CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – DENACIONALIZACIJA – ODVETNIŠTVO
VSL0082313
OZ člen 162. ZDen člen 88. SZ-1 člen 173, 173/2. SZ člen 117, 117/4, 123, 123/1, 123/2. ZPP člen 192. ZOdvT tarifna številka 3100.
privatizacija stanovanj – najemnik denacionaliziranega stanovanja – pravice najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih v zvezi z nadomestnim odkupom – zahteva za odkup stanovanja – prekluzivni rok – kontrahirna dolžnost – pravica do odkupa stanovanja – oblikovalna pravica – predmet dedovanja – kumulacija zahtevkov – stroški pravdnega postopka – nagrada za postopek – ponovljeni postopek
Lastnik stanovanja je bil dolžan stanovanje prodati po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona le na zahtevo upravičene osebe. Predhodna zahteva za odkup stanovanja je bila nujen del postopka za uveljavljanje odkupa.
Pravica do nakupa stanovanja iz 117. člena SZ je po svoji naravi oblikovalna pravica (opcija), ki je vezana na osebo upravičenca, in zato ne more biti predmet dedovanja.
Če se zadeva vrne na nižje sodišče, ki se je z zadevo že ukvarjalo, se že nastala nagrada za postopek pred tem sodiščem všteje v nagrado za postopek v ponovljenem postopku.
stroški obratovanja večstanovanjske stavbe - dobava toplotne energije - subsidiarna obveznost - subsidiarna obveznost lastnika za stroške najemnika - najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe - prekluzija - nedovoljene pritožbene novote - spor majhne vrednosti
Toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje ni ugovarjal temu, da je najemnik stanovanja, kamor je tožnica po ustrezni pogodbi v spornem obdobju dobavljala toplotno energijo. Ugovarjal je le, da ni lastnik oz. posestnik tega stanovanja in da tam nima prijavljenega stalnega ali začasnega prebivališča, kar pa je za plačilo stroškov iz naslova najema vse nerelevantno.
ZAVAROVALNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO
VSL0075300
SZ-1 člen 68, 71, 71/1. OZ člen 929, 929/1. ZPP člen 458, 458/1.
zavarovalna pogodba – upravnik – zavarovalec – zavarovanec – etažna lastnina – spor majhne vrednosti – razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami – sklepanje pravnih poslov s tretjimi osebami – stranke pogodbe – dejansko stanje – poravnava zapadlih obveznosti
Za obravnavano zadevo je odločilno, da vprašanje strank sklenjene pogodbe ni vprašanje materialnega prava, temveč dejansko vprašanje. Gre namreč za dejansko ugotavljanje prave pogodbene volje strank pri sklenitvi pravnega posla in ne za razlago pisne pogodbe.
Tožena stranka je zavarovalno pogodbo sklenila kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov (68. člen SZ-1), zato so materialno pravni nosilci pravic in obveznosti iz spornega zavarovalnega razmerja etažni lastniki.
prehajanje trditvenega in dokaznega bremena – razlaga pogodb – pogodba o upravljanju – posebni skupni deli stavbe – delitev stroškov na posebnih skupnih delih – prekoračitev trditvene podlage – prepoved reformatio in peius
Kot pritožba izpostavlja v delu, v katerem izpodbija odločitev o veljavnosti drugega odstavka 6. člena Pogodbe o upravljanju, v postopku na prvi stopnji ni nobena od strank zatrjevala, da Pogodba v kateremkoli delu, vključno z delilnikom stroškov, ne bi bila veljavna.
Ker nobena od strank ni zatrjevala njegove neveljavnosti, je sodišče prve stopnje zmotno odklonilo njegovo uporabo s sklicevanjem nanjo.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO
VSL0073757
ZPSPP člen 27, 27/2, 31. OZ člen 417.
spor majhne vrednosti - najemna pogodba - najemnina - sprememba lastništva - sprememba najemne pogodbe iz določenega časa v nedoločen čas - odstop terjatve - aktivna legitimacija - odločanje po stanju ob koncu glavne obravnave
Iz obrazložitve izpodbijane sodbe (smiselno) izhaja pravilna materialnopravna ocena sodišča prve stopnje, da sprememba lastništva nima vpliva na veljavnost najemne pogodbe z dne 26. 4. 2007, saj 31. člen ZPSPP določa, da najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. Šteje se, da je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, če najemnik poslovne prostore še vedno uporablja, najemodajalec pa ne zahteva izpraznitve.
Res je bila pogodba o odstopu terjatve sklenjena šele tekom tega pravdnega postopka, na kar opozarja tožena stranka v pritožbi, vendar ta okoliščina ne vpliva na obveznost tožene stranke, da tožeči stranki plača najemnino, kot je odločeno v izpodbijani sodbi. Sodišče prve stopnje namreč pravno in dejansko stanje ocenjuje ob koncu glavne obravnave, oziroma v konkretnem primeru, ko glavne obravnave ni bilo, glede na iztek roka za vložitev druge pripravljalne vloge tožene stranke (ki je tožena stranka ni vložila).
OZ člen 459. SZ-1 člen 5. Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj člen 4, 4/2, 4/3. Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (2003) člen 28.
kupoprodajna pogodba - prodaja stanovanj - jamčevanje za stvarne napake - kdaj gre za stvarne napake - skupni deli večstanovanjskih stavb - parkirišča - dodatna parkirna mesta na prostem - neobstoj skupnega dela z zunanjimi parkirnimi mesti
Ker predpis, ki bi določal, da so parkirišča skupni del večstanovanjskih stavb, ne obstaja, zgrajeno pa je tolikšno število parkirnih mest, kot to določa za obravnavano zadevo relevanten Pravilnik iz leta 2000, in je očitno (bil) tožnikom omogočen njihov nakup, nezagotovitev brezplačnih zunanjih parkirnih mest ne predstavlja stvarne napake.
ZTLR člen 27, 28, 29. ZSR(66) člen 8, 9. SZ člen 112, 115, 117, 123.
pridobitev lastninske pravice – pogodba o prenosu lastninske pravice – priposestvovanje – dobroverna lastniška posest – pravni naslov – dovoljenje za izdelavo stanovanja – družbena lastnina – gradnja na tujem svetu – skupna gradnja – stanovanjska pravica – lastninjenje – privatizacija stanovanj
Tožnika v postopku nista zatrjevala, da bi z družbo (takrat družbeno pravno osebo) sklenila kakšno od pogodb o prenosu lastninske pravice, kot tudi ne, da bi bilo z omenjeno družbo dogovorjeno, da bo imel njun vložek v nepremičnino stvarnopravne posledice ter bosta z izgradnjo stanovanja, garaž in lop na teh delih nepremičnine pridobila lastninsko pravico. To pa tudi ne bi bilo mogoče. Omenjeno dovoljenje za izdelavo stanovanja je namreč treba presojati v kontekstu takratnih družbenih razmer oziroma ureditve lastninsko pravnih razmerij.
Glede na defenicijo dobroverne lastniške posesti je izključeno, da bi bil posestnik, ki ne more izkazati pravnega naslova za svojo posest, lahko dobroveren.
Tožnika na prostorih v zgradbi, na kateri je imela pravico uporabe družbeno pravna oseba in sta jih adaptirala v stanovanje nista mogla pridobiti lastninske pravice, pridobila pa sta stanovanjsko pravico. Ta je predstavljala pravni naslov za njuno uporabo stanovanja. Pravne osebe, ki so imele pravico uporabe na družbenih stanovanjih, so postale z dnem uveljavitve SZ lastnice teh stanovanj in zavezanke v postopkih za denacionalizacijo. To hkrati pomeni, da bi tožnika pridobila pravico do privatizacije stanovanja ali pa pravico do sklenitve najemne pogodbe. Očitno pa nobene od navedenih pravic nista uveljavljala.
IZVRŠILNO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL0053521
ZIZ člen 15. ZPP člen 76, 76/1, 76/3, 80, 339, 339/2, 339/2-11. SZ-1 člen 72, 72/1.
stranka v postopku - sposobnost biti stranka v postopku - etažni lastniki - absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka - skupnost lastnikov kot pravna oseba - podelitev sposobnosti biti stranka v postopku
Kot upnik v predmetni zadevi nastopajo „Etažni lastniki večstanovanjske stavbe“, ki sami po sebi nimajo sposobnosti biti stranka v postopku, oznaka „etažni lastniki“ pa ne zadostuje, ker ni dovolj opredeljena in konkretne fizične osebe z imeni in priimki oziroma konkretne pravne osebe s firmami niso navedene.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084402
SZ-1 člen 50, 50/1, 50/1-3, 71. SPZ člen 118, 118/4, 118/4-4. ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti – plačilo stroškov za dobavljeno vodo – upravnik – pooblastila upravnika – poravnava zapadlih obveznosti – neplačilo storitev
Upoštevaje ugotovitev, da je bila pogodba, iz katere izvira terjatev, sklenjena med tožnikom (javnim podjetjem) in etažnimi lastniki, je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da ima tožnik v primeru neplačila storitev terjatev do etažnega lastnika in ne do upravnika. Pravilen je argument sodbe, da upravnik na podlagi zakona – obstoj morebitnega drugačnega pogodbenega dogovora ni bil zatrjevan – skrbi le za porazdelitev in izterjavo obveznosti v razmerju do etažnih lastnikov (3. točka 50. člena SZ-1 in četrta alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ) in je dolžan plačila, prejeta od etažnih lastnikov, prenesti na posameznega dobavitelja (71. člen SZ-1), ni pa s tem prenesena terjatev z etažnih lastnikov na upravnika. Z morebitnim plačilom upravniku se tako toženec ni razbremenil svoje obveznosti.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0084171
OZ člen 336, 1028. SZ-1 člen 24, 24/5.
zastaranje – kdaj začne zastaranje teči – poroštvo – razmerje med porokom in dolžnikom – pravica zahtevati povračilo od dolžnika – regresni zahtevek – najemna pogodba za stanovanje – subsidiarna odgovornost lastnika za obratovalne stroške najemnika
Šele z dnevom plačila je tožnica kot porok dobila možnost, da od toženke terja plačilo za izpolnjeno obveznost, od takrat dalje do vložitve predloga za izvršbo pa zastaralni rok nikakor ni potekel.
Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota. Zaradi tega pritožbeno sodišče soglaša s pritožbeno kritiko, da je v konkretnem primeru tožena stranka iz svojega posebnega etažnega dela naredila štiri nove posebne etažne dele. S to delitvijo skupni del ni mogel nastati (niti ni bila v sodnem postopku uveljavljena ničnost enostranskega pravnega posla v delu, ki se nanaša na opredelitev etažnega dela ID 6 kot posebnega dela). Da bi nastal skupni del, bi moral lastnik posebnega dela št. 1 prenesti etažni delež v (posebni) skupni del, s čimer bi morali soglašati tudi ostali relevantni etažni lastniki (drugi odstavek 113. člena SPZ). To pa pomeni, da v konkretnem primeru etažni del ID 6 ni mogel postati (posebni) skupni del nepremičnine ipso iure, na kar utemeljeno opozarja obravnavana pritožba.
NEPRAVDNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0071245
ZVEtL člen 17, 18, 18/1, 18/3, 18/4, 23a, 23a/5, 25, 25/1. ZSR člen 68, 68/5. SZ člen 116, 116/1. ZPDS člen 4, 4/3. SPZ člen 23.
vzpostavitev etažne lastnine – dejanska etažna lastnina – nedokončana etažna lastnina – vključitev podstrešja v plan stanovanjske skupnosti – neizgrajeno podstrešje – sprememba namembnosti skupnega dela v posamezni del – pogodbeno razpolaganje – stanovanjska zadruga – ugovor aktivne legitimacije – ustreznost pravnega naslova – bolj verjetna pravica – obligatornost izvedbe naroka in navzočnosti udeležencev v postopku po ZVEtL – predložitev listin v overjenem prepisu
Celotno podstrešje (in s tem tudi obravnavani del neizgrajenega podstrešja - sedaj del št. 16) je že s tem, ko je bilo zajeto v planu stanovanjske skupnosti, oziroma najkasneje s sklenitvijo Pogodbe, izgubilo lastnost skupnega prostora in postalo posebni del. Ta trenutek je na podlagi tretjega odstavka 4. člena ZPDS prenehala skupna trajna pravica uporabe na tem skupnem delu, ki so jo imeli etažni lastniki stavbe v družbeni lastnini skladno s prvim odstavkom istega člena. Obravnavani del je postal predmet samostojnega razpolaganja v pravnem prometu, kar se je odrazilo v nadaljnjih pogodbenih razpolaganjih.
Podstrešje ne bi izgubilo lastnosti skupnega prostora šele, če bi predlagateljica (stanovanjska zadruga) na njem zgradila stanovanje. Pomemben je trenutek, ko je prostor pravno spremenil namembnost, kar je bilo nedvomno z oddajo nezazidanega podstrešja v uporabo za gradnjo stanovanjski zadrugi.
Okoliščine, ki jih je navajal toženec in jih sedaj ponavlja (bolezen, preživljanje sina) niso izjemne in nepredvidljive oz. ga niso ovirale, da bi sprožil postopek uveljavljanja subvencije, česar namreč ni storil. Za bolezen je sodišče prve stopnje ugotovilo, da ni težja oz. hujša; razlog za zdravljenje je bilo večkrat slabo počutje, enkrat pa prometna nesreča, ki jo je kot kolesar utrpel zaradi zaužitega alkohola.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO
VSK0006567
SPZ člen 118, 118/4. OZ člen 70.
poslovni objekt – učinki zastopanja – upravnik poslovnega objekta
V obravnavani zadevi ni pravno odločilno, kdo je naročil delo po Pogodbi o vključitvi naročnika v izvajalčev sistem avtomatskega prenosa alarmnega signala preko omrežja Infranet za poslovni objekt T.(priloga A2), temveč v čigavem imenu in za čigav račun ga je naročil. Ključnega pomena je, ali je tožnik vedel, da je toženec pri sklenitvi pogodbe nastopal v vlogi upravnika kot zastopnik etažnih lastnikov (četrti odstavek 118. člena SPZ), oziroma ali bi glede na konkretne okoliščine primera to moral vedeti.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080004
SZ-1 člen 83, 87, 87/2, 109, 109/3, 111. ZPP člen 8, 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-15.
uporaba stanovanja brez pravnega naslova – izpraznitev in izročitev stanovanja – stanovanjska najemna razmerja – namensko najemno stanovanje – sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika
Po smrti najemnika, ki je živel v namenskem najemnem stanovanju, mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo le z zakoncem umrlega, ki je naveden v najemni pogodbi, ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti.
OBLIGACIJSKO PRAVO – ODŠKODNINSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080019
OZ člen 10. SPZ člen 118. SZ-1 člen 25, 25/4, 51. ZPP člen 7, 8, 243, 339, 339/2, 339/2-14. Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj člen 3.
odškodninska odgovornost – krivdna odškodninska odgovornost – protipravno ravnanje upravnika – skrbnost dobrega strokovnjaka – padec v vetrolovu večstanovanjske stavbe – odgovornost upravnika proti tretjim, ki niso lastniki stanovanj – zakonske obveznosti upravnika – vzdrževanje – trditveno breme – obseg trditvenega bremena – razpravno načelo – dokaz z izvedencem – javna listina
Upravnik bi za preprečitev (ali zmanjšanje) škodne nevarnosti, ki so jo predstavljala drseča tla, lahko poskrbel na različne načine: s protizdrsnim premazom, s položitvijo protizdrsne podlage ali/ter z namestitvijo opozorila, vendar ni storila nič od navedenega. Gre za ukrepanje, ki tako stroškovno kot časovno sodi v sklop rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti, za katera je dolžan upravnik poskrbeti tekoče tudi brez sklepa etažnih lastnikov.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – NEPRAVDNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0083035
ZVEtL člen 7, 23, 23/2, 28, 28/3, 30. SZ člen 9. ZGO-1 člen 217, 217/1. ZPP člen 8, 285, 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14. ZTLR člen 12. ZSZ člen 51.
postopek za določitev pripadajočega zemljišča – inkvizitorna pooblastila – pripravljalna opravila sodišča – postavitev izvedenca – pridobitev podatkov od pristojnega upravnega organa – pripadajoče zemljišče – funkcionalno zemljišče – določanje pripadajočega zemljišča za stavbe, zgrajene pred januarjem 2003 – pridobitev lastninske pravice na nepremičnini – pravica uporabe – razpolaganje s stavbnim zemljiščem v družbeni lastnini – trditveno in dokazno breme
Postopek za določitev pripadajočega zemljišča je predlagalni nepravdni postopek, v katerem ima sodišče več inkvizitornih pooblastil. Po uradni dolžnosti mora zbrati najpomembnejše dokazno gradivo (postaviti izvedenca in pridobiti upravne ter prostorske akte). Dokazov, ki bi omajali uradno pridobljeno dokazno gradivo, ni dolžno iskati po uradni dolžnosti. Trditveno in dokazno breme za to, da ga omajajo, je na udeležencih.
upravljanje večstanovanjske stavbe – upravnik – etažna lastnina – skupnost lastnikov – aktivna legitimacija – terjatev skupnosti etažnih lastnikov – terjatev upravnika
Kadar skupnost lastnikov stanovanj, ki opravlja upravniške posle, uveljavlja terjatev, ki izvira iz poslov upravljanja večstanovanjske stavbe, je podana njena aktivna legitimacija.
Užitkar mora med trajanjem užitka stvar vzdrževati kot dober gospodar v skladu z njenim gospodarskim namenom in ga bremenijo tako stroški rabe kot stvarna bremena in javne dajatve. Toženec, ki si je ob prodaji stanovanja izgovoril dosmrtno brezplačno osebno služnost stanovanja, hkrati pa se je zavezal plačevati vse stroške stanovanja in tekočega vzdrževanja, mora plačati tudi prispevek v rezervni sklad, saj je bila taka volja pogodbenih strank, ki se je odražala v 9-letni tovrstni izpolnitvi pogodbe.