SZ-1 člen 103, 103/5, 107, 113, 113/1. OZ člen 190.
odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - razlog za odpoved najemne pogodbe - drugo primerno stanovanje - izpraznitev in izročitev stanovanja - pasivna legitimacija - pasivna legitimacija najemnika - povračilo vlaganj v najeto nepremičnino - neupravičena pridobitev - prikrajšanje
Z odpovedjo najemne pogodbe preneha najemno razmerje, zato mora najemnik v skladu s prvim odstavkom 113. člena SZ-1 izprazniti in izročiti stanovanje najemodajalcu (lastniku) v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Toženka je bila po odpovedani pogodbi najemnica, ki je legitimirana, da vzpostavi prejšnje stanje. V okviru presoje obstoja drugega primernega lastniškega stanovanja ugotovljena okoliščina, da v najemnem stanovanju dejansko toženka ne prebiva, pač pa njena hči z otrokom, kaže kvečjemu, da hčerka in njen otrok v stanovanju bivata z njenim dovoljenjem, ne izključuje pa možnosti, da (je) toženka stanovanje lahko uporablja(la) po potrebi. Zahtevek je bil ipravilno naperjen zoper toženko, ki je tista oseba, ki mora vsled odpovedi najemnega razmerja stanovanje izprazniti (vseh stvari in oseb) ter ga izročiti tožnicama. Ugovor pasivne legitimacije zato ni utemeljen.
Tožnica v tej zadevi ni opredelila že višine stroškov po posameznih postavkah, zato se sodišče prve stopnje z vprašanjem ključev delitve po posameznih postavkah ni ukvarjalo. Sodna praksa nenazadnje ni takšna kot se zavzema pritožba, temveč je glede presoje (ne)sklepčnosti, ki se tudi sicer presoja ne glede na ugovorne navedbe tožene stranke, ampak že na podlagi trditev tožeče stranke, nekoliko strožja. Tako je Vrhovno sodišče Republike Slovenije npr. v zadevah III Ips 5/2012 in III Ips 13/2012 z dne 15.4.2014 izpostavilo, da za sklepčnost tožbe zadošča, če je tožeča stranka med drugim pojasnila, kakšni so ključi delitve stroškov po posameznih postavkah (po bruto površini, po neto površini, na podlagi stanja števca oziroma po številu enot). V predmetni zadevi tožnica ni pojasnila niti tega koliko znaša posamezna vrsta stroškov, zato je zaključek sodišča prve stopnje o nesklepčnosti tožbe pravilen.
LASTNINJENJE - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00024412
ZVEtL-1 člen 23, 23/5. Zakon o lastnini na delih stavb (1959) člen 7.
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - atrij kot sestavni del stanovanja - posebni deli stavbe - lastninska pravica na posebnem delu zgradbe - pravica uporabe
Pritožnik ne izpodbija ugotovitve, da so bili atriji zgrajeni ob izgradnji stanovanjske stavbe z namenom podaljška pritličnih stanovanjskih enot. Ta ugotovitev zadostuje za pravilnost sklepa, da so kupci teh pritličnih stanovanjskih enot skupaj s stanovanjem pridobili tudi bodisi lastninsko pravico bodisi pravico uporabe glede atrijev in zemljišč, na katerih so zgrajeni. Po Zakonu o lastnini na delih stavb, ki je veljal ob izgradnji obravnavane stavbe, so bile pravice lastnika na stavbni parceli in na delih stavbe, ki so služili bodisi stavbi kot celoti bodisi njenim posameznim delom, nedeljivo zvezane s posameznimi deli stavbe in so se vse pravice na delu stavbe nanašale tudi na z njim povezane dele (7. člen).
zamudna sodba - predlog za vrnitev v prejšnje stanje - pritožbeni razlog - nedovoljen pritožbeni razlog
Zamudna sodba sankcionira toženčevo pasivnost, če na tožbo ne odgovori v zakonsko določenem roku (prvi odstavek 318. člena ZPP). Sodišče resničnosti trditev tožnika o pravno relevantnih dejstvih ne preizkuša, saj sodba temelji na neovrgljivi domnevi, da toženec s svojo pasivnostjo priznava dejanske navedbe, na katere tožnik opira svoj tožbeni zahtevek. Zato sodbe ni mogoče izpodbijati zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja.
dogovor o pridobitvi lastninske pravice - določljivost tožbenega zahtevka - sprememba tožbe
Toženec ni uspel dokazati, da bi bil lastnik stanovanja oziroma da bi imel kakšno drugo pravno podlago za uporabo stanovanja, ki bi preprečevala njegovo izpraznitev. Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja je pravilna uporaba določbe 111. člena SZ-1, ki določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik zahteva izpraznitev stanovanja.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00022695
SZ-1 člen 24, 24/5, 25, 25/3. OZ člen 403, 1017, 1017/3, 1017/4, 1025, 1034, 1034/2, 1034/3. ZPP člen 214, 214/2, 337, 337/1. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 21a.
terjatev upravnika večstanovanjske stavbe - obratovalni stroški - dobava plina - subsidiarna odgovornost lastnika za neplačane obveznosti najemnika - subsidiarno poroštvo - zakonito poroštvo - stroški izterjave dolga - ugovor zastaranja - pretrganje zastaranja - obvestitev poroka
Stroški dobave plina in stroški oglasne deske so obratovalni stroški. Ker gre za obratovalne stroške, je toženka (lastnica stanovanja) za njihovo plačilo subsidiarno odgovorna na podlagi določbe petega odstavka 24. člena SZ-1 in ima takšna njena odgovornost naravo zakonitega poroštva.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DEDNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00023022
SZ-1 člen 30. OZ člen 197. ZD člen 132, 145, 145/1. SPZ člen 41, 72, 72/2.
dedovanje - nastanek dediščinske skupnosti - dediščinska skupnost - skupni lastniki - stroški upravljanja - obratovalni stroški - stanovanje - etažni lastnik - obveznosti etažnega lastnika
Kljub temu, da iz sklepa o dedovanju izhaja, da sporna nepremičnina ni bila predmet dedovanja po zapustnici, je na njej skladno s 132. členom ZD in 41. členom SPZ v trenutku smrti zapustnice nastala dediščinska skupnost med dediči. Toženec je kot dedič zapustnice postal skupni lastnik sporne nepremičnine in etažni lastnik, zato ga na podlagi 30. člena SZ-1 bremeni plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00024344
SPZ člen 115, 118, 118/4, 118/5. OZ člen 255, 336, 336/1, 347, 352, 355, 355/1, 355/1-6, 434. ZPP člen 214.
stroški obratovanja in upravljanja - poslovni prostor - najem poslovnih prostorov - aktivna in pasivna legitimacija - upravnik poslovne stavbe - kdaj začne teči zastaranje - 3-letni zastaralni rok
Pri najemu poslovnih prostorov se uporabljajo določbe ZPSPP, ki pa ne vsebujejo določb o upravniku, zato se glede tega uporabljajo določbe 115. do 118. člena SPZ. Pogodbeni dogovor med lastnikom in najemnikom, na podlagi katerega se najemnik zaveže, da bo plačeval stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja stavbe, je zgolj dogovor o prevzemu izpolnitve (434. člen OZ), ki razmerja med upravnikom in najemnikom ne ureja. Na podlagi navedenih določb SPZ in OZ torej upravnik ni aktivno legitimiran za izterjavo obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja od najemnika. Če teh najemnik ne poravna, mora upravnik stroške izterjati od etažnih lastnikov.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00022862
SPZ člen 65, 65/2, 100. SZ-1 člen 3, 23. ZPP člen 333, 333/1. ZPP-E Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku (2017) člen 125, 125/1, 125/3.
varstvo lastninske pravice - varstvo skupne lastnine - varstvo solastnine - skupna lastnina - solastnina - nedoločeni deleži - domneva enakih deležev - pripadajoče zemljišče k več objektom - skupno pripadajoče zemljišče - varstvo na celi stvari - sklepčnost tožbe - nesklepčnost tožbe - rok za pritožbo - prehodna določba
Ker so tožniki trdili, da sporne nepremičnine predstavljajo pripadajoče zemljišče k več stavbam, bi morali s tožbo zahtevati ugotovitev skupne lastnine in ne zgolj ugotovitev lastnine. To, da v zahtevku tožniki niso opredelili deležev, ki pripadajo vsakokratnim lastnikom v zahtevku navedenih stavb, namreč še ne pomeni, da so zahtevali ugotovitev skupne lastnine. Tudi pri solastnini namreč ni nujno, da so solastniški deleži določeni - če niso, se domneva, da so enaki (glej drugi odstavek 65. člena SPZ). Ker tožniki zahtevka kljub ugovorom toženke v teku postopka niso popravili, je zaključek sodišča, da je tožba nesklepčna, pravilen.
Tožba je nesklepčna tudi zato, ker tožniki pri postavitvi zahtevka niso upoštevali določila 100. člena SPZ. Ta jim, ob upoštevanju ponujenih trditev, sicer daje pravico do tožbe za varstvo skupne lastnine, pri čemer tudi ni nujno, da so bodisi na aktivni bodisi na pasivni strani zajeti s tožbo vsi skupni lastniki, vendar pa tako varstvo lahko zahtevajo le na celi stvari in le v korist vseh skupnih lastnikov.
dejanska etažna lastnina - navidezna solastnina - pravno neurejen primer - promet z nepremičninami - stavba z več posameznimi deli - družbena lastnina - razpolaganje s premoženjem - razpolaganje občine z nepremičninami - volja - dodeljevanje stanovanj - stanovanje, vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu - oblikovanje etažne lastnine - sklenitev pogodbe - predmet odkupa - vrednost solastnega deleža - solastnina etažnih lastnikov - spor o velikosti solastniškega deleža
Etažna lastnina je lahko nasta(ja)la še pred uveljavitvijo SPZ (ki je takšno obliko lastnine predvidel oziroma določil pogoje za njen nastanek), pri čemer je bila dejansko vzpostavljena, ne pa tudi pravno urejena.
Za presojo, ali je bila v posameznem primeru vzpostavljena dejanska etažna lastnina ali (pa) ohranjena solastnina, je pomembna okoliščina, ali se je promet odvijal s posameznimi deli stavbe in ali se je to zgodilo po volji vseh (vknjiženih ali izven-knjižnih) lastnikov nepremičnine, na kateri stavba stoji.
V času, ko je celotna enotna parcela vključno z obema predmetnima (na njej stoječima) stavbama Ulica 1 in Ulica 2 (v posledici podržavljenja) postala družbena lastnina in prešla v upravljanje ter uporabo toženkine pravne prednice, je (lahko) slednja izključno sama razpolagala z vsemi stanovanji in poslovnimi prostori (v obeh stavbah). To razpolaganje se je kazalo v njenem dodeljevanju stanovanjskih pravic (in pobiranju stanarin) oziroma dajanju poslovnih prostorov v najem (sklepanju najemnih pogodb in pobiranju najemnin), posledica česar je bilo oblikovanje dejanske etažne lastnine v 80-ih letih prejšnjega stoletja.
nezakonita uporaba stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova
Sodišče prve stopnje je povsem pravilno zaključilo, da toženka uporablja stanovanje nezakonito, saj z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, ki je bila sicer sklenjena za določen čas.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00022533
ZPP člen 318, 318/3. SZ-1 člen 103, 103/3, 112, 112/3.
zavrnilna zamudna sodba - zahtevek na izpraznitev stanovanja - odpoved najemne pogodbe - nesklepčnost tožbe - poziv na odpravo nesklepčnosti - tožbeni zahtevek za odpoved najemne pogodbe in vrnitev stvari najemodajalcu
Tožnika bi morala, če sta želela odpovedati najemno razmerje pred potekom roka, postaviti zahtevek na odpoved najemnega razmerja po (točno določeni) najemni pogodbi, za (točno opredeljeno) stanovanje, ob čemer bi morala izkazati pogoje iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1, na kar bi šele sledil izpraznitveni zahtevek.
izselitev iz stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - najemno razmerje - podaljšanje najemnega razmerja - neupravičena obogatitev
Pravdni stranki sta se v najemni pogodbi in v aneksu jasno in nedvoumno izrekli, da je kakršnokoli podaljšanje mogoče le s predhodnim pisnim dogovorom, kar je skladno tudi z določbo 95. člena SZ-1, ki ne predvideva konkludentnega podaljšanja najemnega razmerja. Da bi bil takšen aneks sklenjen, toženka ni trdila niti z ničemer izkazala.
Upravnik ima namreč aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad v primeru, če zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Povedano drugače, upravnik (po materialnem pravu) ni upravičen zahtevati vplačil v rezervni sklad v svojem imenu in na svoj račun, saj so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov (drugi odstavek 119. člena Stvarnopravnega zakonika), zato so le etažni lastniki materialnopravni upravičenci za izterjavo vplačil v rezervni sklad.
SPZ člen 43, 43/3, 44, 44/2, 105, 105/1. ZZK-1 člen 8, 8/1. SZ-1 člen 7, 7/2.
pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s priposestvovanjem - pridobitev lastninske pravice na delu nepremičnine - priposestvovanje dela nepremičnine - priposestvovanje idealnega deleža - priposestvovanje idealnega dela nepremičnine - etažna lastnina - pripadajoče zemljišče - garaža - posamezni del stavbe - pogoji za priposestvovanje - dobra vera priposestvovalca - veljaven pravni naslov - desetletna priposestvovalna doba - načelo zaupanja v podatke zemljiške knjige - varstvo dobrovernega tretjega kot pridobitelja lastninske pravice - dobroverni pridobitelj
Tožnik zatrjuje, da je priposestvoval eno od garaž v stanovanjski hiši toženk. Če naj bi torej tožnik na ta način pridobil lastninsko pravico na delu tuje nepremičnine, kot je določeno v tretjem odstavku 43. člena SPZ, potem ne more hkrati na isti dejanski in pravni podlagi terjati zase še solastninskega deleža na isti nepremičnini kot celoti. Idealnega deleža na nepremičnini ni mogoče priposestvovati. Res je, da lastniku posameznega dela zgradbe po prvem odstavku 105. člena SPZ pripada tudi solastnina skupnih delov, vključno z zemljiščem, na katerem stoji zgradba. To pa ne pomeni, da si tožnik lahko lasti zahtevani idealni delež na celotni parceli toženk. Sicer pa v obravnavanem primeru še ni bila vzpostavljena etažna lastnina na stavbi, niti ni bilo določeno pripadajoče zemljišče.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DRUŽINSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00026774
ZZZDR člen 56, 56/3. SZ-1 člen 24, 24/5, 54. OZ člen 190, 346.
nerazdelna obveznost zakonca - obveznost za tekoče potrebe družine - obratovalni stroški - neupravičena obogatitev - ugovor zastaranja - stroški upravljanja - spor majhne vrednosti
Za obveznosti, ki jih za tekoče potrebe družine prevzame en zakonec, odgovarjata zakonca nerazdelno.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DEDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00023023
ZPP člen 105a, 185, 185, 339, 339/2, 339/2-11. SZ-1 člen 103, 103/1, 103/3. ZDen člen 24.
odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - izpraznitev in izročitev stanovanja - predmet najema - veljavnost najemne pogodbe - denacionalizirano stanovanje - pravno nasledstvo - skupnost dedičev denacionaliziranega premoženja - aktivna legitimacija - vstop v pravni položaj prednika - pogoji za odpoved najemne pogodbe - kršitev najemne pogodbe - neplačevanje najemnine in stroškov - opomin najemodajalca s pisnim opozorilom - oblikovanje zahtevka - izvršljivost izreka sodbe - sposobnost biti stranka - dediči stranke - vstop dedičev v pravdo - pooblastilo stranke - skrbnik zapuščine - aktivna legitimacija skrbnika premoženja - sprememba tožbe - plačilo sodne takse - domneva umika vloge - absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka
Posamezni dediči imajo do razdelitve zapuščine oziroma denacionaliziranega premoženja (zapuščinski postopek glede denacionaliziranega premoženja v konkretnem primeru še ni končan) pravico do tožbe za varstvo skupne lastnine v dediščinski skupnosti. Zaradi narave tega materialnopravnega razmerja pa morajo tožniki, ki niso (nujno) vsi dediči pokojnih denacionalizacijskih upravičencev, tožbeni zahtevek oblikovati tako, da je zagotovljena izpolnitev, ki je v korist celotne skupnosti dedičev, tudi tistih, ki se tožbi niso pridružili, ker v konkretnem primeru še niso določeni.
Novi lastnik stanovanja (denacionalizacijska upravičenca oziroma po njiju dediči) je v razmerju do najemnika vstopil v pravni položaj prejšnjega lastnika. Za presojo odpovedi konkretnega najemnega razmerja je odločilno, da je šlo za krivdno odpoved zaradi neplačevanja najemnine oziroma nedopustitve vstopa v stanovanje. V takem primeru ključno pravno relevantno dejstvo predstavlja kršitev sklenjene najemne pogodbe.
URS člen 2, 36, 36/1, 78.. SZ-1 člen 10, 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 104, 104/1, 104/4.
najemna pogodba - najem neprofitnega stanovanja - pogoji za odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog za odpoved - kršitev najemne pogodbe s strani najemodajalca - neplačilo najemnine - izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe - odpust obveznosti v osebnem stečaju - težak socialni položaj najemnika - drugo primerno stanovanje - pravica do spoštovanja doma - načelo pravne in socialne države
Dejstvo, da so bile toženki na podlagi sklepa okrožnega sodišča St z dne 11.11.2016 odpuščene obveznosti za vse terjatve upnikov, ki so nastale do 28.12.2015, zadostuje za zavrnitev tožbenega zahtevka. Tožnica namreč ne more več terjati od toženke zapadle in neplačane najemnine (ki predstavljajo kršitev, zaradi katere tožnica s to tožbo zahteva odpoved najemne pogodbe), saj so ji te obveznosti odpuščene.
DENACIONALIZACIJA - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00022060
SZ-1 člen 90, 93, 93/1, 93/2, 94, 94-3, 98, 100, 100-2, 103, 103/1, 103/1-11, 103/5, 109. OZ člen 191, 193.
najemna pogodba - najemno razmerje - odpoved najemne pogodbe - neprofitno najemno razmerje - prenehanje najemne pogodbe - veljavnost najemne pogodbe - profitna najemnina - neprofitna najemnina - dogovor o višini najemnine - bivši imetnik stanovanjske pravice - uporabnik stanovanja - neupravičena pridobitev - obseg vrnitve - pravna zmota - dobra vera - povrnitev vlaganj najemnika stanovanja - povrnitev lastnih vlaganj najemnika - pobot - zamudne obresti - uporabnina
Toženec je svojo dobrovernost glede upravičenja do neprofitne najemnine od smrti najemnice (bivše imetnice stanovanjske pravice) utemeljeval s prepričanjem, da je kot univerzalni naslednik po samem zakonu vstopil v njen pravni položaj. Njegova zmota je odraz nepoznavanja prava, ki pa ne more biti opravičljiva.
Pogodbeni stranki sta se v najemni pogodbi dogovorili, da najemnica ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja tožeče stranke. Ker takšnega soglasja ni imela, saj tožeče stranke o nameravanih delih sploh ni obvestila, toženec na tej pravni podlagi ne more zahtevati povrnitve večvrednosti stanovanja. Ob odsotnosti soglasja tožeče stranke in odločbe stanovanjske inšpekcije bi bil upravičen do povrnitve stroškov izvedenih del le, če bi bilo popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje in zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo (druga alineja 100. člena SZ-1).