plačilo uporabnine - neupravičena obogatitev - nezakonita uporaba/zasedanje stanovanja - predhodno vprašanje - zastaranje zahtevka za sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino - tržna najemnina
Potem ko je zastarala pravica tožencev zahtevati sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, tožena stranka nezakonito zaseda tožničino stanovanje. Zato je tožena stranka od nastopa zastaranja njenega zahtevka dolžna plačati tožnici uporabnino v višini tržne (profitne) najemnine. Prvo sodišče je pravilno ugotovilo, da so za obdobje od zastaranja zahtevka tožene stranke za sklenitev navedene najemne pogodbe izpolnjene vse predpostavke tožničinega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve.
Ureditev upravnikovega dolžnostnega ravnanja po citirani zakonski določbi predpostavlja, da ima tretji veljavno sklenjeno pogodbo z etažnimi lastniki.
- Domet določbe drugega odstavka 71. člena SZ-1 ni v tem, da bi zaradi izostanka dolžnega ravnanja upravnika on po samem zakonu postal materialnopravni zavezanec za plačilo stroškov napram tretji osebi. Upravnik je na tej podlagi odgovoren (zgolj) odškodninsko, za ugotovitev takšne njegove odgovornosti.
spor majhne vrednosti – razmerja med etažnimi lastniki – stroški obratovanja – ključ delitve stroškov – sodba presenečenja – pravica do izjave – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
V skladu s 116. členom SPZ je potrebno soglasje etažnih lastnikov o ključu delitve stroškov, če opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, odstopajo od določitve v sorazmerju z njihovimi solastniškimi deleži.
OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO
VSL0086913
OZ člen 5, 15, 58. SZ-1 člen 84, 84/4.
najemna pogodba – oblika najemne pogodbe – pisnost – teorija o realizaciji – realizacija ustno sklenjene najemne pogodbe – lastninska pravica na nepremičnini – pridobitev lastninske pravice – prodaja nepremičnine v stečajnem postopku – sklep o izročitvi nepremičnine kupcu – pridobitev lastninske pravice v stečajnem postopku – razpolagalna sposobnost – načelo vestnosti in poštenja
Prenos lastninske pravice na nepremičnini začne učinkovati, ko prenositelj lastninske pravice izstavi in izroči pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo. Ker je šlo v konkretnem primeru za prodajo nepremičnine v stečajnem postopku, zemljiškoknjižno dovolilo nadomesti pravnomočen sklep stečajnega sodišča o izročitvi nepremičnine kupcu, s katerim stečajno sodišče ugotovi, da so izpolnjeni vsi pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca v zemljiško knjigo. Do prenosa lastninske pravice na kupca v smislu določila 6. člena prodajne pogodbe z dne 18. 5. 2012 je imel razpolagalno pravico stečajni upravitelj.
spor majhne vrednosti – upravnik – večstanovanjska hiša – stroški upravljanja – stroški ogrevanja – akontacija stroškov ogrevanja – fiksni del – dejanska poraba – variabilni del – izvrševanje pravic najemnika
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka izstavljala račune za ogrevanje toženi stranki, ki teh računov ni poravnala. Računi so bili dovolj jasni, po zaslišanju tožeče stranke je sodišče prve stopnje odgovorilo na ugovore tožene stranke, zato ni podana očitana absolutna bistvena kršitev določb ZPP iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.
Ne (vsebinska) povezanost obeh zahtevkov, ne okoliščina (ne)obstoja interesa tožnikov za vodenje te pravde v primeru uspeha v zadevi I P 1588/2014 ne pomenita, da imamo opravka s predhodnim vprašanjem. Za kaj takega mora obstajati odvisnost, kot jo opredeljuje 13. člen ZPP, ki pa v konkretnem primeru ni razvidna.
OZ člen 369, 369/3, 381, 1034. SZ-1 člen 24, 24/5, 25, 25/3.
obratovalni stroški večstanovanjske stavbe - dobava toplotne energije - dobave in storitve za skupne dele stavbe - možnost individualnega odjema in obračuna dobav in storitev za posamezni del - skupno odjemno mesto - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov - zastaranje terjatve - tek zastaralnega roka - plačilo procesnih obresti - upravičenje odvetnika do potnih stroškov za potovanje izven območja razpravljajočega sodišča
Dejstvo, da je priključna moč za celoten objekt vseskozi enaka, ne pomeni, da je možen individualen odjem. Celotna stavba ima namreč skupno odjemno mesto, na katerem se odčita poraba toplotne energije, ki predstavlja skupno (sicer deljivo) obveznost vseh odjemalcev v tej stavbi, zaradi česar individualen odjem toplotne energije ni mogoč.
S pravnomočnostjo sklepa o izvršbi še ni končan izvršilni postopek v smislu določb ZIZ. Konec izvršilnega postopka namreč lahko pomeni le dokončno poplačilo upnikove terjatve, zavrženje ali zavrnitev predloga za izvršbo, ustavitev postopka po umiku predloga za izvršbo in ustavitev izvršbe kot neuspešen konec postopka.
cesija – terjatev upravnika – ugovor pasivne legitimacije
Toženec ni v nikakršnem poslovnem razmerju s tožečo stranko in za odločanje o utemeljenosti tožbenega zahtevka ni pomembno, ali je toženec uporabnik spornega stanovanja katerega najemnica je njegova mati. Tožeča stranka bi lahko od toženca uveljavljala sporno terjatev edino, če bi dokazala, da je toženec prevzel dolg po pogodbi o odstopu terjatve. Samo v takem primeru bi bil toženec pasivno legitimiran, zato je sodišče prve stopnje materialno pravilno odločilo, ko je zavrnilo tožbeni zahtevek.
POGODBENO PRAVO - STVARNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL0085165
SPZ člen 68, 117, 117/1. OZ člen 125, 125/1.
pobotni ugovor – etažni lastnik – razdelitev stroškov med etažne lastnike – redno upravljanje – bremena skupne stvari
Ne glede na to, kakšna je bila sicer pravna narava takšne pogodbe je očitno, da sklenjena pogodba zavezuje obe pogodbeni stranki (prvi odstavek 125. člena OZ). Posebnost takšne pogodbe je kvečjemu, da jo lahko sklenejo etažni lastniki, če dosežejo za njeno sklenitev potrebno večino. Lahko bi jo sicer tudi odpovedali - 10. člen Pogodbe št. K/D je to predvideval. Vendar so jo lahko odpovedali le, če so sprejeli sklep s potrebno večino. Odpoved pogodbe s strani enega samega etažnega lastnika torej ni bila mogoča.
Etažni lastniki so dolžni vzdrževati skupne dele. K poravnavanju storitev tožeče stranke je bila tožena stranka zavezana na temelju Pogodbe, kolikor je šlo za stroške kurilnice. Da jih mora poravnati, sicer določa tudi prvi odstavek 117. člena in 68. člen SPZ.
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0086012
OZ člen 460, 460/3, 461, 461/2, 480. ZVKSES člen 25, 25/3. ZPP člen 286. SZ člen 3, 3-3.
prodajna pogodba – stvarne napake – jamčevalni zahtevki – jamčevanje za stvarne napake – notifikacija – znižanje kupnine – tožbeni zahtevek za znižanje kupnine – oblikovalni tožbeni zahtevek – izguba pravic – pravočasnost zahtevka – prekluzija – prekluzivni rok – naknadna sprememba sodne prakse – pravica do sodnega varstva – očitna napaka – skupni del stavbe
Čeprav oblikovalni tožbeni zahtevek ni bil postavljen že ob vložitvi tožbe, temveč šele kasneje, tožnika ne more zadeti sankcija prekluzije.
V času vložitve tožbe, s katero je bil postavljen le denarni zahtevek, ni bilo enotne sodne prakse glede vprašanja, ali je treba jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine uveljavljati z oblikovalnim zahtevkom ali zadostuje zgolj dajatveni.
Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču pritožnice, da ji je na podlagi tretjega odstavka 42. člena SZ-1 treba priznati aktivno legitimacijo za izterjavo sredstev rezervnega sklada. V prvem odstavku 42. člena SZ-1 je sicer res določeno, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu. Vendar pa ima upravnik po tretjem odstavku 42. člena SZ-1 dolžnost, da jih prenakaže na poseben transakcijski račun, če izvaja vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, kar pomeni le, da jih lahko izvaja preko svojega računa, torej jih sme tudi izterjevati.
Sodišče lahko v okviru materialno procesnega vodstva poda tudi pobudo za spremembo stvarnega - tožbenega predloga, s tem, da mora ta ostati v okviru cilja (VS RS sklep II Ips 172/2016 z dne 22. 9. 2016).
SZ-1 člen 103, 103/3, 112, 112/1. ZPP člen 285, 318, 318/2, 318/3, 339, 339/2, 339/2-7.
odpoved najemne pogodbe za stanovanje iz krivdnega razloga - sodna odpoved najemne pogodbe - nesklepčnost tožbe - oblikovalni zahtevek - odpravljiva nesklepčnost - materialno procesno vodstvo - pravilna formulacija tožbenega predloga
Sodišče lahko v okviru materialno procesnega vodstva poda tudi pobudo za spremembo stvarnega - tožbenega predloga, s tem, da mora ta ostati v okviru cilja (VS RS sklep II Ips 172/2016 z dne 22. 9. 2016).
odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi - opomin - vsebina opomina - odprava odpovednega razloga - rok za odpravo
Lahko lastnik odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine ali stroškov v roku, ki ga določa najemna pogodba, vendar mora pred vložitvijo tožbe predhodno pisno opozoriti najemnika. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od petnajstih dni.
povrnitev stroškov upravniku – trditveno in dokazno breme – sklicevanje na priloge – višina tožbenega zahtevka
Ni naloga ne sodišča ne izvedenca, da namesto tožeče stranke opravi popolno in transparentno sledljivost terjatev po posameznih računih.
Ne zadostuje, da iz „v spis priloženih razdelilnikov stroškov izhajajo za vsak posamezni vtoževani znesek potrebni podatki“, ki omogočajo preizkus.
Na priloge se stranka lahko sklicuje le, če je to namenjeno natančnejšemu substanciranju njenih trditev, tudi v takem primeru pa mora navesti posamezno prilogo oziroma posamezen razdelilnik stroškov, ki njene navedbe potrjuje.
Čim je tožena stranka ugovarjala izračunu posameznih postavk stroškov, bi tožeča stranka morala navesti znesek, ki ga je plačala dobavitelju (celota) za dobavo oziroma storitev, ključ delitve (del celote) in znesek, ki je odpadel na toženo stranko. Šele v takem primeru bi sodišče lahko opravilo preizkus pravilnosti obračuna med strankama spornih stroškov.
Iz v izpodbijani sodbi ugotovljenih dejstev o vloženih predlogih za izvršbo je sodišče prve stopnje, upoštevaje, da pretrganje zastaranja zoper glavnega dolžnika posledično pretrga tudi zastaranje zoper subsidiarnega poroka, materialno pravo pravilno uporabilo.
STANOVANJSKO PRAVO – STVARNO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0060499
SZ-1 člen 111. ZPP člen 141, 142.
izselitev iz stanovanja – uporaba stanovanja brez pravnega naslova – pravni naslov za bivanje v tuji nepremičnini – vročanje sodnih pošiljk – fikcija vročitve – sporočanje naslova začasnega prebivališča sodišču – nevestno ravnanje stranke
Ker toženka pisanja ni dvignila, je bila sodna pošiljka puščena v hišnem predalčniku 29. 4. 2016. Toženka v pritožbi trdi, da vabila zaradi bolezni ni mogla osebno sprejeti. Iz podatkov spisa izhaja, da ji je bilo vabilo vročeno na naslov, ki ga je sama navedla v odgovoru na tožbo. Čeprav je vedela, da je sodišče pred tem enkrat že razpisalo narok za glavno obravnavo za dne 26. 4. 2016, saj se je že takrat sodišču opravičila in navajala, da se zaradi zdravstvenih razlogov nahaja v L. (list. št. 26 spisa), pa ni sporočila svojega naslova začasnega bivanja, čeprav bi morala računati s tem, da ji bo sodišče ponovno vročalo sodna pisanja. Takšno nevestno ravnanje toženke, ki ni poskrbela za to, da bi ji sodišče lahko vročilo vabilo na glavno obravnavo, pa pomeni, da določbe ZPP o vročanju niso bile kršene.
upravnik – upravljanje večstanovanjske stavbe – skupni deli – funkcionalno zemljišče stavbe – strošek rednega vzdrževanja – zalaganje sredstev – neupravičena obogatitev – delitev stroškov upravljanja
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je upravnik na podlagi sklepa 3/4 etažnih lastnikov opravil asfaltiranje funkcionalnega dela zemljišče stavbe. Ker gre za redno vzdrževanje skupnega dela in je bila zadosti velika večina etažnih lastnikov, mora tožena stranka povrniti ustrezni del, kar je založil upravnik (30. člen SZ-1 in 190. člen OZ).
OBLIGACIJSKO PRAVO – POGODBENO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0080249
OZ člen 346, 351, 355. SZ-1 člen 24. ZPP člen 286.
najemno razmerje – najemnina – obratovalni stroški – zahtevek lastnika – zastaranje – zastaralni rok – pripoznava dolga – pretrganje zastaranja – odpust dolga
V primeru, ko lastnik dobaviteljem plača stroške, ki se nanašajo na stanovanje, oddano v najem (in ne gre za etažno lastnino), se najemnik ne more sklicevati na enoletni zastaralni rok do dobavitelja. Dolg izvorno namreč ni najemnikov, temveč lastnikov. Lastnikova zahteva do najemnika, da mu povrne znesek stroškov, ki jih je plačal dobaviteljem za najeto stanovanje, lahko temelji bodisi na najemni pogodbi bodisi na neupravičeni obogatitvi, v vsakem primeru pa je zastaralni rok pet let.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ODŠKODNINSKO PRAVO
VSL0072627
SZ-1 člen 71, 71/2. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14.
odškodninska odgovornost upravnika – predložitev seznama etažnih lastnikov – prenehanje položaja upravnika – absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka – razlogi o odločilnih dejstvih – pravica do izjave
V primeru, ko tožeča stranka uveljavlja odškodninsko odgovornost tožene stranke, ker ji le-ta ni predložila seznama dolžnikov, je potrebno upoštevati, da bi tožena stranka takšen seznam lahko izdelala le pod pogojem, da je predhodno opravila razdelitev stroškov med etažne lastnike in jim naložila njihovo plačilo (saj bi le tako lahko ugotovila, kateri etažni lastniki niso poravnali svojih obveznosti). Tega pa tožena stranka za dobavljeno toplotno energijo v mesecu decembru 2010 ni bila pooblaščena storiti, saj se je ta strošek lahko razdelil med etažne lastnike šele januarja 2011, ko nesporno ni bila več upravnik objekta. Ko je tako, pa tožena stranka tudi ni mogla izdelati seznama dolžnikov in njena odškodninska odgovornost že iz tega razloga ne more biti podana.