SZ člen 10, 18, 19, 147, 159, 159/1, 159/2. ZPP (1977) člen 201.ZNP člen 37, 111.
revizija - dovoljenost revizije v nepravdnem postopku - postopek v stanovanjskih zadevah - enotno sosporništvo - pridobitev stanovanjske pravice - pridobitev pravice uporabe stanovanja - uporaba določb ZSR
Po uveljavitvi SZ ni več mogoče na podlagi predpisov prejšnjega ZSR zahtevati priznanja stanovanjske pravice, ki jo SZ obravnava samo kot že obstoječo podlago za vzpostavitev najemnih razmerij, ne pa kot pravico, ki jo je mogoče šele pridobiti.
Izvrševanje pogodbe o pomoči in oskrbi in posledična vselitev oskrbovalke v stanovanje oskrbovanca ne more imeti za posledico pridobitev status imetnika pravice do uporabe stanovanja po oskrbovančevi smrti.
SZ člen 53, 148, 150, 156.ZOR člen 567, 568.URS člen 33, 67.
sklenitev najemne pogodbe z imetnikom stanovanjske pravice - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - stanovanje v zasebni lasti
Sklenitev najemne pogodbe je dolžnost, ki jo je SZ naložil lastnikom stanovanj. Ti lahko odklonijo sklenitev najemne pogodbe le v obsegu razlogov, ki so navedeni v 148. členu SZ; kar pomeni, le tistim neupravičenim osebam, ki na dan uveljavitve SZ niso bile imetnice stanovanjske pravice ali pa so bile to neupravičeno po določbah ZSR.
privatizacija stanovanj - upravičenci do odkupa - imetništvo stanovanjske pravice - odločba o dodelitvi stanovanja
Zakonodajalec je v Stanovanjskem zakonu omogočil pravico do odkupa stanovanja po določbah stanovanjskega zakona celo določeni kategoriji oseb, ki je brez predpisane odločbe o dodelitvi stanovanja ali celo pogodbe, stanovala v stanovanjih v družbeni lastnini več kot 2 leti pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona (19.10.1991). Tako je v 149. členu SZ določil, da ima vse tiste pravice, ki bi jih imel po Stanovanjskem zakonu imetnik stanovanjske pravice, podstanovalec, če mu je bilo stanovanje v celoti oddano in če je ta v njem stalno prebival več kot 2 leti (šteto do uveljavitve Stanovanjskega zakona). Take pravice so pridobili tudi nezakonito vseljeni, če so ob uveljavitvi stanovanjskega zakona že uporabljali stanovanje v družbeni lastnini več kot 2 leti. Tožničin pravni položaj v spornem stanovanju pa ne more biti šibkejši od omenjenih kategorij stanovalcev.
SZ člen 155, 155/1, 155/2, 156, 156/2. ZSR člen 82, 83. Zakon o stanovanjskih razmerjih (1974) člen 44, 44/2, 52.
stanovanjska pravica na stanovanju v zasebni lasti - pravica lastnika stanovanja do vselitve - pravica imetnika stanovanjske pravice do nadomestnega stanovanja - drugo primerno stanovanje
Nobena od toženih strank se ni poslužila predvidene pravne poti za rešitev drugotoženkinega položaja po smrti njenega moža. Drugotoženka se je enostavno obrnila na prvo toženko, ki je 3.2.1981 z njo sklenila stanovanjsko pogodbo in ji dodelila stanovanjsko pravico na stanovanju, za katerega sta obe toženi stranki vedeli, da je v zasebni lasti. Dejstvo, da sta ravnali pravno napačno, ne more iti v škodo lastnika stanovanja, ki za sklenitev stanovanjske pogodbe niti ni vedel.
Tožnica ima kot lastnica spornega stanovanja po določbi prvega odstavka 155. člena SZ pravico do vselitve in do proste razpolage s stanovanjem po izselitvi drugotoženke kot imetnice stanovanjske pravice na stanovanju v zasebni lasti, ki je to stanovanjsko pravico pridobila pred uveljavitvijo ZSR 1982 na podlagi dne 3.2.1981 sklenjene stanovanjske pogodbe. Drugotoženka je pravna naslednica sklenitelja stanovanjske pogodbe, na njenem območju pa je tudi sporno stanovanje. Zato je ona tista, ki mora v skladu z določbo drugega odstavka 155. člena SZ v zvezi z noveliranim drugim odstavkom 156. člena SZ drugotoženki zagotoviti drugo primerno stanovanje.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - imetništvo stanovanjske pravice - upoštevanje okoliščin glede pravice do odkupa v času uveljavitve SZ
117. člen SZ določa, da morajo lastniki prodati stanovanje na zahtevo imetnika stanovanjske pravice, ki je to pravico na dan uveljavitve tega zakona imel... To določilo je sodna praksa strogo upoštevala v vseh primerih, v katerih je odločala, tako da gre za ustaljeno sodno prakso, od katere tudi v tožničinem primeru ne gre odstopiti. Tožnica oz. njena pravna prednica ob uveljavitvi SZ dne 19.10.1991 ni bila imetnica stanovanjske pravice na stanovanju v R. ulici v Ljubljani (niti na stanovanju v Š. ulici) zato nima pravice zahtevati odkup stanovanja.
SZ člen 20, 20/2. ZPPSL člen 154, 156. ZPP (1977) člen 98, 98/2, 200.
predkupna pravica najemnika stanovanja - tožba prekupnega upravičenca na razveljavitev pogodbe - rok - pooblastilo za vložitev revizije - navadno sosporništvo
Za drugega tožnika je ugotovljeno, da mu pogodba ni bila predložena, da pa je zanjo izvedel od kupca dne 3.2.1995, medtem ko je tožbo vložil šele 24.3.1995. Zakon ne zahteva, da bi predkupnemu upravičencu morale biti znane vse bistvene sestavine pogodbe. Zato rok za vložitev tožbe teče tudi, če mu ni znana kupnina. Vendar pa mu to ne more škodovati v tem smislu, da ne bi smel kasneje tožbe in sodnega pologa kupnine prilagoditi podatkom, ki jih brez svoje krivde ni mogel uporabiti ob vložitvi tožbe.
Po določilu 16. člena SZ je promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami prost pod pogoji, ki jih določa zakon. Vendar pa ima po določilu 18. člena SZ v zvezi z odločbo Ustavnega sodišča RS z dne 21.3.1994, opr. št. U-I-119/94 (Ur. list RS, št. 24/96) predkupno pravico tisti najemnik, ki je bil ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona imetnik stanovanjske pravice na stanovanjih v družbeni lastnini. V to kategorijo sodijo tudi tisti uporabniki stanovanj, s katerimi so morali lastniki olastninjenih stanovanj skleniti najemne pogodbe po določbah 147. člena SZ, če je imetnik stanovanjske pravice (kot je bilo to v tem primeru) umrl pred sklenitvijo najemne pogodbe. Ta zaključek ima podlago v tretjem odstavku 147. člena SZ, po katerem se tudi pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe po 117. členu SZ prenese na zakonca umrlega prejšnjega imetnika stanovanjske pravice.
ZSR člen 4, 6, 7, 17, 17/3, 66, 66/4.SZ člen 39, 39/2, 39/3, 53, 53/1-4, 158.
stanovanjska pravica razvezanega zakonca - tožba na izselitev - pojem najpotrebnejših prostorov - najemna pogodba - podnajemna pogodba - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov
"Ustrezno najemno stanovanje" iz 158. člena SZ zato ne more biti "primerno stanovanje" kot ga opredeljuje 5. člen SZ, temveč je to lahko le stanovanje, ki ustreza najpotrebnejšim prostorom v smislu 7. člena ZSR.
Bivši zakonec ima v stanovanju, ki mu ga je po 158. členu SZ dolžan priskrbeti bivši partner, položaj najemnika stanovanja. Do takrat, ko se mu priskrbi najemno stanovanje pa ima bivši zakonec položaj najemnika stanovanja (drugi odstavek 39. člena SZ), če je njegov bivši zakonec stanovanje odkupil, ali pa položaj podnajemnika stanovanja (tretji odstavek 39. člena), če je njegov bivši zakonec postal najemnik stanovanja.
Pravilno je izhodiščno stališče sodišč prve in druge stopnje, da bi tožnica lahko zahtevala izselitev toženca na podlagi 158. člena SZ v primeru, če bi tožencu našla prostore, ki ustrezajo najpotrebnejšim prostorom v smislu 7. člena ZSR. Ni pa pravilno stališče sodišča druge stopnje, da tožnica ne more zahtevati od toženca, naj se izseli iz stanovanja, če dokaže katerega od krivdnih razlogov, zaradi katerih lahko lastnik stanovanja po 53. členu SZ odpove najemno pogodbo.
uskladitev določil stanovanjske pogodbe s SZ - tožba na izpraznitev stanovanja
Odločitev o izpraznitvenem zahtevku po 58. členu SZ zahteva istočasno presojo dejanskega stanja v skladu z določbo 156. člena SZ (uskladitvena dolžnost, kadar je stanovanjska pogodba sklenjena še po določbah ZSR).
Po določbah SZ obstaja dolžnost sklenitve najemne pogodbe, zakon pa predpisuje tudi obvezne sestavine te pogodbe (41. člen SZ). Določitev višine, načina in rokov plačevanja najemnine, je le ena od številnih obveznih sestavin najemne pogodbe. Zato s plačevanjem najemnine (tedaj z določitvijo le ene od obveznih sestavin najemne pogodbe) še ne more priti do konvalidacije najemne pogodbe.
V ponujeni najemni pogodbi tožeča stranka ni spoštovala določb SZ, saj je toženim strankam, ki imajo pravico do sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas, ponujala sklenitev najemne pogodbe le za določen čas in sicer le za obdobje enega leta. Na tako zoženje pravic, ki jih imajo po SZ, in na omejitev pravice do uporabe stanovanja le na leto dni, pa tožene stranke niso bile dolžne pristati. Do nesklenitve najemne pogodbe je tedaj prišlo zaradi okoliščin na strani tožeče stranke.
SZ člen 58, 113, 149. ZSR člen 58, 58/3, 64, 64/1, 64/2.
prenehanje stanovanjskega razmerja - nastanitev imetnika stanovanjske pravice v domu za ostarele občane - smrt imetnika stanovanjske pravice - podnajemniško razmerje - nezakonita uporaba - tožba na izpraznitev stanovanja - lastninjenje solidarnostnih stanovanj - aktivna legitimacija
Zakonski pogoji 64. člena ZSR za odpoved stanovanjskega razmerja J. K. niso bili izpolnjeni. Kljub oddaji celega stanovanja v podnajem ji stanovanjsko razmerje ni prenehalo niti na podlagi prvega odstavka 58. člena ZSR, saj gre za izjemo iz 5. točke tretjega odstavka istega člena. Toženkin pravni položaj v stanovanju je bil zato še naprej odvisen od pravnega položaja imetnice stanovanjske pravice. V stanovanju je bivala zakonito, ker je z imetnico stanovanjske pravice 1.2.1988 sklenila podnajemno pogodbo. Z uveljavitvijo SZ toženka ni pridobila nobene samostojne pravice. Imetnica stanovanjske pravice je umrla 5.2.1992. Z njeno smrtjo je prenehala pravna podlaga za toženkino bivanje v spornem stanovanju, saj toženka niti ne zatrjuje, da bi z lastnikom stanovanja poskušala skleniti najemno pogodbo.
Pravna podlaga za izpraznitveni zahtevek proti toženki je zato v 58. členu SZ.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita vselitev - stanovanjska pravica na drugem stanovanju - sočasnost odločanja o tožbenih zahtevkih
Toženec pravilno opozarja na sočasnost tožbenih zahtevkov, ki jo je sodišče po ustaljeni sodni praksi vedno upoštevalo v primeru, ko stanovanjska pravica na kakem prejšnjem stanovanju zaradi nezakonite vselitve v novo stanovanje ni prenehala.
Če bosta sodišči prve in druge stopnje v postopku, ki se bo nadaljeval zaradi podrejenih tožbenih zahtevkov iz nasprotne tožbe, ugotovili, da je imel toženec stanovanjsko pravico na kakem drugem stanovanju, bo njegova zahteva po sočasni izročitvi drugega stanovanja utemeljena, če je šlo za morebitno bodočo pravico, pa ne.
etažna lastnina - prepoved gradbenih posegov na etažnem objektu - solastnina
Etažno lastnino naš pravni red pozna, delno pa jo urejata SZ v 13. in 14. členu in ZTLR v 19. členu. Za etažno lastnino v bistvenem veljajo določbe o (izključni) lastninski pravici (in ne o solastništvu). Ker je bilo ugotovljeno, da sta toženca lastnika podstrešne etaže, na kateri izvajata sporna dela, tožnik v preurejevalna dela tožencev kot etažnih lastnikov podstrešja ne more posegati na podlagi v tožbi oziroma postopku zatrjevanih upravičenj, ki naj bi jih imel kot solastnik hiše.
privatizacija stanovanj - pravica imetnika stanovanjske pravice do povrnitve lastne udeležbe
Povrnitev lastne udeležbe lahko zahteva imetnik stanovanjske pravice, ki je imel to pravico na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona in ki je imel zato tudi pravico do privatizacije stanovanja.
SZ člen 8, 8/4, 129, 129/3. ZSR člen 40. ZSR (1974) člen 16.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - stanovanja, namenjena osebam za opravljanje službene dolžnosti - hišniško stanovanje
Lastninjenje stanovanja, ki je na dan uveljavitve SZ evidentirano kot hišniško, lahko poteka - če je na njem ugotovljena stanovanjska pravica - le po določbah 3. odstavka 129. člena SZ.
SZ člen 18, 19, 20, 20/2, 20/3, 20/4, 21.ZOR člen 103, 103/1.
predkupna pravica najemnika - tožba predkupnega upravičenca na razveljavitev prodaje - rok za vložitev tožbe - položitev zneskov ali garancij zneskov kupnine - zavrženje tožbe
Neupoštevanje določbe 4. odstavka v zvezi z 2. odstavkom 20. člena SZ (30 dnevni rok za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice) o položitvi zneskov ali garancij za zneske kupnine ima za posledico zavrženje tožbe.
prenehanje stanovanjskega razmerja - neuporaba stanovanja - dolžnost sklenitve najemne pogodbe - nezakonita uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja
Prenehanje stanovanjskega razmerja zaradi neuporabe stanovanja do uveljavitve SZ ima za posledico izgubo stanovanjske pravice in odklonitev sklenitve najemne pogodbe po SZ - to pa utemeljuje zahtevek na izselitev.
SZ člen 58, 147, 147/1, 148, 148/1, 148/3, 148/4. ZSR člen 50.
tožba na izpraznitev stanovanja - odklonitev sklenitve najemne pogodbe - imetništvo stanovanjske pravice
Zahtevek na izpraznitev stanovanja ni utemeljen, čeprav toženec nima najemne pogodbe. Tožnik kot lastnik stanovanja namreč pri zavrnitvi toženčeve zahteve za sklenitev najemne pogodbe ni navajal razlogov iz 148. člena SZ.