SZ-1 člen 25, 25/1, 49, 49/1. OZ člen 355, 355/1, 355/1-6.
upravnik – določitev upravnika – posel rednega upravljanja – aktivna legitimacija – rezervni sklad – spor majhne vrednosti
Določitev upravnika sodi med posle rednega upravljanja. Za tovrstne posle je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
Tožeča stranka v lastnem imenu ne more uveljavljati terjatev iz naslova stroškov rezervnega sklada, saj niti ni zatrjevala, da bi bilo takšno materialnopravno upravičenje nanjo preneseno.
STVARNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0082989
ZPP člen 458, 458/1. SPZ člen 118, 118/4.
rezervni sklad - plačilo sredstev v rezervni sklad - aktivna legitimacija - etažni lastniki - zastopanje - upravnik - zakonsko pooblastilo - spor majhne vrednosti
Aktivna legitimacija tožnikov kot etažnih lastnikov za vtoževanje prispevka v rezervni sklad je podana.
Upravnik ima za zastopanje etažnih lastnikov zakonsko pooblastilo in ne potrebuje še posebnega pooblastila vseh etažnih lastnikov za vložitev konkretne tožbe v njihovem imenu.
OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0081008
ZPP člen 212, 338, 338/2, 339, 339/2-10, 451, 453.
terjatve upravnikov – aktivna legitimacija – trditveno breme – nadomeščanje pomanjkljivih trditev z dokazi – spor majhne vrednosti – izvedba naroka
Tožeča stranka nosi trdiveno in dokazno breme v zvezi z utemeljenostjo zahtevka, in če te trditve izostanejo, ni mogoče očitati toženi stranki, da so bile njene ugovorne navedbe pavšalne.
Pridobitev aktivne legitimacije bi tožeča stranka lahko zatrjevala na temelju pogodbe o upravljanju, s katero bi etažni lastniki nanjo prenesli svoja materialnopravna upravičenja, vendar tožeča stranka - kljub temu, da je omenjala pogodbo o upravljanju - tega ni zatrjevala. Če etažni lastniki nanjo niso prenesli materialnopravnih upravičenj, je tožeča stranka kot upravnik aktivno legitimirana le, če je stroške založila iz lastnih sredstev, vendar tožeča stranka tudi tega ni zatrjevala
ZODPol člen 67, 67/5, 88. SZ-1 člen 87. ZUS-1 člen 4. Pravilnik o oddaji službenih stanovanj, samskih sob in ležišč v samskih sobah Ministrstva za notranje zadeve za potrebe policije člen 29, 47.
službeno stanovanje – dodelitev službenega stanovanja – sklenitev najemne pogodbe za službeno stanovanje
Dodelitev službenega stanovanja uslužbencu MNZ se presoja skladno z določbami Pravilnika o oddaji službenih stanovanj, samskih sob in ležišč v samskih sobah MNZ za potrebe policije in ne po Pravilniku o dodelitvi neprofitnih stanovanj v najem, ki predvideva obravnavo v upravnem postopku.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – SODNE TAKSE
VSL0082993
ZPP člen 86, 98, ZVEtL člen 16, 27, SPZ člen 118, 118/4. SZ-1 člen 50. ZST-1 člen 3, 3-8.
pooblastilo – upravnik – pooblastila upravnika – postopek za vzpostavitev etažne lastnine – zastopanje v postopku – zavezanec za plačilo sodne takse
Upravnik v postopku za vzpostavitev etažne lastnine (za razliko od postopka za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi) ni zakoniti zastopnik etažnih lastnikov. Pooblastila za zastopanje v sodnih postopkih kot je konkretni, mu ne daje niti 118. člen SPZ oziroma 50. člen SZ-1.
spor majhne vrednosti – rezervni sklad – pogodba o upravljanju – soseska – neustrezno sklicevanje na ustaljeno sodno prakso
Glede na različnost izpodbijanih dejanskih podlag sodb sodišča prve stopnje o ustaljeni sodni praksi višjih sodišč niti ni mogoče govoriti. Materialnopravni zaključki v odločbah višjega sodišča so namreč vezani na po sodišču prve stopnje ugotovljeno dejansko stanje, ki izvira iz vsakič posebej podane trditvene in dokazne podlage obeh pravdnih strank.
STVARNO PRAVO – NEPRAVDNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082988
ZVEtL člen 7, 7/3, 7/4, 30, 30/5. ZUN člen 7, 7/4, 27, 46, 46/2, 46/3. SZ člen 9, 9/2. SZ-1 člen 190. Zakon o urbanističnem planiranju člen 8, 8/2, 8/3, 23.
določitev pripadajočega zemljišča – prostorski akt – zazidalni načrt – zemljišče namenjeno za redno rabo stavbe – funkcionalno zemljišče – lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini – pridobitev lastninske pravice – pravica uporabe zemljišča v družbeni lastnini
Etažni lastniki stavbe so z uveljavitvijo ZLNDL pridobili tudi lastninsko pravico na zemljišču potrebnem za njeno redno rabo. To izhaja iz pravila, da zemljišče, na katerem stavba stoji in zemljišče, ki je potrebno za njeno redno rabo, neločljivo delita usodo glavne stvari, ki je bila v družbenem lastninskem sistemu stavba. Po prejšnjih predpisih je tako prenos lastninske pravice na stavbah pogojeval tudi prenos pravic na zemljiščih.
Lastnik neprofitnega najemnega stanovanja lahko odpove najemno pogodbo le iz razlogov, ki so navedeni v 103. členu SZ-1. V tem primeru so določila SZ-1, ki urejajo odpoved najemne pogodbe, kogentnega značaja in drugačna ureditev ni prepuščena svobodni volji pogodbenih strank.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ODVETNIŠTVO
VSL0083606
OZ člen 8, 35, 39, 39/4, 47, 51, 52. ZOdv člen 17.
najemna pogodba – najemnina – mandatna pogodba – kavza pogodbe – namen pogodbenih strank – dogovor o poravnavi odvetniških stroškov
Ker kavza vzpostavlja razmerje med obligacijama nasprotnih strank, je načelno nujno, da je tako predmet ene kot druge obligacije določen ali vsaj določljiv. Če ni, bo posel običajno ničen. Vendar pa je takšen posel lahko kljub temu veljaven, a le v dveh primerih, (a) če sta stranki na aleatornost pristali ali še drugače: če je aleatornost sestavni del (prvina) konkretne pogodbene kavze ali (b) če sta stranki kavzo delno napolnili z darilnim namenom (animus donandi).
SZ-1 člen 9. ZPP člen 458, 458/1. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 29.
sporočanje števila uporabnikov stanovanja – obrazec za sporočanje števila uporabnikov stanovanja – večstanovanjska stavba – upravnik – spor majhne vrednosti
Zaveza lastnikom stanovanj v večstanovanjskih zgradbah, da upravniku sporočijo podatke o številu uporabnikov stanovanja, je že določba 1. odstavka 29. člena Pravilnika in če teh podatkov ne sporočijo, je to že razlog za sankcijo po obračunu stroškov stanovanja po 2. odstavku 29. člena Pravilnika. Kot določa 3. odstavek 29. člena Pravilnika, je upravnik dolžan lastniku le posredovati obrazec za sporočanje števila uporabnikov, pri čemer način posredovanja ni določen in zadostuje, da obrazec lastniku izroči (posreduje) na njegovo zahtevo. Na vse navedeno sledi, da je lastnik stanovanja dolžan upravniku sporočiti število uporabnikov stanovanja že na podlagi Pravilnika, ne da bi ga bil upravnik dolžan poprej na to pozivati, je pa upravnik dolžan lastniku posredovati (lahko tudi na njegovo zahtevo) obrazec za sporočanje števila uporabnikov. Če upravnik obrazca ne posreduje, je to lahko ugovorni razlog lastnika stanovanja za posredovanje števila uporabnikov, pri čemer pa je na lastniku dokazno breme za trditev o neposredovanju (niti ne na njegovo zahtevo) obrazca.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0076244
ZPP člen 115, 458, 458/2. SPZ člen 118. SZ-1 člen 50, 60. OZ člen 190, 776.
upravnik – stroški upravljanja večstanovanjske stavbe – pavšalne navedbe – izostanek z naroka – preložitev naroka – upravičeni razlogi
Tožeča stranka je upravnik stanovanjske stavbe. Pooblastila upravniku določa 118. člen SPZ. Med drugim skrbi za porazdelitev in izterjavo obveznosti, upravlja z rezervnim skladom in s skupnim denarjem … Predmet zahtevka v obravnavani zadevi so stroški, ki jih je tožeča stranka kot upravnik zaračunala tožencu kot etažnemu lastniku. Konkretnih pripomb na posamezne postavke toženec ni imel in tudi v pritožbi ne pove konkretno, katerim postavkam nasprotuje. Pavšalne navedbe pa niso upoštevne. Tako ni dvoma, da je toženec nastale stroške tožeče stranke, ki se nanašajo na upravljanje stanovanjske stavbe, dolžan plačati.
Glede očitka sodišču, da ni preklicalo glavne obravnave kljub temu, da je toženec za to prosil, je pojasniti, da sodišče lahko preloži narok, vendar le v primeru, če so za to utemeljeni razlogi (115. člen ZPP). Toženec je bil pozvan, da svoj izostanek utemelji in za to predloži dokaze, a je sodišču sporočil le to, da ima obveznosti. Sklicevanje na obveznosti pa je premalo, da bi sodišče lahko narok preklicalo iz upravičenih razlogov.
Določba prvega odstavka 71. člena SZ-1, na katero se toženka v pritožbi ponovno sklicuje, ni kogentne narave, tako da se upravniki večstanovanjskih stavb in tretje osebe (npr. dobavitelji) v zvezi z dospelostjo terjatev tretjih oseb lahko dogovorijo drugače. Citirana zakonska določba upravniku večstanovanjske stavbe res omogoča, da lahko odkloni plačilo tretjim, če mu lastniki ne plačajo, vendar pa se lahko upravnik tej „pravni dobroti“ tudi odpove in se v pogodbah, ki jih sklepa s tretjimi, kot to velja za Dogovora o medsebojnem poslovanju, samostojno zaveže izpolniti obveznost, ki jo sicer tretjemu dolgujejo lastniki stanovanj. Seveda pa ima upravnik pravico, da plačane zneske izterja od lastnikov stanovanj (tako tudi odločba VSL I Cpg 1167/2010 z dne 4. 4. 2011). Odločba I Cpg 305/2010 z dne 15. 6. 2010, na katero se sklicuje pritožba, pa v danem primeru ni uporabljiva, saj se ne nanaša na situacijo, ko bi se upravnik (s pogodbo) samostojno zavezal izpolniti tretjemu tisto, kar sicer slednjemu dolgujejo lastniki stanovanj.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – DRUŽINSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083610
ZZZDR člen 51, 51/1, 59. ZPP člen 104, 104/2, 185, 185/2, 286b.
skupno premoženje – imetništvo stanovanjske pravice – delež na skupnem premoženju – prepozne navedbe – sprememba tožbe
Zgolj imetništvo stanovanjske pravice in ugodnosti pri odkupu stanovanja po Stanovanjskem zakonu ne vplivajo na režim nastanka skupnega premoženja, ki je določen v drugem odstavku 51. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih. Pomembno je, ali je bila kupnina za stanovanje poravnana iz skupnega premoženja strank oziroma s sredstvi, ki sta jih zakonska oziroma zunajzakonska partnerja ustvarila s skupnim delom tekom njune skupnosti.
Zgolj formalno lastništvo toženke tožeči stranki ni dalo nobene osnove, da je porabo plina začela zaračunavati lastnici in ne dejanski uporabnici. Dokler je stanovanje zasedala X, bi morala tožeča stranka zaračunavati porabo njej. X. je bila tista, ki je zase koristila plin. In ker poraba plina ne sodi med obratovalne stroške, subsidiarne odgovornosti lastnika stanovanja ni.
STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0082460
SZ-1 člen 25, 25/1, 25/2, 26, 26/1, 26/3, 41, 42, 42/1, 42/3, 43, 43/1, 44, 44/3, 48, 53, 53/3, 53/4. SPZ člen 119, 119/2. OZ člen 280, 280/1. Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka člen 5, 6, 6/1.
upravljanje stanovanjskih hiš – aktivna legitimacija upravnika – prenos materialnega upravičenja – vplačila v rezervni sklad – sredstva rezervnega sklada – vodenje sredstev – način gospodarjenja s sredstvi – uporaba sredstev – načrt vzdrževanja
V primeru, ko je sklep o plačevanju povišanega prispevka v rezervni sklad sprejet zaradi realizacije načrtovanih vzdrževalnih del, za njegov sprejem zadošča, soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot 50 % deležev na skupnih delih.
NEPRAVDNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – USTAVNO PRAVO
VSL0082479
URS člen 23, 33. ZPP člen 207. SZ-1 člen 178, 178/5. ZNP člen 176, 177.
sodni depozit – zastaranje depozita – začetek teka ZASTARANJA – izčrpanje pravnih sredstev – razlogi za položitev depozita
Sodni depozit je bil položen v zvezi s postopkom uveljavlja predkupne pravice. Pritožnik utemeljeno opozarja na ustavnopravno nevzdržnost položaja (kršitev pravice do sodnega varstva ter kršitev pravice do lastnine), po katerem bi sodni depozit zaradi uporabe zastaral že pred izčrpanjem vseh pravnih sredstev v postopku, v zvezi s katerim je bil sodni depozit položen. Vse dotlej namreč razlogi za položitev depozita sploh še niso odpadli. Iz tega razloga tudi pravica do prevzema depozita ne more zastarati niti zastaranje ne more začeti teči.
Manjkajočih trditev ni mogoče nadomeščati v dokaznem postopku, zato ni utemeljeno pritožbeno sklicevanje, da so bili v dokaznem postopku predloženi računi dobaviteljev in dokazila o plačilu iz lastnih sredstev. Tudi ni naloga sodišča, da samo iz obsežnih prilog razbira, kaj so pravno relevantne navedbe tožnice, razdelilnika stroškov pa ni mogoče šteti za del trditvene podlage.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080991
ZPP člen 7, 212. Odlok o oskrbi s pitno vodo člen 19, 19/3.
terjatev dobavitelja – račun za vodo – trditveno in dokazno breme – ključ delitve stroškov – solidarna obveznost
Ker je izrecno predpisano, da uporabniki vse do popolnega plačila dolga tožeči stranki odgovarjajo nerazdelno solidarno, ima tožeča stranka materialnopravno upravičenje zahtevati od posameznega uporabnika plačilo celotnega (in ne le na posameznega uporabnika odpadlega) neplačanega računa za skupno dobavljeno vodo. Ali povedano drugače: način interne delitve stroškov za porabljeno vodo posameznim uporabnikom se nanaša izključno na notranje razmerje med etažnimi lastniki oziroma med njimi in upravnikom.