Lastnik neprofitnega najemnega stanovanja lahko odpove najemno pogodbo le iz razlogov, ki so navedeni v 103. členu SZ-1. V tem primeru so določila SZ-1, ki urejajo odpoved najemne pogodbe, kogentnega značaja in drugačna ureditev ni prepuščena svobodni volji pogodbenih strank.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ODVETNIŠTVO
VSL0083606
OZ člen 8, 35, 39, 39/4, 47, 51, 52. ZOdv člen 17.
najemna pogodba – najemnina – mandatna pogodba – kavza pogodbe – namen pogodbenih strank – dogovor o poravnavi odvetniških stroškov
Ker kavza vzpostavlja razmerje med obligacijama nasprotnih strank, je načelno nujno, da je tako predmet ene kot druge obligacije določen ali vsaj določljiv. Če ni, bo posel običajno ničen. Vendar pa je takšen posel lahko kljub temu veljaven, a le v dveh primerih, (a) če sta stranki na aleatornost pristali ali še drugače: če je aleatornost sestavni del (prvina) konkretne pogodbene kavze ali (b) če sta stranki kavzo delno napolnili z darilnim namenom (animus donandi).
SZ-1 člen 9. ZPP člen 458, 458/1. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 29.
sporočanje števila uporabnikov stanovanja – obrazec za sporočanje števila uporabnikov stanovanja – večstanovanjska stavba – upravnik – spor majhne vrednosti
Zaveza lastnikom stanovanj v večstanovanjskih zgradbah, da upravniku sporočijo podatke o številu uporabnikov stanovanja, je že določba 1. odstavka 29. člena Pravilnika in če teh podatkov ne sporočijo, je to že razlog za sankcijo po obračunu stroškov stanovanja po 2. odstavku 29. člena Pravilnika. Kot določa 3. odstavek 29. člena Pravilnika, je upravnik dolžan lastniku le posredovati obrazec za sporočanje števila uporabnikov, pri čemer način posredovanja ni določen in zadostuje, da obrazec lastniku izroči (posreduje) na njegovo zahtevo. Na vse navedeno sledi, da je lastnik stanovanja dolžan upravniku sporočiti število uporabnikov stanovanja že na podlagi Pravilnika, ne da bi ga bil upravnik dolžan poprej na to pozivati, je pa upravnik dolžan lastniku posredovati (lahko tudi na njegovo zahtevo) obrazec za sporočanje števila uporabnikov. Če upravnik obrazca ne posreduje, je to lahko ugovorni razlog lastnika stanovanja za posredovanje števila uporabnikov, pri čemer pa je na lastniku dokazno breme za trditev o neposredovanju (niti ne na njegovo zahtevo) obrazca.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0076244
ZPP člen 115, 458, 458/2. SPZ člen 118. SZ-1 člen 50, 60. OZ člen 190, 776.
upravnik – stroški upravljanja večstanovanjske stavbe – pavšalne navedbe – izostanek z naroka – preložitev naroka – upravičeni razlogi
Tožeča stranka je upravnik stanovanjske stavbe. Pooblastila upravniku določa 118. člen SPZ. Med drugim skrbi za porazdelitev in izterjavo obveznosti, upravlja z rezervnim skladom in s skupnim denarjem … Predmet zahtevka v obravnavani zadevi so stroški, ki jih je tožeča stranka kot upravnik zaračunala tožencu kot etažnemu lastniku. Konkretnih pripomb na posamezne postavke toženec ni imel in tudi v pritožbi ne pove konkretno, katerim postavkam nasprotuje. Pavšalne navedbe pa niso upoštevne. Tako ni dvoma, da je toženec nastale stroške tožeče stranke, ki se nanašajo na upravljanje stanovanjske stavbe, dolžan plačati.
Glede očitka sodišču, da ni preklicalo glavne obravnave kljub temu, da je toženec za to prosil, je pojasniti, da sodišče lahko preloži narok, vendar le v primeru, če so za to utemeljeni razlogi (115. člen ZPP). Toženec je bil pozvan, da svoj izostanek utemelji in za to predloži dokaze, a je sodišču sporočil le to, da ima obveznosti. Sklicevanje na obveznosti pa je premalo, da bi sodišče lahko narok preklicalo iz upravičenih razlogov.
Določba prvega odstavka 71. člena SZ-1, na katero se toženka v pritožbi ponovno sklicuje, ni kogentne narave, tako da se upravniki večstanovanjskih stavb in tretje osebe (npr. dobavitelji) v zvezi z dospelostjo terjatev tretjih oseb lahko dogovorijo drugače. Citirana zakonska določba upravniku večstanovanjske stavbe res omogoča, da lahko odkloni plačilo tretjim, če mu lastniki ne plačajo, vendar pa se lahko upravnik tej „pravni dobroti“ tudi odpove in se v pogodbah, ki jih sklepa s tretjimi, kot to velja za Dogovora o medsebojnem poslovanju, samostojno zaveže izpolniti obveznost, ki jo sicer tretjemu dolgujejo lastniki stanovanj. Seveda pa ima upravnik pravico, da plačane zneske izterja od lastnikov stanovanj (tako tudi odločba VSL I Cpg 1167/2010 z dne 4. 4. 2011). Odločba I Cpg 305/2010 z dne 15. 6. 2010, na katero se sklicuje pritožba, pa v danem primeru ni uporabljiva, saj se ne nanaša na situacijo, ko bi se upravnik (s pogodbo) samostojno zavezal izpolniti tretjemu tisto, kar sicer slednjemu dolgujejo lastniki stanovanj.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – DRUŽINSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083610
ZZZDR člen 51, 51/1, 59. ZPP člen 104, 104/2, 185, 185/2, 286b.
skupno premoženje – imetništvo stanovanjske pravice – delež na skupnem premoženju – prepozne navedbe – sprememba tožbe
Zgolj imetništvo stanovanjske pravice in ugodnosti pri odkupu stanovanja po Stanovanjskem zakonu ne vplivajo na režim nastanka skupnega premoženja, ki je določen v drugem odstavku 51. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih. Pomembno je, ali je bila kupnina za stanovanje poravnana iz skupnega premoženja strank oziroma s sredstvi, ki sta jih zakonska oziroma zunajzakonska partnerja ustvarila s skupnim delom tekom njune skupnosti.
Zgolj formalno lastništvo toženke tožeči stranki ni dalo nobene osnove, da je porabo plina začela zaračunavati lastnici in ne dejanski uporabnici. Dokler je stanovanje zasedala X, bi morala tožeča stranka zaračunavati porabo njej. X. je bila tista, ki je zase koristila plin. In ker poraba plina ne sodi med obratovalne stroške, subsidiarne odgovornosti lastnika stanovanja ni.
STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0082460
SZ-1 člen 25, 25/1, 25/2, 26, 26/1, 26/3, 41, 42, 42/1, 42/3, 43, 43/1, 44, 44/3, 48, 53, 53/3, 53/4. SPZ člen 119, 119/2. OZ člen 280, 280/1. Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka člen 5, 6, 6/1.
upravljanje stanovanjskih hiš – aktivna legitimacija upravnika – prenos materialnega upravičenja – vplačila v rezervni sklad – sredstva rezervnega sklada – vodenje sredstev – način gospodarjenja s sredstvi – uporaba sredstev – načrt vzdrževanja
V primeru, ko je sklep o plačevanju povišanega prispevka v rezervni sklad sprejet zaradi realizacije načrtovanih vzdrževalnih del, za njegov sprejem zadošča, soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot 50 % deležev na skupnih delih.
NEPRAVDNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – USTAVNO PRAVO
VSL0082479
URS člen 23, 33. ZPP člen 207. SZ-1 člen 178, 178/5. ZNP člen 176, 177.
sodni depozit – zastaranje depozita – začetek teka ZASTARANJA – izčrpanje pravnih sredstev – razlogi za položitev depozita
Sodni depozit je bil položen v zvezi s postopkom uveljavlja predkupne pravice. Pritožnik utemeljeno opozarja na ustavnopravno nevzdržnost položaja (kršitev pravice do sodnega varstva ter kršitev pravice do lastnine), po katerem bi sodni depozit zaradi uporabe zastaral že pred izčrpanjem vseh pravnih sredstev v postopku, v zvezi s katerim je bil sodni depozit položen. Vse dotlej namreč razlogi za položitev depozita sploh še niso odpadli. Iz tega razloga tudi pravica do prevzema depozita ne more zastarati niti zastaranje ne more začeti teči.
Manjkajočih trditev ni mogoče nadomeščati v dokaznem postopku, zato ni utemeljeno pritožbeno sklicevanje, da so bili v dokaznem postopku predloženi računi dobaviteljev in dokazila o plačilu iz lastnih sredstev. Tudi ni naloga sodišča, da samo iz obsežnih prilog razbira, kaj so pravno relevantne navedbe tožnice, razdelilnika stroškov pa ni mogoče šteti za del trditvene podlage.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080991
ZPP člen 7, 212. Odlok o oskrbi s pitno vodo člen 19, 19/3.
terjatev dobavitelja – račun za vodo – trditveno in dokazno breme – ključ delitve stroškov – solidarna obveznost
Ker je izrecno predpisano, da uporabniki vse do popolnega plačila dolga tožeči stranki odgovarjajo nerazdelno solidarno, ima tožeča stranka materialnopravno upravičenje zahtevati od posameznega uporabnika plačilo celotnega (in ne le na posameznega uporabnika odpadlega) neplačanega računa za skupno dobavljeno vodo. Ali povedano drugače: način interne delitve stroškov za porabljeno vodo posameznim uporabnikom se nanaša izključno na notranje razmerje med etažnimi lastniki oziroma med njimi in upravnikom.
sklenitev najemne pogodbe po razvezi zakonske zveze – določitev najemnika neprofitnega stanovanja – nepravdni postopek – predlog
O sporu bivših zakoncev glede vprašanja, kdo bo ostal najemnik stanovanja po razvezi zakonske zveze, odloči sodišče v nepravdnem postopku. Za predlog zato zadošča zgolj opis razmerja, o katerem naj sodišče odloči, navedba dejstev, ki so pomembna za odločitev, in dokazov za ugotovitev teh dejstev. Predlagateljica torej ni bila dolžna podati izrecnega zahtevka in sodišče nanj tudi ne bi bilo vezano, če bi bil ta postavljen.
etažna lastnina – etažni lastniki – etažni lastniki kot stranka postopka – sposobnost biti stranka v postopku – aktivna legitimacija – hišniško stanovanje – skupni deli – posamezni deli – lastninskopravna razmerja na skupnih delih – skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam – uporaba stanovanja brez pravnega naslova
Hišniško stanovanje je skupni del, ki služi več stanovanjskim stavbam in je v solastnini etažnih lastnikov teh stavb.
ZPP člen 44, 44/2, 205, 206. SPZ člen 67, 100. SZ-1 člen 111.
uporaba stanovanja brez pravnega naslova – tožba na izpraznitev stanovanja – solastnina – upravljanje s stvarjo – varstvo lastninske pravice – varstvo solastnika – varstvo skupnega lastnika – vrednost spornega predmeta
Toženec z lastnikom stanovanja ni imel sklenjene najemne pogodbe – v stanovanju je prebival brez pravnega naslova. V takem primeru ima lastnik kadarkoli pravico vložiti tožbo na izpraznitev stanovanja.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083536
SZ člen 159, 159/1, 159/2. SZ-1 člen 91.
sklenitev najemne pogodbe – bistvene sestavine najemne pogodbe – plačilo najemnine – teorija realizacije – imetnik stanovanjske pravice
Teorijo o realizaciji je mogoče uporabiti, če se stranki ustno dogovorita (izrazita volji) o sklenitvi pogodbe. Zgolj z uporabo stanovanja in plačevanjem zanjo ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe.
Po uveljavitvi SZ nihče ni mogel izgubiti do dneva uveljavitve SZ že pridobljenega statusa imetnika stanovanjske pravice zaradi okoliščin, ki so po ZSR imele za posledico odpoved ali prenehanje stanovanjskega razmerja, nastopile pa so po uveljavitvi SZ.
ZPP člen 339, 339/1, 339/1-8, 452, 452/1, 452/4, 453.
spor majhne vrednosti – trditve in dokazi – pravočasnost – trditveno in dokazno breme – prevalitev – upravnik – ključ delitve – prekluzija
V drugi pripravljalni vlogi predloženi dokazi niso prepozni, v kolikor pomenijo odgovarjanje na navedbe druge stranke, pri čemer mora biti že v prvi pripravljalni vlogi (dopolnitvi tožbe) dovolj trditev in dokazov za utemeljenost tožbenega zahtevka.
SZ-1 člen 30, 30/1. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 14, 29. Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih najemnin člen 14. ZS člen 3, 3/1.
spor majhne vrednosti – upravnik – delitev stroškov obratovanja – sporočanje števila uporabnikov – exceptio illegalis – trditveno breme
Merilo za razdelitev plačila stroškov upravljanja mora biti postavljeno upoštevaje število posameznih delov stavbe, površine posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela. Določilo Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, da se v primeru izostanka obvestila o tem koliko oseb biva v stanovanju, šteje, da je le teh 8, nima opore v zakonu.
Sodišče sodi v okviru ustave in zakonov. Če meni, da podzakonski akt, ki bi ga moral uporabiti, ni v skladu z ustavo ali zakonom, ga ne sme uporabiti.
Tožbo za ugotovitev neobstoja pravnega razmerja med lastniki stanovanjskih enot v objektu in toženo stranko kot upravnikom lahko tožnik naperi zgolj proti vsem skleniteljem pogodbe o upravljanju. Za vse bo namreč veljalo, da upravnik stanovanjske stavbe nima veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju in obratovanju stanovanjske hiše. Ker je tožnik tožil le toženo stranko kot upravnika, ne pa vseh skleniteljev pogodbe o upravljanju, je tožil nepravo stranko. Tak tožbeni zahtevek je treba zavrniti.
STEČAJNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0080990
ZFPPIPP člen 14, 129, 242. ZPP člen 154. ZodvT člen 8.
stroški postopka – začetek stečajnega postopka – odvetniška nagrada – zastopanje več strank
Upnik, ki v namen poplačila svoje terjatve predlaga začetek stečaja, pa pri tem niso podani pogoji insolventnosti, prevzame riziko plačila stroškov postopka, če sodišče ugotovi, da pogoji za začetek stečajnega postopka niso podani.