Ni pritrditi prvostopnemu sodišču, da je postavljen zahtevek1 ugotovitvene narave, ker z zahtevkom tožeča stranka uveljavlja odpoved najemnega razmerja in izpraznitev stanovanja. Tak zahtevek je oblikovalne narave, vendar ni celovito postavljen oziroma točno določen. V zahtevku je izostala določitev najemne pogodbe, po kateri se odpoveduje najemno razmerje.
SPZ člen 92. SZ-1 člen 111, 111/3. ZPP člen 7, 212. ZZZDR člen 123.
izselitev in izpraznitev stanovanja – uporaba stanovanja brez pravnega naslova
Toženec pravnega naslova za bivanje v stanovanju tožnika ni izkazal (7. in 212. člen ZPP). Tožnik je stanovanje odkupil na podlagi stanovanjske pravice leta 1992 in je postal lastnik stanovanja, zaradi česar sklicevanje pritožbe na določilo tretjega odstavka 111. člena SZ-1, ki velja za imetnike stanovanjske pravice in njihove člane v zvezi s sklenitvijo najemne pogodbe, ni utemeljeno, saj tožnik v obravnavanem primeru ni več imetnik stanovanjske pravice, temveč je lastnik in zato je upravičen zahtevati izselitev toženca iz stanovanja.
izpraznitev in izročitev stanovanja – nezakonita uporaba stanovanja – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – zasedanje stanovanja brez pravne podlage – sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika
Tožeča stranka odločitve sodišča o zavrnitvi tožbenega zahtevka na sklenitev najemne pogodbe ne izpodbija, zato je ta odločitev postala pravnomočna. Ker tožnici zasedata stanovanje brez ustrezne pravne podlage, so navedbe, ki jih v pritožbi navajata, brezpredmetne za odločitev o tožbenem zahtevku, ki ga izpodbijata, odločitev sodišča, da sta dolžni na podlagi 111. člena SZ-1 izprazniti in izročiti lastniku stanovanja, pa pravilna.
STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084959
SZ-1 člen 44, 44/3. SPZ člen 119, 119/6. ZPP člen 454, 454/1.
upravnik - rezervni sklad - uveljavljanje sredstev rezervnega sklada - aktivna procesna legitimacija upravnika za izterjavo vplačil v rezervni sklad - spor majhne vrednosti - načelo neposrednosti - izvedba naroka v sporu majhne vrednosti
V preteklosti neenotna sodna praksa o upravnikovi legitimaciji za uveljavljanje sredstev rezervnega sklada je od izdaje sodbe Vrhovnega sodišča opr. št. II Ips 263/2015 usklajena. Aktivna procesna legitimacija upravnika za izterjavo vplačil v rezervni sklad je podana že na podlagi zakona.
odpoved najemne pogodbe - neprofitno stanovanje – opozorilo na kršitve
Najemno pogodbo za neprofitno stanovanje je mogoče odpovedati le iz razlogov po prvem odstavku 103. člena SZ-1,če je bil najemnik na kršitve pravilno opozorjen po tretjem odstavku 103. člena SZ-1.
obratovalni stroški – obratovanje večstanovanjske stavbe – dobava toplotne energije – skupno odjemno mesto – individualen odjem – subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja – spor majhne vrednosti – konkretizacija ugovora – priznana dejstva – izvedensko mnenje, pridobljeno izven pravde
Glede na ugotovljeno dejstvo, da individualen odjem toplotne energije obravnavane posamezne enote (stanovanja) ni izvedljiv, ni mogoče izključiti subsidiarne odgovornosti lastnika posamezne enote za plačilo obratovalnih stroškov.
Posamezne postavke mesečnega obračuna toplotne energije je tožeča stranka natančno obrazložila na primeru enega računa. Tožena stranka pa je ugovarjala višini terjatve povsem pavšalno in brez obrazložitve, kateremu od iztoževanih računov ugovarja in kje so nepravilnosti v posameznih postavkah izdanih računov. Takšen ugovor sodišču ne omogoča presojanja njegove utemeljenosti.
Po 17. členu SZ-1 mora etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, upravnika obvestiti o spremembi lastninske pravice. V dokaz mora predložiti kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku. Zakon na to obvestilo veže posledico iz tretjega odstavka 30. člena SZ-1, da etažni lastnik po tem, ko je upravnika obvestil o spremembi lastninske pravice, ne odgovarja več za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe.
Obvestilu upravniku ni treba priložiti notarsko overjene pogodbe oziroma zemljiškoknjižnega dovolila.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080215
SZ-1 člen 2, 2/5. ZPP člen 154, 154/3, 458, 458/1.
stroški upravljanja – poslovni prostor – uporaba SPZ – pasivna legitimacija – lastnik – najemnik
Predmet spora je plačilo neporavnanih obratovalnih stroškov ter stroškov upravljanja in vzdrževanja za poslovni prostor, ki je v toženčevi lasti. Toženec ne navaja, da bi bila več kot polovica površine stavbe, v kateri je njegov poslovni prostor, namenjena stanovanjem. Za presojo spornega pravnega razmerja se zato, upoštevaje peti odstavek 2. člena SZ-1, ne uporablja ta zakon, temveč določila SPZ.
upravnik – plačilo sredstev v rezervni sklad – vodenje sredstev računa rezervnega sklada – poseben transakcijski račun – odgovor na odgovor na pritožbo
V prvem odstavku 42. člena SZ-1 in drugem odstavku 119. člena SPZ je določeno, da sredstva rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, vodi upravnik na posebnem transakcijskem računu. To pa je račun, ki je bil naveden v predlogu za izvršbo na podlagi verodostojne listine, o katerem je zaradi vloženega ugovora toženca odločalo sodišče v tem pravdnem postopku.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – DRUŽINSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084961
SPZ člen 247, 247/1. SZ-1 člen 11, 11/1. ZZZDR člen 2. ZPP člen 3, 3/3.
izročilna pogodba – ustanovitev osebne služnosti – osebna služnost – služnost stanovanja – izselitev iz stanovanja in izpraznitev prostorov – nesporna dejstva – dokazovanje nespornih dejstev – ožji družinski člani – družina
Pravilno je sodišče prve stopnje obrazložilo, da imajo po določbi prvega odstavka 247. člena SPZ pravico do uporabe stanovanja ne le imetnik služnosti stanovanja, ampak tudi člani njegove družine in pravilno zaključilo, da je skupnost toženca z A. A. šteti za družinsko skupnost. Višje sodišče se strinja, da ima toženec za bivanje v spornem stanovanju pravni naslov, ki ga izvaja kot član družine iz pravice služnostne upravičenke (svoje matere).
ZPP člen 116, 116/1, 116/2, 117, 117/1, 117/2, 120, 120/1, 140 – 142, 318, 318/1. SZ-1 člen 111.
zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – vročitev tožbe – fikcija vročitve – prava neuka stranka – vrnitev v prejšnje stanje – začetek teka roka za vložitev predloga za vrnitev v prejšnje stanje – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – tožba na izpraznitev stanovanja – solastnik – varstvo lastninske pravice na celi stvari
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je 15 dnevni rok za vložitev predloga za vrnitev v prejšnje stanje pričel teči najpozneje v prvih dneh vrnitve toženih strank s potovanja, ko sta se stranki mogli in morali seznaniti s prejeto pošto v hišnem predalčniku, ko je torej prenehal vzrok (vrnitev s potovanja dne 4. 9. 2015) zaradi katerega sta toženi stranki zamudili rok za odgovor na tožbo. Zato je pravilno štelo, da je predlog za vrnitev v prejšnje stanje, ki sta ga toženi stranki vložili dne 19. 11. 2015, prepozen in ga je pravilno v skladu z določbo prvega odstavka 120. člena ZPP zavrglo.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - trajno pogodbeno razmerje - veljavnost pogodbe - poslovna sposobnost najemnika - psihoorganski sindrom - smrt stranke po izdaji sodbe sodišča prve stopnje
Naknadna izguba poslovne sposobnosti ne vpliva na veljavnost trajnih pogodbenih razmerij.
spor majhne vrednosti – upravnik – stroški upravljanja in obratovanja – dejanska etažna lastnina – izvenknjižna dejanska lastnina – subrogacija
Tožeča stranka je zatrjevala, da sporna stavba ni vpisana v zemljiško knjigo, da pa je iz drugih listin razvidno, da je tožena stranka solastnica spornega objekta, da je med solastniki obstajal sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ter da iz tega sporazuma, elaborata za vpis stavbe v kataster stavb in pogodbe o medsebojnih odnosih izhaja, da je tožena stranka lastnica poslovnega prostora v stavbi ter solastnica 2,27% deleža skupnih delov stavbe. Iz takšnih trditev jasno izhaja, da je na sporni zgradbi etažna lastnina dejansko bila vzpostavljena (čeprav v zemljiško knjigo še ni vpisana).
Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine – izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah.
S stališčem, da uporaba 9. člena SZ-1 ni mogoča, če stavba (še) ni vpisana v zemljiško knjigo, se višje sodišče ne more strinjati.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084932
ZPP člen 8, 215, 339, 339/2, 339/2-8, 451, 452, 453. OZ člen 288.
spor majhne vrednosti – obratovalni stroški – stroški ogrevanja – pravica do izjave – delilnik – delno plačilo – vračunavanje obresti in stroškov – trditveno in dokazno breme – pritožbeni razlogi – kršitev metodološkega napotka – kršitev razpravnega načela – relativna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Glede na to, da so bili v skladu z dogovorom etažni lastniki dolžni akontacije poravnavati mesečno, je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da je tožeča stranka upravičena tudi do zamudnih obresti od zneskov neplačanih akontacij. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je sodišče prve stopnje pri tem upoštevalo zakonske zamudne obresti, zato niso utemeljeni pritožbeni očitki, da izpodbijana sodba v tem delu ni ustrezno obrazložena.
Pravilno je stališče sodbe, da je tožnik s tem, da je specificiral stroške, na katere se nanaša zahtevek, in hkrati navedel, da jih je razdelil v skladu z zakonom in Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb ter na podlagi prijave podatkov, ki sta mu jo poslala toženca, iz predloženih razdelilnikov pa je jasno razviden ključ delitve posameznega stroška, zadostil trditvenemu bremenu.
Tožeča stranka je v bistvenem zatrjevala le, da se tožena stranka na poziv po drugem odstavku 71. člena SZ-1 ni odzvala, zato plačilo neporavnanih terjatev, ki jih ima do etažnih lastnikov, zahteva od tožene stranke. Iz teh navedb pa niti smiselno ne izhaja, da bi tožeča stranka uveljavljala pravno priznano premoženjsko škodo. Dejstvo, da ni dobila poplačanih terjatev do etažnih lastnikov, namreč samo po sebi v ničemer ne zmanjšuje premoženja tožeče stranke, saj tudi terjatve predstavljajo premoženje družbe. Drugače bi bilo, če bi te terjatve postale npr. objektivno neizterljive. Vendar pa trditev v tej smeri tožeča stranka v postopku na prvi stopnji ni podala.
spor majhne vrednosti – neupravičena obogatitev – stroški upravljanja – stroški obratovanja – zastaralni rok
V konkretnem primeru iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da gre za stroške upravljanja in obratovanja poslovne stavbe. Zastaralni rok, ki je določen v 6. točki 355. člena OZ, kot izjema od splošnega petletnega zastaralnega roka, zato ne pride v poštev.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL0079621
ZPP člen 212, 214. OZ člen 311, 312, 1019, 1019/1. SZ-1 člen 24, 24/5.
spor majhne vrednosti - trditveno in dokazno breme - ugovor pobota - materialnopravni pobot - izvrševanje pravic najemnika - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja - nesubstanciranost dokaznega predloga - vpogled v spis - subsidiarno poroštvo - obratovalni stroški - pisni poziv - dospelost obveznosti subsidiarnega poroka - pobotna izjava
V primeru subsidiarnega poroštva mora upnik (pod predpostavko dospelosti terjatve) najprej terjati glavnega dolžnika (najemnika). Upnik lahko poroka terja šele, ko je glavnega dolžnika pisno pozval k izpolnitvi in mu v pisnem pozivu določil rok za izpolnitev. Po izteku tega roka dospe obveznost subsidiarnega poroka.
Iz trditvene podlage tožene stranke ne izhaja, kaj konkretizirano oziroma katere neplačane (obratovalne) stroške najemnika naj bi tožena stranka pobotala z vtoževano terjatvijo. Na taki pomanjkljivi trditveni podlagi pa sodišče prve stopnje ni moglo zaključiti, da v pobot uveljavljena terjatev tožene stranke obstoji oziroma je obstajala in bila zapadla ob podaji pobotne izjave.
Pri predlogu za vpogled v spis mora stranka določno navesti, katero listino naj sodišče vpogleda, kaj se s tem dokazuje in kako bi izvedba tega dokaza vplivala na rezultat postopka.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0081611
SZ-1 člen 24, 24/5, 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 111, 111/2, 112, 112/4. OZ člen 9, 9/1, 190, 190/1, 239. ZPP člen 286.
izpraznitev stanovanja – najemna pogodba – odpoved najemne pogodbe – povračilo stroškov – obratovanje večstanovanjske stavbe – obratovalni stroški – upravnik večstanovanjske stavbe – subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za obratovalne stroške – dolžnost izpolnitve obveznosti – razmerje lastnik najemnik
Stroške je upravniku poravnala tožeča stranka, ki je kot lastnica stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov subsidiarno odgovorna. Za ta znesek je bil toženec brez pravnega temelja obogaten, saj je bil poplačan njegov dolg.
Upravnik oziroma v konkretnem primeru skupnost lastnikov mora v primeru, če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike tretji osebi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti potrebne za vložitev tožbe. Pri tem ne gre zgolj za podatke o imenu etažnega lastnika ter višini njegovega dolga, ampak za vse podatke, ki so potrebni za utemeljitev zahtevka, med drugim tudi njegove višine.