CIVILNO PROCESNO PRAVO - LASTNINJENJE - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00033171
SZ člen 116. Zakon o stanovanjskih razmerjih (1982) člen 68. ZPDS člen 4. ZPP člen 190, 274, 291.
pridobitev lastninske pravice na stanovanju s preureditvijo skupnih prostorov - podstrešno stanovanje - podstreha in drugi skupni prostori - pridobitev lastninske pravice z adaptacijo skupnih prostorov - preureditev skupnih prostorov v stanovanjski hiši v družbeni lastnini - privatizacija stanovanj po SZ - pasivna legitimacija občine - zemljiškoknjižni lastnik - nujno sosporništvo - glavna intervencija - pravica uporabe - dejanska etažna lastnina - ničnost pogodbe - lastninjenje in privatizacija stanovanj - izpolnitev zakonskih pogojev - kumulativna izpolnitev pogojev - objektivni pogoj - subjektivni pogoj - odvetniški stroški - odmera odvetniških stroškov
Imetništvo stanovanjske pravice in pridobitev lastninske pravice po prvem odstavku 116. člena SZ/91 se izključujeta.
V času, ko je prišlo do zatrjevane adaptacije, to pa je bilo od leta 1981 naprej, je bilo prvotno podstrešje in kasneje adaptirano stanovanje v družbeni lastnini, zato je skladno s tretjim odstavkom 4. člena ZPDS/76 in sedmim odstavkom 68. člena ZSR/82 prenehala skupna pravica uporabe vsakokratnih etažnih lastnikov in uporabnikov podstrešja, saj je bilo tam ustvarjeno novo stanovanje v družbeni lastnini. Tudi če gre šteti, da je bila adaptacija pričeta pred sprejetjem ZSR/82, je imel ZSR/74 identične določbe. Navedeno stališče je zavzela tudi sodna praksa v odločbi VSL I Cp 3386/15, ki je bila potrjena z odločbo VSRS II Ips 716/05, kjer je izrecno navedeno, da po adaptaciji ni šlo več za skupne dele, ampak za posamezni del. Ob takšnem tolmačenju je tožeča stranka pravilno vložila tožbo le proti toženi stranki kot zemljiškoknjižni lastnici, saj s tožbo z ničemer ne posega v solastnino na skupnih delih stranskega intervenienta kot etažnega lastnika petih stanovanj. V obravnavani zadevi torej ne gre za nujno sosporništvo na toženi strani.
Tožena stranka in stranski intervenient imata prav, da sodna praksa daje varstvo dejanski etažni lastnini, a napačno izpostavljata odločbo VSRS II Ips 151/14, kjer je šlo za drugačno dejansko stanje, ko so bili v zemljiški knjigi zavedeni še solastniški deleži, v naravi pa je že obstajala etažna lastnina. V tu obravnavanem primeru pa stranskemu intervenientu ni mogoče dati varstva dejanske etažne lastnine, saj je sodišče zavrnilo zahtevek po glavni intervencijski tožbi. Ugotovilo je ničnost pogodbe iz leta 2014 zaradi neobstoječega predmeta pogodbe, kar pomeni, da stranski intervenient dejanske etažne lastnine ne izkazuje. Poleg tega je tožeča stranka pridobila lastninsko pravico na stanovanju ob lastninjenju z uveljavitvijo SZ/91, in tudi če bi bila pogodba med toženo stranko in stranskim intervenientom iz leta 2014 veljavna, tožena stranka lastninske pravice na stranskega intervenienta ni mogla več veljavno prenesti.
Tožeča stranka je tožbo pravilno naperila zoper toženo stranko in je njena pasivna legitimacija podana, vpis lastninske pravice na stranskega intervenienta po pogodbi iz leta 2014 po zaključku glavne obravnave pa na obstoj pravilne pasivne legitimacije ne more imeti vpliva.
Osnovni namen lastninjenja stanovanj po SZ/91 je bil v premoženjskem smislu, da družbeno stanovanje olastnini tisti, ki je prispeval sredstva za njegovo pridobitev, in v socialnem smislu, da se dotedanjim stanovalcem omogoči pridobitev lastninske pravice na družbenih stanovanjih, v katerih so živeli. Tako so po prvem odstavku 116. člena SZ/91 občani, ki so si svoje stanovanjsko vprašanje razrešili s preureditvijo in nadzidavo skupnih prostorov v stanovanjski hiši, pa še niso pridobili lastninske pravice, postali z dnem uveljavitve tega zakona lastniki na tak način pridobljenih stanovanj in imajo pravico do vpisa lastninske pravice na podlagi gradbenega dovoljenja oziroma odločbe o dovolitvi priglašenih del. Za lastninjenje stanovanja po tej določbi so morali biti podani objektivni pogoj, da se je do leta 1991 zgradilo novo družbeno stanovanje na račun skupnih prostorov v družbeni lastnini in dva subjektivna pogoja, da ni šlo za samovoljno ravnanje in da si je investitor s tem reševal stanovanjsko vprašanje.
Za v 60-tih letih adaptirano stanovanje (27,60 m2) je bila pridobljena stanovanjska pravica, zato za pridobitev lastninske pravice na takšnem stanovanju ni podlage po prvem odstavku 116. člena SZ/91. V obravnavani zadevi je zato ključno vprašanje, ali so bili z drugo adaptacijo v 80-tih letih podani pogoji za pridobitev lastninske pravice po tej določbi.
Stanovanje, ki je bilo v 60- tih letih adaptirano in povečano na 27,60 m2, je z adaptacijo v 80-tih letih prenehalo obstajati ter je iz njega nastalo novo, bistveno večje in kvalitetnejše stanovanje. Zato o pridobitvi stanovanjske pravice na tem stanovanju ni mogoče govoriti in je tudi ni mogoče upoštevati.
Z adaptacijo v 80-tih letih je prišlo do izgradnje stanovanja na račun skupih prostorov.
Ker so podani tako objektivni pogoj kot tudi oba subjektivna pogoja po prvem odstavku 116. člena SZ/91, je odločitev o pridobitvi lastninske pravice na podstrešnem stanovanju pravilna.
spor majhne vrednosti - stroški upravljanja - vzdrževanje stavbe - sprememba lastništva - obvestilo o spremembi lastništva - nedovoljeni pritožbeni razlogi - izpodbijanje dejanskega stanja
Ob upoštevanju dejanske ugotovitve, da je tožeča stranka bila obveščena o spremembi lastništva sporne nepremičnine, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je s tem tožena stranka izpolnila svojo obveznost iz prvega odstavka 17. člena SZ-1 in posledično po določbi tretjega odstavka 30. člena SZ-1 za stroške upravljanja, nastale po spremembi lastništva, o kateri je bila tožeča stranka, ustrezno notificirana, ne odgovarja.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00034504
ZVEtL-1 člen 43. SPZ člen 105. SZ-1 člen 4. SZ člen 2.
določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - obseg pripadajočega zemljišča - merila - stanje v naravi - dotlejšnja raba stvari - raba nepremičnine - drvarnica - pomožni objekt - sestavni del stanovanja - samostojen predmet stvarnih pravic - stavba
Sodišče prve stopnje je namreč pri svoji odločitvi ustrezno upoštevalo predpisana merila za ugotavljanje obsega pripadajočega zemljišča iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Pri tem ni poseglo v javni interes, na katerega se sklicuje pritožba. Res morajo biti javne površine dostopne vsem pod enakimi pogoji, vendar je dokazni postopek jasno pokazal, da sporni del pripadajočega zemljišča nikoli ni bil v uporabi nasprotne udeleženke ali v javni rabi. Sodišče se je na naroku, ki ga je ob sodelovanju izvedenke opravilo na kraju samem, lahko prepričalo, da stanje v naravi in sledi pretekle rabe potrjujejo, da so sporni del pripadajočega zemljišča uporabljali in vzdrževali sami etažni lastniki.
Pomožni zunanji objekti oziroma prostori v njih so lahko skupni del glavne stavbe ali pa imajo položaj individualnih pomožnih prostorov posameznih stanovanj v glavni stavbi, upoštevaje drugi stavek drugega odstavka 105. člena SPZ in tretji odstavek 4. člena SZ-1. Tudi po prejšnjem SZ, ki je olastninil nekdanja družbena stanovanja, so pomožni stanovanjski prostori, kot med drugim drvarnice, ne glede na to, ali so bili v stanovanjski hiši ali zunaj nje, sodili k stanovanju in bili njegov sestavni del (drugi odstavek 2. člena SZ).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - LASTNINJENJE - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00033842
ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-15, 360, 360/1. ZTLR člen 28, 28/2, 28/4, 29. Zakon o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč (1958) člen 34, 34/1, 38. SZ člen 9, 111. ZLNDL člen 2. SPZ člen 43.
tožba za ugotovitev lastninske pravice - pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona (ZLNDL) - priposestvovanje lastninske pravice na nepremičnini - nacionalizacija gradbenih zemljišč - družbena lastnina - pravica uporabe - imetnik pravice uporabe - zadruga - lastninjenje stanovanj in stanovanjskih hiš - imetnik stanovanjske pravice - pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču - parcelacija nepremičnin - uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem - prenos pravice uporabe - predmet prodajne pogodbe - aneks k prodajni pogodbi - funkcionalno zemljišče k stavbi - obseg funkcionalnega zemljišča - površina zemljišča - redna raba - dobra vera posestnika - običajna skrbnost - nedobrovernost tožnika - vsebina pogodbe
Aneks, ki jasno in nedvoumno opredeljuje površino funkcionalnega zemljišča k določeni stavbi, ob upoštevanju, da je bil sklenjen po uveljavitvi ZLNDL, izključuje tolmačenje, da predstavlja tudi preostali del nepremičnine funkcionalno zemljišče k tožničini stavbi, na katerem je tožnica kot imetnica pravice uporabe ex lege pridobila lastninsko pravico. Če je tožnica štela, da je postala lastnica preostalega dela nepremičnine na podlagi ZLNDL, ne bi sklenila omenjenega aneksa, ampak bi se sklenitvi uprla in zoper Republiko Slovenijo uveljavljala svojo lastninsko pravico, česar pa ni storila.
Posestnik ni v dobri veri, če je vedel ali mogel vedeti, da ni upravičen do posesti. V svoji zmoti zato ne sme opustiti običajne skrbnosti, ki se zahteva od posestnika pri razmisleku (raziskovalni dolžnosti) o tem, kdo je pravi lastnik nepremičnine, sicer ta ni opravičljiva.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00034435
SZ-1 člen 25, 51. SPZ člen 118. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14. OZ člen 131, 131/1, 171, 171/1.
absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka - nasprotje v razlogih sodbe - odškodninska odgovornost upravnika - odškodninska odgovornost lastnika stavbe - padec snega s strehe - predvidljivost nastanka škode - dolžnostno ravnanje upravnika - zakonska dolžnost - redna vzdrževalna dela - soglasje etažnih lastnikov za poseg - vzročna zveza - soprispevek oškodovanca k nastali škodi
Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je tožencu glede na ugotovljene okoliščine konkretnega primera mogoče utemeljeno očitati opustitev dolžnih ravnanj za preprečitev nastanka škode, ki ni bila nepričakovana in neobvladljiva. Toženec je opustil zakonsko določene obveznosti v zvezi z rednim vzdrževanjem in obratovanjem skupnih delov upravljane večstanovanjske stavbe. Za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih je upravnik dolžan skrbeti tekoče in za to niti ne potrebuje soglasja etažnih lastnikov. Med takšna dela, ki so v zimskem času nujna za zagotavljanje osnovne varnosti ljudi pri dostopanju do večstanovanjskih stavb in gibanju v njihovi bližini, nedvomno sodi skrb za čiščenje snega in ledu, ta nevarnost pa ne preti le s pohodnih površin, temveč tudi s strani samih stavb (to je z njihovih streh, napuščev, nadstreškov, okenskih polic). Upravnik je tisti, ki je dolžan poskrbeti za ustrezne ukrepe na skupnih delih stavbe, med drugim tudi za snegolove na strehi; če ti (kakor je bilo v konkretnem primeru) ne zadoščajo, pa tudi za dodatne varnostne in zaščitne ukrepe.
Upoštevaje ugotovljeno dejansko stanje, na podlagi katerega je sodišče prve stopnje presodilo, da je bil nastanek škode za toženca objektivno predvidljiv (čas otoplitve in taljenja snega, strma streha stanovanjskega bloka, v bližini dnevno parkirani avtomobili stanovalcev), ni pravilna ocena, da tožnik ni z ničemer prispeval k nastanku škode. Ta ocena namreč temelji zgolj na ugotovitvah sodišča glede (slabih) možnosti stanovalcev za parkiranje v bližini škodnega dogodka (pomanjkanje označenih parkirnih mest, običajno parkiranje neposredno pod streho bloka), ne upošteva pa dejstva, da gre za splošno znano, v zimskem času pričakovano nevarnost (nahajanje v neposredni bližini območja, kjer se tali sneg, povečuje tveganje za nastanek škode), za oceno katere ni pomembno, kje običajno parkirajo stanovalci na nekem območju. Popolno ovrženje očitka tožniku, da je izbral neustrezno mesto za parkiranje, zato pri presoji tožnikovega soprispevka k nastanku škode (kljub ugotovljeni stiski s parkiranjem) po navedenem ni pravilno. Tožnik sicer res ni mogel z gotovostjo pričakovati, da bo sneg s strme strehe padel (ravno) na njegov avto, moral in mogel pa je računati s tem, da se s parkiranjem pod napuščem v času taljenja snega izpostavlja takšnemu tveganju.
ZPP člen 212, 339, 339/2, 339/2-8. SPZ člen 119, 119/3. SZ-1 člen 26, 41, 41/1.
gospodarski spor majhne vrednosti - rezervni sklad - vplačila v rezervni sklad - sprememba višine - načrt vzdrževanja - kršitve določb pravdnega postopka - trditveno in dokazno breme - materialno procesno vodstvo - pravica do izjave
Določbe o zvišanju prispevka v rezervni sklad je treba razlagati ozko, ker je potrebno upoštevati, da vplačila v rezervni sklad postanejo skupno premoženje vseh etažnih lastnikov zgradbe, da se ta sredstva lahko zbirajo in ne porabijo tudi dalj časa in da jih vplačnik ne more zahtevati nazaj, niti ne ob morebitni odtujitvi svoje etažne lastnine, kar vse so razlogi, da mora biti namen teh sredstev, zlasti še če se vplačujejo v višjem znesku, predviden in ocenjen, kar pa se stori z načrtom vzdrževanja iz 26. člena SZ-1.
Ker se povišanje vplačil etažnih lastnikov v rezervni sklad lahko določi le v veljavno sprejetem načrtu vzdrževanja, ki vsebuje vse predpisane sestavine, je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da le sklep etažnih lastnikov o povišanju vplačil v rezervni sklad ne zadostuje za veljavno povišanje vplačil v rezervni sklad.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00035321
SZ člen 4, 4/2, 4/2-2, 4/2-3, 4/2-4, 77, 81, 82, 93, 93/2, 121. SZ-1 člen 10, 83, 103, 103/5.
odpoved najemne pogodbe za stanovanje - najemno razmerje - pravna narava razmerja - interesi pogodbenih strank - neprofitno najemno razmerje - profitno in neprofitno stanovanje - neprofitno stanovanje - neprofitna in tržna najemnina - pogajanja za sklenitev pogodbe - socialno stanovanje - službeno stanovanje - odpovedni razlog - drugo primerno stanovanje - stanovanjski sklad
Sporazum in najemno pogodbo je treba obravnavati kot celoto, saj je najemna pogodba izpeljava sporazuma. Sklicevanje tožeče stranke na določila SZ-1 o vrsti stanovanj je materialnopravno zmotno, saj v času sklepanja sporazuma in najemne pogodbe SZ-1 še ni bil sprejet. Sporazum in najemna pogodba sta morala biti sklenjena skladno z določili takrat veljavnega SZ.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00033279
OZ člen 190. ZPP člen 254, 254/3.
neupravičena pridobitev - uporabnina - uporabnina za stanovanjsko hišo v solastnini - višina uporabnine - povprečna tržna najemnina - neprofitna najemnina za stanovanje - izvedensko mnenje - postavitev novega izvedenca - razlogi za postavitev novega izvedenca
Sodišče prve stopnje je dokaz z izvedencem izvedlo v celoti in v skladu z zakonom. Pisno mnenje izvedenca je posredovalo pravdnima strankama, ki sta imeli možnost nanj podati pripombe. Po prejemu tožničinih pripomb je izvedenec pripravil pisno dopolnitev mnenja. Ker je tožnica podala pripombe tudi na dopolnjeno mnenje, je sodišče prve stopnje izvedenca zaslišalo na naroku. ZPP restriktivno pristopa k možnosti imenovanja novega izvedenca. Predpostavka za postavitev novega izvedenca je namreč ocena sodišča, da je mnenje izvedenca protislovno, pomanjkljivo oziroma nepravilno, in se te pomanjkljivosti (nepravilnosti) ne da odpraviti z novim zaslišanjem izvedenca (tretji odstavek 254. člena ZPP). Stranka nima apriorne pravice do drugega mnenja in zgolj njeno nestrinjanje z izvedenskim mnenjem še ni razlog za postavitev novega izvedenca. V primeru, ko je izvedensko mnenje jasno, izčrpno in nedvoumno, je razlog za postavitev novega izvedenca iste stroke in glede iste dokazne teme podan šele, ko je podano realno znanstveno tveganje za napako.
spor majhne vrednosti - upravnik - dolžnost plačila upravniku - stroški vzdrževanja in upravljanja z nepremičnino - vprašanje utemeljenosti tožbenega zahtevka - pravna podlaga tožbenega zahtevka - način obračunavanja stroškov - ključ delitve obratovalnih stroškov - trditveno in dokazno breme - metodologija - uporaba materialnega prava - pravilnik
To, da je tožnica vtoževane stroške izračunala po napačni metodologiji, samo po sebi še ne pomeni, da tožbeni zahtevek ni utemeljen ali vsaj delno utemeljen. Sodišče namreč na pravno podlago, ki jo navede tožeča stranka, ni vezano; utemeljnost tožbenega zahtevka pa mora preizkusiti po vseh pravnih podlagah, na katere nakazujejo tožbene trditve. Ne drži posplošeno stališče v obrazložitvi izpodbijane sodbe, da tožnica v dopolnitvi tožbe ni podala prav nobenih trditev, ki bi pojasnjevale veljavni ključ delitve stroškov. Četudi tožnica ni izračunala stroškov po veljavnem ključu delitve (ker ga ni priznavala), je podala trditve, ki so pravno pomembne ob upoštevanju pravilne materialnopravne podlage.
Sodišče prve stopnje bi se do tožničinih pravočasno podanih navedb in predlaganih dokazov moralo opredeliti vsebinsko. To pomeni, da bi moralo v zvezi z vsakim posameznim zaračunanim stroškom preveriti utemeljenost tožbenega zahtevka ob podanih tožbenih trditvah in pravilni uporabi materialnega prava. Šele, če bi sodišče pri takšni presoji ugotovilo, da tožeča stranka ni (pravočasno) podala trditev, ki bi omogočale uporabo materialnega prava, v tem primeru Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09 s spremembami in dopolnitvami) in drugih relevantnih podzakonskih aktov, bi lahko tožbeni zahtevek (delno) zavrnilo. Ob tem gre posebej poudariti, da višina nekaterih zaračunanih stroškov, kot utemeljeno opozarja pritožnica, sploh ni odvisna od med strankama spornega načina izračuna (so)lastniškega deleža toženke - nekateri stroški se obračunavajo glede na porabo ali pa gre za fiksne stroške na enoto.
upravnik - odpoved pogodbe o upravljanju - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe - soseska - skupni deli - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - podzemni objekti
Za zavrnitev tožbenega zahtevka je tudi po prepričanju višjega sodišča ključna ugotovitev, da podzemni parkirni objekt (v zvezi s katerim tožeča stranka od tožene terja plačilo stroškov upravljanja in obratovanja) predstavlja skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski.
Stanovalci večstanovanjske stavbe so odpovedali pogodbo o upravljanju. Tožeča stranka tako ni upravnica večstanovanjske stavbe, kar pomeni konkretneje, da ni upravnica njenih posameznih delov niti njenih skupnih delov, torej tudi ne samostojnega parkirnega objekta, ki je skupni del. Pri tem je materialno pravno nepomembno, ali so skupni deli v sami večstanovanjski stavbi, ali pa v samostojnem podzemnem objektu. Če je ta v katastru samostojna stavba ali ne, ne spremeni materialno pravne pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje, da gre za skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00032477
ZPP člen 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-14, 458, 458/1, 459. SPZ člen 115. SZ-1 člen 30. OZ člen 190, 197.
obratovalni stroški - ključ delitve stroškov - stanovanjsko poslovna stavba - trditveno breme - konkretizirano prerekanje dejstev - etažna lastnina - neupravičena pridobitev - verzija - pritožbena novota - gospodarski spor majhne vrednosti - obrazloženost odločbe
Kadar vsi elementi izračuna izhajajo iz predložene dokumentacije in je to v tožbi razumno pojasnjeno, tožeči stranki v trditveno podlago ni treba povzemati oziroma v njej obrazlagati vsake stroškovne postavke posebej. Konkretizacija v tej smeri je potrebna le na obrazložen ugovor tožene stranke, da je določen izračun stroškov, ki odpade nanjo, nepravilen. Vendar takega ugovora glede zadevnih obratovalnih stroškov tožena stranka ni podala. To pomeni, da svojega trditvenega bremena ni zmogla tožena in ne tožeča stranka.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v sporih majhne vrednosti - obratovalni stroški - plačilo obratovalnih stroškov - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za plačilo obratovalnih stroškov - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za obratovalne stroške najemnika - uporaba stanovanja na podlagi dovoljenja služnostnega upravičenca
Smisel določitve subsidiarne obveznosti je v tem, da so stroški obratovanja stanovanja poplačani, primarno sicer neposredno od uporabnika, sicer pa od lastnika in se nato njihovo morebitno regresiranje prepusti razmerju lastnik-uporabnik. Bistvenega razlikovalnega elementa, ali gre najemnika ali za nekoga, ki ima stanovanje v uporabi na podlagi dovoljenja služnostnega upravičenca, v razmerju do upravnika in njegove pravice do poplačila obratovalnih stroškov ni videti, celo nasprotno. Razlikovanje in odklanjanje načela subsidiarne obveznosti lastnika za plačilo teh stroškov v primerih, kadar ima stanovanje po njegovi volji nekdo drug v uporabi na podlagi kakšnega drugega pravnega posla, bi lahko privedlo do zlorabe in spodbujanja neplačila teh stroškov.
večstanovanjska stavba - etažni lastniki večstanovanjske stavbe - pogodba o upravljanju storitev upravljanja - upravnik - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov - stroški obratovanja in upravljanja - pogodba o upravljanju sklenjena za celotno sosesko - stroški upravljanja soseske - skupni deli stavbe - podzemna garaža
Etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe lahko pogodbo o upravljanju, ki je bila sklenjena za več večstanovanjskih stavb in za več stavbam pripadajoče skupne dele, samostojno odpovedo. Taka pogodba namreč tudi sicer zavezuje zgolj etažne lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti. Takšno stališče je v sodni praksi splošno sprejeto. Z odpovedjo pogodbe s strani etažnih lastnikov ene stavbe zato upravnik preneha biti upravnik v tej stavbi, posledično pa tudi upravnik tej stavbi pripadajočih skupnih delov, med katerimi so tudi skupni deli, ki si jih ta stavba deli z drugimi stavbami. Ker imajo (več stavbam pripadajoči) deli, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, na podlagi 23. člena SZ-1 poseben status, morata glede njihovega upravljanja novi upravnik posamezne večstanovanjske stavbe in upravnik ostalih večstanovanjskih stavb o tem doseči dogovor. V postopku obstoj takšnega dogovora ni bil zatrjevan.
Tožnik zaradi odpovedi pogodbe o upravljanju, pa čeprav le glede večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica 1, ni upravičen od toženca terjati stroškov obratovanja in upravljanja za tiste skupne dele, ki služijo celotnemu naselju oziroma več večstanovanjskim stavbam, med katerimi je tudi pravkar navedena stavba. To pa, ob upoštevanju dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tudi podzemni garažni objekt skupni del vseh stavb v naselju (in na to ugotovitev je pritožbeno sodišče vezano), pomeni, da tožnik do povračila stroškov, četudi so nastali le z obratovanjem te stavbe, ni upravičen. Zaradi odpovedi pogodbe namreč s skupnimi deli (torej tudi s tem objektom) v imenu etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe Ulica 1 ni več upravičen upravljati in zato na tej podlagi tudi ni upravičen od toženca zahtevati plačila.
SZ člen 111, 147, 147/1. ZOR člen 23, 73. OZ člen 58. ZPP člen 199, 200, 201, 337, 337/1.
zahtevek na sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas - imetnik stanovanjske pravice - neprofitna najemnina - nezakonito zasedanje stanovanja - priposestovanje - predlog za vpis lastninske pravice - kontrahirna dolžnost - konvalidacija najemne pogodbe - prava neuka stranka - stranska intervencija
Tožnica, ki v zahtevanem roku iz 147. člena SZ ni zahtevala sklenitve najemne pogodbe, hkrati pa niti ni bila imetnica stanovanjske pravice, kljub dolgoletnemu bivanju v sporni nepremičnini, nima zahtevka na sklenitev najemne pogodbe z novim lastnikom, toženko, v posledici česar je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo tožničin tožbeni zahtevek.
ZPP člen 339, 339/2, 339/2-8, 354, 354/1, 354/2, 360, 360/1, 451, 452, 453, 458, 458/1. URS člen 25.
postopek v sporu majhne vrednosti - stroški upravljanja, obratovanja in vzdrževanja - ključ delitve stroškov - način obračunavanja stroškov - posel izrednega upravljanja - soglasje vseh etažnih lastnikov - pogodba o ureditvi medsebojnih razmerij - višina zahtevka - zadostna trditvena podlaga - dopolnitev tožbe - opredelitev sodišča prve stopnje do relevantnih navedb tožnika - razveljavitev odločbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje - pravica do pritožbe
Četudi se tožnica v dopolnitvi tožbe ni sklicevala na veljavni ključ delitve vtoževanih stroškov, je podala določene trditve, ki utegnejo biti relevantne ob upoštevanju pravilne materialnopravne podlage. Opredelila se je namreč do načina obračunavanja posameznih stroškov ter dala dodatna pojasnila v zvezi z zaračunavanjem stroškov in z ugovornimi navedbami toženca. Zato bi se sodišče prve stopnje do tožničinih pravočasno podanih navedb in predlaganih dokazov moralo opredeliti vsebinsko.
STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSL00035371
ZZK-1 člen 243. SZ člen 118.
lastninska pravica na stanovanju - pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja - prodajna pogodba na podlagi določb SZ - originarni način pridobitve lastninske pravice kupca - neveljaven posel - izbrisna tožba - neveljavnost vknjižbe in vzpostavitev prejšnje zemljiškoknjižno stanje - nesklepčna tožba
Tožnik je med drugim trdil, da je prodajna pogodba za to stanovanje med njim kot prodajalcem in družbo S., d. o. o. kot kupcem z dne 17. 12. 2003 neobstoječa, ker stanovanja nikoli ni prodal in to ni bila njegova volja ter da je bil žrtev povezanih goljufov na strani družbe S., d. o. o. in toženke, ki so zlorabili njegovo nevednost in zaupanje. Trdi, da so ga ogoljufali, ker je bilo stanovanje odtujeno brez njegove vednosti in da sta pogodbi med njim in družbo S., d. o. o. ter med to družbo in toženko neobstoječi. Takšni pravni posli nimajo pravnih učinkov in na njihovi podlagi niso mogle nastati nobene pogodbene posledice. V obravnavanem primeru to pomeni, da ni prišlo do veljavnega prenosa lastninske pravice na stanovanju na toženko in da je tožnik še vedno lastnik stanovanja, kljub izvršenemu zemljiškoknjižnemu vpisu, če so navedene tožnikove trditve resnične. V takšni situaciji bi tožnik moral uveljavljati varstvo svoje lastninske pravice z izbrisno tožbo po 243. členu ZZK-1, to je ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice v toženkino korist ter vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja vpisov oziroma izbris lastninske pravice, vknjižene v toženkino korist, ter vpis lastninske pravice v tožnikovo korist, saj bi šlo za primer materialnopravno neveljavne vknjižbe lastninske pravice v zemljiški knjigi. Tožnikov zahtevek za ugotovitev pridobitve lastninske pravice na stanovanju na podlagi priposestvovanja zato ne more biti ustrezno pravno sredstvo.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO
VSL00034412
SZ-1 člen 91, 111. OZ člen 15.
tožba za izpraznitev stanovanja - pravni naslov za uporabo stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - najemna pogodba - sklenitev najemne pogodbe - bistvene sestavine najemne pogodbe - pravica do spoštovanja doma
Ker toženec s tožnico nima sklenjene najemne pogodbe, stanovanje uporablja brez pravnega naslova in lahko tožnica kadarkoli s tožbo zahteva njegovo izselitev (111. člen SZ-1). Pritožbeno sodišče pa soglaša tudi s tem, da na odločitev ne more vplivati toženčevo sklicevanje na pravico do spoštovanja doma, upoštevajoč pri tem odločbo Ustavnega sodišča U-I-64/14 (ki jo v pritožbi izpostavlja pritožnik) ter tudi novejšo odločbo istega sodišča Up-619/17. Drži sicer, da pritožnik v stanovanju živi že 33 let in da za njegovo uporabo plačuje. Vendar pa to po presoji pritožbenega sodišča, ob upoštevanju ostalih dejanskih ugotovitev, ne narekuje drugačne odločitve. Ni namreč mogoče spregledati, da je takšno dolgotrajno bivanje posledica nezakonite vselitve ter vlaganja cele vrste neutemeljenih zahtevkov, ugovorov in pritožb. Kot je pravilno poudarilo že sodišče prve stopnje, kršitev pravice ne more prerasti v pravico samo in zato toženčevega pravnega položaja ni mogoče primerjati z zgolj na videz podobnimi položaji najemnikov.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00031897
ZPP člen 341, 458, 458/1, 458/5, 495. SPZ člen 11, 11/1. SZ-1 člen 17, 17/1. SZ člen 118. ZLNDL člen 5.
gospodarski spor majhne vrednosti - vezanost pritožbenega sodišča na ugotovljeno dejansko stanje - večstanovanjska stavba - stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - obveznost plačila stroškov - pasivna legitimacija - domneva o lastniku nepremičnine - obvestilna dolžnost - obvestilo upravnika o spremembi lastništva - originarna pridobitev lastninske pravice - imetnik stanovanjske pravice - dejanski lastnik nepremičnine - zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine - narava vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo - zmotna uporaba materialnega prava
118. člen SZ je določal, da kupci po SZ (imetniki stanovanjske pravice) prevzamejo vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, že s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. SZ je torej v 118. členu določal originarno pridobitev lastninske pravice, saj za te nakupe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivne narave (prim. sodbo VS RS II Ips 202/2012 z dne 23.10.2014). Navedeno potrjuje, da je imetnica stanovanjske pravice B. A. leta 1992 s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe s toženo stranko postala lastnica spornega stanovanja. Slednja je bila vseskozi kot uporabnica navedena na računih za opravljene storitve upravljanja, obratovanja in vzdrževanja ter je očitno stanovanje vseskozi tudi uporabljala oziroma trditev o nasprotnem ni bilo.
Dejstvo, da je bila nato leta 2006 tožena stranka na podlagi 5. člena ZLNDL po uradni dolžnosti vknjižena v zemljiško knjigo, navedenega ne spreminja, saj dejansko leta 2006 do prenosa lastninske pravice, ki ga predvideva 17. člen SZ-1 kot podlago za obveznost obvestila o prenosu lastništva, ni prišlo.
podjemna pogodba - podjemnik - upravnik - etažni lastnik - zakonito zastopanje - zavezanci za plačilo
Tožnik (podjemnik) v tej pravdi od toženke (etažne lastnice) na podlagi izvedenih del na skupnih delih večstanovanjske stavbe, in sicer po podjemni pogodbi, ki jo je v imenu in na račun etažnih lastnikov sklenil z njim upravnik, terja plačilo dela izvedenih del s pripadki, ki odpade na toženko (račun za vsa izvedena dela je izstavil upravniku).
68. člen SZ-1 nima vsebine za katero se zavzema pritožba. Neizpodbojna zakonska presumpcija iz drugega odstavka 68. člena SZ-1 ne pomeni, da pogodbe, ki ne vsebujejo izrecne navedbe ″etažni lastniki″ ne morejo biti sklenjene v imenu in na račun etažnih lastnikov. Enako velja za (ne)izročitev dokumentacije iz tretjega odstavka 68. člena SZ-1 (izročitev seznama etažnih lastnikov,...).
DENACIONALIZACIJA - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00033107
ZDen člen 72, 72/2. SZ člen 125.
vrnitev nepremičnine v denacionalizacijskem postopku - nadomestilo za izgubo koristi z uporabo nepremičnine - plačilo nadomestila za uporabo - podlaga za plačilo nadomestila - zavezanec za plačilo nadomestila - premoženjska korist - izgubljena korist - trditveno in dokazno breme - višina izgubljene koristi - neprofitna najemnina za stanovanje - način uporabe
Določba 72. člena ZDen ne opredeljuje, kdo je zavezanec za plačilo izgubljene koristi, vendar je v sodni praksi ustaljeno stališče, da je to tisti, ki je zavezanec za vrnitev nepremičnine v naravi oziroma tisti, ki je kot tak določen v odločbi o denacionalizaciji. Tako razlago so sodišča zgradila na ekonomskem bistvu lastninske pravice (ali njej ustrezajoče pravice uporabe v nekdanjem sistemu družbene lastnine), ki je v tem, da je tisti, ki je titular lastninske ali njej ustrezajoče pravice, od uveljavitve ZDen, pa tudi od vložitve zahteve za denacionalizacijo dalje, vse do pravnomočnosti izdane odločbe, od nacionaliziranih nepremičnin pridobival oziroma bi lahko pridobival ekonomsko korist.
Nadomestilo po drugem odstavku 72. člena ZDen po vsebini predstavlja nadomestilo za izgubo tiste koristi, ki bi jo denacionalizacijski upravičenec lahko dosegel, če bi nepremičnino sam uporabljal oziroma upravljal, pa je ob uveljavitvi ZDen še ni mogel. Sodišče prve stopnje je to pravilno upoštevalo. Izbira metode, s katero sodišče ugotovi, kakšna je korist, ki bi jo upravičenec lahko dosegel, je odvisna od okoliščin vsakega primera. Sodna praksa se večinsko opira na ugotavljanje koristi s pomočjo najemnine, zmanjšane za stroške upravljanja, ki bi bremenili upravičenca in stroške vzdrževanja, ki jih je kril zavezanec. Za ugotavljanje višine nadomestila je nadalje bistveno, da donosa od nepremičnin ni mogoče zgolj predpostavljati, temveč je na konkretnem upravičencu trditveno in dokazno breme o tem, ali in kakšno premoženjsko korist bi imel, če bi premoženje dobil v upravljanje in uporabo že pred pravnomočnostjo odločbe o denacionalizaciji.