stroški upravljanja večstanovanjske stavbe – rezervni sklad – upravnik – aktivna legitimacija upravnika – upravičenje za izterjavo – sklepčnost tožbe – trditveno in dokazno breme – spor majhne vrednosti – meje pritožbenega preizkusa
Trditev, da je tožnik upravnik, za sklepčnost tožbenega zahtevka ne zadošča. Tožnik pa tudi ni niti trdil, da bi nanj prešlo upravičenje za izterjavo stroškov rezervnega sklada, niti, da bi stroške obratovanja in vzdrževanja poravnal iz svojih sredstev.
Trditveno breme tožnika za dejstva, od katerih je odvisna sklepčnost tožbe, je zaradi vezanosti na materialno pravo ves čas postopka stabilno (enako kot porazdelitev materialnega dokaznega bremena), zato ugovori, ki jih v postopku (ne) postavi nasprotna stranka, na sklepčnost tožbe ne morejo vplivati.
ZPP člen 278, 285, 319, 339, 339/2, 339/2-7. ZS-1 člen 104.
najem stanovanja – odpoved najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlogi – utemeljene okoliščine – nemožnost odpovedi iz utemeljenih razlogov – zamudna sodba – obrazložen odgovor na tožbo – materialno procesno vodstvo
Sodišče prve stopnje ne sme zavrniti uporabe 104. člena ZS-1, ko najemnik (pravočasno) navede eno izmed pravno odločilnih dejstev, dokler ne opravi vloge v smislu materialnoprocesnega vodstva.
Dokazno breme za obstoj okoliščin, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, je na toženi stranki.
Ker pa gre v obravnavani zadevi za zahtevek v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe in izpraznitvijo stanovanja, ki ni v zvezi s stečajno maso, je prvo sodišče pravilno sklepalo, da navedeno dejstvo ne vpliva na predmetni postopek in da zato tudi ne pride do prekinitve postopka.
spor majhne vrednosti – stroški upravljanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe – pasivna legitimacija – obvestilo upravnika o spremembi lastništva posameznega dela – nastanek obvestilne dolžnosti – razlaga 17. člena SZ-1 – stroški pravdnega postopka – izpolnitveni rok – prepoved reformatio in peius
Zmotno je pritožbeno stališče, da nastane obvestilna dolžnost prejšnjega lastnika šele, ko so izpolnjeni v ZZK-1 določeni pogoji in da besedilo "od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo" nalaga prejšnjemu lastniku predložitev dokumenta, ki je temelj za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Besedilo 17. člena SZ-1, na katerega se sklicuje pritožba, se namreč nanaša le na časovni vidik obvestilne dolžnosti in lastniku ne nalaga predložitve dokumenta, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO
VSL0053112
OZ člen 131, 190, 198. SZ-1 člen 111. SPZ člen 39.
pridobitev lastninske pravice – priposestvovanje – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – neupravičena pridobitev – uporabnina – prikrajšanje – aktivna legitimacija za vložitev tožbe na izpraznitev in izročitev nepremičnine
Tožnik, ki ni izkazal, da je lastnik stanovanja (niti ni izkazal kakšnega drugega pravnega naslova za njegovo uporabo), zaradi uporabe stanovanja s strani toženk ne more biti prikrajšan.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0053121
SZ-1 člen 109, 109/1. ZPP člen 163, 163/3.
najem stanovanja – sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika – dolžnost sklenitve najemne pogodbe – neprofitna najemnina – sklenitev nove najemne pogodbe pod istimi pogoji – zahteva za sklenitev najemne pogodbe – rok za vložitev zahteve – zamuda roka za vložitev zahteve za sklenitev najemne pogodbe – mnenje izvedenca psihiatra – mnenje brez neposrednega pregleda stranke – staro izvedensko mnenje – zanesljivost izvedenskega mnenja – rok za priglasitev stroškov postopka
Tožnik je upravičeno zahteval sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino, saj je bila taka najemnina določena tudi v pogodbi med prejšnjima pogodbenima strankama.
Odločilno sporno vprašanje v tej pravdi je bilo, ali je tožnik rok za zahtevo po sklenitvi najemne pogodbe zamudil iz opravičljivega vzroka. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo prvostopenjskega sodišča, ki je na to vprašanje odgovorilo pritrdilno, in sicer zaradi tožnikove nesposobnosti razumeti pomen pravočasnosti zahteve.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082124
OZ člen 35. SPZ člen 105, 105/1, 105/4, 112, 113. SZ-1 člen 22.
ničnost prodajne pogodbe – nedopusten predmet pogodbe – etažna lastnina – razpolaganje z etažno lastnino – nastanek etažne lastnine – vzpostavitev etažne lastnine – razdružitev solastnine – sprememba solastnine na skupnih delih nepremičnine v etažno lastnino – preoblikovanje skupnih delov – pogodba o razdružitvi solastnine – navidezna solastnina – dejanska etažna lastnina – dogovor o delitvi rabe nepremičnine – spor glede skupnih delov – prodajna pogodba glede skupnih delov
Pred uveljavitvijo SPZ je etažna lastnina lahko nastala in obstajala kljub temu, da razmerje ni bilo urejeno in zemljiškoknjižno evidentirano, kot sedaj zahteva SPZ. Med temi so tudi položaji, v katerih je bila stavba v naravi dejansko in pravno razdeljena na posamezne dele in je nastala t. i. dejanska etažna lastnina, v zemljiški knjigi pa se je izvedla z vpisom solastninskih deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stoji stavba, na enak način pa je tekel tudi nadaljnji promet posameznih delov.
V vsakem posamičnem primeru je treba ugotoviti, da je bila etažna lastnina res oblikovana. Ne gre za dejansko etažno lastnino, če eden od solastnikov ob odtujitvi svojega solastninskega deleža brez soglasja solastnikov določi, kaj njegov delež predstavlja v naravi, ali če je med solastniki sklenjen dogovor o delitvi rabe nepremičnine.
Ključno za zaključek, ali je bila vzpostavljena dejanska etažna lastnina ali ohranjena solastnina, je, ali se je promet odvijal s posameznimi deli stavbe in ali se je to zgodilo po volji vseh (vknjiženih ali izvenknjižnih) lastnikov nepremičnine, na kateri stavba stoji.
SZ-1 člen 25, 25/2, 25/4, 29, 29/2, 29/3. ZGO-1 člen 2, 2-10. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 13.
plačilo dela stroškov za obnovo fasade – obnova fasade s toplotno izolacijo – uporaba novih energetsko učinkovitih materialov – posel, ki presega okvir rednega upravljanja – kvalificirana večina etažnih lastnikov glede na njihove solastne deleže – izboljšava – nezadostna večina glasov
Izdelava toplotne izolacije fasade na večstanovanjski stavbi spada med posel, ki presega okvire redne uprave, zato bi moralo zanj glasovati več kot 75 % etažnih lastnikov glede na njihove solastne deleže.
Ker je v postopku za odpoved najemne pogodbe, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, sodišče prve stopnje temu ugodilo in je že med pravdo najemna pogodba prenehala, tožena stranka pa je ugovarjala izpraznitvi z novim dogovorom med pravdnima strankama, je treba ugotoviti, kaj je bilo dogovorjeno. Če ni prišlo do novacije oziroma do drugačnega dogovora v zvezi z najemno pogodbo, ni mogoče le delno ugoditi izpraznitvenemu zahtevku.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO
VSM0022744
SZ-1 člen 103, 103/3, 112, 112/3, 112/4. ZFPPIPP člen 386, 386/1. ZPP člen 77, 77/2.
najemna pogodba - odpoved - osebni stečaj najemnika
Toženec je fizična oseba, kar pomeni, da z uvedbo osebnega stečaja ni prenehal obstajati. Še vedno je procesno sposoben, njegova poslovna sposobnost je iz razloga, ker je v osebnem stečaju zgolj omejena.
ZIZ člen 20a, 20a/1, 20a/2. ZPSPP člen 28, 28-1, 29, 29/1, 29/2, 29/3.
notarski zapis - najemna pogodba - izvršilni naslov - odstop od pogodbe - odpoved pogodbe - izpraznitev poslovnega prostora - krivdni razlog - kršitev pogodbe - zapadlost terjatve - razvezni pogoj
Kršitev najemne pogodbe je pravno dejstvo, ki povzroči predčasno zapadlost terjatve, to dejstvo pa mora upnik dokazati s pravnomočno odločbo, izdano v pravdnem postopku.
Kakšna je razlika med odpovedjo in odstopom od najemne pogodbe po ZPSPP.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0071048
ZVEtL člen 30. ZPP člen 76, 76/3.
določitev pripadajočega zemljišča k več stavbam – skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov – pomanjkanje pravdne sposobnosti – podelitev sposobnosti biti stranka etažnim lastnikom v konkretnem postopku – pogoji za sposobnost biti stranka – povezanost udeležencev – obstoj premoženja – trdnost in organiziranost skupnosti
Skupnost etažnih lastnikov predstavlja relativno trajno dejansko skupnost, ki temelji na stvarnopravnih temeljih in je njene člane vedno mogoče identificirati glede na trenutna lastniška razmerja na delu stavbe. Sodna praksa je skupnostim etažnih lastnikov sodna praksa že večkrat podelila lastnost stranke v postopku in zgolj nepravdna narava konkretnega postopka ne predstavlja okoliščine, ki bi terjala drugačno obravnavanje.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0075231
SPZ člen 115. OZ člen 347.
stroški upravljanja in obratovanja – podrejeni zahtevek – plačilo po zakonu – zastaranje terjatev upravnika – zastaralni rok – občasne terjatve – sprememba tožbe – dovolitev spremembe tožbe
Ker sta tako pogodba o upravljanju kot pogodba o delitvi stroškov veljavno sklenjeni, zahtevek po 115. členu SPZ ne more biti utemeljen, saj pogodba o delitvi stroškov določa drugače kot 115. člen SPZ.
Ob upoštevanju dejstva, da gre za laično (prava neuko) stranko, ki zatrjuje obstoj težkega socialnega položaja, je treba ob poudarjeni socialni funkciji 104. člena SZ-1 ustrezno ovrednotiti in upoštevati tudi zatrjevanja o obveščanju upravnika o nastopu utemeljenih okoliščin, ki onemogočajo odpoved najemne pogodbe. Glede na že z zakonom določeno tesno povezanost med lastnikom stanovanja in upravnikom, ki je v določenem obsegu tudi zastopnik lastnika, je moč zaključiti, da je lahko ob ustreznem zatrjevanju okoliščin iz 104. člena SZ-1 nujnosti obvestitve lastnika stanovanja zadoščeno že v primeru podaje obvestila upravniku.
Tudi že zgrajena stanovanja so lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami. Prodaja stanovanj s takimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (1. člen ZVKSES). Ravno pred tako poslovno prakso želi zakon zaščititi končne kupce.
Dolžnik vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe je najemnik, če najemna pogodba ne določa drugače. Gre za konkretizacijo splošnih obligacijskih načel o neupravičeni obogatitvi tudi v primerih, ko je najemnina merilo za prikrajšanje upravičenca. Gre za pravno in ne za dejansko vprašanje, kot je to napačno ocenilo sodišče prve stopnje in v posledici te napake „ugotavljanje“ tega prepustilo izvedencu gradbene stroke.
Če o priznanju tuje sodne odločbe ni bil izdan poseben sklep, lahko vsako sodišče odloča o priznanju te odločbe kot o predhodnem vprašanju, vendar z učinkom le za ta postopek, pri čemer tudi v takšnem primeru sodišče opravi preizkus obstoja pogojev za priznanje.
SZ člen 113, 113/2, 117, 117/5, 123, 123/2. ZPP člen 315, 315/1.
sklenitev kupoprodajne pogodbe – oblikovalni tožbeni zahtevek – privatizacija stanovanj – lastninjenje – odkup stanovanja po SZ – imetnik stanovanjske pravice – rok za vložitev zahteve za denacionalizacijo – kontrahirna dolžnost lastnika – stanovanje, ki je postalo ljudsko premoženje na podlagi predpisov o podržavljenju – sestavine kupoprodajne pogodbe – vmesna sodba – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Prvotno določeni rok dveh let se na imetnike stanovanjske pravice na stanovanjih iz drugega odstavka 113. člena SZ, ob dejstvu, da lastniki teh stanovanj vse do leta 1994 niso bili dolžni prodati, ni mogel nanašati, zamuda tega roka pa za bivše imetnike stanovanjske pravice ne more imeti za posledico izgubo pravice do odkupa.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO
VSL0066647
SZ-1 člen 30, 30/1, 68, 70, 71. SPZ člen 118.
dobava toplotne energije in plina – skupno odjemno mesto – terjatev dobavitelja do posameznega etažnega lastnika – upravnik – posredovanje podatkov o etažnem lastniku
Dobava toplotne energije in plina, ki poteka preko skupnega odjemnega mesta in skupnega števca, je izvršena za skupnost etažnih lastnikov. Delitev stroškov je stvar etažnih lastnikov ter naloga upravnika. Dobavitelj na način ali pravilnost delitve nima vpliva. Pri poravnavanju obveznosti upravnik deluje v imenu in za račun odjemalcev, saj mora poskrbeti, da prejeta plačila nemudoma dosežejo dobavitelja, v primeru, ko obveznosti niso poravnane v celoti, pa dobavitelju posredovati podatke o etažnih lastnikih, ki svojega dela obveznosti niso poravnali.
Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da velja glede terjatev upravnika večstanovanjske hiše enoletni zastaralni rok. O tem je zavzelo stališče Vrhovno sodišče v zadevi VS RS III Ips 23/2014 z obrazložitvijo, da tudi terjatev za povračilo obratovalnih stroškov, ki jih upravnik založi za etažnega lastnika, zastara v enem letu, ker gre za terjatve, ki dospevajo trimesečno oziroma v krajših rokih.