stroški ogrevanja – odklop od skupnega ogrevanja – etažna lastinina – skupna kotlovnica – skupni deli – prekluzija navajanja dejstev in dokazov – dopolnitev izvedenskega mnenja
Neutemeljeno je stališče tožene stranke, da kot solastnica ni dolžna nositi nobenih stroškov v zvezi s skupno stvarjo – kotlovnico, čeprav jo za ogrevanje svojega stanovanja ne uporablja.
Tožeča stranka utemeljeno zahteva od tožene stranke plačilo fiksnih stroškov ogrevanja, torej tistih stroškov, ki jih je etažni lastnik dolžan nositi kot solastnik skupnih delov, med katere sodi tudi kotlovnica. Gre torej za stroške, ki nastanejo, da kotlovnica normalno deluje.
upravnik – aktivna legitimacija upravnika – vplačila v rezervni sklad – določitev upravnika – sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev – spor majhne vrednosti
Pogodba o opravljanju upravniških storitev (enako velja za aneks k njej) je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Določitev upravnika je posel rednega upravljanja, za sklenitev katerega je potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
OZ člen 6, 6/1, 190, 197, 346, 349, 355, 355/1, 355/1-1, 355/1-6. SPZ člen 67, 67/2, 118, 118/2. ZDavP-2 člen 32, 125.
upravnik poslovne stavbe – zastaranje terjatev upravnikov poslovnih stavb – začetek teka zastaralnega roka – splošni zastaralni rok – zastaralni rok iz gospodarske pogodbe – stroški obratovanja – stroški upravljanja
Po oceni pritožbenega sodišča zakonodajalec v določbo 6. točke 1. odstavka 355. člena OZ termin večstanovanjske hiše ni vključil po naključju, temveč prav z namenom, ker je želel „ugodnost“ izjemnega, enoletnega zastaralnega roka podeliti izključno dolžnikom, katerih obveznosti so nastale v zvezi s terjatvami upravnikov večstanovanjskih hiš (in torej ne tudi dolžnikom - uporabnikom upravljavskih storitev v poslovnih stavbah).
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – DRUŽINSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083319
SZ-1 člen 72, 72/1. ZPP člen 76, 76/1, 76/2, 76/3, 80, 339, 339/2, 339/2-11, 339/2-14. SPZ člen 119, 119/2. ZZZDR člen 56, 56/2. OZ člen 395, 395/1.
sposobnost biti stranka v postopku – skupnost etažnih lastnikov – obvezen rezervni sklad – vplačevanje v rezervni sklad – nerazdelna odgovornost zakoncev za obveznosti v zvezi s skupnim premoženjem – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Pravdna stranka je lahko le fizična ali pravna oseba. Sposobnost biti stranka ima lahko tudi stranka, ki ni pravna oseba, če tako določa posebni predpis. Za etažne lastnike bi to lahko določil bodisi SPZ ali SZ-1. Vendar zakona nastopanja etažnih lastnikov pred sodišči ne urejata. To pomeni, da etažni lastniki določene večstanovanjske stavbe sami po sebi nimajo sposobnosti biti stranka v postopku. Katere posamezne fizične ali pravne osebe so etažni lastniki, ki vlagajo tožbo, pa v tožbi ni konkretizirano. Tako se izkaže, da se je postopka udeleževala skupnost, ki ne more biti pravdna stranka.
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0070780
SZ-1 člen 111. OZ člen 50.
tožba na izpraznitev stanovanja - aktivna legitimacija - lastnik stanovanja - plačilo uporabnine - navidezna pogodba
Določba 111. člena SZ-1 je jasna in ne dopušča dvoma o tem, kdo lahko vloži tožbo na izpraznitev stanovanja v primeru, ko stanovanje uporablja oseba, ki nima najemne pogodbe. Kot je pravilno pojasnilo prvostopenjsko sodišče, je to lahko le lastnik stanovanja.
izpraznitev stanovanja – zahtevek na sklenitev najemne pogodbe – pravni naslov – ugovor zastaranja – razlogi o odločilnih dejstvih
Pravica terjati sklenitev najemne pogodbe za stanovanje zastara v splošnem petletnem zastaralnem roku. Če se tožničine trditve v zvezi z ugovorom zastaranja izkažejo za resnične, bi to pomenilo, da je njen ugovor zastaranja utemeljen in da toženca zasedata njeno stanovanje brez pravnega naslova. Ker se sodišče prve stopnje do navedenega ugovora tožnice ni presojalo, sodba prvega sodišča nima razlogov o odločilnih dejstvih.
aktivna legitimacija – upravnik večstanovanjske stavbe – izpolnjevanje obveznosti – verzija
Aktivna legitimacija upravnika za izterjavo stroškov dobaviteljev in izvajalcev storitev je podana, če ta navedbe dejstva o prikrajšanju tožeče stranke. Sklicevanje na 30. in 59. člen SZ-1 ne zadošča.
Višina najemnine je ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe. Ker najemna pogodba ne vsebuje določnega, niti določljivega dogovora o višini najemnine, ne vsebuje sporazuma o eni od bistvenih sestavin, zato ni sklenjena.
Domnevne gmotne in socialne stiske toženke in njene družine pri odločanju ni mogoče upoštevati. Toženka bi morala najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin, ki naj bi ji onemogočale plačilo dolgovane najemnine in drugih stroškov, v skladu s 1. odstavkom 104. člena SZ-1 sprožiti postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter v istem roku o tem obvestiti tožnico kot lastnico stanovanja. Toženka sama priznava, da niti subvencioniranja najemnine ni predlagala. Zmotno pa je njeno pritožbeno prepričanje, da bi o tej pravici morala biti posebej poučena. Tega tožnici ne nalaga noben predpis. Toženka se po navedenem zgolj s sklicevanjem na ustavna načela o pravni in socialni državi ne more uspešno upirati tožbenemu zahtevku.
upravnik – aktivna legitimacija upravnika – upravljanje večstanovanjske stavbe – bremena skupne stvari – veljavnost pogodbe o upravljanju
V konkretnem primeru ni bilo sporno vprašanje, ali je toženka (kot njihova solastnica) dolžna nositi stroškovno breme za skupne dele (večstanovanjske) stavbe, ampak ali je tožnica v zvezi s tem upravičena od nje karkoli zahtevati. Tega pa slednja ni izkazala.
sklep o odmeri stroškov začasnega zastopnika – končni sklep o pravdnih stroških – delitev obratovalnih stroškov – kogentne določbe SZ-1
Izpodbijani sklep je sklep o odmeri stroškov začasnega zastopnika in ne končni sklep o pravdnih stroških, ki bi delil usodo uspeha strank v pravdi. Odločitev o glavni stvari (oziroma o uspehu strank v postopku) nanj ne vpliva.
Delitev obratovalnih stroškov je od uveljavitve novele SZ-1A urejena s kogentno določbo 30. člena SZ-1. Ključi delitve niso več v dispoziciji etažnih lastnikov, pač pa prepuščeni in predpisani s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb, izdanim na podlagi zakona. Torej so materialno pravo, ki ga mora poznati tako sodišče (iura novit curia), kot stranke, saj nepoznavanje prava škoduje.
OZ člen 355, 355/1, 355/1-6, 1034, 1034/3. SZ-1 člen 24, 24/5.
neupravičena obogatitev – stroški upravljanja – obratovalni stroški – upravnik – revizija – sprememba sodne prakse – upravljanje večstanovanjske stavbe – terjatve upravnika do etažnih lastnikov – zastaranje terjatev upravnika – enoletni zastaralni rok – druga terjatev – začetek teka zastaralnega roka – subsidiarna odgovornost lastnika neprofitnega stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov – najemnik
Terjatve za povračilo obratovalnih stroškov, ki jih je upravnik večstanovanjske stavbe iz lastnih sredstev založil za etažnega lastnika, zastarajo v enem letu, saj gre za terjatve, ki dospevajo v plačilo v trimesečnih oziroma krajših rokih.
SZ-1 člen 30, 59. ZPP člen 339, 339/2, 443, 443/1, 453a, 458, 458/1.
aktivna legitimacija – upravnik – verzija
Trditev, da je tožena stranka upravniku dolžna plačati vtoževano terjatev na podlagi 30. člena SZ-1 ter 59. člena SZ-1, ne zadošča za utemeljenost tožbenega zahtevka. V svojem imenu lahko upravnik vloži tožbo le, če navede tudi dejstva o prikrajšanju na strani tožeče stranke.
pravica do nakupa stanovanja - oblikovalna pravica - pravica, vezana na osebo - zahteva za odkup po določbah sz - pravočasnost uveljavljanja pravice do odkupa - predmet dedovanja
Pravica do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti je po svoji naravi oblikovalna pravica (opcija), ki je vezana na osebo upravičenca in zato ne more biti predmet dedovanja.
spor majhne vrednosti – pritožbeni razlogi – stvarna pristojnost – vložitev predloga za izvršbo – tožba - plačilni nalog - rezervni sklad - dva vhoda - pogodba o upravljanju
Zmotno je stališče, da to sodišče ni pristojno oziroma da bi morala tožeča stranka namesto tožbe sprožiti izvršbo na podlagi verodostojne listine. Stranka ne more vložiti tožbe za izdajo plačilnega naloga v primeru, ko razpolaga z verodostojno listino, ampak mora vložiti predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine. V konkretnem primeru pa ne gre za tožbo za izdajo plačilnega naloga, ampak za klasično tožbo, ki jo lahko upnik vloži tudi, kadar razpolaga z verodostojno listino po Zakonu o izvršbi in zavarovanju.
ZIZ člen 272, 272/1. SZ-1 člen 182. SPZ člen 106, 167.
začasna odredba - upravnik - posli upravljanja - stavba z več vhodi - pogodba o upravljanju - aktivna legitmacija
Za imenovanje upravnika ni dovolj večina po posameznih vhodih ali funkcionalnih enotah, saj to ni kvalificirana večina, ki bi jo zahteval zakon.
Poseg v pravico upravljanja je poseg v pravico etažnih lastnikov. Etažni lastniki so zato tisti, ki imajo upravičenje, da se uprejo takemu posegu in zahtevati, da poseganje preneha. Upravnik se mu lahko upre zgolj v njihovemu imenu kot njihov zastopnik in zato za zahtevek ni aktivno legitimiran.
SZ-1 člen 25, 28, 30, 30/2. SPZ člen 68. OZ člen 190, 197, 199.
skupnost etažnih lastnikov – delitev stroškov, ki nimajo podlage v sklepu etažnih lastnikov – neupravičena obogatitev – poslovodstvo brez naročila – upravljanje večstanovanjske stavbe – bremena skupne stvari
Upravnik ni upravičen do povrnitve stroškov zastopanja v (še ne zaključeni) pravdi, ki jo vodi del etažnih lastnikov v zvezi s skupnimi deli stavbe v etažni lastnini, če odločitev o vložitvi tožbe ni bila sprejeta s potrebno večino etažnih lastnikov.
Do povrnitve stroškov, plačanih za izvedbo popravil, ki nimajo podlage v sklepu etažnih lastnikov, je upravnik upravičen le ob izpolnjenosti predpostavk za poslovodstvo brez naročila (199. člen OZ).
delitev stroškov upravljanja v večstanovanjski stavbi – lastninska pravica – stanovanjski stroški – stroški vodenja rezervnega sklada – obvestilo upravniku o spremembi lastništva posameznega dela
Etažni lastnik po tem, ko je upravnika obvestil o spremembi lastninske pravice, ne odgovarja za stroške upravljanja in druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske hiše, kamor sodijo tudi vplačila v rezervni sklad.
zahtevek na izpraznitev stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova
Pravilno je sodišče prve stopnje zaključilo, da toženka stanovanje uporablja nezakonito, brez pravnega naslova – najemne pogodbe, in tožbenemu zahtevku na izselitev pravilno in zakonito ugodilo.