STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080215
SZ-1 člen 2, 2/5. ZPP člen 154, 154/3, 458, 458/1.
stroški upravljanja – poslovni prostor – uporaba SPZ – pasivna legitimacija – lastnik – najemnik
Predmet spora je plačilo neporavnanih obratovalnih stroškov ter stroškov upravljanja in vzdrževanja za poslovni prostor, ki je v toženčevi lasti. Toženec ne navaja, da bi bila več kot polovica površine stavbe, v kateri je njegov poslovni prostor, namenjena stanovanjem. Za presojo spornega pravnega razmerja se zato, upoštevaje peti odstavek 2. člena SZ-1, ne uporablja ta zakon, temveč določila SPZ.
upravnik – plačilo sredstev v rezervni sklad – vodenje sredstev računa rezervnega sklada – poseben transakcijski račun – odgovor na odgovor na pritožbo
V prvem odstavku 42. člena SZ-1 in drugem odstavku 119. člena SPZ je določeno, da sredstva rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, vodi upravnik na posebnem transakcijskem računu. To pa je račun, ki je bil naveden v predlogu za izvršbo na podlagi verodostojne listine, o katerem je zaradi vloženega ugovora toženca odločalo sodišče v tem pravdnem postopku.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – DRUŽINSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084961
SPZ člen 247, 247/1. SZ-1 člen 11, 11/1. ZZZDR člen 2. ZPP člen 3, 3/3.
izročilna pogodba – ustanovitev osebne služnosti – osebna služnost – služnost stanovanja – izselitev iz stanovanja in izpraznitev prostorov – nesporna dejstva – dokazovanje nespornih dejstev – ožji družinski člani – družina
Pravilno je sodišče prve stopnje obrazložilo, da imajo po določbi prvega odstavka 247. člena SPZ pravico do uporabe stanovanja ne le imetnik služnosti stanovanja, ampak tudi člani njegove družine in pravilno zaključilo, da je skupnost toženca z A. A. šteti za družinsko skupnost. Višje sodišče se strinja, da ima toženec za bivanje v spornem stanovanju pravni naslov, ki ga izvaja kot član družine iz pravice služnostne upravičenke (svoje matere).
ZPP člen 116, 116/1, 116/2, 117, 117/1, 117/2, 120, 120/1, 140 – 142, 318, 318/1. SZ-1 člen 111.
zamudna sodba – pogoji za izdajo zamudne sodbe – vročitev tožbe – fikcija vročitve – prava neuka stranka – vrnitev v prejšnje stanje – začetek teka roka za vložitev predloga za vrnitev v prejšnje stanje – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – tožba na izpraznitev stanovanja – solastnik – varstvo lastninske pravice na celi stvari
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je 15 dnevni rok za vložitev predloga za vrnitev v prejšnje stanje pričel teči najpozneje v prvih dneh vrnitve toženih strank s potovanja, ko sta se stranki mogli in morali seznaniti s prejeto pošto v hišnem predalčniku, ko je torej prenehal vzrok (vrnitev s potovanja dne 4. 9. 2015) zaradi katerega sta toženi stranki zamudili rok za odgovor na tožbo. Zato je pravilno štelo, da je predlog za vrnitev v prejšnje stanje, ki sta ga toženi stranki vložili dne 19. 11. 2015, prepozen in ga je pravilno v skladu z določbo prvega odstavka 120. člena ZPP zavrglo.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - trajno pogodbeno razmerje - veljavnost pogodbe - poslovna sposobnost najemnika - psihoorganski sindrom - smrt stranke po izdaji sodbe sodišča prve stopnje
Naknadna izguba poslovne sposobnosti ne vpliva na veljavnost trajnih pogodbenih razmerij.
spor majhne vrednosti – upravnik – stroški upravljanja in obratovanja – dejanska etažna lastnina – izvenknjižna dejanska lastnina – subrogacija
Tožeča stranka je zatrjevala, da sporna stavba ni vpisana v zemljiško knjigo, da pa je iz drugih listin razvidno, da je tožena stranka solastnica spornega objekta, da je med solastniki obstajal sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ter da iz tega sporazuma, elaborata za vpis stavbe v kataster stavb in pogodbe o medsebojnih odnosih izhaja, da je tožena stranka lastnica poslovnega prostora v stavbi ter solastnica 2,27% deleža skupnih delov stavbe. Iz takšnih trditev jasno izhaja, da je na sporni zgradbi etažna lastnina dejansko bila vzpostavljena (čeprav v zemljiško knjigo še ni vpisana).
Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine – izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah.
S stališčem, da uporaba 9. člena SZ-1 ni mogoča, če stavba (še) ni vpisana v zemljiško knjigo, se višje sodišče ne more strinjati.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0084932
ZPP člen 8, 215, 339, 339/2, 339/2-8, 451, 452, 453. OZ člen 288.
spor majhne vrednosti – obratovalni stroški – stroški ogrevanja – pravica do izjave – delilnik – delno plačilo – vračunavanje obresti in stroškov – trditveno in dokazno breme – pritožbeni razlogi – kršitev metodološkega napotka – kršitev razpravnega načela – relativna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Glede na to, da so bili v skladu z dogovorom etažni lastniki dolžni akontacije poravnavati mesečno, je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da je tožeča stranka upravičena tudi do zamudnih obresti od zneskov neplačanih akontacij. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je sodišče prve stopnje pri tem upoštevalo zakonske zamudne obresti, zato niso utemeljeni pritožbeni očitki, da izpodbijana sodba v tem delu ni ustrezno obrazložena.
Pravilno je stališče sodbe, da je tožnik s tem, da je specificiral stroške, na katere se nanaša zahtevek, in hkrati navedel, da jih je razdelil v skladu z zakonom in Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb ter na podlagi prijave podatkov, ki sta mu jo poslala toženca, iz predloženih razdelilnikov pa je jasno razviden ključ delitve posameznega stroška, zadostil trditvenemu bremenu.
spor majhne vrednosti – neupravičena obogatitev – stroški upravljanja – stroški obratovanja – zastaralni rok
V konkretnem primeru iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da gre za stroške upravljanja in obratovanja poslovne stavbe. Zastaralni rok, ki je določen v 6. točki 355. člena OZ, kot izjema od splošnega petletnega zastaralnega roka, zato ne pride v poštev.
Tožeča stranka je v bistvenem zatrjevala le, da se tožena stranka na poziv po drugem odstavku 71. člena SZ-1 ni odzvala, zato plačilo neporavnanih terjatev, ki jih ima do etažnih lastnikov, zahteva od tožene stranke. Iz teh navedb pa niti smiselno ne izhaja, da bi tožeča stranka uveljavljala pravno priznano premoženjsko škodo. Dejstvo, da ni dobila poplačanih terjatev do etažnih lastnikov, namreč samo po sebi v ničemer ne zmanjšuje premoženja tožeče stranke, saj tudi terjatve predstavljajo premoženje družbe. Drugače bi bilo, če bi te terjatve postale npr. objektivno neizterljive. Vendar pa trditev v tej smeri tožeča stranka v postopku na prvi stopnji ni podala.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0081611
SZ-1 člen 24, 24/5, 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 111, 111/2, 112, 112/4. OZ člen 9, 9/1, 190, 190/1, 239. ZPP člen 286.
izpraznitev stanovanja – najemna pogodba – odpoved najemne pogodbe – povračilo stroškov – obratovanje večstanovanjske stavbe – obratovalni stroški – upravnik večstanovanjske stavbe – subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za obratovalne stroške – dolžnost izpolnitve obveznosti – razmerje lastnik najemnik
Stroške je upravniku poravnala tožeča stranka, ki je kot lastnica stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov subsidiarno odgovorna. Za ta znesek je bil toženec brez pravnega temelja obogaten, saj je bil poplačan njegov dolg.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL0079621
ZPP člen 212, 214. OZ člen 311, 312, 1019, 1019/1. SZ-1 člen 24, 24/5.
spor majhne vrednosti - trditveno in dokazno breme - ugovor pobota - materialnopravni pobot - izvrševanje pravic najemnika - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja - nesubstanciranost dokaznega predloga - vpogled v spis - subsidiarno poroštvo - obratovalni stroški - pisni poziv - dospelost obveznosti subsidiarnega poroka - pobotna izjava
V primeru subsidiarnega poroštva mora upnik (pod predpostavko dospelosti terjatve) najprej terjati glavnega dolžnika (najemnika). Upnik lahko poroka terja šele, ko je glavnega dolžnika pisno pozval k izpolnitvi in mu v pisnem pozivu določil rok za izpolnitev. Po izteku tega roka dospe obveznost subsidiarnega poroka.
Iz trditvene podlage tožene stranke ne izhaja, kaj konkretizirano oziroma katere neplačane (obratovalne) stroške najemnika naj bi tožena stranka pobotala z vtoževano terjatvijo. Na taki pomanjkljivi trditveni podlagi pa sodišče prve stopnje ni moglo zaključiti, da v pobot uveljavljena terjatev tožene stranke obstoji oziroma je obstajala in bila zapadla ob podaji pobotne izjave.
Pri predlogu za vpogled v spis mora stranka določno navesti, katero listino naj sodišče vpogleda, kaj se s tem dokazuje in kako bi izvedba tega dokaza vplivala na rezultat postopka.
Upravnik oziroma v konkretnem primeru skupnost lastnikov mora v primeru, če obveznosti do tretje osebe niso poravnane v celoti za vse etažne lastnike tretji osebi na njeno zahtevo v roku osmih delovnih dni od prejema posredovati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti potrebne za vložitev tožbe. Pri tem ne gre zgolj za podatke o imenu etažnega lastnika ter višini njegovega dolga, ampak za vse podatke, ki so potrebni za utemeljitev zahtevka, med drugim tudi njegove višine.
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da aktivna legitimacija tožeče stranke, glede na to, da ni zahtevala plačila na poseben račun rezervnega sklada, ni podana.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0085528
ZPP člen 453, 454, 454/2. SPZ člen 115.
spor majhne vrednosti – izvedba naroka – plačilo stroškov upravljanja in obratovanja – sklepčnost tožbenega zahtevka – ključ delitve stroškov – solastniški delež – vpogled v zemljiško knjigo – prepozne pritožbene navedbe
Tožeča stranka je navedla katere stroške vtožuje, za katero obdobje oziroma njihovo zapadlost, in ključ delitve stroškov med etažne lastnike ter za svoje trditve predložila ustrezne dokaze (poleg Pogodbe o izvajanju storitev upravljanja poslovnega objekta, še vtoževane račune skupaj z računi dobaviteljev). Ključ delitve je utemeljevala s sklicevanjem na 115. člen SPZ, ki določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovimi solastniškimi deleži, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Po oceni pritožbenega sodišča je to v obravnavani zadevi zadostovalo za sklepčnost tožbenega zahtevka.
POGODBENO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0085527
ZPSPP člen 28, 28/1, 28/1-2, 29. ZPP člen 13, 206, 212. OZ člen 311.
nalog za izpraznitev poslovnih prostorov – zamuda s plačilom najemnine – odstop od najemne pogodbe – prenehanje obveznosti plačila najemnine – pobot – predhodno vprašanje – prekinitev postopka – trditveno in dokazno breme – nesubstanciran dokazni predlog
Po pravilnem odstopu od najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, poznejše prenehanje obveznosti plačila najemnine zaradi izpolnitve, na veljavnost odstopa od pogodbe nima pravnih učinkov in tudi ni razlog za zavrnitev zahteve po izpraznitvi poslovnega prostora.
Tudi v primeru, če bi že bil v pravdi na plačilo najemnin tožbeni zahtevek zavrnjen zaradi ugotovitve v pobot ugovarjane terjatve, taka odločitev ne bi imela nobenega vpliva na presojo utemeljenosti odstopa od najemne pogodbe in posledično tudi na presojo pogojev, ki morajo biti izpolnjeni za izdajo sodbe na podlagi izpraznitvenega naloga.
Če je sodišče prve stopnje pri presoji pogojev za izdajo regulacijske začasne odredbe v konkretnem primeru spoznalo verjetnost, da je bila pogodba o upravljanju toženi stranki pravilno odpovedana in da so etažni lastniki sporne stavbe sklenili po tem veljavno pogodbo z novim upravnikom (ki jo je posledično dolžan začeti izpolnjevati), so razlogi sklepa o zavrnitvi predloga zavarovanja z začasno odredbo v delu, v katerem sodišče zaključi, da zavarovanje ni potrebno, ker tožena stranka izpolnjuje pogodbo o upravljanju v sporni stavbi še naprej na enak način kot pred odpovedjo pogodbe, sami s sabo v nasprotju.
Namen etažnih lastnikov pri zahtevi za sodno varstvo je v začasni preprečitvi toženi stranki, da nadaljuje z izvrševanjem pogodbe o upravljanju.
Pritožnica ima tudi prav, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da bi, če bi predlagano začasno odredbo izdalo, prejudiciralo odločitev o vloženi tožbi, ne da bi upoštevalo trditve nasprotne stranke (tožene stranke). Če je sodišče ocenilo, da mora pred odločitvijo izvesti kontradiktoren postopek, bi ga moralo izvesti, ne pa iz tega razloga predlog zavrniti.
Prvostopenjsko sodišče je ocenilo, da predstavlja 26. 4. 2006 vložena tožba in postopek, voden v zadevi I P 374/2006, zavrnitev ponudbe za sklenitev prodajne pogodbe z 28. 12. 2005. Pri tem se je pravilno oprlo na določilo tretjega odstavka 26. člena OZ. Gre za ponudbo, v kateri veljavnost ni določena. Če ponudnik ne določi roka za sprejem, je treba upoštevati ali je ponudba dana odsotni osebi ali ustno. Ponudba, dana odsotni osebi, veže toliko časa, kolikor je normalno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči, o njej odloči in da odgovor o ponudbi prispe do ponudnika. Zaradi zavrnitve ponudbe ta neha veljati in ponudnik nanjo ni več vezan.
Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da bi morala tožena stranka za uporabo izjeme po prvem odstavku 104. člena SZ-1 kumulativno izpolnjevati tri pogoje: 1. posebej utemeljene okoliščine, 2. sprožen postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči ter 3. obvestilo najemodajalca o vsem tem. Na toženi stranki je torej dokazno breme za obstoj okoliščin, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine.
STVARNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO –OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0060389
OZ člen 18, 121. SPZ člen 115. SZ-1 člen 29, 29/2. EZ-1 člen 288.
pogodba o dobavi toplote – etažna lastnina – skupno odjemno mesto – izstop etažnega lastnika iz sistema ogrevanja – sporazum o spremembi rabe skupnih delov – dejanska dobava toplote – realni kontrakt – splošni pogoji
Ker odstop enega etažnega lastnika iz celotnega sistema ogrevanja po svoji naravi pomeni spremembo rabe skupnih delov (drugi odstavek 29. člena SZ-1), tožencu pa ni uspelo dokazati, da je bilo za njegov odstop podano soglasje vseh etažnih lastnikov, je odločitev sodišča pravilna. Splošno pravilo pri etažni lastnini namreč je, da obveznosti na skupnih delih bremenijo vse etažne lastnike, in sicer v skladu z njihovim solastniškim deležem.