STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STEČAJNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0085098
SZ-1 člen 24, 24/5. OZ člen 1018, 1028. ZFPPIPP člen 252, 408, 408/1, 408/2. ZPP člen 318.
obratovalni stroški – neplačilo obratovalnih stroškov s strani najemnika – plačilo obveznosti s strani lastnika – subsidiarno poroštvo – prehod upnikovih pravic na poroka – subrogacija – regresni zahtevek lastnika – pravica zahtevati povračilo od dolžnika – osebni stečaj toženca – pravdna sposobnost – nastanek terjatve po začetku osebnega stečaja – učinkovanje stečajnega postopka – učinkovanje odpusta obveznosti – zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe
Ne zahteva se, da se sporni dolg izterja iz stečajne mase oziroma da bi toženca zastopal zakoniti zastopnik (stečajni upravitelj), saj ne gre za terjatev, ki bi nastala do začetka stečajnega postopka in na katero bi učinkoval začetek stečajnega postopka (252. člen ZFPPIPP). Na takšno terjatev pa tudi odpust obveznosti po prvem in drugem odstavku 408. člena ZFPPIPP ne učinkuje.
Pri sredstvih unovčene bančne garancije gre za sredstva, namenjena pravilni izpolnitvi prodajnih pogodb, zato niti smiselno ne gre za sredstva rezervnega sklada.
Zahtevek mora biti postavljen tako, da je jasno, do katerega deleža za obveznost odgovarja posamezen etažni lastnik.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0085871
SPZ člen 119. SZ-1 člen 26, 41. ZPP člen 337. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 7.
načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe – obnova fasade – rezervni sklad – vplačevanje v rezervni sklad – višina prispevka v rezervni sklad – nedovoljene pritožbene novote
Višino prispevka v rezervni sklad se lahko zviša, če tako določijo etažni lastniki v načrtu vzdrževanja. Po 119. členu SPZ pa je treba ugotoviti tudi vrednost vzdrževalnih del in načrt vzdrževanja.
NEPRAVDNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0085890
SZ-1 člen 110. ZPP člen 137, 145. ZNP člen 37.
vročitev pisanj pooblaščencu – vabilo pooblaščenca na narok – sprememba naslova odvetniške pisarne – sporočilo spremembe naslova – fikcija vročitve – neprofitno stanovanje – določitev najemnika – izselitev iz stanovanja – prenehanje zunajzakonske skupnosti – sklenitev najemne pogodbe po razvezi zakonske zveze – zloraba pravice
Odvetnica bi morala sodišču, pred katerim teče postopek, sporočiti spremembo svojega naslova, ne zadošča le obvestilo odvetniški zbornici.
Če sta zakonca oz. partnerja živela v najemniškem stanovanju, naj se po razpadu zakonske oz. partnerske skupnosti zagotovi rešitev stanovanjskega vprašanja tistemu od njiju, čigar problem je nerešen oz. vsaj bolj pereč. Če se zakonca oz. partnerja o tem ne moreta sporazumeti, lahko zahtevata odločitev o tem od sodišča. Gre torej za pravico, ki jo lahko uveljavita drug proti drugemu. To pravico lahko udejanita le za njen pravi namen, kar logično pomeni, do jo lahko uveljavita v nekem časovnem okviru, ki je vezan na razpad njune zveze oz. skupnosti.
Če ob razpadu zveze stanovanjski problem ne nastopi, ker se eden od partnerjev npr. sam odseli in te pravice ni uveljavljal, je ne more uveljavljati po desetih letih, ko denimo izve, da bo partner, ki je ostal v najemniškem stanovanju, to razmerje prekinil, saj je očitno, da stanovanja ob razpadu zveze ni nujno potreboval. Drugačno razumevanje bi pomenilo zlorabo te pravice.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0078077
SZ-1 člen 49, 49/1, 49/2, 60, 60/1, 62. ZPP člen 181, 181/1. ZGD-1 člen 3, 3/2.
upravljanje večstanovanjskih stavb - dva upravnika - odpoved pogodbe o upravljanju - pravnomočna pravica do izbire upravnika - pridobitna dejavnost
Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi obravnavalo spor iz razmerja med dvema pravdnima strankama, od katerih je vsaka zatrjevala, da je upravnik večstanovanjske hiše.
Zmotno je stališče tožeče stranke, da tožena stranka s tem, ko ji ne prepusti upravljanja v večstanovanjski hiši, posega v njeno pravico do upravljanja, ker je poseg v pravico upravljanja poseg v pravico etažnih lastnikov in ne v pravico upravnika.
Sodišče prve stopnje je zato v konkretnem primeru pri presoji aktivne legitimacije tožeče stranke, da od tožene stranke zahteva podatke in listine, ki se nanašajo na etažne lastnike večstanovanjske hiše, pravilno upoštevalo pravico ustrezne večine etažnih lastnikov do izbire upravnika.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080104
SZ-1 člen 56. OZ člen 125, 191, 766. ZPP člen 339, 339/1, 339/2, 443, 443/1, 458, 458/1.
spor majhne vrednosti – pogodba o upravljanju večstanovanjske stavbe – upravnik – pooblastilo upravnika tretji osebi – prenos upravljanja na drugo družbo – mandatna pogodba – neupravičena pridobitev – kdaj se ne more zahtevati vrnitev – cesijska pogodba – sodna praksa kot vir razlage prava – iura novit curia
Prenos celotne storitve upravljanja s strani izbranega upravnika na neko drugo pravno osebo tudi po presoji pritožbenega sodišča ni dopusten, saj nasprotuje namenu določil o izbiri upravnika in negira voljo etažnih lastnikov.
Pritožba nekritično prezre, da tožeča stranka ne izterjuje samo stroškov upravljanja, za katere je nedvomno aktivno legitimirana, ampak tudi druge stroške. Prav slednje je od tožeče stranke terjalo jasen odgovor, katere stroške predstavlja vtoževana glavnica v višini prvotnih 665,91 EUR po tipu stroška, njegovi višini in času nastanka. Podatki, ki so vsebovani v listinah, ki jih je v spis predložila tožeča stranka, namreč ne predstavljajo njenih dejanskih navedb, ampak so lahko le dokazno sredstvo.
SZ-1 člen 24, 24/5, 25, 25/3. ZPP člen 158, 158/1.
plačilo obratovalnih stroškov – dobava toplotne energije – subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za obratovalne stroške – obratovanje večstanovanjske stavbe – skupno odjemno mesto – plačilo stroškov postopka ob delnem umiku tožbe
Kadar so dobave in storitve namenjene posameznim delom, se stroški zanje štejejo za skupne stroške pod pogojem, da naprave večstanovanjske stavbe ne omogočajo individualnega odjema in obračuna dobav ter storitev za posamezne dele.
STANOVANJSKO PRAVO – SODNI REGISTER – CIVILNO PROCESNO PRAVO – ARBITRAŽNO PRAVO
VSL0084608
ZArbit člen 11. SZ-1 člen 80, 82, 82/3. ZSReg člen 41, 41/3. ZPP člen 286a, 286a/5. ZIZ člen 62. Pravilnik o sodnih izvedencih in sodnih cenilcih člen 47, 47/4, 48, 48/1, 48/1-5, 49, 49/1, 49/1-1, 51, 51/1, 51/1-2.
stroški izvedenca – ugovor o pristojnosti arbitraže – pogodba o skupnosti etažnih lastnikov – skupnost etažnih lastnikov kot stranka postopka – tožba za ugotovitev ničnosti vpisa – stroški upravljanja – vplačilo v rezervni sklad
SZ-1 priznava skupnosti lastnikov kakovost pravne osebnosti, če je takšna skupnost kot pravna oseba vpisana v sodni register. Skupnost lastnikov izgubi lastnost pravne osebe z izbrisom iz registra skupnosti lastnikov (tretji odstavek 82. člena SZ-1).
Dokler je tožeča stranka vpisana v sodni register, je treba šteti, da ima kakovost pravne osebnosti. Pravno sredstvo za dosego prenehanja pravne osebe zaradi ničnosti listine, na podlagi katere je bil opravljen vpis, je tožba za ugotovitev ničnosti vpisa iz 41. člena ZSReg.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0085050
SZ-1 člen 44, 44/3, 53, 59. SPZ člen 119, 119/6. ZPP člen 285.
spor majhne vrednosti – upravnik – obratovalni stroški – stroški upravljanja – aktivna legitimacija za uveljavljanje obratovalnih stroškov – uveljavljanje stroškov rezervnega sklada – materialno procesno vodstvo
Upravnik je svojo aktivno legitimacijo zadovoljivo utemeljil s Pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Trditev, da zahtevek izvira iz tega razmerja, zadošča, ker tožena stranka podrobnejših podatkov o iztoževani terjatvi ne zahteva.
vročanje - obvestilo - vročitev s fikcijo - izpodbijanje domneve o resničnosti vsebine javne listine - register upravnikov
Višje sodišče dopušča možnost, da se tudi pri vročanju sodnih pisanj pojavijo nepravilnosti. Vendar domneve o resničnosti vsebine javne listine ni mogoče izpodbijati le z golimi dejanskimi navedbami. V dokaz svojih trditev o nepravilnostih pri vročanju tožena stranka ni predlagala nobenega dokaza.
Datum vpisa v register upravnikov (in tudi datum izbrisa iz tega registra), na obstoj ali veljavnost pogodbenega razmerja nima vpliva.
ZTLR člen 28, 29, 72, 72/1. SPZ člen 9, 27, 28, 239, 239/1. SZ člen 111, 116, 116/1.
lastninska pravica na stanovanju – pridobitev lastninske pravice z nadzidavo skupnih prostorov – privatizacija stanovanj – družbena lastnina – priposestvovanje – dobra vera – dobra vera pravnih prednikov – zakonita posest
Okoliščine, da je sporno stanovanje bilo do uveljavitve SZ v družbeni lastnini, in način, kako se je stanovanje olastninilo z uveljavitvijo SZ, je treba presojati v okviru ugotavljanja tožničine dobre vere. Toženka ni ponudila okoliščin, ki bi pri tožnici morale poroditi dvom o tem, da sta pravna prednika po zakonu pridobila lastninsko pravico na podlagi 116. člena SZ in je lastnica na podlagi 111. člena SZ postala občina.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 103/3. ZPP člen 140, 142, 142/3, 142/4.
odpoved najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlogi – predhodno pisno opozorilo – opomin na odpravo kršitve – rok za odpravo kršitve – zamudna sodba – fikcija vročitve
Za odpoved najemnega razmerja je odločilno dejstvo, da toženka od marca leta 2012 do avgusta 2015 najemnine ni plačevala redno in v celoti ter da jo je tožeča stranka pred vložitvijo tožbe na to opozorila in določila rok za plačilo dolga (4. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1). Tožeča stranka je toženo pred vložitvijo tožbe pisno opozorila na kršitev najemne pogodbe, ki je v neplačevanju najemnine, in določila 15-dnevni rok za odpravo odpovednega razloga.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – VARSTVO POTROŠNIKOV – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0072590
ZVKSES člen 4, 4/5, 8, 8/1, 8/6, 23, 24, 24/1, 25, 29. OZ člen 663, 663/1, 663/2.
napake v solidnosti zgradbe – neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih voda – normalna funkcija objekta – tesnjenje stavbe – vrsta napake – odprava skritih napak in drugi jamčevalni zahtevki – jamčevalni roki – obvestitev o napakah – rok za vložitev tožbe – dolžnosti in pooblastila upravnika v zvezi s stvarnimi napakami na skupnih delih stavbe – nepotrošniška prodajna pogodba – splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe – informativni dokaz
Neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih/atmosferskih voda iz zunanjih atrijskih površin objekta v meteorno cevno inštalacijo sodi med napake v solidnosti gradnje. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta (ki ogrožajo njegovo stabilnost) namreč med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta (na primer napake na strehi oziroma fasadnih elementih, katerih posledica je zatekanje meteorne vode v objekt). To dejstvo je bilo potrebno ugotoviti najprej. Od vrste napake sta namreč odvisna odgovora na vprašanji, ali je tožeča stranka napako pravočasno grajala in kakšen je jamčevalni rok.
Ker mora v skladu z določbo prvega odstavka 8. člena ZVKSES prodajalec, kadar prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ti pa so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del stavbe, Splošni pogoji prodaje SPO K. tudi po ZVKSES veljajo za vse tožeče stranke v tem postopku. Ti pogoji v zadnjem odstavku točke A Uvodnih določb tudi določajo, da ima kupec poleg pravic, določenih s temi splošnimi pogoji, tudi pravice, določene po ZVKSES in da nobena določba teh splošnih pogojev ne izključuje pravic kupca, ki jih določa citirani zakon.
ZPP člen 2, 2/1, 142, 142/3, 142/4, 145, 145/1, 163, 163/3, 274, 274/1, 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-8, 451, 454, 454/1. ZST-1 člen 36, 36/1. SZ-1 člen 43, 43/1.
spor majhne vrednosti – rezervni sklad – vročanje – fikcija vročitve – sprememba naslova – odločanje v mejah postavljenega zahtevka – litispendenca – pritožbene novote – vračilo sodne takse – zahteva za povrnitev stroškov
V izpodbijani sodbi odločitve o pravdnih stroških ni, saj so tožniki te stroške priglasili šele po njeni izdaji. Takšna zahteva po povrnitvi stroškov je dovoljena, saj gre za spor majhne vrednosti, v katerem lahko pride do zaključka postopka in izdaje sodne odločbe brez oprave naroka; o stroških bo sodišče prve stopnje šele odločalo.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ODVETNIŠTVO
VSL0072589
ZPP člen 7, 155, 155/2, 163, 163/1, 163/2, 285, 451, 452, 453. OZ člen 336, 336/1, 1017, 1017/3, 1019, 1019/1, 1025. SZ-1 člen 24, 24/5. Odvetniška tarifa (2015) člen 20, 20/2.
spor majhne vrednosti – upravnik – razmerje lastnik najemnik – izvrševanje pravic najemnika – zakonito subsidiarno poroštvo – oblike poroštva – obseg porokove odgovornosti – stroški izterjave glavnega dolžnika – obratovalni stroški najemnika – ugovor zastaranja – pravočasnost ugovora zastaranja – začetek teka zastaranja – kapitalizirane zamudne obresti – trditveno in dokazno breme – prekluzija – materialno procesno vodstvo – nepravilna priglasitev stroškov – nagrada v evrih – nagrada v točkah
Tožeča stranka tožbenega zahtevka v delu, ki se nanaša na kapitalizirane zamudne obresti, ni substancirala do te mere, da bi bilo mogoče zaključiti, da v razmerju do nje obstoji zatrjevana obveznost tožene stranke za njihovo plačilo. Tožeča stranka bi morala pravočasno utemeljiti zahtevek za plačilo kapitaliziranih zamudnih obresti, ki jih vtožuje znotraj skupnega vtoževanega zneska 2.974,85 EUR, in v dokaz svojih navedb predložiti dokaze.
V konkretnem primeru je tožena stranka (kot lastnik) subsidiarno odgovorna za obratovalne stroške najemnika. Gre za zakonito subsidiarno poroštvo. Če zakon (SZ-1) določa poroštveno obveznost, pa le-te podrobneje ne določa, se uporabljajo pravila OZ o poroštvu. Za zakonito poroštvo se torej smiselno uporabljajo pravila pogodbenega poroštva.
Trditve o zapadlosti vtoževane terjatve in posledičnem začetku teka zastaranja je tožena stranka prvič podala v njeni drugi pripravljalni vlogi, kar je v postopkih v sporu majhne vrednosti prepozno. Tožeča stranka je namreč trditve in dokaze glede pravne podlage (računi dobaviteljev, izvršilni stroški, obresti) ter v zvezi z višino vtoževane terjatve podala že v vlogi, s katero je dopolnila tožbo. Zato bi morala (in bi jih tudi lahko, ne glede na to, da se matematični izračun ni izšel) tožena stranka trditve, vezane na presojo utemeljenosti ugovora zastaranja, podati v svoji prvi pripravljalni vlogi, s katero je odgovorila na tožbo. Ker tega ni storila, je v zvezi s temi dejstvi prekludirana.
Za začetek teka zastaranja je v konkretnem primeru ključno, kdaj bi le-ta začel teči, če bi bila storitev dobavitelja zaračunana neposredno toženi stranki, in ne kdaj je tožeča stranka kot upravnik ta račun plačala.
Ker se je v konkretnem primeru postopek začel z vložitvijo predloga za izvršbo 23. 12. 2014, je treba odvetniške stroške določiti na podlagi ZOdvT. Tožeča stranka je stroške za sestavo pritožbe in odgovora na pritožbo priglasila v točkah, katerih ZOdvT ne pozna, saj nagrado odvetniku določa v evrih, zato jih ni priglasila v skladu s 163. členom in drugim odstavkom 155. člena ZPP. Glede na to pritožbeno sodišče teh stroškov ni moglo priznati.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – DENACIONALIZACIJA
VSL0060304
SZ člen 117, 117/5. ZDen člen 88. OZ člen 17, 17/1, 162. ZZPS člen 1, 1/2, 2, 2-3, 4, 4/1.
družbena lastnina – privatizacija stanovanj – zahteva za odkup stanovanja po Stanovanjskem zakonu – pravica do odkupa stanovanja – kontrahirna dolžnost – odgovornost v zvezi z obveznostjo sklenitve pogodbe – odškodnina zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti – nemožnost izpolnitve v času dolžniške zamude – prepoved razpolaganja z nepremičninami, glede katerih obstaja dolžnost vrnitve
V času tožnikove zahteve za sklenitev pogodbe ZDen res še ni veljal, veljal pa je Zakon o začasni prepovedi sečnje v gozdovih v družbeni lastnini in začasni prepovedi prometa z nepremičninami v družbeni lastnini (ZZPS), ki je zaradi zavarovanja pravic prejšnjih lastnikov z drugim odstavkom 1. člena prepovedal promet z nepremičninami, s katerimi razpolagajo družbenopolitične skupnosti. Sodna praksa je kasneje sprejela razlago, da je glede na celotno besedilo zakona edina sprejemljiva razlaga ta, da je bilo razpolaganje prepovedano vsem družbenopravnim osebam, torej tudi toženki. Omenjeni 88. člen ZDen je torej dejansko le podaljšal veljavnost prepovedi prometa z nepremičninami, ki je bila sprejeta že z ZZPS.
Ker toženec kot najemnik neprofitnega stanovanja ni obvestil najemodajalca o razlogih za neplačevanje najemnine in ni zaprosil za dodelitev enkratne denarne socialne pomoči kljub njegovi plačilni nesposobnosti, je pravilen zaključek izpodbijane sodbe, da niso podani razlogi, ki bi preprečevali ugoditev zahtevku za odpoved najemne pogodbe.
STANOVANJSKO PRAVO – STEČAJNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0060373
ZPP člen 116, 205, 318. ZFPPIPP člen 253, 253/1.
odpoved najemne pogodbe – zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – stranka v postopku osebnega stečaja – prekinitev postopka – vrnitev v prejšnje stanje
Zmotno je pritožbeno stališče, da tožba ni bila dopustna, ker je bil zoper toženko že prej začet postopek osebnega stečaja. Stanovanje, na katerega meri tožbeni zahtevek, ne spada v stečajno maso, saj ne gre za toženkino premoženje. Ker tožničine terjatve na izpraznitev in izročitev stanovanja ni mogoče izraziti v denarnem znesku, ne vpliva na poplačilo terjatev drugih toženkinih upnikov iz stečajne mase. Toženkin osebni stečaj torej nima nikakršnega vpliva na to pravdo, zato sodišče prve stopnje ni bilo dolžno prekiniti postopka, niti zavreči tožbe, kot si napačno razlaga toženka.
IZVRŠILNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSM0023019
SPZ člen 118, 118/4, 118/4-5, 119, 119/6. SZ-1 člen 44, 44/3, 68, 68/2. ZPP člen 76, 76/3. ZIZ člen 16a, 16a/1, 41, 41/2, 41/2-1.
etažni lastniki stanovanjske stavbe - označba stranke v postopku - pravna praznina - izjema od pravila poimenskega navajanja stranke - vplačila v rezervni sklad - ekonomičnost uveljavljanja vplačil v korist rezervnega sklada preko upravitelja - postopek izvršbe na podlagi verodostojne listine
Ustrezna označitev pogodbenika v pogodbi ima enak pomen kot označitev stranke v civilnem sodnem postopku. Ta je zlasti v tem, da se odpravi dvom, s kom je nasprotna stranka v razmerju oziroma v postopku. Ustrezna identifikacija strank je enako pomembna z vidika varnosti pravnega prometa, kot tudi z vidika učinkovanja dejanj in odločitev v sodnem postopku. Če je zakonodajalec ocenil, da zadošča opisna opredelitev etažnih lastnikov (brez navedbe konkretnih osebnih imen) v pravnem prometu v zunanjem razmerju do tretjih oseb, toliko bolj zadošča enaka oznaka v notranjem razmerju med samimi etažnimi lastniki (v zvezi z vplačili v rezervni sklad), za katere že iz posebne narave etažne lastnine izhaja tesnejša povezanost.