CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00046615
ZVEtL-1 člen 48, 48/1-1, 48/1-3. ZPP člen 343, 343/4.
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - pripadajoče zemljišče - skupno pripadajoče zemljišče - udeleženci postopka - predlagatelj - skupnost etažnih lastnikov - etažni lastnik - nedovoljena pritožba
Po prvem odstavku 48. člena ZVEtL-1 posamezni etažni lastnik ne more sam nastopati kot udeleženec, saj ni bil niti predlagatelj niti ne gre za situacijo, da ne bi bili izpolnjeni pogoji za udeležbo skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov. Ti pogoji očitno so izpolnjeni, saj skupnost etažnih lastnikov nastopa kot udeleženec v tem postopku (zastopa jo upravnik).
zamudna sodba - vložitev prošnje za brezplačno pravno pomoč - rok za odgovor na tožbo - pretrganje roka - terjatev iz naslova stroškov opominjanja - razdelilnik stroškov - nedopustnost uveljavljanja pritožbenega razloga zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja
Kar se tiče podlage in višine stroškov opominov, pritožba nima prav, da v tem delu niso izpolnjeni pogoji za izdajo zamudne sodbe. Tožnik je tožbi priložil razdelilnike stroškov za posamezne mesece, ki vsebujejo med ostalim tudi stroške opominjanja. Toženka na tožbo ni pravočasno odgovorila, zato se šteje, da so v tožbi navedena dejstva resnična.
Sodišče prve stopnje je izrecno zavzelo stališče, da določb SZ-1, ob upoštevanju namembnosti stavbe, v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti. Da se je nato v 13. in 14. točki obrazložitve opredeljevalo do učinkov, ki jih prinaša 71. člen SZ-1, je zgolj posledica podane trditvene podlage strank, pri čemer je v tej zvezi navedlo, da tudi če bi bilo mogoče za razmerja v poslovni stavbi navedeno določbo smiselno uporabiti, le-ta ne predstavlja pravne podlage za direktni zahtevek tožnice proti toženki.
obstoj najemne pogodbe - prepoved vznemirjanja - zahtevek na sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas - ustna najemna pogodba - stanovanjska pogodba - konkludentno soglasje - stanarina - konvalidacija najemne pogodbe - soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe - plačevanje najemnine - predlog za sklenitev pogodbe - pravni laik - pravica do nedotakljivosti stanovanja - pravica do zasebne lastnine - tehtanje ustavnih pravic
Pogoj za konvalidacijo najemne pogodbe je dejstvo, da je bila najemna pogodba prej sklenjena. Pogoj za sklenitev najemne pogodbe je sporazum pogodbenikov o bistvenih sestavinah pogodbe.
Zgolj okoliščina, da je tožnik toženki plačeval najemnino in da je tožnika obiskal zakoniti zastopnik toženke ter da toženka bivanju tožnika ni uprla, ne pomeni, da ima bivanje tožnika vse elemente najemnega razmerja.
najemna pogodba - zamenjava stanovanja - sprememba neprofitne najemnine - profitna in neprofitna najemnina - neprofitno najemno razmerje
Res je, da je bilo v najemni pogodbi opredeljeno, da tožena stranka plačuje profitno najemnino, kar pomeni, da je bila 25 % višja od neprofitne. Vendar tudi tako določena najemnina ni dosegala višine najemnin na prostem trgu, zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, ki je najemno razmerje opredelilo kot neprofitno.
Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da je prekoračitev pooblastil zastopanega s strani tožene stranke podlaga za uporabo določbe petega odstavka 72. člena Obligacijskega zakonika, ki določa solidarno odgovornost zastopnika in domnevno zastopanega, kadar slednji noče odobriti poslov, ki jih je s prekoračitvijo pooblastila sklenil zastopnik, sopogodbenik pa ni vedel niti ni bil dolžan vedeti za prekoračitev pooblastila (da bi tožeča stranka za prekoračitev pooblastila vedela in s tem ta določba ne bi bila uporabljiva, tožena stranka v pritožbi konkretno niti ne trdi). V primeru solidarne odgovornosti pa lahko upnik toži katerega koli solidarnega dolžnika. Na kakšen način bodo solidarni dolžniki uredili medsebojno obveznost, ni stvar upnika.
Prevzem daljinskega upravljalnika je bil le način, na podlagi katerega so lahko etažni lastniki zagotovili funkcionalno izvrševanje svoje lastninske pravice na garažah in ni mogoče tega njihovega dejanja enačiti z odobritvijo samega posla.
spor majhne vrednosti - aktivna legitimacija upravnika v zvezi s plačilom v rezervni sklad - obvezen prispevek etažnega lastnika v rezervni sklad - plačilo prispevka v rezervni sklad - izterjava sredstev za rezervni sklad - neplačevanje v rezervni sklad
Dolg toženca predstavlja dolgovana in neplačana vplačila na fiduciarni transakcijski račun tožeče stranke (upravnika) za sredstva rezervnega sklada.
zahtevek za povračilo stroškov - sanacija objekta - zamenjava strehe - prenova strehe na večstanovanjski stavbi - pravna podlaga obveznosti - posel rednega upravljanja - potrebna večina etažnih lastnikov - nujno poslovodstvo brez naročila - izdatek za drugega (nujna gestija) - ugovor zastaranja - potek roka - zavrnitev tožbenega zahtevka
Ker tožnik višine svojega solastniškega deleža na nepremičnini ni izkazal, posledično sklep o zamenjavi strehe ni bil sprejet z več kot 50 % večino solastniških deležev. Zato je pravilen materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da toženka kot solastnica objekta na podlagi sklepa o zamenjavi strehe, ki ni bil sprejet z ustreznim soglasjem solastnikov (prvi odstavek 25. člena SZ-1), ni dolžna prispevati k stroškom zamenjave strehe.
Ker se v skladu z določilom 199. člena OZ sme tujega posla kdo nepoklicano lotiti, če bi sicer nastala škoda (nujna gestija), je sodišče prve stopnje pravilno preizkusilo utemeljenost tožbenega zahtevka tudi na tej pravni podlagi. O nujni gestiji govorimo, kadar gestor ravna v stiski, kadar posla ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda. Obstajati mora konkretna nevarnost škode, ki jo želi preprečiti s svojim ravnanjem, ali mora škoda že nastajati. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožnik ni izkazal obstoja konkretne nevarnosti nastanka škode, ki bi upravičevala zamenjavo strešne kritine. Zato je pravilen materialnopravni zaključek, da tožnik ni ravnal kot nujni gestor.
SPZ člen 48, 48/2. ZPP člen 313, 313/2. SZ-1 člen 112.
izpraznitev nepremičnin - pravni naslov za uporabo nepremičnine - prekarij - vlaganja v nepremičnino - paricijski rok - rok za izselitev iz stanovanja - nesklepčnost
Bistveno je, da toženka in njene hčerke z odrekom tožnikovega soglasja nimajo več nobene pravne podlage za bivanje v sporni stanovanjski hiši in so jo dolžne izprazniti. Zgolj zatrjevana vlaganja v nepremičnino toženki ne dajejo pravice do bivanja v sporni hiši, saj z njimi v skladu s SPZ ni pridobila solastninske pravice na tožnikovi nepremičnini.
Pritožba tožene stranke prav tako utemeljeno navaja, da je paricijski rok, ki je določen v sodbi na 15 dni, prekratek. V obravnavani situaciji gre za položaj, ki je podoben odpovedi najemnega razmerja, kjer SZ-1 v 112. členu določa rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni. Zato je pritožbeno sodišče paricijski rok v sodbi prve stopnje spremenilo tako, da je določilo rok 90 dni za izselitev in izpraznitev nepremičnine. Ta rok je ocenilo za primeren glede na to, da je splošno znano, da je rok 15 dni prekratek za to, da si toženka s hčerkama poišče drugo primerno prebivališče in uredi vse potrebno v zvezi z morebitnim prešolanjem otrok.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00042061
ZPP člen 189, 189/3.
pogodba o upravljanju - potrebna večina za veljavnost pogodbe o upravljanju - cesija - dokazna moč verodostojne listine v pravdnem postopku - ugovor litispendence - odločanje mimo tožbenega zahtevka - omejenost pritožbenih razlogov v sporih majhne vrednosti - graja relativnih kršitev - zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja
Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila v letu 2004 sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki objekta T. – stari del in da se tudi pogodba o opravljanju upravniških storitev z D. d. o. o. nanaša le na stari del, saj so bili le etažni lastniki starega dela stranke pogodbe, ki je bila sklenjena z zadostno večino. Tožena stranka z ugovori, da bi morali biti pri veljavnosti pogodbe upoštevani tudi etažni lastniki novega dela, ne more uspeti, saj ni z ničemer izkazano, da bi morali lastniki novega dela skleniti isto pogodbo kot lastniki starega dela.
O dopustni nujni gestiji bi lahko govorili le v primeru, če bi tožnica kot poslovodja brez naročila (gestor) ravnala v stiski, torej kadar posla ne bi bilo mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, obstajati pa bi morala konkretna nevarnost škode, ki jo je gestor želel preprečiti s svojim ravnanjem oziroma je škoda že nastajala.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00041885
SPZ člen 107, 107/1, 119. SZ-1 člen 24, 24/4. ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - plačilo prispevka v rezervni sklad - stroški rezervnega sklada - obvezen rezervni sklad - etažni lastniki večstanovanjske stavbe - zavezanec za plačilo
Zavezanci za plačilo v rezervni sklad so etažni lastniki. Kot zemljiškoknjižni lastnik je toženec dolžnik terjatev iz naslova vplačil sredstev v rezervni sklad. Na obstoj te njegove obveznosti ne vpliva, ali dejansko uporablja stanovanje oziroma kakšni so razlogi, da ga ne uporablja. Gre za okoliščine, ki bi lahko bile upoštevne v razmerju do osebe, ki mu stanovanja ne izroči, ne morejo pa biti pomembne v razmerju do ostalih etažnih lastnikov, ki zahtevajo plačilo prispevka v rezervni sklad.
OZ člen 70, 271, 271/2, 274, 275. SPZ člen 118, 118/4-2, 118/4-5, 118/5. ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - upravnik - zastopstvo etažnih lastnikov - založitev stroškov iz lastnih sredstev - obratovalni stroški - prenos materialnopravnih upravičenj - aktivna legitimacija
Materialnopravnega upravičenja, da povrnitev založenih obratovalnih stroškov terja od konkretnega etažnega lastnika, sodišče prve stopnje tožeči stranki v nasprotju s pritožbenimi navedbami (kar a priori) ni odvzelo. Ker je za nastanek subrogacije bistvena izpolnitev obveznosti, je sodišče prve stopnje v nadaljevanju ugotavljalo, ali je tožeča stranka uspela dokazati, da je dobaviteljem dejansko plačala obveznosti tožene stranke. Z vidika utemeljenosti njenega zahtevka je to namreč ključno. Upravnik ne more zahtevati povrnitve stroškov od etažnega lastnika, če ne izkaže, da je te dobaviteljem predhodno poravnal sam.
ureditev razmerij med etažnimi lastniki - odločanje etažnih lastnikov - potrebna večina za sprejem sklepa - upravljanje skupnih delov stavbe
Kot izhaja iz jasnega zapisa vsebine določbe prvega odstavka 34. člena SZ-1, pa tudi iz naslovov in vsebine 35. in 36. člena SZ-1, etažni lastniki o poslih upravljanja odločajo na dva načina, s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov ali na zboru lastnikov. Veljaven sprejem odločitve s podpisovanjem listine tako ni pogojevan z njenim sprejemom na zboru lastnikov. Če na sami listini (izjavi) ni zapisane večine, potrebne za ″veljaven″ sprejem takšnega sklepa, zaradi manjkajočega takšnega zapisa listina ni izgubila svojstva listine iz prvega odstavka 34. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 35. členom SZ-1.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSL00041157
ZVEtL-1 člen 3, 42, 43, 43/1-2, 43/1-3, 44. ZGJS člen 76. ZPP člen 254, 254/3. URS člen 33. ZNP člen 37.
stanovanjska soseska - večstanovanjska stavba - skupno pripadajoče zemljišče - funkcionalno zemljišče k stavbi - zaznamba vrstnega reda - zemljiška knjiga - etažna lastnina - elaborat - dostop do nepremičnine - pretekla raba zemljišča - splošna raba poti - javna pot - grajeno javno dobro - zelenica - parkirišče - igrišče - sodni izvedenec - gospodarska javna služba - lokacijska dokumentacija - sosedsko pravo
Pritožbene navedbe, da navedene nepremičnine, ki predstavljajo parkirišče, dovozno pot in zelene površine, predstavljajo javne površine, ki so v splošni rabi, niso utemeljene. Sodišče prve stopnje je tudi na podlagi ogleda ugotovilo, da na navedenih nepremičninah ni zaslediti javne rabe. Za navedene površine ni bila izdana pravnomočna odločba o javnem dobru, zato sklicevanje pritožnice na določilo 76. člena ZGJS, na podlagi katerega nasprotna udeleženka utemeljuje pridobitev lastninske pravice, ni utemeljeno.
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da del nepremičnin, ki predstavljajo skupno pripadajoče zemljišče, predstavlja parkirišče stanovalcev, zaradi česar je nebistvena pritožbena navedba, da je bil prometni znak, ki dovoljuje parkiranje zgolj za predlagatelje, postavljen nelegalno. Prav tako je neutemeljena pritožbena navedba, da je parkirišče pred stanovanjskim objektom javno, saj v dokaznem postopku javna raba parkirišča ni bila potrjena.
OZ člen 346, 347, 349, 355, 355/1, 355/1-1, 355/1-6.
zastaranje terjatev iz naslova stroškov upravljanja in obratovanja poslovnega prostora - poslovni prostor - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja
Namen določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ je torej v izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov stanovanj. Nasprotno pa ni podana potreba po izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov poslovnih prostorov, saj enoletni zastaralni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ ne pride v poštev v primeru poslovnega odjema, ki se po naravi stvari nanaša na poslovne prostore. Takšne terjatve (v zvezi s poslovnimi prostori) zastarajo po pravilih za občasne terjatve iz 347. člena OZ ali po pravilih za zastaranje terjatev iz gospodarskih pogodb iz 349. člena OZ (oboje, če so izpolnjeni pogoji) ali v splošnem zastaralnem roku iz 346. člena OZ.
Določba 24. člena SZ-1 namreč ne zajema subsidiarne odgovornosti lastnika poslovnih prostorov. Že jezikovna razlaga citirane določbe povsem nedvoumno določa meje pomena konkretnega pravnega pravila: subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja. Glede na izrecno ločitev stanovanjskih in poslovnih prostorov v 2. členu SZ-1, poslovni prostori tako že po jezikovni razlagi spadajo izven meja konkretnega določila.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00041195
ZNPosr člen 5, 5/2, 5/2-5, 13, 13/1. OZ člen 190, 190/3, 193. ZPP člen 353.
posredniška provizija - nepremičninsko posredovanje - pogodba o posredovanju - sklenitev pogodbe - naročitelj - ogled nepremičnine - pravica do plačila provizije - izvršba na podlagi verodostojne listine - razveljavitev sklepa o izvršbi - nasprotna tožba - predlog za razveljavitev klavzule o pravnomočnosti
Obligacijskopravno razmerje med nepremičninsko družbo ali kupcem ali iskalcem za nakup nepremičnine ne nastane v trenutku ogleda nepremičnine in seznanitve prodajalca s potencialnim kupcem, temveč s sklenitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki pa med strankama nesporno ni bila sklenjena.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00041121
SPZ člen 119. ZPP člen 155, 451, 452, 452/2, 452/4, 453, 454, 458, 458/1. Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (2004) člen 7.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v sporih majhne vrednosti - večstanovanjska zgradba - vplačila v rezervni sklad - obvezen prispevek etažnega lastnika v rezervni sklad - sredstva rezervnega sklada - aktivna legitimacija - etažna lastnina - odločanje etažnih lastnikov - pogodba o upravljanju - sklep etažnih lastnikov - imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe - večinsko soglasje etažnih lastnikov - nakazilo na račun upravnika - stavba z več vhodi - sodba brez izvedbe naroka - potrebni pravdni stroški
Za odločitev v tej zadevi je pomembna ugotovitev, da je 21. 12. 1995 tožeča stranka z lastniki stanovanj stanovanjske hiše B. 7 sklenila pogodbo o upravljanju te večstanovanjske hiše. Pomembno je tudi, da navedena pogodba po volji strank ni prenehala. Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003, ko je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ z uveljavitvijo SZ-1 prenehale, ali pa da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožeča stranka še vedno upravnik večstanovanjske hiše B. 7.
Dejstvo, da ima vsak vhod sklenjeno posebno pogodbo o upravljanju odseva voljo etažnih lastnikov, mimo katere upravnik ne more. Glede na to, da je tožeča stranka upravnik stavbe B. 7 in da zahteva plačilo v rezervni sklad na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo, je aktivna legitimacija vsekakor podana.
Stanovanjska stavba je bila zgrajena v letu 1981, zato je v letih 2015 in 2016 spadala v III. starostni razred (od 30 do 60 let), po 7. členu Pravilnika velja zato za navedeno obdobje faktor 0,25 EUR/m2.
gospodarski spor majhne vrednosti - aktivna legitimacija upravnika v zvezi s plačilom v rezervni sklad - zahtevek za plačilo obveznosti iz naslova vplačil v rezervni sklad - prenos procesne legitimacije - razširitev procesne legitimacije
S sodbo in sklepom Vrhovnega sodišča RS II Ips 263/2015 z dne 4. 4. 2016 je prišlo do poenotenja sodne prakse pri vprašanju aktivne legitimacije upravnika za izterjavo vplačil v rezervni sklad. Tako lahko upravnik zahteva plačilo le na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Drugačen prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov ni dopusten, kar zajema tudi obliko posrednega mandatnega zastopanja, pri kateri zastopnik nastopa v svojem imenu, a za račun zastopanega ter zahteva plačilo dolgovanih sredstev na svoj lasten račun.
LASTNINJENJE - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00040837
ZVEtL-1 člen 42, 43, 43/1, 44, 44/1. ZLNDL člen 2. ZGJS člen 76.
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini - lastninjenje nepremičnin z javnimi infrastrukturnimi objekti in napravami - funkcionalno zemljišče k stavbi - skupni del večstanovanjske stavbe - pripadajoče zemljišče k stavbi - kriteriji za določitev - uporaba meril in kriterijev - načelo akcesornosti - namen uporabe - redna raba - upravni akt - javni interes
Parkirni znak sam po sebi ni dokaz, da gre za pripadajoče zemljišče. Tudi vprašanje javnega interesa je povsem irelevantno. Pomembna je ugotovitev funkcionalne vezanosti zemljišča na stavbo, saj ta glede na nekdanja pravila predtranzicijskega prava, pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine, pravila o akcesornosti pravic na zemljišču in predpisov o lastninjenju praviloma zadostuje za sklep, da je táko zemljišče postalo last lastnika stavbe.
Čeprav je bilo funkcionalno zemljišče k obravnavani stavbi že določeno z upravno odločbo, to ob upoštevanju 43. člena ZVEtL-1 ni razlog, ki bi onemogočal ugotovitev, da je to zemljišče obsežnejše. Sodišče ima možnost, da kljub izdani pravnomočni odločbi o funkcionalnem zemljišču določi pripadajoče zemljišče na podlagi ostalih zakonskih kriterijev.
Sporno zemljišče je bilo ob uveljavitvi ZGJS v naravi funkcionalno zemljišče, namenjeno redni rabi stavbe, na njej pa so pravico uporabe izvrševali etažni lastniki, zato ni bil predmet lastninjenja po 76. členu ZGJS, niti predmet lastninjenja po ZLNDL.