CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00011177
SZ-1 člen 25, 25/2, 25/4, 26, 26/2, 26/3, 29, 29/3, 41. SPZ člen 67, 67/2, 117. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 2, 7, 13.
razmerja med etažnimi lastniki - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - obnova fasade - posel rednega upravljanja - posel, ki presega okvir rednega upravljanja - pravni posel izrednega upravljanja - večinsko soglasje etažnih lastnikov - rezervni sklad - vplačevanje v rezervni sklad
Ne drži, da je namestitev energetske fasade vedno posel, ki presega redno upravljanje in da to izhaja iz sodne prakse, konkretno iz sodbe tega pritožbenega sodišča I Cp 2169/2015. To je odvisno od dejanskih okoliščin vsakokratnega primera - konkretno od poteka pričakovane dobe trajanja, ki v navedenem primeru ni bila dosežena, tu pa očitno ni bila sporna; v pritožbenem postopku niti ne bi več mogla biti izpodbijana, ker gre za spor majhne vrednosti in se dejansko stanje ugotavlja samo pred sodiščem prve stopnje.
STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSL00010678
SZ-1 člen 42, 42/1. SPZ člen 11, 11/1.
vplačilo v rezervni sklad - domneva lastninske pravice - nepremičnina - rezervni sklad - poseben transakcijski račun
Vodenje sredstev računa rezervnega sklada ureja 42. člen SZ-1, po katerem mora upravnik zagotoviti, da se vsa plačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu. Zakon predpisuje vodenje sredstev na posebnem transakcijskem računu, pri čemer pa ne postavlja pogoja, da bi bili imetniki tega transakcijskega računa etažni lastniki in ne upravnik.
Nedopustno ravnanje ali škodljivo dejstvo kot element civilnega delikta je širše od pojma protipravnosti in za odškodninsko odgovornost v načelu zadošča že takšno dejanje ali opustitev, ki je na splošno nedopustno in ni potrebno, da bi bilo posebej zapovedano ali prepovedano s pravno normo.
Nedopustno je ravnanje, če lahko kot njegovo posledico predvidimo možnost nastanka škode.
Lastnik nepremičnine je dolžan poskrbeti, da iz njegove nepremičnine ne izvirajo vplivi, ki bi tretjim povzročali škodo.
izročitev in izpraznitev nepremičnine - pravna podlaga posesti - neobstoj pogodbe - najemno razmerje - odpoved najemnega razmerja - krivdni razlog za odpoved
Ker prvi toženec prebiva v stanovanju, ki je v lasti tožnikov, z njima pa ni sklenil najemne pogodbe, niti ni naveden kot uporabnik v najemni pogodbi z dne 27. 5. 1992, tožnika od njega upravičeno zahtevata izselitev in izročitev stanovanja prostega vseh oseb in stvari.
Najemno pogodbo je mogoče odpovedati le, če lastnik najemnika predhodno pisno opozori na kršitev, na način njene odprave in če mu da primeren rok za odpravo kršitve. Ta rok ne sme biti krajši od 15-tih dni. V konkretnem primeru sta tožnika prvemu tožencu opomin tudi poslala. Res je, da sta mu za odpravo kršitve, to je plačilo zapadlih najemnin in stroškov stanovanja, ponudila najkrajši možen rok (to je 15 dni), vendar to ne pomeni, da rok ni primeren. Ker gre pri načinu odprave kršitve za plačilo (ki ni zamudno opravilo) in tudi višina zneska ni bila taka, da bi sama po sebi terjala razmislek o daljšem roku, bi moral pritožnik pojasniti razloge, za svojo trditev o neprimerni dolžini roka.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00010633
ZPP člen 184, 184/2, 185, 443, 443/1. SPZ člen 119, 119/2, 119/6. ZS člen 109.
spor majhne vrednosti - objektivna sprememba tožbe - sprememba tožbenega predloga - sprememba istovetnosti tožbenega zahtevka - plačilo v rezervni sklad - izterjava sredstev za rezervni sklad - upravnik - etažna lastnina - aktivna legitimacija - aktivna procesna legitimacija - aktivna legitimacija upravnika - poenotenje sodne prakse - poenotenje sodne prakse s strani vrhovnega sodišča - enotna sodna praksa
Poprava številke TRR, kamor naj tožena stranka nakaže vtoževani znesek vplačil v rezervni sklad, pomeni objektivno spremembo tožbenega predloga po drugem odstavku 184. člena ZPP.
Upravnik ima že na podlagi zakona (šesti odstavek 119. člena SPZ) aktivno procesno legitimacijo tudi za sodno izterjavo plačil v rezervni sklad, če zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo in vodijo ločeno skladno z drugim odstavkom 119. člena SPZ.
Neutemeljeni so pritožbeni očitki, da ena odločba Vrhovnega sodišča še ne pomeni spreminjanja sodne prakse. Vrhovno sodišče RS po ZS namreč skrbi za enotno sodno prakso (109. člen ZS). Navedena sodba pa je bila izdana po obravnavi zahteve za varstvo zakonitosti prav zaradi zagotovitve pravne varnosti, enotne uporabe prava in razvoja prava skozi sodno prakso, torej z namenom poenotenja sodne prakse, ki dotlej res ni bila tako enotna, kot trdi pritožnica.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00010483
SZ-1 člen 87, 90, 103. OZ člen 17, 17/2, 35. ZPP člen 12.
neprofitno najemno razmerje - najemna pogodba za neprofitno stanovanje - najemna pogodba za nedoločen čas - najemna pogodba za določen čas - podaljšanje najema za določen čas - odpoved najemnega razmerja - odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - ničnost - ničnost najemne pogodbe - javni razpis - javni interes - pomoč prava nevešči stranki
Če najemna pogodba za neprofitno stanovanje ni sklenjena po postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1, nima pravnega učinka. Če pa je sklenjena po postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1 za določen čas, na podlagi drugega odstavka 17. člena OZ velja, da je sklenjena za nedoločen čas.
SZ-1 člen 83, 83-1, 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 118, 151a. OZ-UPB1 člen 110. URS člen 2, 36, 36/1, 78.
neprofitna najemnina za stanovanje - zamuda s plačilom najemnine - neutemeljen odpovedni razlog - krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe - neizpolnitev neznatnega dela obveznosti - načelo sorazmernosti
Zamude štirih do petih dni s plačili petih mesečnih najemnin in stroškov v mesečnih zneskih okoli 270,00 EUR niso razlog za odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, ker ni sorazmerja med kršitvijo najemne pogodbe in zahtevano posledico.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00012122
SPZ člen 119, 121. SZ-1 člen 4, 4/3, 5, 5/4, 15.
spor majhne vrednosti - rezervni sklad - plačilo sredstev v rezervni sklad - terasa - pohodna terasa - skupni deli stanovanjske stavbe - posamezni del stavbe
V drugem primeru je sodišče odločilo, da bi se toženka v konkretnem primeru plačila v rezervni sklad lahko kvečjemu razbremenila le, če bi izkazala, da je imela z etažnimi lastniki sklenjen dogovor, da se njena obnova skupnih delov (dela fasade na zgornjem delu stavbe, kjer se nahaja toženkin poslovno-stanovanjski prostor) upošteva na račun njenega prispevka vplačil v rezervni sklad. Toženca bi se zato eventualno lahko izognila plačilu stroškov v rezervni sklad, če bi dokazala, da sta imela z ostalimi etažnimi lastniki sklenjen dogovor, česar pa toženca nista izkazala.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00009923
ZPP člen 180, 180/1, 214, 337, 339, 339/2, 339/2-14, 354, 355, 452, 453. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2010) člen 8, 14. OZ člen 287, 287/4. ZPP-E Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (2017) člen 125, 125/3.
Tožeča stranka in ne tožena stranka mora v tožbi določno navesti, kaj vtožuje oziroma kaj je predmet tožbenega zahtevka (prvi odstavek 180. člena ZPP).
Vrsta in višina posameznih mesečnih stroškov je konkretno in natančno opredeljena v predloženih razdelilnikih, na katere se je tožnica sklicevala kot na trditveno podlago. Ker gre le za enajst pregledanih, jasnih razdelilnikov, bi jih moralo sodišče upoštevati kot del trditvene podlage.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00010111
ZPP člen 454, 454/2, 458, 458/1, 485, 485/1, 495. SZ-1 člen 68, 68/3, 70, 71, 71/2. SPZ člen 118, 118/4, 118/4-5.
spor majhne vrednosti - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - protispisnost - dokazna ocena - pasivna legitimacija upravnika - zahteva za izvedbo naroka - nedopustne pritožbene novote - očitek protispisnosti
Upravnikova obveznost, da tretji osebi (tožeči stranki) izpolni denarno obveznost, ki izvira iz posla, sklenjenega v imenu in za račun etažnih lastnikov, nastopi šele, ko prejme plačilo od posameznega etažnega lastnika. Zaradi kršitve upravnikove obveznosti posredovanja podatkov o neplačnikih upravnik ni pasivno legitimiran za plačilo zadevnih storitev.
Določba tretjega odstavka 68. člena SZ-1 ne pomeni, da zaradi izostanka seznama etažnih lastnikov posel ne bi bil sklenjen ali da bi spremenil svojo pravno naravo tako, da bi iz posebne vrste mandatne pogodbe, in sicer pooblastilne pogodbe, na podlagi katere se mandatar zaveže opraviti posel v imenu in za račun mandanta, prešel v mandatno pogodbo običajnega tipa, pri kateri se do tretjega zavezuje upravnik v svojem imenu in za račun etažnega lastnika.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00010508
ZPP člen 236, 287, 287/2, 451. SZ-1 člen 50, 53, 68, 68/3, 71. SPZ člen 118, 118/4, 118/4-5.
pasivna legitimacija najemnika v sporih upravnika za plačilo obratovalnih stroškov - sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - pasivna legitimacija upravnika - protispisnost - dokazna ocena - opredelitev do dokazov
Upravnikova obveznost, da tretji osebi (tožeči stranki) izpolni denarno obveznost, ki izvira iz posla, sklenjenega v imenu in za račun etažnih lastnikov, nastopi šele, ko prejme plačilo od posameznega etažnega lastnika. V obravnavanem primeru pa tožeča stranka niti ni prerekala navedb tožene stranke, da plačil etažnih lastnikov ni prejela.
Tožeča stranka se neutemeljeno sklicuje tudi na določbo tretjega odstavka 68. člena SZ-1. Navedena določba namreč ne pomeni, da zaradi izostanka seznama etažnih lastnikov posel ne bi bil sklenjen ali da bi spremenil svojo pravno naravo tako, da bi iz posebne vrste mandatne pogodbe, in sicer pooblastilne pogodbe, na podlagi katere se mandatar zaveže opraviti posel v imenu in za račun mandanta, prešel v mandatno pogodbo običajnega tipa, pri kateri se do tretjega zavezuje upravnik v svojem imenu in za račun etažnega lastnika.
povrnitev stroškov za vzdrževanje vodovoda - odprava napak v vodovodnem sistemu - plačilo nadomestila za uporabo vodovodnega omrežja - lastniški delež - vodovodno omrežje - solastniki skupnih delov - delitev po solastniških deležih
Toženec je kot solastnik vodovodnega omrežja dolžan nositi stroške vzdrževanja le-tega in stroške za plačilo poračuna vode, ki predstavlja strošek izgub.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO
VSL00010112
ZPP člen 8, 324, 324/4, 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-15, 360, 360/1. OZ člen 14, 59, 59/2, 427, 427/1, 635, 635/1, 662. ZVKSES člen 23, 24, 25, 25/1, 25/3, 25/3-2, 26, 27, 28, 29. ZFPPIPP člen 161, 161/1, 212, 212/1, 212/6.
napake v solidnosti zgradbe - odgovornost investitorja - odgovornost prodajalca - zamakanje - pravni temelj - jamčevanje za stvarne napake - odprava napake na stroške prodajalca - nastanek terjatve - odložni pogoj - vpliv prisilne poravnave na terjatev - enoletni rok za sodno uveljavitev zahtevka - prevzem dolga s strani izvajalca - dokazna ocena - dokaz z izvedencem - pritožbene novote - očitek protispisnosti
Na potek enoletnega roka za sodno uveljavljanje zahtevka sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, temveč le na ugovor stranke. Ker tožena stranka v pritožbi ni trdila, da je tak ugovor pred sodiščem prve stopnje podala oziroma kdaj ga je podala, v pritožbi pa je z njim prepozna, pritožbene navedbe o nepravočasnosti tožbe niso utemeljene.
Sodišče je ugotovilo, da je glavni vzrok zamakanja v pomanjkljivi izvedbi tlaka in hidroizolacije na terasi ter konzoli objekta, kjer niso bili izvedeni zaključki, vsi ostali vzroki pa bi bili lahko vzrok za zamakanje poleg glavnega vzroka. Nadalje je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi, da od sanacije terase dalje do zamakanja ne prihaja več. Glede na ugotovitev, da se pri sanaciji v konstrukcijo lože ni posegalo in kasneje montirana balkonska vrata niso bila odstranjena, je torej očitno, da je bil vzrok zamakanja drugje (in ne v izgradnji lože), tako kot je to ugotovil izvedenec.
Napake v solidnosti gradnje obsegajo napake na vseh tistih vitalnih delih objekta, ki bi morali opravljati svojo funkcijo v desetletnem roku, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma uporabe objekta. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta, ki ogrožajo njegovo stabilnost, med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta.
Obveznost odprave napake nastane le pod pogojem, če se napaka dejansko pojavi. V takem primeru pridobi upravnik pravico zahtevati od izvajalca odpravo napak. Glede na nepredvidljivost nastanka napake in njenega obsega, pojmovno ni mogoče zahtevati vnaprej njene odprave. V primeru začetka postopka prisilne poravnave nad izvajalcem del zato tudi ni mogoče te terjatve pretvoriti v denarno terjatev po metodi izračuna iz 161. člena ZFPPIPP. Ker se je napaka pojavila po potrjeni prisilni poravnavi in je posledično tudi terjatev iz naslova jamčevanja za napake nastala po potrjeni prisilni poravnavi, potrjena prisilna poravnava nanjo ne učinkuje.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZAVAROVANJE TERJATEV
VSL00009775
ZIZ člen 270, 272. ZPP člen 87, 87/3, 337, 337/1.
začasna odredba za zavarovanje nedenarne terjatve - predlog za izdajo začasne odredbe - zavarovanje nedenarne terjatve - pooblaščenec - pooblastitelj - pooblastilno razmerje - sposobnost podeliti pravdno pooblastilo - upravnik kot pooblaščenec - zastopanje etažnih lastnikov - naloge upravnika - tožba za ugotovitev lastninske pravice - dovoljena pritožbena novota - pogoj nekrivde
Med opravljanje nalog upravnika ne sodi vlaganje zahtevkov za ugotovitev lastninske pravice. Posledično upravnik ne more pooblastiti odvetnika za vložitev tožbe za ugotovitev lastninske pravice.
najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - odvetnik kot pooblaščenec - nepredložitev pooblastila - zavrženje tožbe - naknadna odobritev pravdnih dejanj - soglasje novega toženca za vstop v pravdo
Odobritev vložitve tožbe (kar bi imelo za posledico sodelovanje RS v pravdi kot tožnice) in soglasje, da v pravdo na tožeči strani namesto nje vstopi Stanovanjski sklad RS (kar bi - če bi takšno soglasje dala tudi toženka - imelo za posledico, da RS v postopku sploh ne bi sodelovala), sta namreč dve popolnoma različni izjavi, ki imata tudi različne posledice. Vsebinsko jasne izjave o soglasju za vstop druge osebe v pravdo, zato ni mogoče širiti preko njenega jezikovnega pomena.
ZIZ člen 17, 17/2, 17/2-2, 20a, 21. SZ-1 člen 112, 112/3.
izvršilni naslov - notarski zapis - najemna pogodba - neposredna izvršljivost notarskega zapisa - zapadlost nedenarne terjatve - odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja
Priznavanje učinka neposredne izvršljivosti glede izselitve iz stanovanja v primeru spora bi pomenilo, da lahko upnik prisilno ureditev zaobide. Izvršilni naslov za izselitev iz stanovanja kot posledico prenehanja najemne pogodbe zaradi izredne odpovedi je tako lahko le (pravnomočna) sodna odločba, zato bosta morala upnika pridobiti izvršilni naslov za dolžnikovo izselitev v sodnem postopku po vložitvi ustrezne tožbe.
Glede na vse navedeno zapadlosti nedenarne terjatve v obravnavanem primeru z listino iz 20.a člena ZIZ ni mogoče dokazovati in notarski zapis ne more biti izvršilni naslov za njeno prisilno uveljavitev.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00008742
SZ člen 30, 31, 31/1. OZ člen 355. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8.
stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - pogodba o opravljanju upravniških storitev - večinsko soglasje etažnih lastnikov - delitev stroškov v večstanovanjski stavbi - zastaranje terjatve upravnika - kršitev pravice do obravnavanja pred sodiščem - neizvedba dokaza - upravičeni razlogi za zavrnitev dokazov
Kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana. Sodišče prve stopnje je dokazni predlog za postavitev izvedenca gradbene stroke pravilno zavrnilo, ker je pravilno ugotovilo, da gre pri spornem vprašanju števila posameznih enot v stavbi za pravno vprašanje.
Upravnik od etažnih lastnikov lahko izterjuje stroške na pogodbeni podlagi, torej, če ima za to posebno pooblastilo, sicer pa le, če je stroške založil iz lastnih sredstev.