najemna pogodba za določen čas – prenehanje najemne pogodbe – odpoved najemne pogodbe – tožba za izpraznitev stanovanja
Ker je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas dveh let, je prenehala veljati s potekom tega obdobja. Ker najemna pogodba ni bila podaljšana oziroma ni bila spremenjena v najemno pogodbo za nedoločen čas, je tožnici ni bilo potrebno odpovedati, saj je po preteku časa sklenitve najemnega razmerja lahko vložila tožbo za izpraznitev stanovanja.
ZVEtL člen 23, 23/1, 23/1-3, 23a. SZ-1 člen 4, 4/3, 20, 20/4. ZEN člen 77.
postopek vzpostavitve etažne lastnine – etažna lastnina – priprava elaborata za vpis stavbe in posameznih delov stavbe v kataster stavb – atrij
Odločilno je vprašanje, ali bi moral biti atrij zajet že v elaboratu, ki je podlaga za vpis stavbe v kataster stavb.
Pritožbeno sodišče se pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da v tej fazi postopka določbe ZEN ne dajejo podlage za evidentiranje atrija, ki leži izven zunanjih obrisov stavbe (77. člen ZEN). Za opravljanje katastrskih vpisov, ki jih v postopku vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL zahteva sodišče, se uporabljajo določbe predpisov, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, kolikor to ni v nasprotju z določbami 23a. člena (primerjaj prvi odstavek 23. člena ZVEtL). Po presoji pritožbenega sodišča 23.a člen ZVEtL ne vsebuje nobenih določb, ki bi izključevale uporabo prepisov o evidentiranju.
Sodišče je pravilno štelo, da odsotnost pisne oblike glede samega dogovora o višini najemnine ne vpliva na veljavnost same pogodbe, ki je bila sicer sklenjena v pisni obliki, ustno je bila dogovorjena le višina najemnine, pravdni stranki pa sta obveznosti iz pogodbe izpolnili.
Četudi so bile stopnice mokre oziroma mastne in je v trenutku pred padcem ugasnila luč na hodniku, te okoliščine ne predstavljajo tako velikega dejavnika tveganja, da bi lahko govorili o nevarni stvari.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084081
SZ-1 člen 30. OZ člen 299, 299/1. ZPP člen 458, 458/1.
plačilo stroškov vzdrževanja in obratovanja – večstanovanjska hiša – upravnik – plačilo računov – tek zakonskih zamudnih obresti – spor majhne vrednosti – obrazložitev sodbe – pogodba o upravljanju – delitev stroškov upravljanja
V situaciji, ko je v sporu majhne vrednosti toženec le pavšalno nasprotoval višini vtoževane terjatve, sodišče prve stopnje ni bilo dolžno v obrazložitvi sodbe posebej navajati vseh postavk iz vsakega posameznega računa posebej in njihove višine oziroma stroškov vsake posamezne storitve za celoten objekt, v katerem se nahaja toženčevo stanovanje, ključa njihove delitve ter zneska, ki odpade na toženca. Zadostuje obrazložitev, ki jo je podalo sodišče prve stopnje.
SZ-1 člen 10, 83, 87, 103, 103/5, 112, 112/1, 112/3.
najemna pogodba za stanovanje - neprofitno najemno stanovanje - odpoved najemne pogodbe - posebni odpovedni razlog - lastništvo primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe
Okoliščine v zvezi z objektom odpovednega razloga obstoja drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe v smislu 10. člena SZ-1 je treba presojati v času, ko je lastnik stanovanja zanj izvedel in nanj opazil najemnika.
SZ-1 člen 26, 26/2. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-15.
načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe – načrt vzdrževalnih del – rezervni sklad – dolžnost zagotavljanja denarnih sredstev za vzdrževalna dela z vplačili v rezervni sklad – redno upravljanje
Dolžnost etažnih lastnikov za zagotavljanje denarnih sredstev za vzdrževalna dela, določena v etažnem načrtu, z vplačili v rezervni sklad, je izrecno predpisana v drugem odstavku 26. člena SZ-1.
SPZ člen 68, 115, 116/1. SZ-1 člen 23. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli člen 8, 10, 10/5, 11.
spor majhne vrednosti – skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam – stroški ogrevanja – skupna kotlovnica – odklop iz skupnega sistema ogrevanja – odstranitev radiatorjev – bremena skupne stvari – razmerja med etažnimi lastniki – pravice in obveznosti na skupnih delih – pogodba o medsebojnih razmerjih – deleži stroškov posameznih delov stavbe – zakonska oziroma pogodbena obveznost – sporazum o drugačni porazdelitvi stroškov ogrevanja
Etažni lastnik se z enostransko izjavo ali dejanjem ne more odklopiti iz sistema ogrevanja, neplačevanje teh stroškov (oziroma plačevanje po drugačnem delilnem ključu) lahko doseže le s spremembo sklenjenega sporazuma med etažnimi lastniki. Za sporazum o drugačni delitvi stroškov ogrevanja je v skladu s petim odstavkom 10. člena Pravilnika potrebno 100% soglasje etažnih lastnikov.
SZ-1 člen 25, 25/4, 29, 29/1, 29/2, 29/3, 29/4, 29/5, 35, 35/1, 36. ZGO-1 člen 2, 2-10. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 2, 13.
popravilo drsnih vrat – posel rednega upravljanja – posel, ki presega okvir rednega upravljanja – vzdrževanje večstanovanjske stavbe – sklic zbora etažnih lastnikov – soglasje etažnih lastnikov – potrebno soglasje etažnih lastnikov
Popravilo drsnih dvoriščnih vrat, v okviru katerega je bilo pod plast tlakovcev treba dodati masivno armiranobetonsko ploščo, ki je preprečila valovanje tal in s tem zastoje pri odpiranju in zapiranju vrat v zaostrenih vremenskih razmerah, sodi med posle rednega upravljanja. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, je težave z odpiranjem vrat povzročala neustrezna podlaga, na katero je bila položena tirnica vrat, ta težava pa je bila s tem, ko je bila pod tlakovce vgrajena armiranobetonska plošča, odpravljena. Vrata so bila šele s tem usposobljena za delovanje v vseh vremenskih razmerah, torej za njihovo običajno rabo. To pa ne more pomeniti izboljšave v pomenu tretjega odstavka 29. člena SZ-1 ter 13. člena Pravilnika. Vzdrževanje, kamor sodi tudi popravilo, tudi sicer ni nujno vedno opravljeno tako, da bi stvar ostala povsem enaka kot prej. Že zakon sam med redno vzdrževanje šteje izboljšave, ki sledijo napredku tehnike.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083279
ZPP člen 142, 150, 195, 314, 324, 324/5. SZ-1 člen 94. OZ člen 9.
zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – vročitev odgovora na tožbo – obrazložitev zamudne sodbe – pravice in obveznosti najemnika stanovanja – dolžnost izpolnitve obveznosti – nerazdelna obveznost – sosporniki – delna zamudna sodba
Obrazložitev zamudne sodbe je skladna z določbo petega odstavka 324. člena ZPP, upoštevaje, da v konkretnem primeru ne gre za reševanje zapletenih pravnih vprašanj, ko bi od sodišča terjala obsežno pojasnjevanje, katere pravne norme je uporabilo in kako jih je razlagalo.
dobava električne energije - etažni lastniki - razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami - sklepanje poslov s tretjimi osebami - upravnik - upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - plačilo dobaviteljem - plačnik - pogodba z dobaviteljem - razlaga pogodb - razlaga spornih določil - obveznosti upravnika - sprememba upravnika
Zaveza tožene stranke po pogodbi ustvarja medsebojne pravice in obveznosti za tiste račune in merilna mesta objektov, s katerimi upravlja upravnik (tožena stranka), ki je v bazi podatkov dobavitelja (tožeča stranka) zaveden kot plačnik, ter jim električno energijo in dostop do omrežja zagotavlja dobavitelj in velja tudi za merilna mesta objektov, ki jih upravnik prevzame v upravljanje po sklenitvi te pogodbe.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083835
SPZ člen 67, 67/5, 115, 118. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14, 458, 458/2.
spor majhne vrednosti – poslovna stavba – upravnik – upravičenost za zastopanje – posel rednega upravljanja – posel izrednega upravljanja – solastnina – dejanska etažna lastnina – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka – ni razlogov o odločilnih dejstvih – rezervni sklad – pogodba o delitvi stroškov – veljavnost ključa delitve stroška rezervnega sklada – solastniški delež – zmotna uporaba materialnega prava – nepopolno ugotovljeno dejansko stanje
O tem, za kaj gre v konkretnem primeru za dejansko etažno lastnino, sodišče prve stopnje ni navedlo nobenih razlogov, čeprav je bilo to dejstvo med pravdnima strankama sporno in čeprav je opredelitev ureditve lastninske pravice pravdnih strank na predmetni stavbi za odločitev pravno odločilna (v kolikor gre za (dejansko) etažno lastnino je določitev upravnika na podlagi drugega odstavka 118. člena SPZ posel rednega upravljanja in zadošča večinsko soglasje, v nasprotnem primeru, torej v kolikor gre za solastnino, pa je določitev upravnika oziroma upravitelja stvari skladno s petim odstavkom 67. člena SPZ posel izrednega upravljanja in se zanj zahteva soglasje vseh solastnikov).
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL0055468
SZ-1 člen 25, 25/2. OZ člen 70, 271, 271/2, 274, 275, 347, 347/1, 349/1. SPZ člen 118, 118/4.
poslovno-stanovanjska stavba - dejanska etažna lastnina - upravnik - povrnitev stroškov upravljanja ter stroškov obratovanja in vzdrževanja - veljavnost pogodbe o upravljanju - določitev upravnika - posel rednega upravljanja - razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami - sklepanje poslov s tretjimi osebami - upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - plačilo dobaviteljem - izpolnitev s subrogacijo - subrogacija po zakonu - zastaranje - čas, ki je potreben za zastaranje - občasne terjatve - terjatve iz gospodarskih pogodb
Ena od oblik dejanske etažne lastnine je tudi izvenknjižna etažna lastnina, za katero je značilno, da niti stavba niti posamezni deli niso vpisani v zemljiško knjigo
Sodna praksa je upravnikom v tovrstnih primerih že priznala pravni interes, da plačajo tretjim (dobaviteljem). Ta interes izvira iz težnje, da stavba funkcionira kot celota.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSL00056179
ZZK-1 člen 40, 40/1.
vknjižba lastninske pravice - veljavnost vknjižbe - parkirni prostor - povezanost parkirnega prostora s stanovanjem
Pravni prednik tožeče stranke je 24. 9. 1986, preden je sklenil pogodbo s tožencem, s soinvestitorjem sklenil aneks št. 2/86, iz katerega sledi, da k stanovanjem, ki so zajeta v aneksu, pripadajo tudi parkirna mesta. Iz 1. člena sklenjenega aneksa sledi, da se nanaša na specifikacijo stanovanj, ki so navedena na hrbtni strani, kjer je navedeno tudi stanovanje toženca. Tudi pooblaščeni investitor je v dopisu 2. 2. 2001 potrdil, da so se stanovanja v objektu prodajala s pripadajočimi parkirnimi mesti kot funkcionalne enote k stanovanju, ker so bili takrat vsi investitorji dolžni upoštevati smernice za projektiranje in gradnjo stanovanjskih objektov v družbeno usmerjeni gradnji na območju ljubljanskih občin, ki so bile objavljene v Uradnem listu Socialistične republike Slovenije št. 34/83. Tam je bilo določeno, da se pri rešitvah, kot so terasasti griči, kjer je promet speljan v posebnih kletnih dovozih, pripada vsakemu stanovanju praviloma tudi garaža oziroma garažni prostor. Tudi v sporazumu, ki ga je pravni prednik tožeče stranke sklenil skupaj s pooblaščenim investitorjem - sporazum o identifikaciji nepremičnin - stanovanj in parkirnih prostorov, sta pogodbeni stranki v II. točki ugotovili, da glede na sklenjeno soinvestitorsko pogodbo, aneks št. 1 in aneks št. 2 sporazumno ugotavljata, da k stanovanjem, ki so bila predmet soinvestitorske pogodbe, pripadajo parkirni prostori. S podpisom tega sporazuma je pravni prednik tožeče stranke priznal, da k stanovanju pripada tudi parkirno mesto. Sporazum je bil, kot sledi iz njegove vsebine, sklenjen prav zaradi odprave nejasnosti in se je sklepal za potrebe zemljiškoknjižne izvedbe. V tem sporazumu je bilo izdano tudi zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na stanovanju in parkirnem mestu.
STANOVANJSKO PRAVO – PRAVO DRUŽB – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0082104
SZ-1 člen 30. ZGD-1 člen 623, 623/6. OZ člen 122, 197, 199. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-10, 454.
pogodba o upravljanju – upravnik večstanovanjske stavbe – materialno statusno preoblikovanje – delitev družbe – univerzalno pravno nasledstvo – ugovor aktivne legitimacije – prenos pogodbe – pogoji za prenos – delitev stroškov upravljanja – neupravičena obogatitev – prikrajšanje – izdatek za drugega – poslovodstvo brez naročila – izvedba naroka
Ker so z materialnim statusnim preoblikovanjem na novo družbo tožnico prešle pravice in obveznosti v zvezi z delom premoženja prenosne družbe, ki se nanaša na opravljanje upravniških poslov ter pravnimi razmerji, ki izvirajo iz dejavnosti upravljanja, je pravilen zaključek izpodbijane sodbe, da je tožnica univerzalna pravna naslednica upravnice
Ker je tožnica kot univerzalna pravna naslednica vstopila v vse pravne položaje svojega pravnega prednika v zvezi z upravniškimi posli, so pritožbene navedbe v zvezi z ugovorom aktivne legitimacije neutemeljene.
določitev najemnika neprofitnega stanovanja po razpadu zunajzakonske skupnosti
Če ob razpadu zveze stanovanjski problem ne nastopi, ker se eden od partnerjev npr. sam odseli in te pravice ni uveljavljal, je ne more uveljavljati po desetih letih, ko denimo izve, da bo partner, ki je ostal v najemniškem stanovanju, to razmerje prekinil, saj je očitno, da stanovanja ob razpadu zveze ni nujno potreboval. Drugačno razumevanje bi pomenilo zlorabo te pravice.
prenehanje zunajzakonske skupnosti – dodelitev stanovanja – sklenitev najemne pogodbe po prenehanju zunajzakonske skupnosti – dodelitev mladoletnih otrok
Pri odločanju o predlogu bivših zunajzakonskih partnerjev o tem, kdo bo po razpadu partnerske skupnosti postal najemnik stanovanja, je odločilno, da s predlagateljico živita in bosta ostali v stanovanju mladoletni hčerki, za kateri skrbi predlagateljica, nasprotni udeleženec pa ne prispeva sredstev.
OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083829
SZ -1 člen 50, 60, 61, 61/1, 61/2, 166. ZPP člen 214, 214/2. OZ člen 168, 168/1.
obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja – časovne meje pravnomočnosti – zaključek glavne obravnave – register upravnikov – vpis v register upravnikov – pravni učinek vpisa v register – pooblastila upravnika – odškodnina – izgubljeni dobiček – sklepčnost tožbe – novi upravnik – prejšnji upravnik – odpoved pogodbe o upravljanju –priznana dejstva
Presoja utemeljenosti zahtevka po 61. členu SZ-1, v skladu s katerim lahko novi upravnik od prejšnjega upravnika zahteva med drugim izdelavo končnega poročila, končnega obračuna, izročitev pogodb in listin v zvezi z večstanovanjsko stavbo ipd., v ničemer ne posega v časovne meje pravnomočnosti. Časovne meje pravnomočnosti so opredeljene s trenutkom zaključka glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje in (do)tedanje stanje sodišče prve stopnje tudi upošteva, ko odloča v zadevi. V konkretnem primeru to pomeni, da se za utemeljenost zahtevka po 61. členu SZ-1 zahteva, da ima tožeča stranka status upravnika v času zaključka glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje, tožena stranka pa status nekdanjega upravnika.
Upravnik pooblastila po 50. členu SZ-1 pridobi s sklenitvijo pogodbe o upravljanju, ta pooblastila pa mu prenehajo z odstopom ali odpovedjo (60. člen SZ-1). Vpis v register upravnikov po 166. členu SZ-1 je zgolj deklaratornega značaja.
Za sklepčnost tožbe pri uveljavljanju izgubljenega dobička ne zadostuje, da oškodovanec zatrjuje le prihodke, temveč mora zatrjevati tudi stroške.
V konkretnem primeru niso izpolnjeni pogoji iz 111. člena SZ-1, saj ima toženec pravni naslov za bivanje v spornem stanovanju, ki ga kot družinski član izvaja iz pravice matere kot služnostne upravičenke. Toženec ima pravni naslov za uporabo stanovanja vse dokler bo njegova mati to stanovanje uporabljala.
Skupnost toženca z njegovo materjo je družinska skupnost, saj toženec skupaj z materjo sporne prostore uporablja, toženec in njegova mati pa imata tudi skupno gospodinjstvo.
Čas bivanja družinskega člana oziroma čas njegove preselitve v stanovanje z namenom skupnega bivanja z imetnikom služnostne pravice stanovanja ni pogoj za upravičenost takšnega bivanja družinskega člana.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO
VSL0077988
ZPP člen 451, 453, 454, 454/2, 454/4. SPZ člen 118, 118/4, 119, 119/2. SZ-1 člen 68, 68/1. OZ člen 70.
izvedba naroka – spor majhne vrednosti – prekluzija – omejeno število vlog – razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami – sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami – upravnik – položaj upravnika – upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov – učinki zastopanja – nujna vzdrževalna dela – plačilo nujnih vzdrževalnih del – stroški obratovanja in vzdrževanja – obvezen rezervni sklad – vodenje sredstev rezervnega sklada – pasivna legitimacija upravnika
Po ustaljeni sodni praksi imajo dejanja upravnika učinek le za etažne lastnike, upravnik pa obveznosti, ki izhajajo iz obratovanja in vzdrževanja stavb v etažni lastnini, ni dolžan pokrivati iz lastnih sredstev. Take obveznosti upravnika ne določa noben izmed pravnih aktov, ki jih v utemeljitev pasivne legitimacije tožene stranke ponuja tožeča stranka, prav tako pa je ni mogoče utemeljiti na upravnikovi siceršnji dolžnosti vodenja sredstev rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, s katerim upravnik le upravlja.