OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00031614
OZ člen 197. SZ člen 31. ZIZ člen 62. ZIZ-L člen 25.
upravnik - pogodba o upravljanju - verzija - stroški upravljanja - stroški obratovanja - stroški vodenja rezervnega sklada
Upravnik večstanovanjske hiše je ob izostanku pogodbene podlage za izterjavo obratovalnih stroškov (ne pa tudi stroškov upravljanja) aktivno legitimiran, če jih je pred tem poravnal iz lastnih sredstev (197. člen OZ).
ZIZ člen 53, 53/1, 53/2, 55, 55/1, 55/1-2. ZPSPP člen 26, 28.
notarski zapis najemne pogodbe - poslovni prostor - ugovor zoper sklep o izvršbi - odstop od najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - sodna odpoved najemne pogodbe o najemu poslovnih prostorov - enostranska izjava o odstopu od pogodbe
ZPSPP razlikuje med odpovedjo najemne pogodbe in odstopom od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov. Za razliko od odpovedi pogodbe, ki jo je treba podati sodno, odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov učinkuje že od dneva, ko je prejemnik prejel odstopno izjavo. To pomeni, da za nastop oblikovalnega učinka prenehanja pogodbenih obveznosti iz najemne pogodbe zadostuje enostranska odstopna izjava najemodajalca.
Upnik je dolžniku vročil najprej obvestilo o zapadlosti in poziv k plačilu skupaj z obračunom in izpisom odprtih postavk, nato pa še pisno odstopno izjavo o odstopu od najemnih pogodb. S to izjavo je upnik pravno veljavno odstopil od najemnih pogodb, ki sta z vročitvijo izjave dolžniku prenehali veljati, prenehanje njune veljavnosti pa je nastopilo pred obdobjem, za katero upnik zahteva plačilo najemnin. Za izterjavo najemnin za april, maj in junij 2018 po povedanem upnik zaradi odstopa od najemne pogodbe (več) ne razpolaga z izvršilnim naslovom, kar predstavlja utemeljen ugovorni razlog po 2. točki prvega odstavka 55. člena ZIZ, ki narekuje ugoditev dolžnikovemu ugovoru.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-5, 103/3. Konvencija o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (EKČP) člen 8. ZZZDR člen 208.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - kršitev najemne pogodbe - pravica do spoštovanja doma - poseg v ustavno pravico - narava kršitve - uporaba stanovanja - način uporabe stvari - uživanje lastnine - delni odvzem poslovne sposobnosti - sposobnost razumeti posledice svojih dejanj - vznemirjanje lastnikov stanovanj - protipravno vznemirjanje - nedopustno ravnanje - prevzem tveganja škodljive posledice z neprimernim obnašanjem v družbi - nesprejemljivost najemnega razmerja - kolizija interesov - tehtanje pravic v koliziji - opomin na kršitev temeljnih pravil sosedskega sožitja
Delni odvzem poslovne sposobnosti ne pomeni, da je oseba popolnoma nerazsodna, torej nesposobna razumeti kakšen pomen imajo njena ravnanja in nesposobna ravnati skladno s tako oblikovano voljo. V konkretnem primeru se razumevanje pomena dejanj in njegovih posledic ne nanaša na področja, na katerih je toženka omejeno poslovno sposobna, ampak na osnovna pravila sobivanja v večstanovanjskem objektu in posledice kršitve teh pravil.
V konkretnem primeru so izpolnjeni pogoji, ki jih za odpoved najemne pogodbe določa SZ-1 v 5. točki prvega odstavka 103. člena v zvezi z 3. odstavkom istega člena.
Sodišče je tehtalo sorazmernost posega v toženkino pravico do spoštovanja doma, do katerega je prišlo z odločitvijo o odpovedi najemne pogodbe in naložitvijo izselitve, upoštevajoč pri tem okvire, ki jih je začrtalo Ustavno sodišče RS z odločbo Up-619/17.
Sodišče je pri zaključku, da je v konkretnem primeru odpoved in izselitev toženke nujna, poudarilo, da je šlo s strani toženke za kontinuirane, pogoste in skrajno ekscesne kršitve mirnega sosedskega sobivanja; da krivdni odpovedni razlog v času sojenja še obstaja; in da pravica toženke ni v koliziji s premoženjskimi interesi in upravičenji države oziroma paradržavnega sklada (ki se jim po mnenju pritožbenega sodišča praviloma prizna manjšo težo), ampak s pravicami ostalih stanovalcev, ki imajo (enako kot toženka) pravico do mirnega življenja v svojem domu in pravico, da svojo lastnino uživajo nemoteno v skladu z načeli sosedskega prava. Slednji zato toženkinih ravnanj, ki glede na težo, pogostnost in intenzivnost odstopajo od vseh obče uveljavljenih pravil medsosedskega obnašanja, niso dolžni trpeti.
SZ-1 člen 25, 25/1, 25/2, 30, 53, 53/4. ZD člen 132.
upravljanje večstanovanjske stavbe - plačilo stanovanjskih in obratovalnih stroškov - lastnik stanovanja - dedič - dekleratorna narava sklepa o dedovanju
Bivši imetniki stanovanjske pravice, ki so kupili stanovanje, so originarno pridobili lastninsko pravico na podlagi samega zakona in so torej postali lastniki brez vpisa v zemljiško knjigo, saj vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivne narave. S trenutkom smrti T. J. sta zato njena edina dediča (toženec in K. J.) postala skupna lastnika predmetnega stanovanja, posledično pa tudi skupna lastnika etažne enote. V zvezi s tem so neutemeljene pritožbene navedbe, da dedič pridobi podedovane nepremičnine šele z dnem pravnomočnosti sklepa o dedovanju. Skladno z določbo 132. člena ZD, po kateri preide zapuščina na dediče po samem zakonu v trenutku zapustnikove smrti, je toženec lastninsko pravico zunajknjižno pridobil že s smrtjo T. J. Sklep o dedovanju je le deklaratorne narave.
ZPP člen 339, 339/2, 339/2-15. SZ-1 člen 44, 44/1.
očitek protispisnosti - pavšalne pritožbene navedbe - sredstva rezervnega sklada - razpolaganje s sredstvi rezervnega sklada
Po določilu prvega odstavka 44. člena SZ-1 je sredstva rezervnega sklada mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, pa tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije. Da dodatna toplota strehe ob istočasni sanaciji pomeni prav to, ne more biti dvoma.
GOSPODARSKE JAVNE SLUŽBE - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00035098
ZPP člen 448, 448-2, 451, 458, 458/1. Splošni pogoji za dobavo in odjem toplote iz distribucijskega omrežja v Občini Jesenice (2012) člen 21, 21/5, 26. SZ-1 člen 29, 29/2.
spor majhne vrednosti - stroški ogrevanja - obvezna lokalna gospodarska javna služba - gospodarska javna služba - koncesijska pogodba - koncesijsko razmerje - izklop iz sistema ogrevanja - odstop od pogodbe - dobava energije - posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja - pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov - razdelilnik stroškov - dopusten pritožbeni razlog - vsebina zapisnika o glavni obravnavi - pravilo o prekluziji
Etažni lastnik se tako z enostranskim ravnanjem/izjavo ne more izklopiti iz sistema ogrevanja (pri katerem gre za skupno odjemno mesto, do katerega je tožnica dobavljala energijo) in vplivati na zakonsko (skupno) obveznost, ki je neodvisna od tega, ali je ogrevanje dejansko uporabljal ali ne. Ima le možnost z ostalimi etažnimi lastniki sklenitvi sporazum o drugačni porazdelitvi stroškov ogrevanja (v smislu da se ga izključi iz sistema plačevanja stroškov).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00031235
ZPP člen 76, 76/3, 108, 108/4. SZ-1 člen 50, 76, 79. ZVEtL-1 člen 4, 4/1. SPZ člen 118.
skupnost etažnih lastnikov - sposobnost biti stranka - podelitev sposobnosti biti stranka - priznanje lastnosti stranke - pravna sposobnost - pravna sposobnost skupnosti etažnih lastnikov - pooblastila upravnika - upravnik kot zakoniti zastopnik - ugotovitev lastninske pravice - skupni deli stavbe - zavrženje tožbe - zavrženje tožbe kot nepopolne
Ker v obravnavanem primeru ne gre za spor v zvezi z upravljanjem večstanovanjske stavbe (tako tudi VS RS II Ips 80/2014), ni pogojev za podelitev sposobnosti biti stranka toženki.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00033957
OZ člen 132, 352, 352/1, 352/2. ZPP člen 155, 185, 185/1, 337, 337/1. SZ-1 člen 29, 29/2, 58, 58/1, 58/2, 65.
odškodninska odgovornost - povrnitev materialne škode - obnovitvena dela - izvedba vzdrževalnih del - menjava strešne kritine - izgubljeni dobiček (zaslužek) - vplačila v rezervni sklad - neizvedba dokazov - zastaranje odškodninske terjatve za povzročeno škodo - subjektivni zastaralni rok - dolžna skrbnost - vpogled v dokumentacijo - neverodostojna listina - nedopustna pritožbena novota - pridobitev gradbenega dovoljenja - soglasje vseh etažnih lastnikov - izbira izvajalca storitev - prijava na razpis - pristojnost sodišča - sprememba stvarne pristojnosti sodišča - različna pravna podlaga tožbenih zahtevkov - pristranskost sodišča - stroški odgovora na pritožbo - nepotrebni stroški
Toženka je pridobila dve veljavni ponudbi in ni bila dolžna pozivati tožnika k dajanju ponudbe za obnovo strehe, s tem, da tožnik ni dokazal, da je registriran za opravljanje tovrstnih del in da bi bil kot najboljši ponudnik izbran na razpisu.
Nobeden od tožbenih zahtevkov, ki temeljita na različni pravni podlagi, ne presega 20.000 EUR, kar je meja pristojnosti okrožnega sodišča, zato je podana pristojnost okrajnega sodišča.
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 28, 28/2. SZ-1 člen 9.
spor majhne vrednosti - nedopustno izpodbijanje dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje v sporih majhne vrednosti - plačilo stanovanjskih in obratovalnih stroškov - lastništvo praznega stanovanja - jasna določba - razlaga določbe
Pravilnik (sprejet na podlagi zakona) jasno določa, da se tudi za prazno stanovanje šteje, kot da ga uporablja en uporabnik. Navedeno pomeni, da je dolžan lastnik stanovanja določene stroške plačevati tudi za stanovanje, ki ni zasedeno in taka razlaga je tudi po oceni pritožbenega sodišča pravilna. Lastništvo nepremičnin prinaša tudi obveznosti in prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da tudi v zvezi s praznim stanovanjem v večstanovanjski hiši nastajajo določeni stroški, ki jih morajo poravnati vsi lastniki, saj je to neizogibno zvezano s samo naravo obratovanja večstanovanjske hiše oziroma stanovanja v takem objektu. Dejstvo, da stanovanje ni zasedeno, je posledica odločitve lastnika, zato ne more biti pomembno za odločanje o tem, ali je lastnik dolžan plačevati stroške ali ne.
spor majhne vrednosti - obvezen rezervni sklad - sredstva rezervnega sklada - vplačevanje v rezervni sklad - višina prispevka v rezervni sklad - povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad - načrt vzdrževanja
Sodna praksa stoji na stališču, da se višina prispevka v rezervni sklad v smislu 41. člena SZ-1 lahko zviša (le), če tako določijo etažni lastniki v načrtu vzdrževanja, sprejetem po 26. členu SZ-1. Bistveno je torej, da se o zvišanju prispevka v rezervni sklad ne more odločati samostojno, ampak vedno le v povezavi s sprejetim načrtom vzdrževanja.
SZ člen 117, 118. ZLNDL člen 2. ZPN člen 7. ZTLR člen 12.
pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - pravni naslov za pridobitev lastninske pravice - prodajna pogodba na podlagi določb SZ - način prenosa pravice uporabe - pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona (ZLNDL) - pripadajoče zemljišče k enostanovanjski stavbi - funkcionalno zemljišče k stavbi - pravica uporabe - lastninjenje stavbnih zemljišč - prenos pravice uporabe - darilna pogodba
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je tožnikov oče z uveljavitvijo ZLNDL dne 25. 7. 1997 (kot tedaj upravičen in dejanski imetnik pravice uporabe na sporni nepremičnini - glej 2. člen ZLNDL) postal lastnik celotne nepremičnine parc. št. 208/8, vključno s pripadajočim zemljiščem, ki se razteza po vsej nepremičnini okrog enostanovanjske hiše. Ob tem se je pravilno sklicevalo na 7. člen ZPN in na 12. člen ZTLR ter na enotno sodno prakso. Zato nista pravno pomembna pritožbena očitka, da SZ (po katerem je tožnikov oče kot imetnik stanovanjske pravice na podlagi kupoprodajne pogodbe pridobil lastninsko pravico na stanovanjski stavbi) ni urejal lastninjenja stavbnih zemljišč ter da bi pravica uporabe morala temeljiti na ustreznem pravnem naslovu. V skladu z ZPN se je s prenosom pravice uporabe na stavbi v družbeni lastnini prenesla tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo. Z nakupom stanovanjske hiše je kupec (tožnikov oče) torej (leta 1992) že na podlagi zakona pridobil tudi pravico uporabe na pripadajočem (funkcionalnem) zemljišču oziroma kasneje, skladno z določbami ZLNDL, tudi lastninsko pravico.
izpraznitev in izročitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - obstoj dogovora - dogovor o uporabi nepremičnine - nedokazane trditve
Ker toženec s tožnico ni sklenil najemne pogodbe niti ni dokazal obstoja kakršnegakoli dogovora s tožnico o uporabi stanovanja, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da toženec v stanovanju tožnice biva nezakonito.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00030726
SPZ člen 48, 48/2. ZPP člen 313, 313/2, 328, 328/1. SZ-1 člen 112.
izročitev in izpraznitev nepremičnine - izpraznitveni zahtevek - paricijski rok - vlaganja v nepremičnino - nesklepčnost dela tožbenega zahtevka - začasna odredba - zavrnitev predloga za popravo pomote
Bistveno je, da toženka in njene hčerke z odrekom tožnikovega soglasja nimajo več nobene pravne podlage za bivanje v sporni stanovanjski hiši in so jo dolžne izprazniti. Zgolj zatrjevana vlaganja v nepremičnino toženki ne dajejo pravice do bivanja v sporni hiši, saj z njimi v skladu s SPZ ni pridobila solastninske pravice na tožnikovi nepremičnini.
Paricijski rok za izselitev in izpraznitev nepremičnine, ki je določen v sodbi na 15 dni, je prekratek. V obravnavani situaciji gre za položaj, ki je podoben odpovedi najemnega razmerja, kjer SZ-1 v 112. členu določa rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni.
Tožnik je imel od svoje bivše žene pravico zahtevati, da se sporazumeta o tem, kdo od njiju bo še naprej imel stanovanjsko pravico. Če bi jo pridobil tožnik, kar bi bilo logično, glede na to, da se je njegova bivša žena iz stanovanja izselila, bi imel skladno z določili SZ ob prehodu družbene lastnine v zasebno lastnino pravico do odkupa stanovanja. Če bi stanovanjsko pravico obdržala njegova bivša žena, bi mu morala zagotoviti primerne bivalne prostore. Tožnik bi v vsakem primeru imel rešeno stanovanjsko vprašanje zase in za svojo družino. V postopku ni bilo sporno, da tožnik zahteve v nepravdnem postopku ni podal. Tako je prišlo do stanja, da je bila stanovanjska pravica izgubljena za oba, za tožnikovo bivšo ženo zaradi tega, ker je stanovanje trajno prenehala uporabljati, tožnik pa jo je izgubil iz razloga, ker se ni poslužil varstva iz 17. člena ZSR. Ni utemeljena pritožbena navedba, da je stanovanjska pravica od bivše žene na tožnika prešla ex lege že zaradi tega, ker je imel status razvezanega zakonca. Določila ZSR takšne podlage ne dajejo.
Toženec tudi v pritožbi ne pove, zakaj bi bil po njegovem katerikoli od ključev napačen in predvsem, kateri ključ bi morala tožeča stranka uporabiti. Glede na vse povedano tako tudi pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost izbire ključev delitve.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00031011
SPZ člen 105. SZ-1 člen 3, 3/4, 5, 20. ZPP člen 458, 458/1.
etažna lastnina - solastnina na skupnih delih - skupni del stavbe - posebni skupni deli v etažni lastnini - stroški skupnih delov stavbe - specificiran račun - spor majhne vrednosti
Toženkino stanovanje je priključeno na sistem centralnega ogrevanja, ki je splošni skupni del stavbe in mora plačati del stroškov, ki odpade nanjo glede na velikost njenega solastniškega deleža na skupnih delih stavbe. Gre za fiksne stroške, ki nastanejo ne glede na to, ali toženka svoje stanovanje ogreva s centralno kurjavo ali ne.
obnova fasade - rezervni sklad - skupna lastnina - prispevek v rezervni sklad - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - denarna subvencija iz eko sklada - preiskovalno načelo - protispisnost
Protispisnost obstaja le, če gre pri ugotavljanju odločilnih dejstev za napako pri povzemanju vsebine listin, in ne, če sodišče dokaze napačno dokazno tolmači. V tem primeru gre lahko le za zmotno ugotovitev dejanskega stanja.
ZD člen 132, 145, 145/1, 214. SZ člen 118. SZ-1 člen 53. SPZ člen 72, 119, 119/1, 119/6.
stroški rezervnega sklada - etažni lastnik - lastništvo stanovanja - pridobitev lastninske pravice - dedovanje - sklep o dedovanju - imetnik stanovanjske pravice - skupna lastnina - pogodba o opravljanju upravniških storitev
V skladu s 132. členom ZD pokojnikova zapuščina preide po samem zakonu na njegove dediče v trenutku njegove smrti, v skladu s prvim odstavkom 145. člena ZD pa do delitve dediči upravljajo in razpolagajo z dediščino skupno, kar pomeni, da je v trenutku smrti zapustnice med njenima dedičema nastala dediščinska skupnost.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00029280
SZ-1 člen 23, 23/4. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 458, 458/1.
postopek v sporu majhne vrednosti - upravljanje skupnih prostorov, delov, objektov in naprav - stroški upravljanja - soseska - podzemna stavba - skupni del - skupni stroški več stavb - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - pogodba o upravljanju - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe
Glede na dejanske ugotovitve, na katere je pritožbeno sodišče v sporu majhne vrednosti vezano, je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da tožeča stranka ni izkazala temelja, na podlagi katerega bi bila upravičena deliti stroške, ki se nanašajo na skupne naprave celotne soseske v skladu z določbo 23. člena SZ-1.
Tožeča stranka bi na predloitev podatkov v skladu s citirano zakonsko določbo morala pozvati upravnika, to je tisto osebo, ki je upravnik v trenutku, ko tretji pozove na predložitev podatkov. Na temeljno razmerje, to je razmerje med etažnimi latniki, v imenu in na račun katerih je bila dobava kurilnega olja naročena, in tožečo stranko, namreč zamenjava upravnika ne vpliva.