STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0072488
OZ člen 190, 275, 347, 347/1. SPZ člen 118.
upravnik – obratovalni stroški – stroški upravljanja – zastaranje – novejša sodna praksa – subrogacija po zakonu – zastaralni rok – občasne terjatve
190. člen OZ določa splošna pravila glede obogatitvenega zahtevka in ga je treba uporabiti kot splošen predpis, torej šele, ko v poštev ne pride nobena druga, specialnejša materialnopravna podlaga. Prav v to smer pa je šla novejša sodna praksa, ki primerov, ko upravnik za etažnega lastnika izpolni njegove obveznosti do dobaviteljev, ne presoja več po pravilih o neupravičeni obogatitvi, temveč šteje, da je s tem prišlo do zakonske subrogacije.
kupoprodajna pogodba – samostojni del večstanovanjske stavbe – plačilo kupnine – pobotni ugovor – povrnitev stroškov – nujna vzdrževalna dela na skupnih delih stavbe – rezervni sklad – uporaba sredstev rezervnega sklada – upravnik
Tožnik, ki je hkrati etažni lastnik in upravnik, je po posebnem zakonskem pooblastilu (4. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ) pooblaščen upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem ter zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja, ni pa pasivno legitimiran za povračilo takšnih stroškov, kot jih s pobotnim ugovorom uveljavlja toženec.
parkirni prostor – pomožni stanovanjski prostor – neločljiva povezanost s stanovanjem – predmet kupoprodajne pogodbe – lastninjenje stanovanj
Vprašanje, ali je parkirni prostor sestavni del stanovanja, je odvisno od okoliščin primera. V predmetni zadevi ugotovljene okoliščine nudijo zadostno podlago za zaključek, da je bil že ob pridobitvi stanovanjske pravice na stanovanju (1986), pa tudi ob odkupu stanovanja v procesu lastninjenja (kupoprodajna pogodba z dne 6. 11. 1991), predmet kupoprodajne pogodbe tudi parkirni prostor, čeprav slednji v njej ni izrecno naveden.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082154
SZ-1 člen 111, 111/3. OZ člen 346. ZOR člen 371. ZPP člen 286.
uporabnina – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe – ugovor zastaranja – ugovor materialnopravne narave – ugovor zastaranja po prvem naroku – izostanek razlogov o odločilnih dejstvih
Po izteku zastaralnega roka se toženca ne bi več mogla uspešno sklicevati na tretji odstavek 111. člen SZ-1, zato bi bila od poteka zastaralnega roka dalje dolžna plačevati uporabnino v višini profitne (tržne) najemnine (pred tem sta bila toženca dolžna plačevati uporabnino v višini neprofitne najemnine).
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080347
ZPP člen 214, 214/2, 452, 452/1, 453. OZ člen 125, 275.
spor majhne vrednosti - upravnik - pogodba o opravljanju upravniških storitev - stroški obratovanja in vzdrževanja - prepozen odgovor na tožbo
Tožena stranka je prepozno odgovorila na tožbo in glede na dejstvo, da je v ugovoru zoper sklep o izvršbi le pavšalno navedla, da ji ni poznan pravni temelj izvršbe, ker verodostojnih listin ni nikoli prejela, je sodišče prve stopnje navedbe tožeče stranke pravilno vključilo v dejstveni substrat sodbe in na tej podlagi utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0053196
SPZ člen 67, 67/1, 67/3.
skupnost etažnih lastnikov – posel rednega upravljanja – nepravdni postopek – nujni sosporniki – stvarna legitimacija – pomanjkanje stvarne legitimacije
Ker je po ugotovitvah sodišča prve stopnje ena izmed nasprotnih udeleženk umrla že pred vložitvijo predloga za odločitev o poslu rednega upravljanja, je predlog vložen zoper napačno osebo in je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo predlog zaradi pomanjkanja stvarne legitimacije.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084341
SZ-1 člen 25, 25/1. SPZ člen 18. ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti – upravnik – določitev upravnika – soglasje solastnikov – skupnost etažnih lastnikov – skupni deli
Čeprav SZ-1 res nikjer izrecno ne določa, da mora imeti večstanovanjska stavba (z enovito ID) enega upravnika, ni dvoma, da je za določitev upravnika potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1).
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0081137
SZ-1 člen 30, 30/1. OZ člen 190. SPZ člen 115, 118. ZPP člen 180, 180/3, 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14.
upravnik – pogodba o upravljanju – veljavnost pogodbe o upravljanju – solastniški deleži – ključ delitve – trditvena podlaga – sklicevanje na listine – preizkusljivost sodbe – spor majhne vrednosti – omejenost pritožbenega preizkusa – stroški upravljanja – stroški obratovanja – verzija
Posledica imetništva v večstanovanjsko-poslovnem objektu je dolžnost plačevanja stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe ne glede na to, ali so posamezne storitve dejansko uporabljene s strani vsakega etažnega lastnika.
Delitev stroškov po bruto in neto površini v razmerju do celotne površine predstavlja delitev po solastniških deležih, zato tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da trditvene podlage za uporabo 115. člena SPZ v konkretnem primeru ni bilo.
Na podlagi zatrjevanih podatkov o relevantnih dejstvih, ki so vsebovani v listini A1 kot sestavnim delom pripravljalne vloge in ostalih trditev tožeče stranke v prvi in drugi pripravljalni vlogi, je imelo sodišče prve stopnje zadostno podlago za izračun višine stroškov upravljanja in tistih drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe in ki so bili določeni sorazmerno solastniškemu deležu tožene stranke.
ZVEtL člen 23, 23/1, 23/1-3, 23a. SZ-1 člen 4, 4/3, 20, 20/4. ZEN člen 77.
postopek vzpostavitve etažne lastnine – etažna lastnina – priprava elaborata za vpis stavbe in posameznih delov stavbe v kataster stavb – atrij
Odločilno je vprašanje, ali bi moral biti atrij zajet že v elaboratu, ki je podlaga za vpis stavbe v kataster stavb.
Pritožbeno sodišče se pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da v tej fazi postopka določbe ZEN ne dajejo podlage za evidentiranje atrija, ki leži izven zunanjih obrisov stavbe (77. člen ZEN). Za opravljanje katastrskih vpisov, ki jih v postopku vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL zahteva sodišče, se uporabljajo določbe predpisov, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, kolikor to ni v nasprotju z določbami 23a. člena (primerjaj prvi odstavek 23. člena ZVEtL). Po presoji pritožbenega sodišča 23.a člen ZVEtL ne vsebuje nobenih določb, ki bi izključevale uporabo prepisov o evidentiranju.
najemna pogodba za določen čas – prenehanje najemne pogodbe – odpoved najemne pogodbe – tožba za izpraznitev stanovanja
Ker je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas dveh let, je prenehala veljati s potekom tega obdobja. Ker najemna pogodba ni bila podaljšana oziroma ni bila spremenjena v najemno pogodbo za nedoločen čas, je tožnici ni bilo potrebno odpovedati, saj je po preteku časa sklenitve najemnega razmerja lahko vložila tožbo za izpraznitev stanovanja.
Sodišče je pravilno štelo, da odsotnost pisne oblike glede samega dogovora o višini najemnine ne vpliva na veljavnost same pogodbe, ki je bila sicer sklenjena v pisni obliki, ustno je bila dogovorjena le višina najemnine, pravdni stranki pa sta obveznosti iz pogodbe izpolnili.
Četudi so bile stopnice mokre oziroma mastne in je v trenutku pred padcem ugasnila luč na hodniku, te okoliščine ne predstavljajo tako velikega dejavnika tveganja, da bi lahko govorili o nevarni stvari.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084081
SZ-1 člen 30. OZ člen 299, 299/1. ZPP člen 458, 458/1.
plačilo stroškov vzdrževanja in obratovanja – večstanovanjska hiša – upravnik – plačilo računov – tek zakonskih zamudnih obresti – spor majhne vrednosti – obrazložitev sodbe – pogodba o upravljanju – delitev stroškov upravljanja
V situaciji, ko je v sporu majhne vrednosti toženec le pavšalno nasprotoval višini vtoževane terjatve, sodišče prve stopnje ni bilo dolžno v obrazložitvi sodbe posebej navajati vseh postavk iz vsakega posameznega računa posebej in njihove višine oziroma stroškov vsake posamezne storitve za celoten objekt, v katerem se nahaja toženčevo stanovanje, ključa njihove delitve ter zneska, ki odpade na toženca. Zadostuje obrazložitev, ki jo je podalo sodišče prve stopnje.
SZ-1 člen 10, 83, 87, 103, 103/5, 112, 112/1, 112/3.
najemna pogodba za stanovanje - neprofitno najemno stanovanje - odpoved najemne pogodbe - posebni odpovedni razlog - lastništvo primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe
Okoliščine v zvezi z objektom odpovednega razloga obstoja drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe v smislu 10. člena SZ-1 je treba presojati v času, ko je lastnik stanovanja zanj izvedel in nanj opazil najemnika.
SZ-1 člen 26, 26/2. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-15.
načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe – načrt vzdrževalnih del – rezervni sklad – dolžnost zagotavljanja denarnih sredstev za vzdrževalna dela z vplačili v rezervni sklad – redno upravljanje
Dolžnost etažnih lastnikov za zagotavljanje denarnih sredstev za vzdrževalna dela, določena v etažnem načrtu, z vplačili v rezervni sklad, je izrecno predpisana v drugem odstavku 26. člena SZ-1.
SPZ člen 68, 115, 116/1. SZ-1 člen 23. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli člen 8, 10, 10/5, 11.
spor majhne vrednosti – skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam – stroški ogrevanja – skupna kotlovnica – odklop iz skupnega sistema ogrevanja – odstranitev radiatorjev – bremena skupne stvari – razmerja med etažnimi lastniki – pravice in obveznosti na skupnih delih – pogodba o medsebojnih razmerjih – deleži stroškov posameznih delov stavbe – zakonska oziroma pogodbena obveznost – sporazum o drugačni porazdelitvi stroškov ogrevanja
Etažni lastnik se z enostransko izjavo ali dejanjem ne more odklopiti iz sistema ogrevanja, neplačevanje teh stroškov (oziroma plačevanje po drugačnem delilnem ključu) lahko doseže le s spremembo sklenjenega sporazuma med etažnimi lastniki. Za sporazum o drugačni delitvi stroškov ogrevanja je v skladu s petim odstavkom 10. člena Pravilnika potrebno 100% soglasje etažnih lastnikov.
SZ-1 člen 25, 25/4, 29, 29/1, 29/2, 29/3, 29/4, 29/5, 35, 35/1, 36. ZGO-1 člen 2, 2-10. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 2, 13.
popravilo drsnih vrat – posel rednega upravljanja – posel, ki presega okvir rednega upravljanja – vzdrževanje večstanovanjske stavbe – sklic zbora etažnih lastnikov – soglasje etažnih lastnikov – potrebno soglasje etažnih lastnikov
Popravilo drsnih dvoriščnih vrat, v okviru katerega je bilo pod plast tlakovcev treba dodati masivno armiranobetonsko ploščo, ki je preprečila valovanje tal in s tem zastoje pri odpiranju in zapiranju vrat v zaostrenih vremenskih razmerah, sodi med posle rednega upravljanja. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, je težave z odpiranjem vrat povzročala neustrezna podlaga, na katero je bila položena tirnica vrat, ta težava pa je bila s tem, ko je bila pod tlakovce vgrajena armiranobetonska plošča, odpravljena. Vrata so bila šele s tem usposobljena za delovanje v vseh vremenskih razmerah, torej za njihovo običajno rabo. To pa ne more pomeniti izboljšave v pomenu tretjega odstavka 29. člena SZ-1 ter 13. člena Pravilnika. Vzdrževanje, kamor sodi tudi popravilo, tudi sicer ni nujno vedno opravljeno tako, da bi stvar ostala povsem enaka kot prej. Že zakon sam med redno vzdrževanje šteje izboljšave, ki sledijo napredku tehnike.
dobava električne energije - etažni lastniki - razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami - sklepanje poslov s tretjimi osebami - upravnik - upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - plačilo dobaviteljem - plačnik - pogodba z dobaviteljem - razlaga pogodb - razlaga spornih določil - obveznosti upravnika - sprememba upravnika
Zaveza tožene stranke po pogodbi ustvarja medsebojne pravice in obveznosti za tiste račune in merilna mesta objektov, s katerimi upravlja upravnik (tožena stranka), ki je v bazi podatkov dobavitelja (tožeča stranka) zaveden kot plačnik, ter jim električno energijo in dostop do omrežja zagotavlja dobavitelj in velja tudi za merilna mesta objektov, ki jih upravnik prevzame v upravljanje po sklenitvi te pogodbe.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083835
SPZ člen 67, 67/5, 115, 118. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14, 458, 458/2.
spor majhne vrednosti – poslovna stavba – upravnik – upravičenost za zastopanje – posel rednega upravljanja – posel izrednega upravljanja – solastnina – dejanska etažna lastnina – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka – ni razlogov o odločilnih dejstvih – rezervni sklad – pogodba o delitvi stroškov – veljavnost ključa delitve stroška rezervnega sklada – solastniški delež – zmotna uporaba materialnega prava – nepopolno ugotovljeno dejansko stanje
O tem, za kaj gre v konkretnem primeru za dejansko etažno lastnino, sodišče prve stopnje ni navedlo nobenih razlogov, čeprav je bilo to dejstvo med pravdnima strankama sporno in čeprav je opredelitev ureditve lastninske pravice pravdnih strank na predmetni stavbi za odločitev pravno odločilna (v kolikor gre za (dejansko) etažno lastnino je določitev upravnika na podlagi drugega odstavka 118. člena SPZ posel rednega upravljanja in zadošča večinsko soglasje, v nasprotnem primeru, torej v kolikor gre za solastnino, pa je določitev upravnika oziroma upravitelja stvari skladno s petim odstavkom 67. člena SPZ posel izrednega upravljanja in se zanj zahteva soglasje vseh solastnikov).
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083279
ZPP člen 142, 150, 195, 314, 324, 324/5. SZ-1 člen 94. OZ člen 9.
zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – vročitev odgovora na tožbo – obrazložitev zamudne sodbe – pravice in obveznosti najemnika stanovanja – dolžnost izpolnitve obveznosti – nerazdelna obveznost – sosporniki – delna zamudna sodba
Obrazložitev zamudne sodbe je skladna z določbo petega odstavka 324. člena ZPP, upoštevaje, da v konkretnem primeru ne gre za reševanje zapletenih pravnih vprašanj, ko bi od sodišča terjala obsežno pojasnjevanje, katere pravne norme je uporabilo in kako jih je razlagalo.