CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00001249
ZPP člen 337, 337/1. OZ člen 9, 190, 602.
najemno razmerje - najemna pogodba - najemnina - stroški najemnika - stanovanjski stroški - neplačevanje najemnine in stroškov - dokazna ocena - dejansko stanje - nedovoljene pritožbene novote
Tožnik je toženki za plačane najemnine in obveznosti vedno izdal pisno potrdilo. Za sporno obdobje pa toženka pisnih potrdil o plačilu najemnine in stroškov ni predložila. Njenim pojasnilom, da potrdil o plačilu nima, ker jo je tožnik 3. 10. 2014 nasilno deložiral, hkrati pa odtujil dokazila o plačilih za vtoževano obdobje, prvostopenjsko sodišče utemeljeno ni sledilo, ker ni logično, da bi se manjkajoča dokazila natančno pokrivala s tožnikovo evidenco neplačanih najemnin in stroškov, ob tem, da je tožnik tožbo na plačilo spornih zneskov vložil že pred izselitvijo toženke.
BREZPLAČNA PRAVNA POMOČ - CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00000410
SPZ člen 3, 72, 100, 105, 105/1, 108, 113, 116. SZ-1 člen 3, 3/4, 5, 5/2, 18, 19, 22. ZBPP člen 46.
podstreha in drugi skupni prostori - solastnina - petitorno varstvo - varstvo solastnine - smrt stranke, ki ima pooblaščenca - stroški odvetniškega zastopanja - vračilo sredstev iz naslova brezplačne pravne pomoči
Skupne dele lahko uporabljajo etažni lastniki le v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje drugih etažnih lastnikov. Celo za preoblikovanje skupnega dela v posebni skupni del, je nujno soglasje vseh etažnih lastnikov; preoblikovanja skupnega dela v posebni del v etažni lastnini pa je dovoljeno le na podlagi sporazuma etažnih lastnikov in ob dodatnem pogoju - če je to mogoče glede na potrebnost skupnega dela za funkcioniranje stavbe kot celote. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da toženec takšnega soglasja ni imel.
Solastniki imajo tudi medsebojno petitorno zaščito.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00001345
ZPP člen 337, 458.
spor majhne vrednosti - izpodbijanje dejanskega stanja - nedovoljeni pritožbeni razlogi - nedopustne pritožbene novote - pogodba o upravljanju
Ke je bilo med pravdnima strankama nesporno, da je pogodba o upravljanju prenehala s 1. 9. 2014, je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo zahtevke upravnika za čas, ko je pogodba o upravljanju prenehala. V pritožbi se upravnik sklicuje prvič na odpovedni rok in s tem upravičeno podaljšanje pogodbe, vendar gre za nedovoljeno novoto v sporu majhne vrednosti.
spori majhne vrednosti - stroški upravljana in obratovanja - aktivna legitimacija upravnika - dolžnost plačila upravniku - dokazno in trditveno breme - stavba z več vhodi - odpoved pogodbe o upravljanju
Pravilno in v sodni praksi že uveljavljeno je tudi materialnopravno stališče sodišča prve stopnje, da mora biti za sklenitev (in odpoved) pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe z več vhodi, ki ima eno ID številko in je etažna lastnina ustanovljena na celotni stavbi, doseženo kvalificirano soglasje večine po (vseh) solastniških deležih in ne zadošča večina v posameznem vhodu.
ZPP člen 214, 214/2, 339, 339/2, 339/2-14, 339/2-15.
nekonkretizirane pritožbene navedbe - zavrnitev dokaznega predloga - zavrnitev pravno nepomembnega dokaznega predloga - izselitev iz stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova
Za odločitev (kot je bila v konkretni zadevi sprejeta) sta pomembni zgolj dve (med seboj povezani) okoliščini oziroma ugotovitvi. Prva je okoliščina, da je predmetno stanovanje izključna last tožnice, druga pa ta, da toženec pravnega naslova oziroma tožničinega soglasja (dovoljenja) za nadaljnje bivanje v stanovanju nima.
Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo plačil v rezervni sklad, vendar pa lahko zahteva zgolj plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo.
Zakon določa enoletni zastaralni rok za terjatve upravnikov večstanovanjskih hiš za storitve upravljanja ter druge njihove terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih. Navedeno določbo je treba uporabiti tudi glede zahtevka, ki ga upravnik uveljavlja za plačilo stroškov upravljanja in obratovanja stavbe zoper lastnika stanovanja v stanovanjsko-poslovni stavbi. Gre namreč za primera, ki sta si v bistvenih značilnostih podobna, saj gre za zahtevek za plačilo stroškov za stanovanje. Zato je sodišče prve stopnje pravilno sklenilo, da je v skladu z načelom enake obravnave lastnikov stanovanj, treba tudi za obravnavani primer uporabiti določbo iz 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ.
plačilo obratovalnih stroškov - aktivna legitimacija upravnika - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov - status upravnika - vpis v register upravnikov - deklaratornost vpisa - verzija - poslovodstvo brez naročila - opravljanje tujih poslov kljub prepovedi
Glede stroškov obratovanja, ki jih tožeča stranka zahteva na podlagi verzije, je ključna dejanska ugotovitev sodbe, da tožeča stranka, ker ni bila upravnica, ni bila upravičena plačati tujih računov dobaviteljem, četudi jih je prejela, saj je šlo s tem za opravljanje tujih poslov kljub prepovedi (204. člen OZ). Posledično pa ni bila upravičena obračunavati, razdeljevati in izterjevati teh stroškov od etažnih lastnikov.
Napačno je stališče pritožnice, da je za odločitev pomembno zgolj to, da je bila še na dan 17. 3. 2016 vpisana kot upravnik v registru upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana. Iz tega potrdila res izhaja, da je bila takrat vpisana kot upravnik na naslovu B.1 (in ne B.2). Iz obrazložitve sodbe pravilno izhaja, da takšen vpis nima konstitutivnega, temveč zgolj deklaratorni pomen in na obstoj ali veljavnost pogodbenega razmerja nima vpliva.
OBLIGACIJSKO PRAVO - ODVETNIŠTVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00000153
SZ-1 člen 30. - tarifna številka 39, 39/1, 39/2.
upravnik - ključ delitve stroškov - trditveno in dokazno breme - spor majhne vrednosti - stroški postopka - odvetniška tarifa - konferenca s stranko - stroški vzdrževanja in upravljanja z nepremičnino - delitev obratovalnih stroškov
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb določa le merila za porazdelitev obratovalnih stroškov. Vsi ostali stroški pa se glede na izrecno zakonsko določbo delijo po solastniškem deležu (če ni s pogodbo o medsebojnih razmerjih dogovorjen drugačen ključ delitve).
Odvetniška tarifa konferenco s stranko in poročila stranki ne opredeljuje kot samostojnih storitev. Obe storitvi sta zajeti že v vrednosti vloge, zaradi katere je bila konferenca opravljena oziroma poročilo pripravljeno.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00000971
ZPP člen 443, 443/1. OZ člen 190. SZ-1 člen 25, 25/1, 53, 53/2.
spor majhne vrednosti - pogodba o upravljanju stanovanjskih hiš - veljavnost pogodbe o upravljanju - veljavna sklenitev pogodbe - vpis v register upravnikov - deklaratorni vpis - potrdilo državnega organa - neupravičena obogatitev - plačilo stroškov dobaviteljev - pomanjkljiva trditvena podlaga
Vpis v register upravnikov ima zgolj deklaratorno (publicitetno) naravo in kot tak neobstoja veljavne pogodbe o upravljanju (sklenjene med etažnimi lastniki in upravnikom) ne more nadomestiti. Enaka ugotovitev velja tudi za pritožničino sklicevanje na potrdilo upravnega organa MOL (o tem da naj bi bila sama upravnik stavbe).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00001025
OZ člen 111, 111/4. ZPP člen 154. Odlok o izvedbenem prostorskem načrtu Mestne občine Kranj (2014) člen 16, 17.
projektantska pogodba - dvojček - obrazložitev stroškovne odločitve - odmera stroškov na stroškovniku - obligacija uspeha - odstop od pogodbe - učinki razvezane pogodbe - projektiranje - verzija
Navodila za razvrščanje objektov v skladu s klasifikacijo vrst objektov, na katere napotuje Uredba o klasifikaciji vrst objektov in objektih državnega pomena jasno določajo, da dvojček z enim stanovanjem, kjer ima vsako stanovanje svojo streho in lasten vhod iz pritličja, ni dvostanovanjska stavba. Tako Odlok kot Navodila zato ločujeta med dvostanovanjsko stavbo in dvojčkom, v katerem ima vsako stanovanje svoj vhod in svojo streho.
Idejne zasnove, ki jih je pripravila tožena stranka, niso bile pripravljene skladno z veljavno zakonodajo in zato gradnja na njihovi podlagi ni bila dopustna oziroma mogoča. Glede na to niti ni odločilno, ali bi gradnja bila dopustna, če bi tožena stranka en objekt preimenovala iz dvojčka v dvostanovanjski objekt, saj bi morala kot strokovnjak to vedeti oziroma poznati relevantno veljavno zakonodajo in le-tej pravočasno prilagoditi izdelano projektno dokumentacijo, česar pa ni storila oziroma ni niti trdila, da je storila. Ker tožena stranka svoje obveznosti kot projektant ni izpolnila in je tožeča stranka posledično upravičeno odstopila od pogodbe, ji je tožena stranka predujem, ki ga je prejela za izpolnitev pogodbenih obveznosti, dolžna vrniti.
Tožena stranka upravičenost do vračila koristi v pritožbi temelji na dejstvu, da je izvedenka ugotovila, da bi bil del izročenega gradiva uporaben pri snovanju drugačne gradnje oziroma pri izdelavi novega projekta. Slednje pa za ugoditev reparacijskemu zahtevku verzijske narave iz četrtega odstavka 111. člena OZ ne zadošča, saj je treba trditi in dokazati, da je tožeča stranka sporno dokumentacijo ne le prejela, temveč jo nato tudi uporabila, katero in v kakšen obsegu.
Sodna praksa pri odločanju o pravdnih stroških dopušča, da je v odločbi navedena podlaga odločitve, odmera stroškov pa je razvidna iz spisa. Tako je storilo sodišče prve stopnje tudi v konkretnem primeru, saj je na stroškovniku označilo, katere stroške je toženi stranki priznalo.
ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00000235
SPZ člen 67, 67/3, 99, 99/2, 100. SZ-1 člen 29, 29/2.
večstanovanjska stavba - varstvo solastnine - soglasje solastnika - posel, ki presega redno upravljanje - posel rednega upravljanja - dejanska etažna lastnina - poseg v skupne dele objekta - soglasje etažnega lastnika - povrnitev škode zaradi protipravnega vznemirjanja lastninske pravice
Ni bistveno, ali je bila v konkretni zadevi vzpostavljena t. i. dejanska etažna lastnina in je podstrešje predstavljalo skupno lastnino pravdnih strank, ali pa je šlo za stavbo v solastnini, kar vključuje tudi podstrešje. V obeh primerih bi namreč prvi toženec pred posegom moral pridobiti tožnikovo soglasje, in sicer v primeru etažne lastnine na podlagi drugega odstavka 29. člena SZ-1, v primeru solastnine pa zato, ker gre za posel, ki presega redno upravljanje nepremičnine.
Uporabe določila petega odstavka 24. člena SZ-1 nikakor ni mogoče širiti tudi na poslovne prostore, nadalje pa stroškov rezervnega sklada tudi ni moč šteti kot obratovalne stroške.
Tožena stranka za plačilo stroškov rezervnega sklada odgovarja neposredno na podlagi kogentnih določb 119. člena SPZ, zato se kot etažna lastnica v razmerju do tožeče stranke ne more razbremeniti te svoje obveznosti s sklicevanjem na Pogodbo o leasingu. Slednja predstavlja le relativno razmerje, ki učinkuje samo med toženo stranko kot leasingodajalcem in leasingojemalcem, ne učinkuje pa v razmerju do tretjih oziroma tožeče stranke, saj ta ni bila stranka navedene pogodbe.
Pri prevzemu dolga je ključno, da ni nobenega dvoma o tem, da se upnik s spremembo dolžnika strinja. Predpogoj strinjanja pa je, da je o spremembi dolžnika obveščen.
Določba tretjega odstavka 108. člena ZPP se nanaša na vse vloge, ki so vezane na rok, tudi tiste, s katerimi se pretrga zastaranje. Opustitev dolžnosti sodišča prve stopnje, da ravna v skladu s prvim odstavkom 108. člena ZPP, ne more imeti škodljivih posledic za tožečo stranko. Če bi jo sodišče pozvalo k popravi tožbe, bi se kot dan postavitve zahtevka (kar bi pretrgalo tek zastaralnega roka) štel dan vložitve tožbe. Enako mora veljati tudi za popravo oziroma dopolnitev tožbe, ki jo opravi tožeča stranka na lastno pobudo.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00000975
SZ-1 člen 4, 4/2, 84, 84/4, 95, 111. OZ člen 615. ZPP člen 286b, 286b/1.
najemna pogodba za nedoločen čas - zavrnitev dokaznega predloga - ustna sprememba pogodbe - definicija stanovanja - podaljšanje najema za določen čas - uporaba stanovanja brez pravnega naslova
Ne SZ-1 (in OZ) ne sodna praksa ne omogočata, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, za kar se zavzema tožnik.
Sodišče ne more oz. ni dolžno sámo prebirati pogodbe in iskati morebitnega določila, ki bi morebiti lahko bil podlaga za tožničino aktivno legitimacijo. Še celo če bi bila ta očitna, bi veljalo enako, vendar pa bi v tem primeru na konkretno določilo opozorila vsaj pritožba, pa tega ne stori. Ostane pri pavšalni navedbi, da ima podlago v pogodbi.
DRUŽINSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – ZAVAROVANJE TERJATEV – NEPRAVDNO PRAVO
VSL0086833
ZPND člen 5, 19, 21, 22d. SZ-1 člen 110, 160. ZIZ člen 71. ZNP člen 35.
nasilje v družini – prepustitev stanovanja – začasna odredba – predlog za izdajo začasne odredbe
Na podlagi 7. člena najemne pogodbe ima predlagateljica pravico do uporabe stanovanja. Ker se je predlagateljica izselila iz stanovanja zaradi nasilja nasprotnega udeleženca in zato ne more uporabljati neprofitnega stanovanja, okoliščine, da si je najela drugo stanovanje, da je trdila, da ji ne gre za stanovanje, marveč za pravico, niso odločilne. Odločilno je nasilje nasprotnega udeleženca, zaradi katerega predlagateljica ne more izvrševati pravic, ki ji pripadajo.
Poseben predlog za izdajo začasne odredbe v postopkih iz ZPND zato ni potreben. Nobenega dvoma pa ni, da ni dovoljen predlog za začasno odredbo nasprotnega udeleženca, v katerem predlagal odlog izvršbe, zaradi izrečenega ukrepa v sklepu, ki je bil izdan na podlagi 22d. člena ZPND.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO
VSL0086090
ZPP člen 7, 339, 339/2, 339/2-10, 452, 454. OZ člen 199. SZ-1 člen 50.
spor majhne vrednosti – neizvedba naroka – upravnik – stroški upravljanja in obratovanja – stroški sanacije – redna vzdrževalna dela – poslovodstvo brez naročila – nujna gestija – trditveno breme – mesečni razdelilniki – informativni dokaz
Tožeča stranka ni navedla, da posla ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, oziroma da obstaja konkretna nevarnost škode, ki jo želi tožeča stranka preprečiti s svojim ravnanjem, ali da škoda že nastaja. Zgolj navedba, da je delo nujno potrebno, zato ne pomeni izpolnjenih predpostavk za poslovodstvo brez naročila.
NEPRAVDNO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO – CIVILNO PROCESNO PRAVO
VSL0086830
SZ-1 člen 29, 29/4. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb člen 14. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-11, 339/2-12, 339/2-15. ZNP člen 37.
etažna lastnina – upravljanje večstanovanjske stavbe – posli rednega upravljanja – soglasje etažnih lastnikov – soglasno odločanje – soglasje za izvedbo poslov upravljanja – najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada – nepravdni postopek – nadomestitev soglasja etažnega lastnika s sklepom sodišča – upravnik – pooblastilo za zastopanje – kršitev določb pravdnega postopka
14. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb med posle, ki zahtevajo soglasno odločanje vseh lastnikov stanovanj, uvršča tudi najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada. Kadar takšno soglasje ni doseženo, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku (četrti odstavek 29. člena SZ-1). Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje ustrezno tehtalo obremenitev etažne lastnice in pomembnost najema posojila v breme rezervnega sklada za energetsko prenovo hiše ter pravilno odločilo, ko je nadomestilo soglasje nasprotne udeleženke.
ZIZ člen 192, 192/2, 221, 221/1. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14.
izvršba na podlagi izvršilnega naslova - izpolnitev obveznosti - izselitev iz stanovanja - izpraznitev in izročitev stanovanja - izročitev ključev - posredna posest - ogled stanovanja - prijava stalnega prebivališča - zavrnitev dokaznega predloga
Upnik bi moral predlog za izvršbo vložiti zoper tiste osebe, ki dejansko bivajo v nepremičnini, v primeru, če bi mu dolžnica stanovanje prazno svojih stvari in oseb že izročila v neposredno posest.
CIVILNO PROCESNO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – STANOVANJSKO PRAVO
VSL0068496
OZ člen 198.
vmesna sodba – plačilo uporabnine – neupravičena uporaba stanovanja – deljiva obveznost – solidarna obveznost – hišniško stanovanje – pravica do začasne uporabe stanovanja
Uporabnina je denarna terjatev, za katero praviloma velja, da je deljiva obveznost. Če je pri kakšni deljivi obveznosti več dolžnikov in ni določena drugačna delitev, se obveznost med njimi deli na enake dele in je vsak izmed njih odgovoren za svoj del obveznosti.
STANOVANJSKO PRAVO – OBLIGACIJSKO PRAVO – PRAVO DRUŽB
VSL0086440
SZ-1 člen 30, 30/1, 71, 71/1, 71/2. SPZ člen 118. OZ člen 197. ZGD-1 člen 623, 623/6. ZPP člen 8.
spor majhne vrednosti – upravljanje večstanovanjskih stavb – upravnik – obratovalni stroški – aktivna legitimacija – pogodba o upravljanju – veljavnost pogodbe – statusno preoblikovanje upravnika
Ob ugotovljenem materialnem statusnem preoblikovanju prve družbe upravnice so na novo družbo in posledično na tožečo stranko kot univerzalno pravno naslednico prešla tudi vsa pravna razmerja, ki so izvirala iz sklenjenih pogodb o upravljanju prvotne družbe upravnice. Nova družba je vstopila v celotni pravni položaj prvotne upravnice. Prvi odstavek 71. člena SZ-1 ureja razmerja etažnih lastnikov s tretjimi osebami, dobavitelji. Upravniku ne prepoveduje zalaganja svojih sredstev za poplačilo obveznosti etažnih lastnikov, kadar jih slednji ne plačajo.