SZ-1 člen 25, 25/4, 29, 29/1, 29/2, 29/3, 29/4, 29/5, 35, 35/1, 36. ZGO-1 člen 2, 2-10. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 2, 13.
popravilo drsnih vrat – posel rednega upravljanja – posel, ki presega okvir rednega upravljanja – vzdrževanje večstanovanjske stavbe – sklic zbora etažnih lastnikov – soglasje etažnih lastnikov – potrebno soglasje etažnih lastnikov
Popravilo drsnih dvoriščnih vrat, v okviru katerega je bilo pod plast tlakovcev treba dodati masivno armiranobetonsko ploščo, ki je preprečila valovanje tal in s tem zastoje pri odpiranju in zapiranju vrat v zaostrenih vremenskih razmerah, sodi med posle rednega upravljanja. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, je težave z odpiranjem vrat povzročala neustrezna podlaga, na katero je bila položena tirnica vrat, ta težava pa je bila s tem, ko je bila pod tlakovce vgrajena armiranobetonska plošča, odpravljena. Vrata so bila šele s tem usposobljena za delovanje v vseh vremenskih razmerah, torej za njihovo običajno rabo. To pa ne more pomeniti izboljšave v pomenu tretjega odstavka 29. člena SZ-1 ter 13. člena Pravilnika. Vzdrževanje, kamor sodi tudi popravilo, tudi sicer ni nujno vedno opravljeno tako, da bi stvar ostala povsem enaka kot prej. Že zakon sam med redno vzdrževanje šteje izboljšave, ki sledijo napredku tehnike.
dobava električne energije - etažni lastniki - razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami - sklepanje poslov s tretjimi osebami - upravnik - upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - plačilo dobaviteljem - plačnik - pogodba z dobaviteljem - razlaga pogodb - razlaga spornih določil - obveznosti upravnika - sprememba upravnika
Zaveza tožene stranke po pogodbi ustvarja medsebojne pravice in obveznosti za tiste račune in merilna mesta objektov, s katerimi upravlja upravnik (tožena stranka), ki je v bazi podatkov dobavitelja (tožeča stranka) zaveden kot plačnik, ter jim električno energijo in dostop do omrežja zagotavlja dobavitelj in velja tudi za merilna mesta objektov, ki jih upravnik prevzame v upravljanje po sklenitvi te pogodbe.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083835
SPZ člen 67, 67/5, 115, 118. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14, 458, 458/2.
spor majhne vrednosti – poslovna stavba – upravnik – upravičenost za zastopanje – posel rednega upravljanja – posel izrednega upravljanja – solastnina – dejanska etažna lastnina – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka – ni razlogov o odločilnih dejstvih – rezervni sklad – pogodba o delitvi stroškov – veljavnost ključa delitve stroška rezervnega sklada – solastniški delež – zmotna uporaba materialnega prava – nepopolno ugotovljeno dejansko stanje
O tem, za kaj gre v konkretnem primeru za dejansko etažno lastnino, sodišče prve stopnje ni navedlo nobenih razlogov, čeprav je bilo to dejstvo med pravdnima strankama sporno in čeprav je opredelitev ureditve lastninske pravice pravdnih strank na predmetni stavbi za odločitev pravno odločilna (v kolikor gre za (dejansko) etažno lastnino je določitev upravnika na podlagi drugega odstavka 118. člena SPZ posel rednega upravljanja in zadošča večinsko soglasje, v nasprotnem primeru, torej v kolikor gre za solastnino, pa je določitev upravnika oziroma upravitelja stvari skladno s petim odstavkom 67. člena SPZ posel izrednega upravljanja in se zanj zahteva soglasje vseh solastnikov).
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083279
ZPP člen 142, 150, 195, 314, 324, 324/5. SZ-1 člen 94. OZ člen 9.
zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – vročitev odgovora na tožbo – obrazložitev zamudne sodbe – pravice in obveznosti najemnika stanovanja – dolžnost izpolnitve obveznosti – nerazdelna obveznost – sosporniki – delna zamudna sodba
Obrazložitev zamudne sodbe je skladna z določbo petega odstavka 324. člena ZPP, upoštevaje, da v konkretnem primeru ne gre za reševanje zapletenih pravnih vprašanj, ko bi od sodišča terjala obsežno pojasnjevanje, katere pravne norme je uporabilo in kako jih je razlagalo.
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL0055468
SZ-1 člen 25, 25/2. OZ člen 70, 271, 271/2, 274, 275, 347, 347/1, 349/1. SPZ člen 118, 118/4.
poslovno-stanovanjska stavba - dejanska etažna lastnina - upravnik - povrnitev stroškov upravljanja ter stroškov obratovanja in vzdrževanja - veljavnost pogodbe o upravljanju - določitev upravnika - posel rednega upravljanja - razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami - sklepanje poslov s tretjimi osebami - upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - plačilo dobaviteljem - izpolnitev s subrogacijo - subrogacija po zakonu - zastaranje - čas, ki je potreben za zastaranje - občasne terjatve - terjatve iz gospodarskih pogodb
Ena od oblik dejanske etažne lastnine je tudi izvenknjižna etažna lastnina, za katero je značilno, da niti stavba niti posamezni deli niso vpisani v zemljiško knjigo
Sodna praksa je upravnikom v tovrstnih primerih že priznala pravni interes, da plačajo tretjim (dobaviteljem). Ta interes izvira iz težnje, da stavba funkcionira kot celota.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSL00056179
ZZK-1 člen 40, 40/1.
vknjižba lastninske pravice - veljavnost vknjižbe - parkirni prostor - povezanost parkirnega prostora s stanovanjem
Pravni prednik tožeče stranke je 24. 9. 1986, preden je sklenil pogodbo s tožencem, s soinvestitorjem sklenil aneks št. 2/86, iz katerega sledi, da k stanovanjem, ki so zajeta v aneksu, pripadajo tudi parkirna mesta. Iz 1. člena sklenjenega aneksa sledi, da se nanaša na specifikacijo stanovanj, ki so navedena na hrbtni strani, kjer je navedeno tudi stanovanje toženca. Tudi pooblaščeni investitor je v dopisu 2. 2. 2001 potrdil, da so se stanovanja v objektu prodajala s pripadajočimi parkirnimi mesti kot funkcionalne enote k stanovanju, ker so bili takrat vsi investitorji dolžni upoštevati smernice za projektiranje in gradnjo stanovanjskih objektov v družbeno usmerjeni gradnji na območju ljubljanskih občin, ki so bile objavljene v Uradnem listu Socialistične republike Slovenije št. 34/83. Tam je bilo določeno, da se pri rešitvah, kot so terasasti griči, kjer je promet speljan v posebnih kletnih dovozih, pripada vsakemu stanovanju praviloma tudi garaža oziroma garažni prostor. Tudi v sporazumu, ki ga je pravni prednik tožeče stranke sklenil skupaj s pooblaščenim investitorjem - sporazum o identifikaciji nepremičnin - stanovanj in parkirnih prostorov, sta pogodbeni stranki v II. točki ugotovili, da glede na sklenjeno soinvestitorsko pogodbo, aneks št. 1 in aneks št. 2 sporazumno ugotavljata, da k stanovanjem, ki so bila predmet soinvestitorske pogodbe, pripadajo parkirni prostori. S podpisom tega sporazuma je pravni prednik tožeče stranke priznal, da k stanovanju pripada tudi parkirno mesto. Sporazum je bil, kot sledi iz njegove vsebine, sklenjen prav zaradi odprave nejasnosti in se je sklepal za potrebe zemljiškoknjižne izvedbe. V tem sporazumu je bilo izdano tudi zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice na stanovanju in parkirnem mestu.
STANOVANJSKO PRAVO – PRAVO DRUŽB – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0082104
SZ-1 člen 30. ZGD-1 člen 623, 623/6. OZ člen 122, 197, 199. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-10, 454.
pogodba o upravljanju – upravnik večstanovanjske stavbe – materialno statusno preoblikovanje – delitev družbe – univerzalno pravno nasledstvo – ugovor aktivne legitimacije – prenos pogodbe – pogoji za prenos – delitev stroškov upravljanja – neupravičena obogatitev – prikrajšanje – izdatek za drugega – poslovodstvo brez naročila – izvedba naroka
Ker so z materialnim statusnim preoblikovanjem na novo družbo tožnico prešle pravice in obveznosti v zvezi z delom premoženja prenosne družbe, ki se nanaša na opravljanje upravniških poslov ter pravnimi razmerji, ki izvirajo iz dejavnosti upravljanja, je pravilen zaključek izpodbijane sodbe, da je tožnica univerzalna pravna naslednica upravnice
Ker je tožnica kot univerzalna pravna naslednica vstopila v vse pravne položaje svojega pravnega prednika v zvezi z upravniškimi posli, so pritožbene navedbe v zvezi z ugovorom aktivne legitimacije neutemeljene.
prenehanje zunajzakonske skupnosti – dodelitev stanovanja – sklenitev najemne pogodbe po prenehanju zunajzakonske skupnosti – dodelitev mladoletnih otrok
Pri odločanju o predlogu bivših zunajzakonskih partnerjev o tem, kdo bo po razpadu partnerske skupnosti postal najemnik stanovanja, je odločilno, da s predlagateljico živita in bosta ostali v stanovanju mladoletni hčerki, za kateri skrbi predlagateljica, nasprotni udeleženec pa ne prispeva sredstev.
določitev najemnika neprofitnega stanovanja po razpadu zunajzakonske skupnosti
Če ob razpadu zveze stanovanjski problem ne nastopi, ker se eden od partnerjev npr. sam odseli in te pravice ni uveljavljal, je ne more uveljavljati po desetih letih, ko denimo izve, da bo partner, ki je ostal v najemniškem stanovanju, to razmerje prekinil, saj je očitno, da stanovanja ob razpadu zveze ni nujno potreboval. Drugačno razumevanje bi pomenilo zlorabo te pravice.
OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0083829
SZ -1 člen 50, 60, 61, 61/1, 61/2, 166. ZPP člen 214, 214/2. OZ člen 168, 168/1.
obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja – časovne meje pravnomočnosti – zaključek glavne obravnave – register upravnikov – vpis v register upravnikov – pravni učinek vpisa v register – pooblastila upravnika – odškodnina – izgubljeni dobiček – sklepčnost tožbe – novi upravnik – prejšnji upravnik – odpoved pogodbe o upravljanju –priznana dejstva
Presoja utemeljenosti zahtevka po 61. členu SZ-1, v skladu s katerim lahko novi upravnik od prejšnjega upravnika zahteva med drugim izdelavo končnega poročila, končnega obračuna, izročitev pogodb in listin v zvezi z večstanovanjsko stavbo ipd., v ničemer ne posega v časovne meje pravnomočnosti. Časovne meje pravnomočnosti so opredeljene s trenutkom zaključka glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje in (do)tedanje stanje sodišče prve stopnje tudi upošteva, ko odloča v zadevi. V konkretnem primeru to pomeni, da se za utemeljenost zahtevka po 61. členu SZ-1 zahteva, da ima tožeča stranka status upravnika v času zaključka glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje, tožena stranka pa status nekdanjega upravnika.
Upravnik pooblastila po 50. členu SZ-1 pridobi s sklenitvijo pogodbe o upravljanju, ta pooblastila pa mu prenehajo z odstopom ali odpovedjo (60. člen SZ-1). Vpis v register upravnikov po 166. členu SZ-1 je zgolj deklaratornega značaja.
Za sklepčnost tožbe pri uveljavljanju izgubljenega dobička ne zadostuje, da oškodovanec zatrjuje le prihodke, temveč mora zatrjevati tudi stroške.
V konkretnem primeru niso izpolnjeni pogoji iz 111. člena SZ-1, saj ima toženec pravni naslov za bivanje v spornem stanovanju, ki ga kot družinski član izvaja iz pravice matere kot služnostne upravičenke. Toženec ima pravni naslov za uporabo stanovanja vse dokler bo njegova mati to stanovanje uporabljala.
Skupnost toženca z njegovo materjo je družinska skupnost, saj toženec skupaj z materjo sporne prostore uporablja, toženec in njegova mati pa imata tudi skupno gospodinjstvo.
Čas bivanja družinskega člana oziroma čas njegove preselitve v stanovanje z namenom skupnega bivanja z imetnikom služnostne pravice stanovanja ni pogoj za upravičenost takšnega bivanja družinskega člana.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO
VSL0077988
ZPP člen 451, 453, 454, 454/2, 454/4. SPZ člen 118, 118/4, 119, 119/2. SZ-1 člen 68, 68/1. OZ člen 70.
izvedba naroka – spor majhne vrednosti – prekluzija – omejeno število vlog – razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami – sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami – upravnik – položaj upravnika – upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov – učinki zastopanja – nujna vzdrževalna dela – plačilo nujnih vzdrževalnih del – stroški obratovanja in vzdrževanja – obvezen rezervni sklad – vodenje sredstev rezervnega sklada – pasivna legitimacija upravnika
Po ustaljeni sodni praksi imajo dejanja upravnika učinek le za etažne lastnike, upravnik pa obveznosti, ki izhajajo iz obratovanja in vzdrževanja stavb v etažni lastnini, ni dolžan pokrivati iz lastnih sredstev. Take obveznosti upravnika ne določa noben izmed pravnih aktov, ki jih v utemeljitev pasivne legitimacije tožene stranke ponuja tožeča stranka, prav tako pa je ni mogoče utemeljiti na upravnikovi siceršnji dolžnosti vodenja sredstev rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, s katerim upravnik le upravlja.
stroški upravljanja večstanovanjske stavbe – rezervni sklad – upravnik – aktivna legitimacija upravnika – upravičenje za izterjavo – sklepčnost tožbe – trditveno in dokazno breme – spor majhne vrednosti – meje pritožbenega preizkusa
Trditev, da je tožnik upravnik, za sklepčnost tožbenega zahtevka ne zadošča. Tožnik pa tudi ni niti trdil, da bi nanj prešlo upravičenje za izterjavo stroškov rezervnega sklada, niti, da bi stroške obratovanja in vzdrževanja poravnal iz svojih sredstev.
Trditveno breme tožnika za dejstva, od katerih je odvisna sklepčnost tožbe, je zaradi vezanosti na materialno pravo ves čas postopka stabilno (enako kot porazdelitev materialnega dokaznega bremena), zato ugovori, ki jih v postopku (ne) postavi nasprotna stranka, na sklepčnost tožbe ne morejo vplivati.
ZPP člen 278, 285, 319, 339, 339/2, 339/2-7. ZS-1 člen 104.
najem stanovanja – odpoved najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlogi – utemeljene okoliščine – nemožnost odpovedi iz utemeljenih razlogov – zamudna sodba – obrazložen odgovor na tožbo – materialno procesno vodstvo
Sodišče prve stopnje ne sme zavrniti uporabe 104. člena ZS-1, ko najemnik (pravočasno) navede eno izmed pravno odločilnih dejstev, dokler ne opravi vloge v smislu materialnoprocesnega vodstva.
Dokazno breme za obstoj okoliščin, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, je na toženi stranki.
Ker pa gre v obravnavani zadevi za zahtevek v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe in izpraznitvijo stanovanja, ki ni v zvezi s stečajno maso, je prvo sodišče pravilno sklepalo, da navedeno dejstvo ne vpliva na predmetni postopek in da zato tudi ne pride do prekinitve postopka.
spor majhne vrednosti – stroški upravljanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe – pasivna legitimacija – obvestilo upravnika o spremembi lastništva posameznega dela – nastanek obvestilne dolžnosti – razlaga 17. člena SZ-1 – stroški pravdnega postopka – izpolnitveni rok – prepoved reformatio in peius
Zmotno je pritožbeno stališče, da nastane obvestilna dolžnost prejšnjega lastnika šele, ko so izpolnjeni v ZZK-1 določeni pogoji in da besedilo "od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo" nalaga prejšnjemu lastniku predložitev dokumenta, ki je temelj za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Besedilo 17. člena SZ-1, na katerega se sklicuje pritožba, se namreč nanaša le na časovni vidik obvestilne dolžnosti in lastniku ne nalaga predložitve dokumenta, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082124
OZ člen 35. SPZ člen 105, 105/1, 105/4, 112, 113. SZ-1 člen 22.
ničnost prodajne pogodbe – nedopusten predmet pogodbe – etažna lastnina – razpolaganje z etažno lastnino – nastanek etažne lastnine – vzpostavitev etažne lastnine – razdružitev solastnine – sprememba solastnine na skupnih delih nepremičnine v etažno lastnino – preoblikovanje skupnih delov – pogodba o razdružitvi solastnine – navidezna solastnina – dejanska etažna lastnina – dogovor o delitvi rabe nepremičnine – spor glede skupnih delov – prodajna pogodba glede skupnih delov
Pred uveljavitvijo SPZ je etažna lastnina lahko nastala in obstajala kljub temu, da razmerje ni bilo urejeno in zemljiškoknjižno evidentirano, kot sedaj zahteva SPZ. Med temi so tudi položaji, v katerih je bila stavba v naravi dejansko in pravno razdeljena na posamezne dele in je nastala t. i. dejanska etažna lastnina, v zemljiški knjigi pa se je izvedla z vpisom solastninskih deležev posameznih etažnih lastnikov na zemljiški parceli, na kateri stoji stavba, na enak način pa je tekel tudi nadaljnji promet posameznih delov.
V vsakem posamičnem primeru je treba ugotoviti, da je bila etažna lastnina res oblikovana. Ne gre za dejansko etažno lastnino, če eden od solastnikov ob odtujitvi svojega solastninskega deleža brez soglasja solastnikov določi, kaj njegov delež predstavlja v naravi, ali če je med solastniki sklenjen dogovor o delitvi rabe nepremičnine.
Ključno za zaključek, ali je bila vzpostavljena dejanska etažna lastnina ali ohranjena solastnina, je, ali se je promet odvijal s posameznimi deli stavbe in ali se je to zgodilo po volji vseh (vknjiženih ali izvenknjižnih) lastnikov nepremičnine, na kateri stavba stoji.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0053121
SZ-1 člen 109, 109/1. ZPP člen 163, 163/3.
najem stanovanja – sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika – dolžnost sklenitve najemne pogodbe – neprofitna najemnina – sklenitev nove najemne pogodbe pod istimi pogoji – zahteva za sklenitev najemne pogodbe – rok za vložitev zahteve – zamuda roka za vložitev zahteve za sklenitev najemne pogodbe – mnenje izvedenca psihiatra – mnenje brez neposrednega pregleda stranke – staro izvedensko mnenje – zanesljivost izvedenskega mnenja – rok za priglasitev stroškov postopka
Tožnik je upravičeno zahteval sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino, saj je bila taka najemnina določena tudi v pogodbi med prejšnjima pogodbenima strankama.
Odločilno sporno vprašanje v tej pravdi je bilo, ali je tožnik rok za zahtevo po sklenitvi najemne pogodbe zamudil iz opravičljivega vzroka. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo prvostopenjskega sodišča, ki je na to vprašanje odgovorilo pritrdilno, in sicer zaradi tožnikove nesposobnosti razumeti pomen pravočasnosti zahteve.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO
VSL0053112
OZ člen 131, 190, 198. SZ-1 člen 111. SPZ člen 39.
pridobitev lastninske pravice – priposestvovanje – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – neupravičena pridobitev – uporabnina – prikrajšanje – aktivna legitimacija za vložitev tožbe na izpraznitev in izročitev nepremičnine
Tožnik, ki ni izkazal, da je lastnik stanovanja (niti ni izkazal kakšnega drugega pravnega naslova za njegovo uporabo), zaradi uporabe stanovanja s strani toženk ne more biti prikrajšan.
SZ-1 člen 25, 25/2, 25/4, 29, 29/2, 29/3. ZGO-1 člen 2, 2-10. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 13.
plačilo dela stroškov za obnovo fasade – obnova fasade s toplotno izolacijo – uporaba novih energetsko učinkovitih materialov – posel, ki presega okvir rednega upravljanja – kvalificirana večina etažnih lastnikov glede na njihove solastne deleže – izboljšava – nezadostna večina glasov
Izdelava toplotne izolacije fasade na večstanovanjski stavbi spada med posel, ki presega okvire redne uprave, zato bi moralo zanj glasovati več kot 75 % etažnih lastnikov glede na njihove solastne deleže.