STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VS0011601
OZ člen 6, 8, 112, 112/1, 112/2, 112/4.SZ člen 2, 2/2, 62, 63, 159, 159/3. SZ-D člen 5, 5/5.SZ-1 člen 4, 4/3, 118, 181.ZPP člen 318, 318/1-3, 371, 380, 380/1.
najemna pogodba za stanovanje - višina najemnine - profitna in neprofitna najemnina - načelo enake vrednosti dajatev - spremenjene okoliščine - skrbnost dobrega gospodarstvenika - možnost upoštevanja in izognitve spremembam okoliščin ter njihova nepričakovanost - spremembe neprofitne najemnine - ponudba pravične prilagoditve pogodbenih pogojev - oblikovalna tožba - garaža
Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati.
Neprofitna najemnina je zakonska kategorija, njene elemente oziroma parametre določa zakon. Ob ugotovitvah, da je konkretna pogodbena najemnina za 226 % oziroma po sprejetju aneksa za 77 % presegala neprofitno najemnino in da je sedaj od nje skoraj trikrat manjša, po presoji revizijskega sodišča obstojijo spremenjene okoliščine.
Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost.
Individualni del (garaža) zaradi pripadnosti posameznemu delu (stanovanju) in dejstva, da je bil najem garaže sklenjen z aneksom k najemni pogodbi, deli usodo stanovanja.
Ponudbo pravične prilagoditve ustreznih pogodbenih pogojev iz četrtega odstavka 112. člena OZ mora nasprotna stranka zahtevati z nasprotnim tožbenim zahtevkom.
privatizacija stanovanj - imetništvo stanovanjske pravice - zahteva za odkup stanovanja - preselitev v drugo stanovanje - nakup drugega primernega stanovanja
Pridobitev stanovanjske pravice na stanovanju, v katerega sta se tožnika preselila šele marca 92, torej po uveljavitvi SZ, ni bila več mogoča. Zato sta tožnika neutemeljeno v primarnem tožbenem zahtevku terjala nakup tega stanovanja po navedenih določbah SZ, in tako neutemeljeno tudi v podrejenem zahtevku terjala nakup drugega primernega stanovanja. Zahteve za nakup stanovanja, na katerem je tožnica ob uveljavitvi SZ imela stanovanjsko pravico, nista nikoli vložila.
Sporna najemna pogodba je bila sklenjena februarja 2001, torej pred uveljavitvijo SZ v oktobru istega leta. ZSR, ki je prenehal veljati z uveljavitvijo SZ, najemnih razmerij ni urejal. Pa tudi na določbe SZ-1 se ni mogoče opreti. Ta namreč ureja le stanovanjska najemna razmerja, sporna garaža pa po pravilni presoji nižjih sodišč ni del toženčevega stanovanja.
SZ člen 42, 58, 147, 156.SZ-1 člen 111, 111/3.ZOR člen 361, 361/1, 387, 392, 392/1.
kontrahirna dolžnost - obveznost sklenitve najemne pogodbe za stanovanje - imetnik stanovanjske pravice - zastaranje - pretrganje zastaranja
Tožnica je še pred iztekom petletnega zastaralnega roka, toženki ponudila sklenitev najemne pogodbe s predložitvijo njenega pisnega osnutka - kar je narekovalo presojo tudi z vidika pravil o pretrganju zastaranja v pomenu določbe 387. člena ZOR, v odvisnosti od rezultatov te presoje pa glede na določbo prvega odstavka 392. člena istega zakona še upoštevanje dejstva, da je toženka vložila nasprotno tožbo za sklenitev najemne pogodbe 22.5.2001 (torej še pred iztekom nadaljnjih petih let).
SZ člen 157.ZPP člen 274, 274/1, 308, 339, 339/2, 339/2-12.
izpraznitev stanovanja - razlogi za izpraznitev stanovanja - hišniško stanovanje - procesne predpostavke - sodna poravnava kot procesna ovira - pravda o predmetu, o katerem je sklenjena sodna poravnava - res transacta
Za ugotovitev identičnosti predmeta spora in predmeta sodne poravnave so bistveni tožbeni predlog in izrek sodne poravnave ter identičnost dejanskih tožbenih navedb in dejanske podlage sodne poravnave v trenutku njene sklenitve, ker se na ta trenutek vežejo njeni učinki, ki so identični učinku pravnomočne sodbe.
SZ člen 58, 111, 112. Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o republiških blagovnih rezervah.
zahteva za varstvo zakonitosti - lastninjenje stanovanj - izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - lastninska pravica države
Ker prva toženka ni lastnica stanovanja, tožeča stranka pa z drugim tožencem najemne pogodbe ni sklenila, A. A. stanovanje uporablja nezakonito in je tožbeni zahtevek države utemeljen (prvi odstavek 58. člena SZ).
Imetnik stanovanjske pravice je imel v času uveljavitve SZ dne 19.10.1991 (na že obstoječem stanovanju) na razpolago druga upravičenja po SZ - in torej ne tistih iz 116. člena istega zakona, ki so bila pridržana "občanu", ki ni imel razrešenega stanovanjskega vprašanja (ker NI bil imetnik stanovanjske pravice) in je to storil šele s preureditvijo prostorov v pomenu 116. člena SZ.
Ker tožniku ni pripadala pravica zahtevati odkup stanovanja, na strani tožene stranke pa ni bilo dolžnosti stanovanje prodati tožniku, z zavrnitvijo sklenitve prodajne pogodbe tožena stranka ni ravnala protipravno, tožnik pa ni utrpel (pravno priznane) škode.
privatizacija stanovanj - zahteva za odkup stanovanja - prekluzivni rok za vložitev zahteve za odkup
Predhodna zahteva za odkup stanovanja je bila nujen del postopka za uveljavljanje odkupa po določbi 117. člena SZ. Pritrditi je stališču pritožbenega sodišča, da je dveletni rok iz 123. člena SZ, v katerem je bilo treba vložiti takšno zahtevo, prekluzivni rok, kar pomeni, da ga ni bilo mogoče podaljšati, četudi bi bile podane okoliščine, ki bi posameznemu upravičencu otežile ali celo preprečile uveljavitev njegove pravice do odkupa.
OZ člen 6, 8, 112, 112/1, 112/2, 112/4.ZOR člen 18.SZ člen 56, 62, 63, 159, 159/3. SZ-D člen 5, 5/5.SZ-1 člen 91, 109, 181. ZPPčlen 339, 339/2-14.
spremenjene okoliščine - razveza pogodbe - izpraznitev in izročitev stanovanja - zasedanje stanovanja brez pravne podlage - predpostavke spremenjenih okoliščin - skrbnost dobrega gospodarstvenika - možnost upoštevanja in izognitve spremembam ter njihova nepričakovanost - najemna pogodba - spremembe neprofitne najemnine - načelo enakovrednosti dajatev - dolžnost sklenitve pogodbe - ponudba pravične prilagoditve ustreznih pogodbenih pogojev
Tožnica zahteva izpraznitev in izročitev stanovanja, ki ga toženka zaseda brez pravnega naslova, sklicujoč se na spremenjene okoliščine, zaradi katerih odklanja sklenitev najemne pogodbe po stanovanjskem pravu. Gre za dajatveni zahtevek, ki glede na trajajoče stanje ni mogel zastarati.
Tožnica se je kot skrben gospodarstvenik z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost.
Spremenjene okoliščine so lahko podane tudi v primeru, ko je zaradi različnih razlogov pri sklepanju pogodbe podana delna neenakovrednost dajatev in je najemnina nižja od primerne tržne najemnine, vendar se s potekom časa ta začetna neenakovrednost še poveča, in to do takšne mere, da je izpolnjen standard spremenjenih okoliščin. Za njihov obstoj sicer ne zadostujejo spremembe tožničinih pravilnikov, temveč spremembe zakonsko regulirane neprofitne najemnine in njene primerjave s sporno najemnino ter ugotovljena dejstva, da sedanja najemnina tožnici ne prinaša dobička.
Ob ugotovitvah, da je v času sklepanja najemne pogodbe sporna najemnina presegala neprofitno najemnino, medtem ko je ponujena najemnina, čeprav po mnenju toženke upošteva inflatorna gibanja, od nje bistveno nižja, ni dvoma, da ne gre za ponudbo pravične prilagoditve.
najemno razmerje po SZ - neprofitno najemno stanovanje - odpoved najemne pogodbe - posebni odpovedni razlog - lastništvo primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe - ugotavljanje okoliščin v zvezi z obstojem odpovednega razloga - odpravna odpovednega razloga
Če med lastnikom stanovanja in najemnikom obstaja spor o obstoju odpovednega razloga, mora lastnik stanovanja pogodbo odpovedati s tožbo (tretji odstavek 112. člena SZ-1). To pomeni, da sodišče v pravdi ugotavlja, ali so med trajanjem najemnega razmerja nastopile takšne okoliščine, ki opravičujejo odpoved najemnega razmerja. Obstoj odpovednega razloga se torej ugotavlja za nazaj in je že iz tega razloga stališče nižjih sodišč, ki sta sodili po stanju ob vložitvi tožbe, napačno.
Ob morebitnem zaključku, da je odpovedni razlog nastopil, vendar zaradi nastopa določenih okoliščin kasneje ob vložitvi tožbe ni bil več podan, je pomembno, kakšne so te kasneje nastale okoliščine, kakšni so njihovi učinki in ali lahko vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka.
ZSR (1974) člen 4, 4/1, 4/2. ZSR (1982) člen 4, 4/1, 4/2, 50.SZ člen 147, 147/1.
sklenitev najemne pogodbe za stanovanje – nezakonita vselitev – stanovanjska pravica – stanovanjski prostori – začasni objekt – definicija stanovanja
Tožnica ni nikoli pridobila stanovanjske pravice, saj se je leta 1981 vselila v prostore v začasnem objektu, ki se po drugem odstavku 4. člena ZSR niso šteli za stanovanje. Zato neutemeljeno zahteva sklenitev najemne pogodbe za stanovanje po 147. členu SZ.
privatizacija stanovanj – dolžnost sklenitve prodajne pogodbe – rok za vložitev tožbe - zastaranje – drugo primerno stanovanje - zloraba ali izigravanje zakona
Kljub netočnim informacijam s strani uslužbencev tožene stranke glede teka denacionalizacijskega postopka, je tožnica že takrat razpolagala z možnostjo sodnega uveljavljanja svojih pravic, saj tožena stranka v zakonsko predvidenem roku 30 dni ni decidirano odgovorila na tožničino zahtevo. Sicer pa je formalni razlog za zavrnitev tožničine zahteve predstavljala celovita prenova, ki je imela podlago v Odloku Občine ... in od 22.8.1994 je takratna Občina ... nase prevzela obveznost zagotovitve drugega primernega stanovanja, v kolikor bi tožnica to tudi zahtevala.
SZ člen 56, 56/1, 117, 117/5, 128, 128/2, 147, 147/3.ZPP člen 339, 339/2-14, 370, 370/3, 379, 379/1.
bistvena kršitev določb pravdnega postopka – stanovanjska pravica – privatizacija stanovanja – smrt imetnice stanovanjske pravice - dedovanje pravice skleniti pogodbo o odkupu stanovanja
Za odločitev so bistvene dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, da je imetnica stanovanjske pravice podala zahtevo za odkup, da prva tožena stranka po poteku roka iz petega odstavka 117. člena SZ kupoprodajne pogodbe ni sklenila, da je imetnica stanovanjske pravice vložila tožbo in šele tekom pravdnega postopka umrla. Te okoliščine podpirajo zaključek, da če bi se razmerje med pokojno imetnico stanovanjske pravice in prvo toženo stranko uredilo v zakonskem roku, bi s tem kupljeno stanovanje postalo del njenega premoženja; to pa bi po njeni smrti prešlo na njene pravne naslednike.
denacionalizacija – povrnitev stroškov kapitala za denacionalizirano stanovanje
SZ daje možnost najemodajalcu, da ob neizpolnjevanju najemne pogodbe s strani najemnika (kar velja tudi za najemnike v denacionaliziranih stanovanjih), odpove najemno razmerje in doseže izpraznitev stanovanja.
ZZPS člen 1, 1/2, 4, 4/1.SZ člen 113, 113/2, 117.ZDen člen 15.
prepoved razpolaganja z nacionaliziranimi nepremičninami – ničnost pogodbe – obveznost prodaje nepremičnin po Stanovanjskem zakonu – aktivna legitimacija dedičev
Prepoved razpolaganja z nacionaliziranimi nepremičninami iz ZZPS je bila podaljšana do uveljavitve ZDen. Zato je nična 19.11.1991 po določbah SZ sklenjena pogodba. Navedeni zakon s svojimi lastninsko-privatizacijskimi določbami ni odpravil prepovedi družbenopolitičnim skupnostim in družbeno-pravnim osebam iz ZZPS.
DRUŽINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VS0010731
ZZZDR člen 12, 51, 59.SZ člen 117.ZPP člen 339, 339/2-8, 350, 350/2.
izvenzakonska skupnost – skupno premoženje – posebno premoženje - privatizacija stanovanja – pravica do odkupa stanovanja - načelo kontradiktornosti – možnost obravnavanja pred sodiščem
Vrhovno sodišče je v svojih odločbah že večkrat zavzelo stališče, da v razmerju med zakoncema oziroma izvenzakonskima partnerjema ni mogoče šteti ugodnosti pri privatizacijskem nakupu stanovanja po 117. členu SZ v korist samo enega od njiju. Za to presojo namreč ne more biti odločilna cena (tržna ali kakšna drugačna), po kateri je bilo stanovanje kupljeno, niti vprašanje kdo od partnerjev je formalni pridobitelj.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-5, 112.SZ člen 53, 53/1-4.
izpraznitev stanovanja - odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlogi - motenje stanovalcev pri mirni uporabi stanovanja
Toženka in D.P. Sta v spornem obdobju s svojim obnašanjem huje motila druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja (5. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1). Pri tem sta sodišči pravilno izhajali z vidika povprečnega stanovalca. Res je, da ravnanje toženke in D.P., storjenih pred uveljavitvijo SZ-1 (14.10.2003) ni mogoče presojati po tem zakonu, vendar pa je tudi prej veljavni SZ (Ur. list RS, št. 18/91 in nasl.) najemnikovo pogosto ali hujše motenje drugih stanovalcev pri njihovi mirni uporabi stanovanja opredeljeval kot krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe (4. alineja 1. odstavka 53. člena SZ).