odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog za odpoved - neplačilo najemnine in stroškov - izselitev najemnika - datum izdaje sodbe - prepis zvočnega posnetka - dokazna ocena
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da toženka najemnine za februar in marec 2020 ni plačala, prav tako ni plačevala stroškov, zato jo je tožnica z opominom in pozivom na odpravo odpovednega razloga opozorila na kršitev najemne pogodbe. Toženka je opomin prejela, kršitve pa ni odpravila. Teh ugotovitev toženka s pritožbo ne izpodbija. Torej ne zanika, da najemnine in stroškov za februar in marec 2020 ni plačala. Zato je sodišče prve stopnje na tako ugotovljeno in pritožbeno neizpodbijano dejansko stanje pravilno uporabilo določilo 103. člena SZ-1 ter najemno pogodbo pravilno odpovedalo, skladno s četrtim odstavkom 112. člena SZ-1 določilo rok za izselitev ter toženki naložilo, da tožnici stanovanje po preteku navedenega roka izroči.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00072973
OZ člen 9. SZ-1 člen 25, 49, 53, 60.
spor majhne vrednosti - omejeni pritožbeni razlogi - plačilo stroškov upravljanja - obratovalni stroški - stroški vzdrževanja - večstanovanjska stavba - imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe
Tožeča stranka je bila kot upravnik te večstanovanjske stavbe določena na podlagi Pogodbe, ki je bila podpisana med tožečo stranko kot upravnikom in etažnimi lastniki, ki imajo skupaj 55,4464 % solastniški delež.
Tako da sklenjena Pogodba pa učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00048245
SZ-1 člen 98. SPZ člen 93. ZPP člen 187.
pravica do posesti - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - rok za izselitev iz stanovanja - izpraznitev nepremičnin - najemna pogodba - pogodba o dosmrtnem preživljanju - zakonska zveza - skupno premoženje zakoncev - povrnitev vlaganj najemnika - povrnitev koristi - subjektivna sprememba tožbe - vstop univerzalnih pravnih naslednikov v pravdo
Toženka v tej pravdi ni dokazala, da ima brez soglasja tožnice oziroma njenega pravnega prednika pravico do nadaljnje posesti objektov in zemljišča v lasti tožnice.
Morebitna terjatev pritožnice na povrnitev vlaganj v nepremičnino ni pravno upošteven razlog, ko se presoja njeno upravičenje do posesti nepremičnine. Prav tako se pritožba neutemeljeno sklicuje na prekratek rok za izpraznitev nepremičnine. Odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od 60 dni, velja pri odpovedi najemne pogodbe najemniku in ne v primeru uporabe stanovanja brez pravnega naslova.
etažna lastnina - posamezni del stavbe - enostanovanjska stavba - solastnina na nepremičnini - idealni delež - upravičen predlagatelj postopka - dejanska etažna lastnina - poslovni prostor - večstanovanjska hiša - skupni deli stavbe - splošni skupni del - sporno lastništvo nepremičnine - pritiklina - elaborat - prenos hipoteke
V konkretnem primeru je predlagatelj v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik idealnega deleža, ki v naravi predstavlja poslovni prostor s pritiklino – shrambo, zato je upravičen vlagatelj predloga za vzpostavitev etažne lastnine na obravnavani stavbi.
Postopek za vzpostavitev etažne lastnine ni namenjen in ne omogoča razreševanje spornih lastninskih vprašanj.
Sodišče je pravilno odločilo, da se hipoteka, ki je na dan izdaje sklepa omejevala solastninski delež nasprotne udeleženke, po vzpostavitvi etažne lastnine prenese na posamezni del stavbe, ki je v njeni izključni lasti.
STANOVANJSKO PRAVO - STAVBNA ZEMLJIŠČA - STVARNO PRAVO
VSL00056337
ZVEtL-1 člen 17, 32.
vzpostavitev etažne lastnine - nedokončana etažna lastnina - posamezni del stavbe - denacionalizacija - ohranitev že vpisanih pravic - izbris izvedene pravice - pravna dejstva - stvarne pravice - stvarnopravni zahtevek
Posamezni deli stavbe, ki so v zemljiški knjigi že vpisani, se v postopku dokončanja etažne lastnine obravnavajo samostojno in se z vzpostavitvijo etažne lastnine na njih v celoti ohranijo pravice, ki so na njih že vpisane. Sodišče tako v teh primerih ne ugotavlja lastninskega stanja in ne posega vanj ter ne ugotavlja obstoja ali neobstoja stvarnih ali drugih pravic, ki omejujejo lastninsko pravico na vpisanem posameznem delu. Morebitni stvarnopravni zahtevki tretjih, ki uveljavljajo pravice na teh delih, se zato uveljavljajo v drugih postopkih.
najemno razmerje - odpoved najemnega razmerja - socialna stiska najemnika
Da se lahko izogne odpovedi najemne pogodbe, mora najemnik pogoje iz 104. člena SZ-1 izkazati kumulativno, torej vse hkrati. Zgolj sklicevanje na socialno stisko ne zadostuje.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSC00048694
ZNP-1 člen 149, 154. SPZ člen 67. SZ-1 člen 25.
etažna lastnina - upravljanje stvari v solastnini - pristojnost sodišča - razmerja med etažnimi lastniki - obveznost plačila za porabljeno vodo - nepopoln predlog
Nepravdno sodišče je tako glede na določilo 149. člena ZNP-1 pristojno (tudi) za ureditev razmerij o načinu upravljanja in uporabe stvari v solastnini, če teh etažni lastniki po pravilih, ki jih za sprejem odločitev določajo pravila SPZ in SZ-1, sami ne morejo urediti oziroma ko se etažni lastniki ne morejo sporazumeti o načinu upravljanja in uporabe solastne stvari.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00048124
SZ-1 člen 92, 92/1-1, 92/1-2, 94, 125. OZ člen 131, 131/1, 270. ZPP člen 355, 355/1.
najemno razmerje - dolžnosti lastnika stanovanja - normalna uporaba stanovanja - pravice in obveznosti najemnika stanovanja - vzdrževanje stanovanja - nepravilna raba stvari - povzročitev škode na stanovanju - zamakanje - razmejitev odgovornosti - pogodbena odgovornost - civilni delikt - elementi civilnega delikta - prenehanje obveznosti - nepopolno ugotovljeno dejansko stanje - dopolnitev dokaznega postopka po napotilih sodišča druge stopnje
Tožencema je mogoče pripisati odgovornost le za tisti del škode, ki je nastal zaradi neustrezne sanacije oziroma za tisti del, kolikor je škoda večja zato, ker je drugi toženec zamakanje in njegove posledice popravljal na neustrezen način, ne pa tudi za tisti del škode, ki bi tožniku nastala zaradi zamakanja v vsakem primeru, torej tudi, če bi bilo zamakanje sanirano nemudoma in v skladu s pravili stroke. Sodišče prve stopnje škode zaradi zamakanja ni razmejilo v pojasnjenem smislu.
Zgolj dejstvo, da naj bi tudi upnik nekaj dolgoval dolžniku (tožnik tožencema), samo po sebi ne more vplivati na obstoj in višino upnikove terjatve. Načini prenehanja obveznosti so določeni v 270. do 334. členu OZ in med temi načini ni predvideno avtomatično pobotanje ali siceršnje prenehanje vzajemnih terjatev.
SZ-1 člen 26. SPZ člen 119. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 7.
terjatev za plačilo prispevka v rezervni sklad - plačilo sredstev v rezervni sklad - višina prispevka v rezervni sklad - sprememba višine - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - posel rednega upravljanja - sklep etažnih lastnikov - zbor etažnih lastnikov - zapisnik
Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja iz 26. člena SZ-1 določijo višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad, kot je določen s podzakonskim predpisom iz 119. člena SPZ, in sicer glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in glede na načrt vzdrževanja.
Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ne more biti sprejet samostojno. Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ni bil veljavno sprejet, ker ni bil sprejet tudi načrt vzdrževanja večstanovanjske hiše.
Pri upravljanju večstanovanjskih stavb je potreben red in dosledno spoštovanje predpisov, tudi kar se tiče vsebine in oblike zapisnikov s sklepi etažnih lastnikov. Za sporni zapisnik dejansko to ne velja, ker iz njega ni razvidno, da so etažni lastniki o načrtu vzdrževanja, ki se nanaša na obnovo fasade, glasovali, niti ni razvidno, kateri od prisotnih lastnikov so za predlagane sklepe glasovali in s kakšno večino naj bi bil sklep sprejet.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DENACIONALIZACIJA - STANOVANJSKO PRAVO - UPRAVNI POSTOPEK
VSM00054707
URS člen 33, 158. ZDen člen 16, 42, 88. SZ člen 117. ZUP člen 281. ZPP člen 353.
denacionalizacija - lastninska pravica denacionalizacijskega upravičenca - lastninsko preoblikovanje - prodajna pogodba za stanovanje - ničnost prodajne pogodbe - kontrahirna dolžnost - pravica do zasebne lastnine in dedovanja - pravica v pričakovanju - v drugem sodnem postopku odpravljena upravna odločba - ustavna odločba - prepoved razpolaganja po ZDen
Ustavno sodišče RS je tudi že zavzelo stališče, da ima pravica denacionalizacijskih upravičencev, ki izhaja iz 33. člena USRS in iz Protokola 1 k Evropski konvenciji o človekovih pravicah (v nadaljevanju EKČP) prednost pred lastninskimi upravičenji podjetij oziroma njihovih delavcev do lastninskega preoblikovanja.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00051803
ZPP člen 184, 184/2, 185, 185/1. URS člen 23. SPZ člen 119, 119/2. SZ-1 člen 25, 25/4, 26, 26/1, 26/3, 29, 29/4, 41, 41/1. Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (2009) člen 13, 13/1.
gospodarski spor majhne vrednosti - objektivna sprememba tožbe - sprememba tožbenega predloga - sprememba istovetnosti tožbenega zahtevka - upravnik - plačilo v rezervni sklad - izterjava sredstev za rezervni sklad - aktivna procesna legitimacija - aktivna legitimacija upravnika - redno vzdrževanje - izboljšave - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - potrebna večina etažnih lastnikov - posel rednega upravljanja - obid kogentnega predpisa
Predmet vzdrževanja je energetska prenova stavb, ki vključuje toplotno izolacijo fasade, obnovo strehe pred potekom pričakovane dobe in hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema. Pred tem večstanovanjska stavba ni imela toplotne izolacije fasade. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da predvideno vzdrževanje presega posle rednega vzdrževanja. Torej vzdrževanja s katerim se ohranjajo pogoji bivanja in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za izvedbo v tem primeru predvidene prenove je skladno z veljavnimi predpisi potrebno pridobiti kvalificirano 75 odstotno soglasje vseh etažnih lastnikov.
Odločanje o načrtu vzdrževanja šteje za posel rednega upravljanja (tretji odstavek 26. člena SZ-1) le, če gre dejansko za zadeve, ki se nanašajo na redno vzdrževanje. Torej za posle, ki se skladno z veljavnimi predpisi štejejo za redno vzdrževanje. Drugačno razlaganja določila tretjega odstavka 26. člena SZ-1 bi pomenilo obid zakona, saj bi omogočalo, da se z navadno solastniško večino sprejema tudi odločitve o povišanju vplačil v rezervni sklad zaradi izvedbe poslov, ki ne predstavljajo rednega vzdrževanja. To pa ni skladno z naravo in namenom sredstev rezervnega sklada.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00048115
SZ-1 člen 103, 103/1-4, 103/3, 112, 112/3, 112/4. SPZ člen 67, 67/5, 92, 100. ZPP člen 318, 318/1.
tožba na izselitev iz stanovanja - odpoved najemne pogodbe - spor zaradi odpovedi najemne pogodbe in izpraznitve poslovnega prostora - krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe - neplačilo najemnine - predhodno pisno opozorilo najemnika, ki krši pogodbo - rok za odpravo kršitev - najemno razmerje - obligacijsko razmerje - upravljanje s stvarjo - posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja - soglasje solastnikov - varstvo solastnika in skupnega lastnika - upravičenja solastnika - varstvo solastninske pravice - varstvo solastninske pravice na delu stvari - vrnitveni zahtevek - zamudna sodba
Solastninska upravičenja so, čeprav glede na velikost solastninskega deleža omejena, vsebinsko enaka upravičenjem samolastnika. Posledica tega je, da ima tudi solastnik pravico na podlagi 100. člena SPZ s tožbo zoper vsakogar uveljavljati varstvo svoje (so)lastninske pravice na celi stvari ali na delu stvari. Varstvo (so)lastninske pravice pa predstavlja tudi vrnitveni zahtevek po 92. členu SPZ.
Med pravdnima strankama je bila sklenjena najemna pogodba, katere odpoved tožnica uveljavlja s tožbo v tem postopku. Gre torej za obligacijski spor, ne pa za vprašanje upravljanja s stvarjo (večstanovanjsko hišo) kot tako (v smislu petega odstavka 67. člena SPZ).
SZ-1 člen 24, 24/4, 24/5, 30, 53. OZ člen 197, 299, 299/1, 378.
stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - etažna lastnina v večstanovanjski stavbi - pogodba o upravljanju - dejanska uporaba nepremičnine
Toženec kot etažni lastnik spornega stanovanja tožniku dolguje stroške zavarovanja stavbe, vzdrževanja in obratovanja, ki jih je založil za toženca iz lastnih sredstev, prav tako je tožnik upravičen do plačila stroškov upravljanja. Obveznost plačila slednjih je bila vzpostavljena s sklenitvijo pogodbe o upravljanju, ki veže tudi toženca (53. člen SZ-1).
Okoliščina, ali je toženec dejanski uporabnik stanovanja, na presojo ne vpliva.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSC00052963
ZPP člen 7, 212, 214, 214/2. SPZ člen 115. SZ-1 člen 30.
višina tožbenega zahtevka - spor majhne vrednosti - presoja sklepčnosti tožbe - način obračunavanja stroškov
Ko etažni lastniki nimajo ključa za delitev stroškov urejenega v pogodbi o medsebojnih razmerjih, je treba kot merilo uporabiti izračun po 30. členu SZ-1 (in Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb), ki določa, da se stroški obratovanja in vzdrževanja obračunajo bodisi na podlagi števila enot v stavbi, površine posameznega dela, bodisi na podlagi števila uporabnikov. Po oceni pritožbenega sodišča je povsem pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka, ki je sicer navedla pravno podlago za merila za delitev stroškov, ni konkretno opredelila, na kakšen način je izračunala na toženca odpadli delež posameznih zaračunanih stroškov in storitev.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSC00052965
SPZ člen 115. SZ-1 člen 30. Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (2004) člen 2,7.
upravljanje večstanovanjske stavbe - stroški upravljanja - stroški vzdrževanja - obratovalni stroški - sredstva rezervnega sklada - trditvena podlaga
Ko etažni lastniki nimajo ključa za delitev stroškov urejenega v pogodbi o medsebojnih razmerjih, je treba kot merilo uporabiti izračun po 30. členu SZ-1 (in Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb), ki določa, da se stroški obratovanja in vzdrževanja obračunajo bodisi na podlagi števila enot v stavbi, površine posameznega dela, bodisi na podlagi števila uporabnikov. Po oceni pritožbenega sodišča je povsem pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka, ki je sicer navedla pravno podlago za merila za delitev stroškov, ni konkretno opredelila, na kakšen način je izračunala na toženca odpadli delež posameznih zaračunanih stroškov in storitev.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00048267
SPZ člen 72, 72/1. SZ-1 člen 23, 23/3. ZVEtL člen 3.
etažna lastnina - skupna lastnina - splošni skupni del - solastnina na skupnih delih - idealni delež solastnika - posamezni del stavbe - deleži na nerazdeljeni stvari - stavba z več vhodi - terasa
Tretji, četrti in peti prijavljeni udeleženec so navedli, da gre za dele stavbe (terasa, sušilnica oz. pralnica), ki so bili že ob gradnji namenjeni stanovalcem cele (enovite) stavbe s tremi vhodi (sedaj posameznih stavb), in služijo vsem stanovalcem, predlagateljica pa temu ni nasprotovala, zato je to šteto za resnično.
spor majhne vrednosti - razdelilnik stroškov - upravnik - veljavnost pogodbe o upravljanju - enostanovanjska stavba - skupni strošek - ključ delitve stroškov - stroški uporabe skupne stvari - stroški odvoza smeti - čiščenje skupnih delov - upravljanje skupne stvari - odstop od pogodbe - nedokazana dejstva
Delitev stroška za odvoz smeti, če nastaja kot skupen strošek, je stvar dogovora med lastniki. V primeru nemožnosti sklenitve takega dogovora ima vsak od etažnih lastnikov ali upravnik možnost zahtevati nadomestno odločitev sodišča v nepravdnem postopku.
DENACIONALIZACIJA - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STAVBNA ZEMLJIŠČA - STVARNO PRAVO
VSL00046405
SPZ člen 105, 105/4. ZVEtL-1 člen 3, 17, 17/3-3, 21, 21/2, 23, 24, 29. ZPDS člen 4, 5, 6, 7. SZ člen 12, 12/3, 116. ZNP-1 člen 42.
etažna lastnina - dejanska etažna lastnina - nedokončana etažna lastnina - posamezni del stavbe - skupni deli stavbe v etažni lastnini - denacionalizacija stanovanja - zaznamba spora - pravica souporabe - družbena lastnina - stanovanjska pravica - stvar izven pravnega prometa - stanje vpisov v zemljiški knjigi - sporno pravno vprašanje - podstrešje - stopnišče
Okoliščina, da so dediči denacionalizacijskega upravičenca v dednem postopku po njem status podstrešja obravnavali drugače, kot pa status hodnika in stopnišča, glede katerih je bilo v odločbi skupaj s podstrešjem odločeno, da k izločenim stanovanjem pripada pravica njihove souporabe, ne more imeti pravnega učinka.
Pravica souporabe skupnih prostorov je bila po svoji vsebini enaka sedanjim upravičenjem etažnih lastnikov glede skupnih delov stavbe. Gre za upravičenje, ki izvira iz družbeno lastninskega razmerja in po svoji vsebini ni enaka pravici rabe, kot enem od upravičenj lastninske pravice. Skupni del stavbe tako ni mogel in ne more biti v samostojnem pravnem prometu.
Če pritožniki menijo, da je sporni prostor kot posamezni del ali posebni skupni del stavbe njihova last, še vedno lahko svojo pravico uveljavljajo v pravdi, kajti odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00045974
OZ člen 274, 274/2, 642, 642/3.
spor majhne vrednosti - pritožbeni razlogi v postopku v sporu majhne vrednosti - skupni deli stavbe - zavarovanje - podjemna pogodba - zakonita subrogacija - razdelilnik stroškov - višina terjatve
Zmotno je pritožbeno stališče, da za odločitev o utemeljenosti zahtevka ni pomembno, ali je bilo delo opravljeno ali ne. S trditvami, da je v skladu z dogovorom z etažnimi lastniki plačala njihov dolg in da je zato upravičena od njih zahtevati povrnitev tega, kar je plačala tretjemu, je tožnica uveljavljala, da je terjatev upnika etažnih lastnikov prešla nanjo (drugi odstavek 274. člena OZ). Eno od odločilnih dejstev za utemeljenost takega zahtevka je dejstvo, da je oseba, ki ji je bila naročena izdelava izvedenskega mnenja, svoje delo opravila. V nasprotnem primeru namreč njena terjatev za plačilo naročenega dela še ni nastala (tretji odstavek 642. člena OZ) in tako tudi ni prešla na tožnico.