URS člen 22, 156. SZ-1 člen 27, 27/2, 30, 30/1, 53, 53/4. ZIZ člen 270, 270/2.
stroški upravljanja in obratovanja – pogodba o upravljanju – pogodba o medsebojnih razmerjih – neveljavnost pogodbe – delitev stroškov – ključ delitve stroškov – pogoji za izdajo začasne odredbe
Sodišče prve stopnje je zavzelo pravilno stališče, da v konkretnem primeru delitev stroškov ne more temeljiti na pogodbi o medsebojnih razmerjih, ker ta ni bila veljavno sklenjena, ter da mora v takem primeru ključ delitve stroškov temeljiti na SZ-1 oziroma na Pravilniku, sprejetem na njegovi podlagi.
najemna pogodba – pisna oblika – podaljšanje najema za določen čas – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – tožba na izpraznitev stanovanja – povrnitev vlaganj
Povrnitev vlaganj najemniku ni pogoj za tožbo na izpraznitev stanovanja v primeru, ko ni podaljšanja najemna pogodba, sklenjena za določen čas.
Točki 1. in 6. prvega odstavka 355. člena OZ sta uporabljivi, kadar gre za stanovanjsko stavbo (medtem ko v ti dve določbi ni mogoče umestiti terjatev upravnikov poslovnih stavb). Sodišče prve stopnje je v tej zadevi zato v zvezi z ugovorom zastaranja pravilno ugotovilo, da gre za terjatve upravnika večstanovanjske hiše in da se vtoževane terjatve plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih, zato je pravilno uporabilo enoletni zastaralni rok iz 6. točke 1. odstavka 355. člena OZ. Ker pri tem status naročnika oziroma dolžnika ni pomemben, je neutemeljena tudi nadaljnja pritožbena trditev, da gre v tej zadevi za pogodbo med dvema pravnima osebama, torej gospodarsko pogodbo.
Do plačila zamudnih obresti – kapitaliziranih od zamude do vložitve predloga za izvršbo – je tožeča stranka upravičena na podlagi 1. odstavka 299. člena in 378. člena OZ.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ZAVAROVANJE TERJATEV
VSL0070891
SZ-1 člen 176, 178. ZIZ člen 272, 273.
bivši imetnik stanovanjske pravice – vrnitev nepremičnine v denacionalizacijskem postopku – predkupna pravica najemnika stanovanja – začasna odredba – pogoji za izdajo začasne odredbe
Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo vsa odločilna dejstva, na podlagi katerih je tožnica kot predkupna upravičenka na opisno opredeljenem stanovanju upravičena zahtevati razveljavitev med toženci sklenjene kupoprodajne pogodbe z dne 4. 6. 2004 z dodatkom in sklenitev kupoprodajne pogodbe s prvotoženko za to stanovanje in za dislocirano stranišče.
STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – ZAVAROVANJE TERJATEV – ZEMLJIŠKA KNJIGA – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0064727
SZ-1 člen 53, 53/4. ZIZ člen 270, 270/3. ZPP člen 286b.
pogodba o upravljanju – veljavnost pogodbe o upravljanju – spremembe v lastništvu stanovanj – začasna odredba za zavarovanje denarne terjatve – nevarnost za uveljavitev terjatve – vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo
Kasnejše spremembe v lastništvu stanovanj ne morejo vplivati na veljavnost pogodbe o upravljanju, saj pogodba učinkuje tudi proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.
Materialne podlage za uveljavljanje vplačil v rezervni sklad (v svojem imenu) upravnik nima. Ker sredstev v rezervni sklad ni vplačal, materialna podlaga za ta del zahtevka (zahtevek za plačilo sredstev rezervnega sklada) niso določila o neupravičeni obogatitvi; da bi etažni lastniki nanj prenesli materialno upravičenje, pa ne zatrjuje.
Podan je krivdni odpovedni razlog, ker toženka tudi subvencionirane, znižane, najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, ni redno plačevala.
SZ-1 člen 25, 25/1, 103, 103/1, 112, 112/3. ZPP člen 81, 311.
posli rednega upravljanja – oddajanje skupnih delov v najem – odpoved najemne pogodbe
Najemna pogodba se po 3. odstavku 112. člena SZ-1 ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču (splošne pristojnosti). Tožbo zoper toženca pa so nesporno vložili solastniki, ki so imeli več kot polovico solastniških deležev.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083695
SPZ člen 118, 118/4. ZPP člen 98, 98/1.
spor majhne vrednosti – izterjava obveznosti vplačila v rezervni sklad etažnih lastnikov večstanovanjskih stavb – upravnik – pooblaščenci – generalno pooblastilo – predložitev pooblastila – deponiranje pooblastila
Upravnik večstanovanjske zgradbe ima pooblastilo zastopati etažne lastnike, vključno z vložitvijo tožbe za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo tožnika. Za zastopanje pred sodišči torej v tem primeru ne potrebuje posebnega, dodatnega pooblastila. Za svoje zastopanje v postopku pred sodišči pa lahko upravnik pooblasti odvetnika.
Če se pooblaščenec sklicuje na točno določeno generalno pooblastilo, ki je deponirano na sodišču, na ta način izkaže svoje pooblastilo.
SZ-1 člen 30, 30/1, 53, 53/4. SZ člen 27, 27/2. ZIZ člen 270, 270/2.
upravljanje večstanovanjske stavbe – pogodba o opravljanju upravniških storitev – aktivna legitimacija upravnika – stanovanjski stroški – stroški upravljanja in obratovanja – delitev stroškov – pogodba o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki – neveljavnost pogodbe – ključ delitve stroškov – pogoji za izdajo začasne odredbe
Delitev stroškov ne more temeljiti na pogodbi o medsebojnih razmerjih, ker ta ni bila veljavno sklenjena. Zato je pravilno stališče sodbe, da v takem primeru ključ delitve temelji na SZ-1 oziroma na Pravilniku, sprejetem na njegovi podlagi.
spor majhne vrednosti – upravnik večstanovanjske stavbe – stroški – ključ delitve stroškov – sklepčnost tožbe – izstavljanje obračuna stroškov
V sodni praksi se je ustalilo stališče, da za sklepčnost tožbe zadošča, da upravnik navede katere stroške vtožuje, za katero obdobje in način delitve stroškov, nadaljnja konkretizacija terjatve pa je odvisna od vsebine in sklepčnosti ugovora toženca in vpliva na dokaznost njenega obstoja in višine (na vprašanje utemeljenosti zahtevka).
spor majhne vrednosti – trditveno in dokazno breme – bistvena kršitev določb pravdnega postopka – nedovoljene pritožbene novote – stroški postopka – načelo končnega uspeha – načelo krivde
Pritožbene trditve glede nepravilnega upoštevanja zneskov 46,00 EUR in 41,63 EUR so nedopustna pritožbena novota, ker ni izkazano, da jih brez krivde ni bilo mogoče podati že v postopku pred sodiščem prve stopnje.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0064699
SZ-1 člen 23. SPZ člen 68, 115.
neplačani računi za dobavljeno toplotno energijo – spor majhne vrednosti – toplotna postaja – skupni del večstanovanjske stavbe – izklop iz sistema ogrevanja
Toženka je lastnica stanovanja, vključno z ustreznim deležem solastnine na skupnih prostorih in napravah v večstanovanjski stavbi in zato je v skladu z določbo 68. člena SPZ dolžna nositi stroške uporabe, upravljanja in druga bremena skupne stvari, ki se nanašajo nanjo, v sorazmerju z velikostjo svojega idealnega deleža. Posamezni etažni lastnik na takšno zakonsko obveznost z enostranskim ravnanjem/izjavo ne more vplivati.
upravljanje večstanovanjske stavbe - pooblastila upravnika - pogodba o upravljanju - spremenjene okoliščine - plačilo stroškov upravnika - delitev stroškov s strani upravnika - substanciranje dokaznega predloga - pritožbeni razlogi v sporih majhne vrednosti - metodološki napotek
V storitev upravljanja spada tudi evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov ter poravnava obveznosti.
V pritožbenem postopku je v sporu majhne vrednosti dovoljeno grajati dokazno oceno samo takrat, kadar je ta opravljena brez upoštevanja metodološkega napotka, ki ga daje 8. člen ZPP, ne pa, kadar je za stranke vsebinsko neprepričljiva (zmotna ugotovitev dejanskega stanja).
Najemnik stanovanja mora uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo in odgovarja za škodo, nastalo pri nepravilni oz. malomarni rabi stanovanja.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0076381
SZ-1 člen 25, 25/4, 30, 30/1. OZ člen 197. ZPP člen 212, 214, 339, 339/2, 339/2-14, 339/2-15.
spor majhne vrednosti – stroški upravljanja večstanovanjske stavbe – upravnik – stroški računa za sanacijo fasade večstanovanjske stavbe – protispisnost – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače (1. odstavek 30. člena SZ-1). Plačilo stroškov upravljanja je torej njihova obveznost, ki temelji na zakonu. Ne more biti dvoma o pravilnosti presoje, da sodijo stroški sanacije fasade med stroške upravljanja oziroma vzdrževanja večstanovanjske stavbe (4. odstavek 25. člena SZ-1).
SPZ člen 118, 118/2. SZ-1 člen 2, 2/5. OZ člen 70, 130, 130/1, 271, 271/2, 274, 275, 344, 347, 355, 355/1, 355/1-1, 355/1-6, 365, 381, 421, 421/1.
upravnik – stroški upravljanja in obratovanja – zastaranje terjatev upravnika poslovne stavbe – občasne terjatve – zastaralni rok – izenačitev pravnega položaja – pretrganje zastaranja – vložitev predloga za izvršbo – subrogacija po zakonu – pravni interes – cesija – cessio legis – prehod terjatve – razmerje med prevzemnikom in dolžnikom – zakonske zamudne obresti – procesne obresti
Posledica pravila, da se položaj dolžnika zaradi prenosa terjatve ne sme poslabšati, je, da na tek zastaralnega roka ne vpliva okoliščina, da je izpolnitelj upniku morebiti izpolnil z nekajmesečno zamudo. Sicer bi s tem prihajalo do podaljševanja zastaralnega roka v breme etažnih lastnikov, kar pa ni dopustno. Morebitna kasnejša izpolnitev ima tako posledice le na prehod pravic na izpolnitelja, ne pa na zastaralni rok, ki je dotlej že potekel. Zato je pravno nepomembno, ali je tožeča stranka (upravnik) toženi stranki (etažnemu lastniku) mesečne razdelilnike pošiljala redno. Prav tako je nepomembno, kdaj je tožeča stranka s strani tretjega izstavljeni račun dejansko plačala. Terjatev tretjega (dobavitelja) je namreč nastala s tem, ko je ta dobavil blago ali opravil storitve za nepremičnino (električno energijo, vodo, ipd.) in takrat začne teči tudi zastaranje, upravnik pa z izpolnitvijo le vstopi v pravni položaj svojega prednika - etažnega lastnika.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – ZAVAROVANJE TERJATEV – VARSTVO POTROŠNIKOV
VSL0064670
SZ-1 člen 25, 25/1, 29, 29/3, 34, 35, 62, 68. OZ člen 73. SPZ člen 118. ZIZ člen 272, 272/1.
upravljanje večstanovanjske stavbe – etažni lastniki – način odločanja etažnih lastnikov – redno upravljanje – posel, ki presega okvir rednega upravljanja – pooblastila upravnika – začasna odredba za zavarovanje nedenarne terjatve – verjetnost obstoja terjatve – upravnik – pooblastilo upravnika za sklenitev pogodbe – umik soglasja etažnih lastnikov
Vsaka izboljšava na večstanovanjski hiši še ne predstavlja posla, ki presega okvir rednega upravljanja, če ga je mogoče opredeliti kot potrebnega za zagotavljanje pogojev bivanja, ali če se na ta način le vzpostavlja ali ohranja osnovni namen delovanja večstanovanjske stavbe.
Tudi če upravnik ne bi imel posebnega pooblastila za sklenitev pogodbe z drugotoženo stranko, kot je to posebej navedeno v obrazložitvi soglasja etažnih lastnikov, je bil dolžan z drugotoženo stranko skleniti pogodbo, ker je na podlagi 1. alineje 4. odstavka 118. člena SPZ dolžan izvajati sklepe etažnih lastnikov.
Umik soglasja devetindvajsetih etažnih lastnikov nima pravnega učinka, ker je bilo v postopku izdaje začasne odredbe izkazano s stopnjo verjetnosti, da je bila o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja, sprejeta odločitev etažnih lastnikov v skladu z določbami SZ-1, zato odločitev zavezuje vse etažne lastnike, tako tiste, ki so podpisali soglasje, kot tiste, ki soglasja niso podpisali.