CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00027154
ZPP člen 82, 143, 143/3, 143/4. SZ-1 člen 26, 26/4
vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - nasprotni udeleženci - etažni lastniki stavbe kot nujni sosporniki - začasni zastopnik - pogoji za postavitev začasnega zastopnika - postavitev začasnega zastopnika - vročanje na naslovu dejanskega prebivališča - dejansko prebivališče - neznano bivališče - ugotavljanje dejanskega prebivališča - plačilo predujma
Z novelo ZPP-E spremenjeni 143. člen nalaga sodišču lastno raziskovalno aktivnost v primeru, če se ugotovi, da je tisti, ki naj se mu vroči pisanje, na naslovu, na katerega naj bi se opravila vročitev, neznan. V skladu s prehodnimi določbami ZPP-E se spremenjena določba 143. člena uporablja tudi za postopek, začet pred začetkom uporabe tega zakona, torej v skladu s 37. členom ZNP, od dne 14. 9. 2017 tudi v obravnavanem postopku.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00027362
OZ člen 199, 200, 201. SPZ člen 67
sanacija objekta - delo na strehi - vzdrževalna dela - razmerja med solastniki - solastniki skupnih delov - popravilo strehe - posel rednega upravljanja - nujen posel rednega upravljanja - soglasje solastnika - soglasje solastnika k izvedbi investicije - povračilo stroškov - poslovodstvo brez naročila - nujna dela - pogoj nujnosti in neodložljivosti - notifikacijska dolžnost - neizpolnitev dolžnosti
Ker tožnici nihče od solastnikov (vključno s tožencem) soglasja za izvedbo sanacijskih del ni dal, izvedbe del pa ji ni dovolilo niti sodišče, do povračila nastalih stroškov ob upoštevanju 67. člena SPZ ni upravičena. Če solastnik opravi nujno popravilo solastne stvari, položaj nima značilnosti verzije oziroma neupravičene obogatitve. Pri verziji namreč prikrajšani zmotno misli, da korist pridobiva zase. Tožnica pa je, čeprav je vedela, da s tem posega v deloma tujo stvar, izvedla sanacijo in jo plačala. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, pa je vmešavanje v tuje posle prepovedano. Izjemo predstavlja le dopustna gestija, ko nekdo vedoma in hote opravi tuj posel, ki pa je nujno potreben, saj bi sicer nastala škoda (nujna gestija), ali pa bi bila zamujena očitna korist za gospodarja (koristna gestija) Do povračila tožnica ni upravičena niti na podlagi določil OZ o poslovodstvu brez naročila (199. do 205. člen), čeprav iz deloma drugačnih razlogov kot jih je navedlo sodišče prve stopnje. Pri presoji je namreč treba upoštevati dve možni situaciji v pogledu stanja strehe v decembru 2016 (ko je tožnica tožencu poslala dopis) oziroma v januarju 2017 (ko je toženec opravil ogled) v primerjavi s stanjem v septembru 2017, ko so se dela izvedla. V kolikor je bilo stanje strehe na solastni nepremičnini v decembru 2016 oziroma januarju 2017 v bistvenem enako kot v septembru 2017, potem dejstvo, da je tožnica z izvedbo del čakala več mesecev, nedvomno narekuje sklep, da ni šlo za dela, ki jih ni bilo mogoče odložiti (dela so namreč že bila odložena) in tožnica zato ni upravičena do povračila stroškov na podlagi pravil o poslovodstvu brez naročila (glej 199. člen OZ). V kolikor pa se je stanje strehe v času med januarjem in septembrom 2017 poslabšalo in je v septembru obnova strehe postala neodložljiv posel, pa je na dlani, da dopis tožnice, ki ga je tožencu poslala v decembru 2016, ne pomeni pravilno izpolnjene notifikacijske dolžnosti.
najemna pogodba - neprofitno najemno stanovanje - oddaja neprofitnega najemnega stanovanja - najemna pogodba za določen čas - veljavnost najemne pogodbe - javni interes - trajanje najemne pogodbe - podaljšanje najemne pogodbe za določen čas
Postopek dodelitev neprofitnega stanovanja v najem se začne na podlagi javnega razpisa, kot to določa prvi odstavek 87. člena SZ-1. V tem členu so tudi natančno določeni zakonski pogoji, na podlagi katerih se izbere upravičenca. Le če je upravičenec izbran v postopku, kot ga določa 87. člen SZ-1, lahko lastnik neprofitnega stanovanja z njim sklene veljavno najemno pogodbo za nedoločen čas, kot to določa 90. člen SZ-1.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STEČAJNO PRAVO
VSL00026065
ZPP člen 458, 458/1. SZ-1 člen 24, 24/5. ZFPPIPP člen 408, 408/1
spor majhne vrednosti - obratovalni stroški - najemnik stanovanja - lastnik stanovanja - subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za obratovalne stroške najemnika - odpust obveznosti - osebni stečaj - osebni stečaj dolžnika - začetek postopka osebnega stečaja - poroštvo - glavni dolžnik - porokovi ugovori - plačilo dolga - plačilo dolga s strani poroka - prehod upnikovih pravic na poroka - subrogacija - regresna pravica poroka
V primeru, ko porok izpolni obveznost glavnega dolžnika, čigar obveznost je bila v stečajnem postopku zmanjšana, se postavi dilema, ali ima porok tudi v takem primeru pravico zahtevati od dolžnika vse, kar je plačal zanj. OZ v 1018. členu, uvrščenem med splošne določbe o poroštvu, določa, da na poroka, ki je poravnal upnikovo terjatev, preide ta z vsemi stranskimi pravicami in jamstvi za njeno izpolnitev. S subrogacijo porok vstopi v upnikov položaj. Določbo, po kateri ima porok od dolžnika pravico zahtevati "vse, kar je plačal zanj", je zato treba razumeti tako, da ima pravico od njega zahtevati, kar bi lahko zahteval upnik. Ker upnik od toženca zaradi odpusta dolga v stečaju ne bi mogel zahtevati izpolnitve, tožnik kot porok nima regresne pravice do njega. Za odločitev ni pomembno, kdaj je tožnik pridobil pravico terjati od toženca to, kar je plačal zanj njegovemu upniku.
odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - razlog za odpoved najemne pogodbe - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - drugo primerno stanovanje - lastništvo stanovanja - pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s strani tujca - pogoj vzajemnosti - nedopustna vnaprejšnja dokazna ocena
Pritožbeno sodišče glede na ugotovljene okoliščine zadeve nima pomislekov v pravilnost presoje prvostopenjskega sodišča o obstoju krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe po petem odstavku 103. člena SZ-1. Tožeča stranka je dokazala, da je bil zakonec toženke v obdobju od nakupa nepremičnine do sklenitve darilne pogodbe s svojim sinom (torej od 8. 10. 2015 do 11. 1. 2018) lastnik drugega primernega stanovanja v D. Že same navedbe tožene stranke o tem, na kakšni podlagi naj bi bil dejanski lastnik stanovanja v D. toženkin svak, si nasprotujejo in ne potrjujejo, da toženka kot najemnica neprofitnega stanovanja nima oziroma ni imela na razpolago primernega stanovanja. Tudi v primeru, če S. H. kot tuj državljan (državljan Republike Črne Gore) res ne bi mogel formalno pridobiti lastninske pravice na stanovanju v D., kot zatrjuje tožena stranka, njegovo pooblastilo (punomoč z dne 8. 10. 2015) že po vsebini predstavlja predvsem dogovor o financiranju stanovanja. Lastnik stanovanja je na tej podlagi lahko postal zgolj toženkin zakonec.
spor majhne vrednosti - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - zagotavljanje sredstev za delo - obnova fasade - vplačila v rezervni sklad - plačilo prispevka v rezervni sklad - povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad poslovne stavbe - posel rednega upravljanja
Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik (prvi odstavek 26. člena SZ-1). V skladu z drugim odstavkom 26. člena SZ-1 lahko v načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00024991
SZ-1 člen 3, 5, 23, 23/4. SPZ člen 105, 105/3. ZPP člen 347, 347/1, 358
stroški upravljanja in obratovanja - garaža - upravljanje garaž - pogodba o upravljanju - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - skupni del - skupni del zgradbe - posebni skupni del - podzemna stavba
Že sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je podzemna garaža stavba, ki je vpisana v kataster stavb kot samostojna stavba z ID številko 0000-3641. Prav tako med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je toženka lastnica posameznega dela v tej stavbi. Že te ugotovitve sodišča prve stopnje v okoliščinah konkretnega primera, ko v spisovnem gradivu ni konkretnejših trditev, zakaj naj bi bil podzemni objekt posebni skupni del večstanovanjskih stavb v naselju, vodijo v zaključek, da je podzemna garaža samostojna stavba v etažni lastnini. Ta zaključek potrjujejo tudi predloženi zemljiškoknjižni izpiski, tako za to stavbo kot za preostale stavbe v naselju in posamezni del v lasti toženke (priloga A11, A484, B11 do B14). Te zemljiškoknjižne izpiske je sicer sodišče prve stopnje vpogledalo, vendar jih zaradi zmotnega materialnopravnega stališča, da zgoraj nanizane ugotovitve dajejo podlago za zaključek, da je garažni objekt posebni skupni del več stavb, ni presojalo. Ker gre za listinske dokaze, glede katerih je sodišče druge stopnje v enakem spoznavnem položaju kot sodišče prve stopnje ter nobena od strank v svojih vlogah ni zahtevala izvedbe naroka, jih je lahko presodilo višje sodišče samo, brez pritožbene obravnave (prvi odstavek 347. člena in 358. člen ZPP).
OBLIGACIJSKO PRAVO - ODŠKODNINSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00025082
SZ-1 člen 71. ZPP člen 339, 339/2, 339/2-14. OZ člen 352, 355
dobava toplotne energije - terjatev dobavitelja do posameznega etažnega lastnika - razdelitev obratovalnih stroškov med etažne lastnike - upravnik - dolžnost sporočanja podatkov - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - odškodninska odgovornost upravnika - zastaranje terjatve - začetek teka zastaralnega roka - nasprotje v razlogih sodbe
Dejstvo, da tožena stranka tožeči stranki še vedno ni sporočila potrebnih podatkov za vložitev tožbe zoper posameznega dolžnika, ne pomeni, da tožeči stranki škoda še ni nastala oziroma da zastaralni rok za njeno odškodninsko terjatev še ni začel teči. Ko je vsakokrat tožena stranka prekršila obveznost sporočanja, so bile tožeči stranki znane vse okoliščine, na podlagi katerih je lahko in tudi je ugotovila obseg ter višino škode, saj je pripravila seznam dolgovanih obveznosti in izračun zakonskih zamudnih obresti, na podlagi katerih je vložila obravnavano tožbo.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00024809
ZVEtL-1 člen 7, 23, 23/2, 43, 44, 44/1, 48, 48/5, 57, 57/1. ZVEtL člen 26, 26/3. ZPP člen 286b. ZNP člen 37. SZ člen 12, 12/3, 12/4. SZ-1 člen 18
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - pripadajoče zemljišče - funkcionalno zemljišče k stavbi - pravica uporabe na funkcionalnem zemljišču - varovanje javnega interesa v postopku - družbena lastnina - lastninjenje - dejanska etažna lastnina - redna raba stavbe - pomožni objekti
V času družbene lastnine je imel lastnik stavbe po samem zakonu pravico uporabe na zemljišču, namenjenem oziroma potrebnem za njeno redno rabo (funkcionalno oziroma pripadajoče zemljišče). Vse od uvedbe etažne lastnine v pravni red so imeli lastniki posameznih delov stavbe tudi skupno trajno pravico uporabe, skupno lastnino ali solastnino na zemljišču, na katerem je stavba stala in na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - ZAVAROVANJE TERJATEV
VSL00024572
ZIZ člen 270, 270/3. ZOR člen 47, 50, 50/1. OZ člen 35, 38, 38/1. SZ člen 2
začasna odredba za zavarovanje denarne terjatve - pogoji za izdajo začasne odredbe za zavarovanje denarne terjatve - verjetnost obstoja terjatve - kondikcijski zahtevek - ničnost prodajne pogodbe - določljivost predmeta pogodbe - stanovanje - pomožni stanovanjski prostor - neznatna škoda za dolžnika
Predmet izpolnitve po prodajni pogodbi z dne 28. 1. 1999 je vsekakor določen, saj se je tožnik že vknjižil v zemljiško knjigo kot lastnik dvosobnega stanovanja s kabinetom, glede sporne drvarnice oziroma kleti pa določljiv. Četudi ta del nepremičnine v pogodbi res ni označen tako, da bi se tožnik lahko na kleti kot posebnem delu stavbe v postopku vzpostavitve etažne lastnine vknjižil kot lastnik tega dela, je prodajna pogodba veljavno sklenjena, saj sta pogodbeni stranki opisno dovolj opredelili nepremičnino, ki je predmet dajatvene obveznosti prodajalca. To velja tudi v konkretnem primeru, ko gre za drvarnico kot pomožni prostor, ki po trditvah tožnika pripada stanovanju in z njim tvori nedeljivo celoto skladno z določbo 2. člena SZ.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00023933
ZPP člen 324, 454, 454/1, 454/2, 457. SZ-1 člen 29, 29/2. OZ člen 28. Splošni pogoji za dobavo in odjem toplote iz distribucijskega omrežja v Občini Jesenice (2012) člen 21, 21/5
postopek v sporu majhne vrednosti - obligatornost glavne obravnave - izjema od obligatornosti glavne obravnave - dokazni predlog za zaslišanje priče - dokazni predlog za zaslišanje strank - obseg obrazložitve - večstanovanjska stavba - pogodba o dobavi toplotne energije - sklenitev pisne pogodbe - konkludenten način sklenitve pogodbe - odklop iz sistema ogrevanja - odstop od pogodbe - soglasje etažnih lastnikov ni izkazano
Odstop enega etažnega lastnika iz celotnega sistema ogrevanja po svoji naravi pomeni spremembo rabe skupnih delov (drugi odstavek 29. člena SZ-1). Etažni lastniki se lahko dogovorijo za drugačen način porazdelitve bremen, vendar pa morajo v takšnem primeru skleniti sporazum o drugačni porazdelitvi stroškov ogrevanja (v smislu, da se posamezni lastnik izključi iz sistema plačevanja stroškov).
navidezna solastnina - dejanska etažna lastnina - pogodba o upravljanju - vplačilo v rezervni sklad - upravnik - etažni lastnik - zakoniti zastopnik
Pravilni materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da gre med pravdnima strankama za navidezno solastnino oziroma za dejansko etažno lastnino, ki kot takšna uživa pravno varstvo etažne lastnine, temelji na ugotovitvah, da je med pravdnima strankama v teku nepravdni postopek za vzpostavitev etažne lastnine in da so solastniki predhodno v naravi nepremičnine oziroma nepremičnino že razdelili (toženka npr. koristi pretežni del prostorov „stolpiča C“ in nekaj parkirišč in ima na tem delu dejansko izključno lastnino). Na tej podlagi je sodišče prve stopnje, ker gre za nepremičnino z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema solastnikoma, pravilno zaključilo še, da morajo etažni lastniki določiti upravnika, kar šteje za posel rednega upravljanja (118. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ)), da morajo ustanoviti rezervni sklad (119. člen SPZ), da je sporna pogodba med S. d.d. in dejanskimi etažnimi lastniki z aneksom veljavna (podpisala jo je več kot ena polovica lastnikov po solastniških deležih), da je S. d.d. upravnik in zastopnik tožnikov (etažnih lastnikov) ter kot takšen upravičen vložiti tožbo zoper toženko za vplačilo v rezervni sklad. Navedeni razlogi so jasni in si ne nasprotujejo ter ne nasprotujejo izreku sodbe. Nenazadnje je v prevladujoči sodni praksi uveljavljeno stališče, da se na kršitev iz 11. točke drugega odstavka 339. člena ZPP lahko sklicuje le stranka, ki se jo taka kršitev tiče, ne pa tudi njen nasprotnik.
SZ-1 člen 103, 103/5, 107, 113, 113/1. OZ člen 190
odpoved najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje - razlog za odpoved najemne pogodbe - drugo primerno stanovanje - izpraznitev in izročitev stanovanja - pasivna legitimacija - pasivna legitimacija najemnika - povračilo vlaganj v najeto nepremičnino - neupravičena pridobitev - prikrajšanje
Z odpovedjo najemne pogodbe preneha najemno razmerje, zato mora najemnik v skladu s prvim odstavkom 113. člena SZ-1 izprazniti in izročiti stanovanje najemodajalcu (lastniku) v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Toženka je bila po odpovedani pogodbi najemnica, ki je legitimirana, da vzpostavi prejšnje stanje. V okviru presoje obstoja drugega primernega lastniškega stanovanja ugotovljena okoliščina, da v najemnem stanovanju dejansko toženka ne prebiva, pač pa njena hči z otrokom, kaže kvečjemu, da hčerka in njen otrok v stanovanju bivata z njenim dovoljenjem, ne izključuje pa možnosti, da (je) toženka stanovanje lahko uporablja(la) po potrebi. Zahtevek je bil ipravilno naperjen zoper toženko, ki je tista oseba, ki mora vsled odpovedi najemnega razmerja stanovanje izprazniti (vseh stvari in oseb) ter ga izročiti tožnicama. Ugovor pasivne legitimacije zato ni utemeljen.
Tožnica v tej zadevi ni opredelila že višine stroškov po posameznih postavkah, zato se sodišče prve stopnje z vprašanjem ključev delitve po posameznih postavkah ni ukvarjalo. Sodna praksa nenazadnje ni takšna kot se zavzema pritožba, temveč je glede presoje (ne)sklepčnosti, ki se tudi sicer presoja ne glede na ugovorne navedbe tožene stranke, ampak že na podlagi trditev tožeče stranke, nekoliko strožja. Tako je Vrhovno sodišče Republike Slovenije npr. v zadevah III Ips 5/2012 in III Ips 13/2012 z dne 15.4.2014 izpostavilo, da za sklepčnost tožbe zadošča, če je tožeča stranka med drugim pojasnila, kakšni so ključi delitve stroškov po posameznih postavkah (po bruto površini, po neto površini, na podlagi stanja števca oziroma po številu enot). V predmetni zadevi tožnica ni pojasnila niti tega koliko znaša posamezna vrsta stroškov, zato je zaključek sodišča prve stopnje o nesklepčnosti tožbe pravilen.
LASTNINJENJE - NEPRAVDNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00024412
ZVEtL-1 člen 23, 23/5. Zakon o lastnini na delih stavb (1959) člen 7
postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - atrij kot sestavni del stanovanja - posebni deli stavbe - lastninska pravica na posebnem delu zgradbe - pravica uporabe
Pritožnik ne izpodbija ugotovitve, da so bili atriji zgrajeni ob izgradnji stanovanjske stavbe z namenom podaljška pritličnih stanovanjskih enot. Ta ugotovitev zadostuje za pravilnost sklepa, da so kupci teh pritličnih stanovanjskih enot skupaj s stanovanjem pridobili tudi bodisi lastninsko pravico bodisi pravico uporabe glede atrijev in zemljišč, na katerih so zgrajeni. Po Zakonu o lastnini na delih stavb, ki je veljal ob izgradnji obravnavane stavbe, so bile pravice lastnika na stavbni parceli in na delih stavbe, ki so služili bodisi stavbi kot celoti bodisi njenim posameznim delom, nedeljivo zvezane s posameznimi deli stavbe in so se vse pravice na delu stavbe nanašale tudi na z njim povezane dele (7. člen).
zamudna sodba - predlog za vrnitev v prejšnje stanje - pritožbeni razlog - nedovoljen pritožbeni razlog
Zamudna sodba sankcionira toženčevo pasivnost, če na tožbo ne odgovori v zakonsko določenem roku (prvi odstavek 318. člena ZPP). Sodišče resničnosti trditev tožnika o pravno relevantnih dejstvih ne preizkuša, saj sodba temelji na neovrgljivi domnevi, da toženec s svojo pasivnostjo priznava dejanske navedbe, na katere tožnik opira svoj tožbeni zahtevek. Zato sodbe ni mogoče izpodbijati zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja.
dogovor o pridobitvi lastninske pravice - določljivost tožbenega zahtevka - sprememba tožbe
Toženec ni uspel dokazati, da bi bil lastnik stanovanja oziroma da bi imel kakšno drugo pravno podlago za uporabo stanovanja, ki bi preprečevala njegovo izpraznitev. Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja je pravilna uporaba določbe 111. člena SZ-1, ki določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito in lahko lastnik zahteva izpraznitev stanovanja.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - DEDNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00023022
SZ-1 člen 30. OZ člen 197. ZD člen 132, 145, 145/1. SPZ člen 41, 72, 72/2
dedovanje - nastanek dediščinske skupnosti - dediščinska skupnost - skupni lastniki - stroški upravljanja - obratovalni stroški - stanovanje - etažni lastnik - obveznosti etažnega lastnika
Kljub temu, da iz sklepa o dedovanju izhaja, da sporna nepremičnina ni bila predmet dedovanja po zapustnici, je na njej skladno s 132. členom ZD in 41. členom SPZ v trenutku smrti zapustnice nastala dediščinska skupnost med dediči. Toženec je kot dedič zapustnice postal skupni lastnik sporne nepremičnine in etažni lastnik, zato ga na podlagi 30. člena SZ-1 bremeni plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe.
dejanska etažna lastnina - navidezna solastnina - pravno neurejen primer - promet z nepremičninami - stavba z več posameznimi deli - družbena lastnina - razpolaganje s premoženjem - razpolaganje občine z nepremičninami - volja - dodeljevanje stanovanj - stanovanje, vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu - oblikovanje etažne lastnine - sklenitev pogodbe - predmet odkupa - vrednost solastnega deleža - solastnina etažnih lastnikov - spor o velikosti solastniškega deleža
Etažna lastnina je lahko nasta(ja)la še pred uveljavitvijo SPZ (ki je takšno obliko lastnine predvidel oziroma določil pogoje za njen nastanek), pri čemer je bila dejansko vzpostavljena, ne pa tudi pravno urejena. Za presojo, ali je bila v posameznem primeru vzpostavljena dejanska etažna lastnina ali (pa) ohranjena solastnina, je pomembna okoliščina, ali se je promet odvijal s posameznimi deli stavbe in ali se je to zgodilo po volji vseh (vknjiženih ali izven-knjižnih) lastnikov nepremičnine, na kateri stavba stoji. V času, ko je celotna enotna parcela vključno z obema predmetnima (na njej stoječima) stavbama Ulica 1 in Ulica 2 (v posledici podržavljenja) postala družbena lastnina in prešla v upravljanje ter uporabo toženkine pravne prednice, je (lahko) slednja izključno sama razpolagala z vsemi stanovanji in poslovnimi prostori (v obeh stavbah). To razpolaganje se je kazalo v njenem dodeljevanju stanovanjskih pravic (in pobiranju stanarin) oziroma dajanju poslovnih prostorov v najem (sklepanju najemnih pogodb in pobiranju najemnin), posledica česar je bilo oblikovanje dejanske etažne lastnine v 80-ih letih prejšnjega stoletja.