upravljanje v večstanovanjskih hišah – upravnik – položaj upravnika – zakoniti zastopnik – aktivna legitimacija upravnika – stroški obratovanja in vzdrževanja – stroški upravljanja – rezervni sklad – stroški vodenja rezervnega sklada – pogodba o upravljanju – stroški opominjanja – pogodba potrošniškega prava
Ker upravnik ni zatrjeval, da ima po pogodbi materialnopravno upravičenje tožiti v svojem imenu in na svoj račun za zahtevane stroške, ni pa zatrjeval obogatitvenega zahtevka, je sodišče pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek. Za vodenje rezervnega sklada v zakonu ni določeno, da lahko to posebej računa solastnikom, v pogodbi o upravljanju pa tudi ni imel te dogovorjene pravice.
OZ člen 197. ZPP člen 7, 7/1, 212, 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-10, 451, 452, 453, 454, 454/1, 454/2, 458, 458/1.
trditvena podlaga - trditveno breme - zatrjevana dejstva - nesklepčnost tožbe - izdaja odločbe brez razpisa naroka - pritožbena novota - stroški upravljanja in obratovanja
Pomanjkljive trditvene podlage ni bilo mogoče obiti z izvedbo predlaganih dokazov.
Če nobena od strank določenega dejstva ne zatrjuje, je sodišče (praviloma) dolžno šteti, da to dejstvo ne obstaja, in ne more iz predlaganih dokazov kar samo sklepati o obstoju določenega pravno relevantnega dejstva, ki bi morebiti iz predlaganega dokaza lahko izhajalo, vendar ni bilo pravočasno zatrjevano.
upravljanje večstanovanjske stavbe – rezervni sklad – aktivna legitimacija upravnika za vtoževanje plačil v rezervni sklad od neplačnika – pogodba o opravljanju upravniških storitev
Upravnik ni aktivno legitimiran za vtoževanje plačil v rezervni sklad.
izpraznitev stanovanjske hiše - nakup nepremičnine na javni dražbi - uporaba brez pravne podlage - ugovor priposestvovanja lastninske pravice - dobrovernost - izpodbijanje dobrovernosti
Tožnica je v letu 2003 kupila nepremičnino na javni dražbi v izvršilnem postopku na osnovi vpisanih zastavnih pravic, toženec pa je kupil solastniški delež v letu 2001 - v času, ko so že potekali izvršilni postopki v zvezi s prodajo te nepremičnine, pri čemer je bil s tem seznanjen. Tako ni dvoma, da toženec ni bil dobroveren.
Znižanje najemnine je mogoče zahtevati le za v naprej.
Tožnica je tožencu opomin poslala s priporočeno pošiljko, vendar ta pošiljke ni prevzel, zato mu je vrnjeno pošiljko sama vročila v nabiralnik.Bistvenega pomena je, da se je imel toženec z opominom možnost seznaniti in v opominu očitano kršitev odpraviti. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožnica v zvezi z vročitvijo opomina naredila vse, kar je kot fizična oseba lahko, in je z zadostno stopnjo verjetnosti izkazala, da je bil toženec o vsebini opomina obveščen.
privatizacija stanovanj – pravica do odkupa stanovanja – denacionalizacija nepremičnine – stanovanje v solastnini
Zmotno je stališče izpodbijane sodbe, da zaradi tega, ker je toženka le solastnica – in ne izključna lastnica – stanovanja, na katero se nanaša pravica do odkupa na podlagi 117. člena SZ, tožnik nima pravice zahtevati sklenitve kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – ODŠKODNINSKO PRAVO
VSL0063983
SZ-1 člen 30, 48, 48/2, 61, 68, 68/1, 68/2, 68/3, 71, 71/1. OZ člen 131.
upravnik večstanovanjske stavbe – zastopanje etažnih lastnikov – prenehanje pogodbe o upravljanju – zamenjava upravnika – notranje razmerje – sklepanje poslov s tretjimi osebami – posli, ki se nanašajo na upravljanje – kontinuiteta upravljanja – pasivna legitimacija – notifikacijska dolžnost – škoda
Glede na to, da je upravnik le zastopnik etažnih lastnikov in ni nosilec pravic in obveznosti, ki pripadajo etažnim lastnikom, bi morala tožeča stranka vtoževano terjatev uveljavljati od etažnih lastnikov oziroma, glede na to, da je račun zapadel že po prenehanju veljavnosti pogodbe o upravljanju, račun poslati novemu upravniku kot (novemu) zakonitemu zastopniku etažnih lastnikov. S prenehanjem pogodbe o upravljanju upravnik izgubi vsa upravičenja iz pogodbe o upravljanju, prenehajo pa tudi njegova zastopniška pooblastila iz pravnih poslov, sklenjenih s tretjimi osebami. Zaradi zamenjave upravnika pogodbe s tretjimi ne prenehajo veljati, spremeni pa se zastopnik etažnih lastnikov (dolžnikov), ki je zaradi specifičnosti ureditve poslov upravljanja tudi operativni zavezanec za plačilo terjatev iz teh poslov.
Tožeča stranka ni podala nobenih trditev o tem, da bi bilo tožena stranka odškodninsko odgovorna zaradi kršitev obveznosti upravnika v času upravljanja. Zaradi navedenega na odločitev ne vpliva sicer utemeljeno opozarjanje pritožbe, da bi morala tožena stranka tožeči stranki ob sklenitvi pogodbe (oziroma ob izdaji naročilnice) izročiti seznam etažnih lastnikov, ki vsebuje ime in priimek etažnih lastnikov, naslov, številko stanovanja ter druge podatke, ki so potrebni za opravljanje storitve ter delilnik stroškov med etažnimi lastniki, česar pa tožena stranka ni storila.
upravljanje večstanovanjskih stavb – upravljanje s stvarjo – etažna lastnina – upravnik – obvezna določitev upravnika – skupnost lastnikov – pogodba o medsebojnih razmerjih – nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu – izvršitev sklepa etažnih lastnikov preko upravnika – mandatna pogodba – pravica do zasebne lastnine
Izvršitev sprejetih sklepov z učinkom zoper vse etažne lastnike je namreč v domeni upravnika, ki mora pri tem spoštovati tudi zakonske in podzakonske predpise, s čimer se zagotavlja varstvo pravic vseh etažnih lastnikov, etažni lastniki sami pa lahko to pravico uresničujejo le v primerih, ko ustanovijo skupnost lastnikov kot pravno osebo ali pa se v pogodbi o medsebojnih razmerjih posebej dogovorijo o njihovem nastopanju v pravnem prometu.
uporaba stanovanja brez pravnega naslova – izpraznitev stanovanja – stanovanjska pravica – odkup stanovanja – sklenitev najemne pogodbe
Nesporno je, da toženec biva v stanovanju in da z lastnico (tožnico) ni sklenil najemne pogodbe. Nerelevantno je njegovo sklicevanje na imetništvo stanovanjske pravice pridobljeno po ZSR in določbo tretjega odstavka 111. člena SZ-1. Stanovanjski zakon (SZ) je uredil način preoblikovanja prejšnjih stanovanjskih razmerij. V tem okviru je imetnikom stanovanjske pravice dal možnost odkupa stanovanja, tisti imetniki stanovanjske pravice, ki se niso odločili za nakup, pa so imeli pravico zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Tožnica se je kot imetnica stanovanjske pravice odločila za nakup stanovanja (kupne pogodbe tožencu ni uspelo izpodbiti) in na ta način izčrpala upravičenja iz SZ. Na upravičenje iz 147. člena SZ oziroma sedaj iz tretjega odstavka 111. člena SZ-1, se tako tudi toženec ne more več sklicevati.
OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082372
OZ člen 190. ZPP člen 458, 458/1. SZ-1 člen 32.
obveznosti do dobaviteljev - plačilo stanovanjskih stroškov - neupravičena pridobitev - obveznost etažnega lastnika - pogodba o medsebojnih razmerjih - pogodba o upravljanju – upravnik – spor majhne vrednosti – nedovoljen pritožbeni razlog
Ugovor, da tožeča stranka ni upravičena do vtoževanega zneska, saj ni sklenila pogodbe o medsebojnih razmerjih, kot ji nalaga 32. člen Stanovanjskega zakona, ni utemeljena. Citirano določilo nalaga etažnim lastnikom sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Gre za pogodbo, ki jo med seboj sklenejo etažni lastniki. Tožeča stranka pa je upravnik večstanovanjske zgradbe, ki je z etažnimi lastniki v pravnem razmerju na podlagi pogodbe o upravljanju. S tožbo pa zahteva plačilo stanovanjskih stroškov, ki jih tožena stranka ni poravnala.
pogodba o upravljanju - nov upravnik – aktivna legitimacija starega upravnika za povračilo založenih sredstev – neupravičena obogatitev – inter partes učinek pogdbe
Dejstvo, da tožeča stranka ni predala poslov novemu upravniku, ne more vplivati na razmerje med tožečo stranko in izvajalcem po gradbeni pogodbi. Pogodbo je upravnik moral izpeljati oziroma plačati dela, še zlasti, ker so bila opravljena. Ker je tožeča stranka trdila, da je založila ta sredstva iz svojih sredstev, da je tožena stranka torej obogatena, je lahko aktivno legitimirala za povračilo utemeljeno plačanih sredstev, saj bi sicer ostala tožena stranka obogatena. Pogodbe učinkujejo med strankami pogodbe (inter partes) in ne nasproti tretjim (erga omnis). V primeru neplačila bi izvajalec del lahko tožil tožečo stranko in izterjal plačilo opravljenih del.
STANOVANJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0057247
SZ-1 člen 84, 84/4, 95. OZ člen 51, 51/3, 58, 615.
najemna pogodba – pisna najemna pogodba - ustno podaljšanje najemne pogodbe – najemna pogodba za določen čas – teorija o realizaciji
Najemne pogodbe za stanovanje ni mogoče molče obnoviti, možno pa je ustno podaljšanje pogodbe, sklenjene za določen čas. Kadar je sklenjena pisna najemna pogodba za stanovanje za določen čas, je z ustnim dogovorom ni mogoče spremeniti v najemno pogodbo za nedoločen čas. V obravnavanem primeru so toženci sicer dokazali, da je bila najemna pogodba nazadnje ustno obnovljena, po izteku tega, podaljšanega roka pa v stanovanju bivajo brez pravnega naslova. Ker je tožnica tožbo vložila po izteku roka, za katerega je bila najemna pogodba nazadnje podaljšana, je njen tožbeni zahtevek na izpraznitev njenega stanovanja utemeljen.
pooblastila upravnika – dobava toplotne energije – skupno odjemno mesto – obračun toplotnih stroškov – obratovalni stroški – delilnik stroškov – pogodba o dobavi toplote – etažni lastnik – odklop iz skupnega sistema ogrevanja – spor majhne vrednosti – izpodbijanje dejanskega stanja – pritožbeni razlogi
Četudi ima morebiti prav pritožba, da je tožnica uporabila in lahko štela kot sporazumno izdelan le delilnik stroškov, ki ga je v okviru svojih pooblastil predložil takratni upravnik skupnega odjemnega mesta kot pooblaščenec etažnih lastnikov, pa pritožbeno sodišče ne more posegati v dejanske ugotovitve prvostopenjskega sodišča o tem, da sporni delilnik stroškov ne more biti podlaga za izračun toženčevih obveznosti (niti v sorazmernem delu), ker ni bil veljavno sprejet.
OZ člen 6, 6/1, 197, 346, 349, 355, 355/1, 355/1-6.
zastaranje terjatev upravnika – stroški upravljanja – stroški obratovanja – poslovne stavbe – splošni zastaralni rok – triletni zastaralni rok – začetek teka zastaralnega roka – verzija
Zakonodajalec v določbo 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ termin večstanovanjske hiše ni vključil po naključju, temveč prav z namenom, ker je želel „ugodnost“ izjemnega, enoletnega zastaralnega roka podeliti izključno dolžnikom, katerih obveznosti so nastale v zvezi s terjatvami upravnikov večstanovanjskih hiš (in torej ne tudi dolžnikom – uporabnikom upravljavskih storitev v poslovnih stavbah).
Kolektivna pogodba med delavci in zasebnimi delodajalci (Ur. l. RS št. 26/1991) člen 39. Ustava člen 2, 25, 78.
reševanje stanovanjskih potrebe delavcev, zaposlenih pri obrtnikih - sredstva solidarnosti in vzajemnosti - kolektivna pogodba
Zbiranje sredstev za reševanje stanovanjskih potreb delavcev, zaposlenih pri zasebnih delodajalcih, ni bilo v nasprotju z Ustavo, saj so bili prispevki namenjeni solidarnosti in vzajemnosti v stanovanjskem gospodarstvu in niso imeli značaja davka.
Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če najemodajalec predhodno, z opominom z vsebino iz 3. odstavka 103. člena SZ-1, ni pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Najemodajalec mora poskrbeti, da je najemnik dejansko seznanjen z opominom, z vsebino kot jo določa zakon. Bistvo 3. odstavka 103. člena SZ-1 je v tem, da se najemniku omogoči, da svojo obveznost izpolni in se seznani s posledicami, če tega ne bo storil. Dokazno breme glede dejanske seznanjenosti najemnika je na najemodajalcu.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0057246
ZPP člen 76, 76/3. SPZ člen 119. SZ-1 člen 44, 44/1, 68, 68/2.
priznanje pravdne sposobnosti skupnosti etažnih lastnikov – plačilo prispevka v rezervni sklad – pogoji za sposobnost biti stranka
V pravdnem postopku za plačilo prispevka v rezervni sklad zoper posameznega etažnega lastnika, ki ga bremeni plačilo prispevka, je po 3. odstavku 76. člena ZPP na aktivni strani mogoče priznati lastnost (tožeče) stranke etažnim lastnikom, označenim kot: „Etažni lastniki določene večstanovanjske stavbe“, ki jih zastopa upravnik kot zakoniti zastopnik.