OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00087957
SZ-1 člen 98, 112, 112/2. SPZ člen 48. OZ člen 190.
zahtevek za povrnitev vlaganj - povrnitev vlaganj najemnika - uporaba nepremičnine brez pravnega naslova - veljavnost najemne pogodbe - oddaja solastne nepremičnine v najem - odpoved najemne pogodbe - neupravičena obogatitev - zapadlost zahtevka - prehod koristi - uporaba stanovanja - prenehanje uporabe stanovanja
Tožnik hišo tožencev zaseda brez pravnega naslova in se zato ne more sklicevati na določbo drugega odstavka 112. člena SZ-1, po kateri lastnik v primeru odpovedi najemne pogodbe ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu SZ-1.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00087958
SZ-1 člen 25a, 29, 29/2, 29/4, 29/5. SZ-1E člen 41. ZKN člen 99, 99/2.
etažni lastniki večstanovanjske stavbe - sklep etažnih lastnikov - delitev stavbe - razveljavitev sklepa - potrebna večina za sprejem sklepa - posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja - posli rednega upravljanja - soglasje vseh etažnih lastnikov - upravnik večstanovanjske stavbe
V pritožbenem postopku ni sporno, da soglasje etažnih lastnikov za delitev stavbe ni bilo doseženo. Ker sklep o delitvi stavbe ni bil veljavno sprejet in zato ne velja, predlagatelj ne more zahtevati njegove razveljavitve.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - ZAVAROVANJE TERJATEV
VSL00087902
ZIZ člen 53, 268, 272, 277.
začasna odredba - ureditvena začasna odredba - postopek za določitev najemnika stanovanja - najemnik stanovanja - neposredna posest najemnika - soposest stanovanja - učinkovanje začasne odredbe - ugovor zoper sklep o začasni odredbi - nov predlog za izdajo začasne odredbe
Sodišče prve stopnje je za čas do pravnomočne odločitve sodišča v tem postopku z izdano začasno odredbo za najemnico stanovanja določilo predlagateljico. Takšna začasna odredba učinkuje že z njeno izdajo in daje predlagateljici pravico do izključne uporabe tega stanovanja. Dokler takšna začasna odredba velja (zoper njo je sicer nasprotni udeleženec vložil ugovor, o katerem sodišče prve stopnje še ni odločilo), nasprotni udeleženec ne more uspeti s predlogom, s katerim predlaga nasprotno od odločitve v izdani začasni odredbi, to je, da se mu omogoči soposest stanovanja.
postopek v sporu majhne vrednosti - obratovalni stroški - nov upravnik - aktivna legitimacija - pogodba o upravljanju - domneva - sklep ni podpisan - neupoštevanje navedb in dokazov - prepozen dokaz - načelo kontradiktornosti
Zmotno je stališče pritožbe, da se aktivna legitimacija upravnika domneva, če se izkaže s podpisano pogodbo o upravljanju. V razmerju do tretjih se šteje za upravnika tisti, ki je vpisan v register, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom pa učinkuje, ko je med njimi sklenjena pogodba o upravljanju. Pogoji se presojajo po določbah SPZ in SZ-1. Pogodba o upravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika, pri tem pa lahko etažni lastniki za sklenitev take pogodbe pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V takem primeru se pogodba šteje za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe (drugi in tretji odstavek 53. člena SZ-1).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - ČLOVEKOVE PRAVICE
VSL00087673
ZPP člen 142, 142/1, 142/2, 142/3, 318. SZ-1 člen 104. Konvencija o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (EKČP) člen 8, 8/2.
odpoved najemne pogodbe pri neprofitnem najemu - neplačevanje neprofitne najemnine - pravica do doma - pravica do spoštovanja zasebnega in družinskega življenja - pravica do lastnine - vročanje s fikcijo - zamudna sodba
Odpoved najemne pogodbe, s čimer je poseženo v pravico do doma toženca, je predvidena s Stanovanjskim zakonom (SZ-1), prav tako je poseg nujno potreben zaradi zaščite ciljev, določenih v drugem odstavku 8. člena EKČP, in sicer je odpoved potrebna zaradi zaščite ekonomske blaginje lokalne skupnosti in s tem države.
spor majhne vrednosti - plačilo obratovalnih stroškov - nakup kurilnega olja - aktivna legitimacija za izterjavo stroškov obratovanja - etažni lastniki kot stranka postopka - udeležba vseh etažnih lastnikov - upravnik - nakazilo na račun upravnika - izpolnitev upravniku večstanovanjske hiše - nesklepčnost zahtevka - višina terjatve - ključ delitve stroškov - delitev stroškov med etažnimi lastniki - oblikovanje tožbenega zahtevka - sprememba tožbe - dopolnitev tožbe - materialno procesno vodstvo - uveljavljanje relativne bistvene kršitve določb postopka v sporu majhne vrednosti
Če bi tožniki pravilno postavili zahtevek, s katerim bi zahtevali plačilo vtoževanega zneska za vse etažne lastnike na račun upravnika, bi bil ta sklepčen do te mere, da bi sodišče lahko v nadaljevanju ugotavljalo višino terjatve, to je ali je izkazan ključ delitve ter ali je morebiti utemeljen toženkin pobotni ugovor.
POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00087130
SPZ člen 118, 118/4, 118/4-2.
pogodba o upravljanju - skupni deli stavbe - zakonske dolžnosti upravnika - dobava električne energije - pogodba o dobavi električne energije
Med posle, potrebne za nemoteno uporabo skupnih delov stavbe, sodi tudi zagotavljanje električne energije. Brez rednih dobav elektrike redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov ni mogoče. Zato je tožnica imela podlago za sklenitev pogodbe za dobavo električne energije že na podlagi Pogodbe, po kateri je dolžna skrbeti za nemoteno uporabo skupnih delov.
Vsak od pogodbenih zneskov ima svojo dejansko podlago, ker gre za mesečne terjatve, vsota nepogodbenih obveznosti (povračilo plačanih stroškov) pa tudi ne presega 20.000,00 EUR. Posledično stvarne pristojnosti ni mogoče določiti po seštevku vrednosti vseh dolgovanih zneskov, saj se za vsakega od njih utemeljenost ugotavlja posebej. Če imajo ob isti pravni podlagi zneski različno dejansko podlago, se vrednost, relevantna za določitev stvarne pristojnosti ne sešteje. Gre za objektivno kumulacijo, kot če bi bilo vloženih več posameznih tožb, za katere bi bilo za vsako posamezno pristojno okrajno sodišče. To pomeni, da je tudi za odločitev o vseh zahtevkih skupaj stvarno pristojno okrajno sodišče.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00086679
SZ-1 člen 2, 24, 30.
spor majhne vrednosti - upravnik - stanovanjsko poslovna stavba - površina objekta - najemnik - pasivna legitimacija - obratovalni stroški - ključ delitve
Zaključek prvostopenjskega sodišča, da gre po SZ-1 za stanovanjsko-poslovno stavbo, je torej pravilen. Ob tem so materialnopravna podlaga plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja določbe SZ-1. Toženkina pasivna legitimacija je v izpodbijani sodbi tako pravilno osnovana na določbi četrtega odstavka 24. člena SZ-1, ki določa primarno obveznost za plačilo vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe v breme najemnika in ne etažnega lastnika.
Če bi tožnica želela od toženke kot najemnice izterjati ne samo obratovalne stroške, temveč tudi druge stroške (tj. stroške vzdrževanja in upravljanja ter plačila v rezervni sklad) bi - kot je pravilno pojasnjeno v 15. točki obrazložitve sodbe - prvostopenjskemu sodišču morala predstaviti in dokazati (tudi) vsebino najemne pogodbe, ki določa takšno obveznost toženke, pa tega ni storila.
odvzeto premoženje - pravnomočna sodba - posest na stanovanju - nezakonita uporaba stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - izpraznitev in izročitev stanovanja
V tej pravdi se ni ugotavljal obstoj skupnega premoženja, ampak je bistveno, da toženca nista več lastnika spornih stanovanj. Na podlagi pravnomočne sodbe je namreč lastnica vseh treh stanovanj postala tožeča stranka.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO
VSL00086909
URS člen 19. ZDZdr člen 2, 2-12, 13, 39, 71, 71/1. SZ-1 člen 103, 103/3.
varstvo osebne svobode - sprejem na zdravljenje v oddelek pod posebnim nadzorom brez privolitve v nujnih primerih - sprejem na zdravljenje brez privolitve - omejitev pravice osebe, v oddelku pod posebnim nadzorom - omejitev pravice do prisotnosti pri izvajanju dokazov - poseg v osebno svobodo
Prvostopenjsko sodišče je ukrep odredilo za le toliko časa, kolikor je glede na pravila psihiatrične stroke predvidoma treba, da bo zdravljenje doseglo točko, ko nevarnosti hudega ogrožanja ne bo več.
določnost dajatvenega tožbenega zahtevka - izselitev iz nepremičnine - uveljavljanje pravnega varstva pred vznemirjanjem lastninske pravice
Zahteva po določnosti tožbenega zahtevka izhaja iz prvega odstavka 180. člena ZPP, po katerem mora tožnik v tožbi natančno in konkretno opredeliti vsebino sodnega varstva, ki ga zahteva. Pri dajatveni tožbi je glavni kriterij za presojo zadostne opredeljenosti zahtevka preizkus, ali bo tožbeni zahtevek, ki bo (če je utemeljen) prenesen v izrek sodbe, zagotavljal ustreznost izvršilnega naslova; da bo torej izvršilnemu sodišču v postopku morebitne izvršbe nedvomno (in brez nadaljnjega sklepanja) jasno, kaj je obveznost, ki jo je treba izvršiti.
NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00085626
ZVEtL-1 člen 15, 15/1, 15/2, 17, 17/1, 17/3, 17/3-2, 23, 23/1, 23/3, 24, 27, 30, 35, 35/1, 48. ZKN člen 23, 35. ZNP-1 člen 40, 40/1. ZPP člen 300, 300/3, 339, 339/1.
postopek za vzpostavitev etažne lastnine - določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - stavbi pripadajoča zemljiška parcela - evidentiranje zemljišča pod stavbo - razdružitev postopka - namen postopka - uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem - navidezna solastnina - dejanska etažna lastnina - skupni del stavbe - večstanovanjska stavba - samostojen objekt - sporazum o delitvi solastnine - fizična delitev stvari v naravi - pravica zahtevati razdružitev solastne stvari - dokazna pravila - dokazna domneva - bolj verjetna pravica - materialna pravnomočnost - relativna bistvena kršitev določb pravdnega postopka - vpliv kršitve na pravilnost in zakonitost odločbe - trditvena podlaga pritožbe - obseg pripadajočega zemljišča - povezanost stavbe in zemljišča - poseg v zračni prostor sosednje nepremičnine - tloris stavbe - gradbeno zemljišče - parcelacija - vzdrževanje objekta - vlaganje solastnika v solastno nepremičnino - povečanje vrednosti nepremičnine - pogoji za prekinitev postopka - obligacijski zahtevek - povračilo stroškov postopka - skupni stroški postopka - slabo premoženjsko stanje
Namen postopka vzpostavitve etažne lastnine je uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim. V konkretnem primeru imamo opravka s tako imenovano navidezno solastnino, ki je ena od oblik dejanske etažne lastnine. Prav takšni primeri, nastali pred 1. 1. 2003, so namenjeni urejanju po določbah ZVEtL-1. Postopek za delitev (razdružitev) stvari v solastnini pride v poštev samo, če imamo opravka s "pravo" solastnino. Obstoj takšne solastnine ni združljiv s položajem, kot je obravnavani, ko sta nasprotni udeleženec (z dedovanjem in darovanjem) ter predlagatelj (z nakupom) postala lastnika vsak določenih delov stavbe (njenih prostorov).
Pri etažni lastnini različen položaj zemljišča pod stavbo ni možen, kajti lastništvo zemljišča pod stavbo kot skupnega dela stavbe je neločljivo povezano z lastninsko pravico na posameznih delih. Ne glede na to, da je v zemljiški knjigi kot lastnik določenih nepremičnin vpisan le pritožnik, gre dejansko za zemljišče pod stavbo, ki je v etažni lastnini, to zemljišče pa se šteje kot skupni del stavbe v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov. Zahteva pritožnika, da ostane vpisan kot izključni lastnik dveh zemljišč, na katerih enotna stavba delno stoji, pravno ni izvedljiva.
Postopek za vzpostavitev etažne lastnine ni namenjen obravnavanju morebitnih obligacijskih zahtevkov iz naslova povečanja vrednosti stavbe zaradi vlaganj vanjo oz. v stanovanjski del stavbe, prav tako ne omogoča razreševanja spornih lastninskih položajev. Kot že rečeno, sodišče o lastninskih položajih odloči na podlagi dokaznih pravil, domnev in pravila o bolj verjetni pravici, ki so določeni v ZVEtL-1, udeleženci in druge osebe pa lahko svoje pravice uveljavljajo v pravdi oziroma drugih postopkih, pri čemer odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine, ki ne postane materialno pravnomočna, ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju (prvi odstavek 35. člena ZVEtL-1). Postopek za vzpostavitev etažne lastnine se zato tudi ne prekinja (24. člen ZVEtL-1).
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00085628
ZPP člen 154, 154/1, 224, 224/1, 224/4, 318, 338, 338/1, 338/2. SZ-1 člen 112, 112/3, 112a.
ugodilna zamudna sodba - omejeni pritožbeni razlogi v pritožbi zoper zamudno sodbo - nedovoljen pritožbeni razlog - izpodbijanje dejanskega stanja v pritožbi - pravilna vročitev tožbe v odgovor - osebna vročitev tožbe fizični osebi - strankin podpis na vročilnici - vročilnica kot javna listina - izpodbijanje zakonske domneve - pavšalno zanikanje - nepoznavanje prava - ignorantia iuris nocet - neplačevanje najemnine in stroškov - kršitev najemne pogodbe - opozorilo pred odpovedjo najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - odločitev o pravdnih stroških - slabo premoženjsko stanje
V skladu s četrtim odstavkom 224. člena ZPP je dovoljeno dokazovati, da so v javni listini dejstva neresnično ugotovljena ali da je sama listina nepravilno sestavljena, vendar golo zanikanje prejema pošiljke, brez ustrezne obrazložitve in dokazov, ne zadostuje za izpodbitje zakonske domneve.
Toženka se s sklicevanjem na slabo premoženjsko stanje ne more razbremeniti obveznosti povračila pravdnih stroškov.
postopek za vzpostavitev etažne lastnine - domneve v postopku za vzpostavitev etažne lastnine - splošni skupni del - vknjižba lastninske pravice v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe - pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe - načelo pravnega prednika - pogodbeni prenos lastninske pravice - darilna pogodba - obseg lastninskih upravičenj - upravna odločba - gradbeno dovoljenje ali priglasitev del - pravica graditi na zemljišču - priposestvovanje - dobroverni lastniški posestnik - dobra vera - solastnina etažnih lastnikov - odločba o vzpostavitvi etažne lastnine - pravnomočna odločitev o lastninski pravici
Brez listine o pravnem naslovu udeleženec v postopku vzpostavitve etažne lastnine ne more izkazati lastninske pravice.
OZ člen 199, 200, 201, 201/1, 202, 203, 204, 205. SZ-1 člen 28, 34.
lastninska pravica več oseb - upravljanje s stvarjo - popravilo strehe - povrnitev stroškov upravniku - poslovodstvo brez naročila - nujna gestija - pogoj nujnosti - soglasje etažnih lastnikov ni izkazano - grozeča večja škoda - prepoved vmešavanja v tuje posle
Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da v času oprave spornega posla oziroma popravila strehe njeno stanje ni bilo takšno, da bi terjalo takojšnje popravilo in da to ni bilo tako nujno, da z njim ne bi bilo mogoče počakati še nekaj mesecev in v tem času ugotoviti potreben obseg del, njihove cene, zbrati ponudbe ter pridobiti ustrezno soglasje etažnih lastnikov, ki bi jih oprava del tudi finančno bremenila.
DEDNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00085508
SZ-1 člen 103, 103/3. ZD člen 145, 145/1. OZ člen 603. SPZ člen 72.
zahtevek za izpraznitev stanovanja - neplačevanje najemnine in stroškov - odpoved najemne pogodbe - skupnost dedičev - skupno upravljanje in razpolaganje z dediščino - neutemeljen tožbeni zahtevek
Dediči do delitve upravljajo in razpolagajo z dediščino skupno. Posamezen dedič sicer lahko zahteva izpolnitev določenih obveznosti, a v korist celotne skupnosti dedičev.
Tožnica v svojem imenu in za svoj račun ni bila upravičena zahtevati izpolnitve zapadlih obveznosti, opomin zato ni bil v skladu s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1, zato tudi odpoved pogodbe za stanovanje ni bila utemeljena. Enako velja za garažo.
Pritožbeno sodišče resno dvomi v pravilnost ugotovitve, da etažni lastniki niso vedeli, o čem so glasovali, oziroma da niso izglasovali (niti) nižje izmed obeh ponudb, do česar bi pripeljala že uporaba pravil o dokaznem bremenu. Namreč, ker se je moglo glasovati bodisi o višji bodisi o nižji tožničini ponudbi in če tožnica ne uspe dokazati, da se je glasovalo o višji, potem se je pač o nižji.
O tem, katere postopkovne nedoslednosti pri odločanju etažnih lastnikov pomenijo takšno oblikovno hibo, da je treba zato izreči ničnostno sankcijo v smislu prvega odstavka 55. člena OZ, se sodna praksa še oblikuje. Če je toženka vedela za odločanje oziroma potek glasovanja in imela v njem realno možnost sodelovati (ki jo je izkoristila, ko je odrekla soglasje), tako sprejeti sklep etažnih lastnikov ne more biti ničen zaradi kršitve pravil o obliki (prvi odstavek 55. člena OZ).