privatizacija stanovanj - nezakonita vselitev - pravica do odkupa stanovanja po 149. členu SZ
Obveznost tožene stranke, da proda stanovanje tožniku, izhaja iz 149. člena v povezavi s 117. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 - 23/96). Navedena določba SZ izhaja iz prejšnje ureditve stanovanjskih razmerij in upošteva določena dejanska in pravna razmerja, ki so po prejšnjem Zakonu o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR, Ur.l. SRS, št. 35/82 in 13/84) lahko pripeljala do enakega varstva, kot jo je nudila odločba po 10. členu ZSR. To ureditev je zakonodajalec upošteval tudi v SZ. Upošteval tako, da je določeni kategoriji oseb, ki je v času uveljavitve SZ v stanovanjih v družbeni lastnini bivala brez predpisane odločbe, pod določenim pogojem vendarle omogočil odkup stanovanja. S tem je zasledoval namen privatizacije, to pa je prodaja zasedenih stanovanj. Zanjo je v 149. členu SZ predpisal le še dodatni pogoj, in sicer potek dveh let pred uveljavitvijo SZ (poleg pogojev iz 117. člena).
STANOVANJSKO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA - USTAVNO PRAVO
VS03518
UREDBA O PREOBLIKOVANJU POSLOVNIH ENOT TER O NAČINU IN POGOJIH PREOBLIKOVANJA člen 3, 5, 5/2, 6, 7, 7/2, 8.URS člen 13, 14, 14/1, 14/2, 67, 68.UZS68 člen 1.UZIU člen 9.UZITUL člen 4, 16.ZS člen 3, 3/1.
zahteva za varstvo zakonitosti - vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo - razpolaganje tuje pravne osebe v korist domače pravne osebe, z nepremičnino v RS - pravne osebe s področja nekdanje SFRJ - subjekti, na katere se nanaša Uredba o preoblikovanju poslovnih enot ter o načinu in pogojih preoblikovanja - neskladje med določili zakona in uredbe kot podzakonskim aktom - opravljanje sodniške funkcije - vezanost na določila ustave in zakona
Ustava Republike Slovenije se sklicuje na Temeljno ustavno listino, saj preambula izrečno določa, da izhaja iz nje, kar pomeni, da ta ostaja v veljavi hkrati z novo ustavo. Dejansko pa je to lahko pomembno le v povezavi s časovnim nastankom slovenske države in ureditvijo razmerij z nekdanjimi deli prejšnje skupne države. Ustavni zakon za njeno izvedbo zato še vedno ureja le tista vprašanja, ki zadevajo prehodno obdobje ter načine in roke za ureditev določenih področij.
Za pozneje nastala razmerja mora zato veljati ureditev, ki jo predpisuje Ustava Republike Slovenije (Ur.l. RS, št. 33/91-I). To pa med drugim pomeni, da tudi za tujce velja 67. člen, ki določa, da le zakon lahko določa način uživanja lastnine, tako da bo zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. V 68. členu (Ur.l. RS, št. 42/97) je namreč urejeno le vprašanje pridobivanja lastninske pravice tujcev v bodoče (najnižji pravni akt je tudi tu zakon), v 9. členu ustavnega zakona za izvedbo ustave pa začasna prepoved njene pridobitve do ureditve v zakonu. V obravnavanem primeru pa ne gre za pridobitev lastninske pravice tujca, temveč za razpolaganje tujca v korist domače pravne osebe.
Po 1. odstavku 3. člena Zakona o sodiščih (Uradni list RS, št. 19/94 in 45/95) je sodnik pri opravljanju sodniške funkcije vezan na ustavo in zakon. V skladu z ustavo je vezan tudi na splošna načela mednarodnega prava in na ratificirane in objavljene mednarodne pogodbe. To pomeni, da uredba ni akt, na katerega je sodišče vezano, če ugotovi, da je takšna uredba v nasprotju z zakonom ali ustavo. Vrhovno sodišče je zato navedeno nejasno določbo uredbe presojalo v povezavi s sedaj veljavno ustavo in zakoni ter ugotovilo, da je ni mogoče uporabiti za pravne osebe, ki v času osamosvojitve niso imele poslovnih enot na območju Republike Slovenije.
nezakonita uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja - revizija - dovoljenost revizije - revizijski razlogi - zmotna ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja
Toženca sta sklenitev s strani tožeče stranke ponujene najemne pogodbe odklonila. Zato, kot sta materialnopravno pravilno ugotovili tudi sodišči druge in prve stopnje, zasedata tožnikovo stanovanje brez pravnega naslova.
privatizacija stanovanj - prostovoljna izselitev imetnika stanovanjske pravice - sklenitev najemne pogodbe za drugo stanovanje po določilih SZ - pravica do odkupa izpraznjenega stanovanja - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe
Tožnica ne bi mogla skleniti s toženo stranko veljavne najemne pogodbe, ker je sporno stanovanje izpraznila po lastni odločitvi in sklenila najemno pogodbo za drugo stanovanje. Realizacija pravice do odkupa bi v tej situaciji predstavljala zlorabo te pravice.
nezakonita uporaba stanovanja - izpraznitev stanovanja
Toženka ni dokazala nobenega naslova za uporabo sporne garsonjere po oktobru 1991 (bodisi po določbah do tedaj veljavnega ZSR ali pa po določbah 19.10.1991 uveljavljenega SZ). Uporaba stanovanja brez najemne pogodbe je po določbi prvega odstavka 58. člena SZ nezakonita (enako kot je bila nezakonita po določbah 50. člena prej veljavnega ZSR). Proti taki osebi pa lahko lastnik stanovanja vloži izpraznitveno tožbo po določbi drugega odstavka 58. člena SZ.
najemna pogodba - obvezne sestavine najemne pogodbe - smrt najemnika - sklenitev najemne pogodbe z ožjim družinskim članom po smrti najemnika - dalj časa trajajoča življenjska skupnost - odpoved najemne pogodbe
Določba 56. člena Stanovanjskega zakona (SZ - Ur. list RS, št. 18/91) - tako kot se glasi - ne daje v najemni pogodbi navedenemu ožjemu družinskemu članu najemnika stanovanja (6. člen SZ) apriornega upravičenja, da z lastnikom po najemnikovi smrti sklene najemno pogodbo.
Skupno življenje z najemnikom v stanovanju je pogoj, ki mora biti izpolnjen, da lahko ožji družinski član po najemnikovi smrti od lastnika stanovanja utemeljeno zahteva, da z njim sklene najemno pogodbo.
ZPP (1977) člen 382, 382/1, 400, 400/1.ZNP člen 34, 111, 111/2. ZSR člen 18, 18/3, 20.
revizija - dovoljenost revizije zoper odločbe, izdane v stanovanjskih zadevah v nepravdnem postopku - določitev imetnika stanovanjske pravice
Čeprav ne gre za revizijo proti pravnomočni sodbi po 382. členu ZPP, je revizija dovoljena po določilu prvega odstavka 400. člena ZPP v zvezi s 34. členom in z drugim odstavkom 111. člena ZNP, saj gre za revizijo proti odločitvi o stanovanjski pravici. Gre za postopek, ki je bil začet v zvezi z 18. in 20. členom ZSR dne 15.5.1989, torej pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS št. 18/91 do 23/96). SZ imetništva stanovanjske pravice sicer ne pozna več, a to ne pomeni, da v postopkih, ki so bili začeti pred njegovo uveljavitvijo, ni mogoče odločati o predlogu uporabnika stanovanja, da ga stanodajalec določi za imetnika stanovanjske pravice. Taka določitev se sicer ne more nanašati na obdobje po uveljavitvi SZ, se pa lahko nanaša na obdobje do njegove uveljavitve in na posledice, ki iz tega izvirajo.
SZ člen 117, 117/1, 119.ZZZDR člen 51, 51/2, 59, 59/1, 59/2.
privatizacija stanovanj - pravna narava pisne privolitve po 117 čl. SZ - plačilo pogodbene cene s popustom - premoženjska razmerja med zakonci - skupno premoženje - delitev skupnega premoženja - delež zakonca
Pisna privolitev po 117. členu SZ sama po sebi ne pomeni darilne pogodbe, prav tako pa tudi ne kakšnega drugega pravnega posla civilnega prava.
Po 51. členu Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 14/89, preč.b., v nadaljevanju ZZZDR) je premoženje, ki ga zakonca pridobita z delom v navedenem času, njuno skupno premoženje. Ni pomembno, ali sta ga dobila po tržni ali kakšni drugi ceni. Pomemben je čas pridobitve in vir sredstev, s katerimi je bilo pridobljeno. Prav tako ni pomembno, kdo od zakoncev je formalni pridobitelj (kupec).
časovna veljavnost Zakona o stanovanjskih razmerjih in Stanovanjskega zakona glede na datum sprožitve spora - prehodne in končne določbe - pridobitev stanovanjske pravice - določitev imetnika pravice uporabe v hiši, ki je skupno premoženje razvezanih zakoncev, v nepravdnem postopku - zagotovitev najpotrebnejših prostorov
Glede na jasno prehodno določbo 158. člena SZ, novega zakona ni mogoče uporabiti v sporih, ki so bili sproženi pred njegovo uveljavitvijo.
Ker stanovanjske potrebe nasprotne udeleženke niso večje od predlagateljevih, ker je predlagatelj lastnik kmetije, na kateri stoji hiša s spornim stanovanjem in ker je izkazal interes za izboljšanje razmer na svoji kmetiji, je prvo sodišče pravilno uporabilo materialnopravne določbe 17. člena ZSR v zvezi z 8. členom ZSR, ko je predlagatelja določilo za imetnika pravice uporabe stanovanja, v skladu z določbo četrtega odstavka 17. člena ZSR pa mu je tudi pravilno naložilo, da mora nasprotni udeleženki priskrbeti najpotrebnejše prostore.
Po določilu 58. člena ZSR stanovanjsko razmerje preneha iz več razlogov: bodisi zato, ker je imetnik stanovanjske pravice z drugimi družinskimi člani nehal uporabljati stanovanje in več kot 6 mesecev ni stanoval v njem; bodisi zato, ker je stanovanje v celoti oddal podstanovalcem; ali zato, ker ga uporablja oseba, ki ni uporabnik stanovanja. V zadnjih dveh primerih gre za situacijo, ko imetnik stanovanjske pravice izkorišča trajno naravo stanovanjske pravice za pridobivanje neupravičene premoženjske koristi in stanovanjsko razmerje preneha takoj, saj čakanje na potek 6 mesecev nima pomena.
SZ člen 18, 19, 20, 20/1, 20/2, 20/3, 20/4, 111 - 114, 123, 123/1.ZOR člen 103, 103/1. ZPN člen 8.
predkupna pravica imetnika stanovanjske pravice - ničnost
Kršitev predkupne pravice ne pogojuje ničnostne sankcije, kot meni tožnica. Pri varstvu predkupne pravice ne gre za varstvo širših družbenih interesov, kar je vsebina institucije ničnosti, temveč le za varstvo interesa predkupnega upravičenca, ki je v tem, da se mu omogoči, da stvar pod istimi pogoji kupi sam, če to hoče, ne pa morda njegovega interesa, kdo naj bo lastnik stanovanja, ki ga ima v najemu. Varstvo takšnega najemnikovega interesa bi bil hud poseg v lastnikovo pravico do razpolaganja. Način, kako naj predkupni upravičenec uresniči svoj interes oziroma predkupno upravičenje, pa je natančno določen v določilu 20. člena SZ, torej z zahtevkom na razveljavitev prodaje in sklenitvijo prodajne pogodbe po enakih pogojih.
privatizacija stanovanj - dolžnost prodaje - prenehanje oziroma odpoved stanovanjskega razmerja brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov po ZSR
Iz dejanskih ugotovitev sodišč nižjih stopenj izhaja, da je prvi tožnik kot imetnik stanovanjske pravice s pismeno izjavo odstopil drugi tožnici kot svoji ženi pravico do odkupa spornega stanovanja, da je ta tožnik leta 1986 zaprosil delodajalca kot lastnika spornega stanovanja za stanovanjski kredit in ga tudi dobil, da se je tedaj zavezal stanodajalcu, da bo sporno stanovanje izpraznil v dveh letih, da je bila hiša tedaj, ko je zaprosil za stanovanjski kredit, v IV. fazi gradnje in da je glede na tako stanje obstajal razlog za odpoved stanovanjskega razmerja brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov iz tretjega odstavka 60. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR) že ob uveljavitvi stanovanjskega zakona (SZ). Glede na tako dejansko stanje sta sodišči druge in prve stopnje pravilno uporabili določilo drugega odstavka 128. člena SZ, po katerem lastnik stanovanja ni dolžan prodati stanovanje po določbah 117. člena SZ, če je prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje oziroma mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami ZSR.
SZ člen 117, 122, 122/1.ZOR člen 10, 17, 26, 45, 45/1, 99, 103, 103/1.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - prepoved odprodaje ali odtujitve - razlaga pogodb - razlaga spornih določil - predpogodba - neveljavnost pogodb - ničnost - dokončno plačilo kupnine
Toženec se ne more sklicevati na to, da je s sklenitvijo sporne pogodbe s tožnikom kršil svojo pogodbeno obveznost, sprejeto v drugem obligacijskem razmerju. Četudi se toženec v reviziji sklicuje le na pogodbeno prepoved odtujitve, v okviru uradnega preskusa uporabe materialnega prava v izpodbijani sodbi (386. člen ZPP) ni mogoče mimo tega, da enako prepoved odtujitve stanovanja, odkupljenega po privatizacijskih določbah SZ pred plačilom celotne kupnine vsebuje že določba 1. odstavka 122. člena SZ. Vendar pa ni mogoče na podlagi te zakonske določbe šteti, da je neveljavna (nična zaradi kršitve prisilnega predpisa v smislu 1. odstavka 103. člena ZOR) pogodba o prodaji stanovanja, privatiziranega po določbah 117. in 119. člena SZ (odkup s plačilom kupnine v enkratnem znesku v 60 dneh), sklenjena sicer pred plačilom celotne kupnine, vendar s tem, da je obveznost take prodajne pogodbe (pred plačilom privatizacijske odkupne cene sklenjene pogodbe) za prodajalca privatiziranega stanovanja odložena do plačila odkupne cene po pogodbi o odkupu stanovanja.
Za odgovor na vprašanje, kakšna pogodba je bila sklenjena, je bistvena njena vsebina in ne njen naslov - saj se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo (1. odstavek 99. člena), pri razlagi spornih pogodbenih določil pa se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupni namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, določenih v ZOR (2. odstavek 99. člena).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VS03503
ZPP (1977) člen 40, 40/2, 186, 186/2, 189, 382, 382/3.ZOR člen 74, 74/2.SZ člen 122, 122/1.
revizija - dovoljenost revizije - nedenarni zahtevek - opustitev opredelitve vrednosti spornega predmeta po nasprotni tožbi - privatizacija stanovanj - odprodaja stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene - sklenitev prodajne pogodbe pod odložnim pogojem - izpolnitev pogoja - nastop veljavnosti pogodbe
V 2. odstavku 74. člena ZOR je res določeno, da v primeru, ko je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem in se pogoj izpolni, pogodba učinkuje od trenutka sklenitve, vendar s pomembnim dodatkom, da to velja le, če iz zakona, narave posla ali volje strank ne izhaja kaj drugega. Ker 122. člen SZ prepoveduje sklenitev pogodbe pred plačilom celotne kupnine, je treba izhajati iz tega zakona, saj ta določa drugače kot splošno pravilo ZOR.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - rok za uveljavitev pravice do odkupa - rok za vložitev tožbe
Tožeča stranka utemeljeno graja stališče sodišča druge stopnje, da je bil z določbo 1. odst. 123. člena SZ določen rok za tožbo (v smislu 4., v zvezi s 3. odstavkom 128. člena SZ) - in ne rok za vložitev zahteve za odkup, naslovljene na lastnika stanovanja (1. odstavek 117. člena SZ). To stališče pomeni zmotno uporabo materialnega prava.
URS člen 56. KONVENCIJA ZN O OTROKOVIH PRAVICAH člen 3, 27.ZZZDR člen 6, 107 - 109.SZ člen 56, 56/1, 58, 58/1, 149. ZSR člen 5, 5/1, 5/6, 6, 6/1, 19, 18.
izselitev imetnika stanovanjske pravice v času veljavnosti Zakona o stanovanjskih razmerjih ali Stanovanjskega zakona - pravica uporabe stanovanja - sklenitev najemne pogodbe - upravičenci - analogna uporaba določil zakona o smrti imetnika stanovanjske pravice oziroma najemnika - varstvo pravic mladoletnih otrok
Če je v času izselitve imetnice stanovanjske pravice še veljal ZSR, je v 19. členu urejal razmere za tak primer. V drugem odstavku tega člena je omogočal uporabnikom stanovanja, ki so živeli z imetnikom stanovanjske pravice, preden je nehal uporabljati stanovanje, da obdržijo pravico uporabljati stanovanje. Kdo od uporabnikov bi tedaj postal imetnik stanovanjske pravice, bi bilo treba presojati po določilih tretjega, četrtega in petega odstavka 18. člena ZSR, torej analogno primerom, ko imetnik stanovanjske pravice umre. Če pa je v času, ko se je imetnica stanovanjske pravice odselila, že veljal SZ, je treba ugotoviti, da je mogoče primer, ko mati pusti v Republiki Sloveniji mladoletnega otroka, sama pa odide v tujino, primerjati z njeno smrtjo. V zvezi s smrtjo najemnika analogno ureja primere tudi SZ v 56. členu, ki enemu od družinskih članov omogoča sklenitev najemne pogodbe. Pri tem ni ovira, da je v danem primeru skupaj z materjo uporabljala stanovanje mladoletna oseba, nasprotno: otroci uživajo posebno varstvo in skrb in sodišča jih morajo še posebej varovati.
Če mladoletni otroci ne morejo sami uveljavljati svojih pravic, so za to odgovorni starši in eden od njiju, ki mora v skladu s svojimi sposobnostmi in gmotnimi zmožnostmi zagotavljati razmere, ki so potrebne za otrokov razvoj.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - zavezanec za prodajo stanovanja - cena stanovanja - oblikovanje cene - pogodbena cena - dodatni popust
Po določbah 117. do 120. člena stanovanjskega zakona ima prejšnji imetnik stanovanjske pravice sicer pravico do popusta in drugih ugodnosti, vendar pa ni izključeno, da se kupoprodajna cena formira tudi drugače.
privatizacija stanovanj - rok za uveljavitev pravice do odkupa - prekluzivnost roka - rok za vložitev tožbe
Pravico do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti, ki jo lahko prejšnji imetnik stanovanjske pravice po dol. 123. čl. SZ uveljavlja v dveh letih po uveljavitvi zakona, če glede na dol. 117. člena SZ prične uveljavljati z vložitvijo zahteve za odkup in ne z vložitvijo tožbe. Zato v 123. členu SZ ni določen prekluzivni rok za vložitev tožbe, temveč za vložitev zahteve. Če je bila ta postavljena pravočasno, je mogoče nakup zahtevati s tožbo v splošnem zastaralnem roku.