Prvega junija bo minilo prvo leto veljave nove gradbeno-prostorske zakonodaje. Minuli teden smo se prepričali, da vprašanj in dilem o novi zakonodaji ni nič manj kot na začetku njene veljave. Aleš Prijon, državni sekretar na ministrstvu za okolje in prostor, o vprašanjih na temo zakona pravi, da so na vprašalnik, ki so ga nedavno poslali številnim zainteresiranim, prejeli več kot tisoč odgovorov.

Družba Tax-Fin-Lex je prejšnji teden v Ljubljani pripravila dvodnevno gradbeno-prostorsko in okoljsko konferenco. Na okrogli mizi na tej izredno odmevni konferenci je Prijon napovedal, da odgovori ne bodo obležali v predalu in da bo zakon deležen dopolnitev, vendar manjših. Spremembe, ki ne bodo revolucionarne, bodo kmalu v javni razpravi. Strankam v parlamentu, strokovnima zbornicama in občinam so spremembe že predstavili. Predvidene spremembe bodo ohranile ključne rešitve, ministrstvo pa želi z njimi izboljšati delovanje zakonov.

Gradbeno dovoljenje v petih mesecih? Od udeležencev v razpravi smo slišali, da ministrstvo temu ne bo kos, ker da bo zasuto z zahtevami, vendar na ministrstvu ostajajo optimistični.

»Prijetno spoznanje za nas je bilo,« je dejal Prijon, »da smo v večini odgovorov zasledili ocene, da je zakon dober, da je prinesel kar nekaj poenostavitev in s tem manjše časovne in finančne obremenitve.« Poglavitno se mu zdi, da bodo spremembe v prvi vrsti zahtevale, da bodo odločevalci na občinah primerno usposobljeni in kvalificirani. Da ne bo neštevilnih zavrnitev predlogov za izdajo gradbene dokumentacije, saj na uspešnost uradnika vpliva število odločitev – pozitivnih ali negativnih. Ob tem je spomnil na primer, ko je neka stranka doživela 30 zavrnitev.

Med številnimi, ki so se pohvalno izrekli o spremembah, ki jih je prinesla nova zakonodaja, je bil tudi Črtomir Remec, predsednik Inženirske zbornice Slovenije, saj je, kot je pripomnil, smisel zakona kakovostnejša gradnja. Vendar: »Mi nimamo slabih zakonov, imamo težave z izvajanjem zakonov, saj je za marsikoga problem prebrati cel zakon – prebere samo en člen. Zato je bilo tudi v zbornici kar precej nezadovoljstva, v njej je namreč sedem tisoč članov in del jih je ocenjeval, da so oškodovani – nekateri celo čakajo odločitev ustavnega sodišča. Dejansko pa ugotavljamo, da ni tako. Vsa ekipa si prizadeva spraviti zakon v življenje in ga izvajati.«

Zakon je, kot smo še slišali, dvignil veliko prahu tudi pri prometu z nepremičninami, zlasti določba, da morajo upravljalci, notarji, pooblaščeni inženirji in drugi organi pred izdajo odločbe, s katero za nedovoljen ali neskladen objekt prepovejo izvedbo komunalnih priključkov, vpis v zemljiško knjigo, uporabo objekta, promet z njim, overitev pogodb in določitev hišne številke, preveriti, ali je za ta objekt izdano gradbeno dovoljenje, kadar je to zahtevano. Državni svet je na pobudo notarske zbornice zaradi tega določila predlagal spremembo zakona.

Ureditev je povzročila nekaj negodovanja, je pa prinesla dodano vrednost - da so se ljudje začeli zavedati, da je pri prometu z nepremičninami pomembno imeti dokumentacijo.

Ministrstvo ugotavlja, da so se postopkovne določbe, med drugim glede gradbenega in uporabnega dovoljenja ter prijave začetka gradnje, izkazale za uspešne. Glede novega integralnega postopka (ki za objekte z vplivi na okolje združuje postopka izdaje gradbenega dovoljenja in presoje vplivov na okolje) Luka Ivanič z ministrstva za okolje pravi, da je prinesel veliko olajšav, vendar ni magična paličica, kot bi morda kdo menil. Pri tem je izpostavil projekt Bežigrajski športni park, saj da je še vedno potrebno sodelovanje vseh strank v postopku.

Precejšen del zakona o urejanju prostora se bo šele uveljavil, tako da je ocena tega zakona težja, pravi Ivanič, se je pa med drugim kot pozitivna izkazala izvedba instituta lokacijske preveritve. Največ primerov o uporabi te možnosti je po njegovih besedah za dopustitev individualnega odstopanja od prostorskega izvedbenega pogoja, kar je uporabil denimo tudi pohištveni velikan Ikea za svojo trgovino v Ljubljani. Za pripravo občinskih prostorskih načrtov še velja prehodno obdobje. Doslej ima te načrte po novem sprejetih 180 občin od 212.

Na koncu je treba namesto sklepa spomniti na besede državnega sekretarja na ministrstvu za okolje Marka Mavra, ki je dejal, da so gradbena, prostorska in okoljska stroka, čeprav povezane, včasih na nasprotnih bregovih. Dejal je, da se svetovne okoljske in družbene spremembe odražajo tudi pri urejanju prostora. »Dolžnost vseh nas je, da prihodnjim rodovom zapustimo okolje, v katerem bo mogoče in vredno živeti,« je poudaril Maver in sodelujočim strokovnjakom položil na srce, da v rokah držijo pomembne vzvode za to.

Gradbeno-prostorska in okoljska konferenca je bila izredno odmevna, o njej so poročali številni mediji (STA, Finance, MOP, OZS, Delo in dom, ...), predavalo je 27 predavateljev, slišali smo 25 predavanj in gostili več kot sto udeležencev.

Več slik s prireditve si lahko ogledate na Facebook profilu Tax-Fin-Lex.

Zbral: Toni Perić
Foto: Katja Kodba, KoKa Press

piše: Špela Koželj, revija Denar št. 495/2019

Četrta industrijska revolucija nam je z digitalizacijo sveta doprinesla ogromno prednosti, kot tudi veliko izzivov, s katerimi se srečujemo predvsem na pravnih in davčnih področjih. Digitalizacija nam predstavlja dinamično in prodorno odskočno desko za prihodnost, saj je spremenila svet, ki smo ga prej poznali, začenši s potrošniki, nato pa še v poslovnem svetu in navsezadnje v vladnih organizacijah. Dejstvo je, da način delovanja sveta ne bo nikoli enak. Velike podatkovne analitike, robotika, avtomatizacija procesov in informacijski sistemi podjetij razbijajo tradicionalne poslovne in operativne modele ter ustvarjajo priložnosti, kot so izboljšanje procesa, ponovna uskladitev dobavne verige in preoblikovanje celotnega delovanja podjetja. Smo na stičišču digitalnih, inovacijskih in tehnoloških tehnologij – na točki preloma, ki terja davek – dobesedno. Prvi koraki k uvedbi tovrstnega davka potekajo v Franciji.

pišeta: Mateja Levstek, sodnica na Višjem sodišču v Ljubljani in Maja Lajevec, univ. dipl. prav., revija Odvetnik št. 89/2019

V prispevku opozarjava na težave, ki se lahko pojavijo v postopku osebnega stečaja, kadar eden od zakoncev ali zunajzakonskih partnerjev (zakonec) uveljavlja izločitveno pravico na nepremičnini ali delu nepremičnine, iz naslova premoženja, pridobljenega v času trajanja zakonske ali zunajzakonske zveze (zakonska zveza). Zakon se v delu prijave in preizkusa izločitvene pravice ni pretirano spreminjal, a so težave upraviteljev in upnikov kljub temu pogoste. Najpogosteje se srečamo z njimi v postopku osebnega stečaja, ki daje izločitvenim upnikom, ki so povezani s stečajnim dolžnikom, precej možnosti, da vplivajo na tek postopka, najbolj na njegovo hitrost.

Zadnja sprememba Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ-L)¹ je v postopek prodaje, kadar je predmet prodaje nepremičnina, ki je dolžnikov dom, prinesla spremembe. Pravila so namenjena varstvu socialnega položaja dolžnika, za upnika, ki čaka na poplačilo, pa so precej neugodna, saj podaljšajo že tako dolg izvršilni postopek. Na to spremembo izvršilnega postopka opozarjava zato, ker je ideje o uporabi pravil iz izvršbe, ki varujejo dolžnikov socialni položaj, kadar se prodaja njegov dom, mogoče najti tudi v postopku osebnega stečaja, ravno pri vprašanjih, povezanih z uveljavljanjem izločitvene pravice iz naslova skupnega premoženja zakoncev. Oba postopka sta po svoji naravi izvršilna, z veliko razliko, ki je v definiciji singularne (izvršba) in generalne izvršbe (stečaj). Nekritično prenašanje pravil izvršbe v obravnavani del stečaja zato pomeni le nepotrebno zavlačevanje.

Pri pripravi prispevka sva iskali različne položaje in težave, pregledali sva, kako na njih odgovarja sodna praksa, in tam, kjer odločitev sodišča še ni, tudi sami iskali možne rešitve. V nadaljevanju povzemava različne situacije, v katerih se znajde stečajni upravitelj pri odločanju o prijavljeni izločitveni pravici v postopku osebnega stečaja:

• stečajni dolžnik je zemljiškoknjižni lastnik celotne nepremičnine. Zakonec stečajnega dolžnika, kot izločitveni upnik, prijavi izločitveno pravico iz naslova skupnega premoženja – pravočasnost/nepravočasnost prijave izločitvene pravice, dvakratna prijava izločitvene pravice;
• upravitelj prereka prijavljeno izločitveno pravico – napotitev na pravdo, posledica vložitve tožbe, posledice, če je tožba vložena po poteku roka, in iskanje rešitev, če tožba ni vložena;
• prerekanje/priznanje izločitvene pravice zakonca stečajnega dolžnika, če je nepremičnina obremenjena s pogodbeno zastavno pravico za znesek, ki presega njeno vrednost – vprašanje ekonomičnosti tožbe;
• prepozno prijavljena izločitvena pravica in pravica izločitvenega upnika do kupnine - vprašanje obsega stroškov prodaje premoženja, ki jo lahko bremenijo;
• konkurenca med prijavljeno ločitveno in izločitveno pravico v različnih situacijah, povezanih s prijavo izločitvene pravice.

Pojem skupnega premoženja zakoncev in splošna pravila o izločitveni pravici

V prispevku se osredotočava na postopek osebnega stečaja in na uveljavljanje izločitvene pravice zakonca na delu ali na celotni nepremičnini, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot last stečajnega dolžnika. V skladu s to omejitvijo sva omejili tudi teoretični pregled dela, ki govori o uveljavitvi izločitvene pravice, ter pojma skupnega premoženja.

Pojem skupnega premoženja opredeljuje Zakon o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (ZZZDR, ki se je uporabljal do 19. aprila 2019)² v 6. poglavju – Premoženjska razmerja med zakonci. Skupno premoženje predstavlja premoženje, ki ga zakonca pridobita z delom v času trajanja zakonske zveze. Velja izpodbojna domneva, da sta deleža zakoncev na skupnem premoženju enaka (59. člen ZZZDR). Dokazno breme, da ni tako, nosi tisti, ki zatrjuje drugače. Pri določanju višine deleža se upošteva dohodek vsakega od zakoncev in druge okoliščine, ki posredno prispevajo k nastanku skupnega premoženja – prispevek pri varstvu in vzgoji otrok, pomoč drugemu zakoncu, opravljanje domačih del ipd. V postopku osebnega stečaja nastopa upravitelj kot zakoniti zastopnik stečajnega dolžnika, v našem primeru je to tisti od zakoncev, na katerega je v zemljiški knjigi vpisana nepremičnina, ki v resnici predstavlja skupno premoženje. V postopku se upravitelj znajde v različnih vlogah – presoja utemeljenost izločitvenega zahtevka, ki ga prizna ali prereka, v pravdi pa kot zakoniti zastopnik stečajnega dolžnika dokazuje, da ne gre za skupno premoženje, da je delež zakonca manjši ali da je delež stečajnega dolžnika na skupnem premoženju večji od polovice. To pomeni, da v imenu stečajnega dolžnika v postopku nastopa proti njegovemu zakoncu. Cilj stečajnega dolžnika in zakonca je praviloma isti – izločitev čim večjega dela premoženja iz stečajne mase.

Pomembne novosti za obravnavano temo prinaša Družinski zakonik (DZ),³ ki je začel veljati 15. aprila 2017, uporablja pa se od 19. aprila 2019. Na področju premoženjskih razmerij med zakonci prinaša spremembe, ki so pomembne za urejanje razmerij, o katerih govoriva v tem prispevku, in ki bodo vplivale tudi na ravnanja upraviteljev, ko se bo v stečaju postavilo vprašanje skupnega premoženja stečajnega dolžnika in njegovega zakonca. DZ tako v členih 85–94 ureja tako imenovano ženitno pogodbo, tj. pogodbo o ureditvi premoženjskopravnih razmerij med zakoncema. Z njo se zakonca oziroma bodoča zakonca lahko dogovorita o medsebojnih premoženjskopravnih razmerjih (ne ureja vprašanj, povezanih z varstvom in vzgojo otrok). Taka pogodba se lahko sklepa pred sklenitvijo zakonske zveze ali med njo. Z njo se lahko uredijo premoženjska razmerja zakoncev v času trajanja zakonske zveze, lahko pa tudi za primer razveze. S pogodbo zakonca uredita svoja razmerja za naprej, torej v medsebojnih premoženjskih razmerjih določita režim ureditve, ki učinkuje od sklenitve pogodbe dalje. Za veljavnost pogodbe DZ določa posebno obliko. Sklenjena mora biti v obliki notarskega zapisa. Njena vsebina ne sme nasprotovati Ustavi, kogentnim predpisom in moralnim načelom, saj je taka pogodba nična. Pred sklenitvijo pogodbe mora notar pogodbenika seznaniti z zakonitim premoženjskim režimom, ju poučiti o pravicah in obveznostih, ki izhajajo iz DZ, ter se prepričati, da razumeta pomen in pravne posledice vsebine ženitne pogodbe, ki jo sklepata. Premoženjskopravna razmerja med zakonci so pogosto pomembna tudi za tretje osebe, ki vstopajo v pravno razmerje z enim od njiju ali z obema. Zato se vzpostavlja poseben Register ženitnih pogodb (register), ki bo zagotavljal publicitetni učinek vpisa. Če pogodba med zakoncema ne bo vpisana v registru, bo veljala domneva, da za premoženjska razmerja med njima velja zakoniti premoženjski režim. Ženitna pogodba je torej veljavna, če je sklenjena v obliki notarskega zapisa, proti tretjim pa ima učinek le, če je vpisana v register.

Izločitveni upnik je oseba, ki v postopku uveljavlja izločitveno pravico proti insolventnemu dolžniku (drugi odstavek 22. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP).⁴ Gre za osebo, ki zatrjuje, da določeno premoženje, ki je v zemljiški knjigi vpisano kot dolžnikova last, ni njegovo. Omejujeva se na izločitveno pravico, ki jo je upnik pridobil na drug izviren način (sklep VSL Cst 524/2013 z dne 7. januarja 2014), tj. na podlagi zakona, iz naslova deleža na skupnem premoženju zakoncev. Osnovna predpostavka za uspešno uveljavljanje izločitvene pravice je, da je stvar oziroma pravica del stečajne mase (sodba VSL I Cpg 149/2015 z dne 3. marca 2015). S prijavo izločitvene pravice upravičenec – upnik – od insolventnega dolžnika zahteva, da mu prizna lastninsko pravico na nepremičnini (2. točka drugega odstavka 22. člena ZFPPIPP) in seznani upravitelja in preostale upnike s tem, da dolžnik ni lastnik nepremičnine, ki se sicer vodi kot premoženje, ki spada v stečajno maso.

Za pravočasno prijavo izločitvene pravice se šteje prijava, vložena v treh mesecih od objave oklica o začetku postopka. Če je prijava vložena po poteku tega roka – prepozna prijava, to ne pomeni prenehanja izločitvene pravice (299. člen ZFPPIPP). Upnik jo izgubi šele, če jo prijavi po tem, ko je nepremičnina prodana. Razlog za tako ureditev je v tem, da kupec na plačani nepremičnini na originaren način pridobi lastninsko pravico (smiselno to potrjuje tudi peti odstavek 342. člena ZFPPIPP). Upniku v takem primeru ostane zahteva za plačilo denarnega zneska, ki je bil dosežen s prodajo nepremičnine, zmanjšanega za višino stroškov, ki so nastali z njeno prodajo (peti odstavek 299. člena ZFPPIPP). Zahteva upnika za izplačilo denarnega zneska se ne šteje za prijavo izločitvene pravice, ampak za prijavo terjatve do plačila nadomestnega denarnega zneska. O taki zahtevi (naknadna prijava terjatve) odloči stečajni upravitelj v skladu s pravili o preizkusu prijavljenih terjatev. Zaradi načela hitrosti in varstva položaja upnikov je ZFPPIPP v sedmem odstavku 299. člena določil končni rok za uveljavitev izločitvene pravice in pravice do plačila denarnega zneska. Ta rok predstavlja objava načrta prve splošne razdelitve. Neuporaba tega pravila v postopku osebnega stečaja precej oteži poslovanje upraviteljev.

Zakon v tretjem odstavku 330. člena določa, da pravočasno prijavljena in prerekana izločitvena pravica pomeni oviro za prodajo premoženja, ki traja, dokler:

1. zahtevek izločitvenega upnika iz prvega odstavka 309. člena ni pravnomočno zavrnjen ali
2. izločitvena pravica po tretjem odstavku 310. člena ali tretjem odstavku 311. člena ZFPPIPP ne preneha.

Prijavljeno izločitveno pravico preizkusi upravitelj in pri preizkusu uporablja pravila, ki veljajo za preizkus terjatev, le da se namesto pojma terjatev uporabi pojem izločitvena pravica (303. člen ZFPPIPP).

Celoten članek je dostopen za naročnike!

piše: Mojca Bartol Lesar, revija SIR*IUS št. 2/2019

Transakcije z nepremičninami imajo za davčne zavezance posledice z vidika davka na dodano vrednost (DDV) pri nakupu, ko morajo presojati izpolnjevanje pogojev za morebitni odbitek vstopnega DDV-ja, in tudi pri prodaji, ko morajo uporabiti ustrezno davčno stopnjo ali oprostitev ter pravilno določiti plačnika davka. Pri tem je treba upoštevati pravila, ki se nanašajo na dobavo blaga, ali pa pravila, ki veljajo pri opravljanju storitev. Pri dobavi kmetijskih in gozdnih zemljišč ter starih objektov oz. delov objektov s pripadajočimi zemljišči se načeloma uporabi oprostitev, dobava stavbnih zemljišč ter novih objektov oz. delov objektov s pripadajočimi zemljišči pa je obdavčena. Pri davčni stopnji je treba proučiti, ali se moda lahko uporabi nižja stopnja DDV-ja za stanovanja. Pri storitvah v zvezi z nepremičninami je prvi ključni korak pravilna določitev kraja obdavčitve, nato pa uporaba morebitne oprostitve.

Še posebej zahtevna je obravnava oddajanja nepremičnin v najem. Hkrati je treba pri nepremičninskih transakcijah upoštevati še vidik davka na promet nepremičnin (DPN), saj je pri prodaji nepremičnine prodajalec zavezanec za plačilo tega davka, razen pri prodaji nepremičnine, od katere je treba obračunati in plačati DDV. Pri vsaki transakciji z nepremičnino je treba presoditi vidik obeh davkov. V prvem delu prispevka obravnavam dobavo nepremičnin in uvodna pravila v zvezi s storitvami. V drugem delu prispevka pa bodo predstavljena natančnejša pravila o storitvah v zvezi z nepremičninami, odbitku vstopnega DDV-ja od nepremičnin ter obdavčenje z DPN-jem.

1. UVOD

Transakcije v zvezi z nepremičninami so predmet davka na dodano vrednost (DDV), kadar jih opravijo davčni zavezanci. Hkrati je treba upoštevati še vidik davka na promet nepremičnin (DPN), saj je pri prodaji nepremičnine prodajalec zavezanec za plačilo tega davka, razen pri prodaji nepremičnine, od katere je treba obračunati in plačati DDV. Pri prometu z nepremičninami je zato treba natančno presoditi vidik obeh davkov[1], saj so zneski običajno visoki, zato lahko napačna obravnava povzroči precejšnje negativne finančne posledice.

V predmetnem prispevku, ki je zaradi obsega v dveh delih, bodo na enem mestu predstavljena pravila Zakona o davku na dodano vrednost (ZDDV-1) in Zakona o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2) v zvezi z obdavčitvijo nepremičnin, in sicer tako z vidika prodaje nepremičnin kot tudi opravljanja storitev v zvezi z nepremičninami. Predstavljena bo tudi slovenska sodna praksa, ki daje pomembne napotke o uporabi zakonodaje in ki je še posebej na področju odbitka DDV-ja razvila izjemno strogo tolmačenje zakonskih pravil. Ker je DDV davek, ki je harmoniziran na ravni Evropske unije (EU) na podlagi Direktive 2006/112/ES (Direktiva o DDV-ju), je treba pri interpretaciji zakonskih določb upoštevati tudi sodno prakso Sodišča Evropske unije (SEU).

2. Davek na dodano vrednost

Transakcije z nepremičninami imajo DDV-posledice za davčne zavezance tako pri nakupu, ko morajo presojati izpolnjevanje pogojev za morebitni odbitek vstopnega DDV-ja, kot pri prodaji, ko morajo uporabiti ustrezno davčno stopnjo ali oprostitev. Pri tem je treba upoštevati pravila, ki se nanašajo na dobavo blaga, ali pa pravila, ki veljajo pri opravljanju storitev. Zaradi sistematične predstavitve vseh vidikov DDV-ja pri prodaji nepremičnin odgovarjam na naslednja vprašanja:

• Kdaj oseba, ki trguje z nepremičninami, velja za davčno zavezanko?
• Kako je obdavčena prodaja nepremičnin z vidika oprostitev davčne stopnje in plačnika davka?
• Kako so obdavčene storitve v zvezi z nepremičninami, še posebej tipični primeri, kot so oddajanje nepremičnina v najem, služnost, uporaba nepremičnin in stavbna pravica?
• Katera pravila veljajo v zvezi z odbitkom DDV-ja pri nabavi nepremičnin in kdaj je treba opraviti popravek odbitka vstopnega DDV-ja?

Ob tem se že na začetku poraja vprašanje, kaj sploh velja za nepremičnino v smislu DDV-zakonodaje, saj so, kot je že večkrat pojasnil SEU, pojmi prava DDV-ja samostojni pojmi, ki jih lahko opredeljuje le DDV-zakonodaja in pojasnjuje SEU v svojih sodbah[2]. Evropski zakonodajalec je opredelitev nepremičnin (z uporabo od 1. 1. 2017) vključil v Izvedbeno uredbo 282/2011, ki v 13.b členu določa:

Za namene uporabe Direktive 2006/112/ES se za "nepremičnino" šteje:

(a) vsak posamezni del zemljišča na površju ali pod njim, na katerem se lahko vzpostavi lastninska pravica in posest;

(b) vsaka zgradba ali konstrukcija, pritrjena na tla ali v tleh nad morsko gladino ali pod njo, ki je ni mogoče zlahka razstaviti ali odstraniti;

(c) vsak predmet, ki je vgrajen in je sestavni del zgradbe ali konstrukcije in brez katerega zgradba ali konstrukcija ni popolna, na primer vrata, okna, strehe, stopnišča in dvigala;

(d) vsak predmet, oprema ali stroj, ki je stalno vgrajen v zgradbi ali konstrukciji in ga ni mogoče odstraniti brez uničenja ali spremembe zgradbe ali konstrukcije[3].

Navedena opredelitev se uporablja splošno za vsako omembo "nepremičnine" v Direktivi o DDV-ju. Ker je Direktiva implementirana v naš ZDDV-1, moramo to opredelitev uporabljati tudi pri presoji našega zakona. Ker evropske uredbe veljajo neposredno, ni potrebe, da bi jo vključili tudi v nacionalno zakonodajo.

2.1. Davčni zavezanec

Po 5. členu ZDDV-1 je davčni zavezanec vsaka oseba, ki kjerkoli neodvisno opravlja katerokoli ekonomsko dejavnost, ne glede na namen ali rezultat opravljanja dejavnosti. Ekonomska dejavnost obsega vsako proizvodno, predelovalno, trgovsko in storitveno dejavnost, vključno z rudarsko, kmetijsko in poklicno dejavnostjo. Ekonomska dejavnost obsega tudi izkoriščanje premoženja in premoženjskih pravic, če je namenjeno trajnemu doseganju dohodka. Davčni zavezanci se morajo ravnati po določbah ZDDV-1, izstavljati račune in voditi DDV-evidence. Če oseba ni davčna zavezanka, pa je zunaj sistema DDV, zato transakcije, ki jih opravlja, niso predmet DDV-ja.

Zgornje določbe o davčnem zavezancu so obvezne določbe Direktive o DDV-ju, vendar pa v 13. točki preambule navaja, da bi bilo treba za okrepitev nediskriminatorne narave davka izraz "davčni zavezanec" opredeliti tako, da ga države članice lahko uporabljajo tudi za osebe, ki določene transakcije opravljajo občasno. V skladu s tem Direktiva v 12. členu omogoča državam članicam, da štejejo za davčnega zavezanca tudi vsakogar, ki priložnostno opravi transakcijo, ki spada v okvir ekonomske dejavnosti, zlasti pa

(a) dobavo objekta ali delov objekta in zemljišča, na katerem objekt stoji pred prvo uporabo,

(b) dobavo zemljišča za gradnjo.

Ker so priložnostne transakcije omenjene v tem ločenem členu (12. členu), lahko zaključimo, da morajo biti sicer (v splošnem) ekonomske dejavnosti opravljene več kot le občasno, da oseba, ki jih opravlja, velja za davčnega zavezanca. Načelo trajnosti oz. rednega izvajanja je jasno tudi iz same opredelitve ekonomske dejavnosti – izkoriščanje premoženja in premoženjskih pravic je ekonomska dejavnost le, če je namenjena trajnemu doseganju dohodka. Zaključimo torej lahko, da oseba, ki občasno opravlja dejavnost, ki sicer velja za ekonomsko dejavnost, ni davčna zavezanka, če država članica ni implementirala 12. člena Direktive. Ker Slovenija določbe ni implementirala, oseba, ki priložnostno opravlja transakcije (npr. z nepremičninami), ni davčna zavezanka.

Osebe, ki so zaradi svoje osnovne dejavnosti (npr. opravljajo trgovsko dejavnost) davčne zavezanke, seveda veljajo za zavezanke tudi v primeru, če (občasno) trgujejo z nepremičninami[4], zato morajo pri transakcijah z nepremičninami presoditi DDV-vidik in jih ustrezno vpisati v DDV-evidence. Pri nekaterih zavezancih pa je že osnovna ekonomska dejavnost taka, da je povezana z nepremičninami, npr. pri gradbenih podjetjih ali nepremičninskih posrednikih. Tudi ti veljajo za davčne zavezance in se morajo identificirati za DDV, seveda z upoštevanjem splošnih določb 78. člena ZDDV-1, po katerem ni obveznosti predložitve zahtevka za izdajo identifikacijske številke za DDV, če zavezanec utemeljeno pričakuje, da v obdobju 12 mesecev ne bo presegel prometa v znesku 50.000 EUR, kakor tudi ne, če zavezanec na ozemlju Slovenije opravlja le oproščeno dobavo, od katere se DDV ne sme odbiti.

Ker pa je davčni zavezanec lahko vsaka oseba, tudi fizična, se v praksi pojavljajo težave pri opredelitvi, kdaj transakcije z nepremičninami, ki jih opravijo fizične osebe, štejejo za priložnostne, ki ne spadajo v sistem DDV-ja, kdaj pa že lahko govorimo o opravljanju dejavnosti v smislu DDV-ja, zaradi katere bi se morala fizična oseba identificirati za DDV. Zakonodaja ne predpisuje natančnih meril za določitev zavezanosti za DDV za fizične osebe, ki prodajo nepremičnine, zato je treba presojati vsak posamezni primer glede na okoliščine primera.

Nadalje je v praksi pogosto pereče vprašanje, na kakšen način transakcije z nepremičninami vstopajo v izračun 50.000 EUR prometa kot meje za obvezno identifikacijo za DDV.

• Fizične osebe poslujejo z nepremičninami. Ali so davčne zavezanke?

Ali neka dejavnost predstavlja ekonomsko dejavnost v smislu DDV-ja, je, kot je zapisal FURS v pojasnilu št. 4212-5/2008 z dne 20. 2. 2008 s sklicem na sodbo SEU C-369/04, Hutchinson, odvisno od njene objektivne narave, ki se določi glede na konkretne zunanje okoliščine, glede na objektivno naravo posameznega prometa, pri čemer namen opravljanja za kvalifikacijo dejavnosti ni pomemben, niti niso pomembni subjektivni nameni posameznika. Če bi se premoženje lahko po svoji naravi uporabljalo v ekonomske in zasebne namene, bi bilo za ugotovitev, ali se dejansko uporablja zaradi trajnega doseganja dohodka, treba presojati vse okoliščine njegovega izkoriščanja. V zvezi s tem ni bistveno, kako pogosto davčni zavezanec opravlja primerljive transakcije, pač pa, ali neko premoženje prinaša trajne dohodke. Če se fizična oseba aktivno ukvarja z nakupom in prodajo nepremičnin zaradi trajnega doseganje dohodkov, FURS zaključi, da je dolžna obračunavati DDV in se zato identificirati kot zavezanka za DDV. Pri tem se seveda upoštevajo že zgoraj omenjene splošne določbe 78. člena ZDDV-1, po katerem ni obveznosti predložitve zahtevka za izdajo identifikacijske številke za DDV, če zavezanec utemeljeno pričakuje, da v obdobju 12 mesecev ne bo presegel prometa v znesku 50.000 EUR, kakor tudi ne, če zavezanec na ozemlju Slovenije opravlja le oproščeno dobavo, od katere se DDV ne sme odbiti. Tudi če za fizično osebo presodimo, da sicer opravlja ekonomsko dejavnost z nepremičninami, vendar gre pri tem za npr. izključno oproščene transakcije (iz 7. in 8. točke 44. člena ZDDV-1, ki bosta podrobneje pojasnjeni spodaj), v zvezi s katerimi nima pravice do odbitka DDV-ja, identifikacija za namene DDV-ja ni potrebna, ne glede na morebiti presežen znesek 50.000 EUR. Obveznost identifikacije po 79. členu ZDDV-1 za te primere namreč ni predpisana, saj je obdavčitev končne potrošnje že dosežena z neodbijanjem vstopnega DDV-ja. Če fizična oseba poleg oproščenega prometa opravlja še kakršenkoli obdavčeni promet po ZDDV-1, se vrednosti oproščenega in obdavčenega prometa seštevajo za namene presoje doseganja meje 50.000 EUR (glej tudi pojasnilo FURS-a št. 4236-11/2006 z dne 26. 10. 2006).

Vprašanje zavezanosti fizičnih oseb za DDV pri poslih z nepremičninami je sicer FURS obravnaval tudi v nekaterih drugih pojasnilih. Tako je npr. v pojasnilu št. 060-87/2007-2 z dne 11. 5. 2007 odgovarjal na vprašanje zavezanca, pri koliko prodajah fizična oseba velja za zavezanko. FURS je pojasnil, da enopomenskih in za vse primere veljavnih meril za opredelitev posamezne osebe kot davčne zavezanke za DDV ni mogoče napisati. Poleg tega bi s postavitvijo meril zožili osnovno opredelitev davčnega zavezanca po Direktivi o DDV-ju, ki pa je namenoma široka in mora biti taka zato, da zagotavlja izpolnjevanje načela nevtralnosti, ki zahteva, da se vse ekonomske dejavnosti obravnavajo enako in se s tem prepreči izkrivljanje konkurence. FURS je zato zaključil, da ne more napisati, pri koliko opravljenih transakcijah se mora posamezna oseba identificirati za namene DDV-ja, saj število opravljenih transakcij ni in ne sme biti edino merilo za presojanje.

V pojasnilu FURS-a št. 4236-11/2006 z dne 26. 10. 2006 je dalje obrazloženo, da se drugače obravnava prodaja nepremičnine, ki jo je fizična oseba podedovala, in prodaja nepremičnine, ki jo je fizična oseba kupila, da jo bo prodala. Kadar fizična oseba na primer prodaja nov objekt, ki ga je podedovala, ne opravlja dejavnosti prodaje nepremičnin. Kadar pa fizična oseba prodaja nov objekt, ki ga je nabavila, da ga bo prodala, pa opravlja dejavnost. Če vrednost prodaje preseže 50.000 EUR, mora pri prodaji obračunati in plačati DDV, pred tem pa pridobiti tudi identifikacijsko številko za DDV.

V publikaciji Davčni zavezanci in identifikacija za namene DDV[5] je FURS povzel zgornje ugotovitve in zaključil, da je bistveno to, ali nepremičnino, ki jo fizična oseba, ki sicer ne opravlja dejavnosti, prodaja kot zasebno premoženje, ali pa gre za prodajo nepremičnine, ki jo je fizična oseba pridobila z namenom, da jo bo prodala. Pojasnila FURS-a so v skladu s sodno prakso SEU-ja, ki je npr. v zadevi C-77/01, EDM, pojasnil, da zgolj preprosta nakup in prodaja premoženja ne moreta biti transakciji, namenjeni trajnemu izkoriščanju premoženja, podobno tudi v primeru C-155/94, Wellcome Trust Ltd. Izvrševanja lastninske pravice imetnika samega po sebi torej ni mogoče obravnavati kot gospodarsko dejavnost. V primeru C-180/10, Słaby in Kuć, je SEU dodatno pojasnil, da število in obseg opravljenih prodaj sama po sebi nista odločilna za status zavezanca. Tudi to, da je zadevna oseba pred prodajo razdelila zemljišče, da bi dosegla boljšo celotno prodajno ceno, samo po sebi ni bistveno, prav tako kot nista bistvena čas, v katerem so se te transakcije opravljale, ali višina s tem doseženih prihodkov. Vse te okoliščine skupaj bi se lahko uvrščale v okvir upravljanja zasebnega premoženja zadevne osebe. Vendar pa je drugače, če zadevna oseba aktivno deluje pri prodaji zemljišča, s tem da uporablja podobna sredstva kot proizvajalec, trgovec ali oseba, ki opravlja storitve v smislu "ekonomske dejavnosti". Tovrstno aktivno delovanje se lahko kaže zlasti v pripravi zemljišča ali izvajanju preizkušenih metod trženja. Ker te pobude po navadi ne potekajo v okviru upravljanja zasebnega premoženja zadevne osebe, se taka prodaja zemljišča, namenjenega gradnji, ne more šteti zgolj za izvrševanje lastninske pravice njenega imetnika.

V skladu s pojasnili FURS-a je tudi slovenska sodna praksa. Tako je npr. Upravno sodišče RS v sodbi I U 414/2010 obravnavalo primer tožnice, ki je nepremičnine kot fizična oseba prodajala kupcem – šlo je skupaj za prodajo 11 stanovanj in 3 prodaj zemljišč. Posle je tožnica opravljala osebno in v zvezi s celotnim poslom pridobivala tudi finančna sredstva. Prodaja stanovanj je bila tudi oglaševana v časopisu, še preden so bila stanovanja dokončana, tako da je sodišče potrdilo ugotovitev davčnega organa, da so bila stanovanja nedvoumno namenjena prodaji na trgu, zato je tožnica davčna zavezanka in bi se morala identificirati za DDV.

Celoten članek je dostopen za naročnike!