O dopustni nujni gestiji bi lahko govorili le v primeru, če bi tožnica kot poslovodja brez naročila (gestor) ravnala v stiski, torej kadar posla ne bi bilo mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, obstajati pa bi morala konkretna nevarnost škode, ki jo je gestor želel preprečiti s svojim ravnanjem oziroma je škoda že nastajala.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00041885
SPZ člen 107, 107/1, 119. SZ-1 člen 24, 24/4. ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - plačilo prispevka v rezervni sklad - stroški rezervnega sklada - obvezen rezervni sklad - etažni lastniki večstanovanjske stavbe - zavezanec za plačilo
Zavezanci za plačilo v rezervni sklad so etažni lastniki. Kot zemljiškoknjižni lastnik je toženec dolžnik terjatev iz naslova vplačil sredstev v rezervni sklad. Na obstoj te njegove obveznosti ne vpliva, ali dejansko uporablja stanovanje oziroma kakšni so razlogi, da ga ne uporablja. Gre za okoliščine, ki bi lahko bile upoštevne v razmerju do osebe, ki mu stanovanja ne izroči, ne morejo pa biti pomembne v razmerju do ostalih etažnih lastnikov, ki zahtevajo plačilo prispevka v rezervni sklad.
OZ člen 70, 271, 271/2, 274, 275. SPZ člen 118, 118/4-2, 118/4-5, 118/5. ZPP člen 458, 458/1.
spor majhne vrednosti - upravnik - zastopstvo etažnih lastnikov - založitev stroškov iz lastnih sredstev - obratovalni stroški - prenos materialnopravnih upravičenj - aktivna legitimacija
Materialnopravnega upravičenja, da povrnitev založenih obratovalnih stroškov terja od konkretnega etažnega lastnika, sodišče prve stopnje tožeči stranki v nasprotju s pritožbenimi navedbami (kar a priori) ni odvzelo. Ker je za nastanek subrogacije bistvena izpolnitev obveznosti, je sodišče prve stopnje v nadaljevanju ugotavljalo, ali je tožeča stranka uspela dokazati, da je dobaviteljem dejansko plačala obveznosti tožene stranke. Z vidika utemeljenosti njenega zahtevka je to namreč ključno. Upravnik ne more zahtevati povrnitve stroškov od etažnega lastnika, če ne izkaže, da je te dobaviteljem predhodno poravnal sam.
ureditev razmerij med etažnimi lastniki - odločanje etažnih lastnikov - potrebna večina za sprejem sklepa - upravljanje skupnih delov stavbe
Kot izhaja iz jasnega zapisa vsebine določbe prvega odstavka 34. člena SZ-1, pa tudi iz naslovov in vsebine 35. in 36. člena SZ-1, etažni lastniki o poslih upravljanja odločajo na dva načina, s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov ali na zboru lastnikov. Veljaven sprejem odločitve s podpisovanjem listine tako ni pogojevan z njenim sprejemom na zboru lastnikov. Če na sami listini (izjavi) ni zapisane večine, potrebne za ″veljaven″ sprejem takšnega sklepa, zaradi manjkajočega takšnega zapisa listina ni izgubila svojstva listine iz prvega odstavka 34. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 35. členom SZ-1.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO - ZEMLJIŠKA KNJIGA
VSL00041157
ZVEtL-1 člen 3, 42, 43, 43/1-2, 43/1-3, 44. ZGJS člen 76. ZPP člen 254, 254/3. URS člen 33. ZNP člen 37.
stanovanjska soseska - večstanovanjska stavba - skupno pripadajoče zemljišče - funkcionalno zemljišče k stavbi - zaznamba vrstnega reda - zemljiška knjiga - etažna lastnina - elaborat - dostop do nepremičnine - pretekla raba zemljišča - splošna raba poti - javna pot - grajeno javno dobro - zelenica - parkirišče - igrišče - sodni izvedenec - gospodarska javna služba - lokacijska dokumentacija - sosedsko pravo
Pritožbene navedbe, da navedene nepremičnine, ki predstavljajo parkirišče, dovozno pot in zelene površine, predstavljajo javne površine, ki so v splošni rabi, niso utemeljene. Sodišče prve stopnje je tudi na podlagi ogleda ugotovilo, da na navedenih nepremičninah ni zaslediti javne rabe. Za navedene površine ni bila izdana pravnomočna odločba o javnem dobru, zato sklicevanje pritožnice na določilo 76. člena ZGJS, na podlagi katerega nasprotna udeleženka utemeljuje pridobitev lastninske pravice, ni utemeljeno.
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da del nepremičnin, ki predstavljajo skupno pripadajoče zemljišče, predstavlja parkirišče stanovalcev, zaradi česar je nebistvena pritožbena navedba, da je bil prometni znak, ki dovoljuje parkiranje zgolj za predlagatelje, postavljen nelegalno. Prav tako je neutemeljena pritožbena navedba, da je parkirišče pred stanovanjskim objektom javno, saj v dokaznem postopku javna raba parkirišča ni bila potrjena.
OZ člen 346, 347, 349, 355, 355/1, 355/1-1, 355/1-6.
zastaranje terjatev iz naslova stroškov upravljanja in obratovanja poslovnega prostora - poslovni prostor - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja
Namen določbe 6. točke prvega odstavka 355. člena OZ je torej v izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov stanovanj. Nasprotno pa ni podana potreba po izenačitvi pravnega položaja etažnih lastnikov poslovnih prostorov, saj enoletni zastaralni rok iz 1. točke prvega odstavka 355. člena OZ ne pride v poštev v primeru poslovnega odjema, ki se po naravi stvari nanaša na poslovne prostore. Takšne terjatve (v zvezi s poslovnimi prostori) zastarajo po pravilih za občasne terjatve iz 347. člena OZ ali po pravilih za zastaranje terjatev iz gospodarskih pogodb iz 349. člena OZ (oboje, če so izpolnjeni pogoji) ali v splošnem zastaralnem roku iz 346. člena OZ.
Določba 24. člena SZ-1 namreč ne zajema subsidiarne odgovornosti lastnika poslovnih prostorov. Že jezikovna razlaga citirane določbe povsem nedvoumno določa meje pomena konkretnega pravnega pravila: subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja. Glede na izrecno ločitev stanovanjskih in poslovnih prostorov v 2. členu SZ-1, poslovni prostori tako že po jezikovni razlagi spadajo izven meja konkretnega določila.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00041195
ZNPosr člen 5, 5/2, 5/2-5, 13, 13/1. OZ člen 190, 190/3, 193. ZPP člen 353.
posredniška provizija - nepremičninsko posredovanje - pogodba o posredovanju - sklenitev pogodbe - naročitelj - ogled nepremičnine - pravica do plačila provizije - izvršba na podlagi verodostojne listine - razveljavitev sklepa o izvršbi - nasprotna tožba - predlog za razveljavitev klavzule o pravnomočnosti
Obligacijskopravno razmerje med nepremičninsko družbo ali kupcem ali iskalcem za nakup nepremičnine ne nastane v trenutku ogleda nepremičnine in seznanitve prodajalca s potencialnim kupcem, temveč s sklenitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki pa med strankama nesporno ni bila sklenjena.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00041121
SPZ člen 119. ZPP člen 155, 451, 452, 452/2, 452/4, 453, 454, 458, 458/1. Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (2004) člen 7.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v sporih majhne vrednosti - večstanovanjska zgradba - vplačila v rezervni sklad - obvezen prispevek etažnega lastnika v rezervni sklad - sredstva rezervnega sklada - aktivna legitimacija - etažna lastnina - odločanje etažnih lastnikov - pogodba o upravljanju - sklep etažnih lastnikov - imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe - večinsko soglasje etažnih lastnikov - nakazilo na račun upravnika - stavba z več vhodi - sodba brez izvedbe naroka - potrebni pravdni stroški
Za odločitev v tej zadevi je pomembna ugotovitev, da je 21. 12. 1995 tožeča stranka z lastniki stanovanj stanovanjske hiše B. 7 sklenila pogodbo o upravljanju te večstanovanjske hiše. Pomembno je tudi, da navedena pogodba po volji strank ni prenehala. Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003, ko je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ z uveljavitvijo SZ-1 prenehale, ali pa da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožeča stranka še vedno upravnik večstanovanjske hiše B. 7.
Dejstvo, da ima vsak vhod sklenjeno posebno pogodbo o upravljanju odseva voljo etažnih lastnikov, mimo katere upravnik ne more. Glede na to, da je tožeča stranka upravnik stavbe B. 7 in da zahteva plačilo v rezervni sklad na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo, je aktivna legitimacija vsekakor podana.
Stanovanjska stavba je bila zgrajena v letu 1981, zato je v letih 2015 in 2016 spadala v III. starostni razred (od 30 do 60 let), po 7. členu Pravilnika velja zato za navedeno obdobje faktor 0,25 EUR/m2.
gospodarski spor majhne vrednosti - aktivna legitimacija upravnika v zvezi s plačilom v rezervni sklad - zahtevek za plačilo obveznosti iz naslova vplačil v rezervni sklad - prenos procesne legitimacije - razširitev procesne legitimacije
S sodbo in sklepom Vrhovnega sodišča RS II Ips 263/2015 z dne 4. 4. 2016 je prišlo do poenotenja sodne prakse pri vprašanju aktivne legitimacije upravnika za izterjavo vplačil v rezervni sklad. Tako lahko upravnik zahteva plačilo le na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Drugačen prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov ni dopusten, kar zajema tudi obliko posrednega mandatnega zastopanja, pri kateri zastopnik nastopa v svojem imenu, a za račun zastopanega ter zahteva plačilo dolgovanih sredstev na svoj lasten račun.
LASTNINJENJE - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00040837
ZVEtL-1 člen 42, 43, 43/1, 44, 44/1. ZLNDL člen 2. ZGJS člen 76.
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini - lastninjenje nepremičnin z javnimi infrastrukturnimi objekti in napravami - funkcionalno zemljišče k stavbi - skupni del večstanovanjske stavbe - pripadajoče zemljišče k stavbi - kriteriji za določitev - uporaba meril in kriterijev - načelo akcesornosti - namen uporabe - redna raba - upravni akt - javni interes
Parkirni znak sam po sebi ni dokaz, da gre za pripadajoče zemljišče. Tudi vprašanje javnega interesa je povsem irelevantno. Pomembna je ugotovitev funkcionalne vezanosti zemljišča na stavbo, saj ta glede na nekdanja pravila predtranzicijskega prava, pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine, pravila o akcesornosti pravic na zemljišču in predpisov o lastninjenju praviloma zadostuje za sklep, da je táko zemljišče postalo last lastnika stavbe.
Čeprav je bilo funkcionalno zemljišče k obravnavani stavbi že določeno z upravno odločbo, to ob upoštevanju 43. člena ZVEtL-1 ni razlog, ki bi onemogočal ugotovitev, da je to zemljišče obsežnejše. Sodišče ima možnost, da kljub izdani pravnomočni odločbi o funkcionalnem zemljišču določi pripadajoče zemljišče na podlagi ostalih zakonskih kriterijev.
Sporno zemljišče je bilo ob uveljavitvi ZGJS v naravi funkcionalno zemljišče, namenjeno redni rabi stavbe, na njej pa so pravico uporabe izvrševali etažni lastniki, zato ni bil predmet lastninjenja po 76. členu ZGJS, niti predmet lastninjenja po ZLNDL.
Izpolnitev zahtevka kot razlog za umik tožbe in pravna predpostavka za prisojo pravdnih stroškov tožniku (prvi odstavek 158. člena ZPP) predpostavlja, da je toženec prostovoljno izpolnil tožbeni zahtevek.
ZPP člen 458, 458/1. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 26, 32. SZ-1 člen 50, 66.
spor majhne vrednosti - upravljanje večstanovajskih stavb - stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - obračun stroškov - delitev stroškov s strani upravnika - delilnik stroškov
Priključnina za vodo, urejanje okolice in stroški vodenja rezervnega sklada so bili pravilno obračunani na posamezno enoto. To velja kljub temu, da je bilo glede čiščenja okolice določeno drugače (po solastniškem deležu), saj so določila Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, kongentne narave, torej obvezna.
SZ-1 člen 84, 84/4, 93, 103, 103/1, 103/1-1, 103/1-6. ZPP člen 185, 185/1, 213, 213/1. OZ člen 198.
najemna pogodba - kršitev najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe - krivdni odpovedni razlog - zahtevek na izpraznitev nepremičnine - neprofitno najemno stanovanje - preureditev skupnih prostorov v stanovanjske - skupni prostor v večstanovanjski stavbi - poseg brez soglasja - soglasje najemodajalca - plačilo uporabnine - neupravičena obogatitev - uporaba tuje stvari - nedovoljena sprememba tožbe
Če je bila najemna pogodba sklenjena po tem, ko je tožnica izvedla opisan odtok, je takratni najemodajalec očitno soglašal z rešitvijo, kakršno je glede izvedbe kuhinjskega odtoka našla toženka. Stanovanje je toženki oddal s kuhinjskim odtokom, kakršen je v času sklepanja najemne pogodbe obstajal. V tem primeru ne gre za spremembo stanja stanovanja, s katero lastnik ne bi soglašal (6. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1), niti za način uporabe stanovanja v nasprotju z lastnikovo voljo (1. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1).
Dolgotrajna uporaba ne more spreminjati dogovorjenega obsega najetih prostorov.
Pravilen je zaključek, da kolikor tožena stranka dva hodnika in sobo uporablja drugače kot za dostop do stanovanja, to počne v nasprotju s sklenjeno najemno pogodbo. Utemeljen je zahtevek, da je dolžna te prostore izprazniti in jih izročiti tožeči stranki v posest; dejansko v soposest, saj jih tudi sama uporablja za dostop do najetega stanovanja.
Sodišče se je do izvedenih dokazov dolžno opredeliti v obsegu, kot je to potrebno za ugotavljanje pravno pomembnih dejstev.
sredstva rezervnega sklada - aktivna legitimacija upravnika v zvezi s plačilom v rezervni sklad
Po določbi drugega odstavka 119. člena SPZ sredstva rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, vodi upravnik ločeno na posebnem računu. Pravilna in popolna izpolnitev v izvršbi ali v pravdi za plačilo sredstev rezervnega sklada je torej izključno plačilo na poseben transakcijski račun iz prvega odstavka 42. člena SZ-1.
rezervni sklad - dolžnost plačevanja v rezervni sklad - vpis v zemljiško knjigo - pasivna stvarna legitimacija
Za obstoj pasivne stvarne legitimacije tožene stranke za plačilo prispevkov v rezervni sklad zadošča, da je tožena stranka kupila sporne posamezne dele stavbe ID znak ... in da je prodajalec o tem obvestil upravnika.
pobotanje terjatev - pogoji za pobot - pogoj vzajemnosti - tožba vložena v imenu upravnika - neplačilo najemnine - terjatev upravnika do etažnega lastnika - razmerja med etažnimi lastniki
Bistveno za odločitev je, da tožeča stranka niso najemodajalci, ampak je tožbo v svojem imenu vložil upravnik, ki zahteva, da toženec neplačano najemnino plača njemu in ne najemodajalcem. Če ima tožeča stranka terjatev do toženca, pa ima terjatev toženec do etažnih lastnikov in ne do tožeče stranke. Za pobot je bistven pogoj vzajemnost. 311. člen OZ namreč pravi, da lahko dolžnik pobota terjatev, ki jo ima nasproti upniku, s tistim, kar ta terja od njega, če se obe terjatvi glasita na denar ali na druge nadomestne stvari iste vrste in iste kakovosti in če sta obe zapadli. Dolžnik mora torej imeti terjatev do upnika, kar pa v obravnavanem primeru ni izpolnjeno, saj je upravnik upravičen le do izterjave najemnin, ki pa jih mora izročiti etažnim lastnikom.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STAVBNA ZEMLJIŠČA - STVARNO PRAVO
VSL00039833
ZVEtL-1 člen 23, 23/2, 46, 46/1-2. SPZ člen 4, 4/3, 105, 105/2. ZFPPIPP člen 299. ZNP člen 2, 21, 37. SZ-1 člen 4, 4/3. ZVEtL člen 1. ZPP člen 108, 285, 337, 339, 339/1. URS člen 33.
zemljišče - parcelacija - pomožni objekti - evidentiranje zemljišča pod stavbo - funkcionalno zemljišče k stavbi - večstanovanjska stavba - etažna lastnina - zemljiška knjiga - zasebna lastnina - stavbna pravica - drvarnica - stečajni upravitelj - izločitvena pravica - sodnikova nepristranskost - materialno procesno vodstvo - načelo odprtega sojenja - sodba presenečenja
Sodna praksa je že zavzela stališče, da ko gre za objekt pomožne narave, ki služi zgolj redni rabi stavbe predlagatelja, ne more priti do dejanske pridobitve pripadajočega zemljišča na posameznem pomožnem delu.
Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da zunanji pomožni objekt k stanovanjski stavbi ni vpisan v kataster in tudi ne v zemljiško knjigo, predlagatelja pa predlagata določitev pripadajočega zemljišča le k temu objektu, je pravilno zavrnilo predlog.
Materialnoprocesno vodstvo ne pomeni, da bi se moral sodnik poistovetiti s stranko in zapolniti vrzeli v dejanskih navedbah in v predlogu ali tožbi. Sodnikova nepristranskost bi lahko bila dvomljiva tudi v primeru, ko bi stranko vzpodbudil, da spremeni tožbeni temelj ali, da uveljavlja nove ugovore.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STAVBNA ZEMLJIŠČA - STVARNO PRAVO
VSL00039834
ZVEtL-1 člen 42, 42/1, 43, 43/1-4. ZPP člen 254, 254/1, 254/2.
parcelacija - pripadajoče zemljišče k stavbi - nasprotni udeleženci - redna raba stavbe - prostorski akt - dostopna pot - dejavnost projektiranja - urbanistični red - gradbena parcela - zemljiški kataster - parkirna mesta - sodni izvedenec - izvedenec geodetske stroke - pravica do enakega varstva
Sodišče je glede na pojasnila izvedenke urbanistične stroke in izvedenca geodetske stroke sklenilo, da dopolnitev izvedenskega mnenja ni potrebna. Zaključka ni sprejelo brez presoje, kot to trdi pritožnica. Pri postopkih ugotovitve pripadajočega zemljišča je namreč bistvenega pomena sedanje stanje parcel, ne pa identifikacija nastanka parcel, ki se uporablja v drugih postopkih npr. denacionalizacije, kot je to obrazložil izvedenec geodetske stroke. Posledično na odločitev sodišča ne vpliva predloženo gradivo v zvezi z zemljiškim katastrom.
Ob zgoraj navedenih dejanskih ugotovitvah je materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje o utemeljenosti zahtevka tožeče stranka na podlagi 30. člena Stanovanjskega zakona, 68. člena Stvarnopravnega zakonika in 197. člena Obligacijskega zakonika pravilen.