lastninjenje in privatizacija stanovanj - izplačilo ob izselitvi - odklonitev sklenitve najemne pogodbe
Pravica do dopravnine po 126. členu SZ je vezana na izpraznitev stanovanja v dveh letih po uveljavitvi zakona. Razlogi za izgubo te pravice so določeni le v prvem odstavku 148. člena in so podani, če je imetniku stanovanjske pravice mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov. Okoliščine v zvezi z državljanstvom in delovnim dovoljenjem niso pravno relevantne.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaška stanovanja
Ključno za odločitev v tem sporu je res vprašanje, ali je Republika Slovenija v času spornih 90 dni imela pravico upravljanja s stanovanjskim skladom prejšnjih organov JLA in ali je ta pravica obsegala tudi pravico razpolaganja. Dne 25.6.1991 je bila sprejeta temeljna ustavna listina o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije, po kateri je Republika Slovenija prevzela vse pravice in dolžnosti, ki so bile z Ustavo Republike Slovenije in Ustavo SFRJ prenešene na organe SFRJ (3. odstavek 1. točke). S sklepom skupščine (Ur.l. RS, št. 5/91-I) je bila 10.7.1991 sprejeta Skupna deklaracija. Z njo pa ni bilo na vseh področjih vzpostavljeno stanje po predpisih pred 25.6.1991. Prilogi k Skupni deklaraciji urejata določena področja (režim na meji, varnost meje, carine), ki jih podrobno našteva tudi revident v reviziji. Na področju upravljanja z nepremičninami, s katerimi so preje upravljali zvezni organi (konkretno s stanovanji), pa ni bilo z nobenim aktom vzpostavljeno stanje, kakršno je bilo pred 25.6.1991. Zato je potrebno šteti, da je Republika Slovenija prevzela z uveljavitvijo osamosvojitvenih predpisov v upravljanje vse premično in nepremično premoženje, s katerim so na ozemlju Republike Slovenije do uveljavitve tega zakona upravljali zvezni organi ter poveljstva, enote in zavodi JLA (1.
zakup - uporaba posebnih predpisov - tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaško stanovanje
Toženka je prenehala uporabljati garsonjero zaradi preselitve v dodeljeno sporno stanovanje (kakršen primer je predvidevala 3. točka 7. člena zakupne pogodbe). Ker so bili pogodbeno dogovorjeni pogoji za prenehanje zakupnega razmerja, bi lahko to razmerje prenehalo le, če bi bila toženkina preselitev v sporno stanovanje pravno veljavna (ali če bi nastopil kakšen drug pogodbeno dogovorjen razlog za prenehanje zakupnega razmerja). Glede na to, da je toženka prenehala uporabljati garsonjero zaradi preselitve v sporno stanovanje, ta preselitev pa ni bila opravljena na podlagi veljavne pravne podlage, prenehanja uporabe garsonjere ni mogoče šteti za prenehanje zakupnega razmerja. Neveljavni pravni naslov je bil res razlog, tako za vselitev v novo stanovanje, kot tudi za izselitev iz garsonjere. Ob takem pravnem stanju je zato tožnica dolžna izročiti toženki garsonjero, ki jo je pred tem zasedala oziroma drugo enakovredno stanovanje (katerega uporaba bo temeljila na zakupni pogodbi z dne 14.3.1989).
Da bi moglo sodišče v spornih primerih pravilno odločiti o vprašanju narave prostorov, mora raziskati vse relevantne dejanske in pravne okoliščine obravnavanega primera. V zvezi s prvim je tako potrebno dognati in upoštevati poleg tistega, kar je bilo že storjeno, še, kakšne so stanovanjske razmere (zasnova, način in obseg uporabe in spremembe, ki so nastajale v zvezi s tem, posebej pa še v zvezi z uporabo WC v pritličju hiše) drugih stanovanj v hiši, kjer je obravnavano stanovanje, ter zasnove stanovanj v Piranu kot zelo specifičnem urbanem okolju glede na način gradnje stanovanj. V zvezi z drugimi okoliščinami pa je potrebno analizirati zlasti odločbo, s katero je bilo tožniku dodeljeno stanovanje (ki govori med drugim tudi o stanovanju in o stanovanjski pravici), nasploh kako se podobni stanovanjski prostori v Piranu pravno obravnavajo, in v zvezi s tem ali so bila takšna stanovanja po predvojnih ureditvah predmet etažne lastnine in podobno.
nezakonita uporaba stanovanja - nezakonita vselitev - vojaško stanovanje
Po določbi 1. odst. 159. člena SZ je 19.10.1991 prenehal veljati ZSR. To pomeni, da nihče ni mogel od 19.10.1991 naprej pridobiti nobene pravice na podlagi določb ZSR. Nobene potrebe ni bilo, da bi zakonodajalec v 1. odst. 159. člen SZ še posebej navedel, da z uveljavitvijo SZ preneha teči rok za izpraznitveno tožbo iz določbe 50. člena ZSR. Določbe 2. odst. 159. člena SZ ni mogoče razlagati tako, da naj bi med tožencem in tožečo stranko v času veljavnosti SZ nastalo pravno razmerje, določeno v razveljavljenem ZSR, na podlagi dejstev (nezakonite vselitve in poteka več kot dveh let od nje do izpraznitvene tožbe), ki po določbah veljavnega SZ nimajo nobenih pravnih posledic.
lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - izplačilo 30% vrednosti ob izselitvi
Zaradi pravnomočne odločitve sodišča o tožničini izselitvi ni bilo mogoče v tem postopku znova ugotavljati, če so bili ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona podani pogoji za prenehanje stanovanjskega razmerja. Tožnica se v tem postopku ne more uspešno sklicevati na okoliščine, do katerih je prišlo po pravnomočni sodbi o izpraznitvi stanovanja, saj zaradi njih ne more pridobiti pravice do odkupa stanovanja, katere ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona ni imela.
pojem stanovanja - obseg stanovanja - družinska stanovanjska hiša - določitev imetnika stanovanjske pravice po razvezi zakonske zveze
Ker prostori, ki sta jih uporabljala predlagateljica in J.K., niso predstavljali samostojnega stanovanja po 4.čl. prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84), sta sodišči prve in druge stopnje pravilno šteli, da ni bilo pogojev za določitev predlagateljice za imetnico pravice do uporabe stanovanja po 17.čl. v zvezi z 8.čl. omenjenega zakona, zaradi česar sta njen predlog utemeljeno zavrnili.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - predkupna pravica - če lastnik ne ponudi odkupa predkupnemu upravičencu - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice
Ko ima predkupni upravičenec pravico do izpodbojne tožbe, s katero obenem zahteva sklenitev prodajne pogodbe z njim (1. odst. 20. člena SZ), in ko ima privatizacijski upravičenec pravico do tožbe, s katero zahteva sklenitev prodajne pogodbe po privatizacijskih določbah SZ (3. odst. 128. člena SZ), je zato treba privatizacijskemu upravičencu (ob kombinaciji sankcij iz 128. in 20. člena SZ) priznati aktivno legitimacijo za izpodbijanje privatizacijske prodajne pogodbe, sklenjene med lastnikom stanovanja in drugim kupcem. Upoštevnost razlogov iz 57. člena SZ kot razlogov za priznanje statusa privatizacijskega upravičenca za sporno stanovanje - v konkurenci zakoncev, katerih zakon je bil razvezan že po uveljavitvi SZ, pri tem pa ni bil sporazumno določen najemnik stanovanja - je potrdila tudi dopolnitev določbe 3. odst. 147. člena SZ s pozneje (že tudi po pravnomočnosti izpodbijane sodbe) uveljavljeno novelo SZ (Ur.l. RS 21/94), ki pa je v tem delu imela naravo pojasnilne novele, torej dopolnitve, ki zakonske ureditve ni spremenila, pač pa je samo napravila že na prvi pogled jasno določbo, katere vsebino je bilo prej treba razlagati po zakonodajnem namenu in drugih pravilih za razlago zakonov.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaško stanovanje
Sodišči prve in druge stopnje sta zavzeli pravilno stališče, da odločba Komande garnizona M. z dne 5.9. 1991 ni predstavljala veljavnega pravnega naslova za toženčevo vselitev v sporno stanovanje. Po 25.6.1991 komande garnizonov in drugi organi, ki so upravljali vojaški stanovanjski sklad, namreč niso bili več upravičeni razpolagati s stanovanji nekdanje JLA. Dne 25.6.1991 je bila sprejeta Temeljna ustavna listina o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije, po kateri je Republika Slovenija prevzela vse pravice in dolžnosti, ki so bile z Ustavo Republike Slovenije in Ustavo SFRJ prenesene na organe SFRJ. Prevzem izvrševanja teh pravic in dolžnosti pa je bil urejen z Ustavnim zakonom za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije, Ur. l. RS, št. 1/91 - v nadaljevanju ustavni zakon. Po 1. odst. 9. člena ustavnega zakona je prevzela Republika Slovenija v upravljanje vse premično in nepremično premoženje, s katerim so na ozemlju Republike Slovenije do uveljavitve tega zakona upravljali zvezni organi ter poveljstva, enote in zavodi JLA. Pravica razpolaganja JLA s tem premoženjem je tako prenehala že z dnem, ko je Republika Slovenija z navedenim ustavnim predpisom prevzela premoženje v svoje upravljanje. Odločba Komande garnizona Maribor z dne 5.9.1991, s katero je bilo tožencu dodeljeno sporno stanovanje, je tako nezakonita, toženec pa zaseda stanovanje brez veljavnega pravnega naslova. Čeprav toženec za sporno stanovanje nima veljavnega pravnega naslova, pa v konkretnem primeru tožbenemu zahtevku na izpraznitev stanovanja v M., ni mogoče ugoditi brezpogojno. Iz ugotovitev nižjih sodišč namreč izhaja, da je toženec pred dodelitvijo spornega stanovanja stanoval v drugem stanovanju iz vojaškega stanovanjskega fonda (enosobno stanovanje v M., M.), glede katerega je bil imetnik stanovanjske pravice. Stanovanjsko pravico na stanovanju v M. v M. pa je lahko pridobil ali izgubil le na način in pod pogoji, ki jih je določal zakon. Po 6.1.1991 (ko je začel veljati zakon o zagotavljanju stanovanj v JLA, Ur. l. SFRJ, št. 84/90, h kateremu Skupščina RS ni dala soglasja) pa do 25.6.1991 sta bila to zakon o stanovanjskih razmerjih - ZSR (Ur. l. SRS, št. 35/82 in 14/84) in kot specialni predpis zakon o sredstvih in financiranju JLA - Ur. l. SFRJ, št.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - odpoved stanovanjskega razmerja - prazna družinska hiša v solastnini
Stanodajalec ni dolžan skleniti prodajne pogodbe po privatizacijskih določbah SZ, če je ob njegovi uveljavitvi ali ob vložitvi zahteve za odkup stanovanja, bil imetnik stanovanjske pravice solastnik večje družinske hiše skupaj z uporabnikom, pa čeprav je njegov solastninski delež manjši kot uporabnikov.
Že tožeča stranka, kot sodišče samo, sta tudi na podlagi toženčeve izjave, pojasnila, da gre v najemni pogodbi za napako v označbi etaže hiše, v kateri je obravnavano stanovanje. Za takšno napako ob dejstvu, da je med strankama nesporno, za katero stanovanje gre, ni potrebno izpeljati nobenega posebnega postopka za uskladitev navedb iz pogodbe z dejanskim stanjem. Ko gre za sodno odpovedovanje pogodbe iz krivdnih razlogov, ne gre le za uveljavljanje lastnikove pravice iz nje, marveč zlasti iz zakona, ki med krivdnimi razlogi za odpoved najemne pogodbe navaja tudi primer, če najemnik ne plača najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine (3. alinea prvega odstavka 53. člena SZ). Spričo povedanega tako tudi ne gre za to, da bi bil zahtevek postavljen v nasprotju z listinskimi dokazi niti da bi bila takšna kršitev podana v ugoditveni sodni odločbi.
prenehanje stanovanjskega razmerja - neuporaba stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja
Iz dejanskega stanja, ki sta ga ugotovili sodišči druge in prve stopnje, izhaja, da sta se oba toženca izselila iz spornega stanovanja in sicer toženka skupaj z obema otrokoma najpozneje avgusta 1991, toženec pa septembra 1991, da celotna družina tožencev živi od tedaj dalje v Beogradu v dvosobnem stanovanju, da toženka tam gospodinji možu in otrokoma ter da prihaja sama toženka v M. občasno in redko na obisk, z otrokoma pa v času šolskih počitnic, ter da je toženka pred preselitvijo v Beograd avgusta 1991 prekinila tudi delovno razmerje v M.. Na podlagi takih ugotovitev sta sodišči druge in prve stopnje zaključili, da sta toženca z ravnanjem leta 1991 jasno pokazala, da stanovanja ne bosta več uporabljala za zadovoljevanje vsakodnevnih osebnih in družinskih stanovanjskih potreb ter da je zato stanovanjsko razmerje za toženi stranki prenehalo na podlagi 58. člena prej veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - zapadlost zahteve za odkup - rok za uveljavljanje zahteve za odkup
Določbe 123. člena SZ ni mogoče interpretirati tako, da bi se štelo, da določa prekluziven rok, v katerem mora biti vložena tožba, pač pa je to določba, s katero je postavljen prekluzivni rok za vložitev zahteve po 117. členu zakona. Če je bila ta zahteva postavljena pravočasno, je mogoče nakup zahtevati s tožbo v splošnem zastaralnem roku.
SZ člen 128, 128/2. ZSR člen 58, 58/2, 58/2-2, 58/2-5.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prenehanje stanovanjskega razmerja - zdravljenje imetnika stanovanjske pravice - začasno bivanje v domu za ostarele
Če so podane okoliščine po 1. odstavku 58. člena ZSR, preneha stanovanjsko razmerje po zakonu. V obravnavanem primeru je pomembno, da je ugotovljeno, da so bile te okoliščine podane v času, ko je začel veljati stanovanjski zakon in ko je tožnica zahtevala prodajo stanovanja ter je tožena stranka prodajo zavrnila. Ker je stanovanjsko razmerje prenehalo, naknadno spremenjene razmere ne morejo povzročiti, da bi na novo oživelo.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaška stanovanja - zamenjava
Zaradi vsega povedanega pogodba o zamenjavi z dne 21.8.1991 ni predstavljala veljavnega pravnega naslova za toženčevo vselitev in pridobitev imetništva stanovanjske pravice na stanovanju v L., R.. Pogodba o zamenjavi in soglasje garnizijskega poveljstva sta bila nična. Ni mogoče pritrditi stališču sodišč druge in prve stopnje, da je pogodba o zamenjavi stanovanj veljavna, ker tožeča stranka te pogodbe ni izpodbijala. Tako stališče obeh sodišč je namreč oprto na določbe ZSR, ki pa zamenjave stanovanj, ki se nahajajo na območju različnih držav, ni urejal.
Po ugotovitvi sodišč prve in druge stopnje je tožena stranka z odločbama z dne 12.11.1981 dodelila tožniku in V. S. ležišče v isti garsonjeri, za katero med strankama ni spora, da je bila popolnoma opremljena. Tožnikov položaj je primerljiv s položajem delavcev, ki jim je tožena stranka dodelila samske sobe, na katerih ni bilo mogoče pridobiti stanovanjske pravice.
SZ člen 117, 159, 159/2, 112. ZSR člen 1, 1/2, 4, 4/2-1, 4/2-2, 40/3.
privatizacija in lastninjenje stanovanj - pojem in obseg stanovanja
Vprašanje, okoli katerega se suče pretežen del revizije - ali so obravnavani prostori sploh stanovanje ali ne, je v izpodbijani odločbi pravilno rešeno. Za odločitev o tem je pritožbeno sodišče pravilno poseglo po ustreznih določbah ZSR in ne SZ (dasiravno ni posebej pojasnilo, zakaj). V tem sporu gre za privatizacijo stanovanja po 117. in naslednjih členih SZ, ki dajejo to pravico imetnikom stanovanjske pravice, ki so bili to na dan uveljavitve tega zakona (prvi odstavek 117. člena SZ). Stanovanjska pravica, ki jo ureja ZSR, SZ pa je ne pozna več, je lahko obstajala le na stanovanju, kot ga je opredeljeval ZSR (drugi odstavek 1. člena, 4. člen, 10. - 20. člen ZSR). Torej ne glede na določilo drugega odstavka 159. člena SZ, ki podaljšuje uporabo ZSR do sklenitve najemne pogodbe, je že po naravi problema samega potrebno uporabiti določbe ZSR za opredelitev narave stanovanjskih prostorov, kar je naloga sodišča, ne pa upravnega organa, kot je to po novi zakonodaji (SZ).
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - odklonitev sklenitve najemne pogodbe za nedoločen čas
Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je bil tožnik ob uveljavitvi stanovanjskega zakona imetnik stanovanjske pravice na stanovanju v... katerega lastnik je tožena stranka. V kraju L., ki je od.. oddaljen 33 km, si je zgradil stanovanjsko hišo, za kar je pri toženi stranki prejel tudi stanovanjski kredit. Po uveljavitvi Stanovanjskega zakona je tožnik dne 4.11.1991 od tožene stranke zahteval odkup stanovanja. Tožena stranka je tožnika z dopisom z dne 3.12.1991 obvestila o sklepu delavskega sveta, da se imetnikom stanovanjske pravice, ki imajo v lasti družinsko hišo, stanovanje ne proda. Nato sta stranki dne 14.4.1992 za stanovanje sklenili najemno pogodbo za določen čas do 15.10.1992. Na tak način sta uredili medsebojno razmerje glede na določbe Stanovanjskega zakona in na tej podlagi izdanega sklepa delavskega sveta tožene stranke. Ob tako sklenjeni najemni pogodbi za določen čas tožnik, ki te pogodbe ni izpodbijal, ne more v tem postopku uspešno uveljavljati pravice do nakupa stanovanja, katero opira na imetništvo stanovanjske pravice ob uveljavitvi SZ.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa
Zavezanec vsebinsko odkloni zahtevo za sklenitev pogodbe tudi tedaj, če sklene pogodbo z osebo, ki ni upravičenec po 117. členu SZ. Ob pomanjkanju izrecne določbe o sankciji za primer prodaje tretji osebi je potrebno kombinirati sankcijo iz 128. člena s pravico predkupnega upravičenca po 20. členu SZ. V obeh primerih gre za odklonitev prodaje tistemu, ki je upravičen do nakupa. Če ima upravičenec v primeru zavrnitve sklenitve pogodbe pravico sklenitev izsiliti s tožbo (128. člen), mora imeti pravico tudi do posega v pogodbo, ki jo je zavezanec sklenil s tretjo osebo (tako kot predkupni upravičenec po 20. členu SZ). Vanjo pa lahko poseže vse dotlej, dokler ima sam pravico zahtevati odkup stanovanja (123. člen SZ, glej tudi pravno mnenje Občne seje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 22. in 23.6.1993, Poročilo o sodni praksi VS RS, št. I/93). Če je neupravičeni kupec s stanovanjem razpolagal naprej, upravičenec nima pravega interesa za izpodbijanje tudi te pogodbe. Z razveljavitvijo prve pogodbe bo naslednji kupec izgubil možnost doseči vpis v zemljiško knjigo.