najemna pogodba - neprofitno najemno stanovanje - oddaja neprofitnega najemnega stanovanja - najemna pogodba za določen čas - veljavnost najemne pogodbe - javni interes - trajanje najemne pogodbe - podaljšanje najemne pogodbe za določen čas
Postopek dodelitev neprofitnega stanovanja v najem se začne na podlagi javnega razpisa, kot to določa prvi odstavek 87. člena SZ-1. V tem členu so tudi natančno določeni zakonski pogoji, na podlagi katerih se izbere upravičenca. Le če je upravičenec izbran v postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1, lahko lastnik neprofitnega stanovanja z njim sklene veljavno najemno pogodbo za nedoločen čas, kot to določa 90. člen SZ-1.
Socialno stisko je mogoče šteti za izjemno okoliščino iz prvega odstavka 104. člena SZ-1.
Okoliščina, da obstoji zakonski pogoj za odpoved najemne pogodbe, sama po sebi namreč ne zadošča za sklep o dopustnosti posega v pravico do spoštovanja doma. Presojati je potrebno, ali je poseg v pravico nujen v demokratični družbi. To pomeni, da je treba oceniti, ali je teža posega sorazmerna zasledovanemu cilju, upoštevaje pri tem vse okoliščine konkretnega primera
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO
VSL00026065
ZPP člen 458, 458/1. SZ-1 člen 24, 24/5. ZFPPIPP člen 408, 408/1.
spor majhne vrednosti - obratovalni stroški - najemnik stanovanja - lastnik stanovanja - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za obratovalne stroške najemnika - odpust obveznosti - osebni stečaj - osebni stečaj dolžnika - začetek postopka osebnega stečaja - poroštvo - glavni dolžnik - porokovi ugovori - plačilo dolga - plačilo dolga s strani poroka - prehod upnikovih pravic na poroka - subrogacija - regresna pravica poroka
V primeru, ko porok izpolni obveznost glavnega dolžnika, čigar obveznost je bila v stečajnem postopku zmanjšana, se postavi dilema, ali ima porok tudi v takem primeru pravico zahtevati od dolžnika vse, kar je plačal zanj. OZ v 1018. členu, uvrščenem med splošne določbe o poroštvu, določa, da na poroka, ki je poravnal upnikovo terjatev, preide ta z vsemi stranskimi pravicami in jamstvi za njeno izpolnitev. S subrogacijo porok vstopi v upnikov položaj. Določbo, po kateri ima porok od dolžnika pravico zahtevati "vse, kar je plačal zanj", je zato treba razumeti tako, da ima pravico od njega zahtevati, kar bi lahko zahteval upnik. Ker upnik od toženca zaradi odpusta dolga v stečaju ne bi mogel zahtevati izpolnitve, tožnik kot porok nima regresne pravice do njega. Za odločitev ni pomembno, kdaj je tožnik pridobil pravico terjati od toženca to, kar je plačal zanj njegovemu upniku.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - neprofitna najemnina - neplačevanje najemnine in stroškov - postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine - postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja - rok za uveljavitev
Navedba, da je tožena stranka na CSD M. vložila vlogo za subvencijo najemnine in vlogo za izredno socialno pomoč, in sicer prvo po zaključeni glavni obravnavi (16. 1. 2019), drugo pa šele po prejemu izpodbijane sodbe, na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje ne more vplivati.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00026806
ZPP člen 343, 343/1, 458, 458/1. OZ člen 9, 9/1, 125, 125/1. SPZ člen 118, 118/4.
spor majhne vrednosti - pravni interes za pritožbo - nedovoljena pritožba - nedovoljen pritožbeni razlog - pogodba o upravljanju - upravnik - pooblastila upravnika - učinki pogodbe - pacta sunt servanda
Ker tožena stranka z vložitvijo pritožbe zoper I. in III. točko izreka izpodbijane sodbe, ne more doseči izboljšanja svojega pravnega položaja, nima pravnega interesa za vložitev pritožbe zoper ta dela sodbe.
Sodišče prve stopnje je prepričljivo pojasnilo, zakaj šteje, da je družba X. d. o. o. opravljala redna vzdrževalna dela na poslovni stavbi. Ta zaključek predstavlja ugotovitev pravno odločilnega dejstva. Zato tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi trditvami, da je ta ugotovitev sodišča prve stopnje zmotna. Pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja v postopkih v sporih majhne vrednosti ni dovoljen.
odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - razlog za odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - drugo primerno stanovanje - lastništvo stanovanja - pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s strani tujca - pogoj vzajemnosti - nedopustna vnaprejšnja dokazna ocena
Pritožbeno sodišče glede na ugotovljene okoliščine zadeve nima pomislekov v pravilnost presoje prvostopenjskega sodišča o obstoju krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe po petem odstavku 103. člena SZ-1. Tožeča stranka je dokazala, da je bil zakonec toženke v obdobju od nakupa nepremičnine do sklenitve darilne pogodbe s svojim sinom (torej od 8. 10. 2015 do 11. 1. 2018) lastnik drugega primernega stanovanja v D. Že same navedbe tožene stranke o tem, na kakšni podlagi naj bi bil dejanski lastnik stanovanja v D. toženkin svak, si nasprotujejo in ne potrjujejo, da toženka kot najemnica neprofitnega stanovanja nima oziroma ni imela na razpolago primernega stanovanja. Tudi v primeru, če S. H. kot tuj državljan (državljan Republike Črne Gore) res ne bi mogel formalno pridobiti lastninske pravice na stanovanju v D., kot zatrjuje tožena stranka, njegovo pooblastilo (punomoč z dne 8. 10. 2015) že po vsebini predstavlja predvsem dogovor o financiranju stanovanja. Lastnik stanovanja je na tej podlagi lahko postal zgolj toženkin zakonec.
spor majhne vrednosti - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - zagotavljanje sredstev za delo - obnova fasade - vplačila v rezervni sklad - plačilo prispevka v rezervni sklad - povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad poslovne stavbe - posel rednega upravljanja
Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik (prvi odstavek 26. člena SZ-1). V skladu z drugim odstavkom 26. člena SZ-1 lahko v načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00024991
SZ-1 člen 3, 5, 23, 23/4. SPZ člen 105, 105/3. ZPP člen 347, 347/1, 358.
stroški upravljanja in obratovanja - garaža - upravljanje garaž - pogodba o upravljanju - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - skupni del - skupni del zgradbe - posebni skupni del - podzemna stavba
Že sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je podzemna garaža stavba, ki je vpisana v kataster stavb kot samostojna stavba z ID številko 0000-3641. Prav tako med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je toženka lastnica posameznega dela v tej stavbi. Že te ugotovitve sodišča prve stopnje v okoliščinah konkretnega primera, ko v spisovnem gradivu ni konkretnejših trditev, zakaj naj bi bil podzemni objekt posebni skupni del večstanovanjskih stavb v naselju, vodijo v zaključek, da je podzemna garaža samostojna stavba v etažni lastnini. Ta zaključek potrjujejo tudi predloženi zemljiškoknjižni izpiski, tako za to stavbo kot za preostale stavbe v naselju in posamezni del v lasti toženke (priloga A11, A484, B11 do B14). Te zemljiškoknjižne izpiske je sicer sodišče prve stopnje vpogledalo, vendar jih zaradi zmotnega materialnopravnega stališča, da zgoraj nanizane ugotovitve dajejo podlago za zaključek, da je garažni objekt posebni skupni del več stavb, ni presojalo. Ker gre za listinske dokaze, glede katerih je sodišče druge stopnje v enakem spoznavnem položaju kot sodišče prve stopnje ter nobena od strank v svojih vlogah ni zahtevala izvedbe naroka, jih je lahko presodilo višje sodišče samo, brez pritožbene obravnave (prvi odstavek 347. člena in 358. člen ZPP).
OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00025082
SZ-1 člen 71. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14. OZ člen 352, 355.
dobava toplotne energije - terjatev dobavitelja do posameznega etažnega lastnika - razdelitev obratovalnih stroškov med etažne lastnike - upravnik - dolžnost sporočanja podatkov - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - odškodninska odgovornost upravnika - zastaranje terjatve - začetek teka zastaralnega roka - nasprotje v razlogih sodbe
Dejstvo, da tožena stranka tožeči stranki še vedno ni sporočila potrebnih podatkov za vložitev tožbe zoper posameznega dolžnika, ne pomeni, da tožeči stranki škoda še ni nastala oziroma da zastaralni rok za njeno odškodninsko terjatev še ni začel teči. Ko je vsakokrat tožena stranka prekršila obveznost sporočanja, so bile tožeči stranki znane vse okoliščine, na podlagi katerih je lahko in tudi je ugotovila obseg ter višino škode, saj je pripravila seznam dolgovanih obveznosti in izračun zakonskih zamudnih obresti, na podlagi katerih je vložila obravnavano tožbo.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00024809
ZVEtL-1 člen 7, 23, 23/2, 43, 44, 44/1, 48, 48/5, 57, 57/1. ZVEtL člen 26, 26/3. ZPP člen 286b. ZNP člen 37. SZ člen 12, 12/3, 12/4. SZ-1 člen 18.
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - pripadajoče zemljišče - funkcionalno zemljišče k stavbi - pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču - varovanje javnega interesa v postopku - družbena lastnina - lastninjenje - dejanska etažna lastnina - redna raba stavbe - pomožni objekti
V času družbene lastnine je imel lastnik stavbe po samem zakonu pravico uporabe na zemljišču, namenjenem oziroma potrebnem za njeno redno rabo (funkcionalno oziroma pripadajoče zemljišče). Vse od uvedbe etažne lastnine v pravni red so imeli lastniki posameznih delov stavbe tudi skupno trajno pravico uporabe, skupno lastnino ali solastnino na zemljišču, na katerem je stavba stala in na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - ZAVAROVANJE TERJATEV
VSL00024572
ZIZ člen 270, 270/3. ZOR člen 47, 50, 50/1. OZ člen 35, 38, 38/1. SZ člen 2.
začasna odredba za zavarovanje denarne terjatve - pogoji za izdajo začasne odredbe za zavarovanje denarne terjatve - verjetnost obstoja terjatve - kondikcijski zahtevek - ničnost prodajne pogodbe - določljivost predmeta pogodbe - stanovanje - pomožni stanovanjski prostor - neznatna škoda za dolžnika
Predmet izpolnitve po prodajni pogodbi z dne 28. 1. 1999 je vsekakor določen, saj se je tožnik že vknjižil v zemljiško knjigo kot lastnik dvosobnega stanovanja s kabinetom, glede sporne drvarnice oziroma kleti pa določljiv. Četudi ta del nepremičnine v pogodbi res ni označen tako, da bi se tožnik lahko na kleti kot posebnem delu stavbe v postopku vzpostavitve etažne lastnine vknjižil kot lastnik tega dela, je prodajna pogodba veljavno sklenjena, saj sta pogodbeni stranki opisno dovolj opredelili nepremičnino, ki je predmet dajatvene obveznosti prodajalca. To velja tudi v konkretnem primeru, ko gre za drvarnico kot pomožni prostor, ki po trditvah tožnika pripada stanovanju in z njim tvori nedeljivo celoto skladno z določbo 2. člena SZ.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00023933
ZPP člen 324, 454, 454/1, 454/2, 457. SZ-1 člen 29, 29/2. OZ člen 28. Splošni pogoji za dobavo in odjem toplote iz distribucijskega omrežja v Občini Jesenice (2012) člen 21, 21/5.
postopek v sporu majhne vrednosti - obligatornost glavne obravnave - izjema od obligatornosti glavne obravnave - dokazni predlog za zaslišanje priče - dokazni predlog za zaslišanje strank - obseg obrazložitve - večstanovanjska stavba - pogodba o dobavi toplotne energije - sklenitev pisne pogodbe - konkludenten način sklenitve pogodbe - odklop iz sistema ogrevanja - odstop od pogodbe - soglasje etažnih lastnikov ni izkazano
Odstop enega etažnega lastnika iz celotnega sistema ogrevanja po svoji naravi pomeni spremembo rabe skupnih delov (drugi odstavek 29. člena SZ-1). Etažni lastniki se lahko dogovorijo za drugačen način porazdelitve bremen, vendar pa morajo v takšnem primeru skleniti sporazum o drugačni porazdelitvi stroškov ogrevanja (v smislu, da se posamezni lastnik izključi iz sistema plačevanja stroškov).
odpoved najemne pogodbe - rok za odpravo kršitev - najemna pogodba za nedoločen čas - neplačilo najemnine - osebni stečaj
Glede na to, da tožnica pred vložitvijo zahtevka na odpoved najemne pogodbe toženca ni opozorila na kršitev in mu tudi ni določila načina in roka za odpravo navedene kršitve, kar je predpostavka za odpoved najemne pogodbe po 3. odstavku 15. člena Najemne pogodbe (enako določilo vsebuje tudi 3. odstavek 103. člena SZ-1), je sodišče prve stopnje utemeljeno zaključilo in v točki 20 obrazložilo, da tožbeni zahtevek na odpoved najemne pogodbe ni utemeljen in posledično, ker najemna pogodba za nedoločen čas ni odpovedana, tudi ni utemeljen zahtevek na izselitev toženca iz predmetnega stanovanja, zato je sodišče tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo.
navidezna solastnina - dejanska etažna lastnina - pogodba o upravljanju - vplačilo v rezervni sklad - upravnik - etažni lastnik - zakoniti zastopnik
Pravilni materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da gre med pravdnima strankama za navidezno solastnino oziroma za dejansko etažno lastnino, ki kot takšna uživa pravno varstvo etažne lastnine, temelji na ugotovitvah, da je med pravdnima strankama v teku nepravdni postopek za vzpostavitev etažne lastnine in da so solastniki predhodno v naravi nepremičnine oziroma nepremičnino že razdelili (toženka npr. koristi pretežni del prostorov „stolpiča C“ in nekaj parkirišč in ima na tem delu dejansko izključno lastnino). Na tej podlagi je sodišče prve stopnje, ker gre za nepremičnino z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema solastnikoma, pravilno zaključilo še, da morajo etažni lastniki določiti upravnika, kar šteje za posel rednega upravljanja (118. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ)), da morajo ustanoviti rezervni sklad (119. člen SPZ), da je sporna pogodba med S. d.d. in dejanskimi etažnimi lastniki z aneksom veljavna (podpisala jo je več kot ena polovica lastnikov po solastniških deležih), da je S. d.d. upravnik in zastopnik tožnikov (etažnih lastnikov) ter kot takšen upravičen vložiti tožbo zoper toženko za vplačilo v rezervni sklad. Navedeni razlogi so jasni in si ne nasprotujejo ter ne nasprotujejo izreku sodbe.
Nenazadnje je v prevladujoči sodni praksi uveljavljeno stališče, da se na kršitev iz 11. točke drugega odstavka 339. člena ZPP lahko sklicuje le stranka, ki se jo taka kršitev tiče, ne pa tudi njen nasprotnik.
SZ-1 člen 103, 103/5, 107, 113, 113/1. OZ člen 190.
odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - razlog za odpoved najemne pogodbe - drugo primerno stanovanje - izpraznitev in izročitev stanovanja - pasivna legitimacija - pasivna legitimacija najemnika - povračilo vlaganj v najeto nepremičnino - neupravičena pridobitev - prikrajšanje
Z odpovedjo najemne pogodbe preneha najemno razmerje, zato mora najemnik v skladu s prvim odstavkom 113. člena SZ-1 izprazniti in izročiti stanovanje najemodajalcu (lastniku) v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Toženka je bila po odpovedani pogodbi najemnica, ki je legitimirana, da vzpostavi prejšnje stanje. V okviru presoje obstoja drugega primernega lastniškega stanovanja ugotovljena okoliščina, da v najemnem stanovanju dejansko toženka ne prebiva, pač pa njena hči z otrokom, kaže kvečjemu, da hčerka in njen otrok v stanovanju bivata z njenim dovoljenjem, ne izključuje pa možnosti, da (je) toženka stanovanje lahko uporablja(la) po potrebi. Zahtevek je bil ipravilno naperjen zoper toženko, ki je tista oseba, ki mora vsled odpovedi najemnega razmerja stanovanje izprazniti (vseh stvari in oseb) ter ga izročiti tožnicama. Ugovor pasivne legitimacije zato ni utemeljen.
Tožnica v tej zadevi ni opredelila že višine stroškov po posameznih postavkah, zato se sodišče prve stopnje z vprašanjem ključev delitve po posameznih postavkah ni ukvarjalo. Sodna praksa nenazadnje ni takšna kot se zavzema pritožba, temveč je glede presoje (ne)sklepčnosti, ki se tudi sicer presoja ne glede na ugovorne navedbe tožene stranke, ampak že na podlagi trditev tožeče stranke, nekoliko strožja. Tako je Vrhovno sodišče Republike Slovenije npr. v zadevah III Ips 5/2012 in III Ips 13/2012 z dne 15.4.2014 izpostavilo, da za sklepčnost tožbe zadošča, če je tožeča stranka med drugim pojasnila, kakšni so ključi delitve stroškov po posameznih postavkah (po bruto površini, po neto površini, na podlagi stanja števca oziroma po številu enot). V predmetni zadevi tožnica ni pojasnila niti tega koliko znaša posamezna vrsta stroškov, zato je zaključek sodišča prve stopnje o nesklepčnosti tožbe pravilen.
LASTNINJENJE - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00024412
ZVEtL-1 člen 23, 23/5. Zakon o lastnini na delih stavb (1959) člen 7.
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - atrij kot sestavni del stanovanja - posebni deli stavbe - lastninska pravica na posebnem delu zgradbe - pravica uporabe
Pritožnik ne izpodbija ugotovitve, da so bili atriji zgrajeni ob izgradnji stanovanjske stavbe z namenom podaljška pritličnih stanovanjskih enot. Ta ugotovitev zadostuje za pravilnost sklepa, da so kupci teh pritličnih stanovanjskih enot skupaj s stanovanjem pridobili tudi bodisi lastninsko pravico bodisi pravico uporabe glede atrijev in zemljišč, na katerih so zgrajeni. Po Zakonu o lastnini na delih stavb, ki je veljal ob izgradnji obravnavane stavbe, so bile pravice lastnika na stavbni parceli in na delih stavbe, ki so služili bodisi stavbi kot celoti bodisi njenim posameznim delom, nedeljivo zvezane s posameznimi deli stavbe in so se vse pravice na delu stavbe nanašale tudi na z njim povezane dele (7. člen).
zamudna sodba - predlog za vrnitev v prejšnje stanje - pritožbeni razlog - nedovoljen pritožbeni razlog
Zamudna sodba sankcionira toženčevo pasivnost, če na tožbo ne odgovori v zakonsko določenem roku (prvi odstavek 318. člena ZPP). Sodišče resničnosti trditev tožnika o pravno relevantnih dejstvih ne preizkuša, saj sodba temelji na neovrgljivi domnevi, da toženec s svojo pasivnostjo priznava dejanske navedbe, na katere tožnik opira svoj tožbeni zahtevek. Zato sodbe ni mogoče izpodbijati zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja.
dogovor o pridobitvi lastninske pravice - določljivost tožbenega zahtevka - sprememba tožbe
Toženec ni uspel dokazati, da bi bil lastnik stanovanja oziroma da bi imel kakšno drugo pravno podlago za uporabo stanovanja, ki bi preprečevala njegovo izpraznitev. Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja je pravilna uporaba določbe 111. člena SZ-1, ki določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik zahteva izpraznitev stanovanja.