CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00021827
OZ člen 82, 199. ZS člen 3, 3/2. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 457, 457/3.
upravljanje večstanovanjske stavbe - sklep etažnih lastnikov - izjava volje - razlaga izjave volje - sporno pogodbeno določilo - razlaga nejasnih pogodbenih določil - poslovodstvo brez naročila - neopredelitev do odločilnih dejstev - kršitev pravice do izjave v postopku - absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Tožnik ni dokazal, da vložitev tožbe, v zvezi s katero so nastali stroški, katerih povrnitev zahteva od toženca, temelji na sklepu etažnih lastnikov. Iz tožbenih navedb ne izhaja niti sklep, da tožnik od toženca zahteva povrnitev sorazmernega dela stroškov pravdnega postopka na podlagi določb o poslovodstvu brez naročila. Po 199. členu OZ se sme kdo tujega posla lotiti nepoklicano samo, če ga ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda ali bi bila zamujena očitna korist. Trditev, da je prejšnji upravnik po prejemu začasne odredbe izročil sredstva etažnih lastnikov, ne zadostuje za sklep, da bi etažnim lastnikom v nasprotnem primeru nastala škoda ali bi izostal nastanek koristi. Tožbeni zahtevek za povrnitev sorazmernega dela stroškov pravde zato ni utemeljen.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00021670
ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14, 495. SPZ člen 115.
spor majhne vrednosti - postopek v sporu majhne vrednosti - upravnik - poslovna stavba - etažna lastnina - obratovalni stroški - fiksni stroški - razmerja med etažnimi lastniki - pravice in obveznosti na skupnih delih stavbe - način delitve obratovalnih stroškov - ključ delitve obratovalnih stroškov
Po 115. členu SPZ so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Zakonska obveznost plačila teh stroškov je, v odsotnosti drugačnega dogovora, torej neodvisna od tega, ali tožena stranka skupni del stavbe (v konkretnem primeru toplotno postajo) dejansko koristi ali ne.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00023324
OZ člen 103, 352, 352/1. ZPP člen 108, 108/4.
realizacija - pogodba o upravljanju - odstop naročnika od pogodbe - zastaranje - odškodnina zaradi neutemeljenega odstopa od pogodbe
Po realizaciji tako pogodbe kot odstopa je stvar notranjega razmerja med toženci in upravnikom, ali je ta imel zadosti glasov etažnih lastnikov glede na solastne deleže za obe dejanji. Ne drži, da se šele od dopolnitve šteje, da je bila tožba popolna in sposobna za obravnavanje. Tožnik je bil v pogodbenem razmerju z etažnimi lastniki, ki jih je zastopal upravnik kot zakoniti zastopnik. Zato je za zamudo tožencev zadoščal poziv zakonitemu zastopniku brez posebnega dostavka, da se nanaša na etažne lastnike.
URS člen 13, 14, 14/2, 50. SZ-1 člen 87, 87/5, 110. ZPP člen 13.
razveza zakonske zveze - določitev najemnika stanovanja po razvezi zakonske zveze - neprofitno najemno stanovanje - prepoved diskriminacije - pravica do socialne varnosti - državljanstvo Republike Slovenije - predhodno vprašanje
Načelo enakosti pred zakonom (drugi odstavek 14. člena Ustave) ne pomeni, da zakon ne bi smel različno urejati položaja državljanov RS v primerjavi s položajem državljanov tretjih držav. Že sama Ustava (13. člen) dopušča, da zakonodajalec omeji krog upravičencev do določene pravice glede na državljanstvo. Tudi pravica do socialne varnosti (ki se zagotavlja tudi z dodeljevanjem najemnih neprofitnih stanovanj) je na ustavnem nivoju zagotovljena le državljanom Republike Slovenije (50. člen Ustave), socialne pravice tujcev pa so predmet zakonske ureditve, pri čemer zakonodajalca veže načelo enakega varstva pravic.
postopek v sporu majhne vrednosti - izvedba naroka v sporu majhne vrednosti
Tožeča stranka svoje terjatve ni dokazala le s svojimi listinami, ampak je predložila račune za obratovalne stroške različnih dobaviteljev, razdelilnik za njihovo plačilo in potrdilo dobaviteljev, da je račune poravnala.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v sporih majhne vrednosti - pomanjkljiva trditvena podlaga - opustitev vročitve - terjatev upravnika
Stroške v postopku je skladno s sklepom etažnih lastnikov in pogodbo o pravnem svetovanju in zastopanju poravnala odvetnica, upravnik pa jih je razdelil med etažne lastnike skladno s sprejetimi dogovori. Omenjeno ne pojasnjuje, zakaj upravnik vtoževane stroške terja na svoj račun, pri čemer dokaz (pogodba) ne more nadomestiti manjkajočih trditev.
S tem, ko toženka kot najemnica in tožnik kot najemodajalec po odpovedi pogodbe s strani drugega najemnika nista ukrepala v smeri, da bi se pogodbeno razmerje prekinilo, sta se zavedala in štela, da najemno razmerje med njima še vedno traja, zaradi česar je toženka dolžna plačati pogodbeno dogovorjeno najemnino v celoti. Na to ne vplivajo pozivi in opozorila tožnika, da naj toženka zapusti stanovanje, saj bi v skladu s tretjim odstavkom 112. člena SZ-1 pogodbo moral odpovedati s tožbo.
ZPP člen 111, 111/4, 142, 142/4. OZ člen 197, 274, 275. SZ-1 člen 71.
štetje rokov - fikcija vročitve - terjatev upravnika večstanovanjske hiše - obratovalni stroški - stroški upravljanja - neupravičena obogatitev
Sodna praksa je enotna, da se pri štetju petnajstdnevnega roka iz četrtega odstavka 142. člena ZPP, po katerem nastopi fikcija vročitve, ne upošteva določba četrtega odstavka 111. člena ZPP, ki določa, da se v primeru, ko zadnji dan roka pade na dan, ko sodišče ne dela, rok izteče naslednji delovni dan.
Po utrjenem stališču v sodni praksi ima upravnik pravico, da to, kar iz lastnih sredstev plača za dobave in storitve v okviru obratovalnih stroškov večstanovanjske stavbe, zahteva od etažnih lastnikov kot povračilo v sorazmerju z deležem, ki odpade na njihovo stanovanje.
Po določbi 71. člena SZ-1 je upravnik dolžan dobaviteljem posredovati podatke o dolžnikih, kadar ni direktno zavezan do tretjih oseb. Navedena določba ne prepoveduje, da upravnik plača namesto etažnih lastnikov in kasneje od njih terja, kar je plačal.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00023463
ZVEtL-1 člen 18, 19, 19/1, 19/3, 21, 21/1, 21/3, 35, 35/1. SZ člen 144.
vzpostavitev etažne lastnine - privatizacijski nakup stanovanja - pravni naslov - ponovno odločanje o stvari - postopek za vzpostavitev etažne lastnine
Za primer privatizacijske prodaje nekdanjega družbenega stanovanja na podlagi določb SZ se v postopku za vzpostavitev etažne lastnine upravičuje do pridobitve lastinske pravice na posameznem delu stavbe izkaže že s prodajno pogodbo oziroma s seznamom iz 144. člena SZ.
Odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - IZVRŠILNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00021198
SZ-1 člen 112, 112/4. ZPP člen 337.
odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - neplačevanje najemnine in stroškov - odpust obveznosti v osebnem stečaju - nedovoljene pritožbene novote - izselitev iz stanovanja - izpraznitev in izročitev stanovanja - pasivna legitimacija - pasivna procesna legitimacija - izvršilni naslov za izselitev dolžnika
Kadar z najemnikom (po njegovi volji) v stanovanju živijo tudi drugi, praviloma njegovi ožji družinski člani, zoper najemnika izdani izvršilni naslov vsebuje tudi obveznost najemnika, da stanovanje preda „prosto vseh oseb“. Ker in kadar gre za osebe, ki v stanovanju živijo skupaj z najemnikom, je (po tistem, ko naslova za bivanje v stanovanju z odpovedjo ni več) on tisti, ki mora poskrbeti za njihovo izselitev. Obveznost toženke, ki izhaja iz izreka sodbe, je torej da izroči stanovanje prosto vseh stvari in oseb (in te so še konkretizirane) tožeči stranki. Toženkin soprog in njen sin nista pasivno procesno legitimirana, ker tožeča stranka tožbe zoper njiju ni vložila, materialno pa zato, ker v postopku ni bilo nobene trditve, ki bi utemeljevala sklep, da v stanovanju bivata s kakšnim drugim naslovom.
ZPP člen 42, 44, 318, 318/1, 338, 338/2. SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 112, 112/4.
vrednost spornega predmeta - pogoji za izdajo zamudne sodbe - odpoved najemne pogodbe - izpraznitev stanovanja - rok za izselitev iz stanovanja
Ker pasivnost tožene stranke povzroči priznanje tožnikovih dejanskih navedb, sodišču dejanskega stanja ni treba, niti ga praviloma ne sme ugotavljati. Kot podlago zamudne sodbe vzame dejansko stanje, ki je navedeno v tožbi.
spor majhne vrednosti - register upravnikov - izbris upravnika iz registra upravnikov stavb - stroški upravljanja - obstoj obligacijskega razmerja - trditveno in dokazno breme - dokazovanje negativnega dejstva
Nemogoče je namreč dokazati negativno dejstvo, zato dokazno breme nosi tisti, ki zatrjuje t.i. pozitivno dejstvo, v predmetnem postopku obstoj obligacijskega razmerja med pravdnima strankama. Toženec je tako predložil listino, iz katere izhaja, da je obligacijsko razmerje med strankama prenehalo, medtem ko tožnica nasprotnega ni dokazala.
tožba na izpraznitev nepremičnine - izpraznitev in izročitev nepremičnin - pravni naslov za bivanje v stanovanju - upravičenje do posesti - najemna pogodba - kupoprodajna pogodba - dokazovanje
Ker sta torej tožnika izključna lastnika sporne nepremičnine, toženec pa je v njej brez veljavnega pravnega naslova, sta tožnika upravičena zahtevati vračilo nepremičnine (92. člen SPZ). Posestnik (v konkretnem primeru toženec) ima pravico odkloniti izročitev stvari lastniku le, če izkaže, da je do posesti upravičen (93. člen SPZ). Tega toženec ni dokazal, zato je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku na izpraznitev in izročitev nepremičnine v roku 60 dni pravilno ugodilo.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00020824
SPZ člen 116, 116/1, 116/1-1. ZPP člen 451, 452, 453.
gospodarski spor majhne vrednosti - etažna lastnina - stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - ključ delitve stroškov - posel izrednega upravljanja - pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov - sklepčnost - odločanje - soglasje vseh etažnih lastnikov - trditveno breme - prepozne navedbe - višina tožbenega zahtevka - konkretizacija
Predpisane vsebine pogodbe o medsebojnih razmerjih iz 116. člena SPZ se v osnovi delijo na dva vsebinska sklopa: določbe, ki konkretizirajo splošne pravice in dolžnosti etažnih lastnikov na njihovih posameznih in skupnih delih, ter določbe, ki odstopajo od zakonske predvidene ureditve in bolj ali manj spreminjajo lastninska upravičenja, določena z zakonom, pri katerih je zato pravnopolitično utemeljeno, da ima vsak od etažnih lastnikov načeloma pravico veta. Sprememba zakonsko predvidenega ključa delitve stroškov tako predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov, zato ga je treba šteti kot posel izrednega upravljanja, zanj pa se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov. Ker takšno soglasje za sprejem Sporazuma o spremembi akta o ureditvi medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki ni bilo doseženo, sporazum v tej posledici ni uspel derogirati načina delitve stroškov, sprejetega v (prvotnem) Aktu o ureditvi medsebojnih razmerij in njegovi Prilogi št. 1, zato je potrebno slednjega šteti za pravno veljavni in relevantni ključ delitve stroškov.
soseska - upravljanje večstanovanjske stavbe - pogodba o upravljanju sklenjena za celotno sosesko - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe - skupni deli - skupni stroški več stavb - plačilo obratovalnih in vzdrževalnih stroškov
Zaradi odpovedi pogodbe o upravljanju s skupnimi deli (torej tudi s tem objektom) v imenu etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe U. upravnik ni več upravičen upravljati in zato na tej podlagi tudi ni upravičen od toženke zahtevati plačila.
upravljanje večstanovanjske stavbe - stroški upravljanja - plačilo stroškov upravljanja - začasni upravnik stavbe - podlaga za obračun stroškov upravljanja
Tožnica je podlago za upravljanje stavbe in za obračun stroškov upravljanja imela v odločbi inšpektorja za okolje in prostor, s katero je bila določena za začasno upravnico te stavbe za obdobje šest mesecev in je bilo določeno, da vsi stroški za opravljeno storitev začasne zastopnice bremenijo etažne lastnike, in v zakonski določbi, po kateri so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja in drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače, razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe.S potekom šestih mesecev iz inšpekcijske odločbe je upravičenje tožnice za upravljanje stavbe prenehalo in je s tem odpadla tudi podlaga za obračun stroškov upravljanja v nadaljnjem obdobju. Ker v tem obdobju podlage za obračun stroškov ni imela niti v morebitni pogodbi o upravljanju, od toženke neupravičeno zahteva njihovo plačilo.
prekinitev in nadaljevanje postopka - predhodno vprašanje - vezanost sodišča na pravnomočno rešeno predhodno vprašanje
Res v revizijskem postopku vedno obstoji možnost, da bosta odločbi nižjih sodišč razveljavljeni in vrnjeni v nov postopek ali pa spremenjeni, a navedeno ni pravno upoštevni razlog, da ostane postopek po pravnomočno zaključeni zadevi, v kateri se je obravnavalo predhodno vprašanje, prekinjen.
seznam etažnih lastnikov - kontinuiteta upravljanja - večstanovanjska stavba - dokumentacija - zamenjava upravnika - aktivna legitimacija upravnika za vtoževanje plačil v rezervni sklad od neplačnika
Toženka je trenutna upravnica in torej zastopnica etažnih lastnikov, ki jo kljub spremembi upravnika, prejšnjega zastopnika etažnih lastnikov, veže zakonska dolžnost iz drugega odstavka 71. člena SZ-1. Zapleti toženke oziroma zapleti etažnih lastnikov s prejšnjim upravnikom (neopravljena primopredaja in neizročitev dokumentacije) spadajo v njihovo notranje razmerje, ki ne more imeti upoštevnega vpliva na razmerje do tretjih. Ker SZ-1 predvideva tako imenovano kontinuiteto upravljanja, kar je razvidno tudi iz 61. člena SZ-1, po katerem je prejšnji upravnik dolžan (med drugim) vso dokumentacijo, ki se nanaša na upravljanje, izročiti ali novemu upravniku ali etažnim lastnikom, tudi ni podlage za zaključek, da novi upravnik ni dolžan izvršiti obveznosti iz drugega odstavka 71. člena SZ-1, ker je nekatere aktivnosti, ki so povezane z izpolnitvijo obveznosti iz prvega odstavka 71. člena SZ-1, opravil prejšnji upravnik. Tožnici se kot tretji osebi iz 71. člena SZ-1 ni treba obrniti ali na prejšnjega upravnika ali na etažne lastnike, katerih podatki naj bi bili javni, saj ima na voljo zahtevek po drugem odstavku 71. člena SZ-1. Prejšnjemu upravniku so nenazadnje vsa zastopniška upravičenja prenehala, medtem ko javno dostopni podatki o etažnih lastnikih ne zadoščajo za vložitev tožbe zoper neplačnike.
SZ-1 člen 10, 83, 83-1, 87, 90, 90/2, 90/3, 90/4, 103, 103/1, 103/1-7, 103/1-11, 103/5. Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (2004) člen 14.
neprofitno najemno stanovanje - odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe - izpraznitev stanovanja - primerno stanovanje kot pravni standard
SZ-1 v primerih, ko najemnik neprofitnega stanovanja ne izpolnjuje več splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, dopušča spremembo določil najemne pogodbe zgolj in samo v delu, ki se nanašajo na višino in vrsto najemnine (najemnina se določi v višini tržne najemnine), ne spremeni pa se s tem avtomatično tudi vrsta najemnega stanovanja oziroma najemnega razmerja.
Iz določbe petega odstavka 103. člena SZ-1 ne izhaja, da bi bila odpoved najemne pogodbe najemniku neprofitnega stanovanja mogoča (tudi) v primerih, ko vrednost premoženja (nepremičnin), ki ga ima v lasti najemnik (ali njegov zakonec oziroma zunajzakonski partner), presega določen cenzus (zaradi (so)lastništva katerihkoli nepremičnin). Iz navedene zakonske določbe je namreč razvidno, da je odpoved najemne pogodbe najemniku neprofitnega stanovanja možna le v primeru, če ima najemnik (ali njegov zakonec oziroma zunajzakonski partner) možnost dejanskega bivanja v drugem primernem stanovanju ali stanovanjski stavbi, pa te možnosti po lastni krivdi ne izkoristi. Vrednost morebitnih nepremičnin, ki jih ima v (so)lasti najemnik neprofitnega stanovanja, ni pravno pomemben kriterij za uveljavitev pravice do odpovedi najemne pogodbe najemniku neprofitnega stanovanja.
Okoliščine v zvezi z obstojem krivdnega odpovednega razloga je treba presojati v času, ko je lastnik stanovanja zanje izvedel in nanje opozoril najemnika.