Ker zakon ne daje podlage za zaključek o solidarni odgovornosti solastnikov stanovanja kot posebnega dela večstanovanjske stavbe za obveznosti, ki nastanejo v zvezi z upravljanjem in obratovanjem večstanovanjske stavbe kot celote, je toženec dolžan plačati vtoževane terjatve v sorazmerju z velikostjo svojega solastninskega deleža.
Terjatve, o katerih je bilo odločeno v teh pravnomočnih odločbah predstavljajo judikatne terjatve. Značilnost poroštva je sicer njegova akcesornost glede na obveznost glavnega dolžnika, vendar pa desetletni zastaralni rok ne velja za subsidiarnega poroka, zanj na podlagi določbe drugega odstavka 1034. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)velja zastaralni rok dveh let.
Značilnost poroštva je sicer njegova akcesornost glede na obveznost glavnega dolžnika, vendar pa desetletni zastaralni rok ne velja za subsidiarnega poroka, zanj na podlagi določbe drugega odstavka 1034. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)1 velja zastaralni rok dveh let.
STVARNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - LASTNINJENJE
VSL0075328
ZLNDL člen 3. SZ-1 člen 23, 23/1, 23/2, 63. SPZ člen 11, 11/1, 118, 118/4, 118/4-4. OZ člen 333, 333/6.
družbena lastnina - pravica uporabe - prenos pravice uporabe - lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini - pogodba o brezplačnem prenosu zazidalnih stavbnih zemljišč - pravica do uporabe - lastninska pravica - domneva lastninske pravice - etažna lastnina - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - skupni deli večstanovanjske stavbe - kotlarna - vzdrževanje kotlarne - odpoved trajnega dolžniškega razmerja
Tožena stranka bi morala dokazati, da so izpolnjeni pogoji za nastanek skupne lastnine - torej, da je bila kotlarna zgrajena z namenom zadovoljevanja potreb etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe in da je bila njena izgradnja financirana iz sredstev teh etažnih lastnikov oziroma njihovih pravnih prednikov (prvi in drugi odstavek 23. člena SZ-1).
Stvarnopravni zakonik v prvem odstavku 11. člena vzpostavlja domnevo, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Tožena stranka v obravnavanem primeru te domneve ni izpodbila. Odločitev sodišča prve stopnje, da tožniki niso (skupni) lastniki kotlarne in posledično niso zavezani za njeno vzdrževanje, se zato izkaže kot pravilna.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084453
ZPP člen 451, 452, 453.
spor majhne vrednosti – vloge v sporih majhne vrednosti – dobava toplote – pogodba o dobavi toplote – upravnik – etažni lastniki – sporočanje podatkov – deljen račun
Pogodbene stranke (tožeča stranka kot dobavitelj, etažni lastniki stanovanjskih prostorov, ki jih je zastopal upravnik, in lastniki poslovnih prostorov kot odjemalci ter T., d. o. o, kot pooblaščenec) so se dogovorile, da bo pooblaščenec tožeči stranki sporočal stanje glavne merilne naprave in procentualne deleže, ki odpadejo na posamezne etažne lastnike prostorov in lastnike poslovnih prostorov, in ki so osnova za izstavitev mesečnih računov za odjemno mesto, vse pod pogoji in na način, ki jih določi dobavitelj. Tožeča stranka pa se je zavezala, da bo na osnovi sporočenih podatkov posameznim etažnim lastnikom izstavljala deljen račun v skladu s tem aneksom in sklenjeno pogodbo o dobavi toplote. Ugotovljeno je bilo, da je tožeča stranka svojo pogodbeno obveznost izpolnila. Tožencu so pravilno naloženi v plačilo še neplačani zneski po delno plačanih računih za vtoževano obdobje.
V konkretnem primeru tožnica (upravnica) tudi po pozivu sodišča nesklepčnosti tožbe ni odpravila. V celoti so izostale trditve o načinu delitve stroškov med etažne lastnike.
Neopredeljeno sklicevanje upravnice na račune, ob siceršnji pomanjkljivi trditveni podlagi, ni dovolj za utemeljenost zahtevka.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084474
ZPP člen 285, 339, 339/2, 339/2-15.
pogodba o upravljanju – soseska – upravnik – neupravičena obogatitev – poslovodstvo brez naročila – gestija – nekonkretizirana višina stroškov – materialno procesno vodstvo
V primeru, da nasprotna stranka opozori na pomanjkljivo trditveno podlago, posebno opozorilo sodišča v smislu 285. člena ZPP ni potrebno.
Pogodba o upravljanju za celotno sosesko ne more zavezovati solastnikov posameznega objekta (večstanovanjske stavbe) v soseski, če je ni podpisala zahtevana večina solastnikov tega objekta.
IZVRŠILNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0075862
ZIZ člen 26, 26/3, 53, 53/2, 55, 55/1, 55/1-3, 55/1-8. SZ-1 člen 98, 112, 112/1. OZ člen 311, 314.
izvršba na podlagi izvršilnega naslova – odpoved najemne pogodbe – obveznost izpraznitve nepremičnine – izvršljivost terjatve – nasprotna terjatev najemnika – povrnitev vlaganj – vzajemna obveznost po izvršilnem naslovu – pogojna terjatev – obstoj izvršilnega naslova – ugovorni razlog – ugovor pobotanja glede stroškov – pogoji za pobot – materialnopravni pobot
Po določbah SZ-1 ima najemnik ob izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače. Vendar pa za povrnitev vlaganj dolžnica v sodbi nima izvršilnega naslova. Četudi bi torej imela pritožnica po materialnem pravu prav, bi bilo za ta izvršilni postopek potrebno, da bi bilo o upnikovi obveznosti odločeno z izvršilnim naslovom. Ker pa dolžniku izpolnitev obveznosti po izvršilnem naslovu ni naložena pod pogojem, da hkrati upnik zagotovi izpolnitev njegove (prav tako judikatne) obveznosti, ugovorni razlog ne obstoji.
V izvršilnem postopku izvršilno sodišče upošteva le tista pravno pomembna dejstva, ki so začrtana z izvršilnim naslovom oziroma dopustnimi ugovornimi razlogi. Ta postopek ni kognicijski postopek za odločanje o morebitni nasprotni terjatvi dolžnice do upnika.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0071282
SZ-1 člen 23, 23/1. SPZ člen 68. ZPP člen 214, 452, 453. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli člen 11.
Posamezen etažni lastnik se z enostranskim dejanjem – odstranitvijo radiatorjev ne more izogniti plačevanju stroškov ogrevanja. Neplačevanje stroškov ogrevanja oziroma plačevanje po drugačnem delilnem ključu v obdobju, ko so bili radiatorji odstranjeni, bi lahko dosegel le s sklenitvijo dogovora z vsemi ostalimi etažnimi lastniki, vendar toženec sklenitve takšnega dogovora ni zatrjeval. Z odstranitvijo radiatorjev je tudi onemogočil obračunavanje stroškov ogrevanja po dejanski porabi.
Dejanska podlaga zahtevka po 190. členu OZ je dokazano povečanje premoženja na strani neupravičeno obogatenega in zmanjšanje premoženja na strani neupravičeno prikrajšanega.
Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov in ne tožene stranke, ki s temi sredstvi kot upravnik zgolj gospodari.
Prejemniki opravljene storitve so etažni lastniki (in ne tožena stranka), oni pa so tudi tisti, v čigar korist so bila dela izvedena. To pomeni, da tožena stranka ni tista, ki bi bila na račun tožeče stranke okoriščena.
tožba za izpraznitev stanovanja – nezakonita uporaba stanovanja – najemna pogodba za določen čas – podaljšanje veljavnosti pogodbe z aneksom
Najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, mora najemnik podaljšati najmanj 30 dni pred potekom roka in prositi lastnika za sklenitev aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari (95. člen SZ-1). Ker tožnica (novega) aneksa k najemni pogodbi ni želela skleniti, je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da stanovanje toženca uporabljata nezakonito.
Po določilu 3. točke prvega odstavka 318. člena ZPP je pogoj za izdajo zamudne sodbe tudi, da izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka iz dejstev, ki so navedena v tožbi. Navedena morajo biti vsa dejstva, na podlagi katerih lahko sodišče ugotovi, če je tožbeni zahtevek po materialnem pravu utemeljen. Kot je bilo že obrazloženo vsa dejstva, ki bi morala biti navedena, niso navedena, poleg tega tudi tožbeni zahtevek ni popoln.
zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – odpoved najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlogi – neplačevanje najemnine – neprofitna najemnina – izjemne okoliščine – težko socialno stanje
Težko socialno stanje, na katerega se toženka (prvič) sklicuje v pritožbi, je izjemoma (v primeru neprofitne najemnine) razlog, ki prepreči odpoved najemnega razmerja, vendar le, če najemnik ustrezno postopa.
upravnik – pasivna legitimacija – obvestilo o spremembi lastništva – oddelitev dela družbe
Ker tožena stranka nikoli ni bila lastnica poslovnega prostora, tožeče stranke kot upravnice tudi ni bila dolžna obvestiti o „spremembi lastništva“, do katerega tako ali tako ni prišlo, ker je lastnica vseskozi druga pravna oseba.
SZ-1 člen 89, 103, 103/1, 103/1-4, 104. ZPP člen 5, 212.
odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - kršitev najemne pogodbe - neplačevanje najemnine - zavrnitev dokaznega predloga - zaslišanje stranke - poziv za izpolnitev obveznosti - določitev primernega roka za odpravo kršitve - zamenjava neprofitnega stanovanja ali preselitev
Sodišče prve stopnje z zavrnitvijo toženkinega dokaznega predloga za njeno zaslišanje ni zagrešilo kršitve 5. člena ZPP. Zaslišanje strank namreč predstavlja zgolj dokazno sredstvo, toženki pa je bila zagotovljena pravica do izjavljanja v postopku. Med drugim je v drugi pripravljalni vlogi navedla, da izpolnjuje vse pogodbene obveznosti, kolikor je zavezana in kolikor lahko. Vendar pa toženka ni predložila dokazila o dejanskem plačilu obveznosti iz opomina z dne 15. 10. 2015. Čeprav je bila v skladu z 212. členom ZPP dolžna navesti dejstva, s katerimi izpodbija navedbe in dokaze tožnika, dejstva o plačilu obveznosti ni konkretizirala.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – USTAVNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0071259
URS člen 22. SPZ člen 67, 99, 105, 105/4, 105/5, 118. SZ-1 člen 3, 3/3, 50. ZPP člen 196, 213, 213/2.
ugotovitev neveljavnosti sklepa in odstranitev zapornic – vznemirjanje s postavitvijo zapornice – omejitev dostopa z vozili na parkirišče na zemljiščih, ki so skupni deli – aktivna legitimacija – lastnik – pasivna legitimacija – vsi etažni lastniki – nujni enotni sosporniki – upravnik – izpodbijanje sklepov etažnih lastnikov – pravica do izvedbe predlaganega dokaza – načelo enakega varstva pravic pred sodiščem
Spor o veljavnosti sklepov etažnih lastnikov je mogoče rešiti le za vse etažne lastnike na enak način. Ker o poslih upravljanja odločajo vsi etažni lastniki, morajo biti v primeru njihovega izpodbijanja vsi toženi. To pomeni, da bi morali tožniki tožbo zaradi ugotovitve neveljavnosti sklepa lastnikov etažnih enot uperiti zoper etažne lastnike kot nujne sospornike.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0071268
SZ-1 člen 53, 53/2, 56. OZ člen 191.
pogodba o opravljanju upravniških storitev – upravnik – pooblastilo upravnika tretji osebi – prenos upravljanja na drugo družbo – neupravičena obogatitev – neobstoj prikrajšanja – cesijska pogodba
Upravnik bi lahko tretjo osebo pooblastil zgolj za opravljanje določenih upravniških poslov, ni pa imel v zakonu podlage, da je na drugo družbo prenesel celotno pogodbo o upravljanju večstanovanjske hiše. Pogodba o upravljanju je namreč sklenjena, ko jo podpiše več kot polovica solastniških deležev etažnih lastnikov, enak delež pa je potreben, če se etažni lastniki odločijo za zamenjavo upravnika (drugi odstavek 53. člena SZ-1).
OBLIGACIJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0060216
SZ-1 člen 61. OZ člen 204, 204/2.
upravnik – odpoved pogodbe o upravljanju – obveznosti upravnika ob prenehanju upravljanja – opravljanje tujih poslov kljub prepovedi – prepovedana gestija – odškodninska odgovornost gestorja – višina škode
Toženka je kljub odpovedi pogodbe o upravljanju še vedno nastopala kot upravnik stavbe in izvajalcu gradbenih del pred zapadlostjo terjatve plačala znesek opravljenih del. Ker se je na ta način brez dovoljenja etažnih lastnikov lotila tujega posla, je odgovorna za nastalo škodo.