spor majhne vrednosti - upravnik - nepremičnine skupne rabe - stroški upravljanja in vzdrževanja - obratovalni stroški - uporaba tuje stvari v svojo korist - poslovni prostori
Stroške upravljanja bi lahko tožeča stranka vtoževala zgolj na podlagi sklenjene pogodbe o upravljanju, ki pa jo nesporno tožena stranka ni sklenila in je zato ne zavezuje.
Glede na to, da je tožena stranka uporabo delov, ki so v lasti solastnikov, zanikala, bi morala tožeča stranka za utemeljenost tožbenega zahtevka na podlagi neupravičene obogatitve konkretizirano trditi in dokazati, katere dele naj bi tožena stranka neupravičeno uporabljala.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0071271
SZ-1 člen 103, 112, 112/4. ZPP člen 313.
odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov – izpraznitev stanovanja – ponovna zamuda s plačilom stroškov po predhodnem pisnem opozorilu na kršitev najemne pogodbe – možnost poplačila stroškov iz varščine – namen varščine – rok za izpolnitev – rok za izpraznitev stanovanja
Ponovna zamuda s plačilom stroškov predstavlja razlog za odpoved najemne pogodbe (103. člen SZ-1).
določitev najemnika stanovanja – izselitev iz stanovanja – neprostovoljna izselitev
Nasprotni udeleženec ni prerekal trditev predlagateljice, da se je iz stanovanja skupaj s sinom izselila v varno hišo zaradi njegovega psihičnega in fizičnega nasilja, torej prebivališča ni zapustila povsem prostovoljno, zato tudi načelo pravičnosti (ob vseh ostalih ugotovljenih okoliščinah) terja, da se za najemnico določi predlagateljica.
pogodba o opravljanju upravniških storitev – sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev – podpis pogodbe – vročitev pogodbe
Kje se nahajajo podpisi – na sami pogodbi ali pa na ločenih izjavah, na veljavnost pogodbe ne vpliva.
Upravnik mora vsakokratnemu etažnemu lastniku vročiti kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Šteje se, da je vročitev opravljena, ko upravnik kopijo sklenjene pogodbe o opravljanju upravniških storitev vrže v hišne predalčnike, ob sklenitvi pa jo tudi objavi na oglasni deski.
Trditveno (in dokazno) breme za dejstva, ki se nanašajo na pretrganje zastaranja, na strani tistega, ki ugovoru zastaranja nasprotuje (tožnice), trditveno (in dokazno) breme za dejstva, ki se nanašajo na konec pretrganja zastaranja in ponoven začetek teka zastaralnega roka, pa so na strani tistega, ki se na zastaranje sklicuje (toženke). V obravnavani zadevi je tožnica svojemu trditvenemu (in dokaznemu) bremenu glede pretrganja zastaranja zadostila, toženka, ki se je na zastaranje sklicevala, pa se plačila obveznosti ni razbremenila - ni zatrjevala, da so (bili) izvršilni postopki zoper glavnega dolžnika končani, ker je bil npr. upnik poplačan oziroma so bili postopki sicer ustavljeni, zastaralni rok zoper glavnega dolžnika (pravne posledice se nanašajo tudi na poroka) pa je začel teči znova in se je (že) iztekel.
ZNP člen 124. ZPP člen 313, 313/2. SZ-1 člen 112, 112/4.
delitev solastne nepremičnine – civilna delitev – izselitev solastnika po delitvi stvari – paricijski rok za izselitev
Sodišče prve stopnje je pri določitvi roka za izročitev nepremičnine upoštevalo dejstvo, da nasprotni udeleženec v nepremičnini prebiva, vendar ni navedlo nobenega razumnega razloga za določitev krajšega roka v primerjavi z rokom, ki ga je določilo predlagateljicama za izpolnitev njune obveznosti. Toženec utemeljeno opozarja na neenako obravnavo udeležencev v zvezi z določitvijo paricijskega roka.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – DENACIONALIZACIJA – ODVETNIŠTVO
VSL0082313
OZ člen 162. ZDen člen 88. SZ-1 člen 173, 173/2. SZ člen 117, 117/4, 123, 123/1, 123/2. ZPP člen 192. ZOdvT tarifna številka 3100.
privatizacija stanovanj – najemnik denacionaliziranega stanovanja – pravice najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih v zvezi z nadomestnim odkupom – zahteva za odkup stanovanja – prekluzivni rok – kontrahirna dolžnost – pravica do odkupa stanovanja – oblikovalna pravica – predmet dedovanja – kumulacija zahtevkov – stroški pravdnega postopka – nagrada za postopek – ponovljeni postopek
Lastnik stanovanja je bil dolžan stanovanje prodati po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona le na zahtevo upravičene osebe. Predhodna zahteva za odkup stanovanja je bila nujen del postopka za uveljavljanje odkupa.
Pravica do nakupa stanovanja iz 117. člena SZ je po svoji naravi oblikovalna pravica (opcija), ki je vezana na osebo upravičenca, in zato ne more biti predmet dedovanja.
Če se zadeva vrne na nižje sodišče, ki se je z zadevo že ukvarjalo, se že nastala nagrada za postopek pred tem sodiščem všteje v nagrado za postopek v ponovljenem postopku.
stroški obratovanja večstanovanjske stavbe - dobava toplotne energije - subsidiarna obveznost - subsidiarna obveznost lastnika za stroške najemnika - najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - prekluzija - nedovoljene pritožbene novote - spor majhne vrednosti
Toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje ni ugovarjal temu, da je najemnik stanovanja, kamor je tožnica po ustrezni pogodbi v spornem obdobju dobavljala toplotno energijo. Ugovarjal je le, da ni lastnik oz. posestnik tega stanovanja in da tam nima prijavljenega stalnega ali začasnega prebivališča, kar pa je za plačilo stroškov iz naslova najema vse nerelevantno.
ZAVAROVALNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO
VSL0075300
SZ-1 člen 68, 71, 71/1. OZ člen 929, 929/1. ZPP člen 458, 458/1.
zavarovalna pogodba – upravnik – zavarovalec – zavarovanec – etažna lastnina – spor majhne vrednosti – razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami – sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami – stranke pogodbe – dejansko stanje – poravnava zapadlih obveznosti
Za obravnavano zadevo je odločilno, da vprašanje strank sklenjene pogodbe ni vprašanje materialnega prava, temveč dejansko vprašanje. Gre namreč za dejansko ugotavljanje prave pogodbene volje strank pri sklenitvi pravnega posla in ne za razlago pisne pogodbe.
Tožena stranka je zavarovalno pogodbo sklenila kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov (68. člen SZ-1), zato so materialno pravni nosilci pravic in obveznosti iz spornega zavarovalnega razmerja etažni lastniki.
prehajanje trditvenega in dokaznega bremena – razlaga pogodb – pogodba o upravljanju – posebni skupni deli stavbe – delitev stroškov na posebnih skupnih delih – prekoračitev trditvene podlage – prepoved reformatio in peius
Kot pritožba izpostavlja v delu, v katerem izpodbija odločitev o veljavnosti drugega odstavka 6. člena Pogodbe o upravljanju, v postopku na prvi stopnji ni nobena od strank zatrjevala, da Pogodba v kateremkoli delu, vključno z delilnikom stroškov, ne bi bila veljavna.
Ker nobena od strank ni zatrjevala njegove neveljavnosti, je sodišče prve stopnje zmotno odklonilo njegovo uporabo s sklicevanjem nanjo.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO
VSL0073757
ZPSPP člen 27, 27/2, 31. OZ člen 417.
spor majhne vrednosti - najemna pogodba - najemnina - sprememba lastništva - sprememba najemne pogodbe iz določenega časa v nedoločen čas - odstop terjatve - aktivna legitimacija - odločanje po stanju ob koncu glavne obravnave
Iz obrazložitve izpodbijane sodbe (smiselno) izhaja pravilna materialnopravna ocena sodišča prve stopnje, da sprememba lastništva nima vpliva na veljavnost najemne pogodbe z dne 26. 4. 2007, saj 31. člen ZPSPP določa, da najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. Šteje se, da je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, če najemnik poslovne prostore še vedno uporablja, najemodajalec pa ne zahteva izpraznitve.
Res je bila pogodba o odstopu terjatve sklenjena šele tekom tega pravdnega postopka, na kar opozarja tožena stranka v pritožbi, vendar ta okoliščina ne vpliva na obveznost tožene stranke, da tožeči stranki plača najemnino, kot je odločeno v izpodbijani sodbi. Sodišče prve stopnje namreč pravno in dejansko stanje ocenjuje ob koncu glavne obravnave, oziroma v konkretnem primeru, ko glavne obravnave ni bilo, glede na iztek roka za vložitev druge pripravljalne vloge tožene stranke (ki je tožena stranka ni vložila).
OZ člen 459. SZ-1 člen 5. Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj člen 4, 4/2, 4/3. Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (2003) člen 28.
kupoprodajna pogodba - prodaja stanovanj - jamčevanje za stvarne napake - kdaj gre za stvarne napake - skupni deli večstanovanjskih stavb - parkirišča - dodatna parkirna mesta na prostem - neobstoj skupnega dela z zunanjimi parkirnimi mesti
Ker predpis, ki bi določal, da so parkirišča skupni del večstanovanjskih stavb, ne obstaja, zgrajeno pa je tolikšno število parkirnih mest, kot to določa za obravnavano zadevo relevanten Pravilnik iz leta 2000, in je očitno (bil) tožnikom omogočen njihov nakup, nezagotovitev brezplačnih zunanjih parkirnih mest ne predstavlja stvarne napake.
ZTLR člen 27, 28, 29. ZSR(66) člen 8, 9. SZ člen 112, 115, 117, 123.
pridobitev lastninske pravice – pogodba o prenosu lastninske pravice – priposestvovanje – dobroverna lastniška posest – pravni naslov – dovoljenje za izdelavo stanovanja – družbena lastnina – gradnja na tujem svetu – skupna gradnja – stanovanjska pravica – lastninjenje – privatizacija stanovanj
Tožnika v postopku nista zatrjevala, da bi z družbo (takrat družbeno pravno osebo) sklenila kakšno od pogodb o prenosu lastninske pravice, kot tudi ne, da bi bilo z omenjeno družbo dogovorjeno, da bo imel njun vložek v nepremičnino stvarnopravne posledice ter bosta z izgradnjo stanovanja, garaž in lop na teh delih nepremičnine pridobila lastninsko pravico. To pa tudi ne bi bilo mogoče. Omenjeno dovoljenje za izdelavo stanovanja je namreč treba presojati v kontekstu takratnih družbenih razmer oziroma ureditve lastninsko pravnih razmerij.
Glede na defenicijo dobroverne lastniške posesti je izključeno, da bi bil posestnik, ki ne more izkazati pravnega naslova za svojo posest, lahko dobroveren.
Tožnika na prostorih v zgradbi, na kateri je imela pravico uporabe družbeno pravna oseba in sta jih adaptirala v stanovanje nista mogla pridobiti lastninske pravice, pridobila pa sta stanovanjsko pravico. Ta je predstavljala pravni naslov za njuno uporabo stanovanja. Pravne osebe, ki so imele pravico uporabe na družbenih stanovanjih, so postale z dnem uveljavitve SZ lastnice teh stanovanj in zavezanke v postopkih za denacionalizacijo. To hkrati pomeni, da bi tožnika pridobila pravico do privatizacije stanovanja ali pa pravico do sklenitve najemne pogodbe. Očitno pa nobene od navedenih pravic nista uveljavljala.
IZVRŠILNO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL0053521
ZIZ člen 15. ZPP člen 76, 76/1, 76/3, 80, 339, 339/2, 339/2-11. SZ-1 člen 72, 72/1.
stranka v postopku - sposobnost biti stranka v postopku - etažni lastniki - absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka - skupnost lastnikov kot pravna oseba - podelitev sposobnosti biti stranka v postopku
Kot upnik v predmetni zadevi nastopajo „Etažni lastniki večstanovanjske stavbe“, ki sami po sebi nimajo sposobnosti biti stranka v postopku, oznaka „etažni lastniki“ pa ne zadostuje, ker ni dovolj opredeljena in konkretne fizične osebe z imeni in priimki oziroma konkretne pravne osebe s firmami niso navedene.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084402
SZ-1 člen 50, 50/1, 50/1-3, 71. SPZ člen 118, 118/4, 118/4-4. ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti – plačilo stroškov za dobavljeno vodo – upravnik – pooblastila upravnika – poravnava zapadlih obveznosti – neplačilo storitev
Upoštevaje ugotovitev, da je bila pogodba, iz katere izvira terjatev, sklenjena med tožnikom (javnim podjetjem) in etažnimi lastniki, je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da ima tožnik v primeru neplačila storitev terjatev do etažnega lastnika in ne do upravnika. Pravilen je argument sodbe, da upravnik na podlagi zakona – obstoj morebitnega drugačnega pogodbenega dogovora ni bil zatrjevan – skrbi le za porazdelitev in izterjavo obveznosti v razmerju do etažnih lastnikov (3. točka 50. člena SZ-1 in četrta alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ) in je dolžan plačila, prejeta od etažnih lastnikov, prenesti na posameznega dobavitelja (71. člen SZ-1), ni pa s tem prenesena terjatev z etažnih lastnikov na upravnika. Z morebitnim plačilom upravniku se tako toženec ni razbremenil svoje obveznosti.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0084171
OZ člen 336, 1028. SZ-1 člen 24, 24/5.
zastaranje – kdaj začne zastaranje teči – poroštvo – razmerje med porokom in dolžnikom – pravica zahtevati povračilo od dolžnika – regresni zahtevek – najemna pogodba za stanovanje – subsidiarna odgovornost lastnika za obratovalne stroške najemnika
Šele z dnevom plačila je tožnica kot porok dobila možnost, da od toženke terja plačilo za izpolnjeno obveznost, od takrat dalje do vložitve predloga za izvršbo pa zastaralni rok nikakor ni potekel.
Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota. Zaradi tega pritožbeno sodišče soglaša s pritožbeno kritiko, da je v konkretnem primeru tožena stranka iz svojega posebnega etažnega dela naredila štiri nove posebne etažne dele. S to delitvijo skupni del ni mogel nastati (niti ni bila v sodnem postopku uveljavljena ničnost enostranskega pravnega posla v delu, ki se nanaša na opredelitev etažnega dela ID 6 kot posebnega dela). Da bi nastal skupni del, bi moral lastnik posebnega dela št. 1 prenesti etažni delež v (posebni) skupni del, s čimer bi morali soglašati tudi ostali relevantni etažni lastniki (drugi odstavek 113. člena SPZ). To pa pomeni, da v konkretnem primeru etažni del ID 6 ni mogel postati (posebni) skupni del nepremičnine ipso iure, na kar utemeljeno opozarja obravnavana pritožba.
Okoliščine, ki jih je navajal toženec in jih sedaj ponavlja (bolezen, preživljanje sina) niso izjemne in nepredvidljive oz. ga niso ovirale, da bi sprožil postopek uveljavljanja subvencije, česar namreč ni storil. Za bolezen je sodišče prve stopnje ugotovilo, da ni težja oz. hujša; razlog za zdravljenje je bilo večkrat slabo počutje, enkrat pa prometna nesreča, ki jo je kot kolesar utrpel zaradi zaužitega alkohola.