Stanovanjsko razmerje preneha po 58.čl. zakona o stanovanjskih razmerjih zaradi več kot 6 mesečne neuporabe stanovanja. Pri tem ni pomembno, kje živi dotedanji imetnik stanovanjske pravice. Gre za samostojen razlog za prenehanje stanovanjskega razmerja, ki ni odvisen od okoliščin, ki so pomembne za ugotavljanje odpovednih razlogov po 60. čl. istega zakona. Zato tožena stranka neutemeljeno povezuje 58. in 60. člen zakona o stanovanjskih razmerjih.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - predmet lastninjenja - stanovanje - obseg stanovanja - etažna lastnina
Zakon v poglavju o lastninskopravnih razmerjih ne omogoča pridobiti lastnino na kakršnemkoli prostoru v stanovanjski hiši, marveč le na stanovanju, in le takšna enota je lahko predmet vknjižbe v zemljiško knjigo, to vknjižbo pa zakon nalaga kot obvezno (17. člen SZ). Slednje je sploh pogoj za pridobitev lastninske pravice.
odpoved stanovanjskega razmerja - sporazumna odpoved - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - službeno stanovanje v zavodu
Ni res, da je lahko veljavna le sodna odpoved stanovanjskega razmerja. Po ZSR je bila sodna odpoved potrebna le v primeru spora (65. člen). Ko sta se torej šola kot stanodajalec in tožnik dne 2.9.1991 sporazumela o izpraznitvi stanovanja in sicer, da bo do izpraznitve prišlo 25.6.1992, sta sklenila veljavni sporazum.
Po zakonu o zavodih je vse premoženje zavodov prešlo v last ustanoviteljev zavodov. Vendar pa so zavodi po 3. odstavku 65. člena tega zakona še naprej upravljali tudi s premoženjem stanovanjskega sklada za osebne in skupne potrebe delavcev. Tako so še vedno lahko oddajali stanovanja oz. zahtevali izpraznitev stanovanj zaradi razlogov iz ZSR ali pozneje SZ.
Po določbi 50.člena zakona o stanovanjskih razmerjih, je bilo mogoče zahtevati izselitev nezakonito vseljene osebe bodisi v upravnem postopku, bodisi s tožbo v roku dveh let od vselitve. Po preteku tega roka je nezakonito vseljena oseba pridobila stanovanjsko pravico. Zaradi pasivnosti upravičenca in poteka prekluzivnega roka se je na ta način uredilo pravno razmerje med stanodajalcem in nezakonito vseljeno osebo.
odpoved najemne pogodbe - tožba na izpraznitev stanovanja - vojaško stanovanje
Imetnik stanovanjske pravice je lahko dobil ali pa izgubil stanovanjsko pravico le na način in pod pogoji, ki jih je določal zakon. Ker je toženec pridobil stanovanjsko pravico na garsonjeri v skladu s tedaj veljavnimi predpisi, te pravice zaradi kasnejše nezakonite dodelitve drugega, to je spornega stanovanja, ni mogel izgubiti. Stanovanjska pravica na garsonjeri je tako v prejšnjem obsegu obstajala še naprej. Toženec je med postopkom vsaj v obliki ugovora uveljavljal svoje pravice do garsonjere. Tak ugovor je materialnopraven in ga sodišče mora oceniti ter upoštevati (3. odstavek 297. člena ZPP). Zato je zmotno stališče nižjih sodišč, da bi lahko toženec uveljavljal svoje pravice do garsonjere le z nasprotnim zahtevkom. Sicer pa je tožnica v pritožbi zoper sodbo sodišča prve stopnje (10.8.1994 - l. št. 41) ponudila tožencu, da mu omogoči vselitev v njegovo prejšnje stanovanje ali v drugo temu stanovanju enakovredno stanovanje. Ob takem dejanskem in procesnopravnem stanju se pokaže, da je bil tožničin izpraznitveni zahtevek utemeljen, toda ob njeni hkratni obvezi, da tožencu ob izselitvi ponudi uporabo njegove prejšnje garsonjere, ali pa tej primerno drugo stanovanje.
Iz ugotovitev nižjih sodišč, na katere je revizijsko sodišče vezano, tožeča stranka pa jih z revizijo ne more izpodbiti (3. odst. 385.čl. ZPP) izhaja, da ima tožnik v lasti prazno družinsko stanovanjsko hišo, ki jo je mogoče s sorazmerno majhnimi izdatki usposobiti za preselitev. S preselitvijo v stanovanjsko hišo se bodo stanovanjske razmere tožnika izboljšale. Ob upoštevanju teh ugotovitev sta sodišči druge in prve stopnje materialnopravno pravilno odločili, da tožena stranka tožeči stranki spornega stanovanja ni dolžna prodati.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe - službeno stanovanje - pravica začasne uporabe stanovanja
Na tako imenovanih službenih stanovanjih, dobljenih po določilu 40. člena ZSR, so pridobile osebe, ki so opravljale določene službene dolžnosti, le pravico do začasne uporabe stanovanja in ne stanovanjske pravice. Pravico do nakupa drugega primernega stanovanja v smislu 2. odstavka 129. člena SZ pa so na podlagi določila 3. odstavka istega člena pridobile le osebe, ki jim je bila na službenih stanovanjih dodeljena stanovanjska pravica.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - odklonitev sklenitve prodajne pogodbe
Določba 117.čl. SZ, po kateri so lastniki stanovanj dolžni prodati stanovanje prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, z njegovo pisno privolitvijo pa tudi njegovemu ožjemu družinskemu članu, določa krog oseb, upravičenih do odkupa stanovanja po določbah o privatizaciji. Med upravičenci je določen prednostni red tako, da ima prednost prejšnji imetnik stanovanjske pravice. Če ta ne izkoristi svoje pravice in privoli, da jo izkoristi njegov ožji družinski član, pomeni njegova pisna privolitev le izjavo, da svoje prednostne pravice ne bo sam izkoristil, ne pomeni pa, da on odstopa pravico do odkupa stanovanja komu drugemu.
ZPP (1977) člen 2, 2/1. ZSR člen 50, 50/4.SZ člen 58, 111, 160.UZITUL člen 9, 9/1, 25.
odločanje v mejah postavljenega zahtevka - nasprotna tožba - aktivna legitimacija - tožba na izpraznitev stanovanja - lastninjenje in privatizacija stanovanj - vojaško stanovanje
Prvo sodišče ni prekoračilo tožbenega zahtevka, ko je ugodilo zahtevku tožeče stranke, vendar ob pogoju, ki ga je postavil toženec v svoji nasprotni tožbi, se pravi, da mu mora tožeča stranka ponuditi ob izselitvi iz obravnavanega stanovanja stanovanje v P., ki ga je zasedal poprej. Sodišče bi moglo "izolirano" obravnavati le tožbeni zahtevek tožeče stranke, če mu tožena stranka ne bi oporekala s trditvijo, da je pred preselitvijo imela stanovanjsko pravico na stanovanju istega stanodajalca. Če ne bi bilo takšnega ugovora bi sodišče tudi lahko, če bi bili izpolnjeni vsi pogoji, razsodilo, da se mora toženec izseliti, ker pač zaseda stanovanje brez pravnega naslova. Čim pa je bil podan takšen ugovor bodisi samostojno, bodisi z nasprotno tožbo, pa je sodišče moralo reagirati nanj in tožbenemu zahtevku le delno ugoditi s tem, da tožencu, če naj pride do izselitve, ponudi stanovanje, ki ga je zasedal poprej.
Ugovor aktivne legitimacije tožeče stranke ni podan, pa naj se uporabijo predpisi zakona o stanovanjskih razmerjih ali predpisi stanovanjskega zakona. Po prvem je lahko, če je šlo za protizakonito vselitev, zahteval izpraznitev stanovanja stanodajalec (četrti odstavek 50. člena ZSR), in to je bil po zakonu o sredstvih in financiranju JLA vojaški organ JLA. Stanodajalske pravice oziroma pravice razpolaganja z vojaškimi stanovanji pa so po prvem odstavku 9. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije z razglasitvijo tega zakona (25. člen UZITUL) prešle 25.6.1991 na tožečo stranko. Po SZ, ki daje aktivno legitimacijo za izpraznitveno tožbo lastniku stanovanja (58. člen SZ), pa je tožeča stranka z uveljavitvijo tega zakona (19.10.1991 - 160. člen SZ) postala lastnica na podlagi 111. člena SZ, ker je, kot je bilo omenjeno, na podlagi ustavnega zakona pridobila pravico razpolaganja z njim in torej tudi pravico uporabe.
OBLIGACIJSKO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - CIVILNO PROCESNO PRAVO
VS02170
ZOR člen 107, 107/2.SZ člen 117, 123. ZPP (1977) člen 208, 208/4.
neveljavnost pogodb - nične pogodbe - poznejše prenehanje vzroka ničnosti - lastninjenje in privatizacija stanovanj - upravičenec do odkupa - rok za uveljavljanje zahteve za odkup - udeležba intervenienta - pravni učinek pravnih dejanj intervenienta
Po določbi 2. odstavka 107. člena ZOR se ničnost izjemoma ne more uveljavljati, če je ničnostni razlog prenehal in je bila prepoved manjšega pomena, pogodba pa izvršena. Pravni standard prepovedi manjšega pomena se ne nanaša samo na vsebino prepovedi, ampak tudi na ravnanje tistega, ki prepoved prekrši.
CIVILNO PROCESNO PRAVO - STANOVANJSKO PRAVO - OBLIGACIJSKO PRAVO
VS02205
ZOR člen 403, 409. ZPP (1977) člen 327.
nadomestna izpolnitev - fakultativne obveznosti in fakultativne terjatve - pravica dolžnika pri fakultativni obveznosti
Toženec je med postopkom postavil nasprotni zahtevek s sledečo vsebino: tožeča stranka je dolžna istočasno ob izselitvi toženca iz dvoinpolsobnega stanovanja v L., dati tožencu - nasprotnemu tožniku v uporabo prazno od oseb in stvari stanovanje št. 13 v drugem nadstropju stanovanjskega bloka št. ali mu dodeliti v uporabo drugo primerno dvoinpolsobno stanovanje v L.. Del zahtevka, ki se je nanašal na drugo primerno stanovanje, je sodišče druge stopnje ocenjevalo za alternativni zahtevek, ki mu je mogoče v celoti ugoditi ali pa ga le v celoti zavrniti, pri čemer je menilo, da ima toženec kot dolžnik pravico ponuditi fakultativno obveznost. Tako stališče nima opore v določbah zakona v obligacijskih razmerjih (naprej ZOR), niti ne v določbah zakona o pravdnem postopku. Namreč tako alternativna obveznost (po 503. členu ZOR) kot fakultativna (po 409. členu ZOR) mora imeti podlago v pogodbi. Tako mora biti že v pogodbi dogovorjeno, da ima dolžnik pravico namesto dolgovane stvari ponuditi v izpolnitev neko drugo.
Za alternativno upravičenje v smislu določb 327. člena ZPP pa tudi ne gre. Za tako upravičenje gre samo v primerih, kadar tožnik izjavi, da je pripravljen namesto utoževane stvari sprejeti določen znesek, zaradi česar sodišče lahko nato izreče v sodbi, da se toženec oprosti izročitve dolgovane stvari, če plača po tožniku predlagani denarni znesek.
lastninjenje in privatizacija stanovanj - določitev najemnika stanovanja po razvezi zakonske zveze - sklenitev najemne pogodbe z dosedanjim imetnikom stanovanjske pravice
Zakonska zveza med tožnico in prvim tožencem je bila razvezana po uveljavitvi SZ. Zato je vprašanje, kateri od razvezanih zakoncev izpolnjuje pogoje za najemnika stanovanja (po 57.čl. SZ) in s tem tudi pogoje za priznanje statusa privatizacijskega upravičenca, v tem sporu predhodno vprašanje.
Zaveza M., da je bilo najemno razmerje vezano na delovno razmerje pri njem, je prešla na novega lastnika stanovanja. Tožeča stranka bi bila upravičena zahtevati izselitev tožencev zaradi nepodpisane najemne pogodbe le v primeru, če bi jima ponudena pogodba zagotavljala enak položaj, kot sta ga imela pred prodajo stanovanja.
V pravdi po nasprotni tožbi A.D. ni zastopal nasprotne toženke s pooblastilom, kakršno zahteva 1. odst. 98. člena ZPP. Nasprotna toženka tudi pozneje ni odobrila njegovega zastopanja oz. pravdnih dejanj, ki jih je zanjo opravil v tej pravdi (10. točka člena 354/2 ZPP).
Zaradi načina obravnavanja nasprotne tožbe, ko ta nasprotni toženki niti ni bila vročena, nasprotni toženki na način iz 7. točke 2. odst. 354. člena ZPP tudi ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem. Pravilna je presoja, da je toženkino solastništvo navedene stanovanjske hiše (čeprav le do 1/10) ob drugih ugotovljenih dejstvih - zlasti ob ugotovljeni njeni pravici dosmrtnega uživanja prve etaže te hiše, ki je popolno dvosobno stanovanje z dodatnimi pritiklinami in zato tudi "primerno drugo stanovanje" (v smislu 7. člena ZSR) - pomenilo z določbo 1. odst. 60. člena ZSR predpisano podlago za odpoved stanovanjskega razmerja. Torej je tudi po določbi 1. odst. 148. člena SZ bila podana podlaga za tožničino utemeljeno odklonitev, da bi s toženko po uveljavitvi SZ sklenila najemno pogodbo za sporno stanovanje.
tožba na izpraznitev stanovanja - nezakonita uporaba stanovanja - vojaško stanovanje - odločba o dodelitvi stanovanja - izpodbijanje
Nezakonita vselitev v stanovanje je podlaga za izpraznitveni zahtevek. Ne prejšnji ZSR, ne v času vložitve tožbe že veljavni stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 18/91 in 21/94, v nadaljevanju SZ) ne določata, da bi stanodajalec moral izpodbijati nezakonito odločbo nepristojnega organa o vselitvi v stanovanje. Oba zakona predvidevata zahtevek na izselitev oziroma izpraznitev stanovanja (50. člen ZSR in 58. člen SZ).
lastninjenje in privatizacija stanovanj - podstanovalska razmerja - pravice podstanovalcev
Kot podstanovalec je toženec glede na določbo 149. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91) lahko užival zaščito kot imetnik stanovanjske pravice le ob v tej zakonski določbi izpolnjenem pogoju (stalnem prebivanju v stanovanju več kot dve leti).
revizija - dovoljenost revizije v nepravdnem postopku - določitev najemnika stanovanja po razvezi zakonske zveze
Stanovanjski zakon (Ur.l. RS št.18/91 in 21/94) v 57. členu ureja postopek za odločanje o tem, kateri od prejšnjih zakoncev ostane ali postane po razvezi zakonske zveze najemnik stanovanja. O tem odloča sodišče v nepravdnem postopku. Vendar v zvezi s tem ni nobene določbe o reviziji. Zato glede na določbo 34.čl. zakona o nepravdnem postopku v postopkih za določitev najemnika stanovanja po razvezi zakonske zveze revizije ni.
SZ člen 58, 111, 112. ZSR člen 3, 33, 35, 35/1.ZZD člen 243. ZTLR člen 21, 33.
lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš - pravica uporabe stanovanja - tožba na izpraznitev stanovanja - pridobitev lastninske pravice po samem zakonu
Podjetja kot "druge pravne osebe" so z uveljavitvijo SZ postala lastniki stanovanj, na katerih so imela poprej pravico uporabe.
odpoved najemne pogodbe - nezakonita uporaba stanovanja
Iz ugotovitev sodišč druge in prve stopnje izhaja, da tožena stranka na dan uveljavitve stanovanjskega zakona - Uradni list RS, št. 18/91 - v nadaljevanju SZ, ni bila imetnik stanovanjske pravice. Po uveljavitvi SZ pa imetnik stanovanjske pravice ni mogla postati, saj SZ imetništva stanovanjske pravice več ne pozna. Le tiste osebe, ki so bile ob uveljavitvi SZ imetniki stanovanjske pravice, so lahko po določbah SZ stanovanje odkupili, ali pa sklenili z lastnikom najemno pogodbo. Sklicevanje tožene stranke na določbo 50. člena zakona o stanovanjskih razmerjih - Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84 - v nadaljevanju ZSR - je pravno napačno, saj po uveljavitvi SZ stanovanjske pravice na način iz 50. člena ZSR ni več mogoče pridobiti.