CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - VARSTVO POTROŠNIKOV
VSL00016393
ZPP člen 359. ZVKSES člen 4, 4/4, 17, 17/1, 17/2, 20, 20/2. Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (2003) člen 10, 10/2, 14, 14/6. OZ člen 478, 494.
varstvo kupcev stanovanj - refleksna škoda - nesklepčnost trditev - materialno procesno vodstvo - pogodbena kazen - zahtevek na znižanje kupnine - stvarna napaka - pravna napaka - omejitve javnopravne narave - odgovornost prodajalca za pravne napake - izvedensko mnenje pred pravdo
Sodna praksa je že zavzela stališče, da je pričakovanje kupca, da bo stanovanje, ki ob sklenitvi prodajne pogodbe še ni zgrajeno, ustrezalo standardom po Pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, sicer razumno in utemeljeno, če odstopanje od teh standardov ni dogovorjeno. V konkretnem primeru je šlo ravno za to. Pravdni stranki sta namreč s pogodbo definirali obseg del, ki jih je bila tožnica dolžna v stanovanju opraviti pred njegovo izročitvijo toženki. S tem sta vsaj posredno določili tudi to, katerim standardom bo moralo stanovanje ustrezati. Ker s pogodbo ni bilo dogovorjeno, da bo tožnica toženki zagotovila tudi shrambo (oziroma vrtno uto) ter okenska senčila, v tem pogledu o stvarni napaki ni mogoče govoriti.
Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi oceni, da je stanovanje, ki ga je toženka kupila, obremenjeno s pravno napako. Ni namreč sporno, da je bila gradnja izvedena v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem (namesto enostanovanjske je bila zgrajena dvostanovanjska stavba), kar rezultira v nemožnosti pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje bi bilo mogoče pridobiti le v primeru, da bi bil predhodno spremenjen urbanistični načrt in pridobljeno ustrezno (drugačno) gradbeno dovoljenje.
Sodišče prve stopnje je menilo, da je mogoče zaradi (stvarnih in pravnih) napak, ki so odpravljive, kupnino znižati za stroške, potrebne za odpravo posamezne napake. Takšen pristop je materialnopravno zmoten in nasprotuje določilu 478. člena OZ. Za koliko se kupnina zaradi ugotovljenih napak na kupljenem stanovanju zniža, bi moralo sodišče prve stopnje ob pravilni uporabi 478. člena OZ ugotoviti tako, da bi 1. ugotovilo vrednost, ki bi jo imelo stanovanje ob sklenitvi pogodbe na trgu, če bi bilo brez napake, 2. ugotovilo vrednost, ki bi jo imelo z ugotovljenimi napakami, 3. razliko med njima izraziti v razmerju (odstotku) in 4. v tem razmerju znižati kupnino iz pogodbe.
Oseba, ki je izdelala strokovno mnenje izven postopka, nima položaja izvedenca. Ker je tako, stranka z njenim zaslišanjem, čeprav gre za izvedeno pričo, ne more dokazovati dejstev za katera je potrebno strokovno znanje. Taka dejstva se dokazujejo z izvedencem, ki ga na predlog strank(e) postavi sodišče.
Iz zakonske ureditve izhaja, da je treba prekinjeni postopek nadaljevati, če je bilo o predhodnem vprašanju na matičnem področju odločeno z učinkom pravnomočnosti. Posledično tudi ni mogoče zahtevati (ponovne) prekinitve postopka, če je bilo proti pravnomočni odločbi, ki je rešila predhodno vprašanje, vloženo izredno pravno sredstvo (to je revizija). Takšno stališče je v sodni praksi enotno sprejeto. Pritožnica zato ne more uspeti z navedbami, da je zoper sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 1807/2017 z dne 10. 1. 2018 vložila revizijo, niti z navedbami, da bi bila prekinitev postopka pravilna in smotrna. Ne prvo ne drugo namreč ni zakonska podlaga za prekinitev postopka.
SZ-1 člen 112, 112/3, 173, 173/1. OZ člen 190, 198. ZPP člen 340, 341, 350, 358.
pravica do uporabe stanovanja - denacionalizacijski postopek - vpliv denacionalizacije na najemna razmerja - nezakonita uporaba stanovanja - odpoved najemne pogodbe za stanovanje - najemnina za stanovanje - konkretizacija pritožbenih očitkov - obveznosti najemnika - neupravičena obogatitev - zahteva za dopustitev souporabe nepremičnine - prikrajšanje lastnika - zmotna uporaba materialnega prava - preizkus po uradni dolžnosti - sprememba prvostopenjske odločitve - nepopolna in zmotna ugotovitev dejanskega stanja
Druga tožena stranka je navedena kot uporabnik v najemni pogodbi, ki sta jo sklenili mati drugega toženca in O.M. 21. 4. 1992. Zaradi vrnitve stanovanja v postopku denacionalizacije tožnici, najemna pogodba ni prenehala (prvi odstavek 173. člena Stanovanjskega zakona - v nadaljevanju SZ-1), ampak je tožnica kot nova lastnica stanovanja vstopila v pravice in obveznosti prejšnjega najemodajalca - O.M.(107. člen SZ-1). Veljavno sklenjena najemna pogodba pa pred zahtevkom na izpraznitev stanovanja varuje najemnika, s tem pa tudi tiste, ki skupaj z njim uporabljajo stanovanje.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00016993
ZVEtL-1 člen 21, 21/4, 28. SZ-1 člen 4.
vzpostavitev etažne lastnine - prodajna pogodba - predmet prodajne pogodbe za nepremičnine - pogodbeni prenos lastninske pravice - razpolagalni pravni posel - čas sklenitve prodajne pogodbe - nebistvena sestavina pogodbe - zemljiškoknjižno dovolilo - drvarnica - individualni del - posamezni del - sestavni del stanovanja - spremembe vpisov v katastru stavb - elaborat za evidentiranje sprememb - strokovno vprašanje
V primerih, ko je pravni naslov pridobitelja posameznega dela stavbe pravni posel, nastal pred 1. januarjem 2003, za izkazovanje pravnega temelja pridobitve ali prenosa lastninske pravice na posameznem delu stavbe pridobitelju ni treba predložiti zemljiškoknjižnega dovolila odsvojitelja.
Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice, garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.
Upoštevanje drvarnice kot sestavnega dela posameznega dela stavbe terja spremembo vpisov v kataster stavb in vpliva na celotno odločitev (deleži).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00020031
OZ člen 168. SZ-1 člen 68, 68/1, 68/2, 71, 71/2. ZPP člen 212.
pogodba o dobavi toplote - delitev stroškov etažnih lastnikov - upravnik večstanovanjske stavbe - upravnik kot zakoniti zastopnik - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - odškodninska odgovornost upravnika večstanovanjske stavbe - pasivna legitimacija upravnika - ključ delitve stroškov dobave toplote - višina tožbenega zahtevka - nesklepčnost
Pritožba ima sicer prav, da med dobaviteljem in etažnimi lastniki sklenjena pogodba zavezuje dobavitelja in etažne lastnike tudi še potem, ko se spremeni upravitelj. Pogodbeni stranki sta v tem primeru na eni strani dobavitelj in na drugi strani etažni lastniki. Upravnik je le zastopnik etažnih lastnikov (prvi odstavek 68. člena SZ-1), ki pa ima na temelju takšne pogodbe vendarle dolžnost do samega dobavitelja. Slednjemu je namreč dolžan na njegovo zahtevo dati podatke o etažnem lastniku, ki ni plačal svojega dela obveznosti (drugi odstavek 71. člena SZ-1). Kvečjemu, če bi toženke kršile to svojo obveznost, bi tožeča stranka od toženk lahko zahtevala odškodnino. Odškodnino bi lahko praviloma zahtevala v višini svojega izpada dohodkov (168. člen OZ). Vendar pa lahko tožeča stranka zahteva od vsake toženke le toliko, kolikor ji je prizadejala škode prav ona. Ker tožeča stranka na ta način ni opredelila zahtevka, je tožba po višini ostala nesklepčna ne glede na pravni temelj, ki bi prišel v poštev. Tožbeni zahtevek iz nesklepčne tožbe pa je neutemeljen.
Tudi če bi lastnica opustila svojo dolžnost vzdrževanja stanovanja in zagotavljanja njegove normalne uporabe, tožnik kot najemnik v stanovanje ne bi smel posegati. V tem primeru bi moral predlagati stanovanjski inšpekciji, da odredi izvedbo del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov (93. člen SZ-1). Le v primeru obstoja kakšnih izrednih okoliščin, zaradi katerih bi bila popravila neodložljiva, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, bi tožnik lahko deloval brez lastničinega soglasja, nato pa od nje zahteval povračilo stroškov. Vendar pa takšnih izrednih okoliščin tožnik niti ni zatrjeval. O vrsti vlaganj se sodišču ni bilo treba posebej opredeljevati, upoštevaje dejstvo, da za njihovo izvedbo soglasja ni izkazal, niti postopanja v skladu z določbami 93. in 97. člena SZ-1.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00017476
SZ-1 člen 9. OZ člen 365. ZPP člen 455, 455/2.
izvedba naroka v sporu majhne vrednosti - upravnik - večstanovanjska stavba - dokazovanje - pogodba o upravljanju - verzijski zahtevek - zastaranje - pretrganje zastaranja - vložitev predloga za izvršbo
Upravnik je oseba, ki ima za upravljanje večstanovanjske stavbe (za sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe; 9. člen SZ-1) sklenjeno veljavno pogodbo o upravljanju, kar se primarno dokazuje s predložitvijo te listine.
Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je bilo zastaranje pretrgano z vložitvijo predloga za izvršbo, napačno pa stališče tožene stranke, da naj bi se to zgodilo šele s prvo vlogo.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00015702
SZ-1 člen 23, 23/1, 23/4, 68, 71. SPZ člen 105, 105/1, 270.
odškodninski zahtevek - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - stroški upravljanja - solastnina na skupnih delih - bremena skupne stvari - skupna kotlovnica več objektov - uporaba prehodnih določb SPZ - pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov
Ni podana zakonska domneva, da so etažni lastniki solastniki skupne kotlovnice, ki je skupni posebni del večstanovanjske stavbe. Ta bi bila vzpostavljena le v primeru, če bi bila pravica skupne lastnine v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe vknjižena v zemljiški knjigi. V tem primeru ni sporno, da takšne vknjižbe ni.
Tožeča stranka bi za utemeljenost tožbenega zahtevka tako morala zatrjevati (to je storila) in dokazati (to pa ji ni uspelo), da so etažni lastniki na naslovu P. 1 in P. 4 solastniki kotlovnice, za katero zatrjuje, da je posebni skupni del več večstanovanjskih stavb. Glede tega je na njej dokazno breme.
Vendar pa tudi če bi tožeča stranka bila (nekakšen) (so)upravnik etažnih lastnikov, ker upravlja skupno kotlovnico, to po oceni višjega sodišča ne bi vodilo do utemeljenosti zahtevka. V takem primeru bi tožeča stranka še vedno veljala za (so)upravnika in ne bi imela položaja "tretje osebe" v smislu ureditve razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami po IV. poglavju SZ-1.
Glede etažne lastnine, ki je obstajala že pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika (torej tudi za ta primer), so v skladu s prehodnim določilom 270. člena SPZ etažni lastniki imeli obveznost, da v enoletnem roku sklenejo pogodbo o medsebojnih razmerjih, v katerih so morali določiti tudi solastniške deleže na skupnih delih. Po poteku tega roka pa lahko vsak od etažnih lastnikov predlaga, da vsebino pogodbe določi v nepravdnem postopku sodišče, etažni lastniki pa lahko medsebojna razmerja še vedno določijo sporazumno.
OZ-UPB1 člen 416. SZ-1 člen 103, 107. ZIZ člen 175, 175/2.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - solastninska pravica na stanovanju - začetek učinkovanja prenosa lastninske pravice
Zahtevek po prenehanju najemnega razmerja in izročitvi stanovanja predstavlja nedeljivo obveznost, kadar je upnikov več. Lastninska pravica na solastnem deležu do 107/1000 predmetnega stanovanja je v razmerju med tožnikom in njegovim pravnim prednikom prešla z izročitvijo overjenega zemljiškoknjižnega dovolila.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00015294
SZ-1 člen 24, 24/5, 25, 25/1, 49, 49/1, 53, 53/2.
pogodba o opravljanju upravniških storitev - posest stanovanja - lastnik stanovanja - zemljiškoknjižno stanje - zemljiška knjiga - (ne)vpis v zemljiško knjigo - spor majhne vrednosti
S pritožbenim ponavljanjem navedb pred sodiščem prve stopnje, da čeprav je v zemljiški knjigi njena pravna prednica vpisana kot lastnica tega stanovanja, ona ni njegova dejanska lastnica, kar da naj bi izhajalo iz listin, na katere se sklicuje, in da je ZLNDL določal, da postanejo etažni lastniki nekdanji imetniki pravice uporabe na posameznem stanovanju, ne more doseči presoje, da ni lastnica spornega stanovanja. Te listine namreč ne predstavljalo dokazila o lastništvu nepremičnin niti dokazila o prenosu le-tega. Pritožbena navedba, da tožena stranka stanovanja nima posesti in ga ne uporablja, pa za presojo lastništva ni pomembna.
Če zemljiškoknjižno stanje ob lastninjenju ni ustrezalo dejanskemu, pa se zoper zemljiškoknjižni sklep pravna prednica tožene stranke ni pritožila, lahko še vedno doseže zemljiškoknjižni prenos na „upravičenega“ lastnika po za to predpisanem postopku, npr. na podlagi uskladitvene pogodbe
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSK00016312
SPZ člen 115. SZ-1 člen 37. ZPP člen 286.b, 286.b/1.
zaslišanje priče - nesporna dejstva - skupni deli stavbe v etažni lastnini - dokaz z zaslišanjem strank - pravica stranke do izjave - kršitev načela neposrednosti - nedopusten pritožbeni razlog - zbor etažnih lastnikov - posli rednega upravljanja - delitev obratovalnih stroškov - delitev stroškov med etažnimi lastniki
V redno upravljanje pa sodijo tudi dogovori o delitvi posameznih skupnih stroškov obratovanja, ki ne odstopajo od splošnega pravila 115. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), to je, da s stroški delijo v skladu s solastniškimi deleži.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00015031
SZ-1 člen 24, 24/5, 25, 25/3. ZPP člen 214, 214/2, 451, 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - upravljanje večstanovanjske stavbe - obratovalni stroški - razdelitev stroškov - individualni odjem - subsidiarna odgovornost lastnika - najemnik - omejeni pritožbeni razlogi - domneva priznanja nezanikanih dejstev - verodostojna listina kot dokaz
Listine, ki so podlaga za izdajo sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine, v pravdnem postopku izgubijo poseben pomen, ki so ga imele v izvršilnem postopku. Predmet odločanja v pravdi namreč ni več presoja, ali je neka listina verodostojna listina ali ne, temveč sodišče ugotavlja dejansko stanje v kontradiktornem postopku.
S pritožbeno navedbo o protispisnosti ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni zanikala, da njen najemnik ni poravnal svojih obveznosti, tožena stranka sodišču prve stopnje (smiselno) očita kršitev drugega odstavka 214. člena ZPP o domnevi priznanja nezanikanih dejstev. Po mnenju pritožnice namreč namen zanikanja tega dejstva izhaja iz njene prve pripravljalne vloge.
Toženka je kot dedinja vstopila v toženčev procesnopravni položaj, tako da izpodbijana odločitev ne učinkuje le v razmerju do tožnice, ampak tudi v razmerju do nje kot pravne naslednice prvotnega toženca.
Odločitev o nepodedljivosti terjatve, ki je predmet obravnavanja, je odločitev o utemeljenosti zahtevka in ne procesna odločitev, kakršna je ustavitev postopka. Če stranka med postopkom umre, po samem zakonu v njen (procesni) položaj vstopijo dediči. Smrt stranke med postopkom ne vpliva na pravila postopka o tožnikovem razpolaganju z zahtevkom in na pravice nasprotne stranke, povezane s tem. Ustavitev postopka bi bila v dani procesni situaciji lahko le posledica umika tožbe, ki ji dediči po pokojnem tožencu ne bi nasprotovali (drugi in tretji odstavek 188. člena ZPP). Ker te predpostavke niso podane, ni bilo podlage za ustavitev postopka.
Po 111. členu SZ-1 lahko lastnik kadarkoli vloži tožbo za izpraznitev stanovanja, če oseba, ki uporablja stanovanje, ni sklenila najemne pogodbe z lastnikom.
Tudi ob neobstoju pisne listine je najemna pogodba veljavna, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale.
plačilo najemnine - sporazum o ureditvi medsebojnih razmerij - pisna najemna pogodba - solidarna odgovornost za obveznosti - pasivna legitimacija - predpogodba
Na podlagi takšnega dogovora prvostopno sodišče pravilno ugotavlja, da so pravdne stranke v 3. členu Sporazuma dogovorili najemno pogodbo v pisni obliki, ki ima tudi vse bistvene sestavine najemne pogodbe, kot jo določa 91. člen Stanovanjskega zakonika.
SZ-1 člen 105. ZPP člen 454, 454/2, 458, 458/1, 458/2.
najemna pogodba - službeno stanovanje - neprofitna najemnina - profitna najemnina - prenehanje delovnega razmerja - prenehanje najemnega razmerja - višina uporabnine - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - spor majhne vrednosti
Toženec službeno stanovanje uporablja brez pravnega naslova, zato tožnica utemeljeno zahteva od toženca plačilo profitne najemnine.
ZPP člen 454, 454/1, 457, 457/3. SZ-1 člen 17, 17/1, 30, 30/3.
spor majhne vrednosti - narok v sporih majhne vrednosti - stroški obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe - stroški upravljanja, obratovanja in vzdrževanja - upravnik - obvestilo upravniku o spremembi lastništva posameznega dela
Etažni lastnik ne odgovarja za stroške upravljanja ter druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, ki nastanejo potem, ko je obvestil upravnika o spremembi lastninske pravice. Dejstvo, da je bila tožnica preko nepremičninskega posrednika obveščena o spremembi lastninske pravice na etažnem stanovanju, pomeni, da bivša etažna lastnica odgovarja za stroške, nastale do obvestila upravniku.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00015100
ZPP člen 216.
stroški upravljanja in obratovanja večstanovanjske stavbe - sporna višina terjatve - trditveno in dokazno breme - način izračuna plačil - prosti preudarek - spor majhne vrednosti
Uporaba 216. člena ZPP v sporu med upravnikom in etažnim lastnikom ne pride v poštev. Obveznost plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja mora temeljiti na jasnem, matematično preverljivem izračunu, v katerem ključ delitve stroškov ne sme biti neznanka. Ker je v sporu breme trditev in dokazov v zvezi z višino stroškov na upravniku večstanovanjske stavbe, njega bremeni okoliščina, da pravilnosti izračuna terjatve ni mogoče preveriti.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DENACIONALIZACIJA - OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00018902
ZDen člen 88. ZOR člen 108, 154, 158, 206, 206/3, 361, 376. SZ člen 117. OZ člen 1060. ZPP člen 214, 214/2.
privatizacija stanovanj po SZ - odškodninska odgovornost - deliktna odškodninska odgovornost - denacionalizacija - kupoprodajna pogodba - nična pogodba - odškodninska odgovornost za sklenitev nične pogodbe - dolžna skrbnost - krivda - protipravno ravnanje - vzročna zveza - škoda - nastanek škode - škodni dogodek - pozitivni pogodbeni interes - tržna vrednost - solidarna odškodninska odgovornost - sopovzročitev škode - zastaranje - objektivni zastaralni rok - subjektivni zastaralni rok - začetek teka zastaranja
Pogodbenik, ki je kriv za sklenitev nične pogodbe, odgovarja svojemu sopogodbeniku za škodo, ki mu nastane zaradi ničnosti pogodbe, če ta ni vedel in ni bil dolžan vedeti za vzrok ničnosti.
Obstoj škode v obravnavanem primeru odraža korist, ki bi jo tožnica prejela iz pogodbe, če ne bi bilo protipravnega in krivdnega ravnanja njenih povzročiteljev. Gre za pozitivni pogodbeni interes, ki v obravnavanem primeru predstavlja tržno vrednost spornega stanovanja. Če ne bi bilo škodnega ravnanja tožencev, bi tožnica za isti denar lahko kupila kakšno drugo stanovanje na trgu in ga danes imela v lasti. Kriva pogodbena stranka mora poštenemu sopogodbeniku zagotoviti tak položaj, v katerem bi se nahajala, če pogodba ne bi bila nična.
Nastanek škode ni vedno istočasen s škodnim dogodkom. Tožnici je škoda dokončno nastala šele z vrnitvijo obravnavanega stanovanja denacionalizacijski upravičenki v last. Pred to odločitvijo sodišča namreč ni bilo jasno, ali bo stanovanje kljub temu, da je denacionalizacijski postopek v teku, vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu, saj bi se denacionalizacijski postopek lahko končal z zavrženjem ali zavrnitvijo denacionalizacijskega zahtevka. Šele takrat so se torej izpolnile vse predpostavke odškodninske obveznosti, šele takrat se je rodila odškodninska tožba zoper oba povzročitelja škode. Ugovor zastaranja zato ni utemeljen.
izpraznitev stanovanja - pravni naslov za bivanje - paricijski rok - dolžina paricijskega roka
Za določitev izpolnitvenega roka v trajanju od 60 dni do 90 dni (četrti odstavek 112. člena SZ-1), za kar se zavzema pritožba, bi lahko šlo le v primeru izpraznitve zaradi predhodne odpovedi najemne pogodbe za stanovanje, za takšen položaj pa v tej zadevi ne gre.