lastninjenje in privatizacija stanovanj - podstanovalska razmerja - pravice podstanovalcev - iztek roka
Za pravico podstanovalca, da uveljavi odkup stanovanja po določbah o privatizaciji, je upošteven čas podstanovalskega razmerja pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona.
SODSTVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VS30261
SZ člen 158. ZPP (1977) člen 15, 16, 17.
stvarna pristojnost - pristojnost v stanovanjskih sporih - spor o pristojnosti
V sporu za izpraznitev službenega stanovanja, ki je bil sprožen po uveljavitvi stanovanjskega zakona, je stvarno pristojno okrajno sodišče in ne delovno sodišče.
SZ člen 58, 126, 126/3, 148, 148/1. ZSR člen 60, 60/3.
privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - izplačilo ob izselitvi iz stanovanja (odpravnina) - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja
Iz neizpodbite pogodbe med strankama, sklenjene že pred uveljavitvijo SZ, izhaja tožnikova obveznost izprazniti stanovanje do določenega datuma, to pa ustvarja pravni položaj, kakršnega zajema določba prvega odstavka 148. člena SZ, po kateri lastnik ni dolžan skleniti najemne pogodbe, če je, med drugim, imetniku mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR). Takšna pogodba oziroma tožnikova obveznost nadomešča postopek, ki bi ga lahko ubrala tožena stranka v smislu tretjega odstavka 60. člena ZSR, po kateri v primeru, če družinska stanovanjska hiša še ni dograjena, imetnik stanovanjske pravice pa bi jo lahko dogradil, potrdi sodišče odpoved stanovanjskega razmerja in določi izpraznitveni rok... Tožena stranka potemtakem ne bi bila dolžna skleniti s tožnikom najemne pogodbe za nedoločen čas, to pa jo odvezuje plačati tožniku odpravnino na podlagi navedenih zakonskih določb.
SZ člen 6, 6/1, 56, 57, 117, 147, 147/3. ZPP (1977) člen 12, 12/1, 213, 213/1-1.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice - določitev najemnika po razvezi zakonske zveze (razpadu izvenzakonske skupnosti) - predhodno vprašanje - prekinitev postopka zaradi reševanja predhodnega vprašanja
Če pride do razveze zakonske zveze imetnika stanovanjske pravice ali do prenehanja zunajzakonske skupnosti (prvi odstavek 6. člena, 56. in 147. člen SZ), kakor v tem primeru, in to pred sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje, je pomembno za presojo, kdo je privatizacijski upravičenec za stanovanje, rešitev vprašanja po 57. členu SZ, se pravi, kako sta se zunajzakonska partnerja sporazumela, kdo od njiju (p)ostane najemnik stanovanja oziroma koga določi kot najemnika sodišče.
stanovanjska najemna razmerja - odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - dodelitev drugega primernega stanovanja
Pravnomočno je že odločeno, da se mora toženka izseliti iz stanovanja na, ki ji ga je 19.7.1991 dodelil stanovanjski organ bivše JLA. Predmet nadaljnjega postopka po nasprotni tožbi je bila le utemeljenost njenega zahtevka, da ji mora tožnica ob izselitvi priskrbeti drugo primerno stanovanje. Tak nasprotni zahtevek je sodišče prve stopnje zavrnilo, sodišče druge stopnje pa je s pobijano odločitvijo potrdilo tako odločitev, pri čemer sta obe sodišči nižjih stopenj oprli svoji odločitvi na ugotovitev, da je toženki prejšnje stanovanje na dodelila Občina Ljubljana-Center (in ne bivša JLA) in da je toženka navedeno stanovanje tudi vrnila občini, ki je bila lastnica stanovanja. Glede na take ugotovitve je odločitev sodišč druge in prve stopnje materialnopravno pravilna. Toženka v revizijskih izvajanjih, ki jih materialnopravno določno ne podkrepi, prezre, da v stanovanju na ni bila imetnica stanovanjske pravice ali pa uporabnica stanovanja v smislu določb prejšnjega zakona o stanovanjskih razmerjih (ki je zagotavljal določeno stanovanjsko zaščito le imetnikom stanovanjske pravice - tako naprimer drugo primerno stanovanje v členih 66., 67. in podobno - ali uporabnikom stanovanja - naprimer v prvem odstavku 6. člena).
stanovanjska najemna razmerja - odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja
Ugotovljeno je bilo, da se je tožena stranka vselila v stanovanje brez pogodbe. S tem so podane okoliščine, na podlagi katerih je po 58. čl. stanovanjskega zakona lastnik upravičen kadarkoli zahtevati izpraznitev stanovanja.
SZ člen 58, 159, 159/2. ZSR člen 50.UZITUL člen 9, 9/1, 9/2.ZOR člen 154.
razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - odločba komande garnizije po 25.6.1991 - nezakonita vselitev - prevzem premoženja JLA - povzročitev škode - splošna načela - podlage za odgovornost
Glede na navedene osamosvojitvene predpise tudi toženčevo sklicevanje (v ugovoru o sočasni spolnitvi obveznosti in v nasprotnem tožbenem zahtevku za dodelitev drugega enakovrednega stanovanja) na to, da je imel stanovanjsko pravico na prejšnjem stanovanju v S., ne more vplivati na odločitev o izpraznitvi spornega stanovanja, kot tudi ne na materialnopravno pravilno drugostopno zavrnitev nasprotnega tožbenega zahtevka. Na podlagi nezakonite odločbe o dodelitvi namreč toženec na spornem stanovanju (v M.) ni mogel pridobiti nobene pravice. Od tožeče stranke pa tudi ne more utemeljeno zahtevati (niti z ugovorom sočasne spolnitve obveznosti, niti z nasprotno tožbo) drugega primernega stanovanja. Dolžnosti tožeče stranke preskrbeti toženi stranki drugo primerno stanovanje namreč za primer kot je obravnavani, ne določa noben predpis Republike Slovenije. Pri tem revizijsko sodišče še pojasnjuje, da bi se toženec v Republiki Sloveniji lahko skliceval na pridobljeno stanovanjsko pravico na prejšnjem stanovanju in s tem na pravico do ponovne vselitve vanj oziroma na pravico do dodelitve drugega enakovrednega stanovanja (ali kakšnega drugega stanovanjskega varstva) le v primeru, če bi bilo tudi prejšnje stanovanje v Republiki Sloveniji in bi tožeča stranka tudi na tem stanovanju pridobila pravico razpolaganja. Za tak primer pa v obravnavani zadevi ne gre, saj je prejšnje toženčevo stanovanje v drugi državi (Republiki H.).
Temeljno načelo odškodninskega prava je, da lahko vsak zahteva povračilo povzročene škode, vendar pa morajo biti za odškodninsko odgovornost kumulativno izpolnjeni naslednji pogoji:
- da škoda izvira iz nedopustnega ravnanja,
- da je škoda sploh nastala,
- da obstaja vzročna zveza med nastalo škodo in nedopustnim ravnanjem,
- da obstaja odgovornost na strani povzročitelja škode.
V obravnavanem primeru že prvi pogoj ni izpolnjen. S pravnomočno sodbo je ugotovljeno, da tožena stranka pravice do uporabe spornega stanovanja nima (in ga tedaj zaseda nezakonito), drugega enakovrednega stanovanja pa ji tožeča stranka tudi ni dolžna zagotoviti. Morebitno duševno trpljenje tožene stranke in članov njene družine sicer ni izključeno, vendar pa ni posledica ravnanja tožeče stranke, ki bi ga bilo mogoče opredeliti kot nedopustno. Odškodninski zahtevek tožene stranke iz naslova duševnega trpljenja zaradi negotove prihodnosti je bil zato materialnopravno pravilno zavrnjen.
stanovanje v zasebni lasti - pravica do uporabe stanovanja - stanovanjska pogodba - višina najemnine
Ob spremembi stanovanjskega zakona, ki je stopila v veljavo dne 7.5.1994, je bila v 2.odst. 156.čl. kategorija stanovanj, kakršno je bilo tožnikovo, precizneje določena. Hkrati je bilo določeno, da mora zagotoviti drugo primerno stanovanje občina. Za odločitev o izpraznitvenem zahtevku iz nasprotne tožbe je bistveno, da stanovanjski zakon dosledno priznava tožniku stanovanjsko zaščito, to je pravico do drugega primernega stanovanja. V zakonu ni podlage za stališče sodišča druge stopnje, da lahko lastnik stanovanja po preteku enega leta od uveljavitve stanovanjskega zakona zahteva brezpogojno izpraznitev stanovanja, ne glede na to, če je tožniku zagotovljeno drugo primerno stanovanje.
Stanovanjski zakon je v prvotnem besedilu 150.čl. določal, da se plačuje neprofitna najemnina za stanovanja, na katerih je bila stanovanjska pravica dodeljena do uveljavitve tega zakona. Omejitve pa da ne veljajo za stanovanja v zasebni lasti. Za tožnika, ki mu je bila na stanovanju v zasebni lasti dodeljena stanovanjska pravica pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona, omenjena zakonska določba najemnine ni dovolj določno opredeljevala. Iz ostalih zakonskih določb ki so nudile takemu imetniku pravice do uporabe stanovanjsko zaščito, je mogoče sklepati na voljo zakonodajalca, da mu zagotavlja za čas uporabe stanovanja (do izselitve) neprofitno najemnino. Spremenjeni 150.čl. stanovanjskega zakona, ki točno določa neprofitno najemnino za tovrstna stanovanja iz 2.odst. 156.čl., je tako pojasnilne narave.
prehodne določbe - sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - pravice podstanovalcev
Za presojo, ali je kdo izpolnjeval pogoje za imetnika stanovanjske pravice, je odločilen dan začetka veljavnosti stanovanjskega zakona. Na ta dan pa toženka po ugotovitvah izpodbijane sodbe v spornem stanovanju še ni bila dve leti in se zato ne more uspešno sklicevati niti na določbo 50. čl. ZSR, niti na določbo 149. čl. SZ. Okoliščine po eni ali drugi zakonski določbi morajo biti podane na dan uveljavitve stanovanjskega zakona.
stanovanjska najemnina - neprofitna najemnina - tožba na izpraznitev stanovanja
V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje dokazni postopek dopolniti in izvesti tudi tiste dokaze, ki jih je tožena stranka ponudila v dokaz svojih trditev, da je dolžna za sporno stanovanje plačevati le neprofitno najemnino, te dokaze v dokaznem postopku oceniti in nato o tožbenem zahtevku ponovno odločiti. Pri tem revizijsko sodišče še pripominja, da v primeru, če obstaja na strani tožene stranke dolžnost plačevanja neprofitne najemnine, odklonitev podpisa najemne pogodbe, v kateri je tožeča stranka nesporno zahtevala plačevanje profitne najemnine, ne more imeti za posledico, da tožena stranka sporno stanovanje zaseda nezakonito. Določbo iz 66. člena stanovanjskega zakona, na katero sta sodišči druge in prve stopnje oprli svojo odločitev, je namreč mogoče uporabiti le v primerih prostega oblikovanja najemnin za službena in profitna stanovanja, ne pa tudi v primerih, kadar obstaja dolžnost plačevanja neprofitnih najemnin.
podstanovalska razmerja - pravice podstanovalcev - nezakonita uporaba stanovanja
Po drugem odstavku 76. člena ZSR se je štelo za podstanovalca, ki ostane v stanovanju po izselitvi imetnika stanovanjske pravice, da nezakonito zaseda stanovanje, zato je bilo možno zoper njega vložiti izpraznitveno tožbo (4. odstavek 50. člena ZSR). Po 149. členu SZ je takšna uporaba stanovanja lahko dobila zakonito podlago, vendar le v primeru, če je podstanovalec stalno prebival v stanovanju več kot dve leti, šteto od izselitve imetnika stanovanjske pravice pa do uveljavitve SZ (19. oktobra 1991). Tega pogoja pa tožena stranka, kot izhaja iz dejanskih ugotovitev izpodbijanih sodb, ni izpolnila, zato zaseda sporno garsonjero nezakonito.
tožba na izpraznitev stanovanja - pridobljene pravice - vojaško stanovanje
Iz ugotovitev obeh sodišč izhaja, da je toženka stanovanjsko pravico na stanovanju B. pridobila že pred 25.6.1991. Gre torej za pridobljeno pravico toženke na prejšnjem stanovanju z vsemi posledicami, ki izvirajo iz takšne pravice - torej tudi upravičenjem do nadaljnje uporabe stanovanja. V pridobljeno toženkino stanovanjsko pravico na prejšnjem stanovanju namreč niti pred 25.6.1991, niti tega dne in kasneje izdani predpisi Republike Slovenije niso posegli na ta način, da bi toženka lahko izgubila pravico do uporabe tega stanovanja. Tudi preselitev v drugo stanovanje, ki ji je bilo dodeljeno na podlagi neveljavne odločbe istega stanodajalca, ni mogla imeti za posledico izgube njene stanovanjske pravice na prejšnjem stanovanju.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa
Kdor v času do izteka roka ni izpolnjeval pogojev za pridobitev lastninske pravice, pač ne more izkoristiti ugodnosti privatizacije. Morebitna pridobitev državljanstva v času po izteku roka iz 123. čl. stanovanjskega zakona ne more učinkovati tako, da bi zaradi tega prej vložena zahteva za odkup postala utemeljena. Utemeljenost zahteve je namreč treba presojati po stanju, kakršno je ob vložitvi, utemeljenost pravice do privatizacije pa po stanju do izteka roka iz 123. čl. stanovanjskega zakona.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - rok za uveljavljanje zahteve za odkup
Dveletni rok iz 123. čl. SZ je prekluzivni rok, kar pomeni, da ga ni mogoče podaljšati. Velja za vse upravičence in zavezance za privatizacijo enako. Okoliščine, ki posameznemu upravičencu otežijo ali celo preprečijo uveljavitev pravice, ne morejo povzročiti podaljšanja tega roka.
prenehanje stanovanjskega razmerja zaradi neuporabe - vezanost sodišča na tožbeni zahtevek
Sodišče je vezano na izpraznitveni razlog, ki ga tožeča stranka uveljavlja (2. člen ZPP). Zato drugih trditev, ki bi kazale na drug odpovedni ali izprazniteveni razlog, ne sme upoštevati. Ker je tožeča stranka uveljavljala izpraznitveni razlog zaradi več kot 6 mesečne neuporabe stanovanja, je sodišče moralo ugotavljati pravnoodločilna dejstva za obstoj tega razloga.
STANOVANJSKO PRAVO - IZVRŠILNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO
VS02420
ZNP člen 123. ZIP člen 149, 185, 240. ZSR člen 16, 17.
pridobitev stanovanjske pravice ob razvezi zakonske zveze - delitev skupnega premoženja s prodajo stvari - izvršba na nepremičnine - stanovanjska pravica - dolžnikova pravica na prodanem stanovanju - razdelitev stvari - delitev s prodajo
Prejšnja zakonca, ki sta med trajanjem zakonske zveze pridobila stanovanje kot skupno premoženje, sta imela dve možnosti. Lahko sta se dogovorila, kateri med njima bo ostal v stanovanju (po ZSR) in od drugega (praviloma) odkupil njegov delež, lahko pa sta se dogovorila, da bosta skupno stanovanje prodala tretji osebi in si kupnino razdelila (po ZNP).
Če sta se zakonca strinjala s civilno delitvijo stanovanja, nobeden od njiju pa pred tem ni pridobil pravice do uporabe stanovanja, tistega, ki je ostal v stanovanju, ni mogoče obravnavati kot dolžnika po 149. in 185. členu ZIP.
Temeljna listina o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije člen 1, 1/3, 4. UZITUL člen 6, 6/1, 9. Uredba o zemljiškoknjižni izvedbi prenove premičnin bivše SFRJ na Republiko Slovenijo člen 1. Uredba o izvedbi privatizacije stanovanjskih hiš in stanovanj, prevzetih od organov in organizacij bivše SFRJ in JLA člen 1, 2, 2/1. ZTLR člen 20, 21. ZSR člen 118. Dunajska konvencija o nasledstvu držav glede državnega premoženja, arhivov in dolgov člen 8, 18, 18a.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaško stanovanje - državna lastnina
Premoženje, ki so ga upravljali organi SFRJ, je štelo za njeno državno premoženje, to pa je pripadlo Republiki Sloveniji na dan njene osamosvojitve 25.6.1991.
SZ člen 117, 117/1, 123. ZSR člen 16, 17, 17/1, 17/2, 18, 18/5, 19, 19/3, 20, 50, 50/3, 50/4.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - imetnik stanovanjske pravice - uporabnik stanovanja - pridobitev imetništva stanovanjske pravice - nezakonita vselitev
Uporabnik, ki je ob pogojih iz 19. člena ZSR ostal v stanovanju, stanodajalec pa v dveh letih ni zahteval njegove izselitve, sodi med upravičence za odkup stanovanja iz 117. člena SZ. Pogoj za to ni postopek po 20. členu ZSR.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita dodelitev stanovanja - vojaško stanovanje
Ker je z uveljavitvijo temeljne ustavne listine (Uradni list RS št.1/91) Republika Slovenija prevzela vse pravice in dolžnosti, ki so bile z ustavo RS in ustavo SFRJ prenešene na organe SFRJ, prevzem izvrševanja teh pravic in dolžnosti pa je uredil ustavni zakon za izvedbo te listine, organi SFRJ po 25.6.1991 niso mogli več pravno veljavno razpolagati s premoženjem v Republiki Sloveniji in zato tudi Garnizijska komanda Maribor s svojo odločbo 9.9.1991 ni mogla pravno veljavno dodeliti tožencu spornega stanovanja. Ker je bila ta odločba nezakonita, toženec na njeni podlagi ni mogel pridobiti veljavnega pravnega naslova za pridobitev stanovanjske pravice v spornem stanovanju. Zaključek nižjih sodišč, da toženec zaseda sporno stanovanje nezakonito, je zato pravno pravilen. Sodišči prve in druge stopnje pa sta nadalje tudi pravilno zaključili, da toženec zaradi nezakonite preselitve v sporno stanovanje ni mogel izgubiti stanovanjske pravice, ki jo je imel pred tem na garsonjeri. Glede na take ugotovitve in zaključke sta sodišči prve in druge stopnje pravilno odločili, ko sta naložili tožencu, da mora sporno stanovanje izprazniti v 15 dneh po tem, ko mu bo tožnica dala na razpolago njegovo prejšnjo garsonjero ali pa njej enakovredno stanovanje.