pridobitev lastninske pravice - lastninjenje - privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - pravica uporabe pravne osebe na družbenem stanovanju - zavezanec v postopku denacionalizacije - vrnitev premoženja - imetnik lastninske pravice - predmet privatizacije - vsebina pogodbe - uporaba prava
Po določilu 8. poglavja SZ, ki je kot specialni predpis urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš, so pravne osebe, ki so imele pravico uporabe na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah, z dnem uveljavitve zakona postale lastnice stanovanj oziroma stanovanjskih hiš (112. člen SZ) in so bile tudi zavezanke v postopkih za denacionalizacijo. Na zahtevo imetnika stanovanjske pravice so bile kot lastnice stanovanj ta stanovanja slednjim dolžne prodati v skladu z določilom 117. člena SZ. Tožnici sta torej od prodajalke lahko kupili zgolj stanovanja, kot so podrobno opisana v posamični kupoprodajni pogodbi, ne pa preostalih objektov in parcel izven stanovanjske hiše, ki je bila predmet privatizacije. Na omenjenih parcelah namreč prodajalka tudi sama še ni imela lastninske pravice (saj ob sklenitvi kupoprodajnih pogodb privatizacija zemljišč še ni bila predvidena)in je tudi ni mogla prenesti na tožnici kot pogodbeni stranki.
upravnik – stroški obratovanja večstanovanjske stavbe – spor majhne vrednosti – pritožbeni razlogi
V sporu majhne vrednosti tožeča stranka ne more več izpodbijati ugotovljenega dejanskega stanja. V kolikor pa smiselno trdi, da je nasprotje med listinskimi dokazi in ugotovitvami v sodbi sodišča prve stopnje, pa se je izkazalo, da teh nasprotij ni. Tožeča stranka bi morala dokazati višino izplačil, saj se sklicuje na neupravičeno obogatitev.
pogodba o upravljanju – upravnik – stroški upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe – pravica do izjave – razpravno načelo – aktivna legitimacija – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Z ugotavljanjem dejstev, ki jih stranka ne zatrjuje, sodišče krši razpravno načelo in pravico stranke do izjave iz 7. člena ZPP, kar je absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP.
STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083790
SZ-1 člen 23. SPZ člen 68, 115. OZ člen 355, 355/1, 355/1-1, 355/2, 378, 381. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli člen 1.
etažna lastnina – posamezni del stavbe – stroški dobave toplotne energije – etažni lastnik – odklop iz sistema ogrevanja – skupno odjemno mesto – ključ delitve – zastaranje terjatev – enoletni zastaralni rok – začetek teka zastaralnega roka – zamudne obresti – procesne obresti
Etažni lastnik z enostranskim ravnanjem (zaprtjem ventilov) ne more vplivati na zakonsko (skupno) obveznost, ki je neodvisna od tega, ali je ogrevanje dejansko uporabljal ali ne.
upravnik – aktivna legitimacija upravnika – delitev družbe – deklaratornost vpisa upravnika v register – zakoniti zastopnik etažnih lastnikov – rezervni sklad – plačevanje sredstev v rezervni sklad – pooblastilo na podlagi zakona – pogodba o upravljanju
Sklenitev aneksa oziroma nove pogodbe o upravljanju ni bila potrebna zato, da bi lahko upravnik upravljal z rezervnim skladom, pa čeprav s pogodbo o upravljanju iz leta 2000 ni bil pooblaščen za zastopanje in upravljanje z rezervnim skladom, saj že iz zakona izhaja, da je upravnik dolžan upravljati z rezervnim skladom in v primeru neplačil poskrbeti tudi za izterjavo prispevkov etažnih lastnikov v rezervni sklad.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083207
ZPP člen 278, 278/1, 318, 318/1.
najemna pogodba – odpoved najemne pogodbe – pogodbeno materialno pravo – razpravno načelo – zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – neobrazložen odgovor na tožbo
Na pogodbeno materialno pravo pazi sodišče po uradni dolžnosti le, kolikor se stranke na tako uporabo materialnega prava sklicujejo, toženec pa pogodbeno določenega odpovednega roka ni uveljavljal, kot tudi ne izpraznitvenega roka, pa tudi ne neizpolnitve pogojev za odpoved najemne pogodbe po toženčevi krivdi.
ZPP člen 339, 339/1, 452, 453. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 27.
stroški porabe vode – način obračuna stroškov porabe vode – število uporabnikov stanovanja – neprerekana dejstva – relativna bistvena kršitev določb pravdnega postopka – spor majhne vrednosti – nedopusten pritožbeni razlog – načelo kontradiktornosti
Če sodišče z napačnim sklicevanjem na 452. in 453. člen ZPP ne upošteva dejstev in dokazov, čeprav bi jih moralo upoštevati, gre za relativno bistveno kršitev postopka in pritožbeni razlog po 1. odstavku 339. člena ZPP, ki je v postopku v sporu majhne vrednosti izključen.
STVARNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0070948
SPZ člen 100, 118, 118/4, 118/4-5, 119, 119/2.
obvezni rezervni sklad ‒ sredstva rezervnega sklada ‒ aktivna legitimacija ‒ vsak etažni lastnik ‒ upravnik ‒ zakoniti zastopnik
Aktivna legitimacija za izterjavo plačil etažnih lastnikov v rezervni sklad pripada etažnim lastnikom (tudi etažnim lastnikom poslovne stavbe, kakršna je konkretna), ne pa upravniku.
ugotovitvena tožba – ugotovitev pravice ali pravnega razmerja – preventivno pravno varstvo z ugotovitveno tožbo – pravni interes – najemno razmerje – pravica do povrnitve izvedenih vlaganj v najemno stanovanje – soglasje lastnika
Kljub temu, da ima ugotovitvena tožba preventivno naravo, kar pomeni, da je njen namen zagotoviti pravno varstvo pravicam, ki še niso kršene, so pa ogrožene, mora pravica, o kateri se na podlagi ugotovitvene tožbe odloča, v času odločanja že obstajati.
Najemnik ima pravico do povrnitve z lastnikovim soglasjem izvedenih koristnih in potrebnih vlaganj šele ob izselitvi (98. člen SZ-1). Tožeča stranka stanovanje še vedno zaseda.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0077940
SZ-1 člen 9. ZPP člen 458, 458/1.
dejanska etažna lastnina – povračilo stroškov upravljanja – spor majhne vrednosti – izpodbijanje dejanskega stanja
Po določbi 9. člena SZ-1 določbe o upravljanju veljajo tudi za večstanovanjske stavbe v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, posamezni deli pa še niso vpisani v zemljiško knjigo. Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine – izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah.
etažna lastnina - etažni lastnik - stroški upravljanja - vzdrževanje stavbe - prodaja posameznega dela - sprememba lastništva - obveznost plačila terjatev iz naslova obratovanja
Obveznost plačila terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe (lastnik odgovarja subsidiarno po petem odstavku 24. člena SZ-1) ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice, zato je tožeča stranka plačilo vtoževanih stroškov neutemeljeno uveljavljala od tožene stranke, ki je sicer pri spornem poslovnem prostoru v zemljiški knjigi še vedno vpisana kot lastnica. Pri tem sploh ni pravno pomembno, da pogodbeni stranki omenjene prodajne pogodbe nista dali soglasja notarki za izvedbo zemljiškoknjižnega prenosa lastništva, temveč je pomembno, da so bili pred vložitvijo predmetne tožbe izpolnjeni zakonski pogoji iz prvega odstavka 17. člena SZ-1.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083173
SPZ člen 119, 119/1, 119/4. OZ člen 190. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 458, 458/1.
rezervni sklad – plačilo prispevka v rezervni sklad – pobotni ugovor – neupravičena pridobitev – obnova dela fasade – spor majhne vrednosti
Toženka bi se v konkretnem primeru plačila v rezervni sklad lahko kvečjemu razbremenila le, če bi izkazala, da je imela z etažnimi lastniki sklenjen dogovor, da se njena obnova dela skupnih delov (dela fasade na zgornjem delu stavbe, kjer se nahaja toženkin poslovno – stanovanjski prostor), upošteva na račun njenega prispevka vplačil v rezervni sklad.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0082001
OZ člen 271, 271/2, 274, 275, 347, 355, 355/1, 355/1-6, 365, 421, 421/1. SPZ člen 118, 118/4, 118/5.
upravnik – stroški obratovanja in upravljanja – poslovna stavba – zastaranje terjatve – pretrganje zastaranja – subrogacija – izpolnitev tretjega – odstop terjatve – razmerje med prevzemnikom in dolžnikom
V primeru poslovne stavbe, je treba terjatve upravnika obravnavati kot občasne terjatve, za katere velja triletni zastaralni rok in pri tem uporabiti pravila o subrogaciji.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0070925
SZ-1 člen 26, 49, 49/1, 53, 53/2, 64 – 67. OZ člen 772. ZPP člen 2, 7, 212, 339, 339/1, 339/2, 339/2-8, 339/2-14, 339/2-15, 458, 458/1.
pogodba o upravljanju – aktivna legitimacija upravnika – mandatna pogodba – veljavnost pogodbe – obveznosti do izvajalcev storitev – razporeditev dokaznega bremena – pravica etažnega lastnika do vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami in v stanje rezervnega sklada – lex specialis – poplačilo stroškov iz rezervnega sklada – načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe – pobotni ugovor – preplačila
Toženka se neutemeljeno sklicuje na uporabo pravil OZ o mandatni pogodbi, saj je SZ-1 v odnosu do OZ specialni predpis, ki vprašanje upravnikovega poročanja o stanju poslov v 64. do 67. členu SZ-1 ureja na drugačen način, kot to določa OZ.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – LASTNINJENJE – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0075638
SZ člen 116, 116/1. ZTLR člen 29. ZPP člen 182, 182/3.
lastninska pravica na stanovanju – pridobitev lastninske pravice z nadzidavo skupnih prostorov – privatizacija stanovanj – družbena lastnina –nepremičnina v družbeni lastnini – priposestvovanje
Do sklenitve družbene lastnine je prišlo z lastninjenjem, na podlagi posameznih zakonov o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini. Spremembo lastništva stanovanjske pravice v lastninsko pravico na stanovanju v družbeni lastnini je urejal SZ. Dejstvo, da je bilo sporno stanovanje v družbeni lastnini, izključuje pridobitev lastninske pravice na njem na podlagi priposestvovanja.
najem sobe – izpraznitev samske sobe – tožba na izpraznitev prostorov – tožba na sklenitev najemne pogodbe – teorija realizacije
Zgolj na osnovi dolgoletne uporabe ležišča oz. sobe ni mogoče sklepati na obstoj podlage (pravnega naslova) za uporabo samske sobe. Tudi dejstvo, da toženec za uporabo sobe plačuje, ni podlaga za vzpostavitev pogodbenega (najemnega) razmerja.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – ZEMLJIŠKA KNJIGA – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0073567
ZZK-1 člen 40, 40/1, 40/1-3. ZVEtL člen 7, 7/4, 7/4-1, 7/4-2, 7/4-3, 30, 30/5. SPZ člen 100. ZPP člen 185, 185/7, 212, 286a. SZ-1 člen 190.
družbena lastnina – ugotovitev lastninske pravice – določitev pripadajočega zemljišča – kriteriji za določitev – varstvo solastnine v pravdnem postopku – originaren način pridobitve lastninske pravice – deklaratoren vpis v zemljiško knjigo – izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila – nedovoljen zahtevek – pristojnost pravdnega sodišča – pristojnost nepravdnega sodišča – odstop zadeve – prekluzija – pravni interes za pritožbo – trditveno in dokazno breme – res iudicata
Vpis na originaren način pridobljene lastninske pravice v zemljiško knjigo je deklaratorne narave. Opravi se na podlagi same pravnomočne odločbe, s katero je ugotovljen njen obstoj. Dajatveni zahtevek po dovolitvi vpisa lastninske pravice oziroma po izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila, zato ni potreben in posledično tudi ni dovoljen.
Sodišče prve stopnje ni imelo podlage za ustavitev postopka in odstop zadeve nepravdnemu sodišču. Cilj obravnavanega postopka je ugotovitev (etažnim lastnikom skupne) lastninske pravice na stavbam pripadajočih zemljiščih. Podoben cilj bi bilo sicer mogoče doseči tudi v nepravdnem postopku za določitev pripadajočega zemljišča k stavbam, po določbah ZVEtL na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi. Vendar pa v trenutku vložitve tožbe v obravnavanem postopku (leta 2004) ZVEtL še ni bil sprejet. Tožnik je po tedanjih predpisih lahko zahteval sodno varstvo svoje pravice le v pravdnem postopku. Poleg tega je Vrhovno sodišče že nekajkrat izpostavilo, da ZVEtL ni ovira za dokončanje začetih pravdnih postopkov etažnih lastnikov v zvezi z njihovo lastninsko pravico na skupnih delih, med katere sodi tudi zemljišče. Postopek po ZVEtL tako ni edina, pač pa le dodatna možnost varstva njihove pravice. Izbira načina pravnega varstva ostaja tožniku, sodišče pa ga nudi upoštevajoč materialno pravo in ustrezne procesne predpise izbranega postopka.
SZ-1 člen 113, 113/2, 117, 117/1, 117/5, 123, 123/2, 147, 147/3. ZDen člen 88.
privatizacija stanovanj – zahtevek dediča za odkup stanovanja – zahtevek za odkup denacionaliziranega stanovanja
Na tožnika (kot dediča) bi pravica do odkupa lahko prešla le v primeru, da bi bilo toženki mogoče očitati opustitev kontrahirne dolžnosti po določbah SZ še v času življenja upravičenke (to je pokojne imetnice stanovanjske pravice), za kar pa v konkretni zadevi, saj je upravičenka umrla v času, ko rok za sklenitev pogodbe niti teči še ni začel, ne gre. Njena pravica do odkupa zato še ni postala premoženjska pravica in je zato tožnika tudi nista mogla podedovati.
najemna pogodba – plačilo najemnine – izpraznitev in izročitev stanovanja
Res je bila drugo tožena stranka v najemni pogodbi dodana le kot uporabnik stanovanja, vendar je s tem posledično prevzela tudi obveznost plačila najemnine (člen „devetič“ najemne pogodbe). Zmotno je zato stališče, da s podpisom aneksa k najemni pogodbi ni prevzela (denarnih) obveznosti, kot so določene z najemno pogodbo. Ker svoj pravni položaj izvaja iz položaja prvo tožene stranke, pa je dolžna tudi drugo tožena stranka v istem roku izprazniti stanovanje.