ZPP člen 2, 2/1, 142, 142/3, 142/4, 145, 145/1, 163, 163/3, 274, 274/1, 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-8, 451, 454, 454/1. ZST-1 člen 36, 36/1. SZ-1 člen 43, 43/1.
spor majhne vrednosti – rezervni sklad – vročanje – fikcija vročitve – sprememba naslova – odločanje v mejah postavljenega zahtevka – litispendenca – pritožbene novote – vračilo sodne takse – zahteva za povrnitev stroškov
V izpodbijani sodbi odločitve o pravdnih stroških ni, saj so tožniki te stroške priglasili šele po njeni izdaji. Takšna zahteva po povrnitvi stroškov je dovoljena, saj gre za spor majhne vrednosti, v katerem lahko pride do zaključka postopka in izdaje sodne odločbe brez oprave naroka; o stroških bo sodišče prve stopnje šele odločalo.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 103/3. ZPP člen 140, 142, 142/3, 142/4.
odpoved najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlogi – predhodno pisno opozorilo – opomin na odpravo kršitve – rok za odpravo kršitve – zamudna sodba – fikcija vročitve
Za odpoved najemnega razmerja je odločilno dejstvo, da toženka od marca leta 2012 do avgusta 2015 najemnine ni plačevala redno in v celoti ter da jo je tožeča stranka pred vložitvijo tožbe na to opozorila in določila rok za plačilo dolga (4. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1). Tožeča stranka je toženo pred vložitvijo tožbe pisno opozorila na kršitev najemne pogodbe, ki je v neplačevanju najemnine, in določila 15-dnevni rok za odpravo odpovednega razloga.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – VARSTVO POTROŠNIKOV – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0072590
ZVKSES člen 4, 4/5, 8, 8/1, 8/6, 23, 24, 24/1, 25, 29. OZ člen 663, 663/1, 663/2.
napake v solidnosti zgradbe – neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih voda – normalna funkcija objekta – tesnjenje stavbe – vrsta napake – odprava skritih napak in drugi jamčevalni zahtevki – jamčevalni roki – obvestitev o napakah – rok za vložitev tožbe – dolžnosti in pooblastila upravnika v zvezi s stvarnimi napakami na skupnih delih stavbe – nepotrošniška prodajna pogodba – splošni pogoji prodaje posameznih delov stavbe – informativni dokaz
Neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih/atmosferskih voda iz zunanjih atrijskih površin objekta v meteorno cevno inštalacijo sodi med napake v solidnosti gradnje. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta (ki ogrožajo njegovo stabilnost) namreč med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta (na primer napake na strehi oziroma fasadnih elementih, katerih posledica je zatekanje meteorne vode v objekt). To dejstvo je bilo potrebno ugotoviti najprej. Od vrste napake sta namreč odvisna odgovora na vprašanji, ali je tožeča stranka napako pravočasno grajala in kakšen je jamčevalni rok.
Ker mora v skladu z določbo prvega odstavka 8. člena ZVKSES prodajalec, kadar prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ti pa so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del stavbe, Splošni pogoji prodaje SPO K. tudi po ZVKSES veljajo za vse tožeče stranke v tem postopku. Ti pogoji v zadnjem odstavku točke A Uvodnih določb tudi določajo, da ima kupec poleg pravic, določenih s temi splošnimi pogoji, tudi pravice, določene po ZVKSES in da nobena določba teh splošnih pogojev ne izključuje pravic kupca, ki jih določa citirani zakon.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ODVETNIŠTVO
VSL0072589
ZPP člen 7, 155, 155/2, 163, 163/1, 163/2, 285, 451, 452, 453. OZ člen 336, 336/1, 1017, 1017/3, 1019, 1019/1, 1025. SZ-1 člen 24, 24/5. Odvetniška tarifa (2015) člen 20, 20/2.
spor majhne vrednosti – upravnik – razmerje lastnik najemnik – izvrševanje pravic najemnika – zakonito subsidiarno poroštvo – oblike poroštva – obseg porokove odgovornosti – stroški izterjave glavnega dolžnika – obratovalni stroški najemnika – ugovor zastaranja – pravočasnost ugovora zastaranja – začetek teka zastaranja – kapitalizirane zamudne obresti – trditveno in dokazno breme – prekluzija – materialno procesno vodstvo – nepravilna priglasitev stroškov – nagrada v evrih – nagrada v točkah
Tožeča stranka tožbenega zahtevka v delu, ki se nanaša na kapitalizirane zamudne obresti, ni substancirala do te mere, da bi bilo mogoče zaključiti, da v razmerju do nje obstoji zatrjevana obveznost tožene stranke za njihovo plačilo. Tožeča stranka bi morala pravočasno utemeljiti zahtevek za plačilo kapitaliziranih zamudnih obresti, ki jih vtožuje znotraj skupnega vtoževanega zneska 2.974,85 EUR, in v dokaz svojih navedb predložiti dokaze.
V konkretnem primeru je tožena stranka (kot lastnik) subsidiarno odgovorna za obratovalne stroške najemnika. Gre za zakonito subsidiarno poroštvo. Če zakon (SZ-1) določa poroštveno obveznost, pa le-te podrobneje ne določa, se uporabljajo pravila OZ o poroštvu. Za zakonito poroštvo se torej smiselno uporabljajo pravila pogodbenega poroštva.
Trditve o zapadlosti vtoževane terjatve in posledičnem začetku teka zastaranja je tožena stranka prvič podala v njeni drugi pripravljalni vlogi, kar je v postopkih v sporu majhne vrednosti prepozno. Tožeča stranka je namreč trditve in dokaze glede pravne podlage (računi dobaviteljev, izvršilni stroški, obresti) ter v zvezi z višino vtoževane terjatve podala že v vlogi, s katero je dopolnila tožbo. Zato bi morala (in bi jih tudi lahko, ne glede na to, da se matematični izračun ni izšel) tožena stranka trditve, vezane na presojo utemeljenosti ugovora zastaranja, podati v svoji prvi pripravljalni vlogi, s katero je odgovorila na tožbo. Ker tega ni storila, je v zvezi s temi dejstvi prekludirana.
Za začetek teka zastaranja je v konkretnem primeru ključno, kdaj bi le-ta začel teči, če bi bila storitev dobavitelja zaračunana neposredno toženi stranki, in ne kdaj je tožeča stranka kot upravnik ta račun plačala.
Ker se je v konkretnem primeru postopek začel z vložitvijo predloga za izvršbo 23. 12. 2014, je treba odvetniške stroške določiti na podlagi ZOdvT. Tožeča stranka je stroške za sestavo pritožbe in odgovora na pritožbo priglasila v točkah, katerih ZOdvT ne pozna, saj nagrado odvetniku določa v evrih, zato jih ni priglasila v skladu s 163. členom in drugim odstavkom 155. člena ZPP. Glede na to pritožbeno sodišče teh stroškov ni moglo priznati.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – DENACIONALIZACIJA
VSL0060304
SZ člen 117, 117/5. ZDen člen 88. OZ člen 17, 17/1, 162. ZZPS člen 1, 1/2, 2, 2-3, 4, 4/1.
družbena lastnina – privatizacija stanovanj – zahteva za odkup stanovanja po Stanovanjskem zakonu – pravica do odkupa stanovanja – kontrahirna dolžnost – odgovornost v zvezi z obveznostjo sklenitve pogodbe – odškodnina zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti – nemožnost izpolnitve v času dolžniške zamude – prepoved razpolaganja z nepremičninami, glede katerih obstaja dolžnost vrnitve
V času tožnikove zahteve za sklenitev pogodbe ZDen res še ni veljal, veljal pa je Zakon o začasni prepovedi sečnje v gozdovih v družbeni lastnini in začasni prepovedi prometa z nepremičninami v družbeni lastnini (ZZPS), ki je zaradi zavarovanja pravic prejšnjih lastnikov z drugim odstavkom 1. člena prepovedal promet z nepremičninami, s katerimi razpolagajo družbenopolitične skupnosti. Sodna praksa je kasneje sprejela razlago, da je glede na celotno besedilo zakona edina sprejemljiva razlaga ta, da je bilo razpolaganje prepovedano vsem družbenopravnim osebam, torej tudi toženki. Omenjeni 88. člen ZDen je torej dejansko le podaljšal veljavnost prepovedi prometa z nepremičninami, ki je bila sprejeta že z ZZPS.
STANOVANJSKO PRAVO – STEČAJNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0060373
ZPP člen 116, 205, 318. ZFPPIPP člen 253, 253/1.
odpoved najemne pogodbe – zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – stranka v postopku osebnega stečaja – prekinitev postopka – vrnitev v prejšnje stanje
Zmotno je pritožbeno stališče, da tožba ni bila dopustna, ker je bil zoper toženko že prej začet postopek osebnega stečaja. Stanovanje, na katerega meri tožbeni zahtevek, ne spada v stečajno maso, saj ne gre za toženkino premoženje. Ker tožničine terjatve na izpraznitev in izročitev stanovanja ni mogoče izraziti v denarnem znesku, ne vpliva na poplačilo terjatev drugih toženkinih upnikov iz stečajne mase. Toženkin osebni stečaj torej nima nikakršnega vpliva na to pravdo, zato sodišče prve stopnje ni bilo dolžno prekiniti postopka, niti zavreči tožbe, kot si napačno razlaga toženka.
Ker toženec kot najemnik neprofitnega stanovanja ni obvestil najemodajalca o razlogih za neplačevanje najemnine in ni zaprosil za dodelitev enkratne denarne socialne pomoči kljub njegovi plačilni nesposobnosti, je pravilen zaključek izpodbijane sodbe, da niso podani razlogi, ki bi preprečevali ugoditev zahtevku za odpoved najemne pogodbe.
obratovalni stroški - skupno odjemno mesto - dobavljena toplota
V kolikor imajo vsa stanovanja v stavbi skupno odjemno mesto, kot je to v konkretnem primeru, stroški dobavljene toplotne energije za posamezno stanovanje niso odvisni zgolj od porabe v tem stanovanju, temveč tudi od porabe v drugih stanovanjih in skupnih prostorih, od lege stanovanja, različnih količnikov itd.. Zgolj določitev zneska, ki naj ga lastnik oziroma uporabnik stanovanja plača, ne predstavlja individualnega obračuna dobavljene toplotne energije, kot ga določa tretjih odstavek 25. člena SZ-1 in kot zmotno zatrjuje pritožba.
IZVRŠILNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSM0023019
SPZ člen 118, 118/4, 118/4-5, 119, 119/6. SZ-1 člen 44, 44/3, 68, 68/2. ZPP člen 76, 76/3. ZIZ člen 16a, 16a/1, 41, 41/2, 41/2-1.
etažni lastniki stanovanjske stavbe - označba stranke v postopku - pravna praznina - izjema od pravila poimenskega navajanja stranke - vplačila v rezervni sklad - ekonomičnost uveljavljanja vplačil v korist rezervnega sklada preko upravitelja - postopek izvršbe na podlagi verodostojne listine
Ustrezna označitev pogodbenika v pogodbi ima enak pomen kot označitev stranke v civilnem sodnem postopku. Ta je zlasti v tem, da se odpravi dvom, s kom je nasprotna stranka v razmerju oziroma v postopku. Ustrezna identifikacija strank je enako pomembna z vidika varnosti pravnega prometa, kot tudi z vidika učinkovanja dejanj in odločitev v sodnem postopku. Če je zakonodajalec ocenil, da zadošča opisna opredelitev etažnih lastnikov (brez navedbe konkretnih osebnih imen) v pravnem prometu v zunanjem razmerju do tretjih oseb, toliko bolj zadošča enaka oznaka v notranjem razmerju med samimi etažnimi lastniki (v zvezi z vplačili v rezervni sklad), za katere že iz posebne narave etažne lastnine izhaja tesnejša povezanost.
STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084524
OZ člen 9. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8.
spor majhne vrednosti – upravnik – plačilo hišniških storitev – stroški sanacije strehe in fasade
Glede plačila stroškov tekočega vzdrževanja je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo, s katero so toženka in ostali etažni lastniki priznali obstoj in višino dolga do tožnice za plačilo sanacije fasade in strehe, pri čemer so se hkrati zavezali dolg poravnati tožnici obročno, in sicer toženka v 12-tih mesečnih obrokih po 53,61 EUR. Pogodba je veljavna, pogodbena določila so jasna in nedvoumna ter toženko zavezujejo.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - LASTNINJENJE - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSK00016574
SPZ člen 27, 27/1, 28, 43, 43/2. ZTLR člen 28, 28/2. ZLNDL člen 1. SZ člen 118.
pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestovanja - dobroverni lastniški posestnik - lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini - stanovanjska pravica - nesklepčnost tožbe
Dobroverni lastniški posestnik je oseba, ki ne ve in niti ne more vedeti, da ni lastnik stvari (prvi odstavek 27. člena in 28. člen SPZ). V konkretnem primeru trditvena podlaga tožnice ni bila taka, da bi izkazovala, da je dobroverna lastniška posestnica.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – NEPRAVDNO PRAVO
VSL0084800
ZVEtL člen 1, 7, 7/4, 30, 30/4, 30/6. SZ člen 9, 12, 12/3, 16. ZPN člen 7. ZOR člen 460.
pripadajoče zemljišče – določitev pripadajočega zemljišča – zemljišče za redno rabo stavbe – določanje pripadajočega zemljišča za stavbe, zgrajene pred januarjem 2003 – pretekla raba pripadajočegazemljišča – dejanska etažna lastnina
Vprašanje, ali je bilo zemljišče, ki je bilo v lokacijskem ali drugem upravnem dovoljenju določeno kot zemljišče, namenjeno redni rabi stavbe, v času izdaje dovoljenj v lasti investitorjev (med katerimi je bila tudi prva nasprotna udeleženka) ali ne, na presojo obsega pripadajočega zemljišča na podlagi primarnega kriterija po četrtem odstavku 7. člena ZVEtL ne more vplivati.
DENACIONALIZACIJA - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSM0022940
SZ člen 8, 8/1, 12, 12/3, 13, 112, 117. ZLDS člen 1, 1/1, 1/3, 2, 2/1, 2/2, 5, 5/1. ZLNDL člen 1, 1/1, 5. ZPDS člen 2, 2/1, 2/3, 3, 3/1, 4, 4/1.
nastanek etažne lastnine - vir financiranja - enostranski pravni posel - skupni prostor večstanovanjskega objekta - denacionalizacija
Tako velja, da je lahko etažna lastnina nastala tudi na podlagi enostranskega pravnega posla, s tem, da je lastnik oziroma imetnik pravice razpolaganja na družbeni lastnini oziroma imetnik pravice uporabe stavbe, zgrajene na zemljišču v družbeni lastnini, takšno delitev opravil enostransko. Da pa so pretekla razmerja, torej tista, ki so nastala pred uveljavitvijo SZ, SZ-1 in SPZ, v celoti ostala v veljavi tudi po uveljavitvi teh predpisov, je razvidno bodisi iz njihovih določb (prehodne in končne določbe, na primer 266. in 270. člen SPZ) ali pa iz razlage.
STVARNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK0006716
SPZ člen 68, 115. SZ-1 člen 23. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli člen 10, 11, 14, 15.
etažna lastnina - posamezni del stavbe - stroški dobave toplotne energije - odstop od pogodbe - skupno odjemno mesto - fiksni stroški ogrevanja - variabilni stroški ogrevanja - ključ delitve
Toženka, ki svojih prostorov ne ogreva, ni dolžna poleg fiksnih stroškov, ki nastajajo zaradi delovanja sistema, na katerega je priključen njen poslovni prostor, plačati tudi zaračunani del variabilnih stroškov ogrevanja.
Namen porazdelitve obračunov na 35 % po kriteriju površine in 65 % po kriteriju porabe je v korekciji obračunov dejanske porabe, ki je lahko nižja ali višja zaradi specifične lege posameznega etažnega dela v objektu. Pri uporabi obeh kriterijev pa gre za stroške dejanske porabe toplote.
ZPP člen 337, 337/1. SZ-1 člen 103, 103/3, 104, 104/4. ZUP člen 7.
odpoved najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlogi – opominjevalni postopek – načelo kontradiktornosti – zamuda na narok – manjša zamuda – predlog za vrnitev v prejšnje stanje
Četrti odstavek 104. člena SZ-1 najemniku ne daje pravice do preselitve zaradi nelikvidnosti, temveč občini omogoča odločitev o tem, ali bo socialno ogroženo osebo namestila v drugo primerno stanovanje.
Tudi manjša zamuda je pač zamuda; če se pripeti iz upravičenih razlogov, jo je mogoče pravočasno sanirati s predlogom za vrnitev v prejšnje stanje.
STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0085553
SPZ člen 68. OZ člen 3, 56, 56/1, 130, 130/1, 417, 417/1. SZ-1 člen 24.
stroški upravljanja – poslovni prostori – stroški obratovanja – upravnik – pasivna stvarna legitimacija – lastnik – najemnik – cesija – pogoji za veljavnost cesije – pogodba v breme tretjega – prosto urejanje obligacijskih razmerij – domneva o popolnosti listine
Materialnopravni zavezanec za plačilo stroškov in bremen, ki nastanejo v zvezi z obratovanjem poslovnih prostorov, je njihov lastnik. To izhaja iz 68. člena SPZ, ki določa, da stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. SPZ pa ne daje podlage, ki bi najemnika zavezovala k plačevanju obveznosti iz naslova obratovanja neposredno upravniku. Na podlagi zakona tako sploh ne obstaja terjatev tožeče stranke (upravnika) nasproti najemnikom, zato tožeča stranka te svoje (neobstoječe) „terjatve“ nasproti najemnikom ni mogla cedirati na toženo stranko (lastnico poslovnih prostorov).
upravnik – obratovalni stroški – stroški vzdrževanja – ključ delitve stroškov – razdelilniki stroškov – kopije računov dobaviteljev za opravljene storitve – konkretiziran ugovor – pogodba o medsebojnih razmerjih
Kadar vsi elementi izračuna izhajajo iz predložene dokumentacije in je to v tožbi razumno pojasnjeno, tožeči stranki v trditveno podlago ni treba povzemati oziroma v njej obrazlagati vsake stroškovne postavke posebej.
Ker zakon ne daje podlage za zaključek o solidarni odgovornosti solastnikov stanovanja kot posebnega dela večstanovanjske stavbe za obveznosti, ki nastanejo v zvezi z upravljanjem in obratovanjem večstanovanjske stavbe kot celote, je toženec dolžan plačati vtoževane terjatve v sorazmerju z velikostjo svojega solastninskega deleža.
Značilnost poroštva je sicer njegova akcesornost glede na obveznost glavnega dolžnika, vendar pa desetletni zastaralni rok ne velja za subsidiarnega poroka, zanj na podlagi določbe drugega odstavka 1034. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)1 velja zastaralni rok dveh let.