dejanska etažna lastnina - navidezna solastnina - pravno neurejen primer - promet z nepremičninami - stavba z več posameznimi deli - družbena lastnina - razpolaganje s premoženjem - razpolaganje občine z nepremičninami - volja - dodeljevanje stanovanj - stanovanje, vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu - oblikovanje etažne lastnine - sklenitev pogodbe - predmet odkupa - vrednost solastnega deleža - solastnina etažnih lastnikov - spor o velikosti solastniškega deleža
Etažna lastnina je lahko nasta(ja)la še pred uveljavitvijo SPZ (ki je takšno obliko lastnine predvidel oziroma določil pogoje za njen nastanek), pri čemer je bila dejansko vzpostavljena, ne pa tudi pravno urejena.
Za presojo, ali je bila v posameznem primeru vzpostavljena dejanska etažna lastnina ali (pa) ohranjena solastnina, je pomembna okoliščina, ali se je promet odvijal s posameznimi deli stavbe in ali se je to zgodilo po volji vseh (vknjiženih ali izven-knjižnih) lastnikov nepremičnine, na kateri stavba stoji.
V času, ko je celotna enotna parcela vključno z obema predmetnima (na njej stoječima) stavbama Ulica 1 in Ulica 2 (v posledici podržavljenja) postala družbena lastnina in prešla v upravljanje ter uporabo toženkine pravne prednice, je (lahko) slednja izključno sama razpolagala z vsemi stanovanji in poslovnimi prostori (v obeh stavbah). To razpolaganje se je kazalo v njenem dodeljevanju stanovanjskih pravic (in pobiranju stanarin) oziroma dajanju poslovnih prostorov v najem (sklepanju najemnih pogodb in pobiranju najemnin), posledica česar je bilo oblikovanje dejanske etažne lastnine v 80-ih letih prejšnjega stoletja.
nezakonita uporaba stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova
Sodišče prve stopnje je povsem pravilno zaključilo, da toženka uporablja stanovanje nezakonito, saj z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, ki je bila sicer sklenjena za določen čas.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00022533
ZPP člen 318, 318/3. SZ-1 člen 103, 103/3, 112, 112/3.
zavrnilna zamudna sodba - zahtevek na izpraznitev stanovanja - odpoved najemne pogodbe - nesklepčnost tožbe - poziv na odpravo nesklepčnosti - tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe in vrnitev stvari najemodajalcu
Tožnika bi morala, če sta želela odpovedati najemno razmerje pred potekom roka, postaviti zahtevek na odpoved najemnega razmerja po (točno določeni) najemni pogodbi, za (točno opredeljeno) stanovanje, ob čemer bi morala izkazati pogoje iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1, na kar bi šele sledil izpraznitveni zahtevek.
izselitev iz stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - najemno razmerje - podaljšanje najemnega razmerja - neupravičena obogatitev
Pravdni stranki sta se v najemni pogodbi in v aneksu jasno in nedvoumno izrekli, da je kakršnokoli podaljšanje mogoče le s predhodnim pisnim dogovorom, kar je skladno tudi z določbo 95. člena SZ-1, ki ne predvideva konkludentnega podaljšanja najemnega razmerja. Da bi bil takšen aneks sklenjen, toženka ni trdila niti z ničemer izkazala.
Upravnik ima namreč aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad v primeru, če zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Povedano drugače, upravnik (po materialnem pravu) ni upravičen zahtevati vplačil v rezervni sklad v svojem imenu in na svoj račun, saj so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov (drugi odstavek 119. člena Stvarnopravnega zakonika), zato so le etažni lastniki materialnopravni upravičenci za izterjavo vplačil v rezervni sklad.
SPZ člen 43, 43/3, 44, 44/2, 105, 105/1. ZZK-1 člen 8, 8/1. SZ-1 člen 7, 7/2.
pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s priposestvovanjem - pridobitev lastninske pravice na delu nepremičnine - priposestvovanje dela nepremičnine - priposestvovanje idealnega deleža - priposestvovanje idealnega dela nepremičnine - etažna lastnina - pripadajoče zemljišče - garaža - posamezni del stavbe - pogoji za priposestvovanje - dobra vera priposestvovalca - veljaven pravni naslov - desetletna priposestvovalna doba - načelo zaupanja v podatke zemljiške knjige - varstvo dobrovernega tretjega kot pridobitelja lastninske pravice - dobroverni pridobitelj
Tožnik zatrjuje, da je priposestvoval eno od garaž v stanovanjski hiši toženk. Če naj bi torej tožnik na ta način pridobil lastninsko pravico na delu tuje nepremičnine, kot je določeno v tretjem odstavku 43. člena SPZ, potem ne more hkrati na isti dejanski in pravni podlagi terjati zase še solastninskega deleža na isti nepremičnini kot celoti. Idealnega deleža na nepremičnini ni mogoče priposestvovati. Res je, da lastniku posameznega dela zgradbe po prvem odstavku 105. člena SPZ pripada tudi solastnina skupnih delov, vključno z zemljiščem, na katerem stoji zgradba. To pa ne pomeni, da si tožnik lahko lasti zahtevani idealni delež na celotni parceli toženk. Sicer pa v obravnavanem primeru še ni bila vzpostavljena etažna lastnina na stavbi, niti ni bilo določeno pripadajoče zemljišče.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DRUŽINSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00026774
ZZZDR člen 56, 56/3. SZ-1 člen 24, 24/5, 54. OZ člen 190, 346.
nerazdelna obveznost zakonca - obveznost za tekoče potrebe družine - obratovalni stroški - neupravičena obogatitev - ugovor zastaranja - stroški upravljanja - spor majhne vrednosti
Za obveznosti, ki jih za tekoče potrebe družine prevzame en zakonec, odgovarjata zakonca nerazdelno.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DEDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00023023
ZPP člen 105a, 185, 185, 339, 339/2, 339/2-11. SZ-1 člen 103, 103/1, 103/3. ZDen člen 24.
odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - izpraznitev in izročitev stanovanja - predmet najema - veljavnost najemne pogodbe - denacionalizirano stanovanje - pravno nasledstvo - skupnost dedičev denacionaliziranega premoženja - aktivna legitimacija - vstop v pravni položaj prednika - pogoji za odpoved najemne pogodbe - kršitev najemne pogodbe - neplačevanje najemnine in stroškov - opomin najemodajalca s pisnim opozorilom - oblikovanje zahtevka - izvršljivost izreka sodbe - sposobnost biti stranka - dediči stranke - vstop dedičev v pravdo - pooblastilo stranke - skrbnik zapuščine - aktivna legitimacija skrbnika premoženja - sprememba tožbe - plačilo sodne takse - domneva umika vloge - absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Posamezni dediči imajo do razdelitve zapuščine oziroma denacionaliziranega premoženja (zapuščinski postopek glede denacionaliziranega premoženja v konkretnem primeru še ni končan) pravico do tožbe za varstvo skupne lastnine v dediščinski skupnosti. Zaradi narave tega materialnopravnega razmerja pa morajo tožniki, ki niso (nujno) vsi dediči pokojnih denacionalizacijskih upravičencev, tožbeni zahtevek oblikovati tako, da je zagotovljena izpolnitev, ki je v korist celotne skupnosti dedičev, tudi tistih, ki se tožbi niso pridružili, ker v konkretnem primeru še niso določeni.
Novi lastnik stanovanja (denacionalizacijska upravičenca oziroma po njiju dediči) je v razmerju do najemnika vstopil v pravni položaj prejšnjega lastnika. Za presojo odpovedi konkretnega najemnega razmerja je odločilno, da je šlo za krivdno odpoved zaradi neplačevanja najemnine oziroma nedopustitve vstopa v stanovanje. V takem primeru ključno pravno relevantno dejstvo predstavlja kršitev sklenjene najemne pogodbe.
URS člen 2, 36, 36/1, 78.. SZ-1 člen 10, 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 104, 104/1, 104/4.
najemna pogodba - najem neprofitnega stanovanja - pogoji za odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog za odpoved - kršitev najemne pogodbe s strani najemodajalca - neplačilo najemnine - izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe - odpust obveznosti v osebnem stečaju - težak socialni položaj najemnika - drugo primerno stanovanje - pravica do spoštovanja doma - načelo pravne in socialne države
Dejstvo, da so bile toženki na podlagi sklepa okrožnega sodišča St z dne 11.11.2016 odpuščene obveznosti za vse terjatve upnikov, ki so nastale do 28.12.2015, zadostuje za zavrnitev tožbenega zahtevka. Tožnica namreč ne more več terjati od toženke zapadle in neplačane najemnine (ki predstavljajo kršitev, zaradi katere tožnica s to tožbo zahteva odpoved najemne pogodbe), saj so ji te obveznosti odpuščene.
DENACIONALIZACIJA - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00022060
SZ-1 člen 90, 93, 93/1, 93/2, 94, 94-3, 98, 100, 100-2, 103, 103/1, 103/1-11, 103/5, 109. OZ člen 191, 193.
najemna pogodba - najemno razmerje - odpoved najemne pogodbe - neprofitno najemno razmerje - prenehanje najemne pogodbe - veljavnost najemne pogodbe - profitna najemnina - neprofitna najemnina - dogovor o višini najemnine - bivši imetnik stanovanjske pravice - uporabnik stanovanja - neupravičena pridobitev - obseg vrnitve - pravna zmota - dobra vera - povrnitev vlaganj najemnika stanovanja - povrnitev lastnih vlaganj najemnika - pobot - zamudne obresti - uporabnina
Toženec je svojo dobrovernost glede upravičenja do neprofitne najemnine od smrti najemnice (bivše imetnice stanovanjske pravice) utemeljeval s prepričanjem, da je kot univerzalni naslednik po samem zakonu vstopil v njen pravni položaj. Njegova zmota je odraz nepoznavanja prava, ki pa ne more biti opravičljiva.
Pogodbeni stranki sta se v najemni pogodbi dogovorili, da najemnica ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja tožeče stranke. Ker takšnega soglasja ni imela, saj tožeče stranke o nameravanih delih sploh ni obvestila, toženec na tej pravni podlagi ne more zahtevati povrnitve večvrednosti stanovanja. Ob odsotnosti soglasja tožeče stranke in odločbe stanovanjske inšpekcije bi bil upravičen do povrnitve stroškov izvedenih del le, če bi bilo popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje in zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo (druga alineja 100. člena SZ-1).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00021827
OZ člen 82, 199. ZS člen 3, 3/2. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 457, 457/3.
upravljanje večstanovanjske stavbe - sklep etažnih lastnikov - izjava volje - razlaga izjave volje - sporno pogodbeno določilo - razlaga nejasnih pogodbenih določil - poslovodstvo brez naročila - neopredelitev do odločilnih dejstev - kršitev pravice do izjave v postopku - absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Tožnik ni dokazal, da vložitev tožbe, v zvezi s katero so nastali stroški, katerih povrnitev zahteva od toženca, temelji na sklepu etažnih lastnikov. Iz tožbenih navedb ne izhaja niti sklep, da tožnik od toženca zahteva povrnitev sorazmernega dela stroškov pravdnega postopka na podlagi določb o poslovodstvu brez naročila. Po 199. členu OZ se sme kdo tujega posla lotiti nepoklicano samo, če ga ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda ali bi bila zamujena očitna korist. Trditev, da je prejšnji upravnik po prejemu začasne odredbe izročil sredstva etažnih lastnikov, ne zadostuje za sklep, da bi etažnim lastnikom v nasprotnem primeru nastala škoda ali bi izostal nastanek koristi. Tožbeni zahtevek za povrnitev sorazmernega dela stroškov pravde zato ni utemeljen.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00021670
ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14, 495. SPZ člen 115.
spor majhne vrednosti - postopek v sporu majhne vrednosti - upravnik - poslovna stavba - etažna lastnina - obratovalni stroški - fiksni stroški - razmerja med etažnimi lastniki - pravice in obveznosti na skupnih delih stavbe - način delitve obratovalnih stroškov - ključ delitve obratovalnih stroškov
Po 115. členu SPZ so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Zakonska obveznost plačila teh stroškov je, v odsotnosti drugačnega dogovora, torej neodvisna od tega, ali tožena stranka skupni del stavbe (v konkretnem primeru toplotno postajo) dejansko koristi ali ne.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00023324
OZ člen 103, 352, 352/1. ZPP člen 108, 108/4.
realizacija - pogodba o upravljanju - odstop naročnika od pogodbe - zastaranje - odškodnina zaradi neutemeljenega odstopa od pogodbe
Po realizaciji tako pogodbe kot odstopa je stvar notranjega razmerja med toženci in upravnikom, ali je ta imel zadosti glasov etažnih lastnikov glede na solastne deleže za obe dejanji. Ne drži, da se šele od dopolnitve šteje, da je bila tožba popolna in sposobna za obravnavanje. Tožnik je bil v pogodbenem razmerju z etažnimi lastniki, ki jih je zastopal upravnik kot zakoniti zastopnik. Zato je za zamudo tožencev zadoščal poziv zakonitemu zastopniku brez posebnega dostavka, da se nanaša na etažne lastnike.
URS člen 13, 14, 14/2, 50. SZ-1 člen 87, 87/5, 110. ZPP člen 13.
razveza zakonske zveze - določitev najemnika stanovanja po razvezi zakonske zveze - neprofitno najemno stanovanje - prepoved diskriminacije - pravica do socialne varnosti - državljanstvo Republike Slovenije - predhodno vprašanje
Načelo enakosti pred zakonom (drugi odstavek 14. člena Ustave) ne pomeni, da zakon ne bi smel različno urejati položaja državljanov RS v primerjavi s položajem državljanov tretjih držav. Že sama Ustava (13. člen) dopušča, da zakonodajalec omeji krog upravičencev do določene pravice glede na državljanstvo. Tudi pravica do socialne varnosti (ki se zagotavlja tudi z dodeljevanjem najemnih neprofitnih stanovanj) je na ustavnem nivoju zagotovljena le državljanom Republike Slovenije (50. člen Ustave), socialne pravice tujcev pa so predmet zakonske ureditve, pri čemer zakonodajalca veže načelo enakega varstva pravic.
postopek v sporu majhne vrednosti - izvedba naroka v sporu majhne vrednosti
Tožeča stranka svoje terjatve ni dokazala le s svojimi listinami, ampak je predložila račune za obratovalne stroške različnih dobaviteljev, razdelilnik za njihovo plačilo in potrdilo dobaviteljev, da je račune poravnala.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v sporih majhne vrednosti - pomanjkljiva trditvena podlaga - opustitev vročitve - terjatev upravnika
Stroške v postopku je skladno s sklepom etažnih lastnikov in pogodbo o pravnem svetovanju in zastopanju poravnala odvetnica, upravnik pa jih je razdelil med etažne lastnike skladno s sprejetimi dogovori. Omenjeno ne pojasnjuje, zakaj upravnik vtoževane stroške terja na svoj račun, pri čemer dokaz (pogodba) ne more nadomestiti manjkajočih trditev.
S tem, ko toženka kot najemnica in tožnik kot najemodajalec po odpovedi pogodbe s strani drugega najemnika nista ukrepala v smeri, da bi se pogodbeno razmerje prekinilo, sta se zavedala in štela, da najemno razmerje med njima še vedno traja, zaradi česar je toženka dolžna plačati pogodbeno dogovorjeno najemnino v celoti. Na to ne vplivajo pozivi in opozorila tožnika, da naj toženka zapusti stanovanje, saj bi v skladu s tretjim odstavkom 112. člena SZ-1 pogodbo moral odpovedati s tožbo.
ZPP člen 111, 111/4, 142, 142/4. OZ člen 197, 274, 275. SZ-1 člen 71.
štetje rokov - fikcija vročitve - terjatev upravnika večstanovanjske hiše - obratovalni stroški - stroški upravljanja - neupravičena obogatitev
Sodna praksa je enotna, da se pri štetju petnajstdnevnega roka iz četrtega odstavka 142. člena ZPP, po katerem nastopi fikcija vročitve, ne upošteva določba četrtega odstavka 111. člena ZPP, ki določa, da se v primeru, ko zadnji dan roka pade na dan, ko sodišče ne dela, rok izteče naslednji delovni dan.
Po utrjenem stališču v sodni praksi ima upravnik pravico, da to, kar iz lastnih sredstev plača za dobave in storitve v okviru obratovalnih stroškov večstanovanjske stavbe, zahteva od etažnih lastnikov kot povračilo v sorazmerju z deležem, ki odpade na njihovo stanovanje.
Po določbi 71. člena SZ-1 je upravnik dolžan dobaviteljem posredovati podatke o dolžnikih, kadar ni direktno zavezan do tretjih oseb. Navedena določba ne prepoveduje, da upravnik plača namesto etažnih lastnikov in kasneje od njih terja, kar je plačal.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00023463
ZVEtL-1 člen 18, 19, 19/1, 19/3, 21, 21/1, 21/3, 35, 35/1. SZ člen 144.
vzpostavitev etažne lastnine - privatizacijski nakup stanovanja - pravni naslov - ponovno odločanje o stvari - postopek za vzpostavitev etažne lastnine
Za primer privatizacijske prodaje nekdanjega družbenega stanovanja na podlagi določb SZ se v postopku za vzpostavitev etažne lastnine upravičuje do pridobitve lastinske pravice na posameznem delu stavbe izkaže že s prodajno pogodbo oziroma s seznamom iz 144. člena SZ.
Odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju.