zamudna sodba - pogoji za izdajo zamudne sodbe - odpoved najemne pogodbe - zamuda s plačilom najemnine - neplačilo najemnine in stroškov - zdravstveno stanje stranke v postopku - izpodbijanje dejanskega stanja - nedopustno izpodbijanje dejanskega stanja v pritožbenem postopku
Zgolj obrazložitev zdravstvenega stanja toženca in njegove žene za uspešnost pritožbe zoper zamudno sodbo ne zadostuje. Tudi ne navedbe, da sta položnice za nazaj poravnala. Pritožbene navedbe, da je ostalo še nekaj položnic za stroške letošnjega leta kvečjemu potrjujejo odločitev sodišča prve stopnje. Za dodati je, da pritožbene trditve v postopku tudi niso dokazno podprte. Sicer je pritožba neutemeljena tudi iz razloga, ker pri izdaji zamudne sodbe ugotovitev dejanskega stanja ni dopustno izpodbijati, pritožbene navedbe pa se nanašajo na dejansko stanje.
SZ-1 člen 5, 15, 25, 25/4, 29. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 13. Uredba o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje (2013) člen 7. SPZ člen 99. ZEN člen 77, 78. ZGO-1 člen 2.
varstvo solastninske pravice - solastnina na skupnih delih v etažni lastnini - sodno varstvo pred vznemirjanjem lastninske pravice - protipravnost vznemirjanja lastninske pravice - poseg v skupni del stavbe - etažni lastniki večstanovanjske stavbe - sprememba zunanjosti - soglasje etažnih lastnikov za poseg - izvrševanje lastninske pravice - zimski vrt - streha - posli upravljanja - posel, ki presega redno upravljanje - vzpostavitev prejšnjega stanja
Soglasje lastnikov za izvedbena dela v posameznem delu je nujno, če pomenijo poslabšanje za drug posamezni del ali za skupne dele, ali če spreminjajo zunanji videz stavbe.
Pri morebitnem spreminjanju zunanjega videza stavbe gre za poseg v skupne dele (zunanji izgled celotne stavbe). Izgradnja zimskega vrta, torej zaprtje terase, ki že na prvi pogled spreminja zunanji videz stavbe, ni dopustna brez soglasja etažnih lastnikov.
Postavitev zimskega vrta je posel, ki presega redno upravljanje, saj ne gre za vzdrževanje posameznega dela stavbe - stanovanja z odprto teraso (na strehi), torej za ohranjanje pogojev za bivanje, pač pa za izboljšavo, s katero se več kot očitno spreminja tudi videz objekta.
upravnik večstanovanjske stavbe - postavitev zapornice - posel rednega upravljanja - posel, ki presega okvir rednega upravljanja - potrebna večina
Po zdajšnji zakonski ureditvi je potrebna tričetrtinska večina za sprejem sklepa, s katerim etažni lastniki zaprejo parkirišče večstanovanjske stavbe z zapornico. Višje sodišče sicer dopušča, da bi bila možna razlaga, da zadostuje že navadna večina, v kolikor zaključimo, da se s postavitvijo zapornice zagotavljajo pogoji za normalno uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe (parkirišča). V prid slednjemu bi lahko govorilo stanje v mestnih središčih, kjer je splošno znana stiska s parkirnimi mesti in bi obiskovalci, ki niso etažni lastniki, slednjim zasedali prosto dostopna parkirišča. S postavitvijo zapornice bi se zagotovili normalni pogoji za uporabo parkirišča lastnikom. Vendar pa je glede potrebne večine potrebno enotno pravilo. Razen, če etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih ne določijo drugače, ne more veljati različno splošno pravilo glede potrebne večine npr. v mestnih središčih ali na obrobjih.
SZ-1 člen 103, 106, 106/1, 106/2. ZOR člen 73. OZ člen 58.
najemno razmerje - najemna pogodba - odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov - izpraznitev stanovanja - primerno stanovanje - nadomestno stanovanje - oblika pogodbe - če je bila izpolnjena pogodba, ki ji manjka oblika (realizacija) - izvedba dokaza z izvedencem
Tožeča stranka namreč toženi stranki do sedaj ni ponudila primernega nadomestnega stanovanja. Dokler tako ne bo ravnala, toženci niso dolžni izprazniti nobenega od spornih stanovanj.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - pisna najemna pogodba - vsebina pogodbe - prosto urejanje pogodbenih razmerij - sprememba pogodbe - veljavnost sprememb pogodbe - obličnost spremembe pogodbe - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - zamuda s plačilom najemnine - rok za izselitev iz stanovanja
Pravna podlaga tožbenega zahtevka so določbe najemne pogodbe. Najemodajalec - tožeča stranka lahko najemno pogodbo odpove, če najemnik ne plača najemnine in stroškov ter zamudnih obresti za pretekli mesec kljub pisnemu opominu (7. člen pogodbe) ali če ne plača najemnine in stroškov v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih (18. člen pogodbe). V 22. členu pogodbe sta se pravdni stranki izrecno dogovorili, da morajo biti vse spremembe ali dopolnitve najemne pogodbe sklenjene v pisni obliki, sicer so nične.
Pogodbeni stranki sta izključili možnost ustnih dogovorov ali konkludentnih dejanj v zvezi z njunim najemnim razmerjem.
Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da navedbe pravdnih strank v zvezi s plačevanjem skupnih stroškov stavbe za ta postopek niso pomembne. Tožeča stranka tožbenega zahtevka namreč ni temeljila na trditvah, da toženec zamuja s plačilom skupnih obratovalnih stroškov stavbe, temveč s plačilom najemnin in individualnih stroškov stanovanja (stroškov ogrevanja).
Lastnik stanovanja je tisti, ki mora odpovedati najemno pogodbo z odpovednim rokom najmanj 90 dni. Kadar se odpoved najemne pogodbe uveljavlja po sodni poti, pa sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni.
odpoved najemne pogodbe - krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe - tožba na odpoved najemne pogodbe - neprofitno najemno razmerje - neplačevanje najemnine in stroškov - nepoznavanje prava - pravno relevantna dejstva - utemeljene okoliščine
Za odločitev v tej pravdni zadevi ni pomembno, da je toženec prejemnik socialne pomoči, pomembna bi bila le pravočasna sprožitev postopka za subvencionirano najemnino in pravočasno obvestilo najemodajalcu, da je tak postopek sprožil.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSC00042186
SZ-1 člen 103, 103/3, 104.
odpoved najemne pogodbe - opomin na plačilo najemnine - rok za izpolnitev obveznosti - primeren rok za izpolnitev - finančno stanje dolžnika - subvencioniranje najemnine
Po oceni pritožbenega sodišča je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje, da v opominu dodeljeni 15-dnevni rok za plačilo skupnega zneska 5.499,63 EUR iz naslova neplačanih najemnin in obratovalnih stroškov ne predstavlja primernega roka za odpravo navedenega odpovednega razloga v luči določila tretjega odstavka 103. člena SZ-1.
Namen določitve primernega roka v opominu je brez dvoma ta, da ima najemnik v določenem roku realno možnost odpraviti odpovedni razlog. Tožeča stranka bi torej glede na višino dolga in ob tem, da ji je nesporno znan finančni položaj toženca, da torej toženec prejema le 400,00 EUR pokojnine, da je že upravičen do subvencije neprofitne najemnine in da ni kreditno sposoben, morala tožencu v opominu določiti daljši rok za odpravo odpovednega razloga.
tožba za izpraznitev nepremičnine - zamudna sodba - pogoji za zamudno sodbo - dopustni pritožbeni razlogi zoper zamudno sodbo - vročanje tožbe - vročanje s fikcijo - javna listina - domneva o pravilnosti javne listine - izpodbojna pravna domneva - bolezen stranke v postopku - poslovna nesposobnost - poslovna sposobnost
Pomen vročanja je, da se stranka seznani z vsebino sodnega pisanja in po potrebi nanj ustrezno odreagira. To svojo pravico je toženka v konkretnem primeru v celoti izkoristila, saj se je zoper zamudno sodbo pritožila, njena pritožba pa je bila sprejeta v obravnavo kot pravočasna.
Če bi držale trditve o toženkini poslovni nesposobnosti, to ni razlog, s katerim bi bilo mogoče pritožbeno izpodbijati izdano zamudno sodbo, saj ta okoliščina ni mogla vplivati na pravilnost vročitve tožbe (vročitev je procesno dejanje sodišča, ki ga fizično izvede vročevalec, v konkretnem primeru poštar). Poslovna (procesna) nesposobnost bi bila lahko relevanten vzrok za nesposobnost odgovoriti na tožbo (kar bi predpostavljalo, da je toženka tožbo prejela) in bi v takem primeru lahko pomenila razlog za vrnitev v prejšnje stanje, tega pravnega sredstva pa toženka ni vložila.
Pravilno izpolnjeno obvestilo o vročitvi (kar predmetno obvestilo nedvomno je) predstavlja javno listino v smislu določb 224. člena ZPP, ki dokazuje resničnost tistega, kar se v njej potrjuje. To domnevo je mogoče ovreči, vendar samo z določno in z dokazi podprto trditvijo o razlogih za neverodostojnost javne listine, ne pa s posplošenim zanikanjem prejema sodne pošiljke.
Vročitev tožbe v odgovor s fikcijo je ustrezno dokazana, domneve pravilnosti vročitve, ki jo izkazuje pravilno izpolnjeno obvestilo o vročitvi s fikcijo (javna listina), pa toženka ni uspela izpodbiti.
gospodarski spor majhne vrednosti - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov - veljavnost odpovedi pogodbe
Za presojo, da je pogodba o upravljanju nehala veljati, ni bistveno, da se je pod dopis o odpovedi pogodbe o upravljanju podpisala C. C. kot pooblaščenka etažnih lastnikov poslovne stavbe D. in K., pač pa večina, s katero je bila izglasovana ta odpoved.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00035734
ZPP člen 7, 212.
spor majhne vrednosti - plačilo stanovanjskih in obratovalnih stroškov - trditveno in dokazno breme - razpravno načelo
Toženka svojemu procesnemu (trditvenemu) bremenu ni zadostila, zaradi česar sodišče prve stopnje v zvezi z njeno zatrjevano terjatvijo ni moglo česarkoli (vsebinsko) ugotavljati oziroma pri odločanju o utemeljenosti tožbenega zahtevka upoštevati.
SZ-1 člen 18, 30, 48, 50-52, 68 -71,. SPZ člen 67, 68, 105-127. OZ člen 70/1, 270/I, 280, 619.
etažna lastnina
Tožena stranka je kot etažni lastnik kljub izvršenemu plačilu upravniku, ki pa njenega nakazila očitno ni prenakazal tožniku, dolžna tožniku kot izvajalcu del (podjemniku) vtoževani znesek, ki predstavlja stroške iz naslova investicijskih vlaganj na skupnih delih stavbe za katere so zavezani etažni lastniki glede na njihov solastniški delež, plačati.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - SODSTVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO - USTAVNO PRAVO
VSL00035208
URS člen 23, 23/2. ZPP člen 212, 214, 339, 339/2, 339/2-8, 339/2-14, 346, 346/3, 352, 360, 454, 458, 458/1. ZS člen 17. Sodni red člen 160, 160/5. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 22. SZ-1 člen 48, 48/1, 48/2. SPZ člen 118, 118/1.
pravica do zakonitega (naravnega) sodnika - triaža - triažni sodnik - varstvo pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja - letni razpored sodnikov - dodelitev zadev - predodelitev zadeve drugemu sodniku - uveljavljanje absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka - poročilo o kršitvah določb postopka - prepozna dopolnitev pritožbe - pravica do izjave - postopek v sporu majhne vrednosti - izpodbijanje ugotovljenega dejanskega stanja - nedopusten pritožbeni razlog - pogodba o upravljanju stanovanjskih hiš - veljavna sklenitev pogodbe - plačilo stroškov upravljanja in obratovanja - delitev stroškov upravljanja v večstanovanjski stavbi - sklepčna tožba - trditveno in dokazno breme - višina vtoževane terjatve - odločitev o stroških - plačilo odvetniških stroškov
V obravnavani zadevi je sodila sodnica, izbrana po pravilih, vnaprej določenih z zakonom, sodnim redom in letnim razporedom sodišča, zato strankama ni bila kršena pravica iz drugega odstavka 23. člena Ustave.
Tožeča stranka je konkretizirala in dokazno podprla pravno relevantna dejstva v zvezi z iztoževano terjatvijo (iz naslova upravljanja in obratovanja večstanovanjskega objekta). S tem je prevalila trditveno breme na toženo stranko, ki bi morala trditvam tožeče stranke konkretizirano nasprotovati.
OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00036055
ZVKSES člen 29. OZ člen 336, 336/1, 461, 461/1.
gospodarski spor majhne vrednosti - poslovna odškodninska odgovornost - opustitev dolžne skrbnosti - grajanje napak - nastanek škode - zastaranje odškodninske terjatve - začetek teka zastaralnega roka
Stališče, da zastaralni rok začne teči šele od trenutka seznanjenosti upnika z elementi odškodninske obveznosti, pomeni, da dolžnik v primeru kršitve posamezne pogodbene dolžnosti nima nobene časovne zaščite pred odškodninskimi zahtevki sopogodbenika.
tožba na izselitev in izpraznitev nepremičnine - namensko najemno stanovanje - smrt najemnika stanovanja - pravice uporabnika stanovanja - sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika - dolžnost sklenitve najemne pogodbe - obstoj zunajzakonske skupnosti - prehodno vprašanje - neizpolnitev pogojev
Tretji odstavek 109. člena SZ-1 določa, da mora lastnik namenskega stanovanja po smrti najemnika, ki je živel v namenskem stanovanju, skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi določeno drugače.
Do sklenitve najemne pogodbe s toženko (uporabnico stanovanja) po smrti najemnika bi šele prišlo pod pogojem, da je živela z najemnikom A. A. v zunajzakonski skupnosti. Da zunajzakonske skupnosti med njima ni bilo, je bilo v postopku prepričljivo ugotovljeno in tega pritožba ne izpodbija.
Čim ni bilo zunajzakonske skupnosti, toženka ne izpolnjuje zakonskih pogojev iz tretjega odstavka 109. člena SZ-1, zato tožeča stranka z njo po smrti najemnika ni dolžna skleniti najemne pogodbe. Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, stanovanje uporablja nezakonito, zato lahko lastnik kadarkoli zahteva izpraznitev stanovanja (prvi in drugi odstavek 111. člena SZ-1).
SPZ člen 119, 119/2, 119/6. SZ-1 člen 42, 42/1, 44, 44/3.
upravljanje v večstanovanjskih stavbah - pogodba o upravljanju - izterjava sredstev za rezervni sklad - sredstva rezervnega sklada - skupnost etažnih lastnikov - aktivna legitimacija etažnih lastnikov - procesna legitimacija - prenos procesne legitimacije - razširitev procesne legitimacije - cesija - prenos materialnopravnih upravičenj - aktivna legitimacija upravnika večstanovanjske stavbe
Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad, če zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo.
Upravnik v razmerju do etažnih lastnikov vedno nastopa v svojem imenu, zato tudi poziv za vplačilo v rezervni sklad (ki se šteje za verodostojno listino v smislu določb ZIZ) sestavi in pošlje v svojem imenu. Tako ravna tudi v primeru, če je treba zaradi izterjave vložiti predlog za izvršbo.
ZPP člen 313, 313/3, 318, 318/1. SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-4.
odpoved najemne pogodbe - izselitev iz stanovanja - tožba na izselitev in izpraznitev nepremičnine - zamudna sodba - kršitev najemne pogodbe - neplačevanje najemnine - krivdni odpovedni razlog - izpolnitveni rok - začetek teka roka
Rok, v katerem je toženka dolžna izpolniti obveznost, ki ji jo nalaga sodba, začne teči prvi dan po vročitvi sodbe stranki in ne že od izdaje sodbe dalje. Ker je toženka zoper sodbo vložila pritožbo, ki zadrži njeno izvršitev, bo začel v toženkinem primeru izpolnitveni rok teči prvi dan po dnevu, ko bo prejela sodbo sodišča druge stopnje.
LASTNINJENJE - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00036148
ZVEtL-1 člen 18, 19, 19/2, 21, 21/1, 24, 30, 30/1, 35, 35/1. SPZ člen 271, 271/2. ODZ paragraf 297. SZ člen 117.
postopek za vzpostavitev etažne lastnine - etažna lastnina - dejanska etažna lastnina - pridobitelj posameznega dela stavbe - pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe - družbena lastnina - pravica uporabe - načelo akcesornosti - lastninjenje družbene lastnine - načelo superficies solo cedit - stavbna pravica - zakonita stavbna pravica - pripadajoče zemljišče k stavbi
Ker sta bila ob uveljavitvi SPZ zemljišče (parcela 512/3, sedaj parceli 512/4 in 512/5) in stavba (...-22 in ...-30) na zemljišču v lasti različnih lastnikov, sodišče prve stopnje zemljišča pod stavbo pravilno ni določilo kot pripadajoče zemljišče stavbe. Skladno z drugim odstavkom 271. člena SPZ je stavba ...-22 postala sestavina parcele 512/4 (enako velja glede stavbe ...-30 in parcele 512/5), vsakokratni etažni lastniki stavb pa so na zemljišču pod stavbo (parceli 512/4 in 512/5) s 1. 1. 2003 pridobili zakonito stavbno pravico.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00036086
SPZ člen 67, 67/2, 67/5. ZPP člen 212, 326, 326/2.
solastnina - upravljanje stvari v solastnini - stroški upravljanja in obratovanja - pomanjkljiva trditvena podlaga - dopolnilna sodba - sodba brez glavne obravnave
Če je določen upravitelj, ima, če ni določeno drugače, pravico opravljati posle rednega upravljanja, iz česar je mogoče izpeljati, za kar se zavzema pritožnica, da sta način in višina obračunavanja storitev upravljanja v rokah večinskega solastnika. Vendar pa to še ne pomeni, da manjšinski solastniki (tožena stranka) nimajo pravice, da zaračunanim storitvam ugovarjajo, tudi po višini.
Tožeča stranka bi morala ob danih ugovorih tožene stranke, konkretizirati in natančneje opredeliti, katere storitve, ki jih je zaračunala toženi stranki, je opravila v posameznih mesecih in kako jih je obračunala oziroma natančneje utemeljiti višino mesečnega pavšala. Ker trditvena podlaga tožeče stranke v tej smeri ni bila zadostna, saj je tožeča le pavšalno zatrjevala, katere storitve je opravila in za nekaj od teh navedla, kdo od zaposlenih jih je opravljal in v katerem obdobju, sodišču prve stopnje ni bilo potrebno izvajati dokazov z zaslišanjem prič, ki bi izpovedale, da so te storitve res opravljale, pa četudi je morda tožena stranka konkludentno podala tožeči stranki soglasje k upravljanju stavbe, katere solastnica je tožena stranka.
Neizročitev seznama etažnih lastnikov, na katero se tožeča stranka sklicuje, ne pomeni spremembe pravne narave pogodb na način, da jih je namesto v imenu in za račun etažnih lastnikov upravnik sklenil v svojem imenu in za svoj račun.