obratovalni stroški - skupno odjemno mesto - dobavljena toplota
V kolikor imajo vsa stanovanja v stavbi skupno odjemno mesto, kot je to v konkretnem primeru, stroški dobavljene toplotne energije za posamezno stanovanje niso odvisni zgolj od porabe v tem stanovanju, temveč tudi od porabe v drugih stanovanjih in skupnih prostorih, od lege stanovanja, različnih količnikov itd.. Zgolj določitev zneska, ki naj ga lastnik oziroma uporabnik stanovanja plača, ne predstavlja individualnega obračuna dobavljene toplotne energije, kot ga določa tretjih odstavek 25. člena SZ-1 in kot zmotno zatrjuje pritožba.
STANOVANJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084524
OZ člen 9. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8.
spor majhne vrednosti – upravnik – plačilo hišniških storitev – stroški sanacije strehe in fasade
Glede plačila stroškov tekočega vzdrževanja je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo, s katero so toženka in ostali etažni lastniki priznali obstoj in višino dolga do tožnice za plačilo sanacije fasade in strehe, pri čemer so se hkrati zavezali dolg poravnati tožnici obročno, in sicer toženka v 12-tih mesečnih obrokih po 53,61 EUR. Pogodba je veljavna, pogodbena določila so jasna in nedvoumna ter toženko zavezujejo.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - LASTNINJENJE - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSK00016574
SPZ člen 27, 27/1, 28, 43, 43/2. ZTLR člen 28, 28/2. ZLNDL člen 1. SZ člen 118.
pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestovanja - dobroverni lastniški posestnik - lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini - stanovanjska pravica - nesklepčnost tožbe
Dobroverni lastniški posestnik je oseba, ki ne ve in niti ne more vedeti, da ni lastnik stvari (prvi odstavek 27. člena in 28. člen SPZ). V konkretnem primeru trditvena podlaga tožnice ni bila taka, da bi izkazovala, da je dobroverna lastniška posestnica.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – NEPRAVDNO PRAVO
VSL0084800
ZVEtL člen 1, 7, 7/4, 30, 30/4, 30/6. SZ člen 9, 12, 12/3, 16. ZPN člen 7. ZOR člen 460.
pripadajoče zemljišče – določitev pripadajočega zemljišča – zemljišče za redno rabo stavbe – določanje pripadajočega zemljišča za stavbe, zgrajene pred januarjem 2003 – pretekla raba pripadajočegazemljišča – dejanska etažna lastnina
Vprašanje, ali je bilo zemljišče, ki je bilo v lokacijskem ali drugem upravnem dovoljenju določeno kot zemljišče, namenjeno redni rabi stavbe, v času izdaje dovoljenj v lasti investitorjev (med katerimi je bila tudi prva nasprotna udeleženka) ali ne, na presojo obsega pripadajočega zemljišča na podlagi primarnega kriterija po četrtem odstavku 7. člena ZVEtL ne more vplivati.
DENACIONALIZACIJA - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSM0022940
SZ člen 8, 8/1, 12, 12/3, 13, 112, 117. ZLDS člen 1, 1/1, 1/3, 2, 2/1, 2/2, 5, 5/1. ZLNDL člen 1, 1/1, 5. ZPDS člen 2, 2/1, 2/3, 3, 3/1, 4, 4/1.
nastanek etažne lastnine - vir financiranja - enostranski pravni posel - skupni prostor večstanovanjskega objekta - denacionalizacija
Tako velja, da je lahko etažna lastnina nastala tudi na podlagi enostranskega pravnega posla, s tem, da je lastnik oziroma imetnik pravice razpolaganja na družbeni lastnini oziroma imetnik pravice uporabe stavbe, zgrajene na zemljišču v družbeni lastnini, takšno delitev opravil enostransko. Da pa so pretekla razmerja, torej tista, ki so nastala pred uveljavitvijo SZ, SZ-1 in SPZ, v celoti ostala v veljavi tudi po uveljavitvi teh predpisov, je razvidno bodisi iz njihovih določb (prehodne in končne določbe, na primer 266. in 270. člen SPZ) ali pa iz razlage.
STVARNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSK0006716
SPZ člen 68, 115. SZ-1 člen 23. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli člen 10, 11, 14, 15.
etažna lastnina - posamezni del stavbe - stroški dobave toplotne energije - odstop od pogodbe - skupno odjemno mesto - fiksni stroški ogrevanja - variabilni stroški ogrevanja - ključ delitve
Toženka, ki svojih prostorov ne ogreva, ni dolžna poleg fiksnih stroškov, ki nastajajo zaradi delovanja sistema, na katerega je priključen njen poslovni prostor, plačati tudi zaračunani del variabilnih stroškov ogrevanja.
Namen porazdelitve obračunov na 35 % po kriteriju površine in 65 % po kriteriju porabe je v korekciji obračunov dejanske porabe, ki je lahko nižja ali višja zaradi specifične lege posameznega etažnega dela v objektu. Pri uporabi obeh kriterijev pa gre za stroške dejanske porabe toplote.
STVARNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0085553
SPZ člen 68. OZ člen 3, 56, 56/1, 130, 130/1, 417, 417/1. SZ-1 člen 24.
stroški upravljanja – poslovni prostori – stroški obratovanja – upravnik – pasivna stvarna legitimacija – lastnik – najemnik – cesija – pogoji za veljavnost cesije – pogodba v breme tretjega – prosto urejanje obligacijskih razmerij – domneva o popolnosti listine
Materialnopravni zavezanec za plačilo stroškov in bremen, ki nastanejo v zvezi z obratovanjem poslovnih prostorov, je njihov lastnik. To izhaja iz 68. člena SPZ, ki določa, da stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev. SPZ pa ne daje podlage, ki bi najemnika zavezovala k plačevanju obveznosti iz naslova obratovanja neposredno upravniku. Na podlagi zakona tako sploh ne obstaja terjatev tožeče stranke (upravnika) nasproti najemnikom, zato tožeča stranka te svoje (neobstoječe) „terjatve“ nasproti najemnikom ni mogla cedirati na toženo stranko (lastnico poslovnih prostorov).
ZPP člen 337, 337/1. SZ-1 člen 103, 103/3, 104, 104/4. ZUP člen 7.
odpoved najemne pogodbe – krivdni odpovedni razlogi – opominjevalni postopek – načelo kontradiktornosti – zamuda na narok – manjša zamuda – predlog za vrnitev v prejšnje stanje
Četrti odstavek 104. člena SZ-1 najemniku ne daje pravice do preselitve zaradi nelikvidnosti, temveč občini omogoča odločitev o tem, ali bo socialno ogroženo osebo namestila v drugo primerno stanovanje.
Tudi manjša zamuda je pač zamuda; če se pripeti iz upravičenih razlogov, jo je mogoče pravočasno sanirati s predlogom za vrnitev v prejšnje stanje.
upravnik – obratovalni stroški – stroški vzdrževanja – ključ delitve stroškov – razdelilniki stroškov – kopije računov dobaviteljev za opravljene storitve – konkretiziran ugovor – pogodba o medsebojnih razmerjih
Kadar vsi elementi izračuna izhajajo iz predložene dokumentacije in je to v tožbi razumno pojasnjeno, tožeči stranki v trditveno podlago ni treba povzemati oziroma v njej obrazlagati vsake stroškovne postavke posebej.
Ker zakon ne daje podlage za zaključek o solidarni odgovornosti solastnikov stanovanja kot posebnega dela večstanovanjske stavbe za obveznosti, ki nastanejo v zvezi z upravljanjem in obratovanjem večstanovanjske stavbe kot celote, je toženec dolžan plačati vtoževane terjatve v sorazmerju z velikostjo svojega solastninskega deleža.
Značilnost poroštva je sicer njegova akcesornost glede na obveznost glavnega dolžnika, vendar pa desetletni zastaralni rok ne velja za subsidiarnega poroka, zanj na podlagi določbe drugega odstavka 1034. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)1 velja zastaralni rok dveh let.
Terjatve, o katerih je bilo odločeno v teh pravnomočnih odločbah predstavljajo judikatne terjatve. Značilnost poroštva je sicer njegova akcesornost glede na obveznost glavnega dolžnika, vendar pa desetletni zastaralni rok ne velja za subsidiarnega poroka, zanj na podlagi določbe drugega odstavka 1034. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)velja zastaralni rok dveh let.
STVARNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - LASTNINJENJE
VSL0075328
ZLNDL člen 3. SZ-1 člen 23, 23/1, 23/2, 63. SPZ člen 11, 11/1, 118, 118/4, 118/4-4. OZ člen 333, 333/6.
družbena lastnina - pravica uporabe - prenos pravice uporabe - lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini - pogodba o brezplačnem prenosu zazidalnih stavbnih zemljišč - pravica do uporabe - lastninska pravica - domneva lastninske pravice - etažna lastnina - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - skupni deli večstanovanjske stavbe - kotlarna - vzdrževanje kotlarne - odpoved trajnega dolžniškega razmerja
Tožena stranka bi morala dokazati, da so izpolnjeni pogoji za nastanek skupne lastnine - torej, da je bila kotlarna zgrajena z namenom zadovoljevanja potreb etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe in da je bila njena izgradnja financirana iz sredstev teh etažnih lastnikov oziroma njihovih pravnih prednikov (prvi in drugi odstavek 23. člena SZ-1).
Stvarnopravni zakonik v prvem odstavku 11. člena vzpostavlja domnevo, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Tožena stranka v obravnavanem primeru te domneve ni izpodbila. Odločitev sodišča prve stopnje, da tožniki niso (skupni) lastniki kotlarne in posledično niso zavezani za njeno vzdrževanje, se zato izkaže kot pravilna.
V konkretnem primeru tožnica (upravnica) tudi po pozivu sodišča nesklepčnosti tožbe ni odpravila. V celoti so izostale trditve o načinu delitve stroškov med etažne lastnike.
Neopredeljeno sklicevanje upravnice na račune, ob siceršnji pomanjkljivi trditveni podlagi, ni dovolj za utemeljenost zahtevka.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084453
ZPP člen 451, 452, 453.
spor majhne vrednosti – vloge v sporih majhne vrednosti – dobava toplote – pogodba o dobavi toplote – upravnik – etažni lastniki – sporočanje podatkov – deljen račun
Pogodbene stranke (tožeča stranka kot dobavitelj, etažni lastniki stanovanjskih prostorov, ki jih je zastopal upravnik, in lastniki poslovnih prostorov kot odjemalci ter T., d. o. o, kot pooblaščenec) so se dogovorile, da bo pooblaščenec tožeči stranki sporočal stanje glavne merilne naprave in procentualne deleže, ki odpadejo na posamezne etažne lastnike prostorov in lastnike poslovnih prostorov, in ki so osnova za izstavitev mesečnih računov za odjemno mesto, vse pod pogoji in na način, ki jih določi dobavitelj. Tožeča stranka pa se je zavezala, da bo na osnovi sporočenih podatkov posameznim etažnim lastnikom izstavljala deljen račun v skladu s tem aneksom in sklenjeno pogodbo o dobavi toplote. Ugotovljeno je bilo, da je tožeča stranka svojo pogodbeno obveznost izpolnila. Tožencu so pravilno naloženi v plačilo še neplačani zneski po delno plačanih računih za vtoževano obdobje.
IZVRŠILNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0075862
ZIZ člen 26, 26/3, 53, 53/2, 55, 55/1, 55/1-3, 55/1-8. SZ-1 člen 98, 112, 112/1. OZ člen 311, 314.
izvršba na podlagi izvršilnega naslova – odpoved najemne pogodbe – obveznost izpraznitve nepremičnine – izvršljivost terjatve – nasprotna terjatev najemnika – povrnitev vlaganj – vzajemna obveznost po izvršilnem naslovu – pogojna terjatev – obstoj izvršilnega naslova – ugovorni razlog – ugovor pobotanja glede stroškov – pogoji za pobot – materialnopravni pobot
Po določbah SZ-1 ima najemnik ob izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače. Vendar pa za povrnitev vlaganj dolžnica v sodbi nima izvršilnega naslova. Četudi bi torej imela pritožnica po materialnem pravu prav, bi bilo za ta izvršilni postopek potrebno, da bi bilo o upnikovi obveznosti odločeno z izvršilnim naslovom. Ker pa dolžniku izpolnitev obveznosti po izvršilnem naslovu ni naložena pod pogojem, da hkrati upnik zagotovi izpolnitev njegove (prav tako judikatne) obveznosti, ugovorni razlog ne obstoji.
V izvršilnem postopku izvršilno sodišče upošteva le tista pravno pomembna dejstva, ki so začrtana z izvršilnim naslovom oziroma dopustnimi ugovornimi razlogi. Ta postopek ni kognicijski postopek za odločanje o morebitni nasprotni terjatvi dolžnice do upnika.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084474
ZPP člen 285, 339, 339/2, 339/2-15.
pogodba o upravljanju – soseska – upravnik – neupravičena obogatitev – poslovodstvo brez naročila – gestija – nekonkretizirana višina stroškov – materialno procesno vodstvo
V primeru, da nasprotna stranka opozori na pomanjkljivo trditveno podlago, posebno opozorilo sodišča v smislu 285. člena ZPP ni potrebno.
Pogodba o upravljanju za celotno sosesko ne more zavezovati solastnikov posameznega objekta (večstanovanjske stavbe) v soseski, če je ni podpisala zahtevana večina solastnikov tega objekta.
Dejanska podlaga zahtevka po 190. členu OZ je dokazano povečanje premoženja na strani neupravičeno obogatenega in zmanjšanje premoženja na strani neupravičeno prikrajšanega.
Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov in ne tožene stranke, ki s temi sredstvi kot upravnik zgolj gospodari.
Prejemniki opravljene storitve so etažni lastniki (in ne tožena stranka), oni pa so tudi tisti, v čigar korist so bila dela izvedena. To pomeni, da tožena stranka ni tista, ki bi bila na račun tožeče stranke okoriščena.