STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0082001
OZ člen 271, 271/2, 274, 275, 347, 355, 355/1, 355/1-6, 365, 421, 421/1. SPZ člen 118, 118/4, 118/5.
upravnik – stroški obratovanja in upravljanja – poslovna stavba – zastaranje terjatve – pretrganje zastaranja – subrogacija – izpolnitev tretjega – odstop terjatve – razmerje med prevzemnikom in dolžnikom
V primeru poslovne stavbe, je treba terjatve upravnika obravnavati kot občasne terjatve, za katere velja triletni zastaralni rok in pri tem uporabiti pravila o subrogaciji.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0070925
SZ-1 člen 26, 49, 49/1, 53, 53/2, 64 – 67. OZ člen 772. ZPP člen 2, 7, 212, 339, 339/1, 339/2, 339/2-8, 339/2-14, 339/2-15, 458, 458/1.
pogodba o upravljanju – aktivna legitimacija upravnika – mandatna pogodba – veljavnost pogodbe – obveznosti do izvajalcev storitev – razporeditev dokaznega bremena – pravica etažnega lastnika do vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami in v stanje rezervnega sklada – lex specialis – poplačilo stroškov iz rezervnega sklada – načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe – pobotni ugovor – preplačila
Toženka se neutemeljeno sklicuje na uporabo pravil OZ o mandatni pogodbi, saj je SZ-1 v odnosu do OZ specialni predpis, ki vprašanje upravnikovega poročanja o stanju poslov v 64. do 67. členu SZ-1 ureja na drugačen način, kot to določa OZ.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – LASTNINJENJE – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0075638
SZ člen 116, 116/1. ZTLR člen 29. ZPP člen 182, 182/3.
lastninska pravica na stanovanju – pridobitev lastninske pravice z nadzidavo skupnih prostorov – privatizacija stanovanj – družbena lastnina –nepremičnina v družbeni lastnini – priposestvovanje
Do sklenitve družbene lastnine je prišlo z lastninjenjem, na podlagi posameznih zakonov o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini. Spremembo lastništva stanovanjske pravice v lastninsko pravico na stanovanju v družbeni lastnini je urejal SZ. Dejstvo, da je bilo sporno stanovanje v družbeni lastnini, izključuje pridobitev lastninske pravice na njem na podlagi priposestvovanja.
najem sobe – izpraznitev samske sobe – tožba na izpraznitev prostorov – tožba na sklenitev najemne pogodbe – teorija realizacije
Zgolj na osnovi dolgoletne uporabe ležišča oz. sobe ni mogoče sklepati na obstoj podlage (pravnega naslova) za uporabo samske sobe. Tudi dejstvo, da toženec za uporabo sobe plačuje, ni podlaga za vzpostavitev pogodbenega (najemnega) razmerja.
najemna pogodba – pisna oblika – podaljšanje najema za določen čas – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – tožba na izpraznitev stanovanja – povrnitev vlaganj
Povrnitev vlaganj najemniku ni pogoj za tožbo na izpraznitev stanovanja v primeru, ko ni podaljšanja najemna pogodba, sklenjena za določen čas.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – ZEMLJIŠKA KNJIGA – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0073567
ZZK-1 člen 40, 40/1, 40/1-3. ZVEtL člen 7, 7/4, 7/4-1, 7/4-2, 7/4-3, 30, 30/5. SPZ člen 100. ZPP člen 185, 185/7, 212, 286a. SZ-1 člen 190.
družbena lastnina – ugotovitev lastninske pravice – določitev pripadajočega zemljišča – kriteriji za določitev – varstvo solastnine v pravdnem postopku – originaren način pridobitve lastninske pravice – deklaratoren vpis v zemljiško knjigo – izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila – nedovoljen zahtevek – pristojnost pravdnega sodišča – pristojnost nepravdnega sodišča – odstop zadeve – prekluzija – pravni interes za pritožbo – trditveno in dokazno breme – res iudicata
Vpis na originaren način pridobljene lastninske pravice v zemljiško knjigo je deklaratorne narave. Opravi se na podlagi same pravnomočne odločbe, s katero je ugotovljen njen obstoj. Dajatveni zahtevek po dovolitvi vpisa lastninske pravice oziroma po izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila, zato ni potreben in posledično tudi ni dovoljen.
Sodišče prve stopnje ni imelo podlage za ustavitev postopka in odstop zadeve nepravdnemu sodišču. Cilj obravnavanega postopka je ugotovitev (etažnim lastnikom skupne) lastninske pravice na stavbam pripadajočih zemljiščih. Podoben cilj bi bilo sicer mogoče doseči tudi v nepravdnem postopku za določitev pripadajočega zemljišča k stavbam, po določbah ZVEtL na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi. Vendar pa v trenutku vložitve tožbe v obravnavanem postopku (leta 2004) ZVEtL še ni bil sprejet. Tožnik je po tedanjih predpisih lahko zahteval sodno varstvo svoje pravice le v pravdnem postopku. Poleg tega je Vrhovno sodišče že nekajkrat izpostavilo, da ZVEtL ni ovira za dokončanje začetih pravdnih postopkov etažnih lastnikov v zvezi z njihovo lastninsko pravico na skupnih delih, med katere sodi tudi zemljišče. Postopek po ZVEtL tako ni edina, pač pa le dodatna možnost varstva njihove pravice. Izbira načina pravnega varstva ostaja tožniku, sodišče pa ga nudi upoštevajoč materialno pravo in ustrezne procesne predpise izbranega postopka.
URS člen 22, 156. SZ-1 člen 27, 27/2, 30, 30/1, 53, 53/4. ZIZ člen 270, 270/2.
stroški upravljanja in obratovanja – pogodba o upravljanju – pogodba o medsebojnih razmerjih – neveljavnost pogodbe – delitev stroškov – ključ delitve stroškov – pogoji za izdajo začasne odredbe
Sodišče prve stopnje je zavzelo pravilno stališče, da v konkretnem primeru delitev stroškov ne more temeljiti na pogodbi o medsebojnih razmerjih, ker ta ni bila veljavno sklenjena, ter da mora v takem primeru ključ delitve stroškov temeljiti na SZ-1 oziroma na Pravilniku, sprejetem na njegovi podlagi.
SZ-1 člen 113, 113/2, 117, 117/1, 117/5, 123, 123/2, 147, 147/3. ZDen člen 88.
privatizacija stanovanj – zahtevek dediča za odkup stanovanja – zahtevek za odkup denacionaliziranega stanovanja
Na tožnika (kot dediča) bi pravica do odkupa lahko prešla le v primeru, da bi bilo toženki mogoče očitati opustitev kontrahirne dolžnosti po določbah SZ še v času življenja upravičenke (to je pokojne imetnice stanovanjske pravice), za kar pa v konkretni zadevi, saj je upravičenka umrla v času, ko rok za sklenitev pogodbe niti teči še ni začel, ne gre. Njena pravica do odkupa zato še ni postala premoženjska pravica in je zato tožnika tudi nista mogla podedovati.
najemna pogodba – plačilo najemnine – izpraznitev in izročitev stanovanja
Res je bila drugo tožena stranka v najemni pogodbi dodana le kot uporabnik stanovanja, vendar je s tem posledično prevzela tudi obveznost plačila najemnine (člen „devetič“ najemne pogodbe). Zmotno je zato stališče, da s podpisom aneksa k najemni pogodbi ni prevzela (denarnih) obveznosti, kot so določene z najemno pogodbo. Ker svoj pravni položaj izvaja iz položaja prvo tožene stranke, pa je dolžna tudi drugo tožena stranka v istem roku izprazniti stanovanje.
Točki 1. in 6. prvega odstavka 355. člena OZ sta uporabljivi, kadar gre za stanovanjsko stavbo (medtem ko v ti dve določbi ni mogoče umestiti terjatev upravnikov poslovnih stavb). Sodišče prve stopnje je v tej zadevi zato v zvezi z ugovorom zastaranja pravilno ugotovilo, da gre za terjatve upravnika večstanovanjske hiše in da se vtoževane terjatve plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih, zato je pravilno uporabilo enoletni zastaralni rok iz 6. točke 1. odstavka 355. člena OZ. Ker pri tem status naročnika oziroma dolžnika ni pomemben, je neutemeljena tudi nadaljnja pritožbena trditev, da gre v tej zadevi za pogodbo med dvema pravnima osebama, torej gospodarsko pogodbo.
Do plačila zamudnih obresti – kapitaliziranih od zamude do vložitve predloga za izvršbo – je tožeča stranka upravičena na podlagi 1. odstavka 299. člena in 378. člena OZ.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ZAVAROVANJE TERJATEV
VSL0070891
SZ-1 člen 176, 178. ZIZ člen 272, 273.
bivši imetnik stanovanjske pravice – vrnitev nepremičnine v denacionalizacijskem postopku – predkupna pravica najemnika stanovanja – začasna odredba – pogoji za izdajo začasne odredbe
Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo vsa odločilna dejstva, na podlagi katerih je tožnica kot predkupna upravičenka na opisno opredeljenem stanovanju upravičena zahtevati razveljavitev med toženci sklenjene kupoprodajne pogodbe z dne 4. 6. 2004 z dodatkom in sklenitev kupoprodajne pogodbe s prvotoženko za to stanovanje in za dislocirano stranišče.
Materialne podlage za uveljavljanje vplačil v rezervni sklad (v svojem imenu) upravnik nima. Ker sredstev v rezervni sklad ni vplačal, materialna podlaga za ta del zahtevka (zahtevek za plačilo sredstev rezervnega sklada) niso določila o neupravičeni obogatitvi; da bi etažni lastniki nanj prenesli materialno upravičenje, pa ne zatrjuje.
Podan je krivdni odpovedni razlog, ker toženka tudi subvencionirane, znižane, najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, ni redno plačevala.
STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – ZAVAROVANJE TERJATEV – ZEMLJIŠKA KNJIGA – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0064727
SZ-1 člen 53, 53/4. ZIZ člen 270, 270/3. ZPP člen 286b.
pogodba o upravljanju – veljavnost pogodbe o upravljanju – spremembe v lastništvu stanovanj – začasna odredba za zavarovanje denarne terjatve – nevarnost za uveljavitev terjatve – vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo
Kasnejše spremembe v lastništvu stanovanj ne morejo vplivati na veljavnost pogodbe o upravljanju, saj pogodba učinkuje tudi proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.
SZ-1 člen 25, 25/1, 103, 103/1, 112, 112/3. ZPP člen 81, 311.
posli rednega upravljanja – oddajanje skupnih delov v najem – odpoved najemne pogodbe
Najemna pogodba se po 3. odstavku 112. člena SZ-1 ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču (splošne pristojnosti). Tožbo zoper toženca pa so nesporno vložili solastniki, ki so imeli več kot polovico solastniških deležev.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083695
SPZ člen 118, 118/4. ZPP člen 98, 98/1.
spor majhne vrednosti – izterjava obveznosti vplačila v rezervni sklad etažnih lastnikov večstanovanjskih stavb – upravnik – pooblaščenci – generalno pooblastilo – predložitev pooblastila – deponiranje pooblastila
Upravnik večstanovanjske zgradbe ima pooblastilo zastopati etažne lastnike, vključno z vložitvijo tožbe za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo tožnika. Za zastopanje pred sodišči torej v tem primeru ne potrebuje posebnega, dodatnega pooblastila. Za svoje zastopanje v postopku pred sodišči pa lahko upravnik pooblasti odvetnika.
Če se pooblaščenec sklicuje na točno določeno generalno pooblastilo, ki je deponirano na sodišču, na ta način izkaže svoje pooblastilo.
SZ-1 člen 30, 30/1, 53, 53/4. SZ člen 27, 27/2. ZIZ člen 270, 270/2.
upravljanje večstanovanjske stavbe – pogodba o opravljanju upravniških storitev – aktivna legitimacija upravnika – stanovanjski stroški – stroški upravljanja in obratovanja – delitev stroškov – pogodba o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki – neveljavnost pogodbe – ključ delitve stroškov – pogoji za izdajo začasne odredbe
Delitev stroškov ne more temeljiti na pogodbi o medsebojnih razmerjih, ker ta ni bila veljavno sklenjena. Zato je pravilno stališče sodbe, da v takem primeru ključ delitve temelji na SZ-1 oziroma na Pravilniku, sprejetem na njegovi podlagi.
spor majhne vrednosti – upravnik večstanovanjske stavbe – stroški – ključ delitve stroškov – sklepčnost tožbe – izstavljanje obračuna stroškov
V sodni praksi se je ustalilo stališče, da za sklepčnost tožbe zadošča, da upravnik navede katere stroške vtožuje, za katero obdobje in način delitve stroškov, nadaljnja konkretizacija terjatve pa je odvisna od vsebine in sklepčnosti ugovora toženca in vpliva na dokaznost njenega obstoja in višine (na vprašanje utemeljenosti zahtevka).