privatizacija stanovanj - skupno premoženje zakoncev - delitev skupnega premoženja - obstoj pogodbe o pridobitvi in razdelitvi skupnega premoženja - neveljavnost pogodb
Pogodba zakoncev o nakupu nepremičnine predstavlja pogodbo o pridobitvi (skupnega premoženja), druga pa pogodbo o razdelitvi tega premoženja po sporazumu pravdnih strank v smislu drugega odstavka 58. in 60. člena ZZZDR. Ker med postopkom ni bila sporna pravna veljavnost sporazuma, ki sta ga pravdni stranki sklenili o ureditvi med zakonsko zvezo pridobljenega premoženja, ju ta sporazum veže tako kot pogodbenike nasploh. S pogodbo se pravice in pravna razmerja ustanavljajo in spreminjajo, kar pomeni, da se z njo določajo določene pravne posledice, ki jih en pogodbenik ne more spreminjati po svoji volji, temveč v primeru spora le na z zakonom predpisan način (103 - 117 člen ZOR).
SZ člen 5, 117, 121, 129, 129/1, 129/2.ZOR člen 133, 133/1, 133/2, 139, 139/1.
privatizacija stanovanj - dolžnost prodaje stanovanja - celovita prenova stanovanja - prodaja drugega primernega stanovanja - vrednost stanovanja - medsebojni dogovor strank
Pravilna razlaga medsebojnega dogovora strank in pravilna uporaba določb SZ utemeljujeta odločitev, da mora tožena stranka kot drugo primerno stanovanje prodati tožeči stranki stanovanje, ki je opredeljeno v izreku prvostopenjske sodbe.
Za odločitev o tem, ali je utemeljen izpraznitveni zahtevek, pa je pomembna še določba 5. člena nekdanjega ZSR. V tej določbi, ki sta jo obe sodišči tudi upoštevali in materialnopravno pravilno uporabili, je namreč določen krog oseb, ki se štejejo za uporabnike stanovanja. Toženka in osebe, ki stanovanje uporabljajo skupaj z njo, po ugotovitvah obeh sodišč ne sodijo v krog oseb, ki jim je 5. člen ZSR priznaval status uporabnika stanovanja. Zato toženka in osebe, ki z njo uporabljajo (ali pa, vsaj glede na revizijske trditve, da je toženka že dalj časa neznano kje in da je vprašanje, ali je sploh še živa, so z njo uporabljale stanovanje), ne uživajo pravic, ki jih je ZSR priznaval osebam iz 5. člena.
SZ člen 117, 117/1. ZSR člen 5, 5/1, 17, 17/2, 19, 19/2.ZPP člen 367, 367/2.
privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa stanovanja - imetnik stanovanjske pravice - uporabnik stanovanja - razvezani zakonec - pravni učinek sodne odločbe o določitvi imetnika stanovanjske pravice - dovoljenost revizije - vrednost spornega predmeta - podrejeni tožbeni zahtevek - zavrženje revizije
Po odselitvi imetnika stanovanjske pravice je ob izpolnjenih zakonskih pogojih stanovanjska pravica po drugem odstavku 19. člena ZSR lahko prešla le na uporabnika stanovanja. Kdo je bil uporabnik stanovanja, je ZSR določal v prvem odstavku 5. člena. Osebe iz te zakonske določbe so bile določene taksativno. Med temi osebami ni razvezanega zakonca. Ta bi lahko bil uporabnik v smislu ZSR le, če bi po razvezi z imetnikom stanovanjske pravice živel v izvenzakonski skupnosti ali vsaj dve leti pred njegovo izselitvijo v ekonomski skupnosti. Takega razmerja med tožnikoma kot razvezanima zakoncema ni bilo. Tožnik zato v času tožničine odselitve ni bil uporabnik stanovanja v smislu ZSR. Ker nanj stanovanjska pravica tudi v primeru tožničine stalne odselitve ni mogla preiti, tožnik ni upravičenec iz prvega odstavka 117. člena SZ za sklenitev kupne pogodbe po privatizacijskih določbah tega zakona.
Zaradi kompleksnega položaja, posebnega pravnega varstva in specifične narave stanovanjske pravice se je v prejšnji stanovanjski ureditvi uporabljala tudi oznaka o statusu imetnika stanovanjske pravice. Nepravdno sodišče je v primeru razveze zakonske zveze z odločbo spremenilo oziroma preoblikovalo pravno razmerje strank glede tega statusa in z njim povezanih vprašanj v zvezi z stanovanjem v družbeni lastnini. Ker so odločbe nepravdnega sodišča v teh zadevah preoblikovale specifično pravno razmerje o statusu imetnika stanovanjske pravice, je tako preoblikovano razmerje učinkovalo tudi v odnosu do takratnih stanodajalcev.
SZ člen 18, 20, 20/1, 20/2, 20/3, 20/4.ZPP člen 339, 339/2-14, 358, 358-1.
predkupna pravica najemnika stanovanja - tožba za razveljavitev kupne pogodbe - rok za vložitev tožbe - položitev zneska ali garancij zneskov kupnine - zavrženje tožbe - bistvena kršitev določb pravdnega postopka na drugi stopnji - sprememba dejanskega stanja brez pritožbene obravnave
Tožnika sta kot predkupna upravičenca po 18. členu SZ uveljavljala kršitev svoje predkupne pravice, ker je prva toženka, ki je podedovala po uveljavitvi SZ denacionalizirano nepremičnino, hišo prodala drugemu tožencu. Rok za vložitev tožbe za izpodbijanje take pogodbe in sklenitev pogodbe s predkupnim upravičencem je določen v 20. členu SZ in je prekluzivne narave. Pritožbeno sodišče je glede okoliščine, kdaj sta tožnika zvedela za pogodbo, z izbiro le enega od dveh možnih datumov iz sodbe prve stopnje in brez pojasnila za tako izbiro bistveno kršilo določbe pravdnega postopka. Odločilne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje je s takim ravnanjem skrčilo, s tem brez pritožbene obravnave spremenilo dejansko stanje in na podlagi te ugotovitve zavrglo tožbo.
Pritožbeno sodišče ni pojasnilo, zakaj se ne strinja s stališčem prvega sodišča, da je kljub kasnejšemu plačilu izpolnjena tudi procesna predpostavka iz četrtega odstavka 20. člena SZ. To bi glede na podatke v spisu moralo pojasniti, saj bi stališče prvega sodišča utegnilo biti v skladu z že uveljavljenim stališčem v sodni praksi, po katerem sicer rok za vložitev tožbe iz tretjega odstavka 20. člena SZ teče tudi, če predkupnemu upravičencu ni znana višina kupnine, vendar pa mu to ne more škodovati v tem smislu, da ne bi smel kasneje tožbe in sodnega pologa prilagoditi podatkom, ki jih brez svoje krivde ni mogel uporabiti ob vložitvi tožbe.
SZ člen 111, 117, 117/1, 117/5, 123, 123/1, 128, 128/2, 128/3, 128/4.ZOR člen 360, 360/1, 371, 388.
privatizacija stanovanj - sklenitev prodajne pogodbe - zahteva za prodajo stanovanja - zastaranje tožbenega zahtevka - splošni zastaralni rok - pretrganje zastaranja
Tožnikova pisna zahteva za prodajo stanovanja je bila pravočasna, saj je bila vložena v roku dveh let po uveljavitvi SZ. Tožnikova tožba zaradi sklenitve kupoprodajne pogodbe pa je prepozna, saj je vložena več kot pet let po zavrnitvi zahteve za prodajo, potem ko je že potekel splošni petletni zastaralni rok iz 371. člena ZOR. Zastaranja tožnikove terjatve ni pretrgala vložitev tožbe s strani toženca zoper tožnika zaradi izpraznitve stanovanja.
razmerja med solastniki - posli rednega upravljanja - sklenitev najemne pogodbe brez soglasja solastnika stanovanja - uporaba stanovanja brez pravne podlage - tožba na izpraznitev stanovanja
Za toženko je pravni položaj enak, če sploh nima najemne pogodbe ali če je najem po najemni pogodbi za določen čas potekel. V obeh primerih uporablja stanovanje brez pravnega naslova, kar ima za posledico, da lahko lastnik zahteva izpraznitev (58. člen Stanovanjskega zakona).
STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO - USTAVNO PRAVO
VS06832
URS člen 14, 22.ZS člen 109. ZPP (1977) člen 421, 421/9.
načelo enakega varstva pravic - načelo enakosti pred zakonom - materialnopravne pravice - obnova postopka - razlogi za obnovo - nova dejstva in dokazi - sodba v drugi podobni zadevi - enako dejansko stanje - privatizacija stanovanj
Sodna odločba v podobni zadevi ni dejstvo, na podlagi katerega bi bilo mogoče uspešno predlagati obnovo postopka. Takšna sodba namreč ne more biti del dejanskega stanja sodbe v obravnavani zadevi.
Obnovitveni razlog - nova dejstva in novi dokazi je lahko uspešen le, če bi sodišče na njihovi podlagi ugotovilo drugačno dejansko stanje. Ker druga sodba, kot rečeno ne more biti del dejanske podlage sodbe, tudi ne more biti dejstvo ali dokaz po 9. točki 421. člena ZPP (1977).
Ustava določa, da je vsakomur zagotovljeno enako varstvo njegovih pravic v postopku pred sodiščem. Ta pravica do enakega varstva pravic zajema v povezavi z načelom enakosti pred zakonom poleg procesnih tudi materialnopravne pravice, kar pomeni, da mora sodišče v enakih zadevah materialno pravo uporabljati enako. Vendar je o kršitvi tega načela mogoče govoriti le takrat, ko se neka sodna odločba odmika od ustaljene sodne prakse (ne pa posamične sodbe). Nadalje, mora iti za sodno prakso, ki jo verificira oziroma izoblikuje vrhovno sodišče. Pri napadeni odločitvi bi moralo iti za samovoljno, arbitrarno odločitev, pri primerjani odločitvi pa za pravilno odločitev.
zahteva za varstvo zakonitosti - privatizacija stanovanj - upravičenci do odkupa stanovanja - pravica do uporabe - ekonomska skupnost - imetništvo stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ - smrt imetnika stanovanjske pravice - sklenitev najemne pogodbe za stanovanje
Kadar po smrti imetnika stanovanjske pravice pred uveljavitvijo SZ potencialni imetnik stanovanjske pravice ni nasprotoval sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje med lastnikom in drugim možnim upravičencem enakega statusa, niti ni istočasno v skladu z določbo tretjega odstavka 147. člena SZ zahteval odkupa stanovanja, je začela najemna pogodba učinkovati retroaktivno: z njeno sklenitvijo je bil uporabniku, ki je postal najemnik, podeljen status imetnika stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ, vključno s pravico do odkupa stanovanja.
SZ člen 116, 116/1, 116/3. ZTLR člen 21, 22, 23.ZPP člen 2, 2/1, 285, 286, 298.
pridobitev lastninske pravice na nepremičnini v družbeni lasti - solastninska pravica na stanovanju - vlaganja v nepremičnino - adaptacija stanovanja - imetništvo lastninske pravice - vsebina tožbe - načelo dispozitivnosti
Po tretjem odstavku 116. člena SZ so lahko občani pridobili solastninski delež na stanovanju v sorazmerju s svojo vlogo le v primerih, če so za pridobitev stanovanjske pravice poleg lastne udeležbe prispevali še z dodatnimi denarnimi ali materialnimi vlaganji. Torej ta pravna podlaga odpade v primerih, ko so že postali imetniki stanovanjske pravice.
Pravne podlage iz prvega odstavka 116. člena SZ ni mogoče uporabiti, kadar je stanovalec s preureditvami zgolj preurejal že prej obstoječe stanovanje, v katerem je bil imetnik stanovanjske pravice. Stanovanje je moralo biti pridobljeno s preureditvijo ali nadzidavo skupnih prostorov v stanovanjski hiši, torej v primerih, ko je stanovanje šele nastalo iz ali na skupnih prostorih (zato prvi odstavek 116. člena SZ pozna nastanek le lastninske pravice in ne tudi solastninske).
Statut Agencije Republike Slovenije za plačilni promet člen 4, 11. Pravilnik o dodeljevanju stanovanj in stanovanjskih posojil Agencije Republike Slovenije za plačilni promet člen 4, 4/4, 25, 25/1, 26, 27, 27/1.
razpis za dodelitev stanovanj - prednostni vrsti red za stanovanja - natečaj - sklenitev najemne pogodbe - pravni status podružnice Agencije RS za plačilni promet
Dokončen sklep o prednostnem vrstnem redu je podlaga, na kateri mora vodja organizacijske enote skleniti najemno pogodbo z delavcem, ki je prvi na prednostni listi.
ZPP člen 39, 39/1, 44/2, 44/3, 180, 180/2, 377.SZ člen 58.
dovoljenost revizije - premoženjskopravni spor - izpraznitev stanovanja po SZ - vrednost spornega predmeta - zavrženje revizije
S tem, da je v odgovoru na tožbo "prerekal vse tožbene navedbe tožeče stranke, kolikor se z njimi izrecno ni strinjal", se toženec ni izjavil o vrednosti spornega predmeta, navedeni v tožbi. O nekakšnem "posrednem prerekanju" vrednosti spornega predmeta na podlagi določb ZPP ni mogoče govoriti.
zahteva za varstvo zakonitosti - aktivna legitimacija - obratovalni stroški - izterjava obratovalnih stroškov - obveznosti lastnika - obveznosti najemnika - upravnik večstanovanjske hiše
Upravnik večstanovanjske hiše ima za plačilo obratovalnih stroškov pravico terjati lastnika stanovanja. Proti najemniku lahko vloži tožbo samo kot zakoniti zastopnik lastnika, aktivno legitimacijo proti najemniku pa ima le v primeru, da lastnik stanovanja nanj prenese to svoje materialnopravno upravičenje.
SZ člen 2, 3. Zakon o stanovanjskih razmerjih člen 4, 4/1.
status stanovanjskih prostorov
Za odločitev v zadevi je odločilno, ali je status navedenih prostorov res sporen, glede na navedbe tožene stranke, da je bilo o njem že odločeno v pravnomočno končanem postopku.
imetništvo stanovanjske pravice - predkupna pravica po SZ - kršitev predkupne pravice - tožba na razveljavitev prodajne pogodbe - rok za vložitev tožbe predkupnega upravičenca
Tudi v primeru, ko prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na vpogled, teče 30 dnevni rok za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice od dneva, ko je zvedel za pogodbo.
Stanovanjski zakon je pri odkupu stanovanj s plačilom kupnine v več letih predvidel valorizacijo s spreminjanjem vrednosti točke in ni predpisal obrestovanja. Zato tožnika nista dolžna plačati obresti, ki jih je določilo pritožbeno sodišče. Revizija utemeljeno uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava. Zamudne obresti bosta tožnika dolžna plačati po določilih ZOR samo v primeru, če bosta prišla v zamudo s plačilom pologa, ki ga morata plačati v 60-ih dneh po sklenitvi pogodbe iz I. točke izreka prve sodbe, ali če bosta zamudila plačilo katerega od mesečnih obrokov.
Ker je torej sodišče druge stopnje deloma zmotno uporabilo materialno pravo, ko je določilo, da morata tožnika plačati obresti od kupnine še pred sklenitvijo prodajne pogodbe, je revizijsko sodišče po prvem odstavku 395. člena ZPP 1977 izrek o plačilu kupnine spremenilo tako, da je tožnikoma naložilo plačilo kupnine, brez obresti.
pridobitev stanovanjske pravice - adaptacija poslovne zgradbe - tožba na izselitev
Stanovanjsko pravico je bilo mogoče v preteklosti in danes pridobiti samo na stanovanjskih prostorih, medtem ko je šlo v spornem primeru za adaptacijo upravne zgradbe. Zato tožena stranka tudi ni mogla izkazati sklenitve stanovanjske pogodbe, samo bivanje v prostorih, ki niso bili stanovanjski prostori, pa ni moglo privesti do stanovanjskega razmerja, četudi je bilo dolgotrajno in je tožeča stranka zanj vedela in ga za določeno obdobje celo odobravala.
privatizacija stanovanj - kontrahirna dolžnost - odgovornost v zvezi z obveznostjo sklenitve pogodbe - povrnitev škode - povrnitev najemnine
Določbe o prodaji stanovanj po SZ ne temeljijo na načelih obligacijskega prava: načelu svobode urejanja obligacijskih razmerij, enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in enake vrednost dajatev. Pri privatizaciji stanovanj je zakonodajalec drugače uredil sklepanje pogodb o prodaji stanovanj. Tu prodajalec ni svoboden pri odločitvi, ali bo sklenil pogodbo o prodaji stanovanja in pri določanju pogodbene cene. Stanovanje mora prodati, če upravičenec to zahteva, in to za kupnino, oblikovano po določbah SZ. Zato je sodna praksa sprejela stališče, da je treba v primerih kršitve kontrahirne dolžnosti kupce zavarovati s prisilno sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje za kupnino, ki je oblikovana po privatizacijskih določbah SZ po vrednosti točke, ki je veljala 30. dan po vložitvi zahteve za odkup stanovanja. Ker torej SZ posebej ureja privatizacijo stanovanj in vsebuje ustrezne sankcije, ni mogoče upoštevati sankcij iz ZOR.
privatizacija stanovanj - pridobitev imetništva stanovanjske pravice - odločba o dodelitvi stanovanja
Zakonodajalec se je moral odločiti za upoštevanje na konkretni dan zatečenega stanja, da je s tem zadostil zahtevam pravne varnosti in onemogočil možnost raznih špekulacij. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje ugotovilo, da do dne uveljavitve SZ nobenemu od tožnikov ni bila izdana odločba o dodelitvi konkretnega spornega stanovanja. Po 10. čl. prej veljavnega ZSR je občan pridobil stanovanjsko pravico na stanovanju v družbeni lastnini na podlagi pravnomočne odločbe o dodelitvi stanovanja. Drugih v ZSR predvidenih načinov pridobitve stanovanjske pravice tožnika nista niti zatrjevala. Neizdaja odločbe zato pomeni, da nobeden od tožnikov na dan uveljavitve SZ ni bil imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju. Manjka torej eden od temeljnih pogojev za nakup stanovanja po 117. členu SZ.