plačilo v rezervni sklad - izrek sodbe - aktivna legitimacija
Določba prvega odstavka 42. člena SZ-1 določa, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa plačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu.
Sodišče prve stopnje je materialno pravo uporabilo delno zmotno, ko je v izreku izpodbijane sodbe tožencu naložilo dolžnost, da mora plačati dolgovane zneske prispevkov za rezervni sklad tožeči stranki, ki so etažni lastniki, namesto na transakcijski račun upravnika, kot je tožeča stranka zahtevala in kot nalagajo zakonske določbe.
OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00034392
OZ člen 335, 335/2, 335/3, 352. SZ-1 člen 71.
upravnik stavbe v etažni lastnini - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - sporočanje podatkov o neplačnikih - odškodninska terjatev - ugovor zastaranja - obrazloženost ugovora - trditveno breme - začetek teka zastaralnega roka - začetek teka zakonskih zamudnih obresti
Ugovor zastaranja mora biti obrazložen. Tožena stranka neuspešno izpodbija zaključke sodišča prve stopnje s trditvami v pritožbi, da bi se izkazalo, če bi sodišče kot začetek zastaralnega roka vzelo in upoštevalo prvi dan, ko so zakonske zamudne obresti začele teči, da je zahtevek tožeče stranke v celoti zastaran. V kolikor bi želela tožena stranka doseči presojo njenih zatrjevanih dejstev pred pritožbenim sodiščem, bi morala hkrati tudi trditi, da je pred sodiščem prve stopnje podala relevantne trditve o tem, katerega dne so v vsakem primeru zamude po njenem mnenju začele teči zakonske zamudne obresti. O teh dejstvih je imela kot upravnik stavbe prav gotovo vse relevantne podatke in bi lahko svoj ugovor zastaranja v delu, ki se nanaša na odškodnino, ker tožeči stranki ni pravočasno sporočila plačnikov, ki so mesečne račune plačevali z zamudo, tudi ustrezno obrazložila, pa ga ni. Poleg tega tudi v pritožbi ni konkretno navedla, na kateri del zahtevka, ki mu je sodišče prve stopnje ugodilo, se njene trditve sploh nanašajo, saj iz razlogov sodbe jasno izhaja, da se zahtevek ne nanaša zgolj na odškodnino v zvezi z zamudami plačil, zgolj na te pa se v pritožbi pritožnica sklicuje.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 103/1-5, 104, 104/1.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - odpoved najemne pogodbe pri neprofitnem najemu - neprofitna najemnina - odpovedni razlog - krivdni odpovedni razlog - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - neplačevanje najemnine - neplačevanje stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine - neprimerna uporaba stvari - socialna stiska najemnika - težko socialno stanje - izjemne okoliščine - tehtanje okoliščin - tehtanje interesov strank - test sorazmernosti - pravica do spoštovanja doma - kolizija ustavno varovanih pravic - zmotna uporaba materialnega prava
Sodna praksa je že večkrat potrdila, da je socialno stisko mogoče šteti za izjemno okoliščino iz prvega odstavka 104. člena SZ-1. Zgolj obstoj zakonskih pogojev za odpoved najemne pogodbe (kot je neplačevanje stroškov) ne zadostuje za poseg v posameznikovo ustavno pravico, temveč je potrebno presojati, ali je ukrep nujen, primeren in sorazmeren. ESČP določa, da ne zadošča, da se sorazmernost ukrepa presoja šele v morebitnem izvršilnem postopku, ampak mora biti ta presoja opravljena tekom neodvisnega pravdnega postopka. Pri presoji, ali obstoj izjemnih okoliščin lahko prepreči odpoved najemne pogodbe, mora sodišče upoštevati vse relevantne okoliščine konkretnega primera ter opraviti tehtanje med ustavno varovanimi pravicami pravdnih strank.
Pri tehtanju relevantnih interesov se bo prvostopno sodišče moralo opredeliti do vseh zatrjevanih okoliščin, ki so za končno odločitev relevantne, tako na strani tožnika, kot tudi toženke. Upoštevati bo moralo, da imajo tožnikovi interesi praviloma manjšo težo, saj je v primeru obstoja neprofitnega najemnega razmerja izrazito poudarjeno načelo socialne države. Ugotoviti bo moralo, kakšni so razlogi toženke za neplačevanje stroškov, ali je objektivno plačilno nezmožna, in oceniti njeno dosedanje ukrepanje pri reševanju nastale situacije. Po drugi strani bo težo pripisalo tudi interesom najemodajalca in njegovem dolgotrajnem trpljenju toženkine plačilne nesposobnosti.
ZVKSES člen 18, 18/1, 18/1-2, 18/1-3, 18/1-4, 18/2, 25. OZ člen 239, 239/1. ZVPot člen 20, 20/1, 20/1-1. SZ-1 člen 48, 48/2.
izročitev bančne garancije - izpolnitev obveznosti in posledice neizpolnitve - izpolnitev pogodbene obveznosti - načelo poštenega ravnanja - predložitev dokumentacije - tehnična dokumentacija - garancijski list - tehnični pregled - etažni načrt - posamezni del stavbe - uporabno dovoljenje - izpolnitev upravniku večstanovanjske hiše - upravnik kot pooblaščenec - izročitev nepremičnine kupcu - način izročitve nepremičnine
ZVKSES v 18. členu opredeljuje način prodajalčeve izročitve nepremičnine kupcu, v okvir katere sodi tudi izročitev listin oziroma dokumentacije navedene v 2. – 4. točki prvega odstavka omenjenega člena. Že iz tega jasno izhaja, da so do teh listin upravičeni zgolj kupci (kupec). Upravnik (večstanovanjske stavbe) lahko tudi v teh razmerjih nastopa zgolj kot njihov pooblaščenec oziroma zastopnik. Določba drugega odstavka 18. člena ZVKSES pomeni zgolj možnost dano prodajalcu, da svojo obveznost do posameznih kupcev glede listin iz 3. in 4. točke prvega odstavka 18. člena ZVKSES izpolni tako, da jih namesto njim izroči upravniku. Če prodajalec te možnosti ni izkoristil, imajo kupci (kupec) sami pravico zahtevati izročitev te dokumentacije (listin).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00036089
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4, 103/3, 104, 104/1. OZ člen 351. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14.
odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga - neplačevanje najemnine in stroškov - rok za odpravo kršitev - zastaranje terjatve - triletni zastaralni rok - načelo sorazmernosti - pravica do doma - odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - posebno varstvo - kršitev pravice do izjave - dokaz z zaslišanjem strank - zaslišanje stranke
Neutemeljeno je pritožbeno razlogovanje, da glede na 3. alinejo 17. člena najemne pogodbe le-te ni mogoče odpovedati zaradi neplačil izven obdobja zadnjih dvanajstih mesecev pred vložitvijo tožbe oziroma pred izdajo sodbe. Da navedeno stališče pritožnika ne vzdrži kritične presoje, kaže že okoliščina, da je pred vložitvijo tožbe skladno s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1 treba najemniku dati rok za odpravo kršitev. Bistvo določenega obdobja dvanajstih mesecev za podanost krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe je namreč zamejitev obdobja, v katerem morata izostati dve plačili. Navedeno dodatno utemeljuje tudi okoliščina, da je kršitev podana, če najemnik ne plača dveh zaporednih mesečnih obrokov ne glede na obdobje dvanajstih mesecev.
Pravico, da se izjavi, stranka v pravdnem postopku uresničuje s pisnimi vlogami ter z navajanjem na glavni obravnavi in ta pravica z odločitvijo sodišča, da ne izvede dokaza z zaslišanjem strank (in priče), v nobenem primeru ne more biti prekršena, saj pri omenjeni pravici ne gre za to, da se stranko zasliši kot dokaz.
LASTNINJENJE - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00035452
ZSpo člen 64. ZPP člen 205, 206, 206/1. ZFPPIPP člen 22.
izpraznitev in izročitev poslovnega prostora - nedenarni tožbeni zahtevek - ugotovitev lastninske pravice na stvari kot predhodno vprašanje - lastninska pravica na nepremičnini - pravno nasledstvo - lastninjenje športnega objekta - športni objekt - športni objekt občinskega pomena - stečaj najemnika - osebni stečaj fizične osebe - vpliv osebnega stečaja na pravdni postopek - stanje ob zaključku glavne obravnave
Ni mogoče pritrditi pritožbeni navedbi, da je sodišče prve stopnje lastninsko pravico tožnice ugotovilo zgolj na podlagi dejstva, da je kot lastnica na predmetni nepremičnini vpisana v zemljiški knjigi. Sodišče je namreč ugotovilo, da je tožnica skladno s prvim odstavkom 64. člena ZSpo predmetni objekt določila za športni objekt občinskega pomena ter da toženec ni vložil zahtevka po drugem odstavku 64. člena ZSpo. Na tej podlagi je bila v zemljiški knjigi vknjižena tožničina lastninska pravica.
Sporni objekt je športni in ne gostinski. Namenjen je potrebam uporabnikov šprotnih igrišč v športnem rekreacijskem centru. To izhaja iz gradbenega dovoljenja in najemne pogodbe.
Ker je tožnica zemljiškoknjižna lastnica predmetne nepremičnine, so pritožbene navedbe, da bi morala v stečajnem postopku zoper toženca prijaviti izločitveno pravico, pravno zmotne. Izločitvena pravica je pravica osebe, ki meni, da je pridobila lastninsko pravico na izviren način na nepremičnini, pri kateri je kot lastnik vpisan stečajni dolžnik (toženec), od njega zahtevati, da prizna njeno lastninsko pravico. V obravnavani zadevi ne gre za takšno situacijo.
Pravilno je sodišče prve stopnje tudi zaključilo, da terjatev tožnice na izpraznitev in izročitev nepremičnine ni mogoče izraziti v denarnem znesku in ne vpliva na poplačilo terjatev drugih toženčevih upnikov iz stečajne mase. Osebni stečaj toženca torej nima vpliva na predmetno pravdo, zato sodišče ni bilo dolžno prekiniti postopka. Sodišče tudi ni bilo dolžno stečajnemu upravitelju omogočiti udeležbe v postopku.
Zaključka sodišča, da gre za nedenarno terjatev, ki ne vpliva na stečajno maso, ne omaja prepozna in zato nedopustna pritožbena navedba, da je tožnica zoper toženca vložila tožbo na ugotovitev obstoja terjatve iz naslova uporabnine.
SZ-1 člen 25, 53, 53/2. Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (2015) člen 12.
plačilo obratovalnih stroškov - pogodba o upravljanju - upravnik stavbe - podpis pogodbe - delilnik stroškov za ogrevanje
Pogodba je sklenjena s predpisano zakonsko večino (drugi odstavek 53. člena v zvezi s 25. členom SZ-1). S pritožbenimi navedbami, da pogodba z dodatkom vsebuje samo priimke neznanih podpisnikov, toženec ne more izpodbiti veljavnosti pogodbe.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - IZVRŠILNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00033772
ZIZ člen 168, 168/5. SZ člen 118. ZPP člen 196, 339, 339/2, 339/2-7.
pogoji za izdajo zamudne sodbe - tožba upnika za vpis lastninske pravice na dolžnika - listina primerna za vpis lastninske pravice - pridobitev lastninske pravice na stanovanju - pravnoposlovna pridobitev lastninske pravice - pasivna legitimacija - izbris družbe iz sodnega registra - zavezovalni pravni posel - nujno enotno sosporništvo - pripoznava zahtevka
Takšna pravnoposlovna pridobitev je imela to posebnost, da so kupci postali lastniki stanovanj s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe (118. člen SZ), kar je bila izjema glede na splošno pravilo, da se za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla zahteva poleg zavezovalnega pravnega posla še razpolagalna sposobnost odsvojitelja, veljaven razpolagalni posel in vpis v zemljiško knjigo.
Ker so bili na strani prve tožene stranke izpolnjeni pogoji za izdajo zamudne sodbe, druga toženka pa je pripoznala tožbeni zahtevek, je mogoče zoper obe toženki izdati le meritorno sodbo po izvedenem dokaznem postopku (pri čemer mora biti sodna odločba pri enotnem sosporništvu enotna oziroma enaka za vse enotne sospornike).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00036027
ZVEtL-1 člen 19, 20, 25, 25/1, 25/1-4, 25/2, 31. SPZ člen 105. SZ-1 člen 5, 20. ZPP člen 337.
postopek za vzpostavitev etažne lastnine - ohranitev že vpisanih pravic - pridobitev lastninske pravice - prenos lastninske pravice - pravni temelj pridobitve lastninske pravice - priposestvovanje - zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine - sprememba lastninske pravice na nepremičnini - izračun solastniškega deleža - ročno vodena zemljiška knjiga - določitev deležev - skupni deli zgradbe - posebni skupni del - (ne)učinek res iudicata - prekluzija dejstev
V takem položaju, ko zahtevanih predpostavk za pridobitev lastninske pravice ne izkaže nihče, sodišče na podlagi 31. člena ZVEtL-1 ugotovi lastninsko pravico zemljiškoknjižnega lastnika. Bistveno je, da ni izkazan pravni temelj pridobitve ali prenosa lastninske pravice v korist nobene druge osebe in s tem podlaga, da bi sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine spremenilo obstoječe zemljiškoknjižno lastninsko stanje. Sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni dolžno po uradni dolžnosti iskati in pridobivati dokazov, ki bi omogočili spremembo obstoječih zemljiškoknjižnih podatkov.
Pri odločanju o tem, kdo od razvezanih zakoncev ostane v stanovanju, se upoštevajo stanovanjske potrebe prejšnjih zakoncev, njunih otrok ali drugih oseb, če skupaj živijo ter druge okoliščine primera. Sodišče je za te okoliščine pravilno štelo: premoženjsko stanje, zdravstveno stanje, stanovanjske potrebe in možnosti rešitve stanovanjskega problema. Primerjava vseh okoliščin primera pokaže, da je predlagateljica izkazala večje potrebe po dodelitvi najemniškega stanovanja.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - LASTNINJENJE - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00033171
SZ člen 116. Zakon o stanovanjskih razmerjih (1982) člen 68. ZPDS člen 4. ZPP člen 190, 274, 291.
pridobitev lastninske pravice na stanovanju s preureditvijo skupnih prostorov - podstrešno stanovanje - podstreha in drugi skupni prostori - pridobitev lastninske pravice z adaptacijo skupnih prostorov - preureditev skupnih prostorov v stanovanjski hiši v družbeni lastnini - privatizacija stanovanj po SZ - pasivna legitimacija občine - zemljiškoknjižni lastnik - nujno sosporništvo - glavna intervencija - pravica uporabe - dejanska etažna lastnina - ničnost pogodbe - lastninjenje in privatizacija stanovanj - izpolnitev zakonskih pogojev - kumulativna izpolnitev pogojev - objektivni pogoj - subjektivni pogoj - odvetniški stroški - odmera odvetniških stroškov
Imetništvo stanovanjske pravice in pridobitev lastninske pravice po prvem odstavku 116. člena SZ/91 se izključujeta.
V času, ko je prišlo do zatrjevane adaptacije, to pa je bilo od leta 1981 naprej, je bilo prvotno podstrešje in kasneje adaptirano stanovanje v družbeni lastnini, zato je skladno s tretjim odstavkom 4. člena ZPDS/76 in sedmim odstavkom 68. člena ZSR/82 prenehala skupna pravica uporabe vsakokratnih etažnih lastnikov in uporabnikov podstrešja, saj je bilo tam ustvarjeno novo stanovanje v družbeni lastnini. Tudi če gre šteti, da je bila adaptacija pričeta pred sprejetjem ZSR/82, je imel ZSR/74 identične določbe. Navedeno stališče je zavzela tudi sodna praksa v odločbi VSL I Cp 3386/15, ki je bila potrjena z odločbo VSRS II Ips 716/05, kjer je izrecno navedeno, da po adaptaciji ni šlo več za skupne dele, ampak za posamezni del. Ob takšnem tolmačenju je tožeča stranka pravilno vložila tožbo le proti toženi stranki kot zemljiškoknjižni lastnici, saj s tožbo z ničemer ne posega v solastnino na skupnih delih stranskega intervenienta kot etažnega lastnika petih stanovanj. V obravnavani zadevi torej ne gre za nujno sosporništvo na toženi strani.
Tožena stranka in stranski intervenient imata prav, da sodna praksa daje varstvo dejanski etažni lastnini, a napačno izpostavljata odločbo VSRS II Ips 151/14, kjer je šlo za drugačno dejansko stanje, ko so bili v zemljiški knjigi zavedeni še solastniški deleži, v naravi pa je že obstajala etažna lastnina. V tu obravnavanem primeru pa stranskemu intervenientu ni mogoče dati varstva dejanske etažne lastnine, saj je sodišče zavrnilo zahtevek po glavni intervencijski tožbi. Ugotovilo je ničnost pogodbe iz leta 2014 zaradi neobstoječega predmeta pogodbe, kar pomeni, da stranski intervenient dejanske etažne lastnine ne izkazuje. Poleg tega je tožeča stranka pridobila lastninsko pravico na stanovanju ob lastninjenju z uveljavitvijo SZ/91, in tudi če bi bila pogodba med toženo stranko in stranskim intervenientom iz leta 2014 veljavna, tožena stranka lastninske pravice na stranskega intervenienta ni mogla več veljavno prenesti.
Tožeča stranka je tožbo pravilno naperila zoper toženo stranko in je njena pasivna legitimacija podana, vpis lastninske pravice na stranskega intervenienta po pogodbi iz leta 2014 po zaključku glavne obravnave pa na obstoj pravilne pasivne legitimacije ne more imeti vpliva.
Osnovni namen lastninjenja stanovanj po SZ/91 je bil v premoženjskem smislu, da družbeno stanovanje olastnini tisti, ki je prispeval sredstva za njegovo pridobitev, in v socialnem smislu, da se dotedanjim stanovalcem omogoči pridobitev lastninske pravice na družbenih stanovanjih, v katerih so živeli. Tako so po prvem odstavku 116. člena SZ/91 občani, ki so si svoje stanovanjsko vprašanje razrešili s preureditvijo in nadzidavo skupnih prostorov v stanovanjski hiši, pa še niso pridobili lastninske pravice, postali z dnem uveljavitve tega zakona lastniki na tak način pridobljenih stanovanj in imajo pravico do vpisa lastninske pravice na podlagi gradbenega dovoljenja oziroma odločbe o dovolitvi priglašenih del. Za lastninjenje stanovanja po tej določbi so morali biti podani objektivni pogoj, da se je do leta 1991 zgradilo novo družbeno stanovanje na račun skupnih prostorov v družbeni lastnini in dva subjektivna pogoja, da ni šlo za samovoljno ravnanje in da si je investitor s tem reševal stanovanjsko vprašanje.
Za v 60-tih letih adaptirano stanovanje (27,60 m2) je bila pridobljena stanovanjska pravica, zato za pridobitev lastninske pravice na takšnem stanovanju ni podlage po prvem odstavku 116. člena SZ/91. V obravnavani zadevi je zato ključno vprašanje, ali so bili z drugo adaptacijo v 80-tih letih podani pogoji za pridobitev lastninske pravice po tej določbi.
Stanovanje, ki je bilo v 60- tih letih adaptirano in povečano na 27,60 m2, je z adaptacijo v 80-tih letih prenehalo obstajati ter je iz njega nastalo novo, bistveno večje in kvalitetnejše stanovanje. Zato o pridobitvi stanovanjske pravice na tem stanovanju ni mogoče govoriti in je tudi ni mogoče upoštevati.
Z adaptacijo v 80-tih letih je prišlo do izgradnje stanovanja na račun skupih prostorov.
Ker so podani tako objektivni pogoj kot tudi oba subjektivna pogoja po prvem odstavku 116. člena SZ/91, je odločitev o pridobitvi lastninske pravice na podstrešnem stanovanju pravilna.
spor majhne vrednosti - stroški upravljanja - vzdrževanje stavbe - sprememba lastništva - obvestilo o spremembi lastništva - nedovoljeni pritožbeni razlogi - izpodbijanje dejanskega stanja
Ob upoštevanju dejanske ugotovitve, da je tožeča stranka bila obveščena o spremembi lastništva sporne nepremičnine, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je s tem tožena stranka izpolnila svojo obveznost iz prvega odstavka 17. člena SZ-1 in posledično po določbi tretjega odstavka 30. člena SZ-1 za stroške upravljanja, nastale po spremembi lastništva, o kateri je bila tožeča stranka, ustrezno notificirana, ne odgovarja.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00034504
ZVEtL-1 člen 43. SPZ člen 105. SZ-1 člen 4. SZ člen 2.
določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - obseg pripadajočega zemljišča - merila - stanje v naravi - dotlejšnja raba stvari - raba nepremičnine - drvarnica - pomožni objekt - sestavni del stanovanja - samostojen predmet stvarnih pravic - stavba
Sodišče prve stopnje je namreč pri svoji odločitvi ustrezno upoštevalo predpisana merila za ugotavljanje obsega pripadajočega zemljišča iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Pri tem ni poseglo v javni interes, na katerega se sklicuje pritožba. Res morajo biti javne površine dostopne vsem pod enakimi pogoji, vendar je dokazni postopek jasno pokazal, da sporni del pripadajočega zemljišča nikoli ni bil v uporabi nasprotne udeleženke ali v javni rabi. Sodišče se je na naroku, ki ga je ob sodelovanju izvedenke opravilo na kraju samem, lahko prepričalo, da stanje v naravi in sledi pretekle rabe potrjujejo, da so sporni del pripadajočega zemljišča uporabljali in vzdrževali sami etažni lastniki.
Pomožni zunanji objekti oziroma prostori v njih so lahko skupni del glavne stavbe ali pa imajo položaj individualnih pomožnih prostorov posameznih stanovanj v glavni stavbi, upoštevaje drugi stavek drugega odstavka 105. člena SPZ in tretji odstavek 4. člena SZ-1. Tudi po prejšnjem SZ, ki je olastninil nekdanja družbena stanovanja, so pomožni stanovanjski prostori, kot med drugim drvarnice, ne glede na to, ali so bili v stanovanjski hiši ali zunaj nje, sodili k stanovanju in bili njegov sestavni del (drugi odstavek 2. člena SZ).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - LASTNINJENJE - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00033842
ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-15, 360, 360/1. ZTLR člen 28, 28/2, 28/4, 29. Zakon o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (1958) člen 34, 34/1, 38. SZ člen 9, 111. ZLNDL člen 2. SPZ člen 43.
tožba za ugotovitev lastninske pravice - pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona (ZLNDL) - priposestvovanje lastninske pravice na nepremičnini - nacionalizacija gradbenih zemljišč - družbena lastnina - pravica uporabe - imetnik pravice uporabe - zadruga - lastninjenje stanovanj in stanovanjskih hiš - imetnik stanovanjske pravice - pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču - parcelacija nepremičnin - uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem - prenos pravice uporabe - predmet prodajne pogodbe - aneks k prodajni pogodbi - funkcionalno zemljišče k stavbi - obseg funkcionalnega zemljišča - površina zemljišča - redna raba - dobra vera posestnika - običajna skrbnost - nedobrovernost tožnika - vsebina pogodbe
Aneks, ki jasno in nedvoumno opredeljuje površino funkcionalnega zemljišča k določeni stavbi, ob upoštevanju, da je bil sklenjen po uveljavitvi ZLNDL, izključuje tolmačenje, da predstavlja tudi preostali del nepremičnine funkcionalno zemljišče k tožničini stavbi, na katerem je tožnica kot imetnica pravice uporabe ex lege pridobila lastninsko pravico. Če je tožnica štela, da je postala lastnica preostalega dela nepremičnine na podlagi ZLNDL, ne bi sklenila omenjenega aneksa, ampak bi se sklenitvi uprla in zoper Republiko Slovenijo uveljavljala svojo lastninsko pravico, česar pa ni storila.
Posestnik ni v dobri veri, če je vedel ali mogel vedeti, da ni upravičen do posesti. V svoji zmoti zato ne sme opustiti običajne skrbnosti, ki se zahteva od posestnika pri razmisleku (raziskovalni dolžnosti) o tem, kdo je pravi lastnik nepremičnine, sicer ta ni opravičljiva.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00034435
SZ-1 člen 25, 51. SPZ člen 118. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14. OZ člen 131, 131/1, 171, 171/1.
absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka - nasprotje v razlogih sodbe - odškodninska odgovornost upravnika - odškodninska odgovornost lastnika stavbe - padec snega s strehe - predvidljivost nastanka škode - dolžnostno ravnanje upravnika - zakonska dolžnost - redna vzdrževalna dela - soglasje etažnih lastnikov za poseg - vzročna zveza - soprispevek oškodovanca k nastali škodi
Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je tožencu glede na ugotovljene okoliščine konkretnega primera mogoče utemeljeno očitati opustitev dolžnih ravnanj za preprečitev nastanka škode, ki ni bila nepričakovana in neobvladljiva. Toženec je opustil zakonsko določene obveznosti v zvezi z rednim vzdrževanjem in obratovanjem skupnih delov upravljane večstanovanjske stavbe. Za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih je upravnik dolžan skrbeti tekoče in za to niti ne potrebuje soglasja etažnih lastnikov. Med takšna dela, ki so v zimskem času nujna za zagotavljanje osnovne varnosti ljudi pri dostopanju do večstanovanjskih stavb in gibanju v njihovi bližini, nedvomno sodi skrb za čiščenje snega in ledu, ta nevarnost pa ne preti le s pohodnih površin, temveč tudi s strani samih stavb (to je z njihovih streh, napuščev, nadstreškov, okenskih polic). Upravnik je tisti, ki je dolžan poskrbeti za ustrezne ukrepe na skupnih delih stavbe, med drugim tudi za snegolove na strehi; če ti (kakor je bilo v konkretnem primeru) ne zadoščajo, pa tudi za dodatne varnostne in zaščitne ukrepe.
Upoštevaje ugotovljeno dejansko stanje, na podlagi katerega je sodišče prve stopnje presodilo, da je bil nastanek škode za toženca objektivno predvidljiv (čas otoplitve in taljenja snega, strma streha stanovanjskega bloka, v bližini dnevno parkirani avtomobili stanovalcev), ni pravilna ocena, da tožnik ni z ničemer prispeval k nastanku škode. Ta ocena namreč temelji zgolj na ugotovitvah sodišča glede (slabih) možnosti stanovalcev za parkiranje v bližini škodnega dogodka (pomanjkanje označenih parkirnih mest, običajno parkiranje neposredno pod streho bloka), ne upošteva pa dejstva, da gre za splošno znano, v zimskem času pričakovano nevarnost (nahajanje v neposredni bližini območja, kjer se tali sneg, povečuje tveganje za nastanek škode), za oceno katere ni pomembno, kje običajno parkirajo stanovalci na nekem območju. Popolno ovrženje očitka tožniku, da je izbral neustrezno mesto za parkiranje, zato pri presoji tožnikovega soprispevka k nastanku škode (kljub ugotovljeni stiski s parkiranjem) po navedenem ni pravilno. Tožnik sicer res ni mogel z gotovostjo pričakovati, da bo sneg s strme strehe padel (ravno) na njegov avto, moral in mogel pa je računati s tem, da se s parkiranjem pod napuščem v času taljenja snega izpostavlja takšnemu tveganju.
ZPP člen 212, 339, 339/2, 339/2-8. SPZ člen 119, 119/3. SZ-1 člen 26, 41, 41/1.
gospodarski spor majhne vrednosti - rezervni sklad - vplačila v rezervni sklad - sprememba višine - načrt vzdrževanja - kršitve določb pravdnega postopka - trditveno in dokazno breme - materialno procesno vodstvo - pravica do izjave
Določbe o zvišanju prispevka v rezervni sklad je treba razlagati ozko, ker je potrebno upoštevati, da vplačila v rezervni sklad postanejo skupno premoženje vseh etažnih lastnikov zgradbe, da se ta sredstva lahko zbirajo in ne porabijo tudi dalj časa in da jih vplačnik ne more zahtevati nazaj, niti ne ob morebitni odtujitvi svoje etažne lastnine, kar vse so razlogi, da mora biti namen teh sredstev, zlasti še če se vplačujejo v višjem znesku, predviden in ocenjen, kar pa se stori z načrtom vzdrževanja iz 26. člena SZ-1.
Ker se povišanje vplačil etažnih lastnikov v rezervni sklad lahko določi le v veljavno sprejetem načrtu vzdrževanja, ki vsebuje vse predpisane sestavine, je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da le sklep etažnih lastnikov o povišanju vplačil v rezervni sklad ne zadostuje za veljavno povišanje vplačil v rezervni sklad.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00035321
SZ člen 4, 4/2, 4/2-2, 4/2-3, 4/2-4, 77, 81, 82, 93, 93/2, 121. SZ-1 člen 10, 83, 103, 103/5.
odpoved najemne pogodbe za stanovanje - najemno razmerje - pravna narava razmerja - interesi pogodbenih strank - neprofitno najemno razmerje - profitno in neprofitno stanovanje - neprofitno stanovanje - neprofitna in tržna najemnina - pogajanja za sklenitev pogodbe - socialno stanovanje - službeno stanovanje - odpovedni razlog - drugo primerno stanovanje - stanovanjski sklad
Sporazum in najemno pogodbo je treba obravnavati kot celoto, saj je najemna pogodba izpeljava sporazuma. Sklicevanje tožeče stranke na določila SZ-1 o vrsti stanovanj je materialnopravno zmotno, saj v času sklepanja sporazuma in najemne pogodbe SZ-1 še ni bil sprejet. Sporazum in najemna pogodba sta morala biti sklenjena skladno z določili takrat veljavnega SZ.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00033279
OZ člen 190. ZPP člen 254, 254/3.
neupravičena pridobitev - uporabnina - uporabnina za stanovanjsko hišo v solastnini - višina uporabnine - povprečna tržna najemnina - neprofitna najemnina za stanovanje - izvedensko mnenje - postavitev novega izvedenca - razlogi za postavitev novega izvedenca
Sodišče prve stopnje je dokaz z izvedencem izvedlo v celoti in v skladu z zakonom. Pisno mnenje izvedenca je posredovalo pravdnima strankama, ki sta imeli možnost nanj podati pripombe. Po prejemu tožničinih pripomb je izvedenec pripravil pisno dopolnitev mnenja. Ker je tožnica podala pripombe tudi na dopolnjeno mnenje, je sodišče prve stopnje izvedenca zaslišalo na naroku. ZPP restriktivno pristopa k možnosti imenovanja novega izvedenca. Predpostavka za postavitev novega izvedenca je namreč ocena sodišča, da je mnenje izvedenca protislovno, pomanjkljivo oziroma nepravilno, in se te pomanjkljivosti (nepravilnosti) ne da odpraviti z novim zaslišanjem izvedenca (tretji odstavek 254. člena ZPP). Stranka nima apriorne pravice do drugega mnenja in zgolj njeno nestrinjanje z izvedenskim mnenjem še ni razlog za postavitev novega izvedenca. V primeru, ko je izvedensko mnenje jasno, izčrpno in nedvoumno, je razlog za postavitev novega izvedenca iste stroke in glede iste dokazne teme podan šele, ko je podano realno znanstveno tveganje za napako.
spor majhne vrednosti - upravnik - dolžnost plačila upravniku - stroški vzdrževanja in upravljanja z nepremičnino - vprašanje utemeljenosti tožbenega zahtevka - pravna podlaga tožbenega zahtevka - način obračunavanja stroškov - ključ delitve obratovalnih stroškov - trditveno in dokazno breme - metodologija - uporaba materialnega prava - pravilnik
To, da je tožnica vtoževane stroške izračunala po napačni metodologiji, samo po sebi še ne pomeni, da tožbeni zahtevek ni utemeljen ali vsaj delno utemeljen. Sodišče namreč na pravno podlago, ki jo navede tožeča stranka, ni vezano; utemeljnost tožbenega zahtevka pa mora preizkusiti po vseh pravnih podlagah, na katere nakazujejo tožbene trditve. Ne drži posplošeno stališče v obrazložitvi izpodbijane sodbe, da tožnica v dopolnitvi tožbe ni podala prav nobenih trditev, ki bi pojasnjevale veljavni ključ delitve stroškov. Četudi tožnica ni izračunala stroškov po veljavnem ključu delitve (ker ga ni priznavala), je podala trditve, ki so pravno pomembne ob upoštevanju pravilne materialnopravne podlage.
Sodišče prve stopnje bi se do tožničinih pravočasno podanih navedb in predlaganih dokazov moralo opredeliti vsebinsko. To pomeni, da bi moralo v zvezi z vsakim posameznim zaračunanim stroškom preveriti utemeljenost tožbenega zahtevka ob podanih tožbenih trditvah in pravilni uporabi materialnega prava. Šele, če bi sodišče pri takšni presoji ugotovilo, da tožeča stranka ni (pravočasno) podala trditev, ki bi omogočale uporabo materialnega prava, v tem primeru Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09 s spremembami in dopolnitvami) in drugih relevantnih podzakonskih aktov, bi lahko tožbeni zahtevek (delno) zavrnilo. Ob tem gre posebej poudariti, da višina nekaterih zaračunanih stroškov, kot utemeljeno opozarja pritožnica, sploh ni odvisna od med strankama spornega načina izračuna (so)lastniškega deleža toženke - nekateri stroški se obračunavajo glede na porabo ali pa gre za fiksne stroške na enoto.
upravnik - odpoved pogodbe o upravljanju - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe - soseska - skupni deli - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - podzemni objekti
Za zavrnitev tožbenega zahtevka je tudi po prepričanju višjega sodišča ključna ugotovitev, da podzemni parkirni objekt (v zvezi s katerim tožeča stranka od tožene terja plačilo stroškov upravljanja in obratovanja) predstavlja skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski.
Stanovalci večstanovanjske stavbe so odpovedali pogodbo o upravljanju. Tožeča stranka tako ni upravnica večstanovanjske stavbe, kar pomeni konkretneje, da ni upravnica njenih posameznih delov niti njenih skupnih delov, torej tudi ne samostojnega parkirnega objekta, ki je skupni del. Pri tem je materialno pravno nepomembno, ali so skupni deli v sami večstanovanjski stavbi, ali pa v samostojnem podzemnem objektu. Če je ta v katastru samostojna stavba ali ne, ne spremeni materialno pravne pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje, da gre za skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski.