Ker je v postopku za odpoved najemne pogodbe, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, sodišče prve stopnje temu ugodilo in je že med pravdo najemna pogodba prenehala, tožena stranka pa je ugovarjala izpraznitvi z novim dogovorom med pravdnima strankama, je treba ugotoviti, kaj je bilo dogovorjeno. Če ni prišlo do novacije oziroma do drugačnega dogovora v zvezi z najemno pogodbo, ni mogoče le delno ugoditi izpraznitvenemu zahtevku.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0071048
ZVEtL člen 30. ZPP člen 76, 76/3.
določitev pripadajočega zemljišča k več stavbam – skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov – pomanjkanje pravdne sposobnosti – podelitev sposobnosti biti stranka etažnim lastnikom v konkretnem postopku – pogoji za sposobnost biti stranka – povezanost udeležencev – obstoj premoženja – trdnost in organiziranost skupnosti
Skupnost etažnih lastnikov predstavlja relativno trajno dejansko skupnost, ki temelji na stvarnopravnih temeljih in je njene člane vedno mogoče identificirati glede na trenutna lastniška razmerja na delu stavbe. Sodna praksa je skupnostim etažnih lastnikov sodna praksa že večkrat podelila lastnost stranke v postopku in zgolj nepravdna narava konkretnega postopka ne predstavlja okoliščine, ki bi terjala drugačno obravnavanje.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0075231
SPZ člen 115. OZ člen 347.
stroški upravljanja in obratovanja – podrejeni zahtevek – plačilo po zakonu – zastaranje terjatev upravnika – zastaralni rok – občasne terjatve – sprememba tožbe – dovolitev spremembe tožbe
Ker sta tako pogodba o upravljanju kot pogodba o delitvi stroškov veljavno sklenjeni, zahtevek po 115. členu SPZ ne more biti utemeljen, saj pogodba o delitvi stroškov določa drugače kot 115. člen SPZ.
Ob upoštevanju dejstva, da gre za laično (prava neuko) stranko, ki zatrjuje obstoj težkega socialnega položaja, je treba ob poudarjeni socialni funkciji 104. člena SZ-1 ustrezno ovrednotiti in upoštevati tudi zatrjevanja o obveščanju upravnika o nastopu utemeljenih okoliščin, ki onemogočajo odpoved najemne pogodbe. Glede na že z zakonom določeno tesno povezanost med lastnikom stanovanja in upravnikom, ki je v določenem obsegu tudi zastopnik lastnika, je moč zaključiti, da je lahko ob ustreznem zatrjevanju okoliščin iz 104. člena SZ-1 nujnosti obvestitve lastnika stanovanja zadoščeno že v primeru podaje obvestila upravniku.
Dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe je najemnik, če najemna pogodba ne določa drugače. Gre za konkretizacijo splošnih obligacijskih načel o neupravičeni obogatitvi tudi v primerih, ko je najemnina merilo za prikrajšanje upravičenca. Gre za pravno in ne za dejansko vprašanje, kot je to napačno ocenilo sodišče prve stopnje in v posledici te napake „ugotavljanje“ tega prepustilo izvedencu gradbene stroke.
Če o priznanju tuje sodne odločbe ni bil izdan poseben sklep, lahko vsako sodišče odloča o priznanju te odločbe kot o predhodnem vprašanju, vendar z učinkom le za ta postopek, pri čemer tudi v takšnem primeru sodišče opravi preizkus obstoja pogojev za priznanje.
Tudi že zgrajena stanovanja so lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami. Prodaja stanovanj s takimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (1. člen ZVKSES). Ravno pred tako poslovno prakso želi zakon zaščititi končne kupce.
SZ člen 113, 113/2, 117, 117/5, 123, 123/2. ZPP člen 315, 315/1.
sklenitev kupoprodajne pogodbe – oblikovalni tožbeni zahtevek – privatizacija stanovanj – lastninjenje – odkup stanovanja po SZ – imetnik stanovanjske pravice – rok za vložitev zahteve za denacionalizacijo – kontrahirna dolžnost lastnika – stanovanje, ki je postalo ljudsko premoženje na podlagi predpisov o podržavljenju – sestavine kupoprodajne pogodbe – vmesna sodba – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Prvotno določeni rok dveh let se na imetnike stanovanjske pravice na stanovanjih iz drugega odstavka 113. člena SZ, ob dejstvu, da lastniki teh stanovanj vse do leta 1994 niso bili dolžni prodati, ni mogel nanašati, zamuda tega roka pa za bivše imetnike stanovanjske pravice ne more imeti za posledico izgubo pravice do odkupa.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO
VSL0066647
SZ-1 člen 30, 30/1, 68, 70, 71. SPZ člen 118.
dobava toplotne energije in plina – skupno odjemno mesto – terjatev dobavitelja do posameznega etažnega lastnika – upravnik – posredovanje podatkov o etažnem lastniku
Dobava toplotne energije in plina, ki poteka preko skupnega odjemnega mesta in skupnega števca, je izvršena za skupnost etažnih lastnikov. Delitev stroškov je stvar etažnih lastnikov ter naloga upravnika. Dobavitelj na način ali pravilnost delitve nima vpliva. Pri poravnavanju obveznosti upravnik deluje v imenu in za račun odjemalcev, saj mora poskrbeti, da prejeta plačila nemudoma dosežejo dobavitelja, v primeru, ko obveznosti niso poravnane v celoti, pa dobavitelju posredovati podatke o etažnih lastnikih, ki svojega dela obveznosti niso poravnali.
Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da velja glede terjatev upravnika večstanovanjske hiše enoletni zastaralni rok. O tem je zavzelo stališče Vrhovno sodišče v zadevi VS RS III Ips 23/2014 z obrazložitvijo, da tudi terjatev za povračilo obratovalnih stroškov, ki jih upravnik založi za etažnega lastnika, zastara v enem letu, ker gre za terjatve, ki dospevajo trimesečno oziroma v krajših rokih.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – LASTNINJENJE
VSL0082069
SZ člen 111. ZPP člen 7, 337, 337/1. ZZD člen 227. ZTLR člen 28, 28/2. Zakon o lastnini na delih stavb člen 2, 2/3, 3, 3/1. ZLNDL člen 2, 2/1.
lastninska pravica na stanovanju – pridobitev lastninske pravice – priposestvovanje – zakonita posest – pravni naslov za prenos lastninske pravice – veriga pravih poslov – dobroverna posest – nemotena posest – družbena lastnina – pravica uporabe – prenos pravice uporabe – preoblikovanje pravice uporabe – lastninjenje – razpravno načelo – trditveno breme – pritožbena novota
Po stališču novejše sodne prakse je nedobroveren le tisti posestnik, ki ve, da mu ne pripada pravica do posesti ali pa bi moral to vedeti, dobre vere (opravičljive zmote in ustrezne skrbnosti posestnika glede prepričanja o lastništvu) pa ni mogoče izpodbiti zgolj s sklicevanjem na zemljiškoknjižne podatke. Dejstvo, da tožnica ni imela prve kupoprodajne pogodbe, samo po sebi tako ne more ovreči dobrovernosti njene posesti, kakor tudi ne dejstvo, da ne pozna okoliščin prenosa ustreznih upravičenj s toženkine pravne prednice na investitorja stavbe. Ni bilo namreč podlage za razumen dvom o tem, da je investitor imel ustrezna upravičenja za prodajo stanovanj v večstanovanjskih stavbah, ki jih je zgradil. Še manj podlago za zaključek o nedobroverni posesti predstavlja dejstvo, da tožnica ni bila vknjižena kot lastnica.
odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga – opomin – primeren rok – sodna odpoved najemne pogodbe – izpraznitev stanovanja – nesklepčnost tožbenega zahtevka
Glede na trditve tožeče stranke, so neutemeljene navedbe o nesklepčnosti tožbenega zahtevka. Iz navedenih določb SZ-1 jasno izhaja, da se v primeru spora najemna pogodba odpoveduje sodno, zato je tožeča stranka pravilno zahtevala, da se najemna pogodba odpove (in ne razveže).
trditvena podlaga – nesklepčnost – materialno procesno vodstvo v sumarnem postopku – aktivna legitimacija upravnika – obratovalni stroški
Sodišče v sporih majhne vrednosti v okviru materialno procesnega vodstva na področju dejanskih navedb ne sme napeljati stranke, da popolnoma spremeni svoje prvotne navedbe, do česar pa bi uporaba materialno procesnega vodstva v obravnavanem primeru privedla, kar ni dopustno.
STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0080662
SZ-1 člen 23, 23/4, 30, 71, 71/1. SPZ člen 68, 105, 105/1. OZ člen 125, 125/1, 199.
stroški upravljanja, obratovanja in vzdrževanja skupnih prostorov - skupni deli - bremena skupne stvari - etažni lastniki - dogovor o upravljanju skupnih delov med upravniki - zamenjava upravnika - neveljavna pogodba o upravljanju - poravnava zapadlih obveznosti - opravljanje tujega posla - nujna gestija
Prvotna pogodba o upravljanju, ki so jo etažni lastniki stavb C in D sklenili s tožečo stranko, je prenehala veljati s tem, ko so ti zamenjali upravnika in za upravnika določili toženo stranko. Zato na njeni podlagi tožeča stranka ni bila upravičena od etažnih lastnikov stavb C in D vtoževati sorazmernega dela upravniških storitev, posledično pa tudi ne od tožene stranke zaradi zatrjevane opustitve ravnanja v skladu z 71. členom SZ-1 na odškodninski podlagi.
Nujna gestija je dopustna takrat, ko gestor ravna v stiski, ker posla ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda. Zato so neutemeljene in tudi bistveno presplošne navedbe tožeče stranke, da opravljeni posli upravljanja skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, pomenijo nujne posle, ki jih ni bilo mogoče odložiti ter da bi bila tožeča stranka na tej podlagi upravičena do vtoževanega zneska.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO
VSL0082030
SZ-1 člen 17, 23, 23/1, 23/4, 30, 30/3, 48, 48/2, 49, 71, 71/1, 71/2. SPZ člen 68, 105, 105/1, 118, 118/4. OZ člen 125, 125/1, 190, 190/1, 199, 239, 239/1.
upravnik – pogodba o upravljanju – plačilo stroškov upravljanja – skupni deli večstanovanjske stavbe – skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam – delitev stroškov upravljanja – bremena skupne stvari – sprememba lastništva posameznega dela – zamenjava upravnika – razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami – poravnava zapadlih obveznosti – odškodnina – neupravičena obogatitev – trditveno breme – poslovodstvo brez naročila – gestija – nujnost in koristnost gestije – splošno znana dejstva
Ureditev upravnikovega ravnanja po 71. členu SZ-1 predpostavlja, da ima tretji (tj. dobavitelj blaga ali storitev) veljavno sklenjeno pogodbo z etažnimi lastniki, ki slednje obvezuje te storitve tudi plačevati.
Sklicevanje na splošno znana dejstva za utemeljitev nujnosti ali koristnosti gestije ne zadošča.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083228
ZPP člen 337, 454, 454/2, 458, 458/1. SZ-1 člen 25, 25/1, 53, 53/2.
spor majhne vrednosti – pritožbeni razlogi – zahteva za izvedbo naroka – upravnik – pogodba o opravljanju upravniških storitev – neupravičena pridobitev
Tožeča stranka zgolj z dokaznim predlogom za zaslišanje priče še ni zahtevala tudi izvedbe naroka, saj mora biti takšna zahteva izrecno podana, tega pa tožeča stranka ni storila.
V sodbi sodišča prve stopnje ni mogoče preizkusiti skupno priznanega zneska po posameznem računu, saj sodišče prve stopnje ni konkretno pojasnilo višine posameznih postavk po posameznem računu, ki jo je upoštevalo pri izračunu skupno priznanega zneska. Takšen preizkus ni mogoč niti ob upoštevanju zneskov zavrnjenih postavk, ki jih je sodišče prve stopnje navedlo v obrazložitvi.
ZAVAROVANJE TERJATEV – VARSTVO POTROŠNIKOV – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0064861
ZIZ člen 270. ZVKSES člen 23, 23/1, 24, 24/1.
pogoji za izdajo začasne odredbe – verjetnost obstoja terjatve – napake na nepremičnini – varstvo kupcev stanovanj – jamčevalni roki – obvestilo o napakah
Verjetnost terjatve tožeče stranke je podana. Ugotovljeno je, da so bile določene napake pri nepremičnini res ugotovljene že v primopredajnem zapisniku, da pa je izvedenec ugotovil tudi napake, glede katerih ni mogoče govoriti o očitnih napakah, ki bi jih morala tožeča stranka zaznati takoj oziroma kmalu po prevzemu stanovanja.
izpraznitev stanovanja – najemna pogodba – odpoved najemne pogodbe – spor o obstoju predpostavk za odpoved najemne pogodbe
Toženčevo nestrinjanje z odpovedjo najemne pogodbe je izraženo že s tem, da še vedno zaseda stanovanje, ki je predmet tožbe, in da ves postopek vztraja, da niso izpolnjene predpostavke za učinkovito odpoved in za utemeljenost posledične zahteve za izpraznitev in izročitev stanovanja.