STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0069736
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 25. ZPP člen 2, 458, 458/1.
upravnik – obračunavanje obratovalnih stroškov – pogodba o upravljanju storitev upravljanja in obratovanja – odčitavanje vode – kalorimeter – vezanost sodišča na zahtevek
Sporno pogodbo so podpisali etažni lastniki, katerih solastniški deleži so predstavljali več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše, zato je pravilen materialnopravni zaključek sodišča, da je pogodba veljavna.
pogodba o delitvi stroškov – pogodba o medsebojnih razmerjih – ključ delitve stroškov – posel izrednega upravljanja
Sprememba ključa delitve stroškov odstopa od zakonsko predvidenega in predstavlja neposreden poseg v lastninska upravičenja etažnih lastnikov. Delitev stroškov v sporni pogodbi zato predstavlja posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov.
STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0071002
SZ-1 člen 94, 103, 103/1, 103/1-9. ZPP člen 4, 302, 302/3.
najemna pogodba – odpoved najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlog – poskus vstopa v stanovanje in ogleda stanovanja – materialno dokazno breme – oprava naroka pred spremenjenim senatom – načelo neposrednosti – ponovno zaslišanje prič in strank
Na tožeči stranki (najemodajalcema) je materialno dokazno breme glede poskusa vstopa v stanovanje tožene stranke in ogleda stanovanja – to pa mora dokazati s stopnjo prepričanja, kot drugi stopnji materialne resnice.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0081074
SPZ člen 67, 106, 115, 116, 117, 117/1, 118. SZ člen 12, 12/3, 22, 26.
terjatve upravnika – pogodba o upravljanju – veljavnost pogodbe – pogodba o medsebojnih razmerjih – soseska – dejanska etažna lastnina
Ureditev upravljanja zgradb v etažni lastnini je v našem pravu večplastna. Najbolj splošna pravila najdemo v SPZ, kjer so v okviru ureditve solastnine določena pravila glede upravljanja s stvarmi v solastnini. Ta ureditev se uporablja tudi glede etažne lastnine, če posebna ureditev etažne lastnine ali pogodba o medsebojnih razmerjih ne določata drugače.
Za odpoved najemnega razmerja je odločilno dejstvo, da toženec najemnine več let ni plačeval in da ga je tožeča stranka pred vložitvijo tožbe na to opozorila in mu določila rok za poplačilo dolga.
pridobitev lastninske pravice - lastninjenje - privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - pravica uporabe pravne osebe na družbenem stanovanju - zavezanec v postopku denacionalizacije - vrnitev premoženja - imetnik lastninske pravice - predmet privatizacije - vsebina pogodbe - uporaba prava
Po določilu 8. poglavja SZ, ki je kot specialni predpis urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš, so pravne osebe, ki so imele pravico uporabe na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah, z dnem uveljavitve zakona postale lastnice stanovanj oziroma stanovanjskih hiš (112. člen SZ) in so bile tudi zavezanke v postopkih za denacionalizacijo. Na zahtevo imetnika stanovanjske pravice so bile kot lastnice stanovanj ta stanovanja slednjim dolžne prodati v skladu z določilom 117. člena SZ. Tožnici sta torej od prodajalke lahko kupili zgolj stanovanja, kot so podrobno opisana v posamični kupoprodajni pogodbi, ne pa preostalih objektov in parcel izven stanovanjske hiše, ki je bila predmet privatizacije. Na omenjenih parcelah namreč prodajalka tudi sama še ni imela lastninske pravice (saj ob sklenitvi kupoprodajnih pogodb privatizacija zemljišč še ni bila predvidena)in je tudi ni mogla prenesti na tožnici kot pogodbeni stranki.
STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – BREZPLAČNA PRAVNA POMOČ
VSL0064877
SZ-1 člen 101, 103. ZPP člen 80, 81, 81/2, 99, 99/4, 110, 110/2, 137, 137/1, 300.
podnajemna pogodba – krivdni odpovedni razlog – kverulantstvo – patološka nagnjenost k tožarjenju – pravdna sposobnost – podaljšanje roka za odgovor na pripravljalno vlogo – vročanje pisanj – način vročanja – vročanje pooblaščencu
Res je bila izdana odločba v postopku dodelitve brezplačne pomoči, da se odvetnik razreši svoje dolžnosti, vendar odločba še ni postala dokončna, poleg tega je pooblaščenec po odpovedi pooblastila dolžan še en mesec opravljati dejanja, če je treba odvrniti kakšno škodo, ki bi lahko nastala pooblastitelju v tem času.
upravnik – stroški obratovanja večstanovanjske stavbe – spor majhne vrednosti – pritožbeni razlogi
V sporu majhne vrednosti tožeča stranka ne more več izpodbijati ugotovljenega dejanskega stanja. V kolikor pa smiselno trdi, da je nasprotje med listinskimi dokazi in ugotovitvami v sodbi sodišča prve stopnje, pa se je izkazalo, da teh nasprotij ni. Tožeča stranka bi morala dokazati višino izplačil, saj se sklicuje na neupravičeno obogatitev.
pogodba o upravljanju – upravnik – stroški upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe – pravica do izjave – razpravno načelo – aktivna legitimacija – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Z ugotavljanjem dejstev, ki jih stranka ne zatrjuje, sodišče krši razpravno načelo in pravico stranke do izjave iz 7. člena ZPP, kar je absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP.
STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083790
SZ-1 člen 23. SPZ člen 68, 115. OZ člen 355, 355/1, 355/1-1, 355/2, 378, 381. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli člen 1.
etažna lastnina – posamezni del stavbe – stroški dobave toplotne energije – etažni lastnik – odklop iz sistema ogrevanja – skupno odjemno mesto – ključ delitve – zastaranje terjatev – enoletni zastaralni rok – začetek teka zastaralnega roka – zamudne obresti – procesne obresti
Etažni lastnik z enostranskim ravnanjem (zaprtjem ventilov) ne more vplivati na zakonsko (skupno) obveznost, ki je neodvisna od tega, ali je ogrevanje dejansko uporabljal ali ne.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083207
ZPP člen 278, 278/1, 318, 318/1.
najemna pogodba – odpoved najemne pogodbe – pogodbeno materialno pravo – razpravno načelo – zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – neobrazložen odgovor na tožbo
Na pogodbeno materialno pravo pazi sodišče po uradni dolžnosti le, kolikor se stranke na tako uporabo materialnega prava sklicujejo, toženec pa pogodbeno določenega odpovednega roka ni uveljavljal, kot tudi ne izpraznitvenega roka, pa tudi ne neizpolnitve pogojev za odpoved najemne pogodbe po toženčevi krivdi.
upravnik – aktivna legitimacija upravnika – delitev družbe – deklaratornost vpisa upravnika v register – zakoniti zastopnik etažnih lastnikov – rezervni sklad – plačevanje sredstev v rezervni sklad – pooblastilo na podlagi zakona – pogodba o upravljanju
Sklenitev aneksa oziroma nove pogodbe o upravljanju ni bila potrebna zato, da bi lahko upravnik upravljal z rezervnim skladom, pa čeprav s pogodbo o upravljanju iz leta 2000 ni bil pooblaščen za zastopanje in upravljanje z rezervnim skladom, saj že iz zakona izhaja, da je upravnik dolžan upravljati z rezervnim skladom in v primeru neplačil poskrbeti tudi za izterjavo prispevkov etažnih lastnikov v rezervni sklad.
ZPP člen 339, 339/1, 452, 453. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 27.
stroški porabe vode – način obračuna stroškov porabe vode – število uporabnikov stanovanja – neprerekana dejstva – relativna bistvena kršitev določb pravdnega postopka – spor majhne vrednosti – nedopusten pritožbeni razlog – načelo kontradiktornosti
Če sodišče z napačnim sklicevanjem na 452. in 453. člen ZPP ne upošteva dejstev in dokazov, čeprav bi jih moralo upoštevati, gre za relativno bistveno kršitev postopka in pritožbeni razlog po 1. odstavku 339. člena ZPP, ki je v postopku v sporu majhne vrednosti izključen.
STVARNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0070948
SPZ člen 100, 118, 118/4, 118/4-5, 119, 119/2.
obvezni rezervni sklad ‒ sredstva rezervnega sklada ‒ aktivna legitimacija ‒ vsak etažni lastnik ‒ upravnik ‒ zakoniti zastopnik
Aktivna legitimacija za izterjavo plačil etažnih lastnikov v rezervni sklad pripada etažnim lastnikom (tudi etažnim lastnikom poslovne stavbe, kakršna je konkretna), ne pa upravniku.
ugotovitvena tožba – ugotovitev pravice ali pravnega razmerja – preventivno pravno varstvo z ugotovitveno tožbo – pravni interes – najemno razmerje – pravica do povrnitve izvedenih vlaganj v najemno stanovanje – soglasje lastnika
Kljub temu, da ima ugotovitvena tožba preventivno naravo, kar pomeni, da je njen namen zagotoviti pravno varstvo pravicam, ki še niso kršene, so pa ogrožene, mora pravica, o kateri se na podlagi ugotovitvene tožbe odloča, v času odločanja že obstajati.
Najemnik ima pravico do povrnitve z lastnikovim soglasjem izvedenih koristnih in potrebnih vlaganj šele ob izselitvi (98. člen SZ-1). Tožeča stranka stanovanje še vedno zaseda.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0077940
SZ-1 člen 9. ZPP člen 458, 458/1.
dejanska etažna lastnina – povračilo stroškov upravljanja – spor majhne vrednosti – izpodbijanje dejanskega stanja
Po določbi 9. člena SZ-1 določbe o upravljanju veljajo tudi za večstanovanjske stavbe v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, posamezni deli pa še niso vpisani v zemljiško knjigo. Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine – izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah.
etažna lastnina - etažni lastnik - stroški upravljanja - vzdrževanje stavbe - prodaja posameznega dela - sprememba lastništva - obveznost plačila terjatev iz naslova obratovanja
Obveznost plačila terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe (lastnik odgovarja subsidiarno po petem odstavku 24. člena SZ-1) ni odvisna od vknjižbe lastninske pravice, zato je tožeča stranka plačilo vtoževanih stroškov neutemeljeno uveljavljala od tožene stranke, ki je sicer pri spornem poslovnem prostoru v zemljiški knjigi še vedno vpisana kot lastnica. Pri tem sploh ni pravno pomembno, da pogodbeni stranki omenjene prodajne pogodbe nista dali soglasja notarki za izvedbo zemljiškoknjižnega prenosa lastništva, temveč je pomembno, da so bili pred vložitvijo predmetne tožbe izpolnjeni zakonski pogoji iz prvega odstavka 17. člena SZ-1.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083173
SPZ člen 119, 119/1, 119/4. OZ člen 190. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 458, 458/1.
rezervni sklad – plačilo prispevka v rezervni sklad – pobotni ugovor – neupravičena pridobitev – obnova dela fasade – spor majhne vrednosti
Toženka bi se v konkretnem primeru plačila v rezervni sklad lahko kvečjemu razbremenila le, če bi izkazala, da je imela z etažnimi lastniki sklenjen dogovor, da se njena obnova dela skupnih delov (dela fasade na zgornjem delu stavbe, kjer se nahaja toženkin poslovno – stanovanjski prostor), upošteva na račun njenega prispevka vplačil v rezervni sklad.