tožba na izpraznitev stanovanja - uporabniki stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja
Po presoji revizijskega sodišča je pravilen tudi zaključek sodišč druge in prve stopnje, da tožnica ni imela statusa uporabnice stanovanja iz prvega odstavka 5. člena ZSR (ki je šel le zakoncu imetnika stanovanjske pravice oziroma njegovemu zunajzakonskemu partnerju, otrokom in dr. ter tistim, ki jih je bil imetnik stanovanjske pravice dolžan vzdrževati po zakonu ter tistim, ki so z njim najmanj dve leti živeli v ekonomski skupnosti). Vse tiste okolnosti, ki so bile potrebne za sprejem zaključka o toženkinem statusu v spornem stanovanju, predstavljajo dejanske ugotovitve, na katere je revizijsko sodišče vezano. Ugotovitve odločilnega pomena o teh okolnostih, pridobljene v postopkih na nižjih stopnjah, pa so tudi po presoji revizijskega sodišča dajale podlago za zaključek, da toženka ni imela statusa uporabnice v spornem stanovanju v smislu prvega odstavka 5. člena ZSR, zaradi česar je bil tožničin zahtevek, da mora toženka stanovanje izprazniti, utemeljen v določbah petega odstavka 18. člena ZSR.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - službeno stanovanje - pravica do začasne uporabe stanovanja
Lastnik stanovanja, ki se privatizira, ne more enostransko opredeliti stanovanje za službeno, če takega statusa ni imelo v času dodelitve imetniku stanovanjske pravice.
dodelitev drugega primernega stanovanja imetniku pravice uporabe stanovanja
Obveznost priskrbeti drugo primerno stanovanje nalaga določba 2. odst. 155. člena SZ tistemu, ki je imetniku pravice do uporabe dodelil stanovanje in s tem pravico do uporabe.
Po 149. členu SZ se pridobi pravica do nadaljnjega bivanja v stanovanju le, če bi imetnica stanovanjske pravice oddala stanovanje v nasprotju z 58. členom zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 15/82 in 14/84, v nadaljevanju ZSR) in bi do uveljavitve SZ (to je pred 19.10.1991) že poteklo dve leti.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - družinski član - državljanstvo
Če je obveznost prodaje odvisna od tega, ali na stanovanju obstaja stanovanjska pravica (je zasedeno), mora zavezanec, če ta pravica obstaja (in tudi ni odpovednih razlogov), stanovanje prodati komurkoli med več upravičenci. S privolitvijo imetnik ne prenaša svoje pravice, temveč le odstopa od prednosti. Privolitev imetnika varuje le njega in ne zavezanca. Pogoji, ki jih mora izpolnjevati kupec po drugih predpisih zato zadevajo le konkretnega kupca. Te (druge) pogoje mora izpolnjevati prejšnji imetnik stanovanjske pravice le tedaj, če sam kupuje stanovanje.
sklenitev najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja
Po 1. odst. 156.čl. stanovanjskega zakona mora lastnik stanovanja uskladiti z imetnikom pravice do uporabe stanovanjsko pogodbo z določili stanovanjskega zakona. Lastnik, ki neutemeljeno ne uskladi pogodbe, se ne more uspešno sklicevati na 58.čl. stanovanjskega zakona.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - podstanovalska razmerja - pravice podstanovalcev
Dveletni rok po 149. členu SZ mora poteči pred uveljavitvijo SZ. Novi SZ ne pozna instituta nastanka stanovanjskega razmerja s potekom časa. Zato dan vložitve tožbe (16.12.1993) nekdanjega stanodajalca (sedanjega lastnika) ni pravno odločilen.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - zavezanec za prodajo stanovanja - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - razlogi za odklonitev - sklenitev najemne pogodbe za določen čas
V reviziji postavljena materialnopravna dilema: ali je potrebno odločiti o konkretnem sporu po določilu drugega odstavka 128. ali drugega odstavka 148. člena Stanovanjskega zakona (SZ), po presoji revizijskega sodišča ne obstaja. Pogoje in postopek za prodajo to je privatizacijo stanovanj ureja stanovanjski zakon v poglavju o lastninjenju in privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš. V tem poglavju se nahajata tako 117. člen kot 128. člen SZ. Določilo 117. člena SZ zavezuje lastnike olastninjenih stanovanj, da so dolžni prodati na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico na dan uveljavitve zakona imel (z njegovo privolitvijo tudi njegovemu ožjemu družinskemu članu), stanovanje, na katerem je imel stanovanjsko pravico. Drugi odstavek 128. člena SZ pa je določil primere, v katerih lastnik ni bil dolžan prodati stanovanja. Tako po tem določilu lastnik ni bil dolžan prodati stanovanja, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je bilo mogoče le-to odpovedati, ne da bi mu bili zagotovljeni najpotrebnejši prostori skladno z določili bivšega Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR). To so bili primeri, kadar formalni imetnik stanovanjske pravice stanovanja dejansko ni uporabljal ali če je imel v lastnini prazno družinsko stanovanjsko hišo ali stanovanje kot posamezni del stavbe, če je to stanovanje primerno (in ko je bilo mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje po določbah 60. oziroma 58. člena bivšega ZSR). Določilo 148. člena SZ pa se nahaja v poglavju, ki ureja prehodne in končne določbe. Drugi odstavek citiranega člena ureja le primere, ko je lastnik izjemoma dolžan skleniti najemno pogodbo za določen čas z imetnikom stanovanjske pravice, ki gradi ali kupuje stanovanjsko hišo oziroma stanovanje (pa mu po pogojih Stanovanjskega zakona ni bil dolžan prodati stanovanja). Ta člen torej ne ureja privatizacije (prodaje) stanovanj ter zato ne more predstavljati pravne podlage za odločitev v predmetnem sporu.
SZ člen 6, 6/1, 6/2, 117, 117/1, 147, 147/1, 147/3.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - ožji družinski član - zakonec prejšnjega imetnika stanovanjske pravice
Zakoncu prejšnjega imetnika stanovanjske pravice ni SZ določil pred drugimi ožjimi družinskimi člani nobene prednosti pri privatizaciji stanovanja, to je nobene posebne pravice, zaradi katere bi moral prejšnji imetnik stanovanjske pravice dati pismeno privolitev za privatizacijski odkup njemu - komu drugemu izmed ožjih družinskih članov pa torej le v primeru, če ga zakonec ne bi hotel uveljaviti.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - pravica do začasne uporabe stanovanja - službeno stanovanje
Tako stališče je posledica (pravilne) širše opredelitve pravnega inštituta službenega stanovanja, po kateri glede na okoliščine primera ni vedno nujno, da se stanovanje nahaja ravno v stavbi, v kateri se služba opravlja, nahaja pa se v gradbenem kompleksu v bližini delovnega mesta.
lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - upravičenec do odkupa - pravica do začasne uporabe stanovanja - službeno stanovanje
Tožniku že njegov pravni položaj imetnika pravice do začasne uporabe stanovanja ne daje pravice do odkupa stanovanja po 117. členu SZ. Da tožnik nikoli ni postal imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju, temveč mu je bilo stanovanje dodeljeno le v začasno uporabo, je iz odločbe tožene stranke z dne 10.10.1986 in pogodbe z istega dne, ki sta jo sklenili pravdni stranki, jasno razvidno. Tako v odločbi kot tudi v pogodbi je navedena podlaga dodelitve spornega stanovanja tožniku (2. odstavek 40. člena zakona o stanovanjskih razmerjih), ki je v času dodelitve pri toženi stranki opravljal dela in naloge samostojnega finančnega knjigovodje in poudarjena začasnost njegove dodelitve, saj je prenehanje pravice do začasne uporabe vezano tudi na prenehanje opravljanja tožnikovega dela pri toženi stranki.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa
Obveznost lastnika, da proda stanovanje (1.odst. 117.čl. Stanovanjskega zakona) ni vezana le na osebo imetnika stanovanjske pravice, ampak vključuje tudi ožje družinske člane imetnika, kolikor obstaja pisna privolitev imetnika stanovanjske pravice. Pravica ožjih družinskih članov do privatizacije stanovanja temelji tako na samem zakonu in ne gre za prenos pravice imetnika stanovanjske pravice v obsegu, v kakršnem jo ima sam. Zakon je na omenjeni način uredil vrstni red upravičencev do privatizacije. Dejstvo, da tožničin mož, ki je imetnik stanovanjske pravice, ni državljan RS, ne more vplivati na tožničino pravico do nakupa stanovanja, saj pri njej omenjenega zadržka za pridobitev lastninske pravice ni.
SZ člen 117, 117/1, 128, 128/2, 123, 147, 147/1, 147/2. ZSR člen 60.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - rok za uveljavljanje zahteve za odkup - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - najemna pogodba za nedoločen čas
Po ugotovitvah sodišč prve in druge stopnje je bila ob uveljavitvi stanovanjskega zakona na spornem stanovanju imetnica stanovanjske pravice tožnikova mati A. Š., ki je dala pisno privolitev, da stanovanje kupi tožnik.
S samo sklenitvijo najemne pogodbe se pravici do nakupa ni odpovedala. Zato je tudi še po sklenitvi najemne pogodbe lahko veljavno privolila, da stanovanje kupi tožnik kot njen ožji družinski član. Ker se omejitve za uveljavljanje pravice do nakupa po 2.odst. 128.čl. stanovanjskega zakon nanašajo le na imetnika stanovanjske pravice (odločilen je njegov položaj ob uveljavitvi stanovanjskega zakona), okoliščina, da je tožnikova žena kupila stanovanje, ni ovira, da bi tožnik kupil stanovanje, katerega imetnica je njegova mati.
Stranka mora sama predložiti listino, na katero se sklicuje v dokaz svojih navedb. Samo če je listina pri državnem organu ali pri osebi, ki ji je poverjeno izvrševanje javnega pooblastila, pa sama stranka ne more doseči, da se ji izroči ali pokaže, si jo sodišče preskrbi po uradni dolžnosti (1. in 3. odst. 232. člena ZPP).
Različni deli oziroma deleži stavbe imajo različno pravno usodo, odvisno od tega, ali so pogoji iz 114. člena SZ izpolnjeni za vso stavbo, ali samo za določen del oziroma delež.
zamenjava stanovanj - imetništvo stanovanjske pravice po razvezi zakonske zveze
Ob upoštevanju v postopku zatrjevanih dejanskih okoliščin, ki naj bi vse obstajale že pred uveljavitvijo SZ in ki bi lahko tudi bile pravnoodločilne ( tožnikova pobuda za zamenjavo stanovanja na V. 3 za dve manjši, vsaj delno že realizirana zamenjava stanovanj z dodelitvijo stanovanja v S. ulici tožnikovi razvezani ženi, tožnikova zahteva za odkup stanovanja na Z. s priloženo odločbo o dodelitvi tega stanovanja itd. ), je potrebno po presoji revizijskega sodišča v tej pravdni zadevi uporabiti določbe Zakona o stanovanjskih razmerjih, Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84 - v nadaljevanju ZSR, ki niso izključevale možnosti prenehanja stanovanjskega razmerja na podlagi sporazuma, ki sta ga lahko sklenila imetnik stanovanjske pravice (v obravnavanem primeru tožnik) in stanodajalec (v obravnavanem primeru prvotožena stranka).
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe
Materialnopravni okvir odločanja zarisuje predvsem 117. člen stanovanjskega zakona z nekaterimi sledečimi določbami. Pravico do odkupa stanovanj so imeli (z nekaterimi izjemami) le imetniki stanovanjske pravice, ki so to pravico imeli na dan uveljavitve stanovanjskega zakona (prvi odstavek 117. člena). Ta pravica (uporabnikov stanovanja bodisi kot imetnikov stanovanjske pravice ali pa najemnikov v takih stanovanjih) ni smela prenehati do sklenitve kupoprodajne pogodbe oziroma niso smeli biti podani pogoji za prenehanje stanovanjskega razmerja brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov (drugi odstavek 128. člena SZ). Čim je tako razmerje prenehalo, jim lastnik ni bil dolžan prodati stanovanja. Prejšnji imetniki stanovanjske pravice oziroma najemniki so lahko v takih primerih pridobili le nekatere druge pravice kot na primer pravico do izplačila 30 % vrednosti stanovanja (po prvem odstavku 126. člena SZ) oziroma le do njene razlike, če so se preselili v manjše stanovanje na podlagi zamenjave (drugi odstavek 126. člena SZ), kolikor niso bile podane ovire po 148. členu SZ. Navedeni materialnopravni okvir odločanja, ki ga daje stanovanjski zakon, tako potrjuje pravilnost odločitve sodišča druge stopnje, ki je zavrnilo tudi podrejen tožnikov tožbeni zahtevek. Za navedeno odločitev je bila tako odločilna okolnost, da tožnik ni bil več imetnik stanovanjske pravice ali pa najemnik stanovanja, za katerega je zahteval sklenitev kupoprodajne pogodbe po določilih 117. in naslednjih členov stanovanjskega zakona.
Pogoji, po katerih lahko prejšnji imetnik stanovanjske pravice odkupi stanovanje, so v stanovanjskem zakonu določeni v poglavju, ki se nanaša na privatizacijo stanovanj. Po 2.odst. 128.čl. lastnik ni dolžan prodati stanovanja, če je mogoče prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov po zakonu o stanovanjskih razmerjih (ZSR - Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84). V zvezi z lastnim praznim stanovanjem ali stanovanjsko hišo je prišel v poštev odpovedni razlog po 60.čl. ZSR, ki je moral obstajati ob uveljavitvi stanovanjskega zakona.
Ni mogoče šteti, da predstavlja prehodna določba 2.odst. 148.čl. samostojen razlog za zavrnitev prodaje stanovanja ne glede na določbe o privatizaciji stanovanj, kamor prodaja stanovanj spada.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa
Tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe po predpisih stanovanjskega zakona o privatizaciji, naperjen proti dvema solastnikoma, ni deljiv v tem smislu, da bi bilo mogoče zahtevku ugoditi proti enemu od solastnikov, proti drugemu pa ne. Za utemeljenost zahtevka morajo biti izpolnjeni z zakonom določeni pogoji v celoti.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - izplačilo 30% vrednosti stanovanja ob izselitvi - odklonitev izplačila - odpoved stanovanjskega razmerja zaradi prazne družinske stanovanjske hiše
Pri uporabi določbe 3.odst. 126.čl. stanovanjskega zakona, po kateri lahko lastnik pri izpraznitvi stanovanja v dveletnem roku zavrne izplačilo 30% vrednosti stanovanja, je odločilno, kdaj morajo biti podani pogoji iz 1.odst. 148.čl. zakona. Sodišče druge stopnje nima prav, ko razlaga, da morajo biti pogoji iz 1.odst. 148.čl. SZ v zvezi s 60.čl. ZSR podani takrat, ko poda bivši imetnik stanovanjske pravice zahtevo za izplačilo. Pri osebah, ki so bile ob uveljavitvi stanovanjskega zakona imetniki stanovanjske pravice, je treba upravičenja do privatizacije stanovanja, sklenitve najemne pogodbe in do izplačila 30% vrednosti stanovanja presojati po stanju v času uveljavitve stanovanjskega zakona, to je dne 19.10.1991.