CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00056590
OZ člen 190, 197. SZ-1 člen 23, 23/4, 30, 30/2, 71. ZPP člen 451, 453, 458.
spor majhne vrednosti - omejeno navajanje dejstev in predlaganje dokazov - omejeni pritožbeni razlogi - plačilo stroškov upravljanja - obratovalni stroški in stroški upravljanja - stanovanjska soseska - terjatve upravnikov večstanovanjskih hiš - upravljanje soseske - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - upravljanje s skupnim delom več večstanovanjskih stavb - odsotnost pogodbene podlage - obogatitveni zahtevek - neupravičena obogatitev - zmotna uporaba materialnega prava - predpostavke verzijskega zahtevka - odsotnost odločilnih razlogov - razveljavitev prvostopenjske sodbe
Napačen je zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožnica plačila ne more zahtevati niti na podlagi določb o neupravičeni obogatitvi (190. in 197. člen OZ), ker naj bi bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja tožnici priznati kakršnokoli plačilo. Čeprav je tožnica ravnala samovoljno, je treba preprečiti neupravičeno obogatitev tožencev. Ni res, da bi bilo to v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Z obogatitvijo je mišljena tudi pridobitev koristi s storitvijo (190. člen OZ). Še posebej pa verzijski zahtevek ureja 197. člen OZ (izdatek za drugega), ki določa, da kdor za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima pravico zahtevati od njega povračilo. Tožnica je navajala, da sta bila toženca na njen račun neupravičeno obogatena, ker sta imela zagotovljene določene storitve (npr. ogrevanje), ne da bi za to plačala potrebne stroške obratovanja in vzdrževanja. Ker je sodišče izhajalo iz napačnega materialnopravnega stališča, po katerem je že a priori zavrnilo uporabo navedenega instituta, dejanskega stanja v tej smeri sploh ni ugotavljalo. Ni ugotavljalo predpostavk obogatitvenega zahtevka, to je obogatitve, prikrajšanja na škodo drugega, vzročne zveze ter odsotnosti pravnega temelja, in je tako dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno.
odpoved trajnega dolžniškega razmerja - trajna pogodbena razmerja - najemna pogodba - izselitev iz stanovanjske hiše - nujno sosporništvo
Dovoljenje za bivanje samo za sebe ne zadostuje za zaključek o obstoju (ustno sklenjene) najemne pogodbe. Ker ni bil dokazan obstoj najemne pogodbe, tudi ni bilo podlage za uporabo 112. člena SZ-1.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00049623
ZPP člen 458. SPZ člen 68. SZ-1 člen 30.
izpodbijanje ugotovljenega dejanskega stanja v sporu majhne vrednosti - pogodba o upravljanju - podpis na pogodbi - veljavnost pogodbe o upravljanju - potrebna večina etažnih lastnikov - prekluzija pri navajanju novih dejstev in dokazov
Treba je odgovoriti pritožniku, ko trdi, da so bili podpisi na pogodbi o upravljanju po 20. 2. 2020 in da gre za goljufijo. Gre za izpodbijanje dejanskega stanja, kar je v sporu majhne vrednosti nedovoljeno. Materialnopravno je treba odgovoriti, da ni treba, da so vsi podpisi na pogodbi o upravljanju istega dne. Pomembno je le, da je zadosti podpisov, da je pogodba veljavna.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00051376
OZ člen 92, 610. ZOR člen 591. SZ člen 147, 150. ZSR člen 5, 5/1, 20. SZ-1 člen 111, 111/1, 111/2.
najemna pogodba za stanovanje - najem za nedoločen čas - neprofitna najemnina - izpraznitev in izročitev stanovanja - imetnik stanovanjske pravice - pravice uporabnika stanovanja - skupno gospodinjstvo - kršitev najemne pogodbe - ničnost najemne pogodbe - stanovanjska pravica po ZSR - prenos lastninske pravice - prenos najemne pogodbe - uveljavljanje ničnosti - nedovoljena pritožbena novota
Toženec je bil imetnik stanovanjske pravice na podlagi sklenjene najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Toženec zakonito zaseda stanovanje, zato zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja ne more biti utemeljen.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00048986
SPZ člen 92, 99. SZ-1 člen 111. ZPP člen 7, 212, 115, 258, 339, 339/2, 339/2-8. URS člen 22.
tožba za izpraznitev nepremičnine - dogovor o uporabi nepremičnine - dokazno breme stranke - nedokazanost - uporaba nepremičnine brez pravne podlage - uveljavljanje absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka - zaslišanje strank - načelo obojestranskega zaslišanja strank - kršitev načela zaslišanja stranke - izjema od načela kontradiktornosti - pravica do izjave stranke - pravica do enakega varstva pravic - zloraba pravice do izjave
Sodišče prve stopnje s tem, ko toženke ni zaslišalo, ni kršilo njene pravice do izjave. Izvedba dokaza z zaslišanjem strank namreč ni namenjena izjavljanju stranke, ampak dokazovanju spornih dejstev.
Ravnanje sodišča prve stopnje, ki je v postopku zaslišalo le oba tožnika, bi lahko predstavljalo kršitev pravice do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave, a le v primeru, če bi sodišče v dokaznem postopku brez utemeljenih razlogov zaslišalo le tožnika, toženki pa bi to pravico odreklo. Kdaj lahko sodišče odloči, da zasliši le eno stranko, določa 258. člen ZPP. To lahko stori v primeru: 1. ko eni stranki niso znana sporna dejstva, 2. ko zaslišanje ene stranke ni mogoče in 3. ko ena stranka kljub pravilnem vabljenju ne pride na zaslišanje ali noče izpovedati. Sodišče prve stopnje se je v razlogih oprlo na zadnje naveden primer.
Za zaključek glavne obravnave brez izvedbe dokaza z zaslišanjem toženke v konkretnem primeru ni bilo procesnih ovir.
Toženka ni dokazala pravnega naslova (dogovora) za uporabo sporne nepremičnine.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00051238
SPZ člen 118, 118/4.
spor majhne vrednosti - zastopstvo etažnih lastnikov - obratovalni stroški - aktivna legitimacija
Upravnik ima pooblastilo, da zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja in lahko v imenu preostalih etažnih lastnikov vloži izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika (5. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ). Že iz gramatikalne razlage predmetne določbe je razvidno, da je upravnik zgolj zastopnik etažnih lastnikov. Na podlagi predmetne določbe lahko upravnik vloži tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika, vendar v imenu in za račun preostalih etažnih lastnikov, ne pa v svojem imenu in za svoj račun ali za račun etažnih lastnikov (torej kot stranka postopka).
Po določbi tretjega odstavka 112. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) se ob sporu najemno pogodbo odpoveduje s tožbo, torej sodno. V izvršilnem naslovu najemna pogodba z dne 26. 11. 2001 ni zajeta, zato izvršilni naslov ne vsebuje sodne odpovedi (tudi) te najemne pogodbe. Ob tem je glede vsebine izvršilnega naslova dodati še, da je v pravdnem postopku tožeča stranka tista, ki s tožbenim zahtevkom opredeli konkretno vsebino sodnega varstva, ki ga zahteva in s tem tudi meje sodnega preizkusa.
spor majhne vrednosti - odgovornost lastnika stanovanja - subsidiarna odgovornost lastnika za neplačane obveznosti najemnika
Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovitev, da tožnik ni zatrjeval in dokazal, da je za plačilo dobavljenih komunalnih dobrin in opravljenih komunalnih storitev v iztoževanem obdobju, ko je nepremičnino, katere solastnica je bila toženka, uporabljal najemnik, po dospelosti teh terjatev s pisno zahtevo z določitvijo roka za izpolnitev obveznosti pozval najemnika, materialnopravno pravilno zaključilo, da glede na določbo petega odstavka 24. člena SZ-1, ki določa lastnikovo subsidiarno obveznost za neporavnane obratovalne stroške najemnika, tožnikov zahtevek zoper toženko ni utemeljen, saj tožnik ni dokazal izpolnjenosti zakonskega pogoja iz prvega odstavka 1019. člena OZ, po izpolnitvi katerega bi šele lahko zahteval izpolnitev obveznosti od toženke kot subsidiarne zavezanke
STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZAVAROVANJE TERJATEV
VSL00049040
ZIZ člen 272. SPZ člen 33.
začasna odredba v zavarovanje nedenarne terjatve - pogoji za izdajo začasne odredbe - izvrševanje posesti - etažni lastniki večstanovanjske stavbe - uporaba parkirišča - pripadajoče zemljišče k stavbi - postavitev zapornice - postavitev zapornice kot motilno dejanje - poseg v obstoječe posestno stanje - pasivna legitimacija upravnika
V motenjskem sporu ni pasivno legitimiran zgolj tisti, ki motilno dejanje neposredno izvrši (ali ga naroči). Se pa razlikuje glede vprašanja, ali za pasivno legitimacijo zadošča, da je nekdo dejanje odobril (oz. mu ni nasprotoval), ali pa mora biti poleg odobritve (oz. nasprotovanja) dejanje tudi v njegovo korist. V zvezi s tem se pritožbeno sodišče pridružuje prepričljivejšim razlogom odločb, ki izhajajo iz stališča, da mora biti poleg kasnejše odobritve ali nasprotovanja motilno dejanje tudi v korist osebe, za katero se trdi, da je pasivno legitimirana.
Glede vprašanja, ali imajo etažni lastniki posest na parkiriščih pred večstanovanjskimi stavbami v mestnih naseljih, sodna praksa ni (bila) enotna. Vendar pa, če je mogoče pred leti najti v sodni praksi glede tega vprašanja nasprotujoča si stališča, je v novejši sodni praksi večinsko sprejeto, da etažni lastniki imajo posest na parkirišču. Etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki zahtevajo posestno varstvo na parkiriščih, za katere zatrjujejo, da predstavljajo pripadajočo zemljišče k večstanovanjski stavbi v njihovi etažni lastnini in dokažejo (so)uporabo parkirišča, so upravičeni do posestnega varstva ne glede na to, da na njem lahko občasno (če je prostor) parkirajo tudi drugi, ki ne prebivajo v večstanovanjski stavbi. Ni namreč bistveno, kako pogosto tožniki prihajajo in parkirajo na parkirišču, ampak da svojo (so)posest izvajajo kontinuirano in da je vedno prisoten njihov animus possidendi.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-8, 103/1-11, 103/3. OZ člen 39.
najemno razmerje - neprofitno najemno stanovanje - ničnost najemne pogodbe - odpovedni razlog - krivdni odpovedni razlog - odpadla kavza
V obravnavani zadevi tožba za ugotovitev ničnosti najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, sklenjene med pravdnima strankama, ne predstavlja ustreznega pravnega varstva, zato je sodišče prve stopnje postavljeni zahtevek pravilno zavrnilo.
odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog za odpoved - neplačilo najemnine in stroškov - izselitev najemnika - datum izdaje sodbe - prepis zvočnega posnetka - dokazna ocena
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da toženka najemnine za februar in marec 2020 ni plačala, prav tako ni plačevala stroškov, zato jo je tožnica z opominom in pozivom na odpravo odpovednega razloga opozorila na kršitev najemne pogodbe. Toženka je opomin prejela, kršitve pa ni odpravila. Teh ugotovitev toženka s pritožbo ne izpodbija. Torej ne zanika, da najemnine in stroškov za februar in marec 2020 ni plačala. Zato je sodišče prve stopnje na tako ugotovljeno in pritožbeno neizpodbijano dejansko stanje pravilno uporabilo določilo 103. člena SZ-1 ter najemno pogodbo pravilno odpovedalo, skladno s četrtim odstavkom 112. člena SZ-1 določilo rok za izselitev ter toženki naložilo, da tožnici stanovanje po preteku navedenega roka izroči.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00048245
SZ-1 člen 98. SPZ člen 93. ZPP člen 187.
pravica do posesti - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - rok za izselitev iz stanovanja - izpraznitev nepremičnin - najemna pogodba - pogodba o dosmrtnem preživljanju - zakonska zveza - skupno premoženje zakoncev - povrnitev vlaganj najemnika - povrnitev koristi - subjektivna sprememba tožbe - vstop univerzalnih pravnih naslednikov v pravdo
Toženka v tej pravdi ni dokazala, da ima brez soglasja tožnice oziroma njenega pravnega prednika pravico do nadaljnje posesti objektov in zemljišča v lasti tožnice.
Morebitna terjatev pritožnice na povrnitev vlaganj v nepremičnino ni pravno upošteven razlog, ko se presoja njeno upravičenje do posesti nepremičnine. Prav tako se pritožba neutemeljeno sklicuje na prekratek rok za izpraznitev nepremičnine. Odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od 60 dni, velja pri odpovedi najemne pogodbe najemniku in ne v primeru uporabe stanovanja brez pravnega naslova.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00072973
OZ člen 9. SZ-1 člen 25, 49, 53, 60.
spor majhne vrednosti - omejeni pritožbeni razlogi - plačilo stroškov upravljanja - obratovalni stroški - stroški vzdrževanja - večstanovanjska stavba - imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe
Tožeča stranka je bila kot upravnik te večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež.
Tako da sklenjena Pogodba pa učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.
etažna lastnina - posamezni del stavbe - enostanovanjska stavba - solastnina na nepremičnini - idealni delež - upravičen predlagatelj postopka - dejanska etažna lastnina - poslovni prostor - večstanovanjska hiša - skupni deli stavbe - splošni skupni del - sporno lastništvo nepremičnine - pritiklina - elaborat - prenos hipoteke
V konkretnem primeru je predlagatelj v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik idealnega deleža, ki v naravi predstavlja poslovni prostor s pritiklino – shrambo, zato je upravičen vlagatelj predloga za vzpostavitev etažne lastnine na obravnavani stavbi.
Postopek za vzpostavitev etažne lastnine ni namenjen in ne omogoča razreševanje spornih lastninskih vprašanj.
Sodišče je pravilno odločilo, da se hipoteka, ki je na dan izdaje sklepa omejevala solastninski delež nasprotne udeleženke, po vzpostavitvi etažne lastnine prenese na posamezni del stavbe, ki je v njeni izključni lasti.
najemno razmerje - odpoved najemnega razmerja - socialna stiska najemnika
Da se lahko izogne odpovedi najemne pogodbe, mora najemnik pogoje iz 104. člena SZ-1 izkazati kumulativno, torej vse hkrati. Zgolj sklicevanje na socialno stisko ne zadostuje.
STANOVANJSKO PRAVO - STAVBNA ZEMLJIŠČA - STVARNO PRAVO
VSL00056337
ZVEtL-1 člen 17, 32.
vzpostavitev etažne lastnine - nedokončana etažna lastnina - posamezni del stavbe - denacionalizacija - ohranitev že vpisanih pravic - izbris izvedene pravice - pravna dejstva - stvarne pravice - stvarnopravni zahtevek
Posamezni deli stavbe, ki so v zemljiški knjigi že vpisani, se v postopku dokončanja etažne lastnine obravnavajo samostojno in se z vzpostavitvijo etažne lastnine na njih v celoti ohranijo pravice, ki so na njih že vpisane. Sodišče tako v teh primerih ne ugotavlja lastninskega stanja in ne posega vanj ter ne ugotavlja obstoja ali neobstoja stvarnih ali drugih pravic, ki omejujejo lastninsko pravico na vpisanem posameznem delu. Morebitni stvarnopravni zahtevki tretjih, ki uveljavljajo pravice na teh delih, se zato uveljavljajo v drugih postopkih.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSC00048694
ZNP-1 člen 149, 154. SPZ člen 67. SZ-1 člen 25.
etažna lastnina - upravljanje stvari v solastnini - pristojnost sodišča - razmerja med etažnimi lastniki - obveznost plačila za porabljeno vodo - nepopoln predlog
Nepravdno sodišče je tako glede na določilo 149. člena ZNP-1 pristojno (tudi) za ureditev razmerij o načinu upravljanja in uporabe stvari v solastnini, če teh etažni lastniki po pravilih, ki jih za sprejem odločitev določajo pravila SPZ in SZ-1, sami ne morejo urediti oziroma ko se etažni lastniki ne morejo sporazumeti o načinu upravljanja in uporabe solastne stvari.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00048124
SZ-1 člen 92, 92/1-1, 92/1-2, 94, 125. OZ člen 131, 131/1, 270. ZPP člen 355, 355/1.
najemno razmerje - dolžnosti lastnika stanovanja - normalna uporaba stanovanja - pravice in obveznosti najemnika stanovanja - vzdrževanje stanovanja - nepravilna raba stvari - povzročitev škode na stanovanju - zamakanje - razmejitev odgovornosti - pogodbena odgovornost - civilni delikt - elementi civilnega delikta - prenehanje obveznosti - nepopolno ugotovljeno dejansko stanje - dopolnitev dokaznega postopka po napotilih sodišča druge stopnje
Tožencema je mogoče pripisati odgovornost le za tisti del škode, ki je nastal zaradi neustrezne sanacije oziroma za tisti del, kolikor je škoda večja zato, ker je drugi toženec zamakanje in njegove posledice popravljal na neustrezen način, ne pa tudi za tisti del škode, ki bi tožniku nastala zaradi zamakanja v vsakem primeru, torej tudi, če bi bilo zamakanje sanirano nemudoma in v skladu s pravili stroke. Sodišče prve stopnje škode zaradi zamakanja ni razmejilo v pojasnjenem smislu.
Zgolj dejstvo, da naj bi tudi upnik nekaj dolgoval dolžniku (tožnik tožencema), samo po sebi ne more vplivati na obstoj in višino upnikove terjatve. Načini prenehanja obveznosti so določeni v 270. do 334. členu OZ in med temi načini ni predvideno avtomatično pobotanje ali siceršnje prenehanje vzajemnih terjatev.
SZ-1 člen 26. SPZ člen 119. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 7.
terjatev za plačilo prispevka v rezervni sklad - plačilo sredstev v rezervni sklad - višina prispevka v rezervni sklad - sprememba višine - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - posel rednega upravljanja - sklep etažnih lastnikov - zbor etažnih lastnikov - zapisnik
Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja iz 26. člena SZ-1 določijo višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad, kot je določen s podzakonskim predpisom iz 119. člena SPZ, in sicer glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in glede na načrt vzdrževanja.
Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ne more biti sprejet samostojno. Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ni bil veljavno sprejet, ker ni bil sprejet tudi načrt vzdrževanja večstanovanjske hiše.
Pri upravljanju večstanovanjskih stavb je potreben red in dosledno spoštovanje predpisov, tudi kar se tiče vsebine in oblike zapisnikov s sklepi etažnih lastnikov. Za sporni zapisnik dejansko to ne velja, ker iz njega ni razvidno, da so etažni lastniki o načrtu vzdrževanja, ki se nanaša na obnovo fasade, glasovali, niti ni razvidno, kateri od prisotnih lastnikov so za predlagane sklepe glasovali in s kakšno večino naj bi bil sklep sprejet.