev računa rezervnega sklada - poseben transakcijski račun - zakonska dolžnost
V 1. odstavku 42. člena SZ-1 je sicer res določeno, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu (kar naj račun iz začasne odredbe ne bi bil), vendar pa navedeno ne odvezuje dolžnika naložene obveznosti, da ta sredstva upniku nakaže na njegov račun. Upnik ima namreč v nadaljevanju zakonsko dolžnost, da jih prenakaže na poseben transakcijski račun.
NEPRAVDNO PRAVO – ZEMLJIŠKA KNJIGA – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0076336
ZZK-1 člen 11. ZVEtL člen 24. SZ-1 člen 3, 3/3, 5, 20, 21, 21/1, 22, 32.
vzpostavitev etažne lastnine – evidentiranje prostora za dvigalo – prostor za dvigalo kot splošni skupni del stavbe – kletni prostori kot posamezni deli stavbe
Iz določb SZ-1 nedvomno izhaja, da so skupni deli stavbe praviloma v solasti vseh etažnih lastnikov, drugačna ureditev, to je nastanek in obstoj posebnih skupnih delov, ki so solastnina zgolj nekaterih izmed njih, pa je predpisana kot izjema. Le ob soglasju vseh etažnih lastnikov, če določen del služi le nekaterim etažnim lastnikom, je mogoče oblikovanje posebnega skupnega dela.
SZ-1 člen 71, 71/1, 71/2. ZPP člen 318, 338, 338/2.
zamudna sodba – predpostavke za zamudno sodbo – nedovoljeni pritožbeni razlogi – časovne meje veljavnosti pooblastila – sklepčnost – upravnik večstanovanjske stavbe – plačilo dobaviteljem – podatki o etažnih lastnikih – pasivna legitimacija upravnika
Tretjim osebam iz 71. člena SZ-1 je potrebno zagotoviti sodno varstvo, ko upravnik ne predloži seznama etažnih lastnikov – neplačnikov, saj tretja oseba v primeru neaktivnosti s strani upravnika ne more uveljavljati zahtevka na plačilo zoper tiste lastnike, ki dobav tretjih oseb niso plačali, ker ne ve za njihovo identiteto. Te podatke ima le upravnik in jih je tretjim osebam dolžan predložiti, ali pa trpeti posledice svoje pasivnosti.
V pravdi, kjer upravnik zahteva povračilo stroškov, ki jih je založil za toženo stranko, mora upravnik dokazati, kako je te stroške obračunaval. Ker etažni lastniki nimajo ključa za delitev stroškov urejenega v pogodbi o medsebojnih razmerjih, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo kot merilo izračun po 30. členu SZ-1 in Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb.
STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0058465
SZ-1 člen 30, 30/1. SZ člen 32. ZPP člen 458, 458/1.
upravnik – pogodba o upravljanju – soseska – obratovalni stroški – stroški upravljanja – spor majhne vrednosti – omejenost pritožbenega preizkusa – pogodba o medsebojnih razmerjih – konkretizacija pritožbenih razlogov
Ker SZ ni posebej predvidel niti ne prepovedal sklenitve pogodbe o opravljanju storitev upravljanja za celotno sosesko, v katero spada predmetni objekt, in ker ugotovljeno nadpolovično soglasje predstavlja dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje v postopku v sporu majhne vrednosti, je pritožbeno sodišče nanjo vezano in ta ne more biti predmet pritožbenega preizkusa.
STVARNO PRAVO – NEPRAVDNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082998
SZ-1 člen 21, 29, 29/1, 29/4.
delitev posebnega skupnega dela večstanovanjske stavbe – posel, ki presega okvir rednega upravljanja – soglasje vseh etažnih lastnikov
Delitev skupnega posebnega dela je brez soglasja drugih etažnih lastnikov v stavbi možna le, če taka delitev ne bi vplivala na razmerje med posameznimi in skupnimi deli v stavbi kot celoti.
upravnik – aktivna legitimacija – stroški upravljanja – stroški obratovanja – spor majhne vrednosti
Aktivno legitimacijo za izterjavo obratovalnih stroškov in stroškov posameznega stanovanja upravniku lahko podelijo sami lastniki stanovanj s prenosom svojih materialnopravnih upravičenj v pogodbi, ki so jo sklenili z upravnikom, ali v posebnem naročilu, če so bili stroški plačani z njihovih namensko zbranih sredstev. Kadar do takega prenosa ni prišlo, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev (verzija).
SZ-1 člen 25, 25/1, 49, 49/1. OZ člen 355, 355/1, 355/1-6.
upravnik – določitev upravnika – posel rednega upravljanja – aktivna legitimacija – rezervni sklad – spor majhne vrednosti
Določitev upravnika sodi med posle rednega upravljanja. Za tovrstne posle je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
Tožeča stranka v lastnem imenu ne more uveljavljati terjatev iz naslova stroškov rezervnega sklada, saj niti ni zatrjevala, da bi bilo takšno materialnopravno upravičenje nanjo preneseno.