OZ-UPB1 člen 416. SZ-1 člen 103, 107. ZIZ člen 175, 175/2.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - solastninska pravica na stanovanju - začetek učinkovanja prenosa lastninske pravice
Zahtevek po prenehanju najemnega razmerja in izročitvi stanovanja predstavlja nedeljivo obveznost, kadar je upnikov več. Lastninska pravica na solastnem deležu do 107/1000 predmetnega stanovanja je v razmerju med tožnikom in njegovim pravnim prednikom prešla z izročitvijo overjenega zemljiškoknjižnega dovolila.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00015294
SZ-1 člen 24, 24/5, 25, 25/1, 49, 49/1, 53, 53/2.
pogodba o opravljanju upravniških storitev - posest stanovanja - lastnik stanovanja - zemljiškoknjižno stanje - zemljiška knjiga - (ne)vpis v zemljiško knjigo - spor majhne vrednosti
S pritožbenim ponavljanjem navedb pred sodiščem prve stopnje, da čeprav je v zemljiški knjigi njena pravna prednica vpisana kot lastnica tega stanovanja, ona ni njegova dejanska lastnica, kar da naj bi izhajalo iz listin, na katere se sklicuje, in da je ZLNDL določal, da postanejo etažni lastniki nekdanji imetniki pravice uporabe na posameznem stanovanju, ne more doseči presoje, da ni lastnica spornega stanovanja. Te listine namreč ne predstavljalo dokazila o lastništvu nepremičnin niti dokazila o prenosu le-tega. Pritožbena navedba, da tožena stranka stanovanja nima posesti in ga ne uporablja, pa za presojo lastništva ni pomembna.
Če zemljiškoknjižno stanje ob lastninjenju ni ustrezalo dejanskemu, pa se zoper zemljiškoknjižni sklep pravna prednica tožene stranke ni pritožila, lahko še vedno doseže zemljiškoknjižni prenos na „upravičenega“ lastnika po za to predpisanem postopku, npr. na podlagi uskladitvene pogodbe
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSK00016312
SPZ člen 115. SZ-1 člen 37. ZPP člen 286.b, 286.b/1.
zaslišanje priče - nesporna dejstva - skupni deli stavbe v etažni lastnini - dokaz z zaslišanjem strank - pravica stranke do izjave - kršitev načela neposrednosti - nedopusten pritožbeni razlog - zbor etažnih lastnikov - posli rednega upravljanja - delitev obratovalnih stroškov - delitev stroškov med etažnimi lastniki
V redno upravljanje pa sodijo tudi dogovori o delitvi posameznih skupnih stroškov obratovanja, ki ne odstopajo od splošnega pravila 115. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), to je, da s stroški delijo v skladu s solastniškimi deleži.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00015031
SZ-1 člen 24, 24/5, 25, 25/3. ZPP člen 214, 214/2, 451, 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - upravljanje večstanovanjske stavbe - obratovalni stroški - razdelitev stroškov - individualni odjem - subsidiarna odgovornost lastnika - najemnik - omejeni pritožbeni razlogi - domneva priznanja nezanikanih dejstev - verodostojna listina kot dokaz
Listine, ki so podlaga za izdajo sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine, v pravdnem postopku izgubijo poseben pomen, ki so ga imele v izvršilnem postopku. Predmet odločanja v pravdi namreč ni več presoja, ali je neka listina verodostojna listina ali ne, temveč sodišče ugotavlja dejansko stanje v kontradiktornem postopku.
S pritožbeno navedbo o protispisnosti ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni zanikala, da njen najemnik ni poravnal svojih obveznosti, tožena stranka sodišču prve stopnje (smiselno) očita kršitev drugega odstavka 214. člena ZPP o domnevi priznanja nezanikanih dejstev. Po mnenju pritožnice namreč namen zanikanja tega dejstva izhaja iz njene prve pripravljalne vloge.
Toženka je kot dedinja vstopila v toženčev procesnopravni položaj, tako da izpodbijana odločitev ne učinkuje le v razmerju do tožnice, ampak tudi v razmerju do nje kot pravne naslednice prvotnega toženca.
Odločitev o nepodedljivosti terjatve, ki je predmet obravnavanja, je odločitev o utemeljenosti zahtevka in ne procesna odločitev, kakršna je ustavitev postopka. Če stranka med postopkom umre, po samem zakonu v njen (procesni) položaj vstopijo dediči. Smrt stranke med postopkom ne vpliva na pravila postopka o tožnikovem razpolaganju z zahtevkom in na pravice nasprotne stranke, povezane s tem. Ustavitev postopka bi bila v dani procesni situaciji lahko le posledica umika tožbe, ki ji dediči po pokojnem tožencu ne bi nasprotovali (drugi in tretji odstavek 188. člena ZPP). Ker te predpostavke niso podane, ni bilo podlage za ustavitev postopka.
Po 111. členu SZ-1 lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo za izpraznitev stanovanja, če oseba, ki uporablja stanovanje, ni sklenila najemne pogodbe z lastnikom.
Tudi ob neobstoju pisne listine je najemna pogodba veljavna, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale.
plačilo najemnine - sporazum o ureditvi medsebojnih razmerij - pisna najemna pogodba - solidarna odgovornost za obveznosti - pasivna legitimacija - predpogodba
Na podlagi takšnega dogovora prvostopno sodišče pravilno ugotavlja, da so pravdne stranke v 3. členu Sporazuma dogovorili najemno pogodbo v pisni obliki, ki ima tudi vse bistvene sestavine najemne pogodbe, kot jo določa 91. člen Stanovanjskega zakonika.
SZ-1 člen 105. ZPP člen 454, 454/2, 458, 458/1, 458/2.
najemna pogodba - službeno stanovanje - neprofitna najemnina - profitna najemnina - prenehanje delovnega razmerja - prenehanje najemnega razmerja - višina uporabnine - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - spor majhne vrednosti
Toženec službeno stanovanje uporablja brez pravnega naslova, zato tožnica utemeljeno zahteva od toženca plačilo profitne najemnine.
ZPP člen 454, 454/1, 457, 457/3. SZ-1 člen 17, 17/1, 30, 30/3.
spor majhne vrednosti - narok v sporih majhne vrednosti - stroški obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe - stroški upravljanja, obratovanja in vzdrževanja - upravnik - obvestilo upravniku o spremembi lastništva posameznega dela
Etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, ki nastanejo potem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice. Dejstvo, da je bila tožnica preko nepremičninskega posrednika obveščena o spremembi lastninske pravice na etažnem stanovanju, pomeni, da bivša etažna lastnica odgovarja za stroške, nastale do obvestila upravniku.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00015100
ZPP člen 216.
stroški upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe - sporna višina terjatve - trditveno in dokazno breme - način izračuna plačil - prosti preudarek - spor majhne vrednosti
Uporaba 216. člena ZPP v sporu med upravnikom in etažnim lastnikom ne pride v poštev. Obveznost plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja mora temeljiti na jasnem, matematično preverljivem izračunu, v katerem ključ delitve stroškov ne sme biti neznanka. Ker je v sporu breme trditev in dokazov v zvezi z višino stroškov na upravniku večstanovanjske stavbe, njega bremeni okoliščina, da pravilnosti izračuna terjatve ni mogoče preveriti.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DENACIONALIZACIJA - OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00018902
ZDen člen 88. ZOR člen 108, 154, 158, 206, 206/3, 361, 376. SZ člen 117. OZ člen 1060. ZPP člen 214, 214/2.
privatizacija stanovanj po SZ - odškodninska odgovornost - deliktna odškodninska odgovornost - denacionalizacija - kupoprodajna pogodba - nična pogodba - odškodninska odgovornost za sklenitev nične pogodbe - dolžna skrbnost - krivda - protipravno ravnanje - vzročna zveza - škoda - nastanek škode - škodni dogodek - pozitivni pogodbeni interes - tržna vrednost - solidarna odškodninska odgovornost - sopovzročitev škode - zastaranje - objektivni zastaralni rok - subjektivni zastaralni rok - začetek teka zastaranja
Pogodbenik, ki je kriv za sklenitev nične pogodbe, odgovarja svojemu sopogodbeniku za škodo, ki mu nastane zaradi ničnosti pogodbe, če ta ni vedel in ni bil dolžan vedeti za vzrok ničnosti.
Obstoj škode v obravnavanem primeru odraža korist, ki bi jo tožnica prejela iz pogodbe, če ne bi bilo protipravnega in krivdnega ravnanja njenih povzročiteljev. Gre za pozitivni pogodbeni interes, ki v obravnavanem primeru predstavlja tržno vrednost spornega stanovanja. Če ne bi bilo škodnega ravnanja tožencev, bi tožnica za isti denar lahko kupila kakšno drugo stanovanje na trgu in ga danes imela v lasti. Kriva pogodbena stranka mora poštenemu sopogodbeniku zagotoviti tak položaj, v katerem bi se nahajala, če pogodba ne bi bila nična.
Nastanek škode ni vedno istočasen s škodnim dogodkom. Tožnici je škoda dokončno nastala šele z vrnitvijo obravnavanega stanovanja denacionalizacijski upravičenki v last. Pred to odločitvijo sodišča namreč ni bilo jasno, ali bo stanovanje kljub temu, da je denacionalizacijski postopek v teku, vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu, saj bi se denacionalizacijski postopek lahko končal z zavrženjem ali zavrnitvijo denacionalizacijskega zahtevka. Šele takrat so se torej izpolnile vse predpostavke odškodninske obveznosti, šele takrat se je rodila odškodninska tožba zoper oba povzročitelja škode. Ugovor zastaranja zato ni utemeljen.
izpraznitev stanovanja - pravni naslov za bivanje - paricijski rok - dolžina paricijskega roka
Za določitev izpolnitvenega roka v trajanju od 60 dni do 90 dni (četrti odstavek 112. člena SZ-1), za kar se zavzema pritožba, bi lahko šlo le v primeru izpraznitve zaradi predhodne odpovedi najemne pogodbe za stanovanje, za takšen položaj pa v tej zadevi ne gre.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00014266
OZ člen 190, 197. ZPP člen 7, 212, 457, 457/3, 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - izrek sodbe v sporih začetih na podlagi predloga za izvršbo na podlagi verodostojne listine - oblikovanje izreka sodbe - aktivna legitimacija upravnika - trditveno breme stranke - založitev stroškov iz lastnih sredstev - izvedba naroka v sporu majhne vrednosti - zahteva po izvedbi naroka - dokazni predlog za zaslišanje strank
Izrek izpodbijane sodbe ni protispisen. Je tak, kot je običajno v zadevah, ko sodišče odloča po tem, ko je bil sklep o izvršbi, izdan na podlagi verodostojne listine, razveljavljen ter se zahtevek obravnava v pravdi, odločitev pa je mešana – tožbenemu zahtevku je delno ugodeno, delno pa je zavrnjen.
Večji del tožbenega zahtevka je bil zavrnjen, ker tožeča stranka ni izkazala svoje aktivne legitimacije. Trditveno breme, da je stroške tretjih poravnal upravnik, je na tožeči stranki, tega pa tožeča stranka ni navedla.
Večinsko stališče sodne prakse je, da dokazni predlogi strank, da se zaslišijo posamezne stranke ali priče, še ne pomenijo zahteve za izvedbo naroka, saj ni nujno, da bo sodišče takšnemu dokaznemu predlogu ugodilo.
aktivna legitimacija - večstanovanjska stavba - etažna lastnina - stroški skupnih delov stavbe - ogrevanje - odklop iz skupnega sistema ogrevanja
Posamezni etažni lastnik se z odjavo iz sistema daljinskega ogrevanja ne more razbremeniti skupnega stroška, ki je posledica veljavno sprejete odločitve etažnih lastnikov, da se stavba priključi na sistem daljinskega ogrevanja.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO
VSL00015146
SZ-1 člen 24, 24/5. OZ člen 1028, 1028/1. ZFPPIPP člen 408, 408/1.
subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov - odgovornost poroka - višina dolga - trditveno in dokazno breme - priznanje dejstev - osebni stečaj - terjatve, za katere učinkuje odpust obveznosti
V obravnavani zadevi ne gre za običajen zahtevek dobavitelja ogrevanja na plačilo stroškov, v katerem bi moral ta dokazovati višino neplačanih storitev z računi. Tožeča stranka utemeljuje svoj zahtevek na subsidiarni odgovornosti lastnika stanovanja, ki je kot porok šele s plačilom upniku pridobil pravico, da od dolžnika zahteva povrnitev vsega, kar je zanj plačal.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - ODVETNIŠTVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00014430
ZPP člen 151, 443, 443/1, 458, 458/2. SZ-1 člen 84, 84/4. OZ člen 58. ZDavP-2 člen 389. Odvetniška tarifa (2015) tarifna številka 20, 20/1. Odvetniška tarifa (2015) člen 6, 6/4.
spor majhne vrednosti - najemna pogodba - sklenitev najemne pogodbe - pisna oblika - podaljšanje najemne pogodbe za določen čas - ustna oblika - ustno podaljšanje najemne pogodbe - če je bila izpolnjena pogodba, ki ji manjka oblika (realizacija) - konkludentno ravnanje - predpravdni stroški - stroški postopka - nagrada in stroški odvetnika - skupno obravnavanje tožbe in nasprotne tožbe - nagrada za zastopanje na naroku - nagrada za sestavo vloge - predlog za preklic naroka - nagrada odvetnika za druge vloge - urnina - odsotnost iz pisarne - kilometrina
Veljavna je tudi zgolj v ustni obliki (ali s konkludentnimi dejanji) sklenjena najemna pogodba, ki je bila v pretežnem delu realizirana (58. člen OZ).
Predlog za preklic naroka ni vloga, ki bi imela kakršenkoli vsebinski pomen za postopek oziroma odločitev v zadevi, ampak zgolj prošnja stranke, da se zaradi razlogov na njeni strani, oprava procesnega dejanja preloži. To pa očitno ne sodi v okvir dejanj (vlog) predvidenih v tarifni številki 19/4 Odvetniške tarife.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00013454
SZ-1 člen 68, 68/1, 68/2, 71, 71/2. SPZ člen 67, 105, 105/1, 117, 117/1. OZ člen 168. ZPP člen 212.
pogodba o dobavi toplote - delitev stroškov etažnih lastnikov - upravnik večstanovanjske stavbe - upravnik kot zakoniti zastopnik - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - odškodninska odgovornost upravnika večstanovanjske stavbe - pasivna legitimacija upravnika - ključ delitve stroškov dobave toplote - trditve in dokazi - dokazi ne morejo nadomestiti manjkajočih trditev
V tožbi sami tožeča stranka sploh ni opredelila obdobja, na katerega se nanašajo njeni zahtevki. Priložila pa je listine: izpis odprtih postavk in račune. Ene in drugo so sicer lahko dokazi, ti pa ne morejo nadomeščati trditev. 212. člen ZPP namreč jasno razlikuje med trditvami in dokazi.
Na temelju sklenjenih pogodb tožeča stranka od tožene stranke ne more zahtevati ničesar, saj upravniki sami niso bili pogodbene stranke. Vse štiri pogodbe, ki jih je navedlo prvostopenjsko sodišče, sta namreč sklenili tožeča stranka in prva toženka, pri čemer je bila prva toženka vselej zastopnica etažnih lastnikov. Na pogodbenem pravnem temelju bi lahko tožeča stranka kvečjemu zahtevala plačilo od etažnih lastnikov, ne pa od toženk. Pogodbeni stranki sta v tem primeru na eni strani dobavitelj, na drugi strani pa etažni lastniki. Upravnik je namreč le zastopnik etažnih lastnikov (prvi odstavek 68. člena SZ-1), ne pogodbena stranka. Tožeča stranka ne navaja, da se je upravnik zavezal plačevati toplotno energijo, ki jo je dobavljala tožeča stranka etažnim lastnikom. Upravitelj pa ima na temelju takšne pogodbe vendarle dolžnost do samega dobavitelja. Tretji osebi je namreč dolžan na njeno zahtevo dati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti (drugi odstavek 71. člena SZ-1). Tožeča stranka bi lahko zahtevala kvečjemu odškodnino od toženk, če bi toženke kršile to svojo obveznost. Odškodnino bi lahko praviloma zahtevala v višini svojega izpada dohodkov (168. člen OZ).
Upravniki niso kršili svojih dolžnosti, ker ni bilo določeno delitveno razmerje za razdelitev izdatkov za toploto med stavbami, in očitno tudi ne med etažnimi lastniki samimi. Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Odločanje o razdelitvi stroškov med samimi stavbami v soseski, in o delitvi stroškov znotraj posamezne stavbe, pa je posel upravljanja. Tega lahko sklenejo le etažni lastniki sami (prvi odstavek 117. člena in 67. člen SPZ). Prvi odstavek 117. člena SPZ se sicer nanaša le na upravljanje skupnih delov. Glede upravljanja posameznega dela zgradbe, kolikor se nanaša na dobavo toplotne energije, pa že iz povsem stvarnih razlogov ne more veljati nič drugega. Upravniki teh odločitev ne sprejemajo sami, za opustitev sprejetja takih odločitev pa zato tudi praviloma niso odgovorni.
Uredba o načinu, predmetu in pogojih izvajanja obvezne državne gospodarske javne službe izvajanja meritev, pregledovanja in čiščenja kurilnih naprav, dimnih vodov in zračnikov zaradi varstva okolja in učinkovite rabe energije, varstva človekovega zdravja in varstva pred požarom (2004) člen 6, 6/3, 6/4.
gospodarski spor majhne vrednosti - pasivna legitimacija - upravnik - večstanovanjska stavba - gospodarska javna služba - dimnikarska storitev - uporabnik kurilne naprave - domneva - izpodbojna pravna domneva
V uredbi je vzpostavljena domneva, da je v večstanovanjski stavbi uporabnik male kurilne naprave upravnik, razen če ta dokaže, da je v skladu s prejšnjim odstavkom uporabnik druga oseba (npr. etažni lastniki). Toženka je to domnevo izpodbila, ko je tožnici še pred pravdo vsak mesec pošiljala izpiske dolžnikov, iz katerih so razvidni vsi podatki, potrebni za izterjavo neplačanih stroškov od etažnih lastnikov.
V enostanovanjskih stavbah je praviloma lastnik stavbe tisti, ki malo kurilno napravo in uporablja in nadzoruje, v večstanovanjskih stavbah z upravnikom pa je zadeva drugačna, in je zato potrebno (enotno) definicijo uporabnika iz tretjega odstavka 6. člena Uredbe temu primerno razlagati. Po prepričanju višjega sodišča je ključno – kar je skladno tudi s siceršnjo ureditvijo odgovornosti upravnika za obratovalne stroške stavbe - kdo so dejanski koristniki (uporabniki) malih kurilnih naprav.
OZ člen 190, 280, 280/1, 311. SZ-1 člen 42, 42/3. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 2, 2/2, 2/2-6.
odpoved pogodbe o upravljanju - razpolaganje s sredstvi rezervnega sklada - prenos sredstev rezervnega sklada - aktivna legitimacija upravnika - plačilo računa - ugovor pobota - neupravičena obogatitev - plačilo prispevka v rezervni sklad - posel rednega upravljanja
Čim je namreč prenehala pogodba, po kateri je bil upravnik tožena stranka, je odpadla podlaga za kakršnokoli razpolaganje s sredstvi rezervnega sklada, zato je bila tožena stranka dolžna prenesti celoten znesek na računu rezervnega sklada.
najemna pogodba - najemnina in stanovanjski stroški - uporaba najetega stanovanja - pravni naslov za uporabo stanovanja - dolžnost plačila stroškov - izselitev iz stanovanja - sprememba naslova prebivališča - izpraznitev in izročitev stanovanja - spor majhne vrednosti
Toženka je dolžna plačati stroške, povezane z uporabo spornega stanovanja, ker ga je kljub prenehanju pravnega naslova še vedno uporabljala. Stroške je dolžna plačevati tudi oseba, ki je v stanovanju sprva bivala skladno z najemno pogodbo, nato pa je po prenehanju pogodbe z uporabo stanovanja nadaljevala. Toženkina obveznost tako ni prenehala s tem, ko je ta s svojo večletno dejansko uporabo stanovanja bivanje omogočila še svojemu nekdanjemu partnerju.
Toženka ne zanika, da je partner začel uporabljati stanovanje z njeno privolitvijo. Kakšno je bilo njuno medsebojno razmerje, ni pravno relevantno v odnosu do tožnice, ki se je njuni dogovori ne tičejo. Če je toženka uporabo stanovanja prepustila partnerju, se s takšnim enostranskim ravnanjem plačila dolgovanih stroškov ni mogla razbremeniti.