Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da aktivna legitimacija tožeče stranke, glede na to, da ni zahtevala plačila na poseben račun rezervnega sklada, ni podana.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0085528
ZPP člen 453, 454, 454/2. SPZ člen 115.
spor majhne vrednosti – izvedba naroka – plačilo stroškov upravljanja in obratovanja – sklepčnost tožbenega zahtevka – ključ delitve stroškov – solastniški delež – vpogled v zemljiško knjigo – prepozne pritožbene navedbe
Tožeča stranka je navedla katere stroške vtožuje, za katero obdobje oziroma njihovo zapadlost, in ključ delitve stroškov med etažne lastnike ter za svoje trditve predložila ustrezne dokaze (poleg Pogodbe o izvajanju storitev upravljanja poslovnega objekta, še vtoževane račune skupaj z računi dobaviteljev). Ključ delitve je utemeljevala s sklicevanjem na 115. člen SPZ, ki določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovimi solastniškimi deleži, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Po oceni pritožbenega sodišča je to v obravnavani zadevi zadostovalo za sklepčnost tožbenega zahtevka.
Če je sodišče prve stopnje pri presoji pogojev za izdajo regulacijske začasne odredbe v konkretnem primeru spoznalo verjetnost, da je bila pogodba o upravljanju toženi stranki pravilno odpovedana in da so etažni lastniki sporne stavbe sklenili po tem veljavno pogodbo z novim upravnikom (ki jo je posledično dolžan začeti izpolnjevati), so razlogi sklepa o zavrnitvi predloga zavarovanja z začasno odredbo v delu, v katerem sodišče zaključi, da zavarovanje ni potrebno, ker tožena stranka izpolnjuje pogodbo o upravljanju v sporni stavbi še naprej na enak način kot pred odpovedjo pogodbe, sami s sabo v nasprotju.
Namen etažnih lastnikov pri zahtevi za sodno varstvo je v začasni preprečitvi toženi stranki, da nadaljuje z izvrševanjem pogodbe o upravljanju.
Pritožnica ima tudi prav, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da bi, če bi predlagano začasno odredbo izdalo, prejudiciralo odločitev o vloženi tožbi, ne da bi upoštevalo trditve nasprotne stranke (tožene stranke). Če je sodišče ocenilo, da mora pred odločitvijo izvesti kontradiktoren postopek, bi ga moralo izvesti, ne pa iz tega razloga predlog zavrniti.
POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0085527
ZPSPP člen 28, 28/1, 28/1-2, 29. ZPP člen 13, 206, 212. OZ člen 311.
nalog za izpraznitev poslovnih prostorov – zamuda s plačilom najemnine – odstop od najemne pogodbe – prenehanje obveznosti plačila najemnine – pobot – predhodno vprašanje – prekinitev postopka – trditveno in dokazno breme – nesubstanciran dokazni predlog
Po pravilnem odstopu od najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, poznejše prenehanje obveznosti plačila najemnine zaradi izpolnitve, na veljavnost odstopa od pogodbe nima pravnih učinkov in tudi ni razlog za zavrnitev zahteve po izpraznitvi poslovnega prostora.
Tudi v primeru, če bi že bil v pravdi na plačilo najemnin tožbeni zahtevek zavrnjen zaradi ugotovitve v pobot ugovarjane terjatve, taka odločitev ne bi imela nobenega vpliva na presojo utemeljenosti odstopa od najemne pogodbe in posledično tudi na presojo pogojev, ki morajo biti izpolnjeni za izdajo sodbe na podlagi izpraznitvenega naloga.
Prvostopenjsko sodišče je ocenilo, da predstavlja 26. 4. 2006 vložena tožba in postopek, voden v zadevi I P 374/2006, zavrnitev ponudbe za sklenitev prodajne pogodbe z 28. 12. 2005. Pri tem se je pravilno oprlo na določilo tretjega odstavka 26. člena OZ. Gre za ponudbo, v kateri veljavnost ni določena. Če ponudnik ne določi roka za sprejem, je treba upoštevati ali je ponudba dana odsotni osebi ali ustno. Ponudba, dana odsotni osebi, veže toliko časa, kolikor je normalno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči, o njej odloči in da odgovor o ponudbi prispe do ponudnika. Zaradi zavrnitve ponudbe ta neha veljati in ponudnik nanjo ni več vezan.
Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da bi morala tožena stranka za uporabo izjeme po prvem odstavku 104. člena SZ-1 kumulativno izpolnjevati tri pogoje: 1. posebej utemeljene okoliščine, 2. sprožen postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči ter 3. obvestilo najemodajalca o vsem tem. Na toženi stranki je torej dokazno breme za obstoj okoliščin, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO –OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0060389
OZ člen 18, 121. SPZ člen 115. SZ-1 člen 29, 29/2. EZ-1 člen 288.
pogodba o dobavi toplote – etažna lastnina – skupno odjemno mesto – izstop etažnega lastnika iz sistema ogrevanja – sporazum o spremembi rabe skupnih delov – dejanska dobava toplote – realni kontrakt – splošni pogoji
Ker odstop enega etažnega lastnika iz celotnega sistema ogrevanja po svoji naravi pomeni spremembo rabe skupnih delov (drugi odstavek 29. člena SZ-1), tožencu pa ni uspelo dokazati, da je bilo za njegov odstop podano soglasje vseh etažnih lastnikov, je odločitev sodišča pravilna. Splošno pravilo pri etažni lastnini namreč je, da obveznosti na skupnih delih bremenijo vse etažne lastnike, in sicer v skladu z njihovim solastniškim deležem.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080165
SZ-1 člen 111, 111/1, 111/2. ZPP člen 286, 286a, 339, 339/2, 339/2-14.
uporaba stanovanja brez pravnega naslova – tožba na izpraznitev stanovanja – uporaba specialnega predpisa – najemna pogodba za določen čas – prekluzija navajanja dejstev in predlaganja dokazov – nastanek prekluzije na podlagi zakona – opozorilo sodišča
Splošni predpis se lahko uporabi le v primeru, ko specialni predpis določenega razmerja ne ureja. V obravnavanem primeru pa ni tako, saj SZ-1 izrecno ureja situacijo, ki je podana v tej zadevi.
Stranka mora najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo navesti vsa dejstva in predlagati vse dokaze, s katerimi utemeljuje svoj zahtevek, in se izjaviti o dejstvih in ponujenih dokazih nasprotne stranke. Na to je sodišče v rednem postopku ni dolžno posebej opozarjati, prekluzija nastane na podlagi samega zakona.
subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov - prerekanje lastništva stanovanja - spor o lastninski pravici med toženko in zemljiškoknjižnim lastnikom stanovanja - pomanjkljiva trditvena podlaga glede prehoda lastninske pravice na toženko - neobstoj pasivne stvarne legitimacije
Samo dejstvo, da je med toženko in zemljiškoknjižno lastnico stanovanja v teku pravdni postopek glede lastninske pravice na predmetnem stanovanju, še ne pomeni, da je toženka lastnica predmetnega stanovanja.
Strošek priključkov na vodovodno napeljavo je toženka dolžna plačati ne glede na to, ali vodo dejansko uporablja ali ne, in sicer na podlagi 26. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb.
Tožnica kot upravnik nastopa le kot prerazdeljevalec računa, ki ga prejme od dobavitelja, in ne določa sama cene stroškov priključkov.
SZ-1 člen 41, 41/1, 44, 44/1, 46. SPZ člen 119, 119/1, 119/5.
skupnost etažnih lastnikov – prodaja stanovanja – vplačilo v rezervni sklad – vračilo vplačila v rezervni sklad
Skupnost etažnih lastnikov z odhodom enega od etažnih lastnikov ob prodaji stanovanja ne preneha in ne razpade, temveč obstaja naprej, s tem, da kupec kot novi etažni lastnik in pravni naslednik vstopi v položaj prejšnjega etažnega lastnika. Etažni lastnik (tudi bivši) nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve. Gre namreč za strogo namenska sredstva, ki se lahko uporabijo le za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil (prvi odstavek 44. člena SZ-1).
izselitev iz stanovanja – bivanje brez pravnega naslova – zamudna sodba
Tožeča stranka zahteva od tožene stranke, da se izseli iz njenega stanovanja, saj v njem biva brez pravnega naslova (111. člen SZ-1) in ne plačuje nobenih stroškov bivanja.
Prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da so izpolnjeni vsi pogoji za izdajo zamudne sodbe.
Za obdobje pred 25. 6. 2008 se je sodišče prve stopnje pravilno oprlo na SPZ, saj glede odgovornosti lastnika neprofitnega stanovanja, za kakršnega gre v konkretnem primeru, SZ-1 takrat ni imel posebne določbe in subsidiarne odgovornosti lastnika neprofitnega stanovanja ni določal.
EZ člen 70, 87. OZ člen 355, 355/1, 355/1-6, 369, 369/3, 369/5. OZ člen 369, 369/3, 369/5, 1034, 1034/2, 1034/3. SPZ člen 68. SZ-1 člen 24, 24/4, 24/5, 24/6. ZTLR člen 15. Akt Agencije Republike Slovenije za energetiko o določitvi metodologije za določitev splošnih pogojev za dobavo in odjem toplote iz distribucijskega omrežja člen 15. Splošni pogoji za dobavo toplote iz vročevodnega omrežja Javnega podjetja Toplotna oskrba d.o.o. člen 17, 17/1. Splošni pogoji Javnega podjetja Energetika Maribor d.o.o. za dobavo in odjem toplote iz distribucijskega omrežja Mestne občine Maribor člen 1, 2, 2/1, 2/1-16, 19, 19/2, 22, 22/6.
Za terjatve, ki so nastale v času veljavnosti Splošnih pogojev iz leta 2006, izhaja torej subsidiarna odgovornost toženca kot lastnika neprofitnega stanovanja že iz 22. člena Splošnih pogojev, kakor tudi iz 3. člena Pogodbe o dobavi in sprejemu toplote, kot bo to podrobneje obrazloženo v nadaljevanju tega sklepa.
Za terjatve, ki so nastale v času veljavnosti Splošnih pogojev iz leta 2000, izhaja torej subsidiarna odgovornost toženca kot lastnika neprofitnega stanovanja iz 3. člena Pogodbe o dobavi in sprejemu toplote in ne iz določb 15. člena ZTLR oziroma 68. člena SPZ, kot je to zmotno presodilo sodišče prve stopnje.
Če je bilo zastaranje pretrgano z vložitvijo tožbe ali s kakšnim drugim upnikovim dejanjem zoper dolžnika pred sodiščem ali drugim pristojnim organom, da bi se ugotovila, zavarovala ali izterjala terjatev ali z uveljavljanjem pobota terjatev v sporu oziroma s priglasitvijo terjatve v kakšnem drugem postopku, začne znova teči od dneva, ko je spor končan ali kako drugače poravnan. To velja tudi, če je bilo zastaranje pretrgano s predlogom za prisilno izvršbo ali zavarovanje (tretji odstavek v zvezi s petim odstavkom 369. člena OZ).
Ker se v obravnavani zadevi pravda še ni začela, saj zahteva za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora še ni bila vročena toženi stranki, o nastopu litispendence ni mogoče govoriti. Sodišče prve stopnje je zato pravilno odločilo o umiku tožbe na podlagi prvega odstavka 188. člena ZPP, posledično pa je pravilno odločilo tudi o stroških pravdnega postopka na podlagi določila 158. člena ZPP.
upravnik večstanovanjske stavbe – pogodba o opravljanju upravniških storitev – sprememba lastništva nepremičnine – pravni nasledniki
Pogodba o upravljanju z upravnikom je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in lastniki, ki imajo več kot 50 % solastniških deležev na večstanovanjski stavbi, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom se vzpostavi s sklenitvijo pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Ko je pogodba o upravljanju sklenjena, zavezuje vse etažne lastnike, v primeru spremembe lastništva nepremičnine pa tudi njihove pravne naslednike.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STEČAJNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0085098
SZ-1 člen 24, 24/5. OZ člen 1018, 1028. ZFPPIPP člen 252, 408, 408/1, 408/2. ZPP člen 318.
obratovalni stroški – neplačilo obratovalnih stroškov s strani najemnika – plačilo obveznosti s strani lastnika – subsidiarno poroštvo – prehod upnikovih pravic na poroka – subrogacija – regresni zahtevek lastnika – pravica zahtevati povračilo od dolžnika – osebni stečaj toženca – pravdna sposobnost – nastanek terjatve po začetku osebnega stečaja – učinkovanje stečajnega postopka – učinkovanje odpusta obveznosti – zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe
Ne zahteva se, da se sporni dolg izterja iz stečajne mase oziroma da bi toženca zastopal zakoniti zastopnik (stečajni upravitelj), saj ne gre za terjatev, ki bi nastala do začetka stečajnega postopka in na katero bi učinkoval začetek stečajnega postopka (252. člen ZFPPIPP). Na takšno terjatev pa tudi odpust obveznosti po prvem in drugem odstavku 408. člena ZFPPIPP ne učinkuje.
Pri sredstvih unovčene bančne garancije gre za sredstva, namenjena pravilni izpolnitvi prodajnih pogodb, zato niti smiselno ne gre za sredstva rezervnega sklada.
Zahtevek mora biti postavljen tako, da je jasno, do katerega deleža za obveznost odgovarja posamezen etažni lastnik.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0085871
SPZ člen 119. SZ-1 člen 26, 41. ZPP člen 337. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 7.
načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe – obnova fasade – rezervni sklad – vplačevanje v rezervni sklad – višina prispevka v rezervni sklad – nedovoljene pritožbene novote
Višino prispevka v rezervni sklad se lahko zviša, če tako določijo etažni lastniki v načrtu vzdrževanja. Po 119. členu SPZ pa je treba ugotoviti tudi vrednost vzdrževalnih del in načrt vzdrževanja.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0078077
SZ-1 člen 49, 49/1, 49/2, 60, 60/1, 62. ZPP člen 181, 181/1. ZGD-1 člen 3, 3/2.
upravljanje večstanovanjskih stavb - dva upravnika - odpoved pogodbe o upravljanju - pravnomočna pravica do izbire upravnika - pridobitna dejavnost
Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi obravnavalo spor iz razmerja med dvema pravdnima strankama, od katerih je vsaka zatrjevala, da je upravnik večstanovanjske hiše.
Zmotno je stališče tožeče stranke, da tožena stranka s tem, ko ji ne prepusti upravljanja v večstanovanjski hiši, posega v njeno pravico do upravljanja, ker je poseg v pravico upravljanja poseg v pravico etažnih lastnikov in ne v pravico upravnika.
Sodišče prve stopnje je zato v konkretnem primeru pri presoji aktivne legitimacije tožeče stranke, da od tožene stranke zahteva podatke in listine, ki se nanašajo na etažne lastnike večstanovanjske hiše, pravilno upoštevalo pravico ustrezne večine etažnih lastnikov do izbire upravnika.