CIVILNO PROCESNO PRAVO - LASTNINJENJE - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00033171
SZ člen 116. Zakon o stanovanjskih razmerjih (1982) člen 68. ZPDS člen 4. ZPP člen 190, 274, 291.
pridobitev lastninske pravice na stanovanju s preureditvijo skupnih prostorov - podstrešno stanovanje - podstreha in drugi skupni prostori - pridobitev lastninske pravice z adaptacijo skupnih prostorov - preureditev skupnih prostorov v stanovanjski hiši v družbeni lastnini - privatizacija stanovanj po SZ - pasivna legitimacija občine - zemljiškoknjižni lastnik - nujno sosporništvo - glavna intervencija - pravica uporabe - dejanska etažna lastnina - ničnost pogodbe - lastninjenje in privatizacija stanovanj - izpolnitev zakonskih pogojev - kumulativna izpolnitev pogojev - objektivni pogoj - subjektivni pogoj - odvetniški stroški - odmera odvetniških stroškov
Imetništvo stanovanjske pravice in pridobitev lastninske pravice po prvem odstavku 116. člena SZ/91 se izključujeta. V času, ko je prišlo do zatrjevane adaptacije, to pa je bilo od leta 1981 naprej, je bilo prvotno podstrešje in kasneje adaptirano stanovanje v družbeni lastnini, zato je skladno s tretjim odstavkom 4. člena ZPDS/76 in sedmim odstavkom 68. člena ZSR/82 prenehala skupna pravica uporabe vsakokratnih etažnih lastnikov in uporabnikov podstrešja, saj je bilo tam ustvarjeno novo stanovanje v družbeni lastnini. Tudi če gre šteti, da je bila adaptacija pričeta pred sprejetjem ZSR/82, je imel ZSR/74 identične določbe. Navedeno stališče je zavzela tudi sodna praksa v odločbi VSL I Cp 3386/15, ki je bila potrjena z odločbo VSRS II Ips 716/05, kjer je izrecno navedeno, da po adaptaciji ni šlo več za skupne dele, ampak za posamezni del. Ob takšnem tolmačenju je tožeča stranka pravilno vložila tožbo le proti toženi stranki kot zemljiškoknjižni lastnici, saj s tožbo z ničemer ne posega v solastnino na skupnih delih stranskega intervenienta kot etažnega lastnika petih stanovanj. V obravnavani zadevi torej ne gre za nujno sosporništvo na toženi strani. Tožena stranka in stranski intervenient imata prav, da sodna praksa daje varstvo dejanski etažni lastnini, a napačno izpostavljata odločbo VSRS II Ips 151/14, kjer je šlo za drugačno dejansko stanje, ko so bili v zemljiški knjigi zavedeni še solastniški deleži, v naravi pa je že obstajala etažna lastnina. V tu obravnavanem primeru pa stranskemu intervenientu ni mogoče dati varstva dejanske etažne lastnine, saj je sodišče zavrnilo zahtevek po glavni intervencijski tožbi. Ugotovilo je ničnost pogodbe iz leta 2014 zaradi neobstoječega predmeta pogodbe, kar pomeni, da stranski intervenient dejanske etažne lastnine ne izkazuje. Poleg tega je tožeča stranka pridobila lastninsko pravico na stanovanju ob lastninjenju z uveljavitvijo SZ/91, in tudi če bi bila pogodba med toženo stranko in stranskim intervenientom iz leta 2014 veljavna, tožena stranka lastninske pravice na stranskega intervenienta ni mogla več veljavno prenesti. Tožeča stranka je tožbo pravilno naperila zoper toženo stranko in je njena pasivna legitimacija podana, vpis lastninske pravice na stranskega intervenienta po pogodbi iz leta 2014 po zaključku glavne obravnave pa na obstoj pravilne pasivne legitimacije ne more imeti vpliva. Osnovni namen lastninjenja stanovanj po SZ/91 je bil v premoženjskem smislu, da družbeno stanovanje olastnini tisti, ki je prispeval sredstva za njegovo pridobitev, in v socialnem smislu, da se dotedanjim stanovalcem omogoči pridobitev lastninske pravice na družbenih stanovanjih, v katerih so živeli. Tako so po prvem odstavku 116. člena SZ/91 občani, ki so si svoje stanovanjsko vprašanje razrešili s preureditvijo in nadzidavo skupnih prostorov v stanovanjski hiši, pa še niso pridobili lastninske pravice, postali z dnem uveljavitve tega zakona lastniki na tak način pridobljenih stanovanj in imajo pravico do vpisa lastninske pravice na podlagi gradbenega dovoljenja oziroma odločbe o dovolitvi priglašenih del. Za lastninjenje stanovanja po tej določbi so morali biti podani objektivni pogoj, da se je do leta 1991 zgradilo novo družbeno stanovanje na račun skupnih prostorov v družbeni lastnini in dva subjektivna pogoja, da ni šlo za samovoljno ravnanje in da si je investitor s tem reševal stanovanjsko vprašanje. Za v 60-tih letih adaptirano stanovanje (27,60 m2) je bila pridobljena stanovanjska pravica, zato za pridobitev lastninske pravice na takšnem stanovanju ni podlage po prvem odstavku 116. člena SZ/91. V obravnavani zadevi je zato ključno vprašanje, ali so bili z drugo adaptacijo v 80-tih letih podani pogoji za pridobitev lastninske pravice po tej določbi. Stanovanje, ki je bilo v 60- tih letih adaptirano in povečano na 27,60 m2, je z adaptacijo v 80-tih letih prenehalo obstajati ter je iz njega nastalo novo, bistveno večje in kvalitetnejše stanovanje. Zato o pridobitvi stanovanjske pravice na tem stanovanju ni mogoče govoriti in je tudi ni mogoče upoštevati. Z adaptacijo v 80-tih letih je prišlo do izgradnje stanovanja na račun skupih prostorov. Ker so podani tako objektivni pogoj kot tudi oba subjektivna pogoja po prvem odstavku 116. člena SZ/91, je odločitev o pridobitvi lastninske pravice na podstrešnem stanovanju pravilna.
spor majhne vrednosti - stroški upravljanja - vzdrževanje stavbe - sprememba lastništva - obvestilo o spremembi lastništva - nedovoljeni pritožbeni razlogi - izpodbijanje dejanskega stanja
Ob upoštevanju dejanske ugotovitve, da je tožeča stranka bila obveščena o spremembi lastništva sporne nepremičnine, je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, da je s tem tožena stranka izpolnila svojo obveznost iz prvega odstavka 17. člena SZ-1 in posledično po določbi tretjega odstavka 30. člena SZ-1 za stroške upravljanja, nastale po spremembi lastništva, o kateri je bila tožeča stranka, ustrezno notificirana, ne odgovarja.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00033279
OZ člen 190. ZPP člen 254, 254/3.
neupravičena pridobitev - uporabnina - uporabnina za stanovanjsko hišo v solastnini - višina uporabnine - povprečna tržna najemnina - neprofitna najemnina za stanovanje - izvedensko mnenje - postavitev novega izvedenca - razlogi za postavitev novega izvedenca
Sodišče prve stopnje je dokaz z izvedencem izvedlo v celoti in v skladu z zakonom. Pisno mnenje izvedenca je posredovalo pravdnima strankama, ki sta imeli možnost nanj podati pripombe. Po prejemu tožničinih pripomb je izvedenec pripravil pisno dopolnitev mnenja. Ker je tožnica podala pripombe tudi na dopolnjeno mnenje, je sodišče prve stopnje izvedenca zaslišalo na naroku. ZPP restriktivno pristopa k možnosti imenovanja novega izvedenca. Predpostavka za postavitev novega izvedenca je namreč ocena sodišča, da je mnenje izvedenca protislovno, pomanjkljivo oziroma nepravilno, in se te pomanjkljivosti (nepravilnosti) ne da odpraviti z novim zaslišanjem izvedenca (tretji odstavek 254. člena ZPP). Stranka nima apriorne pravice do drugega mnenja in zgolj njeno nestrinjanje z izvedenskim mnenjem še ni razlog za postavitev novega izvedenca. V primeru, ko je izvedensko mnenje jasno, izčrpno in nedvoumno, je razlog za postavitev novega izvedenca iste stroke in glede iste dokazne teme podan šele, ko je podano realno znanstveno tveganje za napako.
spor majhne vrednosti - upravnik - dolžnost plačila upravniku - stroški vzdrževanja in upravljanja z nepremičnino - vprašanje utemeljenosti tožbenega zahtevka - pravna podlaga tožbenega zahtevka - način obračunavanja stroškov - ključ delitve obratovalnih stroškov - trditveno in dokazno breme - metodologija - uporaba materialnega prava - pravilnik
To, da je tožnica vtoževane stroške izračunala po napačni metodologiji, samo po sebi še ne pomeni, da tožbeni zahtevek ni utemeljen ali vsaj delno utemeljen. Sodišče namreč na pravno podlago, ki jo navede tožeča stranka, ni vezano; utemeljnost tožbenega zahtevka pa mora preizkusiti po vseh pravnih podlagah, na katere nakazujejo tožbene trditve. Ne drži posplošeno stališče v obrazložitvi izpodbijane sodbe, da tožnica v dopolnitvi tožbe ni podala prav nobenih trditev, ki bi pojasnjevale veljavni ključ delitve stroškov. Četudi tožnica ni izračunala stroškov po veljavnem ključu delitve (ker ga ni priznavala), je podala trditve, ki so pravno pomembne ob upoštevanju pravilne materialnopravne podlage. Sodišče prve stopnje bi se do tožničinih pravočasno podanih navedb in predlaganih dokazov moralo opredeliti vsebinsko. To pomeni, da bi moralo v zvezi z vsakim posameznim zaračunanim stroškom preveriti utemeljenost tožbenega zahtevka ob podanih tožbenih trditvah in pravilni uporabi materialnega prava. Šele, če bi sodišče pri takšni presoji ugotovilo, da tožeča stranka ni (pravočasno) podala trditev, ki bi omogočale uporabo materialnega prava, v tem primeru Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09 s spremembami in dopolnitvami) in drugih relevantnih podzakonskih aktov, bi lahko tožbeni zahtevek (delno) zavrnilo. Ob tem gre posebej poudariti, da višina nekaterih zaračunanih stroškov, kot utemeljeno opozarja pritožnica, sploh ni odvisna od med strankama spornega načina izračuna (so)lastniškega deleža toženke - nekateri stroški se obračunavajo glede na porabo ali pa gre za fiksne stroške na enoto.
upravnik - odpoved pogodbe o upravljanju - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe - soseska - skupni deli - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - podzemni objekti
Za zavrnitev tožbenega zahtevka je tudi po prepričanju višjega sodišča ključna ugotovitev, da podzemni parkirni objekt (v zvezi s katerim tožeča stranka od tožene terja plačilo stroškov upravljanja in obratovanja) predstavlja skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski. Stanovalci večstanovanjske stavbe so odpovedali pogodbo o upravljanju. Tožeča stranka tako ni upravnica večstanovanjske stavbe, kar pomeni konkretneje, da ni upravnica njenih posameznih delov niti njenih skupnih delov, torej tudi ne samostojnega parkirnega objekta, ki je skupni del. Pri tem je materialno pravno nepomembno, ali so skupni deli v sami večstanovanjski stavbi, ali pa v samostojnem podzemnem objektu. Če je ta v katastru samostojna stavba ali ne, ne spremeni materialno pravne pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje, da gre za skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00032477
ZPP člen 337, 337/1, 339, 339/2, 339/2-14, 458, 458/1, 459. SPZ člen 115. SZ-1 člen 30. OZ člen 190, 197.
obratovalni stroški - ključ delitve stroškov - stanovanjsko poslovna stavba - trditveno breme - konkretizirano prerekanje dejstev - etažna lastnina - neupravičena pridobitev - verzija - pritožbena novota - gospodarski spor majhne vrednosti - obrazloženost odločbe
Kadar vsi elementi izračuna izhajajo iz predložene dokumentacije in je to v tožbi razumno pojasnjeno, tožeči stranki v trditveno podlago ni treba povzemati oziroma v njej obrazlagati vsake stroškovne postavke posebej. Konkretizacija v tej smeri je potrebna le na obrazložen ugovor tožene stranke, da je določen izračun stroškov, ki odpade nanjo, nepravilen. Vendar takega ugovora glede zadevnih obratovalnih stroškov tožena stranka ni podala. To pomeni, da svojega trditvenega bremena ni zmogla tožena in ne tožeča stranka.
večstanovanjska stavba - etažni lastniki večstanovanjske stavbe - pogodba o upravljanju storitev upravljanja - upravnik - odpoved pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov - stroški obratovanja in upravljanja - pogodba o upravljanju sklenjena za celotno sosesko - stroški upravljanja soseske - skupni deli stavbe - podzemna garaža
Etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe lahko pogodbo o upravljanju, ki je bila sklenjena za več večstanovanjskih stavb in za več stavbam pripadajoče skupne dele, samostojno odpovedo. Taka pogodba namreč tudi sicer zavezuje zgolj etažne lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti. Takšno stališče je v sodni praksi splošno sprejeto. Z odpovedjo pogodbe s strani etažnih lastnikov ene stavbe zato upravnik preneha biti upravnik v tej stavbi, posledično pa tudi upravnik tej stavbi pripadajočih skupnih delov, med katerimi so tudi skupni deli, ki si jih ta stavba deli z drugimi stavbami. Ker imajo (več stavbam pripadajoči) deli, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, na podlagi 23. člena SZ-1 poseben status, morata glede njihovega upravljanja novi upravnik posamezne večstanovanjske stavbe in upravnik ostalih večstanovanjskih stavb o tem doseči dogovor. V postopku obstoj takšnega dogovora ni bil zatrjevan. Tožnik zaradi odpovedi pogodbe o upravljanju, pa čeprav le glede večstanovanjske stavbe na naslovu Ulica 1, ni upravičen od toženca terjati stroškov obratovanja in upravljanja za tiste skupne dele, ki služijo celotnemu naselju oziroma več večstanovanjskim stavbam, med katerimi je tudi pravkar navedena stavba. To pa, ob upoštevanju dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da je tudi podzemni garažni objekt skupni del vseh stavb v naselju (in na to ugotovitev je pritožbeno sodišče vezano), pomeni, da tožnik do povračila stroškov, četudi so nastali le z obratovanjem te stavbe, ni upravičen. Zaradi odpovedi pogodbe namreč s skupnimi deli (torej tudi s tem objektom) v imenu etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe Ulica 1 ni več upravičen upravljati in zato na tej podlagi tudi ni upravičen od toženca zahtevati plačila.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - USTAVNO PRAVO
VSL00034412
SZ-1 člen 91, 111. OZ člen 15.
tožba za izpraznitev stanovanja - pravni naslov za uporabo stanovanja - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - najemna pogodba - sklenitev najemne pogodbe - bistvene sestavine najemne pogodbe - pravica do spoštovanja doma
Ker toženec s tožnico nima sklenjene najemne pogodbe, stanovanje uporablja brez pravnega naslova in lahko tožnica kadarkoli s tožbo zahteva njegovo izselitev (111. člen SZ-1). Pritožbeno sodišče pa soglaša tudi s tem, da na odločitev ne more vplivati toženčevo sklicevanje na pravico do spoštovanja doma, upoštevajoč pri tem odločbo Ustavnega sodišča U-I-64/14 (ki jo v pritožbi izpostavlja pritožnik) ter tudi novejšo odločbo istega sodišča Up-619/17. Drži sicer, da pritožnik v stanovanju živi že 33 let in da za njegovo uporabo plačuje. Vendar pa to po presoji pritožbenega sodišča, ob upoštevanju ostalih dejanskih ugotovitev, ne narekuje drugačne odločitve. Ni namreč mogoče spregledati, da je takšno dolgotrajno bivanje posledica nezakonite vselitve ter vlaganja cele vrste neutemeljenih zahtevkov, ugovorov in pritožb. Kot je pravilno poudarilo že sodišče prve stopnje, kršitev pravice ne more prerasti v pravico samo in zato toženčevega pravnega položaja ni mogoče primerjati z zgolj na videz podobnimi položaji najemnikov.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00031897
ZPP člen 341, 458, 458/1, 458/5, 495. SPZ člen 11, 11/1. SZ-1 člen 17, 17/1. SZ člen 118. ZLNDL člen 5.
gospodarski spor majhne vrednosti - vezanost pritožbenega sodišča na ugotovljeno dejansko stanje - večstanovanjska stavba - stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - obveznost plačila stroškov - pasivna legitimacija - domneva o lastniku nepremičnine - obvestilna dolžnost - obvestilo upravnika o spremembi lastništva - originarna pridobitev lastninske pravice - imetnik stanovanjske pravice - dejanski lastnik nepremičnine - zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine - narava vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo - zmotna uporaba materialnega prava
118. člen SZ je določal, da kupci po SZ (imetniki stanovanjske pravice) prevzamejo vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, že s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. SZ je torej v 118. členu določal originarno pridobitev lastninske pravice, saj za te nakupe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivne narave (prim. sodbo VS RS II Ips 202/2012 z dne 23.10.2014). Navedeno potrjuje, da je imetnica stanovanjske pravice B. A. leta 1992 s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe s toženo stranko postala lastnica spornega stanovanja. Slednja je bila vseskozi kot uporabnica navedena na računih za opravljene storitve upravljanja, obratovanja in vzdrževanja ter je očitno stanovanje vseskozi tudi uporabljala oziroma trditev o nasprotnem ni bilo. Dejstvo, da je bila nato leta 2006 tožena stranka na podlagi 5. člena ZLNDL po uradni dolžnosti vknjižena v zemljiško knjigo, navedenega ne spreminja, saj dejansko leta 2006 do prenosa lastninske pravice, ki ga predvideva 17. člen SZ-1 kot podlago za obveznost obvestila o prenosu lastništva, ni prišlo.
podjemna pogodba - podjemnik - upravnik - etažni lastnik - zakonito zastopanje - zavezanci za plačilo
Tožnik (podjemnik) v tej pravdi od toženke (etažne lastnice) na podlagi izvedenih del na skupnih delih večstanovanjske stavbe, in sicer po podjemni pogodbi, ki jo je v imenu in na račun etažnih lastnikov sklenil z njim upravnik, terja plačilo dela izvedenih del s pripadki, ki odpade na toženko (račun za vsa izvedena dela je izstavil upravniku). 68. člen SZ-1 nima vsebine za katero se zavzema pritožba. Neizpodbojna zakonska presumpcija iz drugega odstavka 68. člena SZ-1 ne pomeni, da pogodbe, ki ne vsebujejo izrecne navedbe ″etažni lastniki″ ne morejo biti sklenjene v imenu in na račun etažnih lastnikov. Enako velja za (ne)izročitev dokumentacije iz tretjega odstavka 68. člena SZ-1 (izročitev seznama etažnih lastnikov,...).
DENACIONALIZACIJA - OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00033107
ZDen člen 72, 72/2. SZ člen 125.
vrnitev nepremičnine v denacionalizacijskem postopku - nadomestilo za izgubo koristi z uporabo nepremičnine - plačilo nadomestila za uporabo - podlaga za plačilo nadomestila - zavezanec za plačilo nadomestila - premoženjska korist - izgubljena korist - trditveno in dokazno breme - višina izgubljene koristi - neprofitna najemnina za stanovanje - način uporabe
Določba 72. člena ZDen ne opredeljuje, kdo je zavezanec za plačilo izgubljene koristi, vendar je v sodni praksi ustaljeno stališče, da je to tisti, ki je zavezanec za vrnitev nepremičnine v naravi oziroma tisti, ki je kot tak določen v odločbi o denacionalizaciji. Tako razlago so sodišča zgradila na ekonomskem bistvu lastninske pravice (ali njej ustrezajoče pravice uporabe v nekdanjem sistemu družbene lastnine), ki je v tem, da je tisti, ki je titular lastninske ali njej ustrezajoče pravice, od uveljavitve ZDen, pa tudi od vložitve zahteve za denacionalizacijo dalje, vse do pravnomočnosti izdane odločbe, od nacionaliziranih nepremičnin pridobival oziroma bi lahko pridobival ekonomsko korist. Nadomestilo po drugem odstavku 72. člena ZDen po vsebini predstavlja nadomestilo za izgubo tiste koristi, ki bi jo denacionalizacijski upravičenec lahko dosegel, če bi nepremičnino sam uporabljal oziroma upravljal, pa je ob uveljavitvi ZDen še ni mogel. Sodišče prve stopnje je to pravilno upoštevalo. Izbira metode, s katero sodišče ugotovi, kakšna je korist, ki bi jo upravičenec lahko dosegel, je odvisna od okoliščin vsakega primera. Sodna praksa se večinsko opira na ugotavljanje koristi s pomočjo najemnine, zmanjšane za stroške upravljanja, ki bi bremenili upravičenca in stroške vzdrževanja, ki jih je kril zavezanec. Za ugotavljanje višine nadomestila je nadalje bistveno, da donosa od nepremičnin ni mogoče zgolj predpostavljati, temveč je na konkretnem upravičencu trditveno in dokazno breme o tem, ali in kakšno premoženjsko korist bi imel, če bi premoženje dobil v upravljanje in uporabo že pred pravnomočnostjo odločbe o denacionalizaciji.
OBLIGACIJSKO PRAVO - POGODBENO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO
VSL00031614
OZ člen 197. SZ člen 31. ZIZ člen 62. ZIZ-L člen 25.
upravnik - pogodba o upravljanju - verzija - stroški upravljanja - stroški obratovanja - stroški vodenja rezervnega sklada
Upravnik večstanovanjske hiše je ob izostanku pogodbene podlage za izterjavo obratovalnih stroškov (ne pa tudi stroškov upravljanja) aktivno legitimiran, če jih je pred tem poravnal iz lastnih sredstev (197. člen OZ).
ZIZ člen 53, 53/1, 53/2, 55, 55/1, 55/1-2. ZPSPP člen 26, 28.
notarski zapis najemne pogodbe - poslovni prostor - ugovor zoper sklep o izvršbi - odstop od najemne pogodbe - odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov - sodna odpoved najemne pogodbe o najemu poslovnih prostorov - enostranska izjava o odstopu od pogodbe
ZPSPP razlikuje med odpovedjo najemne pogodbe in odstopom od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov. Za razliko od odpovedi pogodbe, ki jo je treba podati sodno, odstop od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov učinkuje že od dneva, ko je prejemnik prejel odstopno izjavo. To pomeni, da za nastop oblikovalnega učinka prenehanja pogodbenih obveznosti iz najemne pogodbe zadostuje enostranska odstopna izjava najemodajalca. Upnik je dolžniku vročil najprej obvestilo o zapadlosti in poziv k plačilu skupaj z obračunom in izpisom odprtih postavk, nato pa še pisno odstopno izjavo o odstopu od najemnih pogodb. S to izjavo je upnik pravno veljavno odstopil od najemnih pogodb, ki sta z vročitvijo izjave dolžniku prenehali veljati, prenehanje njune veljavnosti pa je nastopilo pred obdobjem, za katero upnik zahteva plačilo najemnin. Za izterjavo najemnin za april, maj in junij 2018 po povedanem upnik zaradi odstopa od najemne pogodbe (več) ne razpolaga z izvršilnim naslovom, kar predstavlja utemeljen ugovorni razlog po 2. točki prvega odstavka 55. člena ZIZ, ki narekuje ugoditev dolžnikovemu ugovoru.
SZ-1 člen 103, 103/1, 103/1-5, 103/3. Konvencija o varstvu človekovih pravic in temeljnih svoboščin (EKČP) člen 8. ZZZDR člen 208.
odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe - kršitev najemne pogodbe - pravica do spoštovanja doma - poseg v ustavno pravico - narava kršitve - uporaba stanovanja - način uporabe stvari - uživanje lastnine - delni odvzem poslovne sposobnosti - sposobnost razumeti posledice svojih dejanj - vznemirjanje lastnikov stanovanj - protipravno vznemirjanje - nedopustno ravnanje - prevzem tveganja škodljive posledice z neprimernim obnašanjem v družbi - nesprejemljivost najemnega razmerja - kolizija interesov - tehtanje pravic v koliziji - opomin na kršitev temeljnih pravil sosedskega sožitja
Delni odvzem poslovne sposobnosti ne pomeni, da je oseba popolnoma nerazsodna, torej nesposobna razumeti kakšen pomen imajo njena ravnanja in nesposobna ravnati skladno s tako oblikovano voljo. V konkretnem primeru se razumevanje pomena dejanj in njegovih posledic ne nanaša na področja, na katerih je toženka omejeno poslovno sposobna, ampak na osnovna pravila sobivanja v večstanovanjskem objektu in posledice kršitve teh pravil. V konkretnem primeru so izpolnjeni pogoji, ki jih za odpoved najemne pogodbe določa SZ-1 v 5. točki prvega odstavka 103. člena v zvezi z 3. odstavkom istega člena. Sodišče je tehtalo sorazmernost posega v toženkino pravico do spoštovanja doma, do katerega je prišlo z odločitvijo o odpovedi najemne pogodbe in naložitvijo izselitve, upoštevajoč pri tem okvire, ki jih je začrtalo Ustavno sodišče RS z odločbo Up-619/17. Sodišče je pri zaključku, da je v konkretnem primeru odpoved in izselitev toženke nujna, poudarilo, da je šlo s strani toženke za kontinuirane, pogoste in skrajno ekscesne kršitve mirnega sosedskega sobivanja; da krivdni odpovedni razlog v času sojenja še obstaja; in da pravica toženke ni v koliziji s premoženjskimi interesi in upravičenji države oziroma paradržavnega sklada (ki se jim po mnenju pritožbenega sodišča praviloma prizna manjšo težo), ampak s pravicami ostalih stanovalcev, ki imajo (enako kot toženka) pravico do mirnega življenja v svojem domu in pravico, da svojo lastnino uživajo nemoteno v skladu z načeli sosedskega prava. Slednji zato toženkinih ravnanj, ki glede na težo, pogostnost in intenzivnost odstopajo od vseh obče uveljavljenih pravil medsosedskega obnašanja, niso dolžni trpeti.
spor majhne vrednosti - obvezen rezervni sklad - sredstva rezervnega sklada - vplačevanje v rezervni sklad - višina prispevka v rezervni sklad - povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad - načrt vzdrževanja
Sodna praksa stoji na stališču, da se višina prispevka v rezervni sklad v smislu 41. člena SZ-1 lahko zviša (le), če tako določijo etažni lastniki v načrtu vzdrževanja, sprejetem po 26. členu SZ-1. Bistveno je torej, da se o zvišanju prispevka v rezervni sklad ne more odločati samostojno, ampak vedno le v povezavi s sprejetim načrtom vzdrževanja.
SZ člen 117, 118. ZLNDL člen 2. ZPN člen 7. ZTLR člen 12.
pridobitev lastninske pravice na nepremičnini - pravni naslov za pridobitev lastninske pravice - prodajna pogodba na podlagi določb SZ - način prenosa pravice uporabe - pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona (ZLNDL) - pripadajoče zemljišče k enostanovanjski stavbi - funkcionalno zemljišče k stavbi - pravica uporabe - lastninjenje stavbnih zemljišč - prenos pravice uporabe - darilna pogodba
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je tožnikov oče z uveljavitvijo ZLNDL dne 25. 7. 1997 (kot tedaj upravičen in dejanski imetnik pravice uporabe na sporni nepremičnini - glej 2. člen ZLNDL) postal lastnik celotne nepremičnine parc. št. 208/8, vključno s pripadajočim zemljiščem, ki se razteza po vsej nepremičnini okrog enostanovanjske hiše. Ob tem se je pravilno sklicevalo na 7. člen ZPN in na 12. člen ZTLR ter na enotno sodno prakso. Zato nista pravno pomembna pritožbena očitka, da SZ (po katerem je tožnikov oče kot imetnik stanovanjske pravice na podlagi kupoprodajne pogodbe pridobil lastninsko pravico na stanovanjski stavbi) ni urejal lastninjenja stavbnih zemljišč ter da bi pravica uporabe morala temeljiti na ustreznem pravnem naslovu. V skladu z ZPN se je s prenosom pravice uporabe na stavbi v družbeni lastnini prenesla tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo. Z nakupom stanovanjske hiše je kupec (tožnikov oče) torej (leta 1992) že na podlagi zakona pridobil tudi pravico uporabe na pripadajočem (funkcionalnem) zemljišču oziroma kasneje, skladno z določbami ZLNDL, tudi lastninsko pravico.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - STVARNO PRAVO
VSL00030726
SPZ člen 48, 48/2. ZPP člen 313, 313/2, 328, 328/1. SZ-1 člen 112.
izročitev in izpraznitev nepremičnine - izpraznitveni zahtevek - paricijski rok - vlaganja v nepremičnino - nesklepčnost dela tožbenega zahtevka - začasna odredba - zavrnitev predloga za popravo pomote
Bistveno je, da toženka in njene hčerke z odrekom tožnikovega soglasja nimajo več nobene pravne podlage za bivanje v sporni stanovanjski hiši in so jo dolžne izprazniti. Zgolj zatrjevana vlaganja v nepremičnino toženki ne dajejo pravice do bivanja v sporni hiši, saj z njimi v skladu s SPZ ni pridobila solastninske pravice na tožnikovi nepremičnini. Paricijski rok za izselitev in izpraznitev nepremičnine, ki je določen v sodbi na 15 dni, je prekratek. V obravnavani situaciji gre za položaj, ki je podoben odpovedi najemnega razmerja, kjer SZ-1 v 112. členu določa rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni.
izpraznitev in izročitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - obstoj dogovora - dogovor o uporabi nepremičnine - nedokazane trditve
Ker toženec s tožnico ni sklenil najemne pogodbe niti ni dokazal obstoja kakršnegakoli dogovora s tožnico o uporabi stanovanja, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da toženec v stanovanju tožnice biva nezakonito.
Tožnik je imel od svoje bivše žene pravico zahtevati, da se sporazumeta o tem, kdo od njiju bo še naprej imel stanovanjsko pravico. Če bi jo pridobil tožnik, kar bi bilo logično, glede na to, da se je njegova bivša žena iz stanovanja izselila, bi imel skladno z določili SZ ob prehodu družbene lastnine v zasebno lastnino pravico do odkupa stanovanja. Če bi stanovanjsko pravico obdržala njegova bivša žena, bi mu morala zagotoviti primerne bivalne prostore. Tožnik bi v vsakem primeru imel rešeno stanovanjsko vprašanje zase in za svojo družino. V postopku ni bilo sporno, da tožnik zahteve v nepravdnem postopku ni podal. Tako je prišlo do stanja, da je bila stanovanjska pravica izgubljena za oba, za tožnikovo bivšo ženo zaradi tega, ker je stanovanje trajno prenehala uporabljati, tožnik pa jo je izgubil iz razloga, ker se ni poslužil varstva iz 17. člena ZSR. Ni utemeljena pritožbena navedba, da je stanovanjska pravica od bivše žene na tožnika prešla ex lege že zaradi tega, ker je imel status razvezanega zakonca. Določila ZSR takšne podlage ne dajejo.
Toženec tudi v pritožbi ne pove, zakaj bi bil po njegovem katerikoli od ključev napačen in predvsem, kateri ključ bi morala tožeča stranka uporabiti. Glede na vse povedano tako tudi pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost izbire ključev delitve.