lastninjenje in privatizacija stanovanj - pravica do popusta pri nakupu stanovanja
Pravico do popusta po 119. členu SZ pridobi kupec, če plača pogodbeno ceno v enkratnem znesku v okviru 60 dni po sklenitvi pogodbe, torej katerega koli dne v navedenem roku. Zakon ne omejuje prodajalca in mu ne jemlje pravice, da lahko zahteva plačilo istočasno ali v kratkem roku po sklenitvi pogodbe.
prenehanje stanovanjskega razmerja - oddaja stanovanja v podnajem v celoti - tožba na izpraznitev stanovanja
Po določilu 1. odstavka 58. člena zakona o stanovanjskih razmerjih je stanovanjsko razmerje prenehalo, če je imetnik stanovanjske pravice v celoti oddal stanovanje podstanovalcem. Stanovanjsko razmerje je v takem primeru prenehalo po sili zakona neposredno po samem dejanju (oddaji stanovanja). V obravnavani zadevi je tako prenehalo pred uveljavitvijo stanovanjskega zakona (to je pred 19.10.1991). Toženka ob takem stanju ni imela več položaja imetnice stanovanjske pravice ob uveljavitvi stanovanjskega zakona, kakšnega drugega naslova za bivanje v spornem stanovanju pa tudi ni imela. Izpraznitveni zahtevek je bil zato utemeljen na podlagi določb 58. člena zakona o stanovanjskih razmerjih v zvezi z 2. odstavkom 159. člena stanovanjskega zakona (sama izpraznitev pa je ob ugotovljenem dejanskem stanju utemeljena tudi z določilom 58. člena sedaj veljavnega stanovanjskega zakona).
pravica do začasne uporabe stanovanja, namenjenega osebi, ki opravlja službeno dolžnost - lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa
Iz ugotovljenega dejanskega stanja izhaja, da je bilo sporno stanovanje opredeljeno z najemno pogodbo kot službeno, da je bilo oddano tožniku le v začasno uporabo, da je bilo stanovanje kot službeno opredeljeno tudi s samoupravnim splošnim aktom toženke, da je bila najemna pogodba sklenjena na podlagi določb 40. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (dalje ZSR) in da je bil tožnik z vsemi temi okolnostmi seznanjen že od podpisa najemne pogodbe 30.3.1989 dalje, to je od vsega začetka. Pogodba je bila časovno omejena in navaja tudi funkcionalno povezavo med tožnikovimi delovnimi zadolžitvami in stanovanjem, ki mu je bilo dodeljeno. Na podlagi takih ugotovitev sta sodišči prve in druge stopnje tudi po presoji revizijskega sodišča pravilno zaključili, da je sporno stanovanje službeno in da je bilo tožniku dodeljeno v začasno uporabo kot službeno stanovanje, v smislu določb 40. člena ZSR, ki je veljal v času dodelitve tega stanovanja. Na takih stanovanjih so delavci - najemniki lahko pridobili zgolj pravico do začasne uporabe stanovanja in ne stanovanjske pravice, to je statusa imetnika stanovanjske pravice.
ZFJP člen 3, 3/1, 11, 13, 13/1.SZ člen 113, 113/1, 131.
namenska sredstva - poraba namenskih sredstev - sredstva od odprodaje stanovanj
Obresti od namenskih sredstev delijo pravno usodo namenskih sredstev, so torej tudi namenska sredstva. Porabe sredstev, določene z zakonom občine s svojimi akti ne morejo spreminjati, razen če zakon ne določa drugače.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe za stanovanja v hiši, predvideni za rušenje ali celovito prenovo
Prenova celotne zgradbe, ki se je začela že leta 1982 (tedaj vrsto let pred uveljavitvijo SZ), je praktično že zaključena. Neizvedena je ostala le glede manjšega dela zgradbe in sicer enosobnega stanovanja, ki ga zasedata tožnika. Ob dejstvu, da je bila prenova v pretežni meri že izvedena in to celo pred uveljavitvijo SZ, se tožeča stranka neutemeljeno sklicuje na določbo 40. člena SZ, ki določa, da je potrebno prenovo, ki se šele predvideva, dokazovati s sprejetim prostorskim aktom.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - rok za uveljavitev za odkup - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe
Zavezanec po 117. členu Stanovanjskega zakona je dolžan prodati stanovanje samo tistemu, ki je po tej določbi upravičenec, in sicer v roku dveh let po uveljavitvi zakona (123. člen SZ). Če zavezanec sklenitev pogodbe odkloni, jo lahko upravičenec iztoži (128. člen SZ). Zavezanec vsebinsko odkloni zahtevo za sklenitev pogodbe tudi tedaj, če sklene pogodbo z osebo, ki ni upravičenec po 117. členu SZ. Zato ima upravičenec tudi v tem primeru pravico sklenitev izsiliti s tožbo. To stori tako, da toži na razveljavitev pogodbe, ki jo je zavezanec že sklenil s tretjo osebo, in na sklenitev pogodbe z njim.
odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - vojaško stanovanje
Odločba o dodelitvi garsonjere z dne 20.8.1991 je nezakonita, ker vojaški stanovanjski slad tedaj ni mogel več veljavno razpolagati z vojaškimi stanovanji na območju Republike Slovenije, ker je ta na podlagi 1. odstavka 9. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije prevzela v upravljanje vse premično in nepremično premoženje, s katerim so na njenem ozemlju do uveljavitve tega zakona upravljali zvezni organi ter poveljstva, enote in zavodi JLA. Ker je bila tako odločba Komande garnizona Celje z dne 20.8.1991 neveljavna, ne predstavlja pravnega naslova za pridobitev stanovanjske ali pa kakšne druge pravice na sporni garsonjeri. To pa pomeni dalje, da sta sodišči prve in druge stopnje določbe stanovanjskega zakona (konkretno člena 58) pravilno uporabili, ko sta ugodili tožbenemu zahtevku tožnice.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice - nezakonita uporaba stanovanja
Iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da sta se toženki vselili v stanovanje v mesecu septembru ali oktobru leta 1990 na podlagi sporazuma s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ki jima je oddal celo stanovanje. Za odločitev v tem sporu je zato odločilno vprašanje, ali sta bili toženki v času uveljavitve stanovanjskega zakona imetnici stanovanjske pravice. Na to vprašanje pa sta dali sodišči prve in druge stopnje pravilen materialnopravni odgovor in sicer, da v trenutku uveljavitve SZ nobena od toženih strank na spornem stanovanju ni bila imetnik stanovanjske pravice, ker do tega trenutka še ni potekel rok dveh let od njune vselitve v stanovanje. Novi SZ stanovanjske pravice ne pozna več in le-te ne ureja. Predvideva le njeno ukinitev, bodisi s pretvorbo v pravico do najema stanovanja ali v lastninsko pravico na podlagi določb o privatizaciji stanovanj, vendar pa oboje kot možnost, ki je na razpolago le tistim osebam, ki so bile imetniki stanovanjske pravice na dan uveljavitve SZ.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - prejšnji uporabnik stanovanja
Položaj prejšnjega imetnika stanovanjske pravice po 1. odstavku 117. člena SZ ima tudi uporabnik stanovanja, ki je ob pogojih 18. člena ZSR po smrti predhodnega imetnika stanovanjske pravice ohranil svoj status, čeprav ni bil izveden postopek po 20. členu ZSR.
razpolaganje z vojaškimi stanovanji v času moratorija - bivanje v prostorih ki niso stanovanje
Ker toženec pred sporno dodelitvijo sploh ni bival v stanovanju, temveč v prostorih Hotela T. nima nikakršnega stanovanjskega varstva. Imel bi ga le v primeru imetništva stanovanjske pravice. Te pa toženec ni imel. Stanovanjsko pravico je bilo namreč mogoče pridobiti le na stanovanju, kar pa hotelski prostori niso (4. člen ZSR). Prav tako ni utemeljeno revizijsko izvajanje, da naj bi mu šlo stanovanjsko varstvo v obsegu pravic, ki naj bi jih pridobil na hotelskih prostorih iz kakšnega drugega naslova (ne iz stanovanjske pravice). Te pravice se mu niso ohranile, kot bi se v prej navedenem primeru imetništva stanovanjske pravice, temveč so prenehale s prekinitvijo prejšnjega razmerja oziroma s prenehanjem uporabe navedenih prostorov.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec za odkup - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - prazna družinska hiša
Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da je tožničin oče, ki je odstopil njej kot hčerki pravico do odkupa spornega stanovanja, lastnik povsem dograjene, vseljive in za prebivanje primerne stanovanjske hiše v M.. Ta ugotovitev in nadaljnje, ki se nanašajo na okoliščine tako imetnika stanovanjske pravice kot uporabnikov stanovanja, (glede krajevne oddaljenosti mesta zaposlitve vseh uporabnikov, prostornosti in bivalnega udobja v hiši i.p.), potrjujejo tudi po presoji revizijskega sodišča pravilnost zaključka, da je lastna stanovanjska hiša v M. primerna za imetnika stanovanjske pravice in za uporabnike spornega stanovanja, ker prebivanje v njej ne pomeni bistvenega poslabšanja razmer uporabnikov stanovanja.
hišniško stanovanje - nezakonita uporaba stanovanja - prazna družinska hiša
Revizijsko sodišče nima pomislekov proti stališču sodišč, da je toženka v tej pravdni zadevi pasivno legitimirana, čeprav je stanovanje trajno prenehala uporabljati, saj ima na spornem stanovanju še vedno prijavljeno stalno prebivališče, ima ključ stanovanja in občasno tja prihaja, na vhodnih vratih stanovanja pa je še vedno njeno ime. Toženka, ki ustvarja videz, da v stanovanju še vedno živi, ni izpolnila svoje obveznosti po 33. členu prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS, št. 35/82 in 14/84), da mora po prenehanju stanovanjskega razmerja izročiti stanovanje skupnosti stanovalcev oziroma lastniku.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe za stanovanje v hiši, predvideni za rušenje - dolžnost omogočiti nakup drugega primernega stnovanja
Stanovanjska pravica je bistvena predpostavka za uveljavljanje privatizacije in za odkup drugega primernega stanovanja.
najpotrebnejši prostori - prenehanje stanovanjskega razmerja - izpraznitev zaradi neuporabe
Če toženec v sporni sobi ne spi (prenočuje pri prijateljici ali materi), si tam ne pere in ne hrani (kuha), v sobo prihaja le redko (po njegovi izpovedi enkrat na teden, po izpovedi ostalih pa enkrat v enem ali dveh mesecih), svojih stanovanjskih potreb več ne zadovoljuje v sporni sobi prej skupnega stanovanja, temveč drugje. Če pa toženec živi drugje, potreb po najpotrebnejših prostorih nima več. Bistvo najpotrebnejših prostorov po 3. odstavku prejšnjega 7. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84, v nadaljevanju ZSR, ki ga je treba uporabiti na podlagi 158. člena stanovanjskega zakona, Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94, v nadaljevanju SZ) je bilo prav v tem, da tisti, ki je upravičen do njih, nima kje bivati. S tem, ko toženec prebiva drugje, je nastala podobna situacija kot v primerih, ki jih je urejal 58. člen ZSR. Če je imetnik stanovanjske pravice, ki v stanovanju ni prebival več kot šest mesecev, svojo pravico izgubil, ne da bi imel pravico do najpotrebnejših prostorov, tudi toženec, ki ni imetnik stanovanjske pravice, ne more imeti več pravic. Pravnomočni sklep nepravdnega sodišča, po katerem je tožnica dolžna tožencu ob izselitvi preskrbeti najpotrebnejše prostore, zato tožnice ne veže več.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - podstanovalska razmerja - pravice podstanovalcev
Kadar so izpolnjeni pogoji iz 149. čl. stanovanjskega zakona, sklicevanje na nezakonitost oddaje celega stanovanja v podnajem ne more biti uspešno. Revizijsko stališče, da oddaja opremljenega stanovanja ne pomeni oddaje celega stanovanja, ni utemeljeno. Pojem "celo stanovanje" se nanaša na vse prostore stanovanja in ni v zvezi z okoliščino, ali je bilo stanovanje opremljeno s pohištvom imetnika stanovanjske pravice ali podstanovalca.
ZSR člen 18, 18/5, 19, 19/2, 19/3.SZ člen 117, 123.
privatizacija stanovanj - upravičenec za odkup - položaj imetnika stanovanjske pravice - zahteva za odkup - predhodno vprašanje
Tožnikov položaj po izselitvi imetnika stanovanjske pravice res ni dobil formalne podlage z odločbo o dodelitvi stanovanja, vendar pa takšno deklaratorno odločbo nadomešča ugotovitev iz izpodbijanih sodb sodišč prve in druge stopnje (kot rešitev predhodnega vprašanja) o dejanskem razmerju oziroma o tožnikovem dejanskem položaju, zaradi česar ga je po določilih ZSR moč šteti za imetnika stanovanjske pravice. Ob taki podlagi je materialnopravno pravilna odločitev sodišč druge in prve stopnje o tožnikovem izpolnjevanju pogojev za odkup stanovanja po zgoraj citiranima določiloma SZ in Uredbe.
razpolaganje z vojaškimi stanovanju v času moratorija - prodaja stanovanja ožjemu družinskemu članu
Pisne privolitve imetnika stanovanjske pravice, da se stanovanje proda ožjemu družinskemu članu, ni mogoče razumeti kot prenosa samo imetniku pripadnega upravičenja, temveč le kot pogoj, namenjen varstvu imetnika stanovanjske pravice proti drugim upravičencem, kot to pravilno ugotavlja tudi revidentka. Soglasje je le izraz imetnikove odločitve, da naj se stanovanje odkupi in kdo je tisti, ki naj ga odkupi, pri čemer je imetnikova izbira, kot je rečeno, omejena le na njegove ožje družinske člane.
Ob izhodišču, da je predmet prodaje po privatizacijskih določbah SZ zasedeno stanovanje, na katerem obstaja imetništvo stanovanjske pravice, je zato vprašanje, ali ta imetnik stanovanjske pravice izpolnjuje druge pogoje, ki jih zahtevajo drugi (nestanovanjski)
predpisi in med katere sodijo pogoji za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah, relevantno le v primeru, če stanovanje odkupuje sam. Če pa stanovanje odkupuje njegov ožji družinski član, mora te pogoje izpolnjevati on.
SZ člen 16, 111, 112, 113, 114, 159, 159/3, 159/1-3.
promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami - lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš
Lastnike iz 111., 112., 1. odstavka 113. in 114. člena SZ je zadela dolžnost prodaje stanovanj imetnikom stanovanjske pravice, ki so imeli na dan uveljavitve SZ na tem stanovanju stanovanjsko pravico, sicer pa je promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami postal prost (16. člen). Z dnem uveljavitve SZ (16.10.1991) je prenehal veljati zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini (Uradni list SRS, št. 38/86 in 46/88), ki je do tedaj bil specialni predpis, ki je urejal pogoje in način prodaje stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini (3. točka 1. odstavka 159. člena SZ). Zato je v nasprotju z omenjeno določbo SZ na nižjih stopnjah sprejeto stališče, da za promet z nezasedeno stanovanjsko hišo veljajo določbe ZPN, torej princip prodaje na javni dražbi.