STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0071118
SPZ člen 116, 119, 119/3. SZ-1 člen 26, 37, 37/5, 41. ZPP člen 212, 214. Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka člen 7.
vplačevanje v rezervni sklad – prispevek v rezervni sklad – višina prispevka v rezervni sklad – zvišanje mesečnega vplačila v rezervni sklad – načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe – trditveno in dokazno breme – spor majhne vrednosti
Ker je načrt vzdrževanja veljal le do (konca) leta 2013, ni mogel predstavljati podlage za povišan prispevek v rezervni sklad tudi za leto 2014, na katero se nanaša vtoževana terjatev.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0080002
ZOR člen 15, 47, 45, 45/5, 73, 139, 141. SZ člen 39, 39/5.
predpogodba – najemna pogodba – ustna najemna pogodba – teorija realizacije – ničnost pogodbe zaradi predmeta – načelo enake vrednosti dajatev – čezmerno prikrajšanje
Nesprejemljiv je zaključek, da se šteje, da je bila pogodba sklenjena, ker se je izvrševala. Res je pogodba, ki ji manjka zahtevana pisna oblika, veljavna, če je bila v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena (73. člen ZOR), vendar bi se sodišče lahko sklicevalo na teorijo o realizaciji le, če bi pogodbenika sklenila ustno najemno pogodbo; razlogov o tem pa izpodbijana sodba nima. Zgolj bivanje v stanovanju in plačevanje najemnine namreč ne zadošča, saj mora biti pogodba najprej sklenjena, da lahko konvalidira.
odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov – izpraznitev stanovanja in izročitev v posest – porušenje zgradbe – neobstoj stanovanja – pravni interes za vložitev tožbe
Ker stanovanje, na katerega se nanaša tožba, ne obstaja več, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da tožnik nima več pravnega interesa za odpoved najemne pogodbe in izpraznitev ter izročitev stanovanja, ki ne obstaja zaradi porušenja zgradbe, v kateri se je nahajalo.
najemna pogodba za nedoločen čas za plačilo neprofitne najemnine – obveznosti najemnika stanovanja – neplačilo najemnine in stroškov – zavrnitev dokaznega predloga – grajanje zavrnitve dokaznega predloga na prvi stopnji – spor majhne vrednosti – sodba v postopku v sporih majhne vrednosti – obrazložitev zavrnitve dokaznega predloga
Sodišče prve stopnje ni kršilo postopka zaradi pomanjkljive obrazložitve opustitve izvedbe dokaznega predloga, saj mora sodba v postopku majhne vrednosti v obrazložitvi vsebovati zgolj kratek povzetek dejanskih ugotovitev in navedbo določb procesnega in materialnega prava, na podlagi katerih je bilo odločeno (tretji odstavek 457. člena ZPP).
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0072488
OZ člen 190, 275, 347, 347/1. SPZ člen 118.
upravnik – obratovalni stroški – stroški upravljanja – zastaranje – novejša sodna praksa – subrogacija po zakonu – zastaralni rok – občasne terjatve
190. člen OZ določa splošna pravila glede obogatitvenega zahtevka in ga je treba uporabiti kot splošen predpis, torej šele, ko v poštev ne pride nobena druga, specialnejša materialnopravna podlaga. Prav v to smer pa je šla novejša sodna praksa, ki primerov, ko upravnik za etažnega lastnika izpolni njegove obveznosti do dobaviteljev, ne presoja več po pravilih o neupravičeni obogatitvi, temveč šteje, da je s tem prišlo do zakonske subrogacije.
kupoprodajna pogodba – samostojni del večstanovanjske stavbe – plačilo kupnine – pobotni ugovor – povrnitev stroškov – nujna vzdrževalna dela na skupnih delih stavbe – rezervni sklad – uporaba sredstev rezervnega sklada – upravnik
Tožnik, ki je hkrati etažni lastnik in upravnik, je po posebnem zakonskem pooblastilu (4. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ) pooblaščen upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem ter zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja, ni pa pasivno legitimiran za povračilo takšnih stroškov, kot jih s pobotnim ugovorom uveljavlja toženec.
parkirni prostor – pomožni stanovanjski prostor – neločljiva povezanost s stanovanjem – predmet kupoprodajne pogodbe – lastninjenje stanovanj
Vprašanje, ali je parkirni prostor sestavni del stanovanja, je odvisno od okoliščin primera. V predmetni zadevi ugotovljene okoliščine nudijo zadostno podlago za zaključek, da je bil že ob pridobitvi stanovanjske pravice na stanovanju (1986), pa tudi ob odkupu stanovanja v procesu lastninjenja (kupoprodajna pogodba z dne 6. 11. 1991), predmet kupoprodajne pogodbe tudi parkirni prostor, čeprav slednji v njej ni izrecno naveden.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0082154
SZ-1 člen 111, 111/3. OZ člen 346. ZOR člen 371. ZPP člen 286.
uporabnina – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – pravica zahtevati sklenitev najemne pogodbe – ugovor zastaranja – ugovor materialnopravne narave – ugovor zastaranja po prvem naroku – izostanek razlogov o odločilnih dejstvih
Po izteku zastaralnega roka se toženca ne bi več mogla uspešno sklicevati na tretji odstavek 111. člen SZ-1, zato bi bila od poteka zastaralnega roka dalje dolžna plačevati uporabnino v višini profitne (tržne) najemnine (pred tem sta bila toženca dolžna plačevati uporabnino v višini neprofitne najemnine).
STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080347
ZPP člen 214, 214/2, 452, 452/1, 453. OZ člen 125, 275.
spor majhne vrednosti - upravnik - pogodba o opravljanju upravniških storitev - stroški obratovanja in vzdrževanja - prepozen odgovor na tožbo
Tožena stranka je prepozno odgovorila na tožbo in glede na dejstvo, da je v ugovoru zoper sklep o izvršbi le pavšalno navedla, da ji ni poznan pravni temelj izvršbe, ker verodostojnih listin ni nikoli prejela, je sodišče prve stopnje navedbe tožeče stranke pravilno vključilo v dejstveni substrat sodbe in na tej podlagi utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0053196
SPZ člen 67, 67/1, 67/3.
skupnost etažnih lastnikov – posel rednega upravljanja – nepravdni postopek – nujni sosporniki – stvarna legitimacija – pomanjkanje stvarne legitimacije
Ker je po ugotovitvah sodišča prve stopnje ena izmed nasprotnih udeleženk umrla že pred vložitvijo predloga za odločitev o poslu rednega upravljanja, je predlog vložen zoper napačno osebo in je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo predlog zaradi pomanjkanja stvarne legitimacije.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084341
SZ-1 člen 25, 25/1. SPZ člen 18. ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti – upravnik – določitev upravnika – soglasje solastnikov – skupnost etažnih lastnikov – skupni deli
Čeprav SZ-1 res nikjer izrecno ne določa, da mora imeti večstanovanjska stavba (z enovito ID) enega upravnika, ni dvoma, da je za določitev upravnika potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1).
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0081137
SZ-1 člen 30, 30/1. OZ člen 190. SPZ člen 115, 118. ZPP člen 180, 180/3, 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14.
upravnik – pogodba o upravljanju – veljavnost pogodbe o upravljanju – solastniški deleži – ključ delitve – trditvena podlaga – sklicevanje na listine – preizkusljivost sodbe – spor majhne vrednosti – omejenost pritožbenega preizkusa – stroški upravljanja – stroški obratovanja – verzija
Posledica imetništva v večstanovanjsko-poslovnem objektu je dolžnost plačevanja stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe ne glede na to, ali so posamezne storitve dejansko uporabljene s strani vsakega etažnega lastnika.
Delitev stroškov po bruto in neto površini v razmerju do celotne površine predstavlja delitev po solastniških deležih, zato tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da trditvene podlage za uporabo 115. člena SPZ v konkretnem primeru ni bilo.
Na podlagi zatrjevanih podatkov o relevantnih dejstvih, ki so vsebovani v listini A1 kot sestavnim delom pripravljalne vloge in ostalih trditev tožeče stranke v prvi in drugi pripravljalni vlogi, je imelo sodišče prve stopnje zadostno podlago za izračun višine stroškov upravljanja in tistih drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe in ki so bili določeni sorazmerno solastniškemu deležu tožene stranke.
ZVEtL člen 23, 23/1, 23/1-3, 23a. SZ-1 člen 4, 4/3, 20, 20/4. ZEN člen 77.
postopek vzpostavitve etažne lastnine – etažna lastnina – priprava elaborata za vpis stavbe in posameznih delov stavbe v kataster stavb – atrij
Odločilno je vprašanje, ali bi moral biti atrij zajet že v elaboratu, ki je podlaga za vpis stavbe v kataster stavb.
Pritožbeno sodišče se pridružuje stališču sodišča prve stopnje, da v tej fazi postopka določbe ZEN ne dajejo podlage za evidentiranje atrija, ki leži izven zunanjih obrisov stavbe (77. člen ZEN). Za opravljanje katastrskih vpisov, ki jih v postopku vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL zahteva sodišče, se uporabljajo določbe predpisov, ki urejajo evidentiranje nepremičnin, kolikor to ni v nasprotju z določbami 23a. člena (primerjaj prvi odstavek 23. člena ZVEtL). Po presoji pritožbenega sodišča 23.a člen ZVEtL ne vsebuje nobenih določb, ki bi izključevale uporabo prepisov o evidentiranju.
najemna pogodba za določen čas – prenehanje najemne pogodbe – odpoved najemne pogodbe – tožba za izpraznitev stanovanja
Ker je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas dveh let, je prenehala veljati s potekom tega obdobja. Ker najemna pogodba ni bila podaljšana oziroma ni bila spremenjena v najemno pogodbo za nedoločen čas, je tožnici ni bilo potrebno odpovedati, saj je po preteku časa sklenitve najemnega razmerja lahko vložila tožbo za izpraznitev stanovanja.
Sodišče je pravilno štelo, da odsotnost pisne oblike glede samega dogovora o višini najemnine ne vpliva na veljavnost same pogodbe, ki je bila sicer sklenjena v pisni obliki, ustno je bila dogovorjena le višina najemnine, pravdni stranki pa sta obveznosti iz pogodbe izpolnili.
Četudi so bile stopnice mokre oziroma mastne in je v trenutku pred padcem ugasnila luč na hodniku, te okoliščine ne predstavljajo tako velikega dejavnika tveganja, da bi lahko govorili o nevarni stvari.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084081
SZ-1 člen 30. OZ člen 299, 299/1. ZPP člen 458, 458/1.
plačilo stroškov vzdrževanja in obratovanja – večstanovanjska hiša – upravnik – plačilo računov – tek zakonskih zamudnih obresti – spor majhne vrednosti – obrazložitev sodbe – pogodba o upravljanju – delitev stroškov upravljanja
V situaciji, ko je v sporu majhne vrednosti toženec le pavšalno nasprotoval višini vtoževane terjatve, sodišče prve stopnje ni bilo dolžno v obrazložitvi sodbe posebej navajati vseh postavk iz vsakega posameznega računa posebej in njihove višine oziroma stroškov vsake posamezne storitve za celoten objekt, v katerem se nahaja toženčevo stanovanje, ključa njihove delitve ter zneska, ki odpade na toženca. Zadostuje obrazložitev, ki jo je podalo sodišče prve stopnje.
SZ-1 člen 10, 83, 87, 103, 103/5, 112, 112/1, 112/3.
najemna pogodba za stanovanje - neprofitno najemno stanovanje - odpoved najemne pogodbe - posebni odpovedni razlog - lastništvo primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe
Okoliščine v zvezi z objektom odpovednega razloga obstoja drugega primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe v smislu 10. člena SZ-1 je treba presojati v času, ko je lastnik stanovanja zanj izvedel in nanj opazil najemnika.
SZ-1 člen 26, 26/2. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-15.
načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe – načrt vzdrževalnih del – rezervni sklad – dolžnost zagotavljanja denarnih sredstev za vzdrževalna dela z vplačili v rezervni sklad – redno upravljanje
Dolžnost etažnih lastnikov za zagotavljanje denarnih sredstev za vzdrževalna dela, določena v etažnem načrtu, z vplačili v rezervni sklad, je izrecno predpisana v drugem odstavku 26. člena SZ-1.
SPZ člen 68, 115, 116/1. SZ-1 člen 23. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli člen 8, 10, 10/5, 11.
spor majhne vrednosti – skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam – stroški ogrevanja – skupna kotlovnica – odklop iz skupnega sistema ogrevanja – odstranitev radiatorjev – bremena skupne stvari – razmerja med etažnimi lastniki – pravice in obveznosti na skupnih delih – pogodba o medsebojnih razmerjih – deleži stroškov posameznih delov stavbe – zakonska oziroma pogodbena obveznost – sporazum o drugačni porazdelitvi stroškov ogrevanja
Etažni lastnik se z enostransko izjavo ali dejanjem ne more odklopiti iz sistema ogrevanja, neplačevanje teh stroškov (oziroma plačevanje po drugačnem delilnem ključu) lahko doseže le s spremembo sklenjenega sporazuma med etažnimi lastniki. Za sporazum o drugačni delitvi stroškov ogrevanja je v skladu s petim odstavkom 10. člena Pravilnika potrebno 100% soglasje etažnih lastnikov.